物業(yè)能耗管理制度

#/14各管線老化情況（是否有過(guò)載或跑水、漏水風(fēng)險(xiǎn)情況或風(fēng)險(xiǎn)等），發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題拍照記錄，排查完畢后形成報(bào)告明確整改方案和責(zé)任人，限期整改。正式交接時(shí)，應(yīng)該提前確定能耗承擔(dān)主體及時(shí)間，在約定時(shí)間雙方共同對(duì)所有計(jì)量表進(jìn)行抄錄，按照要求完成交接或過(guò)戶(hù)手續(xù)，雙方負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)。項(xiàng)目接收后15天內(nèi)，工程維修負(fù)責(zé)人建立計(jì)量臺(tái)賬（《外單位（個(gè)人）用電（水）情況登記表》和《能耗統(tǒng)計(jì)表》），對(duì)所有計(jì)量裝置信息進(jìn)行統(tǒng)計(jì)匯總，統(tǒng)計(jì)信息包括但不限于：①用戶(hù)名；②用戶(hù)編號(hào)；③表號(hào)；④使用起始時(shí)間（物業(yè)公司開(kāi)始承擔(dān)能耗的時(shí)間）；⑤底數(shù)（起始時(shí)間計(jì)量裝置讀數(shù)），計(jì)量臺(tái)賬報(bào)公司運(yùn)營(yíng)管理部備案。根據(jù)計(jì)量臺(tái)賬制定能耗統(tǒng)計(jì)匯總方案，自用能耗、公共能耗、業(yè)務(wù)合作能耗、市政公用能耗每月都能夠獨(dú)立并精確統(tǒng)計(jì)。自用能耗管理自用能耗用戶(hù)的管理資料應(yīng)該齊全、有效并且持續(xù)性的；新項(xiàng)目接收建立計(jì)量臺(tái)賬時(shí)必須確保所有自用能耗用戶(hù)均有登記，包括住宅室內(nèi)、地下室、商鋪等業(yè)主或使用人固定且長(zhǎng)期的能耗使用；每月根據(jù)供電局或自來(lái)水公司等單位抄表時(shí)間同步抄表，之后對(duì)各用戶(hù)分表和總表數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比，檢查損耗情況是否合理（一般在5%以?xún)?nèi)），對(duì)各用戶(hù)分表進(jìn)行對(duì)比分析，重點(diǎn)關(guān)注用量極高或極低的用戶(hù)，關(guān)注能耗用量較大的用戶(hù)（如：飯店、洗車(chē)行、網(wǎng)吧等），發(fā)現(xiàn)異常情況及時(shí)上報(bào)、檢查并處理；對(duì)于飯店、洗車(chē)行等用水大戶(hù)，每月最少兩次對(duì)其消防給水設(shè)施進(jìn)行檢查。4.3.1.8公共能耗管理公共能耗的圖紙及管理資料應(yīng)該齊全、有效；項(xiàng)目維修人員熟悉公區(qū)能耗使用情況，使用量較大、容易造成浪費(fèi)的能耗點(diǎn)必須每天巡查（如：利用球閥進(jìn)行補(bǔ)水的自來(lái)水補(bǔ)水裝置、消防補(bǔ)水裝置、中水補(bǔ)水裝置，地下車(chē)庫(kù)照明、路燈照明等）；每月根據(jù)供電局或自來(lái)水公司等單位抄表時(shí)間同步抄表，之后對(duì)各系統(tǒng)能耗用量進(jìn)行對(duì)比分析，發(fā)現(xiàn)用量波動(dòng)較大時(shí)，必須立即檢查原因，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)上報(bào)處理；4.3.1.8.4配電室、水泵房等區(qū)域在顯眼位置張貼能耗對(duì)比圖，可以更直觀地觀察能耗波動(dòng)情況，提示相關(guān)人員注意節(jié)能降耗。能耗柱狀圖示例：XX項(xiàng)目XX區(qū)域用水/電量對(duì)比業(yè)務(wù)合作能耗管理項(xiàng)目業(yè)務(wù)合作需要使用水電的應(yīng)提前查看現(xiàn)場(chǎng)，安裝施工方案需經(jīng)工程維修主管和項(xiàng)目負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)；施工完成經(jīng)工程維修主管驗(yàn)收通過(guò)后可以正式啟用；業(yè)務(wù)合作能耗每月根據(jù)供電局或自來(lái)水公司等單位抄表時(shí)間同步抄表，之后進(jìn)行分析對(duì)比，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)上報(bào)處理。市政公用能耗管理項(xiàng)目接管驗(yàn)收時(shí)應(yīng)提前確定哪些地方屬于市政公用類(lèi)能耗；因市政公用類(lèi)能耗用量一般較大，需明確各階段承擔(dān)主體；市政管理單位開(kāi)始運(yùn)營(yíng)使用前雙方共同抄錄計(jì)量底數(shù)，并簽訂用水（電）協(xié)議，提前約定結(jié)算時(shí)間（最好一月結(jié)算一次）；正常使用后每月根據(jù)供電局或自來(lái)水公司等單位抄表時(shí)間同步抄表，之后分析用量是否正常，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)上報(bào)處理。項(xiàng)目接收后1個(gè)月內(nèi)（特別是老項(xiàng)目），對(duì)于無(wú)法確定用戶(hù)、無(wú)法確定用途、無(wú)法計(jì)量的能耗使用點(diǎn)上報(bào)運(yùn)營(yíng)管理部，按要求關(guān)閉開(kāi)關(guān)閥門(mén)并粘貼封簽（必要時(shí)可將其拆除）；項(xiàng)目接收后2個(gè)月內(nèi)（特別是老項(xiàng)目），增加對(duì)自用能耗、公共能耗、業(yè)務(wù)合作能耗、市政公用能耗等抄表頻次（20天一次，必要時(shí)10天一次），計(jì)算分析對(duì)比確保其用量正常，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)上報(bào)、檢查并處理。4.3.1.13項(xiàng)目每月抄表后，填報(bào)月度《能耗報(bào)告》，每月25日前報(bào)運(yùn)營(yíng)管理部備案，提報(bào)數(shù)據(jù)必須真實(shí)、有效，且經(jīng)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人審核。4.3.2能耗控制項(xiàng)目根據(jù)本地區(qū)本項(xiàng)目實(shí)際情況結(jié)合本管理辦法制定具體的能耗管控措施，加強(qiáng)能耗使用的控制，規(guī)范管理，提高使用效率，減少能耗用量。加強(qiáng)培訓(xùn)，使每個(gè)人都養(yǎng)成節(jié)能降耗的良好習(xí)慣，形成節(jié)約意識(shí)和風(fēng)氣。能耗控制常用措施序號(hào)降耗管理分類(lèi)節(jié)能降耗管理措施備注1景觀水系能耗控制1、假期、周末等重要日期設(shè)備開(kāi)關(guān)時(shí)間為9:00-11:0016:00-18:00（常規(guī)日可視情況關(guān)閉，開(kāi)發(fā)單位有特殊要求的依開(kāi)發(fā)單位要求執(zhí)行）；2、每月抄表結(jié)束后檢查結(jié)合兩期能耗數(shù)據(jù)讀數(shù)進(jìn)行防漏檢查；3、銷(xiāo)售案場(chǎng)半月清洗1次，全委項(xiàng)目每季度清洗1次；4、噴泉噴射高度因設(shè)計(jì)情況執(zhí)行，檢測(cè)標(biāo)準(zhǔn)為噴射水系不超出水池外。2照明系統(tǒng)能耗控制1、公共車(chē)庫(kù)、樓梯、大堂、架空層等區(qū)域開(kāi)關(guān)設(shè)置常閉、常開(kāi)紅藍(lán)點(diǎn)標(biāo)識(shí)管理（紅點(diǎn)常開(kāi)、藍(lán)點(diǎn)常閉、紅藍(lán)相間白天常閉晚上常開(kāi)）；2、路燈安裝時(shí)控器，根據(jù)當(dāng)?shù)丶竟?jié)、氣候控制開(kāi)啟，（原則上每日照明時(shí)間夏季控制在7小時(shí)內(nèi)，冬季控制在10小時(shí)內(nèi)）；3、車(chē)庫(kù)出入口或天井照明燈管可更改回路開(kāi)關(guān)，白天采

取自然采光替換照明。3電梯設(shè)備能耗控制1、電梯內(nèi)夏季空調(diào)溫度開(kāi)啟控制26度，冬季關(guān)閉開(kāi)啟鮮風(fēng)替代（電梯內(nèi)有空調(diào)的情況）；2、全委項(xiàng)目雙梯單棟入住率未達(dá)到40%實(shí)行單梯使用管理（建議）；3、電梯內(nèi)風(fēng)口（空調(diào)過(guò)濾網(wǎng)）每月清洗一次；4、全委項(xiàng)目雙梯實(shí)行夜間凌晨12:00后單梯運(yùn)行（建議）；5、電梯內(nèi)筒燈、射燈類(lèi)照明更換為單個(gè)LED等照明。4綠化設(shè)備能耗控制1、綠化區(qū)公共水龍頭改裝為鑰匙開(kāi)啟管理；2、綠化接口管理統(tǒng)一使用插口式裝置設(shè)備；3、綠化澆灌時(shí)間規(guī)定為日出之前和日落之后（建議，必須控制在早上和傍晚）；4、按照澆灌標(biāo)準(zhǔn)草坪濕度地下土壤10厘米，樹(shù)木濕度地下土壤20厘米。5崗?fù)つ芎墓芾砜刂?、室外溫度超過(guò)30度崗?fù)た照{(diào)設(shè)置管理標(biāo)準(zhǔn)26度，室外氣溫低于10度崗?fù)た照{(diào)設(shè)置管理標(biāo)準(zhǔn)23度，其他時(shí)間禁止開(kāi)啟；2、對(duì)講機(jī)、電筒等充電完成關(guān)閉充電插板；3、崗?fù)?nèi)照明燈開(kāi)關(guān)使用標(biāo)準(zhǔn)與路燈管理標(biāo)準(zhǔn)一致；

4、崗?fù)た照{(diào)過(guò)濾網(wǎng)每月清洗一次。6業(yè)務(wù)合作能耗控制1、多種經(jīng)營(yíng)單獨(dú)安裝計(jì)量表按月進(jìn)行核算；2、電信基站、寬帶合作單位等付費(fèi)周期較長(zhǎng)的單位在合作初期根據(jù)使用情況預(yù)估用水（電）量，預(yù)付一部分水電費(fèi)；3、業(yè)務(wù)合作能耗核算單價(jià)應(yīng)按照商業(yè)用水、電單價(jià)進(jìn)行核算，報(bào)公司審批后執(zhí)行。7外部管理能耗控制1、定期抄表檢查偷電、偷水行為；2、巡查電動(dòng)車(chē)未計(jì)費(fèi)私自充電；3、檢查未計(jì)量施工單位私接電線、水管；4、檢查裝修期間業(yè)主使用公共電源；5、外單位使用能耗費(fèi)用支付渠道清查。8辦公后勤能耗控制1、辦公設(shè)施設(shè)備空調(diào)、水龍頭、沖水器、照明控制開(kāi)關(guān)安裝節(jié)能節(jié)能標(biāo)識(shí)；2、外出辦事、休息日等長(zhǎng)時(shí)間不使用辦公設(shè)備，應(yīng)關(guān)閉辦公設(shè)備的電源開(kāi)關(guān)，拔下電源插座；3、辦公區(qū)域和宿舍區(qū)域設(shè)置照明開(kāi)關(guān)常開(kāi)、常閉標(biāo)識(shí)；4、其他參照《工程管理制度》-“安全、節(jié)約用電管理”要求執(zhí)行。機(jī)房能耗管理措施1、機(jī)房溫度降溫每日早晚采取開(kāi)關(guān)窗戶(hù)，利用外界條件和風(fēng)扇結(jié)合降溫；

92、機(jī)房每日巡查時(shí)開(kāi)啟機(jī)房照明，離開(kāi)時(shí)關(guān)閉（必要時(shí)預(yù)留少量燈管照明）；3、排風(fēng)系統(tǒng)根據(jù)季節(jié)情況合理使用，非夏季時(shí)間盡量不開(kāi)啟使用；10能耗管理制度措施1、消防水表每日計(jì)量檢查對(duì)比數(shù)據(jù)；2、每周六夜間20:00進(jìn)行各樓棟照明開(kāi)啟情況檢查；3、每月各計(jì)量數(shù)據(jù)檢查對(duì)比；4、每月10日利用電筆檢查設(shè)備通電情況；5、每月25日項(xiàng)目全員能耗分析會(huì)；6、每季度評(píng)項(xiàng)目節(jié)能標(biāo)兵和耗能黑名單（建議，并有相應(yīng)獎(jiǎng)懲）；7、每季度對(duì)項(xiàng)目社區(qū)節(jié)能減排進(jìn)行推廣宣傳。4.4能耗費(fèi)用管理4.4.1自用能耗費(fèi)用4.4.2.1抄表計(jì)費(fèi)4.4.2.1.1項(xiàng)目自用能耗由物業(yè)公司代收的，維修工每月與抄表員溝通，同步抄表；維修負(fù)責(zé)人核實(shí)抄表信息無(wú)誤后，交項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和收費(fèi)員；收費(fèi)員根據(jù)能耗用量和單價(jià)計(jì)算費(fèi)用，交客服部負(fù)責(zé)人；客服部負(fù)責(zé)人安排各區(qū)域客服管家通知、收費(fèi)；4.4.2.1.5自用能耗的收費(fèi)周期為15天，自抄表后5日內(nèi)需將收費(fèi)信息通知到業(yè)主或使用人，抄表10日后仍然沒(méi)有交費(fèi)的下書(shū)面通知（通知內(nèi)提5醒日內(nèi)仍然沒(méi)有交費(fèi)將限制其使用），抄表15日后仍然沒(méi)有交費(fèi)的，由客服部負(fù)責(zé)人將欠費(fèi)明細(xì)（特殊情況列明欠費(fèi)理由）交項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人安排維修負(fù)責(zé)人停水、停電（開(kāi)關(guān)或閥門(mén)處粘貼封簽）；4.4.2.1.6自用能耗欠費(fèi)超過(guò)1個(gè)月的，項(xiàng)目需將欠費(fèi)明細(xì)報(bào)至公司財(cái)務(wù)（特殊情況列明欠費(fèi)理由）；4.4.2.1.7項(xiàng)目收費(fèi)員負(fù)責(zé)自用能耗費(fèi)用代收?qǐng)?zhí)行情況的監(jiān)管。4.4.2.2預(yù)付費(fèi)4.4.2.2.1項(xiàng)目自用能耗由物業(yè)公司代收，且采用預(yù)付費(fèi)系統(tǒng)的，由收費(fèi)員負(fù)責(zé)費(fèi)用的收取和充值，項(xiàng)目需另外指定1人臨時(shí)負(fù)責(zé)費(fèi)用的收取和充值（收費(fèi)員不在時(shí)）；4.4.2.2.2預(yù)付費(fèi)系統(tǒng)的管理員賬號(hào)由公司財(cái)務(wù)部控制，收費(fèi)員等使用操作員賬號(hào)進(jìn)行充值，操作員賬號(hào)專(zhuān)人專(zhuān)用，人員調(diào)崗或離職時(shí)需辦理移交手續(xù)，密碼每3個(gè)月更改一次，不得使用“0…0”、“1…1”、“1…6”等重號(hào)、連號(hào)或有規(guī)律易于破解的數(shù)字作為密碼；每次收費(fèi)充值都要進(jìn)行登記，登記內(nèi)容包括但不限于以下信息：充值人員姓名、房號(hào)、聯(lián)系電話、充值金額、日期及操作人員姓名等；項(xiàng)目收費(fèi)員每月20日從系統(tǒng)中打印前1月充值明細(xì)和匯總與收費(fèi)明細(xì)進(jìn)行核對(duì)，核對(duì)無(wú)誤后交公司財(cái)務(wù)部和項(xiàng)目負(fù)責(zé)人備案。為彌補(bǔ)設(shè)備及管線運(yùn)行損耗，代收自用能耗的核算單價(jià)需在代繳單價(jià)基礎(chǔ)上進(jìn)行上浮，居民類(lèi)上浮不低于5%，商業(yè)或其他類(lèi)上浮不低于20%，代收核算單價(jià)需經(jīng)總經(jīng)理審批方可執(zhí)行；財(cái)務(wù)部對(duì)物業(yè)服務(wù)中心的自用能耗費(fèi)用的收取情況進(jìn)行財(cái)務(wù)核對(duì)，對(duì)物業(yè)服務(wù)中心自用能耗費(fèi)用收取情況進(jìn)行監(jiān)督管理。4.4.2公共能耗費(fèi)用分?jǐn)傎M(fèi)用前期物業(yè)管理期間，共用電梯、增壓水泵、水系景觀、中央空調(diào)等公共能耗設(shè)施設(shè)備運(yùn)行消耗的費(fèi)用需要向業(yè)主分?jǐn)偟模仨氃谖飿I(yè)服務(wù)合同或者其他合同或業(yè)主協(xié)議中進(jìn)行明確。如在合同或協(xié)議中另有約定的，則按照約定執(zhí)行；項(xiàng)目向業(yè)主分?jǐn)偟哪芎馁M(fèi)用須明確責(zé)任人及責(zé)任區(qū)域，與物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)一起收??；4.4.2.1.3物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)將按實(shí)分?jǐn)偟墓材芎馁M(fèi)用向業(yè)主公示，按（前期）物業(yè)服務(wù)合同約定的公示周期向業(yè)主公示；4.4.2.1.4財(cái)務(wù)部對(duì)物業(yè)服務(wù)中心的能耗分?jǐn)偧笆罩闆r進(jìn)行財(cái)務(wù)核對(duì)，對(duì)物業(yè)服務(wù)中心公共能耗費(fèi)用收支情況進(jìn)行監(jiān)督管理；4.4.2.1.5能耗管理測(cè)算指導(dǎo)公式①樓內(nèi)公共照明系統(tǒng)電費(fèi):計(jì)算公式=照明燈總數(shù)（樓道燈）*功率*每日預(yù)計(jì)開(kāi)啟時(shí)間*30天*電價(jià)②樓外公共照明系統(tǒng)電費(fèi):計(jì)算公式=公共區(qū)域照明燈總數(shù)*功率*每日預(yù)計(jì)開(kāi)啟時(shí)間*30天*電價(jià)③噴泉水系電費(fèi)：計(jì)算公式=每臺(tái)功率*每次啟用臺(tái)數(shù)*每天平均開(kāi)啟時(shí)間*30*電價(jià)/12④弱電系統(tǒng)電費(fèi)：（弱電系統(tǒng)是指安防、可視對(duì)講、溫感報(bào)警等弱電設(shè)施設(shè)備），計(jì)算公式=戶(hù)數(shù)*每戶(hù)每日平均用電量*30*電價(jià)⑤消防泵的電費(fèi):計(jì)算公式=總功率*每月開(kāi)啟時(shí)間*電價(jià)⑥排污泵的電費(fèi):計(jì)算公式=總功率*每月開(kāi)啟時(shí)間*電價(jià)⑦通風(fēng)機(jī)計(jì)算公式=功率*運(yùn)行時(shí)間*30*臺(tái)數(shù)*電價(jià)⑧排風(fēng)機(jī)計(jì)算公式=功率*運(yùn)行時(shí)間*30*臺(tái)數(shù)*電價(jià)⑨綠化用水計(jì)算公式=1噸水約澆100平方米綠地/每次（或0.3噸/平方米?每年）⑩保潔用水計(jì)算公式=6層樓一次用水0.03噸計(jì)算4.4.3業(yè)務(wù)合作能耗費(fèi)用4.4.3.1業(yè)務(wù)合作能耗的核算單價(jià)在合同中需進(jìn)行明確，在代繳單價(jià)基礎(chǔ)上上浮不低于30%；4.4.3.2業(yè)務(wù)合作能耗費(fèi)用每月結(jié)算一次，結(jié)算周期超過(guò)1個(gè)月的需要預(yù)付部分費(fèi)用，預(yù)付款項(xiàng)根據(jù)結(jié)算周期和設(shè)施設(shè)備設(shè)計(jì)用量進(jìn)行預(yù)估；4.4.3.3業(yè)務(wù)合作能耗欠費(fèi)超過(guò)15天的，關(guān)閉開(kāi)關(guān)閥門(mén)停止使用，欠費(fèi)超過(guò)1個(gè)月的，項(xiàng)目需將欠費(fèi)明細(xì)報(bào)至公司財(cái)務(wù)（特殊情況列明欠費(fèi)理由）；4.4.3.4項(xiàng)目收費(fèi)員負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)合作能耗費(fèi)用收取執(zhí)行情況的監(jiān)管。4.4.4市政公用能耗費(fèi)用4.4.4.1市政公用能耗施工調(diào)試階段的費(fèi)用由開(kāi)發(fā)單位協(xié)調(diào)支付，接管驗(yàn)收時(shí)需要確定支付周期，項(xiàng)目按時(shí)抄表，到期后向開(kāi)發(fā)單位發(fā)函催收，超1個(gè)月未支付需將欠費(fèi)情況報(bào)公司財(cái)務(wù)；4.4.4.2正式運(yùn)營(yíng)后由管理單位負(fù)責(zé)能耗費(fèi)用的支付，項(xiàng)目按時(shí)組織三方抄表（物業(yè)公司、開(kāi)發(fā)公司、市政管理單位），正式運(yùn)營(yíng)15天內(nèi)須與市政管理單位簽訂用水（電）協(xié)議；4.4.4.3市政公用能耗費(fèi)用原則上每月收取，簽訂協(xié)議時(shí)需要明確，收費(fèi)周期超過(guò)1個(gè)月需上報(bào)公司。4.4.4.4項(xiàng)目收費(fèi)員負(fù)責(zé)市政公用能耗費(fèi)用收取執(zhí)行情況的監(jiān)管。4.4.5各能耗數(shù)據(jù)的抄錄、統(tǒng)計(jì)、分析由項(xiàng)目工程維修部負(fù)責(zé)，工程維修部將抄錄底數(shù)報(bào)收費(fèi)員，由收費(fèi)員根據(jù)收費(fèi)要求核算費(fèi)用，項(xiàng)目客服部及收費(fèi)員負(fù)責(zé)各費(fèi)用的催收。4.5節(jié)能改造項(xiàng)目接收后3個(gè)月內(nèi)，項(xiàng)目根據(jù)對(duì)公共能耗的分析對(duì)比情況，制定節(jié)能改造計(jì)劃，報(bào)公司審批；公司每季度組織一次節(jié)能專(zhuān)題會(huì)，各項(xiàng)目參與討論制定本項(xiàng)目節(jié)能改造方案；節(jié)能改造方案制定完成經(jīng)公司審批后執(zhí)行；4.5.4改造方法業(yè)內(nèi)常用節(jié)能改造措施（參考）序號(hào)改造名稱(chēng)改造內(nèi)容改造周期改造參考價(jià)格費(fèi)用備注1電梯技術(shù)節(jié)能改造1、電梯控制板改造并聯(lián)群控技術(shù)1周單梯改造費(fèi)用約500元

2、電梯控制柜熱能轉(zhuǎn)