新農村建設中幾種常見法律糾紛的解決課件

新農村建設中幾種常見法律糾紛的解決友情提示上課時間請勿：--請將您手機改為“震動”

避免在課室里使用手機--交談其他事宜--隨意進出教室請勿在室內吸煙上課時間歡迎：--提問題和積極回答問題--隨時指出授課內容的不當之處新農村建設對干部提出的新要求在日常管理工作中，要樹立法律意識，培養(yǎng)法律思維，善于用法律手段去解決問題。古代商鞅曾有一個形象的比喻：“一兔走，百人逐之，非以兔可以分為百也，由名分之未定也。夫賣兔者滿市，而盜不敢取，由名分已定也。”法律具有“定分止爭”的社會功能。

講課提綱一、農村集體財產(chǎn)的確認和保護集體財產(chǎn)所有權的含義集體財產(chǎn)所有權的行使二、農業(yè)承包合同糾紛的處理

農村土地承包經(jīng)營制度土地承包經(jīng)營權人的權利和義務農村土地承包的期限土地承包遵循的原則和程序農村土地承包經(jīng)營權的流轉農村土地承包經(jīng)營權的調整

三、征地補償糾紛的處理四、宅基地相關法律問題宅基地使用權宅基地使用權的取得宅基地使用權人的權利和義務宅基地使用權能否轉讓？

五、相鄰權和地役權糾紛相鄰權糾紛地役權糾紛一、農村集體財產(chǎn)的確認和保護集體財產(chǎn)所有權的含義集體財產(chǎn)所有權的行使案例解讀集體所有權的含義集體所有權，是指集體組織對其財產(chǎn)依法享有占有、使用、收益和處分的權利，它是勞動群眾集體所有制的法律表現(xiàn)?！段餀喾ā罚ǖ?8條）規(guī)定：“集體所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn)包括：（1）法律規(guī)定屬于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂；（2）集體所有的建筑物、生產(chǎn)設施、農田水利設施；（3）集體所有的教育、科學、文化、衛(wèi)生、體育等設施；（4）集體所有的其他不動產(chǎn)和動產(chǎn)。”集體財產(chǎn)所要權的行使《物權法》（第59條第2款）規(guī)定，對于“下列事項應當依照法定程序經(jīng)本集體成員決定：（1）土地承包方案以及將土地發(fā)包給本集體以外的單位或者個人承包；（2）個別土地承包經(jīng)營權人之間承包地的調整；（3）土地補償費等費用的使用、分配辦法；（4）集體出資的企業(yè)的所有權變動等事項；（5）法律規(guī)定的其他事項?！卑咐庾x[案例1]在土改時，張某家分得了一小部分林地。但在“四清”運動時，其中一部分林地又被集體收回，在后來落實農村林權時，鄉(xiāng)政府將部分林地平均分配給張某和吳某，發(fā)給了張某林權證。在落實生產(chǎn)承包責任制時，張某所在村因為村長是吳某的叔叔，于是憑借親戚關系將張某原先分得的林地全部分配給吳某管理使用。張某不服，向鄉(xiāng)政府反映情況，鄉(xiāng)政府作出林地仍歸張某管理和使用的決定。[法律分析]

本案涉及了集體所有林地所有權與使用權問題。根據(jù)我國《物權法》第58條的規(guī)定，該林地屬于村集體所有，村里可以依照法律的規(guī)定決定由誰享有林地的使用權；但村長僅憑親戚關系把張某原先分得的林地分配給吳某管理使用，是錯誤的。根據(jù)我國《森林法》第3條第2款的規(guī)定：“全民所有權和集體所有的森林、林木和林地，由縣級以上地方人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認所有權或者使用權?！贝_認林地所有權的機關是縣級以上地方人民政府，本案中屬集體所有的林地，應由縣級以上地方人民政府確認林地的所有權或使用權，而本案中鄉(xiāng)政府作出決定是不妥的。[案例2]2002年由于某市大學城建設需要，某專業(yè)技術學院在某村征地596畝，村委收到征地款2980萬元。之后，村委會根據(jù)全體村民的要求，決定將此款全部向村民分配。關于具體的分配方案，村委會向村民發(fā)放了意見卡征求大家意見，并根據(jù)大多數(shù)村民的意見，決定對戶籍遷入該村不滿20年的20名村民按每人每年521.5元進行分配，而對本村剛出生的小孩和剛過門的媳婦卻是全額進行分配。這20名村民于1992年將戶口遷入該村居住至今，與其他村民一樣盡了自己的義務，因此，他們覺得不公平，認為自己的合法權益受到了侵犯，于是把該村村委會起訴至縣法院，要求撤銷不公平的分配方案由被告支付原告全額的土地補償費。案例解讀[法律分析]

本案是一起因土地補償費分配發(fā)生爭議而引起的糾紛。根據(jù)我國《物權法》第59條的規(guī)定，土地補償費等費用的使用、分配辦法應當依照法定程序經(jīng)本集體成員決定。根據(jù)我國《土地管理法》（第47條）的規(guī)定，土地補償費的數(shù)額主要依被征用土地的用途來確定，至于在村里居住的年限不是影響賠償費數(shù)額的因素。該村在決定土地補償費的分配方法時，以發(fā)放意見卡的方式征求意見，最后根據(jù)大多數(shù)村民的意見，決定對居住不滿20年的村民采取了差別對待的方式，是不合法的。居住不到20年的村民，按規(guī)定盡了與其他村民同樣的義務，理應享受與其他村民同等的待遇。我們說，盡管該分配方案是大多數(shù)村民的意見，但該方案違背了我國《憲法》公民權利和義務相一致的原則，也違反了《土地管理法》及《物權法》的相關規(guī)定。因此，該村委會應支付這20名原告的土地補償費。二、農業(yè)承包合同糾紛的處理

農村土地承包經(jīng)營制度土地承包經(jīng)營權人的權利和義務農村土地承包的期限土地承包遵循的原則和程序農村土地承包經(jīng)營權的流轉農村土地承包經(jīng)營權的調整農村土地承包經(jīng)營制度

我國農村經(jīng)濟體制改革的基本經(jīng)驗之一就是土地所有權和土地使用權的分離，即土地的集體所有和農戶使用。其法律形式，就是家庭聯(lián)產(chǎn)承包責任制。這種方式極大地調動了農民的生產(chǎn)積極性，發(fā)展了農村的生產(chǎn)力?！稇椃ā返?條規(guī)定：“農村集體經(jīng)濟組織實行家庭承包經(jīng)營為基礎、統(tǒng)分結合的雙層經(jīng)營體制。”《農業(yè)法》第10條明確規(guī)定：“國家實行農村土地承包經(jīng)營制度，依法保障農村土地承包關系的長期穩(wěn)定，保護農民對承包土地的使用權?！薄掇r村土地承包法》迸一步給了家庭承包以法律保障?！段餀喾ā罚ǖ?24條）又進一步明確規(guī)定：“農村集體經(jīng)濟組織實行家庭承包經(jīng)營為基礎、統(tǒng)分結合的雙層經(jīng)營體制。農民集體所有和國家所有由農民集體使用的耕地、林地、草地以及其他用于農業(yè)的土地，依法實行土地承包經(jīng)營制度。

[案例3]1982年，四川省某市雨城區(qū)姚橋鎮(zhèn)土橋村光輝社將土地一份(田0.7畝、地0.2畝)給崔華英及其父母一家作為承包地。后崔華英因婚嫁和婚變，與雅安市雨城區(qū)南郊鄉(xiāng)柳楊村四組的施某某結婚、離婚，現(xiàn)攜女(12歲)租房居住在雅安市雨城區(qū)對巖鎮(zhèn)青江村三組。期間，崔華英出嫁后，由于缺乏勞動力，其父母將分得的承包土地委托本社的張朝良代種，由張朝良繳納相應的農業(yè)稅費。崔華英父母先后于1992年、1994年去世，崔華英出嫁在外，出嫁所在地未分給其另外的承包土地。1998年，實行土地二輪承包時，雅安市雨城區(qū)姚橋鎮(zhèn)土橋村光輝社就將崔華英一家原承包地劃歸張朝良承包，并與張簽訂了農村土地承包合同。崔華英得知情況后，提出異議，經(jīng)雅安市雨城區(qū)姚橋鎮(zhèn)村、鎮(zhèn)兩級調解未果，向雅安市雨城區(qū)農業(yè)承包合同仲裁委員會申請?zhí)幚恚撝俨梦瘑T會以無相關法律支持、無法予以受理為由，告知崔華英向人民法院提起訴訟。崔華英于2001年12月5日向雅安市雨城區(qū)人民法院提起民事訴訟，要求判令雅安市雨城區(qū)姚橋鎮(zhèn)土橋村光輝社與第三人張朝良1998年簽訂的農村土地承包合同內包含崔華英一家原承包土地((田0.7畝、地0.2畝)的內容無效，并確認崔華英享有該土地承包權。案例解讀[法律分析]本案涉及農村土地承包經(jīng)營制度。農村土地屬農民集體所有，集體經(jīng)濟組織成員無論男女都享有平等的承包權利。男女平等是我國憲法規(guī)定的一項基本原則。這在我國《婦女權益保護法》中亦有規(guī)定。較長時間以來，一些地方在土地承包中不同程度地存在歧視婦女、侵害婦女權益的問題。產(chǎn)生這些問題，原因是多方面的，主要是一些地方受封建思想的影響，歧視婦女，藐視婦女權利，認為“嫁出去的女，潑出去的水”，對維護婦女合法權益重視不夠，措施不力。北京大學法學院婦女法律研究與服務中心的公益律師郭建梅曾代理過多起維護“出嫁女”利益，為她們爭得土地的案件。她代理的朱紅梅等五位婦女因土地補償款將蛇山村委會告上了桐城法院，官司雖然勝訴了，但這些遭受的卻是白眼和辱罵，好長時間內，嚇得她們不敢回村。這些問題不解決，不僅挫傷廣大農村婦女參與社會主義現(xiàn)代化建設的積極性，也損害黨和政府以及農村基層組織的形象。本案崔華英及其父母一家于1982年分得承包土地，享有該承包土地的經(jīng)營使用權。二輪承包中，雖崔華英父母已亡，崔華英出嫁在外，承包土地長期由他人代種，但按照農村承包土地“生不添，死不減”的原則和二輪承包的基本政策，崔華英仍應享有繼續(xù)承包該土地的權利。法院依法予以受理，并判決確認崔華英的土地承包權。土地承包經(jīng)營權人的權利和義務《農村土地承包法》（第16條）規(guī)定：“承包方享有下列權利：（1）依法享有承包地使用、收益和土地承包經(jīng)營權流轉的權利，有權自主組織生產(chǎn)經(jīng)營和處置產(chǎn)品；（2）承包地被依法征用、占用的，有權依法獲得相應的補償?！薄段餀喾ā罚ǖ?25條）規(guī)定：“土地承包經(jīng)營權人依法對其承包經(jīng)營的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權利。有權從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)等農業(yè)生產(chǎn)?！薄掇r村土地承包法》（第17條）規(guī)定：“承包方承擔下列義務：（1）維持土地的農業(yè)用途，不得用于非農建設；（2）依法保護和合理利用土地，不得給土地造成永久性損害?！盵案例4]某村委會1999年根據(jù)村民自愿原則并經(jīng)過民主協(xié)商方式得到包括田某在內的有關承包戶同意，在他們承包的土地上統(tǒng)一種植玉米。但到播種的時候，田某背著村委會和其他制種戶在自己承包的土地上播種其他玉米種子。村委會得知后，立即請鄉(xiāng)政府的領導和種子站的技術員與村長一起做田某的工作，要求其改種其他作物，并答應給他提供改種其他作物的部分條件。田某表示同意即日鏟除其種的玉米，并按村委會的要求改種玉米以外的其他農作物。但其后田某又提出賠償要求，村委會不同意，田某故此一直未鏟除玉米苗。后玉米苗快抽穗，如不盡快鏟除將給其他制種戶造成嚴重損失，故村委會向法院起訴請求判決被告立即鏟除其承包土地上的玉米苗。法院以排除妨礙為理由受理了本案。案例解讀法院審理認為：被告田某作為農村土地承包經(jīng)營戶有權決定在自己承包土地上種植農作物。但是一旦明確表示同意將承包的土地用于參與集體種植玉米，就應該恪守諾言，不得在其承包土地上種植其他玉米。而田某違背承諾，對村委會和制種農戶獲取合格玉米種植造成損害，根據(jù)我國《民法通則》有關規(guī)定，公民、法人在民事活動中應該遵循誠實信用、尊重社會公德、不得損害公共利益和其他利益的原則。所以判決田某應該立即鏟除承包土地上的玉米苗，由此造成的損失，因由田某不守諾言而引起，而由田某自己承擔。案例解讀[法律分析]本案涉及土地承包經(jīng)營權的內容。土地承包經(jīng)營權人有權在其承包經(jīng)營的土地上從事種植、林業(yè)、畜牧業(yè)等農業(yè)生產(chǎn)，但任何權利的行使都必須有限制，土地承包經(jīng)營權也不例外?！稇椃ā返?1條規(guī)定：“中華人民共和國公民在行使自由和權利的時候，不得損亨國家的、社會的、集體的利益和其他公民的合法的自由和權利。”《民法通則》第7條規(guī)定，公民、法人的“民事活動應當遵守社會公德，不得損害社會公共利益。”被告田某有權選擇種植的農作物，但不得損害比鄰承包土地上的農作物，也不得損害其他承包戶的利益。田某違反諾言，在承包土地上種植其他玉米，如果任其抽穗、結棒將給其他制種戶確保種子質量合格造成妨礙和危險。田某的行為明顯違反法律規(guī)定。至于被告田某鏟除玉米苗造成的損失是被告過錯造成，無權要求村委會和農戶承擔。所以法院的判決是正確的。農村土地承包的期限

《農村土地承包法》（第20條）規(guī)定：“耕地的承包期為三十年。草地的承包期為三十年至五十年。林地的承包期為三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，經(jīng)國務院林業(yè)行政主管部門批準可以延長?！薄段餀喾ā返?26條第一款的規(guī)定和前述規(guī)定是一樣的，第二款又增加規(guī)定，即便是規(guī)定的承包期屆滿，還可以“由土地承包經(jīng)營權人按照國家有關規(guī)定繼續(xù)承包。”法律之所以將土地承包經(jīng)營權的期限規(guī)定為三十年以上，是與農業(yè)生產(chǎn)的投人大、生產(chǎn)周期性長的特點緊密聯(lián)系的，唯有與農民簽訂較長的承包期合同，農民才能放心從事農業(yè)生產(chǎn)，防止出現(xiàn)涸澤而漁的毀滅式生產(chǎn)。

[案例5]某村村民郭某于1989年與其所在的村簽訂耕地承包合同，約定由郭某承包該村10畝耕地，承包期為30年，每年交承包費1000元，1995年郭某去世，其妻賈某續(xù)經(jīng)營該片土地。1997年村委會以賈某非承包人為理由強行收回耕地，賈某迫于無奈向法院提出訴訟。法院經(jīng)審理后認為，郭某與村委會簽訂的承包經(jīng)營合同意思真實，無違反法律規(guī)定，依法成立，應予保護。承包人郭某死亡后，依據(jù)《最高人法院關于審理農業(yè)承包經(jīng)營合同糾紛案件若干問題的規(guī)定》第24條，承包人在承包期限內因健康原因喪失承包能力或死亡，繼承人無力承包或放棄繼承的，且又不進行轉讓、轉包或入股的，當事人可請求終止承包合同，人民法院應當允許。原告在承包人死亡后，有能力承包并履行了承包義務，且承包合同期限未屆至，被告無權強行收回耕地。法院遂判決被告向原告返還土地，并賠償損失，并由原告繼續(xù)承包該土地，對原告欠被告的承包費責令原告支付。案例解讀[法律分析]

本案爭議的焦點是原告有無權利繼續(xù)承包土地?！掇r村土地承包法》第26條規(guī)定，承包期內發(fā)包人不得收回耕地，第30條規(guī)定，婦女喪偶后仍在原居住地生活的，發(fā)包方不得收回其原承包地?？梢娫婀呈欠裼袡嗬^承承包土地，決定因素之一是承包期是否到期，如果未到期，才存在繼承的可能。本案的合同規(guī)定承包合同為30年，而從1989年簽訂合同到郭某1995年死亡才6年，所以承包合同期限還未到，存在繼承的可能性，再加上郭某滿足其他繼承條件，故此其有權繼承土地承包經(jīng)營權，被告村委會收回土地行為違法。土地承包遵循的原則《農村土地承包法》第18條規(guī)定：“土地承包應當遵循以下原則：（1）按照規(guī)定統(tǒng)一組織承包時，本集體經(jīng)濟組織成員依法平等地行使承包土地的權利，也可以自愿放棄承包土地的權利；（2）民主協(xié)商，公平合理；（3）承包方案應當按照本法第十二條的規(guī)定，依法經(jīng)本集體經(jīng)濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意；（4）承包程序合法。土地承包遵循的程序《農村土地承包法》第19條規(guī)定：“土地承包應當按照以下程序進行：（1）本集體經(jīng)濟組織成員的村民會議選舉產(chǎn)生承包工作小組；（2）承包工作小組依照法律、法規(guī)的規(guī)定擬訂并公布承包方案；（3）依法召開本集體經(jīng)濟組織成員的村民會議，討論通過承包方案；（4）公開組織實施承包方案；（5）簽訂承包合同。這里關鍵是要切實執(zhí)行民主議定原則。土地承包的合同條款《農村土地承包法》（第21條）“承包合同一般包括以下條款：（1）發(fā)包方、承包方的名稱，發(fā)包方負責人和承包方代表的姓名、住所；（2）承包土地的名稱、坐落、面積、質量等級；（3）承包期限和起止日期；（4）承包土地的用途；（5）發(fā)包方和承包方的權利和義務；（6）違約責任?！蔽覀儜撟⒁夂贤瑮l款的完備，避免和防范糾紛。[案例6]2004年6月，廣州增城市中新鎮(zhèn)旺村第一、第二經(jīng)濟合作社(以下分別簡稱旺村一社、旺村二社)村委欲將所屬的農田向外發(fā)包，即向農戶征求意見，一社共有26戶，其中有25戶簽名同意，二社共29戶，其中28戶簽名同意。6月29日，增城市中新鎮(zhèn)旺村第一、二、三、四、七、八經(jīng)濟合作社（甲方）與吳家來、覃龍邦、覃勇邦、寧家頑（乙方）共同簽訂《水田承包合同》一份，約定經(jīng)甲方群眾討論同意將坐落于旺村葉田段的314畝水田，發(fā)包給乙方承包經(jīng)營，實際面積以紅線圖測量為準；承包期限為20年，從2005年1月1日起至2025年1月1日止；乙方承包用途為用于種植蔬菜，短期生經(jīng)濟作物，附帶飼養(yǎng)生豬、家禽，不準挖魚塘、構造土石建筑物等，不準改變水田耕作用途；承包款在承包期的前三年，每畝每年承包款300元，從2008年起直到合同期屆滿，每畝每年承包款以二類優(yōu)質谷600市斤計算，谷價按當?shù)卣?間糧食加工廠當年公歷7月30日的同類谷購進價格的平均價格計算；付款方法為乙方在簽訂合同之日支付定金30000元、押金100000元給甲方，合同期滿定金抵作清場費，押金抵作承包期最后一年的承包款，多退少補。每年承包款一次性交清，交款時間在當年的公歷8月1日至10日，過期不交作違約處理；合同還對雙方的權利義務及違約責任等作了詳細約定。合同簽訂后，經(jīng)增城市中新鎮(zhèn)法律服務所見證。之后，吳家來等四人依合同約定交納了30000元定金給旺樹第三經(jīng)濟合作社，并于2004年12月31日交納了10萬元押金。旺村一社、旺村二社交付合同約定土地給吳家來等人耕種，吳等也按合同約定支付了2005年度的承包款。吳等人承包到水田后主要用于種植各類蔬菜。案例解讀2006年，廣州市區(qū)所屬區(qū)縣行政區(qū)域規(guī)劃調整，增城市中新鎮(zhèn)旺村第一、二、三、四、七、八經(jīng)濟合作社劃歸廣州市蘿崗區(qū)，更名為廣州市蘿崗區(qū)九龍鎮(zhèn)旺村第一、二、三、四、七、八經(jīng)濟合作社。同年6月29日，旺村一社、二社以其與吳家來等人簽訂的承包合同違反法律的強制性規(guī)定無效為由，向法院提起訴訟，要求確認雙方簽訂的農業(yè)承包合同應為無效合同，四被告交還水田。訴訟期間，被告于2006年8月向原告交納土地承包款時，原告拒絕收取。案例解讀一審法院認為：根據(jù)《農村土地承包法》第48條的規(guī)定，發(fā)包方將農村土地發(fā)包給本集體經(jīng)濟組織以外的單位或者個人承包，應當事先經(jīng)本集體經(jīng)濟組織成員的村民會議2／3以上成員或者村民代表的同意，并報鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府批準，被告吳家來等四人是廣東信宜人，不屬原告旺村一社、二社成員，被告也未舉證證實其個人承包已經(jīng)過村民會議三分之二以上的成員或村民代表同意，并報中新鎮(zhèn)人民政府批準，故原告與被告的承包合同因違反法律的強制性規(guī)定而無效。被告不服一審判決，提出上訴。二審法院審理后認為：旺村一社、旺村二社在與被告簽訂承包合同前，已就發(fā)包事項征求了社員的意見，其中一社26農戶中有25戶簽名同意，二社29農戶中有28戶簽名同意，因此，發(fā)包事項已經(jīng)集體經(jīng)濟組織2／3以上村民代表同意，符合我國農村土地承包法的規(guī)定。在簽訂承包合同以后，發(fā)包方也實際交付了水田給被告承包經(jīng)營，因此，可推定各農戶對此知情并同意。對于發(fā)包水田所得收益，原告在訴訟中也承認是按農戶使用面積的比例分配，故發(fā)包行為亦符合集體經(jīng)濟組織成員的利益。據(jù)此，雖然承包合同未報鎮(zhèn)政府審批，但是并未違反村民的意志，侵犯村民的利益，故應認定承包合同有效。據(jù)此，判決駁回了原告的訴訟請求。案例解讀[法律分析]農村土地承包方式有兩種，一是家庭承包；二是以招標、拍賣、公開協(xié)商等方式的其他承包。第二種方式可能涉及集體組織成員以外的個人承包，即對外發(fā)包。我國《農村土地承包法》第48條對集體經(jīng)濟組織的對外發(fā)包作了規(guī)定。一是要事先經(jīng)本集體經(jīng)濟組織成員的村民會議2／3以上成員或2／3以上村民代表同意；二是報鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府批準。本案當事人訂立的合同不符合第二個條件，違反了強行性的規(guī)定，依照該法律規(guī)定，應當認定為無效。但問題在于，本案的發(fā)包行為本身已向村民征求意見，幾乎獲全體經(jīng)濟組織成員的同意；承包人已對土地進行承包達兩年，作了大量投入，而司法解釋對此情形下的承包合同認定為有效；經(jīng)濟合作社改選后，更換了村干部，在看到行政區(qū)域規(guī)劃調整帶來土地升值后，意欲撕毀合同，收回重新使用。在此情況下，如果認定無效，無疑會背離民法的誠實信用原則，導致法律上的不正義。因此，本案應對法律的適用及其內涵作出解釋，以維護承包人的合法權益，同時對原告的不誠信行為予以糾正，起到了教育作用。農村土地承包經(jīng)營權的流轉

農村集體土地承包經(jīng)營權流轉，是在堅持家庭承包經(jīng)營和土地承包長期穩(wěn)定的前提下，允許和鼓勵農戶將其承包的土地等生產(chǎn)經(jīng)營項目的承包經(jīng)營權，依法轉包、轉讓、入股、出租、抵押和繼承等的行為?！掇r村土地承包法》（第32條）規(guī)定：“通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權可以依法采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉?！薄段餀喾ā返?28條規(guī)定：“

土地承包經(jīng)營權人依照農村土地承包法的規(guī)定，有權將土地承包經(jīng)營權采取轉包、互換、轉讓等方式流轉。流轉的期限不得超過承包期的剩余期限。未經(jīng)依法批準，不得將承包地用于非農建設?！薄掇r村土地承包法》第33條：國家鼓勵農村土地承包經(jīng)營權的合法有序流轉。土地承包經(jīng)營權的流轉必須遵循以下五個基本原則：（1）平等協(xié)商、自愿、有償，任何組織和個人不得強迫或者阻礙承包方進行土地承包經(jīng)營權流轉；（2）不得改變土地所有權的性質和土地的農業(yè)用途；（3）流轉的期限不得超過承包期的剩余期限；（4）受讓方須有農業(yè)經(jīng)營能力；（5）在同等條件下，本集體經(jīng)濟組織成員享有優(yōu)先權。農村土地承包經(jīng)營權的流轉原則

土地承包經(jīng)營權流轉的主要方式（1）轉包。（2）轉讓。（3）互換。（4）出租。（5）入股。（6）反租倒包。[案例7]2003年1月2日，葉某因為建房需要，和俞某簽訂了一份土地承包權轉讓協(xié)議，由俞某將承包的0.8畝土地轉讓給葉某，同時葉某支付轉讓金15000余元。隨后，葉某就在土地上準備蓋房，卻因為沒有辦好建房審批手續(xù)無法建房。下半年，該土地被國家征用，葉某領取了789元青苗補償費，其他土地補償費由村組織按規(guī)定進行了發(fā)放。面對巨大的損失，葉某起訴要求法院確認土地承包轉讓協(xié)議無效，要求俞某返還土地轉讓金。而俞某認為該轉讓協(xié)議征得村組織的同意，應該是有效的。因為沒有辦妥建房審批手續(xù)，致使建房不成而被國家征用，那是葉某自己的事，責任要其自己承擔。案例解讀法院經(jīng)審理后認為，俞某和葉某簽訂轉讓協(xié)議違反《土地管理法》的禁止性規(guī)定，而村委會也無權批準將土地轉讓用于非農建設，轉讓合同無效，由此取得的財產(chǎn)應該返還。依法判處葉某和俞某簽訂的土地承包權轉讓協(xié)議無效，俞某返還葉某土地轉讓金15000余元人民幣，而由葉某返還俞某青苗補償費789元人民幣。案例解讀[法律分析]

這是一起改變土地農業(yè)用途的無效土地轉讓行為。《農村土地承包法》規(guī)定土地經(jīng)營權的流轉不得改變土地的農業(yè)用途。《土地管理法》第36條第2款規(guī)定禁止占用耕地建窯、建墳或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采礦、取土等?！锻恋毓芾矸ā返?4條又規(guī)定，建設占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續(xù)。省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準的道路、管線工程和大型基礎設施建設項目、國務院批準的建設項目占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，由國務院批準。在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設用地規(guī)劃范圍內，為實施該規(guī)劃而將農用地轉為建設用地的，按土地利用年度計劃分批次由原批準土地利用總體規(guī)劃的機關批準。在已批準的農用地轉用范圍內，具體建設項目用地可以由市、縣人民政府批準。本條第2款、第3款規(guī)定以外的建設項目占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準。本案俞某與葉某簽訂的土地承包轉讓協(xié)議用干建房及村委會同意利用農用土地建房的行為均違反了上述法律規(guī)定。按照《合同法》的規(guī)定違反法律和行政法規(guī)的合同無效。因此，法院所作判決是正確的。[案例8]某村村民郭某從1990年起承包村里5畝耕地種植水稻，1997年4月，郭某因外出從事個體販運業(yè)務，便決定將自己承包的耕地贈送給鄰居孫某耕種。村委會得到消息后出面制止，稱土地為村集體所有，郭某無權自行處分。郭某不服而向鄉(xiāng)政府提出申請，要求鄉(xiāng)政府確認其對承包的5畝土地有所有權。鄉(xiāng)政府土地管理所受理郭某申請后指出，郭某承包的土地為村集體經(jīng)濟組織所有，郭某僅享有承包經(jīng)營權，而無所有權，其贈予行為無效。案例解讀[法律分析]

本案涉及耕地所有權的歸屬問題。根據(jù)我國《土地管理法》的規(guī)定，農村和城市郊區(qū)的土地除法律規(guī)定屬于國家所有的除外，屬于集體所有。本案中郭某承包的耕地當屬于集體經(jīng)濟組織所有。村委會的主張是正確的，郭某享有的是承包經(jīng)營權，其不擁有所有權，他無權做出將該土地贈予他人的決定。但這里我想說的是，將土地承包經(jīng)營權贈予他人，應該是可以的。這實際上是一種無償轉讓行為?，F(xiàn)在在農村，這種情況不少。比如，我出外打工，也能掙些錢；再說地上這點收入也不算啥，讓親戚或關系不錯的朋友耕種，收入也就歸人家啦！農村土地承包經(jīng)營權的調整

《農村土地承包法》第24條規(guī)定：“承包合同生效后，發(fā)包方不得因承辦人或者負責人的變動而變更或者解除，也不得因集體經(jīng)濟組織的分立或者合并而變更或者解除。”第27條規(guī)定：“承包期內，發(fā)包方不得調整承包地。承包期內，因自然災害嚴重毀損承包地等特殊情形對個別農戶之間承包的耕地和草地需要適當調整的，必須經(jīng)本集體經(jīng)濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和縣級人民政府農業(yè)等行政主管部門批準。承包合同中約定不得調整的，按照其約定。”上述特殊情形，主要包括：（1）部分農戶因自然災害嚴重損毀承包地的；（2）部分農戶的土地被征用或者用于鄉(xiāng)村公共設施和公益事業(yè)建設，喪失土地的農戶不愿意農轉非，不要征地補償?shù)荣M用，要求繼續(xù)承包土地的；（3）人地矛盾突出的。承包期內，發(fā)包方一般不得收回土地。但出現(xiàn)以下情形時，發(fā)包方有權收回發(fā)包土地：（1）承包期內，承包方全家遷入設區(qū)的市，轉為非農業(yè)戶口的，應當將承包的耕地和草地交回發(fā)包方。承包方不交回的，發(fā)包方可以收回承包的耕地和草地。（2）承包經(jīng)營耕地的單位或者個人連續(xù)2年棄耕撂荒的，原發(fā)包單位應當終止承包合同，收回發(fā)包的耕地。承包期內，承包方全家遷入小城鎮(zhèn)落戶的，應當按照承包方的意愿，保留其土地承包經(jīng)營權或者允許其依法進行土地承包經(jīng)營權流轉。承包期內，婦女結婚，在新居住地未取得承包地的，發(fā)包方不得收回其原承包地；婦女離婚或者喪偶，仍在原居住地生活或者不在原居住地生活但在新居住地未取得承包地的，發(fā)包方不得收回其原承包地。但根據(jù)我國《農村土地承包法》第29條的規(guī)定：“承包期內，承包方可以自愿將承包地交回發(fā)包方。承包方自愿交回承包地的，應當提前半年以書面形式通知發(fā)包方。承包方在承包期內交回承包地的，在承包期內不得再要求承包土地?！鞭r村土地承包經(jīng)營權的調整

[案例9]1991年2月，邢某與村委會就該村一片荒山簽訂了承包合同，約定期限25年，邊界清楚。此后，邢某在荒山上栽種了花椒樹，經(jīng)過10年的辛勤培育，花椒樹都進入了豐產(chǎn)期，邢某的收入也是一年比一年增加。這引起了一些人的“紅眼病”。2000年3月，村委會領導班子進行了調整，新村委會沒有與邢某商量，就擅自將邢某承包的荒山中的0.4畝山地和地上的80棵已進入豐產(chǎn)期的花椒樹分給了其他村民管理、收益。邢某不服，經(jīng)多次交涉無效，2001年8月依法向法院起訴，請求法院判令村委會停止侵害其土地承包經(jīng)營權，返還被非法分割的0.4畝山地，賠償經(jīng)濟損失。法院一審判決：新村委會重新承包邢某0.4畝山地的行為無效；山地上所種的花椒樹仍歸邢某所有，并賠償邢某經(jīng)濟損失2083.20元。案例解讀[法律分析]

本案是一起因村委會領導班子變動而侵犯村民土地承包經(jīng)營權的典型案件。承包合同生效后，發(fā)包方不得因承辦人或者負責人的變動而變更或者解除，也不得因集體經(jīng)濟組織的分立或者合并而變更或者解除。本案中，邢某與村委會簽訂的承包協(xié)議已生效，并已履行10年之久，不能因為換了村委會干部就隨意變更。因此，法院依法判決邢某與村委會簽訂的荒山承包合同因未到合同期限，應該繼續(xù)有效，依法保護其合法的土地承包經(jīng)營權。[案例10]1998年9月，河南省滑縣牛屯鎮(zhèn)黃營村民委員會根據(jù)法律規(guī)定和中央有關政策，對全村土地統(tǒng)一進行第二輪發(fā)包，并與全體村民(包括以原告黃河利等26個村民)簽訂土地承包合同，約定承包期為30年，自1998年至2028年，并對雙方的權利義務進行了約定。其中第四條約定：“承包方應服從村組依照政策為解決人地矛盾突出對承包土地進行的適當調整……?！焙贤炗喓?，縣鄉(xiāng)有關主管部門進行了確認，以縣政府名義為每個承包戶頒發(fā)了《土地承包經(jīng)營權證書》。合同履行以后的四年中，該村五個村民組相繼出現(xiàn)計劃內人口出生、死亡、婚入、婚出、農轉非等情況，人口數(shù)量出現(xiàn)變化，人口數(shù)量的變化與村內土地數(shù)量產(chǎn)生一定矛盾。其間，該村部分村民向村委會提出申請，以人口發(fā)生變化為由申請重新調整土地。案例解讀2002年，村委會初步確定在大穩(wěn)定的情況下，進行“小調整”，解決人與地矛盾“突出”問題，并在各村民組之間征求意見，由同意調整土地的村民簽具同意調整土地的意見。同時，村委會擬定了上報有關部門審批的土地調整方案，方案對村民承包土地的資格進行了明確和界定，同時確定了調整時間和調整方法等。同年8月份，村委會以五個村民小組中同意調地的人口達到了村民代表三分之二以上的多數(shù)為由，向縣鄉(xiāng)有關部門提出土地調整申請?；h牛屯鎮(zhèn)農經(jīng)站和滑縣農經(jīng)總站分別于8月26日和8月31日作出批復，同意黃營村委會對土地進行調整，后被告黃營村委會按調地方案開始調整土地，土地調整中僅涉及原告黃河利等26戶，涉及土地235.119畝。案例解讀原告黃河利等26戶村民以村委的調整行為侵犯其土地承包經(jīng)營權為由提起訴訟。原告認為，原被告簽約履行合同的四年來，該村并沒有出現(xiàn)需要進行“小調整”的人地矛盾特別突出的情況，根本無需進行調整，況且在被告村委會報請批準調整土地的方案中，所報的各組戶數(shù)、人口數(shù)及同意調整土地的村民所占比例數(shù)均不屬實。該村一組至五組五個村民小組同意調整的農戶所占比例分別為43％到52％不等，根本沒有達到全體村民或村民代表的三分之二以上多數(shù)。故被告單方解除合同并調整土地是不合法的，要求人民法院確認合同效力，繼續(xù)履行合同并由被告賠償原告因單方解除合同造成的各項經(jīng)濟損失14000元。庭審中，被告黃營村委會承認各組在向村委會提供申請調整土地的村民簽名名單上有部分代簽現(xiàn)象，但不能說明代簽農戶所占的比例。案例解讀一審法院認為，雙方雖簽定了30年承包合同，但由于在合同履行過程中該村出現(xiàn)了人地矛盾突出的情況，被告依據(jù)合同約定經(jīng)三分之二以上多數(shù)村民同意，并經(jīng)縣鄉(xiāng)農業(yè)主管部門批準，對承包土地進行了小范圍調整，其行為符合法律規(guī)定和合同約定，對被告小調整的行為予以支持，故判決駁回了原告的訴訟請求。原告黃河利等人不服一審判決，提起上訴。二審法院經(jīng)審理后認為，黃河利等26戶村民與村委會簽訂土地承包合同系當事人真實意思表示，且不違反法律規(guī)定，為有效合同，雙方均應嚴格按合同約定履行，村委會以人地矛盾突出為由對黃河利等人的土地收回進行“小調整”，但并未就人地矛盾突出的事實舉出相關證據(jù)予以核實，且對被調地戶的承包土地情況并不了解。因此，對村委會以人地矛盾突出進行的“小調整”行為不予支持，上訴人黃河利等人請求確認調整行為無效，要求繼續(xù)履行合同的請求予以支持，但其請求判令賠償14000元的主張未能提供證據(jù)，不予支持。撤銷一審判決，確認黃河利等與黃營村委會的土地承包合同有效，繼續(xù)履行，同時駁回黃河利等人的其他訴訟請求。案例解讀[法律分析]

本案涉及的三個關鍵問題：（1）關于“小調整”。根據(jù)中共中央辦公廳、國務院辦公廳中辦發(fā)[1997]16號《關于進一步穩(wěn)定和完善農村土地承包關系的通知》規(guī)定，承包土地的“大穩(wěn)定，小調整”的前提是穩(wěn)定。所謂“小調整”是指在堅持土地延包30年原則的前提下，根據(jù)實際需要，在個別農戶之間小范圍適當調整?！靶≌{整”應堅持以下幾條原則：一是只限于人地矛盾突出的個別農戶，不能對所有農戶進行普遍調整；二是不得利用“小調整”提高承包費，增加農民負擔；三是“小調整”方案要經(jīng)村民大會或者村民代表大會三分之二以上成員同意，并報縣鄉(xiāng)人民政府主管部門審批；四是絕不能用行政命令的辦法硬性規(guī)定在全村范圍內幾年重新調整一次承包地。[法律分析]

（2）關于“人地矛盾是否突出”。雖然有關法律政策沒有明確界定人地矛盾突出的標準，但根據(jù)“小調整”的有關政策，應理解為個別農戶確因人口增加較多，集體和家庭均無力解決就業(yè)問題而生活困難的情況，不能把村組內人口與土地平均計算，更不能把合同履行過程中因人口出現(xiàn)變化而形成的人地多少不均衡的正?，F(xiàn)象視為人地矛盾突出。該案中，牛屯鎮(zhèn)黃營村委會僅憑部分農戶的申請即進行調整，但對該村人地矛盾突出的情況并不了解，更不能對人地矛盾沖突的情況提出證據(jù)證明，所以其調整方案盡管經(jīng)縣鄉(xiāng)兩級主管部門批準，但缺乏調整的基本依據(jù)，沒有得到法院的支持。[法律分析]

（3）關于“是否超過三分之二以上多數(shù)”，原告主張村委會的調地方案未經(jīng)三分之二以上村民代表同意，而村委會也承認有代簽姓名的情況存在且無法確定代簽比例，從而不能證明其調整方案得到了村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，被告的“小調整”違反了土地法的相關規(guī)定，因而其調整因違法而無效，二審法院判決繼續(xù)履行合同是正確的。三、征地補償糾紛的處理土地征收征收耕地的補償費用土地征收土地征收是發(fā)生在國家和農民集體之間的所有權轉移，是指國家為了社會公共利益的需要，按照法律規(guī)定的批準權限和程序批準，并給農民集體和個人補償后，將農民集體所有土地轉變?yōu)閲宜小Ｕ魇崭氐难a償費用的計算征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的6～10倍。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農業(yè)人口數(shù)計算。每一個需要安置的農業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的4～6倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前3年平均年產(chǎn)值的15倍。土地補償費和安置補助費的統(tǒng)一年產(chǎn)值倍數(shù)，應按照保證被征地農民原有生活水平不降低的原則，在法律規(guī)定范圍內確定，按法定的統(tǒng)一年產(chǎn)值倍數(shù)計算的征地補償安置費用，不能使被征地農民保持原有生活水平，不足以支付因征地而導致無地農民社會保障費用的，經(jīng)省級人民政府批準應當提高倍數(shù)；土地補償費和安置補助費合計按30倍計算，尚不足以使被征地農民保持原有生活水平的，由當?shù)厝嗣裾y(tǒng)籌安排，從國有土地有償使用收益中劃出一定比例給予補貼。經(jīng)依法批準占用基本農田的，征地補償按當?shù)厝嗣裾嫉淖罡哐a償標準執(zhí)行。征收耕地的補償費用的計算按照土地補償費主要用于被征地農戶的原則，土地補償費應在農村集體經(jīng)濟組織內部合理分配。具體分配辦法由省級人民政府制定。土地被全部征收，同時農村集體經(jīng)濟組織撤銷建制的，土地補償費應全部用于被征地農民生產(chǎn)生活安置。征收耕地的補償費用的分配[案例11]原告許其軍等17人均系被告滎陽市峽窩鎮(zhèn)左照村四組村民，其中許文博等四人是出生后隨父母入戶至該村，其他均是于1986年前后遷入該村組入戶的。2001年11月14日，左照村四組召開各戶代表大會，經(jīng)參加會議的60戶代表投票決定年終分配方案為：“外來戶不分，老戶每人分1萬元”。同年10月18日，左照村四組按照此決定發(fā)放了款項。該年終分配款項系該組自1994年以來出讓該組土地使用權的補償款。經(jīng)政府協(xié)調，左照村四組給原告許其軍等17人每人分得款項1000元。許其軍等17人認為該分配不公，于是將左照村村委會和左照村四組告上了法庭。案例解讀滎陽市人民法院經(jīng)審理后認為：原告許其軍等17人系被告左照村四組村民，應和其它組民享有平等的權利和義務。左照村四組在2001年年終分配時采取不同待遇的分配方案進行分配，顯失公平，侵犯了原告的平等權利，原告要求補發(fā)分配款的訴訟請求正當，予以支持。被告左照村四組稱原告不具備訴訟主體資格的理由，不能成立；該年終分配方案不是左照村委決定的，左照村委不應承擔民事責任。于是判決被告左照村四組給17名原告每人補發(fā)9000元。案例解讀一審宣判后，上訴人左照村四組不服原判，上訴稱：左照村四組分發(fā)賣地款的行為性質不是民事行為，應屬行政行為，應由上一級政府機關處理。雙方之間是管理與被管理的關系，不是平等主體之間的財產(chǎn)和人身糾紛。組里召開村民代表會議進行討論決定分配方案是嚴格執(zhí)行《村民委員會組織法》的，應合法有效。案例解讀鄭州市中級人民法院經(jīng)審理后認為：根據(jù)我國《村民委員會組織法》的規(guī)定，農村村民實行自治，由村民群眾依法自己辦理自己的事情。村民委員會是村民自我管理、自我教育、自我服務的基層群眾性自治組織。村民小組系村民委員會根據(jù)村民居住的情況設立的，村民組長由村民小組會議推選產(chǎn)生的。在涉及村民利益的民事活動中，村民委員會及村民小組與村民之間是平等的民事主體。二者之間不是行政性質的管理與被管理關系。許其軍等17人的起訴符合我國《民事訴訟法》第108條規(guī)定的起訴條件，原審法院受理該案并無不當。許其軍等17人合法居住左照村四組，其農業(yè)戶口亦在該組，上述家庭在該組分有承包地，他們是上訴人左照村四組的合法成員。許其軍等17人與左照村四組的其他成員的村民地位是平等的；對于涉及村民利益的事項與其他村民亦應享有平等的權利。左照村四組所分的賣地款為該組的征地補償費，該款應當屬于左照村四組全體成員所有。左照村四組的年終分配方案，將其村民按照外來戶與老戶在年終分配區(qū)別對待，不符合平等和公平的原則，其上訴理由不能成立，遂判決：駁回上訴，維持原判。案例解讀[法律分析]

本案原告起訴的理由主要是其所在的村民小組的利益分配方案不公平、不公正，要求村民小組補償他們因與本地村民不平等待遇而遭受的損失。本案被告左照村四組的利益分配方案對利益分配對象按不同情況分為外來戶和本地戶。[法律分析]

外來戶分以下5種情況：（1）從外村遷入的住戶；（2）上門女婿，也即“倒插門”；（3）再婚帶來的子女；（4）收養(yǎng)的子女；（5）戶口遷出后又遷人的。本地戶是相對外來戶而言，一般是自形成自然村以來就世代居住在這個村子里的農戶。我國《憲法》第33條規(guī)定：“中華人民共和國公民在法律面前一律平等。任何公民享有憲法和法律規(guī)定的權利，同時必須履行憲法和法律規(guī)定的義務?！蔽覈睹穹ㄍ▌t》第4條規(guī)定：“民事活動應當遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用的愿則”。第5條規(guī)定：“公民、法人的合法的民事權益受法律保護，任何組織和個人不得侵犯”。[法律分析]

外來戶認為．他們的戶口自遷來以后，就成為該村正式的合法村民，他們在享受與本地戶同等的居住權、土地承包經(jīng)營權等權利的同時，也履行了法律規(guī)定的繳納稅費、出義務工、集資搞建設等方面的義務，為本村的經(jīng)濟發(fā)展也做出了一定的貢獻。他們在履行了憲法和法律規(guī)定的相同的義務后，應該享有憲法和法律規(guī)定的平等的權利，這個平等的權利其中就應包括，平等地享受因出讓集體所有土地而獲得的補償款的權利。雖然該利益分配方案是按《村民委員會組織法》等相關議事原則和程序確定的，但因決議的內容與前述的相關規(guī)定相抵觸，應為無效。因此，法院最后支持了外來戶的訴訟請求。[案例12]劉某1995年8月5日出生，某村村民。2003年12月24日，某開發(fā)區(qū)管委會因建設需要，征收耕地145.59畝，其中劉某所在第四村民組被征50.33畝，獲賠土地補償費、安置補償費218萬余元。在對劉某所在村民小組的該筆土地款分配時，按1994年承包土地人口平均分配，每一承包人口分得1.22萬元，劉某因在1994年土地承包調整時尚未出生未獲分配。劉某的父母為索要征地補償費而依法起訴。被告村委會辯稱，該筆土地款的分配是四組代表和群眾研究分配的，是村民自治。征地時縣國土局、開發(fā)區(qū)是按1994年承包土地人口計算的，不是按集體經(jīng)濟組織所有成員計算的。安置補助費是對被征收土地的使用者或承包經(jīng)營者給予的安置，對新增人員不予考慮；土地補償費是對土地所有人或使用者對被征土地的投入和收益造成的損失的補償，因此劉某不應享有該款的分配權。2004年6月30日，法院審結此案，判令被告給付劉某土地補償費、安置補償費計1.21萬余元。案例解讀[法律分析]

這是一起土地分配補償糾紛案件。農村集體土地所有權屬農村集體所有，即屬于具有農村集體經(jīng)濟組織的全體成員共同共有，征收農村集體土地，必然導致土地所有權的變更，使該組織的每個成員喪失土地所有權，由此所獲得的補償，應歸全體成員共同享有。土地補償費、安置補助費是對被征土地給予的補償，屬集體經(jīng)濟組織共有財產(chǎn)。劉某系四組村民，雖然沒有承包土地，但其作為集體經(jīng)濟組織的一員應當享有平等分配的權利。村民的自治權不能對抗公民的生存權和財產(chǎn)權，對劉某要求村委會給付征地款的訴訟請求，法院予以支持是正確的。四、宅基地相關法律問題宅基地使用權宅基地使用權的取得宅基地使用權人的權利和義務宅基地使用權能否轉讓？

宅基地使用權的含義

《物權法》第152條規(guī)定：“宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施?！边@是對農村宅基地使用權的一般規(guī)定。它是指農村居民及少數(shù)城鎮(zhèn)居民為建造自有房屋對集體土地所享有的占有、使用的權利。宅基地使用權的法律特征農村宅基地與集體經(jīng)濟組織成員的權利和利益是聯(lián)系在一起的。宅基地使用權是特定主體對于集體土地的用益物權。集體經(jīng)濟組織的成員每戶只能申請一處宅基地。宅基地使用權的取得條件

(1)沒有宅基地。凡無宅基地的、居住擁擠確需分居而又無宅基地的、因國家或鄉(xiāng)(鎮(zhèn))建設需要另行安排宅基地的、在農村落戶需建住宅而無宅基地的公民，均可向村民委員會或村農業(yè)集體經(jīng)濟組織申請批劃宅基地。(2)應當使用原有的宅基地和村內空閑地。確需使用耕地的，須經(jīng)縣級人民政府批準。(3)宅基地面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。(4)出賣、出租住房后再申請批劃宅基地的，不予批準。(5)經(jīng)法定程序批準。宅基地使用申請人應當先向村農業(yè)集體經(jīng)濟組織或者村民委員會提出用地申請，經(jīng)村民代表會或者村民大會討論通過后，報人民政府批準。其中，需要使用原有宅基地、村內空閑地和其他土地的，報鄉(xiāng)級人民政府批準；需要使用耕地的，由鄉(xiāng)級人民政府審核，經(jīng)縣級人民政府土地管理部門審查同意后，報縣級人民政府批準。(6)丈量劃至、發(fā)證確權。經(jīng)有批準權的人民政府批準后，由村主管機構派專人丈量、劃清四至，發(fā)給《宅基地使用證》，確認使用權。宅基地使用權人的權利(1)為保有住宅而長期使用宅基地的權利。宅基地和房屋聯(lián)為一體，不能分離，房屋所有權與宅基地使用權也緊密相聯(lián)。房屋所有權不發(fā)生變動，宅基地使用權也不發(fā)生變動。(2)在宅基地空閑處修建其他建筑物、設施的權利。使用權人可在宅基地空閑處修建各種生活需要的建筑物和生產(chǎn)需要的小型建筑物或設施。(3)在宅基地空閑處從事種植以為收益的權利。(4)依法轉讓房屋所有權時一并轉讓宅基地使用權的權利。但是，當事人必須向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請使用權變更登記，由縣級以上地方人民政府更換土地證書。(1)按照批準的用途使用宅基地的義務。取得宅基地使用權的人必須在批劃的宅基地上建造住宅，不得擅自變更用途，更不能買賣、出租或以其他形式非法轉讓土地。新批劃的宅基地，使用權人必須在規(guī)定的期限內建房。違反這一義務的，土地所有人有權收回土地使用權。(2)按照批準的面積建房造院的義務。任何人不得采取任何不法手段，多占土地以作宅基地。多占土地的，按照非法占用土地追究法律責任。(3)服從國家、集體統(tǒng)一規(guī)劃的義務。因國家、集體統(tǒng)一規(guī)劃需要變更宅基地時，使用權人不得阻擾，但因變更給使用權人造成困難或損失時，應依法予以補償。(4)行使宅基地使用權不得妨礙公共利益和鄰人合法利益的義務。宅基地使用權人的義務宅基地使用權能否轉讓？

宅基地使用權不得單獨轉讓。這是宅基地使用權行使的最大特點。建造在該宅基地上的住房轉讓的，宅基地使用權一并轉讓。宅基地使用權不得抵押。建造在該宅基地上的住房抵押的，在實現(xiàn)抵押權時，宅基地使用權一并轉讓。所以說，根據(jù)我國目前的法律規(guī)定，宅基地使用權的轉讓只能在集體組織內部成員之間進行，并且要獲得批準。現(xiàn)在，有不少城里人在農村購房，因為其不能合法取得宅基地的使用權，故這種轉讓行為不能得到法律的支持?，F(xiàn)在我們市區(qū)因為城中村改造，出現(xiàn)這種糾紛很多。[案例13]1990年1月1日，原告黎某與甲省乙縣丙鎮(zhèn)太石村經(jīng)濟合作社簽訂了一份土地出租合同書，約定：太石村出租一塊土地給原告黎某長期使用，原告黎某一次性給付太石村人民幣115935元，可在該土地上搞種植業(yè)、建廠房和住宅；但建廠房、住宅等，須經(jīng)土地管理部門批準。其后黎某未經(jīng)土地管理部門批準，即動工興建住宅。在建筑過程中，有關機關工作人員多次勸阻，黎某仍繼續(xù)施工，于1990年10月竣工，共計建有住宅樓兩幢及廚房、涼亭、車房、門衛(wèi)房、泳池、籃球場、人造假山、草坪、通道等建筑物。經(jīng)測量，黎某所建住宅非法占地4969平方米。案例解讀1991年3月11日，乙縣土地管理局依據(jù)《土地管理法》第45條的規(guī)定，認定黎某未經(jīng)批準非法占地建住宅，對其作出如下行政處罰決定：一、責令黎某退還非法占用的土地。二、沒收黎某在非法占地上建筑的整座住宅(包括圍墻內的兩幢樓房、廚房、涼亭、門衛(wèi)房、車房、泳池、人造假山、籃球場、護樓水渠等)，住宅建筑物、構筑物上的裝飾、襯砌物亦在沒收之列，上繳國庫。三、在此被沒收住宅內居住的所有人員，必須在接到本處罰決定書之日起15天內無條件全部遷出，遷出時，只能搬走屬于住戶所用的家具、日用品等，不得拆走本屬于建筑物、構筑物的附著部分。黎某必須負責如期把該座住宅完整無損地交給乙縣財政局。任何人對該座住宅有任何損壞、損傷行為，追究其破壞國家財產(chǎn)的法律責任。1991年3月23日，黎某不服乙縣土地管理局的處罰決定，向縣法院起訴。一、二審判決都維持了被告乙縣土地管理局的行政處罰決定。案例解讀[法律分析]

本案的焦點在于原告是否取得了宅基地使用權。集體合作社雖系訟爭土地的合法所有人，但其并無權對土地任意處分，而是必須遵守國家有關土地管理的強制性法律規(guī)定。非本集體成員不得通過購買、租賃等方式取得宅基地使用權。本案中原告雖與合作社訂立了土地租賃合同，并支付了土地使用費，卻因未取得本村居民的身份，而不能取得宅基地使用權；其直接租用合作社的土地，進行大規(guī)模住宅建設，顯然超出了法律關于村民宅基地使用面積的限制性標準，是違法的。乙縣法院經(jīng)開庭公開審理，認定原告黎某的行為違反了《土地管理法》和甲省土地管理實施辦法的有關規(guī)定。依據(jù)《土地管理法》第45條的規(guī)定，沒有辦理農用地轉用審批手續(xù)，一審判決維持被告乙縣土地管理局的行政處罰決定。二審予以維持。[案例14]原告羊冊鎮(zhèn)羊東村委第14組在該村支書史全興的要求下，在1986年從該組劃給其一片宅基地，位于羊冊鎮(zhèn)昌盛街中段路南，史全興同組長郭京周簽訂了土地使用協(xié)議，記述了土地位置。1986年9月，泌陽縣人民政府向其兒子史建營頒發(fā)了宅基地使用證。證中注明，人2口，東西11.6l米，南北長14.4米，面積167.8平方米。四至為東西均指任姓，南至史，北至路。案例解讀1988年史建營交納了耕地占用稅，羊冊鎮(zhèn)政府向史全興頒發(fā)了準建證，史全興于1986年建房4間。1993年3月18日，其與泌陽縣農機公司簽訂了房屋買賣契約，作價款35000元，賣于縣農機公司，交了契稅辦了契證，縣農機公司領取了房屋所有權證，經(jīng)過縣土地管理局地籍調查。2003年李德松與縣農機公司簽訂了合資建房協(xié)議，在拆除舊房翻建新房時遭到原告的阻止。原告羊冊鎮(zhèn)羊東村委第14村民組認為被告泌陽縣人民政府1986年9月向第三人史建營所頒發(fā)的宅基地使用證侵犯其合法權益，向法院提起訴訟。案例解讀法院以發(fā)證機關不能證明其具體行政行為合法為由，判決撤銷泌陽縣人民政府1986年9月為第三人史建營頒發(fā)的宅基地使用證。案例解讀

[法律分析]

本案的焦點在于，史全興是否取得了宅基地使用權以及縣農機公司能否取得房屋和宅基地使用權。史全興并未合法取得宅基地使用權。羊冊鎮(zhèn)羊東村委第14組在該村支書史全興的要求下，與其簽訂了土地使用協(xié)議。該協(xié)議具體是由史全興同組長郭京周簽訂的，但沒有證據(jù)證明郭京周在簽訂協(xié)議時經(jīng)過本集體成員的決議和授權，其擅自設定宅基地使用權的行為，應屬于無權處分；也沒有證據(jù)證明其行為事后得到了組集體的追認。何況史全興也并非是羊冊鎮(zhèn)羊東村第14組的成員，其無權無償取得本集體分得的宅基地使用權。當然，如果經(jīng)過土地所有人的同意，其也可以取得宅基地使用權。但該土地使用協(xié)議的簽訂顯然未經(jīng)集體決議，因此，史全興不能取得有效的宅基地使用權。農機公司不能因善意取得而獲得宅基地使用權。由于史全興并未取得有效的宅基地使用權，其所建房屋為違章建筑，史全興與泌陽縣農機公司簽訂的房屋買賣契約因標的違法而無效，農機公司不能因善意取得而獲得宅基地使用權。2003年李德松與縣農機公司簽訂了合資建房協(xié)議，遭到本案原告的阻止，這屬于所有權人主張權利的自力救濟行為，并不具有違法性。故法院判決撤銷泌陽縣人民政府為史建營頒發(fā)的宅基地使用證，是正確的。五、相鄰權和地役權糾紛相鄰權糾紛地役權糾紛相鄰權糾紛的含義相鄰權，又稱相鄰關系，這兩種叫法的出發(fā)點不一樣，相鄰權主要是針對相鄰關系中權利人的角度而言的。它是指兩個或兩個以上相互毗鄰不動產(chǎn)的所有人或使用人，在行使自己權利時發(fā)生的權利義務關系。也就是，在所有人或使用人在占有、使用、收益、處分權利時發(fā)生矛盾的，應當運用法律調節(jié)彼此間的矛盾，使他們有權從鄰方得到必要的便益，并防止來自鄰方的危險和危害。權利人對各自權利的行使都應有所節(jié)制，不能損害鄰方的合法權益。比較常見的相鄰關系有以下幾種：（１）相鄰土地使用關系；（２）相鄰用水、流水、截水、排水關系；（３）相鄰防險、排污關系；（４）相鄰管線安設關系；（５）相鄰光照、通風、音響、震動關系；（６）相鄰竹木歸屬關系。常見的相鄰權關系《民法通則》第83條規(guī)定：“不動產(chǎn)的相鄰各方，應當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系，給鄰方造成妨礙或損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失?！薄段餀喾ā返?4條規(guī)定：“不動產(chǎn)的相鄰權利人應當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系?！毕噜彊嚓P系處理原則[案例15]張甲與張乙兩家系前后鄰居，張乙住張甲北面，兩家房距5.8米。今年3月，張甲翻蓋房屋，準備在原來的宅基上建兩層9.22米高的樓房，便找到張乙協(xié)商。張乙表示，按農村風俗前房不能高出后房，自己的房屋是4.8米，看在祖家爺?shù)姆萆?，前后可以一樣。張甲雖口頭答應，但他趁張乙外出做生意之機，強行超建。在上層已建3米時，聞信而至的張乙以該房建成后會影響自己房屋采光為由加以阻止，但張甲卻認為，在自己的宅基上建房，想蓋多高蓋多高，就是“天王老子也別想管我”！無奈，張乙訴至法院。法院受理此案后在3日內向張甲送達了暫停建房裁定。孰料，張甲非但置之不理，還晝夜不停地將房建成。經(jīng)科學測算，張乙的整個窗戶在冬季近兩個月不能受到陽光照射。案例解讀某省某城縣人民法院經(jīng)審理認為，不動產(chǎn)的相鄰各方，應當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系，被告張甲在未征得原告張乙同意下，強行超建房屋，給相鄰的原告方造成妨礙，且拒不執(zhí)行人民法院的暫停建房裁定，應當停止侵害，排除妨礙。法院遂于5月27日，對該起在自家宅基上建房但侵犯了鄰居的采光權的鄰里糾紛案作出一審判決，被告張甲建房不得超出4.8米，超出部分于判決生效后5日內拆除完畢。案例解讀[法律分析]

從客觀上，經(jīng)科學測算，張乙在冬季最需要陽光的時候會因為張甲的房屋遮