第一章電子教案

第一章緒論(電子教案)第一節(jié)物業(yè)管理的基本概念物業(yè)（一）物業(yè)的含義:物業(yè)是指人工形成、有使用價值和價值、有業(yè)主的建筑物與場地，包括為發(fā)揮其功能而配置的設(shè)施設(shè)備等。（二）物業(yè)的特征：◆物業(yè)的構(gòu)成主體是建筑物與相關(guān)場地；◆因為建筑物是人工形成，所以，應(yīng)具有使用價值和價值?！粑飿I(yè)作為不動產(chǎn)，應(yīng)有明確的產(chǎn)權(quán)所有人。（三）物業(yè)的分類物業(yè)的分類可以從幾種角度劃分：1.按物業(yè)功能劃分,一般可以劃分為十大類物業(yè);2.按主輔劃分,可以劃分為主體物業(yè)和輔助物業(yè);3.按空間高度劃分,可分為單層、雙層、多層、中高層、高層、超高層等。4、按所有權(quán)性質(zhì)劃分，可劃分為如下幾種：1）、國有產(chǎn)權(quán);2）、集體產(chǎn)權(quán)；應(yīng)3）渠、私敘有產(chǎn)乏權(quán)。棗二、抹物業(yè)爆管理團（一疑）管卵理的深概念領(lǐng)“式管理求”治的含診義是訊“駕管之惰理止”貌，即啊管束找的道憲理。仔（二辦）物惰業(yè)管怖理的紋定義鉤物業(yè)濱管理頑是指抹業(yè)主雅通過指選聘私物業(yè)杯管理鐵企業(yè)流，由棄業(yè)主思和物桂業(yè)管遵理企女業(yè)按腫照物筐業(yè)服謠務(wù)合沉同約萬定，乓對房饅屋及戀配套干的設(shè)欄施設(shè)蘭備和業(yè)相關(guān)舉場地贊進行齒維護棗、養(yǎng)括護、蟻管理框，維軟護相協(xié)關(guān)區(qū)呢域內(nèi)汽的環(huán)隸境衛(wèi)匆生和愈秩序頓的活襪動。塵（三鋸）物本業(yè)管塌理權(quán)胳的由隔來器首先冒，物挨業(yè)管鋒理企辭業(yè)的型管理康權(quán)來柏源于巴“欣業(yè)主駁承諾楊”污。館其次駝，物尖業(yè)管紋理企逢業(yè)的閑物業(yè)資管理添權(quán)來控源于價“露政府霸授予金”召。摟（四奏）物佩業(yè)管縱理的擋內(nèi)容乳物業(yè)萄管理胳服務(wù)隙的內(nèi)禮容一雁般包原括物褲的管拒理和脊人的版管理慈兩個愚方面陽，用殼圖表主示如角下(痕見圖曾1－呆1)膜：建筑物建筑物附屬設(shè)施設(shè)備附屬設(shè)施設(shè)備相關(guān)場地相關(guān)場地對建筑物不當損毀行為對建筑物不當損毀行為對建筑物不當使用行為對建筑物不當使用行為妨礙公共秩序行為妨礙公共秩序行為束圖1籍-1暈物業(yè)灘管理皇內(nèi)容畢圖示使三、胞物業(yè)亞管理究服務(wù)領(lǐng)的特艙征貓（一扁）專鑄業(yè)性腳（二兼）持冶續(xù)性拜（三漫）可漠靠性翠第二窗節(jié)層物鳥業(yè)管瓣理的璃產(chǎn)生淹與發(fā)霧展雁一、周現(xiàn)添代物漁業(yè)管厘理的杯產(chǎn)生譯一般油認為佛，現(xiàn)概代物喜業(yè)管晉理起省源于監(jiān)19酬世紀島60厭年代魄的英添國。踏但是椅，也椅有人精認為漠，真賊正意鐮義上隨現(xiàn)代腸物業(yè)廉管理窯的產(chǎn)餡生，吉應(yīng)該欄形成食于美獻國。餅二、尚我蹈國物逮業(yè)管學理的脂產(chǎn)生綿與發(fā)朗展救我國調(diào)物業(yè)慧管理年是在歇住房宮制度鐮改革衰帶來立的房它屋產(chǎn)徐權(quán)格探局變答化、膊房地僑產(chǎn)綜送合開旗發(fā)帶藏來的跡大規(guī)竿模住贏宅小之區(qū)建雨設(shè)，照從而幫推動辨房屋虧管理菌體制貓變革父的背醒景下沒產(chǎn)生習和發(fā)畫展起止來的荒。辣(一麥)跨公播有住棵宅及激其管暗理模怖式勵(磁二)離新情型物頂業(yè)管叮理模轟式的帽產(chǎn)生穗19媽81濟年3候月1換0日抹，深陶圳市疑第一閑家涉穴外商柿品房戚產(chǎn)管甩理的凳專業(yè)碰公司請——蘋深圳叛市物頭業(yè)管占理公贏司掛衫牌成士立。突（三畫）我夕國物顫業(yè)管殺理的遞發(fā)展示19組94烘年，豈建設(shè)末部頒副布了映第3胖3號朝部長下令，榴即《擔城市客新建催住宅逐小區(qū)礎(chǔ)管理影辦法康》，睬確立陳了物右業(yè)管瓣理新腎體制棵;遷19般95包年，唇建設(shè)史部在吉青島翼召開蝕了全記國第靜一次述物業(yè)艱管理蛛工作雀會議即;飲19玩97疫年，悔建設(shè)雹部在戴大連燦召開赤了第北二次職全國斜物業(yè)號管理器工作說會議村;渣19收99險年，侄建設(shè)咳部在排深圳借召開附了全厲國第蚊三次攪物業(yè)裹管理顆工作夸會議狗;撞從1猜99笨5年婦開始配，建吩設(shè)部戰(zhàn)還在掙全國餅開展罰城市殼物業(yè)僑管理距優(yōu)秀素示范壯小區(qū)獎和優(yōu)耐秀市押長的鋸表彰堵活動怖;步20刻00易年，助中國件物業(yè)娃管理肆協(xié)會合成立冤。戰(zhàn)經(jīng)過憤二十旨年的新努力織和發(fā)吸展，藍物業(yè)勇管理臺在我費國逐架漸得址到廣振大居貢民的婚認同緞，并好已成欺為人宅們購捎房時茶考慮叉的重閣要因青素。輕三、行我國焦物業(yè)刪管理附在社堪會經(jīng)屯濟中獄的地淹位與籌作用征(怨一)影良齒好的服物業(yè)冒管理療服務(wù)盟，可玉以提牽升物爽業(yè)的以價值費(培二)貞良態(tài)好的毅物業(yè)違管理貪服務(wù)哭，有玻利于遲促進租經(jīng)濟南增長擦（三科）良遞好的魂物業(yè)竿管理深服務(wù)炒，有郊利于貼提高冠人民經(jīng)群眾渠的居絹住生就活質(zhì)蠶量。虛（四抬）物貓業(yè)管源理的沉發(fā)展食擴大瞎了城鑼市勞番動力敘就業(yè)蝶的范霧圍暈（五分）良便好的暮物業(yè)廣管理釀有利扣于維奸護社鉛區(qū)穩(wěn)微定圣第三覽節(jié)鍋物業(yè)瞞管理獵市場議一、惑物業(yè)甚管理矛市場躍的含贈義頓（一鑄）坦“寒市場億”畫的含刻義潑所謂弓“眉市場蒼”坐，是漆指嚷“庸商品愧交易熱的場般所買”雁或柴“遍商品它行銷門的區(qū)董域恢”辦。憲（二序）物植業(yè)管晉理市洪場的寒定義犧所謂舉物業(yè)號管理援市場幸，是鄙指艘“嫂物業(yè)符管理禽服務(wù)胞”珍作為抽一種進“眠商品辛”安進行妥交換缸的市烈場。陳(沒三)辜物厲業(yè)管歪理市民場的烏架構(gòu)切在房屋地產(chǎn)席市場辯交易絞中，旋主要婚存在銷兩種堪交易笛形式灶：出繳售或蠻出租陡。因嫁此，艷物業(yè)答管理初市場鐮的架注構(gòu)依異據(jù)出犬售和咱出租矩的物誼業(yè)不時同而促有所婚差異急，見恢圖1風-2常.出獄租房拾屋的駕物業(yè)給管理寶市場臟架構(gòu)籃圖1廁－2廣和圖疤1－讓3出串售房耕屋的減物業(yè)壤管理蹤市場煉架構(gòu)禍圖示飽。業(yè)主業(yè)主緣聘用箏掩齒恩抱旦塔右雙密柳揭呈擺針桃鄰頌改聘交接球圖1緒-2露.啄出租擱房屋茅的物視業(yè)管首理市值場架蛾構(gòu)圖海示擁圖1稻-3仇出泊售房畢屋的匪物業(yè)瓣管理豪市場擺架構(gòu)黃圖示喬二、嘩物業(yè)培管理蕉“技委托顆－代石理他”成關(guān)系叮(一酸)后物業(yè)斷管理凡“丟委托數(shù)－代棚理血”錫的含脹義水所謂世“叛委托景”侄，是謠指受卻托人嘆以委念托人麥的名賊義和客費用棕為委將托人逆辦理攜委托效事務(wù)翠，委厘托人屠支付央約定溫報酬搶（或供不付平報酬副）的揭活動派。屋所謂魔“享代理牧”硬，是蜂代表老他人呈從盲事某盈項活竄動。鏡在物亭業(yè)管輔理實末踐中如，助“景權(quán)在嗎業(yè)主粥”言的原勢則是穩(wěn)不能純動搖顫的，洽所以囑在物夸業(yè)管輕理的物委托所—私代理納關(guān)系盯中，拴是通菊過合鴿約關(guān)蚊系來圣體現(xiàn)翻的。剛（二皇）物炭業(yè)管含理址“戶委托扁－代狐理吃”蓋鏈拔以現(xiàn)謠代物匙業(yè)管得理體本制中趙最具螞代表矮性的哥住宅閑小區(qū)位為例代，可眨以勾浪畫出稅以下貢代理賀鏈圖膊示。物業(yè)公司/專業(yè)公司操作層員工眾多小業(yè)主物業(yè)公司/專業(yè)公司操作層員工眾多小業(yè)主美服務(wù)固提供↓↑業(yè)主大會業(yè)主大會↓↑物業(yè)公司/專業(yè)公司業(yè)主委員會物業(yè)公司/專業(yè)公司業(yè)主委員會銹獅返漸且顆籃村亮直盒清聘頌請腎禽拐懸作他膊衫喝永喜圖貞1－板4胳委托您－代京理鏈握圖示鍵(焰三)江左閥右物鏡業(yè)服場務(wù)效橫果的和因素裝在物學業(yè)管逗理壯“盆委托石－代士理能”課鏈中屑，左版右其者服務(wù)恒效果關(guān)的至合少有竿四個屆關(guān)鍵評點:私1、步產(chǎn)權(quán)最利益抱;領(lǐng)2、處監(jiān)督漲距離迷;道3、貧激勵責手段憑;婆4、像行為形能力嗚。手三、速物業(yè)偶管理鐵市場罪“借需求蜜－供迎給袋”仇關(guān)系渾(一握)楚需求應(yīng)表與艇需求閱曲線P剖圖示見楚需梳求曲給線伙(二查)古供給愉表與煎供給手曲線拌加背宜竄繁上P哄圖示玩查供給耍曲線卸（三冤）親供給江與需拾求的運均衡猛在市蚊場上笛發(fā)生伐作用睡的力春量彼舒此相下等時寧候的魂那個奮價格姨和數(shù)肝量水絮平，宣就是狠市場拼價格狀均衡丸。骨圖示失志均衡表價格底處于震供給略和需壯求相倍等的深交點傭在競鞏爭的禁市場起上，畢這個耐均衡澇價格及必然輝位于裝供給油曲線乖和需扣求曲騙線的襯交點孕上。香當供栽給曲游線或碗需求顆曲線雄移動橋時，脫均衡風價格晌也會遣變動席，見威下圖抗:堵（端a減）供拼給的六移動隱壯唇列未吸旦鉛怕衰避虧管（扔b閉）需艦求的聲移動步圖示洋當度供給扭曲線臂或需舉求曲挖線移茂動時徹，均勒衡價幫格也骨會變奮動饞(四辰)伸物業(yè)異管理晴的供服需狀將況。傾1、暖物業(yè)忙管理涉需求盜的數(shù)醫(yī)量擴貍張與梅質(zhì)量療提高冠，應(yīng)次該與績房屋托商品森化程議度、漁國民如收入挖增長案水平滾呈正帝相關(guān)含關(guān)系抖；病2、桃從趨差勢看囑，這仰種擴菠張與兩提高檢具有國不可隨逆轉(zhuǎn)立性，形即房組屋商輛品化西程度焦越高廳、人活民的艘生活卡水平柏越高訊，對復物業(yè)江管理攤的需艘求越廈多，平服務(wù)塑質(zhì)量煉要求臟越高搬；親3、遭因低撫價位冊需求貓引致歡的低叨檔次術(shù)供給近，往端往會穩(wěn)形成當一種蝶幻覺地，認晝?yōu)槲锒鴺I(yè)管免理是袖可有濤可無斬的；淹4、小因低谷檔次腿供給住能容靈納低孤素質(zhì)永員工省，往墻往會宰形成煌一種喉誤解叢，認惰為物媽業(yè)管危理無鄙需多密少知泥識和擋技能骨；狂5、犬發(fā)展刺中國樓家的沃低素軟質(zhì)勞箱動力盲過剩截，規(guī)連定了殿低檔則次供刊給過賊剩，滲卻使擊高檔篇次物瓦業(yè)管氧理變燦成了適一種舟稀缺棄物品泛。揀四、渴物業(yè)細管理葬服務(wù)贊的價鴨格決具定歲(竟一)協(xié)市鑄場競