房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)前期費用帳務(wù)處理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)前期費用帳務(wù)處理探討工作業(yè)務(wù)探討2023-01-06閱讀126評論0字號：大中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)前期費用帳務(wù)處理探討一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與其他一般企業(yè)相比，具有開發(fā)建設(shè)周期長、投資數(shù)額大、投資風險高等經(jīng)營特點。對建設(shè)期間所發(fā)生的管理費用、財務(wù)費用、銷售費用等前期費用的帳務(wù)處理方法。歸納起來，有如下兩種：一是將前期費用作為期間費用，并在損益表中體現(xiàn)；二是將前期費用記入“遞延資產(chǎn)”，待實現(xiàn)房產(chǎn)銷售收入后，再予以結(jié)轉(zhuǎn)。兩種方法，各有其理論依據(jù)。哪種方法更加合理，不妨從以下幾個方面作些比較。（1）配比性原則。該原則要求：一個會計期間內(nèi)的各項收人和與其相關(guān)聯(lián)的成本、費用，應(yīng)當在同一會計期間內(nèi)予以確認、計量。它包括收入和費用發(fā)生在因果聯(lián)系意義上的配比，也包含在時間意義上的配比。在尚未取得任何收入之前，就將已經(jīng)發(fā)生的各項前期費用（有的甚至數(shù)額較大，如利息支出）列入損益類科目進行核算，將出現(xiàn)某些會計期間，只有支出無收人，某些會計期間則有可能收入巨大，支出卻很小的不合理現(xiàn)象。這種帳務(wù)處理方法，不管是在因果關(guān)系上，還是在時間關(guān)系上，都不符合配比性原則。而在實現(xiàn)銷售收入后再結(jié)轉(zhuǎn)損益，并體現(xiàn)盈虧的處理方法，正是遵循了收入與費用的配比性原則。（2）收益性與資本性支出劃分原則。企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中發(fā)生的收益性支出，應(yīng)列入損益表，計人當期損益，以正確計算當期的經(jīng)營成果；發(fā)生的資本性支出，則應(yīng)列人資產(chǎn)負債表，作為資產(chǎn)的增加來處理，以真實地反映企業(yè)的財務(wù)狀況。將管理費用作為期間費用列入當期損益，因此項費用發(fā)生的經(jīng)常性、持續(xù)性有其合理的一面。但把發(fā)生數(shù)額較大的財務(wù)費用（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)費用往往都是數(shù)額較大）、銷售費用一并計入當期損益，有其不妥之處。因此，將前期費用作為資本性支出列入資產(chǎn)負債表，相對而言，更具合理性。（3）企業(yè)所得稅的征收和繳納?！妒┕ぁ⒎康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度》第八章第六十八條規(guī)定：企業(yè)發(fā)生的年度虧損，可以用下一年度的稅前利潤等彌補。下一年度利潤不足彌補的，可以在5年內(nèi)延續(xù)彌補。5年內(nèi)不足彌補的，用稅后利潤彌補。對前期費用的帳務(wù)處理方法不同，將會造成企業(yè)所得稅負擔的不同，并在一定程度上影響了企業(yè)的發(fā)展和國家稅金的征收。例如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)建設(shè)周期超過5年，那么，將前期費用作為期間費用，計人各期損益的做法，就有可能會使該企業(yè)前幾年的虧損額得不到正常彌補。這也將給國家稅收的征繳產(chǎn)生一定的影響。二、實踐中，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的前期費用的帳務(wù)處理，在上述兩種方法的基礎(chǔ)上，又存在一些差異。有的企業(yè)將從籌建開始，到實現(xiàn)首筆銷售收入為止，所發(fā)生的前期費用全部并人“遞延資產(chǎn)”所屬“開辦費”二級科目進行核算。有的企業(yè)則將管理費用列入期間費用，而把財務(wù)費用、銷售費用等列入“遞延資產(chǎn)”。有的企業(yè)又根據(jù)銀行借款期限長短的不同，將短期借款的利息支出列入“遞延資產(chǎn)”，長期借款的利息支出列入“開發(fā)成本”。其后果：一方面使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的帳務(wù)處理出現(xiàn)了比較混亂的局面，企業(yè)與稅務(wù)部門的協(xié)調(diào)難度加大；另一方面，也違背了會計指標的可比性原則，并在一定程度上影響了國家制定宏觀政策的正確性。因此，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)前期費用的帳務(wù)處理，制定一個比較明確、統(tǒng)一的規(guī)定，已成當務(wù)之急。（1）關(guān)于開辦費?；I建期間的各項費用應(yīng)列入“遞延資產(chǎn)”所屬“開辦費”明細科目，并規(guī)定其歸集費用的期間為籌建至取得營業(yè)執(zhí)照、正式開業(yè)之時。此后所發(fā)生的各項前期費用，不論企業(yè)是否實現(xiàn)收入，均不得記入“開辦費”。（2）關(guān)于管理費用。正式開業(yè)之后所發(fā)生的日常費用一般情況下作為期間費用，計入當期損益。對發(fā)生數(shù)額較大的，如一次性支付辦公用房租金籌，可視具體情況在“待攤費用”科目中列支。（3）關(guān)于利息支出。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利息支出具有：數(shù)額較大、受益對象比較明確（主要為房地產(chǎn)項目開發(fā)）、受益期與支付期不一致等特點，將其作為期間費用列支，顯然不妥。建議根據(jù)銀行借款期限長短的不同，分別進行帳務(wù)處理。將流動負債（短期借款）的利息支出記入“遞延資產(chǎn)”，待企業(yè)實現(xiàn)收入后，再逐步轉(zhuǎn)入“財務(wù)費用”，分期列入各期損益；對長期負債（長期借款）的利息支出，則根據(jù)其受益對象直接或間接記入“開發(fā)成本”。（4）關(guān)于銷售費用。雖然，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品（房產(chǎn)）在正式竣工驗收前（一般在投人建筑安裝工程總成本的25％以上），就可以進行對外銷售。但是，出于經(jīng)營戰(zhàn)略的需要，大部分企業(yè)在房地產(chǎn)項目投產(chǎn)前期，就已經(jīng)投入了數(shù)額較大的銷售費用，如專設(shè)銷售機構(gòu)的經(jīng)費、房地產(chǎn)項目的銷售材料費、媒體廣告費等。在實現(xiàn)銷售收入前，將這些費用作為期間費用列支，并在損益表中體現(xiàn)的做法，既不合情、又不合理。建議將以上銷售費用在“遞延資產(chǎn)”開設(shè)的明細專戶中進行歸集。待銷售實現(xiàn)后，再按其所占預(yù)計總銷售收入的比例，分批轉(zhuǎn)入“銷售費用”，分期體現(xiàn)各期損益。對在實現(xiàn)銷售收入之后所發(fā)生的各項銷售費用，則直接記入“銷售費用”。

房產(chǎn)公司的土地拍賣費、房產(chǎn)交易款、契稅的帳務(wù)處理：土地開發(fā)成本核算一、土地開發(fā)支出劃分和歸集的原則

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的土地，按其用途可將它分為如下兩種：一種是為了轉(zhuǎn)讓、出租而開發(fā)的商品性土地（也叫商品性建設(shè)場地）；另一種是為開發(fā)商品房、出租房等房屋而開發(fā)的自用土地。前者是企業(yè)的最終開發(fā)產(chǎn)品，其費用支出單獨構(gòu)成土地的開發(fā)成本；而后者則是企業(yè)的中間開發(fā)產(chǎn)品，其費用支出應(yīng)計入商品房、出租房等有關(guān)房屋開發(fā)成本?，F(xiàn)行會計制度中設(shè)置的“開發(fā)成本——土地開發(fā)成本”科目，它的核算的內(nèi)容，與企業(yè)發(fā)生的土地開發(fā)支出并不完全對口，原則上僅限于企業(yè)開發(fā)各種商品性土地所發(fā)生的支出。企業(yè)為開發(fā)商品房、出租房等房屋而開發(fā)的土地，其費用可分清負擔對象的，應(yīng)直接計入有關(guān)房屋開發(fā)成本，在“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”科目進行核算。如果企業(yè)開發(fā)的自用土地，分不清負擔對象，應(yīng)由兩個或兩個以上成本核算對象負擔的，其費用可先通過“開發(fā)成本——土地開發(fā)成本”科目進行歸集，待土地開發(fā)完成投入使用時，再按一定的標準（如房屋占地面積或房屋建筑面積等）將其分配計入有關(guān)房屋開發(fā)成本。如果企業(yè)開發(fā)商品房、出租房使用的土地屬于企業(yè)開發(fā)商品性土地的一部分，則應(yīng)將整塊土地作為一個成本核算對象，在“開發(fā)成本——土地開發(fā)成本”

賬戶中歸集其發(fā)生的全部開發(fā)支出，計算其總成本和單位成本，并于土地開發(fā)完成時，將成本結(jié)轉(zhuǎn)到“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。待使用土地時，再將使用土地所應(yīng)負擔的開發(fā)成本，從“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”漲戶，計入商品房、出租房等房屋的開發(fā)成本。

二、土地開發(fā)成本核算對象的確定和成本項目的設(shè)置

（一）土地開發(fā)成本核算對象的確定

為了既有利于土地開發(fā)支出的歸集，又有利于土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)，對需要單獨核算土地開發(fā)成本的開發(fā)項目，可按下列原則確定土地開發(fā)成本的核算對象：

1．對開發(fā)面積不大、開發(fā)工期較短的土地，可以每一塊獨立的開發(fā)項目為成本核算對象；

2．對開發(fā)面積較大、開發(fā)工期較長、分區(qū)域開發(fā)的土地，可以一定區(qū)域作為土地開發(fā)成本核算對象。

成本核算對象應(yīng)在開工之前確定，一經(jīng)確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。

（二）土地開發(fā)成本項目的設(shè)置

企業(yè)開發(fā)的土地，因其設(shè)計要求不同，開發(fā)的層次、程度和內(nèi)容都不相同，有的只是進行場地的清理平整，如原有建筑物、障礙物的拆除和土地的平整；有的除了場地平整外，還要進行地下各種管線的鋪設(shè)、地面道路的建設(shè)等。因此，就各個具體的土地開發(fā)項目來說，它的開發(fā)支出內(nèi)容是不完全相同的。企業(yè)要根據(jù)所開發(fā)土地的具體情況和會計制度規(guī)定的成本項目，設(shè)置土地開發(fā)項目的成本項目。對于會計制度規(guī)定的、企業(yè)沒有發(fā)生支出內(nèi)容的成本項目，如建筑安裝工程費，配套設(shè)施費，可不必設(shè)置。根據(jù)土地開發(fā)支出的一般情況，企業(yè)對土地開發(fā)成本的核算，可設(shè)置如下幾個成本項目：

（1）土地征用及拆遷補償費或土地批租費；

（2）前期工程費；

（3）基礎(chǔ)設(shè)施費；

（4）開發(fā)間接費。

其中土地征用及拆遷補償費是指按照城市建設(shè)總體規(guī)劃進行土地開發(fā)所發(fā)生的土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費，及有關(guān)地上、地下物拆遷補償費等。但對拆遷舊建筑物回收的殘值應(yīng)估價入賬并沖減有關(guān)成本。開發(fā)土地如通過批租方式取得的，應(yīng)列入批租地價。前期工程費是指土地開發(fā)項目前期工程發(fā)生的費用，包括規(guī)劃、設(shè)計費，項目可行性研究費，水文、地質(zhì)勘察、測繪費，場地平整費等?；A(chǔ)設(shè)施費是指土地開發(fā)過程中發(fā)生的各種基礎(chǔ)設(shè)施費，包括道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊等設(shè)施費用。開發(fā)間接費指應(yīng)由商品性土地開發(fā)成本負擔的開發(fā)間接費用。土地開發(fā)項目如要負擔不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施費，還應(yīng)設(shè)置“配套設(shè)施費”成本項目，用以核算應(yīng)計入土地開發(fā)成本的配套設(shè)施費。

三、土地開發(fā)成本的核算

企業(yè)在土地開發(fā)過程中發(fā)生的各項支出，除可將直接計入房屋開發(fā)成本的自用土地開發(fā)支出在“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶核算外，其他土地開發(fā)支出均應(yīng)通過“開發(fā)成本——土地開發(fā)成本”賬戶進行核算。為了分清轉(zhuǎn)讓、出租用土地開發(fā)成本和不能確定負擔對象自用土地開發(fā)成本，對土地開發(fā)成本應(yīng)按土地開發(fā)項目的類別，分別設(shè)置“商品性土地開發(fā)成本”和“自用土地開發(fā)成本”兩個二級賬戶，并按成本核算對象和成本項目設(shè)置明細分類賬。對發(fā)生的土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費等土地開發(fā)支出，可直接記入各土地開發(fā)成本明細分類賬，并記入“開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本”、“開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”、“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款”等賬戶的貸方。發(fā)生的開發(fā)間接費用，應(yīng)先在“開發(fā)間接費用”賬戶進行核算，于月份終了再按一定標準，分配計入有關(guān)開發(fā)成本核算對象。應(yīng)由商品性土地開發(fā)成本負擔的開發(fā)間接費，應(yīng)記入“開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)間接費用”賬戶的貸方。

現(xiàn)舉例說明土地開發(fā)成本的核算如下：

如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在某月份內(nèi)，共發(fā)生了下列有關(guān)土地開發(fā)支出：

301351

商品性土地自用土地

支付征地拆遷費78000元72000元

支付承包設(shè)計單位前期工程款20000元18000元

應(yīng)付承包施工單位基礎(chǔ)設(shè)施款25000元18000元

分配開發(fā)間接費10000元

合計133000元108000元

則在用銀行存款支付征地拆遷費時，應(yīng)作：

借：開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本78000

開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本72000

貸：銀行存款150000

用銀行存款支付設(shè)計單位前期工程款時，應(yīng)作：

借：開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本20000

開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本18000

貸：銀行存款38000

將應(yīng)付施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款入賬時，應(yīng)作：

借：開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本25000

開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本18000

貸：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款43000

分配應(yīng)記入商品性土地開發(fā)成本的開發(fā)間接費用時，應(yīng)作：

借：開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本10000

貸：開發(fā)間接費用10000

同時應(yīng)將各項土地開發(fā)支出分別記入商品性土地開發(fā)成本、自用土地開發(fā)成本明細分類賬。

四、已完土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)

已完土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)，應(yīng)根據(jù)已完成開發(fā)土地的用途，采用不同的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法。

為轉(zhuǎn)讓、出租而開發(fā)的商品性土地，在開發(fā)完成并經(jīng)驗收后，應(yīng)將其實際成本自“開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品——土地”賬戶的借方。假如上述開發(fā)企業(yè)商品性土地經(jīng)開發(fā)完成并驗收，加上以前月份開發(fā)支出共1002000元，應(yīng)作如下分錄入賬：

借：開發(fā)產(chǎn)品——土地1002000

貸：開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本1002000

為本企業(yè)房屋開發(fā)用的土地，應(yīng)于開發(fā)完成把土地投入使用時，將土地開發(fā)的實際成本結(jié)轉(zhuǎn)計入有關(guān)房屋的開發(fā)成本，結(jié)轉(zhuǎn)計入房屋開發(fā)成本的土地開發(fā)支出，可采用分項平行結(jié)轉(zhuǎn)法或歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法。分項平行結(jié)轉(zhuǎn)法是指將土地開發(fā)支出的各項費用按成本項目分別平行轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的對應(yīng)成本項目。歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法是指將土地開發(fā)支出歸類合并為“土地征用及拆遷補償費或批租地價”和“基礎(chǔ)設(shè)施費”兩個費用項目，然后轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的“土地征用及拆遷補償費或批租地價”和“基礎(chǔ)設(shè)施費”成本項目。凡與土地征用及拆遷補償費或批租地價有關(guān)的費用，均轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的“土地征用及拆遷補償費或批租地價”項目；對其他土地開發(fā)支出，包括前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費等，則合并轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的“基礎(chǔ)設(shè)施費”項目。經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)的自用土地開發(fā)支出，應(yīng)將它自“開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方。

假如上述開發(fā)企業(yè)自用土地在開發(fā)完成后，加上以前月份開發(fā)車出540000元共648000元。這塊土地用于建造151出租房和181周轉(zhuǎn)房，其中151出租房用地1500平方米，181周轉(zhuǎn)房用、地1200平方米，則單方自用土地開發(fā)成本為240元（648000元／1500+1200），應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)151出租房開發(fā)成本的土地開發(fā)支出為360000元（240元×1500），結(jié)轉(zhuǎn)181周轉(zhuǎn)房開發(fā)成本的土地開發(fā)支出為288000元（240元×1200），在總分類核算上應(yīng)作如下分錄入賬：

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本648000

貸：開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本648000

如果自用土地開發(fā)完成后，還不能確定房屋和配套設(shè)施等項目的用地，則應(yīng)先將其成本結(jié)轉(zhuǎn)“開發(fā)產(chǎn)品——自用土地”賬戶的借方，于自用土地投入使用時，再從“開發(fā)產(chǎn)品——自用土地”賬戶的貸方將其開發(fā)成本轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”等賬戶的借方。

房地產(chǎn)收入核算

契稅對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其取得土地使用權(quán)所發(fā)生的支出，包括其繳納的契稅，應(yīng)當計入開發(fā)成本。

例4：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)1998年4月12日購入國有土地一塊，按規(guī)定繳納土地出讓費12000000元，用于房地產(chǎn)開發(fā)。企業(yè)按規(guī)定申報繳納契稅，當?shù)卣?guī)定契稅稅率為5％，則應(yīng)納稅額為：

應(yīng)納稅額＝12000000×5％＝600000元

則企業(yè)實際繳納契稅時作如下會計分錄：

借：開發(fā)成本

600000

貸：銀行存款

600000犯房地驅(qū)產(chǎn)開銜發(fā)企撐業(yè)配拋套設(shè)遭施開攜發(fā)成防本的貨核算搶價房地籮產(chǎn)業(yè)療法規(guī)撤20綱09廳-0聯(lián)7-預(yù)27光1災(zāi)5:均25階:0剝7涉閱讀錦35關(guān)評論唱0稿字號垮：伏大中黑小兩房地炒產(chǎn)開最發(fā)企叫業(yè)配逮套設(shè)飾施開歡發(fā)成圍本的扎核算盼

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搞差1、鋤年度鞠銷售適收回盒資金襯的多挎少，拴年度秀支出壺開發(fā)孩成本哄的多杯少與廈當年樂企業(yè)撿盈虧斑無關(guān)腫。丑房地須產(chǎn)開西發(fā)企言業(yè)的持生產(chǎn)疊經(jīng)營訂有其徑特殊款性，迫開發(fā)誦產(chǎn)品紫的投結(jié)資數(shù)綢額大攏，建燒設(shè)周呀期又徒長，保未取允得預(yù)絲售證裂之前扭的資色金大古量支碎出卻彎沒有披收入春，而棚當產(chǎn)頑品已童經(jīng)移賽交、弊發(fā)票艱結(jié)算油賬單敘已提喜交買線主時咬，才院作為裕銷售形實現(xiàn)朗，造倡成利拌潤大挑起大扒落，喝使企揪業(yè)給捆人一案種不炎穩(wěn)定懸的感勁覺。鉤且當境預(yù)售座未完兇工的雹開發(fā)狐產(chǎn)品鈴或采殼用按融揭方化式銷合售等絲回收大的資糞金，式未作該經(jīng)營奧收入泛與經(jīng)濱營成搭本配孤比之況前，達易造等成經(jīng)對營者竟認為辟全部精收入悄都是隆賺的鈴錢，耀盲目隊擴大舞再生伯產(chǎn)。類

穩(wěn)配2、袋開發(fā)膚產(chǎn)品坦辦理妥決算賤數(shù)與蜓實際終開發(fā)趙成本充支出餐有出商入。參房地苗產(chǎn)開狂發(fā)企閘業(yè)因替建設(shè)村商品惜房住持宅小絞區(qū)而高一并哥開發(fā)聯(lián)的不鼻能有怎償轉(zhuǎn)柱讓的遍公共晌配套驕設(shè)施汗，如賠非同搖步建騙設(shè)，豈在商絨品房忌建成洪后，悄為了太及時換結(jié)轉(zhuǎn)貨應(yīng)由慣商品垃房等掉開發(fā)樓產(chǎn)品帆負擔抓的配帶套設(shè)慮施費候，現(xiàn)民采用未預(yù)提斧配套欺設(shè)施粘費辦狀法，掘預(yù)提騙標準籮由企怨業(yè)自依行規(guī)短定。尋由于劍預(yù)提浸費用晌是在蓮實際退支出盤前計籍提的貧，提碼取數(shù)篩額帶艇有不枕確定貨性，酬因而砍不可葛避免襯可能薄出現(xiàn)孝預(yù)提瀉數(shù)與謊實際菜發(fā)生要數(shù)發(fā)棟生差參異，襲這易忘使其遲成為模調(diào)節(jié)士當期窩利潤劑的開移關(guān)。朽建議字對該吊類預(yù)剖提費匪用規(guī)宅定按諒?fù)顿Y山額的憑一定幅比例姜等辦慨法提馳取，挎不能繞由企辮業(yè)自塔定。貌

具攪3、差成本頂計算梳采用賭制造助成本吊法，望開發(fā)備產(chǎn)品上中只頸計入曲直接喪費用宵和間語接費傲用，孟管理蕩費用語、財妻務(wù)費招用、蹦銷售瘦費用占直接股計入身當期盛損益熱。封該法娛無疑努較完難全成因本法產(chǎn)有較丑大的伸好處縮和優(yōu)筆點。鴨但房江地產(chǎn)蔽開發(fā)獎企業(yè)窄的生察產(chǎn)經(jīng)茶營有講其特殖殊性恨，投植資數(shù)蜂額大求、投初資周擋期長占，幾染乎無焰一例棵外需余借助紋外部炎資金艱來支勸持，我財務(wù)為費用播不可壞避免松地數(shù)樸額較好大。坡因此梢房地寬產(chǎn)開惜發(fā)企螺業(yè)的刷經(jīng)營禁利潤腔較大做而利碼潤總聾額卻誰并不臣多，病但易菠造成猜房地釘產(chǎn)企像業(yè)有峽高利納潤的體錯覺索。且疲投資飲借款到利息名費用構(gòu)未計征入成骨本，悅更易量使企遙業(yè)經(jīng)相營者談為商詳品房埋在成僻品的屋基礎(chǔ)茂上定絡(luò)價產(chǎn)屬生困們難。佳建議殿在房索地產(chǎn)窯業(yè)實唉行借刻款費皺用資覺本化賄。盞試論報房地紙產(chǎn)開檢發(fā)企屈業(yè)會瑞計核欣算中玩的問景題和龍對策妄房地草產(chǎn)業(yè)腎法規(guī)辜2勒00疑9-憤07卻-2譜7判15較:2甘0:摘05奏閱嶼讀4劣19只評借論0濤字咸號：務(wù)大中淡小昂房地副產(chǎn)開殲發(fā)企府業(yè)的騰會計世核算蠶稍一、幣會計漁制度閘的適牲用特甚我國事現(xiàn)行肝企業(yè)喪會計東制度候，除近《農(nóng)判民專敏業(yè)合棵作社支財務(wù)會會計岡制度悟》外棚，共肢分《欣小企釘業(yè)會振計制巨度》艷、《對企業(yè)睡會計潔制度小》、種新準門則和網(wǎng)行業(yè)侍會計饒制度蟻等四獲個會耗計制捎度體士系，夕其中獅涉及叔房地攜產(chǎn)開折發(fā)企稻業(yè)的悟：符劃1.讀《小嫩企業(yè)背會計叮制度兇》。壇所謂檔小企裹業(yè)，勾就房咬地產(chǎn)掛開發(fā)皂行業(yè)味而言疲，是樂指根傭據(jù)國艇務(wù)院斜國資邊廳評鬼價函誠［2錯00繪3］宗32圣7號尿文件翠的規(guī)詳定，眉不能數(shù)同時炸滿足緞從業(yè)長人員潛數(shù)1沿00仿人以料上、末年銷抽售額身1周00炎0萬邪元以椒上兩油個條吹件的厲房地鉤產(chǎn)開央發(fā)企揀業(yè)。還按照膜財政護部和敢國家必稅務(wù)布總局它的規(guī)發(fā)定，蟲自制20映05顛年1杯月1軍日希起，強凡符餃合上姐述標朽準的衣包括蓮房地以產(chǎn)開消發(fā)企松業(yè)在體內(nèi)的叛各類瞞小企被業(yè)，潔除已伶按規(guī)袍定要襯求或飼規(guī)定鼠程序四執(zhí)行晶《企夢業(yè)會姨計制底度》洲或新碼準則芽的企掃業(yè)外顛，都晃應(yīng)執(zhí)烤行《膊小企瓜業(yè)會巷計制漫度》狡，不著得再障執(zhí)行界《房紀地產(chǎn)拌開發(fā)悉企業(yè)榨會計紛制度很》。應(yīng)錢2.斬《企辯業(yè)會劈計制葡度》謙。按寇照財押政部淋的規(guī)酬定，導(dǎo)《企帽業(yè)會誼計制貞度》娛于2丹00棉1年德起先料后在車股份通有限漿公司腰和外琴商投狂資企泊業(yè)等立單位躍施行仍，其啊他企斤業(yè)經(jīng)主適當瘡程序策也可猴以執(zhí)團行該保制度尚。2箭00賽6年送財政數(shù)部發(fā)暗布了田新的愧38巷項具雙體會檢計準撕則（掌以下伶簡稱拼新準機則）桂，規(guī)乎定自織20重07蟻年1勢月1粒日棕起在況上市壩公司倒范圍撞內(nèi)執(zhí)少行。針據(jù)此湊，現(xiàn)慌有股倡份有謠限公從司、沸外商期投資秧企業(yè)堤中的扒房地膚產(chǎn)開吳發(fā)企致業(yè)，嶼除按鼠規(guī)定霞執(zhí)行估新準護則的鞭企業(yè)匠外，裁均應(yīng)祖執(zhí)行案《企塔業(yè)會賣計制刻度》版。中吸3.城新準珍則下能的會炸計制猾度體拒系。遞新的完38跳項準專則及槍其《辛應(yīng)用犬指南喇》，聲包括執(zhí)具體斬準則灰、對蠟準則跳的解濁釋、券財務(wù)辜報表屋格式秀、會冬計科追目和弱主要扣賬務(wù)艙處理子等，誘是一毒個完層整的朽會計給制度倒體系摩。這夜一制犬度暫憲在上椒市公改司范胸圍內(nèi)私執(zhí)行影。因盤此，蓄如果劉房地福產(chǎn)開籠發(fā)企光業(yè)為掀上市是公司揮，或栽者按籍上市啟的母竿公司抗要求步執(zhí)行農(nóng)新準平則的亦，都海應(yīng)當顧執(zhí)行醫(yī)新準驚則規(guī)漲定的炒會計區(qū)制度示。蜂跪4.訊《房務(wù)地產(chǎn)衣開發(fā)嘉企業(yè)班會計禮制度戴》。仁該制鏡度屬名于舊臟的行惡業(yè)會炊計制持度體償系，述按照兵有關(guān)億規(guī)定惑，房窗地產(chǎn)貪開發(fā)稿企業(yè)廁中的盟大中脖型企條業(yè)，快如果天達不糞到執(zhí)惜行新鐮準則運的條喬件，免也沒苗有相板關(guān)規(guī)段定要倚求其但執(zhí)行寧《企襪業(yè)會嗚計制濫度》緞，則晚仍可聾執(zhí)行徐《房明地產(chǎn)敘開發(fā)棵企業(yè)仙會計芒制度達》。扒哈二、震應(yīng)增刺設(shè)的而會計籮科目背腿本世吹紀已矩出臺蠶的會襖計制港度中會，皆泰沒有或?qū)ｉT設(shè)用于梅房地務(wù)產(chǎn)開吧發(fā)企訓業(yè)的寨會計若科目即及核筑算辦蕉法，沿這給悄這些蕩企業(yè)泳的會鐘計核雅算帶抖來很轉(zhuǎn)大不綁便。怨但是悄，現(xiàn)促行所高有會繩計制剝度涉佛及會備計科飼目設(shè)蛾置的值說明盜中都吸規(guī)定棋：在德不影筋響對姿外提斧供統(tǒng)煮一財括務(wù)會僑計報柳告的蒸前提忠下，四企業(yè)伶可以軌根據(jù)傳實際競情況稠自行挑增設(shè)仿某些栽會計現(xiàn)科目妻。根阻據(jù)這乞一些攻規(guī)定咱，執(zhí)元行《陡小企責業(yè)會殖計制件度》旬、《見企業(yè)諒會計喊制度氧》或六新準供則的豆房地貧產(chǎn)開榴發(fā)企歇業(yè)，蓬在執(zhí)僵行各盆自適肆用的里會計營制度箏規(guī)定距的基問礎(chǔ)上毛，增暫設(shè)以擱下專焦門核蓮算房損地產(chǎn)碌開發(fā)解的會倚計科乒目，咐不但吩是需揀要的腔，也碎是符演合會須計制湖度規(guī)薄定的叔：臣漂1.永“開威發(fā)成牲本”飼科目午。本村科目堆核算蘋房地礎(chǔ)產(chǎn)開省發(fā)的悼費用須和成遙本，蛋包括柴：（胖1）遣開支宮的拆般遷補師償費童、土終地出票讓金脹或受拒讓價郊款及蹈相關(guān)厲稅費此、前然期工鳴程費捕、基麗礎(chǔ)設(shè)端施費臨、建僻筑安劍裝工看程費度、配況套設(shè)朱備費做等費當用；撥（2繡）開響發(fā)采魂用出沒包方尊式的膏，根蔬據(jù)預(yù)呀付給水承包制商的鄙款項蓮和工孟程進嚷度估辭價的姻開發(fā)獨成本溉；（氏3）庸工程跌采用姐自營螺方式斷發(fā)生今的各妹項成赴本費童用；廈（4窄）分胞配應(yīng)輛由開廣發(fā)產(chǎn)圾品承貧擔的句公共醋配套保設(shè)施碧費、安計提繪應(yīng)上伐交有躁關(guān)部塊門管預(yù)理的將維修忽費和撞分攤擔的間妖接開寨發(fā)費窄用；話（5傳）應(yīng)茶予資幻本化耽計入賠產(chǎn)品惑成本粘的借鞏款費狡用等淺；（瓦6）夏結(jié)轉(zhuǎn)屋開發(fā)甩完工傅并驗撒收合觀格的蒙房地草產(chǎn)成促本。伍夕購入腰已拆抵遷平醫(yī)整的糧土地奧準備鳴用于謊房產(chǎn)周開發(fā)鵝，可楊先計遙入“儲無形餡資產(chǎn)父——崇土地垂使用嚼權(quán)”秤科目鏡，待消開發(fā)夕時再微以適崖當?shù)男胤峙渫攴椒ú?，分榮攤到遲“開蛋發(fā)成悲本”掃的明籌細科鴉目。重三2.蠢“開股發(fā)間飾接費店用”巷科目斥。本神科目乖相當燃于工遙業(yè)企瓣業(yè)的煩“制放造費解用”廢，核乎算為科開發(fā)棒產(chǎn)品允而發(fā)莫生除展應(yīng)由赴行政罩管理竄部門柿承擔豆的費幫用以棟外的愧各項敏間接窯費用浸。光鄭3.牛“開尿發(fā)產(chǎn)名品”做科目牧。本旺科目勿核算忠已開復(fù)發(fā)完鉛工、我經(jīng)驗煉收合冷格的藍房地抽產(chǎn)。艷扯4.蠟“出粒租開叫發(fā)產(chǎn)展品”挺科目秒。本揮科目末核算棕用于礦出租撇經(jīng)營覽但尚鹿未轉(zhuǎn)槐為固宴定資勉產(chǎn)的租土地嚷和房鍛屋。股虧5.磚“周員轉(zhuǎn)房警”科治目。敞本科侍目核濤算安秧置拆洋遷居撒民周沉轉(zhuǎn)使譽用的悶房屋劣。略甜編制棋資產(chǎn)耽負債湯表時發(fā)，以綁上增付設(shè)的今5個鍛會計蒸科目晌的期補末余唱額，徹均應(yīng)奔計入孔報表語的“瓣存貨悄”項擦目。悶赴三、匹房地防產(chǎn)開術(shù)發(fā)企版業(yè)建晝筑成恰本、奧土地托成本招的計笨算分墳攤辮已房地埋產(chǎn)開津發(fā)企血業(yè)的礎(chǔ)開發(fā)副產(chǎn)品柴成本沒，一司般可隨劃分良為建窗筑成紀本和裙土地嫩成本揭兩大蒜類，際即開翻發(fā)產(chǎn)役品成足本=但建筑邪成本析+土唉地成舌本。輪建筑煉成本佛構(gòu)成軋比較表復(fù)雜秀，既走包括駐前期酒費用委和房芽屋的蝕建造檢成本壁，還石包括度與開池發(fā)產(chǎn)趴品相辮關(guān)的維配套哈設(shè)施曾費用卷，以塊及預(yù)板提的笨商品鋪房維連修費隸用、誰白蟻熊防治琴費等球其他泛間接描費用誼；土銷地成詞本構(gòu)楊成則冶比較唉簡單職，即娛取得奔用于攀開發(fā)尋的土飛地及跌土地敘使用諒權(quán)的僚全部號支出饑。塌袋建設(shè)款一幢曾房屋蜜或者壁在同社一地富塊上校建設(shè)酒若干緒幢房麥屋，當往往甲因為勝用途陰不同躍、建殖筑結(jié)也構(gòu)不閉同，該甚至資因為掀樓層路不同鳴而有甘不同鵝的售致價，慎而且挑，開堅發(fā)房估地產(chǎn)助的成頑本，跌特別垮是土絞地成浙本，敲往往贊是籠艘統(tǒng)的壘。因僵此，例如何芬盡可短能合姓理地棟計算漲分攤飽完工糟產(chǎn)品銹的建腸筑成鼻本和槍土地消成本休，是擇房地響產(chǎn)開愚發(fā)企鎮(zhèn)業(yè)核伶算的放一個墾難題藝。遺跳當然膛，對潔于開甚發(fā)的痕房屋柔如果同用途碰相同脹、建蔑筑結(jié)奏構(gòu)也嘆大致懇相同晶，例版如，局一個娛小區(qū)殘若干幫幢房汗屋都稠是成語套住逆宅，床可以譽采用也按可醒計價巧銷售仗的房些屋面姓積比例例計略算分魂攤建忌筑成漁本和記土地嗓成本甘。具芳體做扯法是象，將殲小區(qū)肌可售富房產(chǎn)孩連同秧歸全據(jù)體業(yè)忘主共虹有的曠道路鉤、休登閑場忌地等浙的全齊部開崖發(fā)成唐本（擇包括帽建筑逼成本鳴和土斃地成航本，四下同系），疾除以灶可出咳售房潤屋的敬面積磁總和暴，得燦出每鑰平方染米住船宅的殲成本釀，再材按各懲套住頸宅面降積分掠攤產(chǎn)衡品成將本；燒如果轟其中奪有少惑量房鬧屋或躲其他跑可出專售項急目，雀比如伴車庫篇或車泳位，嬸采用棍清一駐色的按按面蛇積分伙攤不殼盡合大理，順可通煙過估逼算方膛法，遼將其炸估算亞的成裝本從尿總成幻本中墓剔除栗，然貸后再內(nèi)按可屆出售袋成套裹住宅敗面積翠分攤塵產(chǎn)品墨成本植。這夾種成頂本分基攤方肯法，揮叫做忠可售益房屋以面積缸比例語法，蠶簡稱廣面積教比例喜法。訪紐但是靈，面詞積比后例法貌適用誤范圍恢相對薄較小俱，對和于同逐一小盤區(qū)內(nèi)呆開發(fā)西的結(jié)堪構(gòu)、式用途元不同萄的房角屋，愚此法掛即不滅可采號用。傳一般摘情況葵下，泄對成稻片開破發(fā)不兄同用誰途、絕不同婆結(jié)構(gòu)南的房閑屋，寶建筑釀成本抖可采艘用估怨價修熔正法健進行衣計算逃分攤使，土鋒地成級本可哭采用紫售價犬比率謠法進夢行計部算分駱攤，烘而且致這兩梨種方攻法應(yīng)肥合并醬進行辦，分畏步實殊施。辣掉第一身步，扇用估農(nóng)價修丑正法園計算騎分攤椒開發(fā)墓房屋深的建攝筑成藍本。錄估價倡修正耐法是譯通過懂對建扎筑成扶本的則估算燭數(shù)額蛛進行防修正猶，計連算出示各種羊不同寧結(jié)構(gòu)屈房屋貢建筑韻成本刷的方孫法。曾這種幫方法婚也應(yīng)廳分步葉實施答：創(chuàng)妙首先豐，應(yīng)堵估算吩房屋桌單位養(yǎng)建筑碑成本額。所熔謂房叮屋單坐位建傭筑成鴨本，而實際岸為每落平方異米可眉出售撐房屋曾應(yīng)分槽攤建虜筑成原本，孫內(nèi)容脅包括赤：（笨1）母房屋竭自身鉗的建公筑成萬本；滴（2碼）應(yīng)唐分攤暢小區(qū)吃內(nèi)道鹽路、構(gòu)圍墻瀉、休傲閑場啟地、象休閑民設(shè)施暫等附避屬設(shè)價施的燒建筑貸成本毅；（浪3）忍應(yīng)分映攤其確他間蝕接費撒用構(gòu)迫成的痛開發(fā)循成本竭等。帥藥單位抱成本添采用樸估算功方法往確定災(zāi)后，餡再按危可出姑售房跌屋面木積得驢出估暗算的稍開發(fā)勸產(chǎn)品錘建筑拿總成繪本，絕即：陷開發(fā)被產(chǎn)品潤估算婦的建激筑總婆成本同=∑究（不虹同結(jié)澡構(gòu)的朝房屋分面積捎×該將結(jié)構(gòu)軌房屋倡估算講的單嗚位建艘筑成談本）摩；如族果可桑出售添開發(fā)逃產(chǎn)品顫有少垂量項憑目單惠位成厘本明擦顯偏礦低或貨偏高庭，也殊可按顧估算縮成本瘦將其彼單計切并從氏總成但本中點剔除編。獅筍接著選，應(yīng)六計算看修正島系數(shù)跪。修確正系戰(zhàn)數(shù)=踐已決逮算（緩或按優(yōu)合同寨及招欄標預(yù)科算）否的建尋筑總撫成本甲÷開鄭發(fā)產(chǎn)暗品估許算的彎建筑秧總成婚本。豬如果肝可出微售產(chǎn)被品中仰有少畫量項適目單廣獨計菊算成兼本的抹，應(yīng)北將已嗓單獨刊計算材的成筆本從頓公式技中“蘋÷”棟號前搏后的理“總超成本霸”中淡扣除智。如虜果總吵成本祖無法歡確定身或預(yù)智估，權(quán)則不刮計算杰修正訊系數(shù)炕，而示以上勺一步四驟“妨開發(fā)廣產(chǎn)品候估算芬的建秋筑總鞠成本才”為絞建筑抬總成播本。都梁最后葡，計寨算不上同結(jié)未構(gòu)房燥屋應(yīng)箱分攤貪建筑伏成本誤和單陰位建垃筑成碗本：敗各類撿結(jié)構(gòu)專的房驕屋建鄰筑成南本=飽該類饑房屋陰估算凱成本橋×修部正系搏數(shù)；寇該類湯房屋釋單位惰成本掏=該填類房剛屋建址筑成售本÷馬該類箏房屋裙面積叢，或蔬=估修算的司單位目建筑料成本丸×修逮正系測數(shù)。狀佛如果揪竣工壞決算興或預(yù)賄算對團不同具結(jié)構(gòu)態(tài)的房砍屋直瓦接建課造成送本反帶映得校比較畜明確脊，在雁分攤騎時則卻應(yīng)只封計算理包括成配套浴設(shè)施裝費、壟附屬國費用拾等間紫接費閑用，猾且應(yīng)復(fù)根據(jù)漢具體個情況錫選擇忘采用姑面積奴比例理法、蛋估價始修正冤法等走較為鋪適宜肅的方欲法。罩訊第二踩步，桑采用才售價斧比率炭法計芬算和誠分攤抄土地棚成本機。售諒價比極率法撤是以旬房屋嬌單位附售價數(shù)為基遣礎(chǔ)計蓬算分邁攤開旺發(fā)房玩屋土芒地成統(tǒng)本的異方法課。一州般而侍言，墊房屋泛售價繪的高棗低，豬除取渴決于舟房屋有結(jié)構(gòu)晴外，矮更主判要是節(jié)取決站于房水屋的唯地理棕位置置，同止樣結(jié)該構(gòu)的腥房屋隔，門匪面房蹈售價章高于詞住宅特房，凳主要圾原因剩是門遇面房役“地堤勢好譯、地孔價高吧”。段因此蔽，計墾算既余有住物宅用示房又卷有商鄙業(yè)用矮房的秘地塊休開發(fā)悼，或詞者純型商業(yè)熔用房鳴開發(fā)歪的土玻地成咳本時線，采桶用售椒價比昨率法腥較為壤適宜歡。售蘇價比染率法被也需趁分步漠實施蒼（以忽同時茅開發(fā)因住宅銜房和連非住復(fù)宅房攤為例側(cè)）：卸螺首先泄，應(yīng)扶計算泉或預(yù)捷估不底同結(jié)悔構(gòu)、現(xiàn)不同慌用途寇房屋懸的總星售價老和平聾均單爭位售影價。夠末接著鋤，應(yīng)演運用子售價悲成本淹比率教計算釣非住憐宅房粉超額墓成本蛇售價罷，以面剔除銹房屋哈不同迅結(jié)構(gòu)只對售葵價的德影響間。運灑用售珍價成暈本比麥率計喚算分憑攤土崇地成陷本時樂，應(yīng)輪將開伶發(fā)的緊商品供房劃途分為偷價格壘相對快低的霸住宅鎮(zhèn)房和倍價格跨相對無高的飼非住非宅房兇兩大視類，漢將非慢住宅毛房高救于住召宅房箱的成擔本稱饑為超蘿額成類本，修將與努超額雅成本匙相對妖應(yīng)的呈售價玻稱為仁超額遠成本禍售價專：超捕額成梁本售音價=腿超額陽成本添×（間1+乳成本護毛利僵率）務(wù)；各饒類非享住宅歸房超女額成蔑本售洞價=服（該豎類非尚住宅廟房單導(dǎo)位建鴉筑成目本-問住宅孫房單堂位建塞筑成但本）曠×該暢類非革住宅驕房總策面積闖×（蝶全部霉房屋克售價侵總額駛÷全屑部房便屋成毀本總警額）壺。榆需然后跳，再珠計算歷土地握成本蠟比率著。土民地成霧本比裂率是康指土耽地成絲本與烈剔除坦超額目成本里售價姻后的輕售價胳總額容的比軍率，稅計算腦公式廳為：勁土地捷成本堂比率券=占愈用土越地的份全部截成本軋（土印地使暮用權(quán)劉價值浸）÷原（全怎部房踏屋售滲價總慨額-筋超額豬成本芳售價敗合計晌）×斑10輔0%售.帖藝最后抗，再逼計算席不同的用途予房屋陷應(yīng)分每攤土朝地成治本。烈公式艷為：鹿（1跌）住肚宅房旗應(yīng)分打攤土籍地成測本=婚該類亡房屋完售價鄉(xiāng)×土籃地成妹本率茄；（踩2）侵非住斃宅房處應(yīng)分治攤的午土地云成本幸=（另該類烘房屋才售價處-該戲類房心屋的酸超額雙成本即售價道）×稼土地粱成本新率。掌授以上罷各公及式中辱的“蜜售價吸”，筍凡已窮售出持或已煮用不旋變價褲預(yù)訂偶售出恩的，旨以實濃際售饒價或遠預(yù)訂援價為暈準；鉛尚未付售出名或雖騰已訂肆出但流價格曬可能斧有浮喇動的蓄，以濤預(yù)估徹售價跑為準安；第雅二步踢應(yīng)分糧攤土童地成述本公拔式中露的房拴屋建欄筑成夏本，沃應(yīng)以欣第一扒步計切算的紅成本差為準件；全月部房乞屋總程成本戴，則昨應(yīng)為給建筑障總成衫本和冷土地殃成本笑總額竟之和滿。

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1、經(jīng)營成本“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度”規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品成本包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施費以及開發(fā)間接費用。（1）土地征用及拆遷補償費：包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷房支出等。（2）前期工程費：包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究、水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。（3）建筑安裝工程費：包括企業(yè)以發(fā)包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費和以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。（4）基礎(chǔ)設(shè)施費：包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。（5）公共配套設(shè)施費：包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。（6）開發(fā)間接費：指企業(yè)所屬直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、機物料消耗、辦公費、低值易耗品、降溫取暖費、水電費、勞動保護費、差旅費、財產(chǎn)保險費、檢驗試驗費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。2、管理費用“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度”規(guī)定，管理費用是指企業(yè)行政管理部門為管理和組織營運生產(chǎn)活動的各項費用，包括公司經(jīng)費、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、勞動保險費、待業(yè)保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、排污費、綠化費、稅金、土地使用費（海域使用費）、土地損失補償費、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費、技術(shù)開發(fā)費、無形資產(chǎn)攤銷、遞延資產(chǎn)攤銷、業(yè)務(wù)招待費、壞帳損失、存貨盤虧（減盤盈）、毀損與報廢、獨生子女費、降溫取暖費、水電費、出國人員經(jīng)費、警衛(wèi)消防費、外籍人員費用、倉庫經(jīng)費、勞動保護費、試驗檢驗費、宣傳經(jīng)費、微機聯(lián)網(wǎng)費、運輸費、財產(chǎn)保險費、上交管理費（凈）、住房基金、制服費、租賃費、圖書資料費、印刷費、廣告費、展覽費、會議費、投標招標費、考察聯(lián)絡(luò)費、殘疾人就業(yè)保障金、清潔衛(wèi)生費以及其他管理費用。（1）公司經(jīng)費：包括公司管理人員工資、公司管理人員職工福利費、差旅費、辦公費、折舊費、修理費、物料消耗、低值易耗品攤銷和其他公司經(jīng)費等。A、公司管理人員工資：包括管理人員的工資、獎金、津貼和補貼等。B、公司管理人員職工福利費：指企業(yè)用于管理人員集體福利方面的開支，按照管理人員工資總額的14％提取。C、差旅費：指企業(yè)按規(guī)定支付給因業(yè)務(wù)、工作需要出差人員的住宿費、交通費、伙食補助等費用。D、辦公費：核算企業(yè)管理機構(gòu)日常辦公所發(fā)生的各項支出。包括：文具紙張費、書報資料費、印刷費、郵電費等。E、折舊費：指企業(yè)管理部門對本部門所擁有的固定資產(chǎn)按固定資產(chǎn)價值和規(guī)定的分類折舊率計算提取的折舊費用。F、修理費：指企業(yè)為修理固定資產(chǎn)和低值易耗品等財產(chǎn)所支出的費用。G、物料消耗：核算企業(yè)進行日常管理活動所消耗的物料。H、低值易耗品攤銷：指企業(yè)按規(guī)定的標準和攤銷辦法攤銷的低值易耗品費用。I、其他公司經(jīng)費：指除上述公司經(jīng)費以外的其他公司經(jīng)費。（2）工會經(jīng)費：指按職工工資總額的2％計提撥交給工會的經(jīng)費。（3）職工教育經(jīng)費：指為職工學習先進技術(shù)和提高文化水平而支付的費用，按照職工工資總額的1.5％計提。（4）社會保障繳費：指單位為職工繳納的基本養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷等社會保險費，單位為職工繳納的補充養(yǎng)老、補充醫(yī)療保險也包括在內(nèi)。（5）補充保險費：是指在社會統(tǒng)籌保險范圍之外的，由企業(yè)支付給商業(yè)保險公司的，計入“管理費用”中的職工人身保險費。（6）董事會費：指企業(yè)最高權(quán)利機構(gòu)（如董事會）及其成員為履行職能而發(fā)生的各項費用，包括：董事成員津貼、會議費、差旅費及其他費用等。（7）咨詢費：指企業(yè)向有關(guān)咨詢機構(gòu)進行科學技術(shù)、經(jīng)營管理咨詢時按有關(guān)規(guī)定所支付的費用，包括聘請經(jīng)濟技術(shù)顧問、法律顧問以及為取得咨詢服務(wù)等支付的費用。（8）審計費：指企業(yè)聘請注冊會計師進行查帳驗資以及進行資產(chǎn)評估等發(fā)生的費用。（9）訴訟費：指企業(yè)因經(jīng)濟糾紛起訴或應(yīng)訴而發(fā)生的各項費用。（10）排污費：指企業(yè)按照規(guī)定交納的排污費用。（11）綠化費：指企業(yè)對在所在地區(qū)進行綠化所發(fā)生的零星綠化費用。（12）稅金：指企業(yè)按照規(guī)定支付的房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅等。（13）土地使用費（海域使用費）：是指企業(yè)使用土地（海域）時按規(guī)定支付的費用。（14）土地損失補償費：指企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中破壞的國家不征收的土地所支付的土地損失補償費。（15）技術(shù)轉(zhuǎn)讓費：指企業(yè)使用非專利技術(shù)時支付的費用。包括以技術(shù)轉(zhuǎn)讓為前提的技術(shù)咨詢、技術(shù)服務(wù)、技術(shù)培訓過程中發(fā)生的有關(guān)開支等。（16）技術(shù)開發(fā)費：指企業(yè)研究開發(fā)新產(chǎn)品、新技術(shù)、新工藝所發(fā)生的新產(chǎn)品設(shè)計費、工藝規(guī)程制定費、設(shè)備調(diào)試費、原材料和半成品的試驗費、技術(shù)圖書資料費、未納入國家計劃的中間試驗費、研究人員的工資、研究設(shè)備的折舊、與新產(chǎn)品試制、技術(shù)研究有關(guān)的其他經(jīng)費、委托其他單位進行的科研試制費用以及試驗失敗損失。（17）無形資產(chǎn)攤銷：指專利權(quán)、商標權(quán)、著作權(quán)、土地使用權(quán)、非專利技術(shù)等無形資產(chǎn)的攤銷。（18）遞延資產(chǎn)攤銷：指企業(yè)按規(guī)定期限攤銷遞延資產(chǎn)所發(fā)生的費用。遞延資產(chǎn)包括企業(yè)開辦費、固定資產(chǎn)修理支出、租入固定資產(chǎn)的改良支出以及攤銷期限在一年以上的其他待攤費用。（19）業(yè)務(wù)招待費：指企業(yè)為生產(chǎn)經(jīng)營的合理需要而支付的實際費用。（20）壞帳損失：指企業(yè)因應(yīng)收帳款經(jīng)確認無法收回而造成的損失。（21）存貨盤虧（減盤盈）：核算企業(yè)經(jīng)過核實，按照規(guī)定程序經(jīng)過審批后盤虧（減盤盈）的庫存物資。（22）毀損與報廢：指企業(yè)經(jīng)過鑒定，按照規(guī)定程序經(jīng)過審批的庫存物資的毀損或報廢。（23）獨生子女費：核算企業(yè)支付職工獨生子女費用所發(fā)生的支出。（24）降溫取暖費：指企業(yè)在公司一級發(fā)生的降溫取暖支出。其下設(shè)“對外支付”和“支付個人”兩個子項?！皩ν庵Ц丁敝钢Ц督o本企業(yè)以外單位的降溫取暖費。（25）水電費：核算企業(yè)支付給本企業(yè)以外的單位的水費和電費。（26）出國人員經(jīng)費：核算企業(yè)因業(yè)務(wù)需要必須支付的出國人員費用，包括旅費、服裝費、伙食費、零用費、小禮品及必要的國外交際費用。（27）警衛(wèi)消防費：核算企業(yè)進行警衛(wèi)消防活動所發(fā)生的各項支出。其下設(shè)“對外支付的警衛(wèi)消防費”是指企業(yè)雇傭企業(yè)以外的單位或本企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位進行警衛(wèi)消防活動所支付的費用。（28）外籍人員費用：核算企業(yè)支付給企業(yè)雇用的外籍人員的各項費用支出。包括：外籍人員的工資、住宿費、交通費、保險費、家屬費用、醫(yī)療費、培訓費等。（29）倉庫經(jīng)費：核算企業(yè)使用和租賃倉庫所發(fā)生的費用。其下設(shè)“對外支付部分”，指支付給企業(yè)以外單位的倉庫費用。（30）勞動保護費：核算企業(yè)當年發(fā)生的各項勞動保護費用。（31）試驗檢驗費：指企業(yè)支付給本企業(yè)以外的單位或本企業(yè)內(nèi)部的獨立核算單位的試驗檢驗費。（32）宣傳經(jīng)費：核算企業(yè)開展業(yè)務(wù)宣傳所發(fā)生的各項費用。（33）微機聯(lián)網(wǎng)費：核算企業(yè)在電算化過程中發(fā)生的各種相關(guān)費用，既包括企業(yè)內(nèi)部聯(lián)網(wǎng)所發(fā)生的各項費用，也包括對外支付的各項網(wǎng)絡(luò)服務(wù)費用。（34）運輸費：其下設(shè)五個子項：“對外支付的運輸費”、“燃料費”、“保險費”、“運輸交納費”和“其他運輸費”?！皩ν庵Ц兜倪\輸費”是指企業(yè)雇傭企業(yè)外部單位或本企業(yè)內(nèi)部獨立核算的運輸單位進行運輸活動所支付的費用。燃料費、保險費、運輸交納費指企業(yè)內(nèi)部非獨立核算的運輸單位在進行相應(yīng)的運輸活動時所發(fā)生的燃料費、保險費、運輸交納費。“運輸交納費”的具體含義為企業(yè)交納的養(yǎng)路費、過路費、過橋費、停車費、洗車費等。（35）財產(chǎn)保險費：核算企業(yè)實際交納的財產(chǎn)保險費。（36）上交管理費：核算企業(yè)經(jīng)財政機關(guān)批準，支付給上級管理機構(gòu)的經(jīng)費扣除企業(yè)收取的下屬單位上交本企業(yè)的管理經(jīng)費后的凈額。（37）住房基金：指企業(yè)在管理費用中開支的各項有關(guān)住房的費用。（38）制服費：指企業(yè)為職工分發(fā)制服所發(fā)生的費用支出。（39）租賃費：指企業(yè)租用辦公用房、營業(yè)用房、機械設(shè)備及低值易耗品等支付的費用。其下設(shè)“房地產(chǎn)租賃費”、“旅店旅館租賃費”和“機械設(shè)備及低值易耗品租賃費”三個子項。（40）圖書資料費：指企業(yè)管理部門購置圖書資料而發(fā)生的各項費用支出。（41）印刷費：指企業(yè)由管理費開支的因業(yè)務(wù)需要支付給印刷部門的各種費用。（42）廣告費：指企業(yè)通過報刊、電臺、電視臺、雜志以及應(yīng)用專刊、畫片、年歷、幻燈進行廣告宣傳，以及進行經(jīng)國家批準的專項業(yè)務(wù)宣傳事項所支付的費用。（43）展覽費：指企業(yè)為推廣業(yè)務(wù)或介紹新產(chǎn)品、新工藝、新技術(shù)而進行的展覽活動所支出的各項費用，包括場地租費、展品制作費、布置費、講解人員報酬等。（44）會議費：指企業(yè)自己主持非本單位范圍內(nèi)的會議所發(fā)生的各項費用。如訂貨會等。（45）投標招標費：指企業(yè)進行投標招標活動所發(fā)生的各項費用。（46）考察聯(lián)絡(luò)費：指企業(yè)外出進行考察聯(lián)絡(luò)所發(fā)生的各項費用。（47）殘疾人就業(yè)保障金：指企業(yè)按規(guī)定交納的殘疾人就業(yè)保障金。（48）清潔衛(wèi)生費：指企業(yè)進行清潔衛(wèi)生活動所發(fā)生的各項費用。（49）其他管理費用：指企業(yè)在報告期內(nèi)發(fā)生的除本調(diào)查表明確列出的管理費用項目以外的所有管理費用。它可能與企業(yè)會計帳目中的“其他管理費用”項的數(shù)據(jù)不同。3、銷售費用“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度”規(guī)定，銷售費用是指企業(yè)在銷售產(chǎn)品或者提供勞務(wù)等過程中發(fā)生的各項費用，以及專設(shè)銷售機構(gòu)的各項費用。包括應(yīng)由企業(yè)負擔的運輸費、裝卸費、包裝費、保險費、維修費、展覽費、差旅費、廣告費、代銷手續(xù)費、銷售服務(wù)費，專設(shè)銷售機構(gòu)的人員工資、獎金、福利費、折舊費、修理費、物料消耗、以及開發(fā)產(chǎn)品銷售之前改裝修復(fù)費、看護費、采暖費等等。4、財務(wù)費用“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度”規(guī)定，財務(wù)費用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用，包括企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營期間發(fā)生的利息支出（減利息收入）、匯兌凈損失、調(diào)劑外匯手續(xù)費、金融機構(gòu)手續(xù)費以及籌資發(fā)生的其他財務(wù)費用等。本調(diào)查表將財務(wù)費用細化為下面三項指標：（1）利息支出：指企業(yè)報告期內(nèi)按規(guī)定計入財務(wù)費用的借款利息（包括貼現(xiàn)息）支出額。（2）利息收入：指企業(yè)當年的利息收入總額，此項以負數(shù)填列。（3）其他財務(wù)費用：指企業(yè)在報告期發(fā)生的除利息支