房地產(chǎn)項目定價的方法

房地產(chǎn)項目定價的方法定價方法，是企業(yè)為了在目標(biāo)市場上實現(xiàn)定價目標(biāo)，而給產(chǎn)品制定的一個基本價格或浮動范圍的方法。雖然影響產(chǎn)品價格的因素很多，但是企業(yè)在制定價格時主要是考慮產(chǎn)品的成本、市場需求和競爭情況。產(chǎn)品成本規(guī)定了價格的最底基數(shù)，而競爭者價格和替代品價格則提供了企業(yè)在制定其價格時必須考慮的參照系。在實際定價過程中企業(yè)往往側(cè)重于對價格產(chǎn)生重要影響的一個或幾個因素來選定定價方法。房地產(chǎn)企業(yè)的定價方法通常有成本導(dǎo)向定價、需求導(dǎo)向定價、競爭導(dǎo)向定價和可比樓盤量化定價法三類。成本導(dǎo)向定價成本導(dǎo)向定價是以成本為中心，是一種按賣方意圖定價的方法。其基本思路是：在定價時，首先考慮收回企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營中投入的全部成本，然后加上一定的利潤。成本導(dǎo)向定價主要由成本加成定價法、目標(biāo)利率定價法和銷售加成定價法三種方法構(gòu)成。（一）、成本加成定價方法這是一種最簡單的定價方法，就是在單位產(chǎn)品成本的基礎(chǔ)上，加上一定比例的預(yù)期利潤作為產(chǎn)品的售價。售價與成本之間的差額即為利潤。這里所指的成本，包含了稅金。由于利潤的多少是按成本的一定比例計算的，習(xí)慣上將這種比例稱為“幾成”，因此這種方法被稱為成本加成定價法。它的計算公司為：單位產(chǎn)品價格：單位產(chǎn)品成本X（1+加成率）加成率=由于利潤的多少是按成本的一定比例計算的。列如，某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)某一樓盤，每平方米的開發(fā)成本為2000元，加成率為15%則該樓盤每平方米售價：2000X（1+15%）=2300（元）這種方法的優(yōu)點是計算方便，因為確定成本要比確定需求容易得多，定價時著眼于成本，企業(yè)可以簡化定價工作，也不必經(jīng)常依據(jù)需求情況而作調(diào)整。在市場環(huán)境諸因素基本穩(wěn)定的情況下，采用這種方法可保證房地產(chǎn)企業(yè)獲得正常的利潤，從而可以保障企業(yè)經(jīng)營的正常進行。（二）目標(biāo)收益定價法這種方法又稱目標(biāo)利潤定價法，或投資收益率定價法。它是在成本的基礎(chǔ)上，按照目標(biāo)收益率的高低計算售價的方法。其計算的步驟如下：1、確定目標(biāo)收益率。目標(biāo)收益率可表現(xiàn)為投資收益率、成本利潤率、銷售利潤率、資金利潤率等多種不同的形式。2、確定目標(biāo)利潤。由于目標(biāo)收益率的表現(xiàn)形式的多種性，目標(biāo)利潤的計算也不同，其計算公式有：帝目標(biāo)畜利潤絮=總時投資竊額x螺目標(biāo)淡投資脫利潤榴率感目標(biāo)頸利潤短=總票成本宗x目釋標(biāo)成課本利深潤率嘩目標(biāo)撫利潤掌=銷始售收畏入x走目標(biāo)村銷售歸利潤佩率優(yōu)目標(biāo)數(shù)利潤愈=資鴿金平奮均占努用額摔x目岡標(biāo)資沖金利參潤率吐3、抬計算葵售價球售價瘦=（蹤總成矮本+刪目標(biāo)形利潤濃）/柴預(yù)計概銷售傻量派例如四：某端房地幕產(chǎn)企標(biāo)業(yè)開每發(fā)一貼總建豎筑面虜積為紗20搶萬平比方米主的小雪區(qū)，洪估計蓬未來削在市原場上察可實藝現(xiàn)銷宣售1敬6萬虧平方睛米，燭其總喘開發(fā)類成本犯為4拆億元城，企鈴業(yè)的鉛目標(biāo)懇收益筐率為雙成本惹利潤醋率的即15挎%，狼問該還小區(qū)歇的售霉價為罷多少牌？我解：晉目標(biāo)乘利潤亭=總飯成本朗x成洲本利悉潤率圍斥童嫂蘿扯=莖多4恩x慧竿15前%裂壟含敵攝失=即兔0.疲6（崇億元詠）損每平掙方米蕉售價吵=（霉總成抹本+凍目標(biāo)鉤利潤傲）/呆預(yù)計聚銷售熄量亡負(fù)窗裕屯鉆=蠶（4猶=0達.6莊）/懸16條00洋00乞懸產(chǎn)霜額婚=始28默75條（元塑）暮因此初，該謠企業(yè)盟的定潔價應(yīng)怕為每欲平方度米2疑87著5元掌目標(biāo)照收益估率定神價法籍的優(yōu)乒點是北可以網(wǎng)保證誤企業(yè)倘既定足目標(biāo)子利潤徹的實尊現(xiàn)。飽這種欄方法辯一般缸適合姜用于刺在市寸場上礎(chǔ)具有幅一定術(shù)影響左力的叢企業(yè)隆，市望場占雀有率喪較高笨或具撇有壟殊斷性糾質(zhì)的汁企業(yè)成。間（三臟）、斤售價跡加成命定價傳法印這是晌一種窄以產(chǎn)既品的紫最后句銷售朗為基壺數(shù)，肆按銷猶售價漸的一標(biāo)定百青分率具計算軟加成宅率，泳最后存得出移產(chǎn)品蓬售價借。計聚算公播式為趙：鋸單位槽產(chǎn)品壯售價到=單墊位產(chǎn)口品總鎮(zhèn)成本疏/（景1管—筐加成送率）痕列如惰，某播樓盤鼓的開黑發(fā)成附本為親每平再方米幅25桿00旅元，鋒加成鼠率2獸0%性，則譽該樓腫盤的放售價齒為：膛售價纏=2雨50勞0/耕（1析—硬20乏%）們=3焦12歐5（朝元）板這種閥定價徹方法康的優(yōu)耍點對燙于銷劉售者占來說對，容喪易計驅(qū)算出測商品渾銷售傘的毛趙利率獄；而保對于網(wǎng)消費遷者來宮說，言在售晶價相勺同的補情況茶下，賞用這揉種方鍋法計往算出農(nóng)來的狀加成亦率較俘低，周更容掌易接療受。勢以上飲幾種框成本乒定價女方法擴的共張同點貿(mào)是：全均以戴產(chǎn)品向成本將為制勾定價淋格的撿基礎(chǔ)炮，在商成本吐的基欄礎(chǔ)上骨加一友定的敏利潤撥來定母價。翁所不改同的北是它漆們對輸利潤毅的確攝定方躬法略憤有差榮異。泥雖然字較容平易計開算，隊但它鞭們存午在共噴同的圖缺點險，即萬沒有籮考慮柿市場謊需求熱和市航場競鑄爭情壓況。應(yīng)二、銀需求培導(dǎo)向稀定價濾所謂酬需求液導(dǎo)向蜓定價扮是指飽以需勾求為洽中心嘗，依悶據(jù)買飄方對高產(chǎn)品明價值蛙的理碗解和柏需求拍強度券來定被價，稱而非語依據(jù)灶賣方蔽的成澆本定費價。搭其主煩要方把法是催理解譯值定乓法和驗區(qū)分疲需求謎定價慌法。扮（一韻）理擊解值歉定價攪法誘理解倦值也障稱組“指感受欠價值維”傷或挽“壩認(rèn)識牧價值釣”斃，是艦消費賤者對躲于商殺品的固一種吊價值誰觀念仇，這盡種價影值觀條念實移際上州是消誤費者傳對商懷品的裹質(zhì)量鎖、用宜途、擠款式嗓以及劃服務(wù)游質(zhì)量慌的評側(cè)估。艦理解發(fā)值定素價法筐的基醫(yī)本指侄導(dǎo)思旋想是椅認(rèn)為街決定既商品衫價格紫的關(guān)還鍵因睛素是艘消費柳者對狡商品探價值相的認(rèn)漸識水銷平，古而非血賣方擇的成醒本。筑房地栗產(chǎn)企它業(yè)在帆運用宗理解名值定塞價法域定價沾時，蘇企業(yè)遼首先共要估娃計和鍵測量性在營飛銷組姿合中亂的非崇價格峽因素住變量混在消店費者聞心目斃中建評立起環(huán)來的粗認(rèn)識瘡價值棒，然攜后按花消費萍者的圖可接動受程逼度來逮確定阿樓盤滅的售傭價，慎由于憶理解繳值定余價法鐘可以為與現(xiàn)鎖代產(chǎn)虧品定階位思伴路很索好地鍛結(jié)合忽起來井，成枕為市膏場經(jīng)佩濟條禁件下蕩的一矩種全春新的鋒定價盜方法兔，因貸此為眠越來產(chǎn)越多呼的企辭業(yè)所乘接受辛。其訓(xùn)步驟衣是（汁1）逃、確蚊定顧絹客的揪認(rèn)識貧價值勿；（棕2）悼、根誦據(jù)確亂定的危認(rèn)識虜價值饞，決愚定商彩品的寸初始廢價格牛；（潑3）亂、預(yù)敗測商泳品的漲銷售宴量；牛（4睡）、汁預(yù)測原目標(biāo)慘成本液，（庭5）嬸、決畝策。怪理解爛值定族價法御的關(guān)敞鍵是曲準(zhǔn)確棒地掌拍握消觸費者芒對商絞品價態(tài)值的薄認(rèn)知牧程度呈。對鳴自身京產(chǎn)品由價值外估計棍過高醬的賣須主，碗會令側(cè)他們橡的產(chǎn)映品定侮價過豪高；軟而對瓦自身腸產(chǎn)品蝶的消把費者齊認(rèn)識田價值樓估計兔過低派的企景業(yè)，灘定的譯價格箱就可臭能低扭于他肢們能蒙夠達良到的眠價值浪。因瀉此，兼為了林建立制起市悶場的粗認(rèn)識貸價值京，進樸行市味場調(diào)唇查是氏必不目可少閑的。餃曾在叔上海聰房產(chǎn)巡界聞役名一毅時的煌“喜某花化苑客誠戶開面價銷扔售戀”土就是低理解追值定勁價法擊運用說的典么范之逢一。獵某實鳴業(yè)集梅團公對司與廈某區(qū)商建設(shè)五發(fā)展飛總公憑司開葬發(fā)的列某花婆苑，捉坐落互于上啞海市磁區(qū)，義占地交面積果13襲26疊5平距方米堵，由舊一棟事30谷層商別住樓期和3揪棟3陡0層珍住宅朱樓組坐成。庭該樓尿盤于蔥19叉94基年1彩2月苗底開們工，構(gòu)19準(zhǔn)95西年4掩月開腎始預(yù)豈售。區(qū)當(dāng)時畢上海當(dāng)?shù)姆康甑禺a(chǎn)置市場壽銷售犁狀況健低迷匹，為畢了更移好地鑄銷售急樓盤甘，開矛發(fā)商昆經(jīng)過夕精心纏策劃儲，推饑出船“以客戶秘開價刊”泡銷售巴活動絡(luò)。嘗該活艷動的鬼具體患操作關(guān)方式淡是：擊開發(fā)法商拿淋出3緞—鎖7層談共3值0套戲房源求，在死確定創(chuàng)其底游價為額每平已方米堂59航00才元后搞，顧沸客可稀以以衡高于貫此價碰的任貫何價工格報自價，逃不另信加層南次和漆朝向草費用姥。該師活動溪推出帶后，藍立即僅在社端會上駛引起兄了一貸個僵“復(fù)客戶迅開價紋”聰熱潮汽，僅瓣僅半秋個多籮月時鬼間，醉參與皂報價幸的客兼戶就將達6皂3名惑。報棍價高還的前謊12邊名客血戶按獵報價范購買哈了該棉花苑秀的商及品房孫，而險其余須客戶毯在認(rèn)通識到成該花艙苑的槽優(yōu)良西品質(zhì)坑后，逼愿意炒出比伶“筆客戶倡開價課”椒更高午的價籮格購乓買更歪好的憶樓層斃。從城19盯95績年8漿月3速1日掙至1幸99測5年鹿底，勒該花秀苑共訊售出祝10爺2套竟住宅局，占帳第一鑄期推衡出樓押盤的爸70報%，雖取得餅了巨慚大的宿經(jīng)濟壯效益悔和社子會效疤益。趣該活谷動使妖購房務(wù)者感娘受到神了買籃房由狐自己參定價貌的全草新體喚驗，丸為上鍵海房欺地產(chǎn)販更合例理定謝價提擋供了方一條拼新思汁路。路（二趟）區(qū)老分需卸求定鐮價法親區(qū)分蹲需求甲定價鉗法又溝稱差地別定秀價法邪，是豬指某黃一產(chǎn)蹤品可鹿根據(jù)敘不同暴需求弦強度泰、不掃同購潔買力沈，不溝同購津買地挑點和玉不同赴購買密時間縣等因罵素，奪采取沒不同教的售己價。油列如忌消費筑者在矛商店牌的小舊賣部都喝一父杯咖結(jié)啡和糕吃一者塊點虧心要瓦付1粥0元坡，在榨一個憶小餐黨廳則紗要付構(gòu)12飄元，浮而在懲大旅怠店的癥咖啡稀廳就伍要付妄14直元，教如果勵要送咸到旅餡店的盤房間賠內(nèi)食玉用則居要付勺20元元。暖價格磚一級咬比一凳級高必并非甩產(chǎn)品田的成歇本所曉決定旗的，熱而是后附加侄服務(wù)慚和環(huán)定境氣率氛為技產(chǎn)品購增添豆了價芒值。富同樣櫻，對見于房總地產(chǎn)盾來說付，同房一種央標(biāo)準(zhǔn)嫁、同擠一種位規(guī)格秋、同抗一種顛外部丑環(huán)境密的商蘿品房碑，可汗以根掌據(jù)樓斑層數(shù)涉的相記應(yīng)變搶化而獻使銷興售價坡相應(yīng)遣變化筋。區(qū)膠分需吩求定拌價法榜的主桿要形壤式有敲：以攻消費各群體鵝的差證異為微基礎(chǔ)隔的差迷別定唱價，丟以數(shù)封量差具異為輔基礎(chǔ)爹的差杠別定稈價，威以產(chǎn)菌品外年觀、易式樣溉、花鋸色等財差異堂為基奉礎(chǔ)的采差別妨定價饅，以經(jīng)地域喬差異房或時豪間差撿異為陶基礎(chǔ)掠的差鞠別定以價等披。歉三、郵競爭度導(dǎo)向漸定價徒競爭效導(dǎo)向敗定價恰是企儲業(yè)為狹了應(yīng)盜付市皮場競伙爭的迫需要陵而采揉取的繳特殊里定價傍方法昆。它艷是以殃競爭掌者的繁價格妄為基鬼礎(chǔ)，責(zé)根據(jù)掌競爭椅雙方圓的力煎量等炎情況星，制朝定較練競爭潛者價邀格為酸低、勞高或蠅相同臂的價皺格，溪以達仍到增降加利袋潤，抓擴大株銷售鑒量或桶提高犧市場喊占有櫻率等玻目標(biāo)固的定蚊價方盞法。休對于攪房地塌產(chǎn)企統(tǒng)業(yè)而味言，危當(dāng)本您企業(yè)院所開仰發(fā)的焰項目金在市稼場上冠有較是多的轎競爭仆者時揭，適敞宜采蜘用競?cè)帉?dǎo)呢向定團價確瞎定樓國盤售嗓價，嶼以促瞎進銷攔售，薦盡快蠶收回勁投資份，減飾少風(fēng)怨險。革競爭蝕導(dǎo)向龜定價菠有隨棵行就盈市定額價法爐，追捆隨領(lǐng)陶導(dǎo)者捐企業(yè)厘定價豐法兩消種。恥（一創(chuàng)）隨曬行就產(chǎn)市定鼓價法之隨行示就市蠢定價啟法就凳是企挎業(yè)使鋸自己鏡的商杠品價小格跟泛上同迅行的拼平均曠水平持。一壇般來肺說，傳在基酷于產(chǎn)虛品成怪本預(yù)怠測比始較困寄難，剛競爭孫對手筑不確政定，按以及巴企業(yè)靠希望仿得到跑一種蛛公平柴的報茶酬和增不愿煎打亂傅市場脅現(xiàn)有胖正常堡次序敞的情危況下喚，這高種定箱價方瓣法較輛為行鉤之有朋效。圍在競壽爭激誰烈而乖產(chǎn)品造彈性獎較小播或供講需基績本平善衡的狗市場賞上，云這是劉一種腹比較糞穩(wěn)妥沿的定步價方畢法，聾在房摟地產(chǎn)卷業(yè)應(yīng)揚用比和較普椒遍。兆因為慧在競襲爭的棗現(xiàn)代踏市場競條件濕下，堅銷售田同樣軌商品為房的胸各個遠房地憤產(chǎn)企套業(yè)在烘定價談時實搶際上蝕沒有嗓選擇晃的余稼地，糾只能阿按現(xiàn)邀行市釀場價癥格來洽定價豬。若豎價格貪定得伶太高譯，其壺商品揮房將訊難以頓售出蒙，而磨價格碼定得龜過低變，一霜方面初企業(yè)迅自己鋒的目坡標(biāo)利蛾潤難通以實駕現(xiàn)，里另一惑方面肢會促誰使其呢他房借地產(chǎn)火企業(yè)初降價歡，從旗而引霜發(fā)價寧格戰(zhàn)漿。因甘此，經(jīng)這種員定價型方法洋比較笨受一妥些中業(yè)、小聚房地與產(chǎn)企滔業(yè)的誤歡迎箱。仆（二抬）追弟隨領(lǐng)斤導(dǎo)者零企業(yè)栽定價棵使用判這種額定價東方法捐的房壤地產(chǎn)住企業(yè)珍一般唯擁有描較為玉豐富齊的后爺備資心料，齡為了暗應(yīng)付渣或避粥免競穿爭，敗或為窯了穩(wěn)塘定市崗場以例利其壘長期嘗經(jīng)營蠻，往霉往以照同行唉中對尚市場些影響亡最大族的房獅地產(chǎn)害企業(yè)豎的價鍋格為單標(biāo)準(zhǔn)束，來淹制定瑞本企炭業(yè)的堪商品閉房價伸格。殺四、佛可比抄樓盤宰量化丹定價傭法展針對誼許多唐樓盤夠均傾委向于憲定性側(cè)描述赤的現(xiàn)營狀，若我們竿嘗試偵對樓立盤進女行定阿量描辭述。枕進行由量化會統(tǒng)計針的樓界盤應(yīng)鴨為可嬌比性惱較強晚的、撈地段腦、價罩格、玩功能適、用右途、潛檔次炊都相響近的煤現(xiàn)樓道、準(zhǔn)蘿現(xiàn)樓持或樓痰花。弱每一沈樓盤溫定級盞因素蕩的具確體指頓標(biāo)及嘴等級架劃分萄只有往落實冊到具愛體樓急盤所智在片輛區(qū)才振能清泉楚描苗述。非我們墻總共形列出游18妖個定糊級因鋤素，筐分別左為位的置、慌價格輩、配尖套、渣物業(yè)脆管理結(jié)、建午筑質(zhì)喪量、蓄交通腳、城織市規(guī)噸劃、罰樓盤檢規(guī)模他、朝適向、儲外觀痕、室逆內(nèi)裝臭飾、絮環(huán)保何、發(fā)膜展商愁信譽漠、付膨款方收式、丘戶型劍設(shè)計冊、銷跌售情獸況、眨廣告尤、停舍車位罩?jǐn)?shù)量首。此鍋18包個因稍素，須共分中五等國級，毅分值煌為1串、2躲、3法、4鍛、5稀分。未分值峰越大姻，表扁示等泄次越孝高。鍵1、江18冊個定毛級因亡素。病表1鳳-1行麗左綱劫竊掏廈定級岡因素穗、指圖標(biāo)與忘分值建2、死定級獸因素打權(quán)重軟確定鑒權(quán)重謊是一督個因踐素對璃樓盤難等級性高低查影響萍程度壺的體味現(xiàn)。訪由于昂影響理樓盤井的因狡素很誦多，恢不可累能都格被選蜻擇為想樓盤窩定級曉因素興，只裁有在紐進行賓了重佩要性狡排序住和差浙異性東選擇恐后確肢定的斃因素獸，才做能確暴定為庫樓盤孔定級喝因素己。上噸述篩具選出頌18歸個因淚素，塔按重準(zhǔn)要性示及影映響力戒的高舅低，揚確定兵每一肯因素租的權(quán)獎重分賴別為瞎位置盼0.何5、蛇價格脾0.唱5、舒配套珍0.四4、廈物業(yè)因管理秤0.門3、遭建筑盼質(zhì)量公0.寺3、農(nóng)交通拒0.睜3、脊城市含規(guī)劃而0.槳3、墳樓盤叨規(guī)模詠0.慈3、義朝向哄0.乳3、遙外觀取0.潛1、陽室內(nèi)洪裝飾登0.灰2、持環(huán)保頑0.范2、籠發(fā)展能商信滔譽0龜.1判、付給寬方載式0棍.2邪、戶猛型設(shè)康計0追.1強、銷濕售情網(wǎng)況0寸.1禮、廣屢告0住.1凍、停丟車位網(wǎng)數(shù)量綢0.掘1。誕權(quán)重煎越大哲，重鋼要性秀及影江響力魂就越管高，籠反之晝亦然省。妨可比叢樓盤漢綜合伶因素除量化擾統(tǒng)計勇表（稍示范誦表）蘇F眾定載顯蜂年沫謀垮W焦（3教）樓社盤定錦級因孝素定啦級公哲式。律P價=揀∑藝Wi欠*括F相