深圳某房地產(chǎn)項目前期策劃方案

深圳英聯(lián)房地產(chǎn)項目前期策劃工作內(nèi)容模板一、市場調(diào)研（一）城市發(fā)展PEST分析1．城市發(fā)展政治環(huán)境（P）國家或城市發(fā)展宏觀政策城市規(guī)劃發(fā)展趨向分析2．城市發(fā)展經(jīng)濟環(huán)境（E）城市建設(shè)狀況城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展城市經(jīng)濟實力（人均GDP）城市消費實力(恩格爾系數(shù))城市精神價值賣3．偶城市癥發(fā)展豬社會錦環(huán)境抹（S肥）掉城市希人口姑及結(jié)碰構(gòu)訊城市總化水牌平漸基尼丹系數(shù)功人均音居住舉面積遙4．遷城市箭發(fā)展搭技術(shù)脫環(huán)境和（T庸）惜城市蠢智力連及研川發(fā)水素平豬新技逃術(shù)產(chǎn)待品產(chǎn)富值所遍占比踩重（際%胸摘）止社會恒勞動委生產(chǎn)袍率（籠元剩,界人）昆科技批進步軍貢獻稠率（糟%混喘）莖（二朱）城婆市發(fā)損展房磁地產(chǎn)費總體寬環(huán)境迎調(diào)研則1、卻城市湯房地博產(chǎn)市跡場現(xiàn)姓狀特愛征每城市杰房地尸產(chǎn)市內(nèi)場總?cè)w特進征發(fā)城市吩總體伴房地斑產(chǎn)市塘場近借期歷礎(chǔ)史發(fā)務(wù)展軌么跡分結(jié)析鮮城市弊房地宋產(chǎn)市訴場供犬求關(guān)條系和襲結(jié)構(gòu)怠分析因城市沃房地問產(chǎn)區(qū)光域特換征分隱析叫城市洲房地?zé)煯a(chǎn)營鋒銷特肯征分暈析撥2）草城市烤房地移產(chǎn)發(fā)處展市暗場主沖體特嫂征玩城市質(zhì)房地節(jié)產(chǎn)開服發(fā)主腥體特踏征攜城市收房地摔產(chǎn)產(chǎn)古品特黎征召城市繩房地利產(chǎn)服它務(wù)主壁體特榜征月城市役房地糠產(chǎn)消櫻費主悉體特的征猾3金）城返市房自地產(chǎn)脖發(fā)展邊預(yù)測碌宏觀醒政策套對房寒地產(chǎn)煩市場驢的影爭響湯城市醒投資鋪環(huán)境布發(fā)展湯分析閃城市倡房地最產(chǎn)投特資趨毒向分灑析蠟城市構(gòu)房地擦產(chǎn)發(fā)加展趨弊勢分清析礦（三島）區(qū)遍域房萌地產(chǎn)構(gòu)市場俗調(diào)研占巡1．愁區(qū)望域城園市發(fā)恭展總乏體特找征綠2慘．捏區(qū)域仁房地哲產(chǎn)市股場地厭位及兔特征要3．閣區(qū)域雙房地讓產(chǎn)相坦關(guān)項封目調(diào)闊研分柏析五主要忘研究告本區(qū)畫域及彩本項蹄目周安邊區(qū)崇域。盜根據(jù)朵產(chǎn)品搭的可縮替代恒性，洞本項犧目的崇競爭穿產(chǎn)品栗，按悉競爭爽性依沃此分鈴層次算研究原。內(nèi)貓容包境括：剛兩3暴）規(guī)炕劃設(shè)禁計及置賣點章品墻4說）產(chǎn)洞品組式合及閣特征僚戶型摘面積叔、廳耗、房貓、櫥甜、廁過面積肌及比遷例、猴平面辨結(jié)構(gòu)綱特色賓、主岸力戶緩型奪等。詳憑啊姥戒5）圍項目負定位答豈謀缸單6）撓營銷秋綜合蹤及策臭略壟惑漿跳創(chuàng)7）緒價格撿標(biāo)準(zhǔn)鎖及策必略許犧蜓劇聲8）黃媒體湊廣告略及效獲果恰箏睜蓋姓廣續(xù)告宣厭傳、算主打輛廣告張語等固。肉揉蛋臭滿9）雕促銷宜措施襪及效居果錄10造）銷診售狀敢況敲11基）客袖戶群元分類形特征蠅12男）儲物業(yè)雜經(jīng)營組管理英模式筒及市陷場調(diào)閉查：加如服登務(wù)項店目、譯收費紫、業(yè)離主反番應(yīng)等麻。地通過拉對本懲區(qū)域稻及周只邊范垮圍內(nèi)棕商品臣住宅井供應(yīng)牧狀況臟的調(diào)滿查，警分析燕本項銹目與蓋深圳用市目訊前供袋應(yīng)狀應(yīng)況存菌在的雙差異貫，尋柏找市支場供聚應(yīng)空哨白點輩及供宿應(yīng)不牢足點慕。秩疊4．再重點至競爭旗性項側(cè)目（議現(xiàn)狀判或潛名在）悲調(diào)研套偷泰砌濕1）乓上茄3想所有茅內(nèi)容巧糞華上躬2）肚與本祝項目窮競爭輪關(guān)聯(lián)猴性調(diào)她研分息析寧項目源所處熄外部永環(huán)境病比較被項目賠核心您價值三點比駝較識項目灶市場另機會富比較橡項目融發(fā)展掘策略很比較蜘其它輛競爭芹關(guān)聯(lián)堅性分瘡析比鏡較頭5、絡(luò)消費鞭者群猴體研摩究著主要鳴指消踏費群確體對霸建筑艷風(fēng)格匹、戶象型、兵面積府、價宿格、梳配套說等各舊方面遵的需匠求調(diào)驢查。遞二、框項目化SW耀OT示分析猾（一紛）項污目概火況應(yīng)遮1．廣項目泊基本泥背景千睡2．灑項目牲規(guī)模筍及用掛地狀趙況宏3．慣項目鴨區(qū)位竟分析旱瞞4．趣項目扭周邊笨環(huán)境棋（二叮）項窄目S帝WO疤T分瓣析（續(xù)價值花點及統(tǒng)市場混機會持）奇弟1．銜項目塔優(yōu)勢索挪2．抱項目乳劣勢承訴3．采項目耳機會廟坡4．館項目鉤威脅昌連5．普項目端發(fā)展完戰(zhàn)略憂思路宰三、薪項目株定位遭（一挖）跡目標(biāo)野客戶革定位青義盯1代．目巷標(biāo)客羨戶定令位兔1）疊市場淚細分勤2）童選擇固目標(biāo)斯市場紹3）竿目標(biāo)平市場拐細分師定位吧2．脖目標(biāo)桿客戶蘇基本曬特征瘦1掩）目玩標(biāo)客軌戶區(qū)瀉域特憲征鴉沈2）形目標(biāo)邁客戶鮮家庭倒結(jié)構(gòu)申奉3）看目標(biāo)盲客戶蹄職業(yè)錫斗4）語目標(biāo)采客戶鍵年齡僑賣5）羨目標(biāo)彩客戶總收入閃榆6）據(jù)目標(biāo)絮客戶央置業(yè)撫次數(shù)欲3。干目標(biāo)暗客戶曾置業(yè)說需求防特征娛振1）候目標(biāo)孝市場屬價值煮取向餐分析絮轉(zhuǎn)2）跡目標(biāo)寺客戶萬產(chǎn)品能需求歐特征炭（二怖）鑼項目宴總體陣市場問定位孟疤1．牢定位強于地泊位或綁品牌枕形象乒目2．封定位悄于產(chǎn)緣品功期能或販價值縫窄3．運定位裁于消注費者僻約4．爽定位躁于上舌述組偉合工（三磁）項己目形或象定取位肢1．哀項目歪推廣蕉形象舅定位籮2．蠢項目嶺核心怪概念猾3．趕市場綱形象早的內(nèi)務(wù)涵封（四講）項封目產(chǎn)掩品定妻位取1、私整體醒規(guī)劃蠢策劃蹈（理瀉念）銳注重鹿空間撫環(huán)境沿、生蹲態(tài)環(huán)插境、統(tǒng)視覺贊環(huán)境略、文僻化環(huán)摟境、墊人文注環(huán)境衣、智箭能環(huán)錘境、歡管理幕環(huán)境雨。盟2、降小區(qū)屬規(guī)劃丸策劃姻1爪）江規(guī)劃約布局贊：綜催合效弓益、勉環(huán)境恐處理嶼、區(qū)腹內(nèi)環(huán)冶境鵲；聯(lián)2）虧群體拴組合詢：衛(wèi)照生、眼安全病要求蒸，鄰遇里關(guān)樓系，康群體磁間與德地方糾特色傷；像3）搜道路乎交通男：如項道路腳選線依、道煮路選湊線與卡地形隆地貌旗、港道路牙分級可、曉道路奇寬度藏、道蔑路斷峽面、曠健身向道伴；魄4）粱配套像設(shè)施解、管亭網(wǎng)：傲如公振共建朽筑（虛如會靠所、程兒童徐游戲還場、胞老齡有活動豬場所已等）恐、機投動車廣、豎胸向設(shè)糖計等凍；無5）地綠化顛小品沙、植待物配遵置：言整體適空間掉環(huán)境窯效果大、道菠路沿促線景遮觀、辟公共棉綠地毛。妹3、爽環(huán)境改設(shè)計訂策劃輸1緊）陪居住稀環(huán)境弊設(shè)計繭一般疫原則偵2）三居住蛾環(huán)境挽設(shè)計細要素旅3）玩綠地芬的要夏素設(shè)勾計架①謊綠地機的植內(nèi)物配亭置；遍②收綠地鞭的花洽壇設(shè)厭計；根③慌綠地科的草菌坪設(shè)柴計；茄④庭園路皇設(shè)計紅；頂⑤而區(qū)內(nèi)用裝飾腔場地扣設(shè)計鞠。顧4言）秩環(huán)境討小品躺①屑建筑載小品徹：如恢休息往廳、稍小橋漸、出梢入口繭等；施②擇裝飾新小品厲：如陡雕塑傘、水怖景、片水池電、疊粘石假刪山、逮壁畫趴、花懲壇鋪肺地等押；者③即公用孕設(shè)施罩小品肆：如吊路名液牌、郊標(biāo)志估牌、跡門棟革號、終顫廳、察燈具菊等；扎④惡游憩蒙設(shè)施枕小品轉(zhuǎn)：如局戲水眠池、門座椅姻、桌闊子等餓；抱⑤強工程塘設(shè)施響小品騙：如臭斜坡滔、護刷坡、槐臺階捆等。喂4、蝕建筑殲設(shè)計逝策劃鉛1、貓建筑隸風(fēng)格芝；錯2、度外立銜面造洲型、白色彩斷、建摩筑材蓬料肅；屢3、餐住宅享形式慧：孟低魂層、而多層蚊、奇小高抗層猜；體5、郊戶型士設(shè)計美策劃配1）巴產(chǎn)品躁組合蕩策略蜂2）嘗產(chǎn)品擾平面什組合假3）持戶型貓比重值確定慶4）鼠各戶煮型面焰積定引位高5）窯戶型懂室內(nèi)漢配比貴以上百如：虹平面令、復(fù)沒式、躍躍式研、錯誕層等只比例愁；某各戶毫型面搞積、付比例股，主撓力戶得型皇；互廳、詢房、課櫥、嘆廁、躬柜、加窗、垂門、過陽臺梢等面睛積、脖數(shù)量雨及比每例調(diào)等。迎6、橡配套躬設(shè)施畜策劃粉1）減會所艱位置率、面國積、櫻功能媽等值；反2）泡兒童桑游樂竊場位到置、伸面積馬；估3）液老齡騙活動攪場所良位置段、面遲積愛；街4）析學(xué)校叼、診集所、脹菜場朗、商折業(yè)等岸位置永、面淋積假；其5）因體育館中心輝：網(wǎng)躬球中絹心、撒籃球振場、女羽毛雹球館通、壁卻球、顫臺球截、健庭身房紡、游叛泳池敲等蒙。熊（五鑒）價弦格定慶位去1、脆定價租影響勞因素赴2、逢價格澡制定餅原則誦3、蒜價格弄制定佛方法邀4、繁總體立價格奴定位肥5．本起價艦與均敬價確金定諒6．潤區(qū)位睛、垂殊直、授平面?zhèn)蝺r差負的確晨定贏7、店分期伏價格謎定位愈8、襲每期社價格繁走勢帖四、宿項目姐概念僅性規(guī)縣劃設(shè)雖計顧謝問創(chuàng)（一淋）項萌目總獅體規(guī)權(quán)劃布禾局姻1．蜓項目遺規(guī)劃盲功能撞結(jié)構(gòu)弊2．貪項目耐空間持尺度叛安排月3．脈項目援用地贊規(guī)劃司布局沈4．銷項目擴主體綁經(jīng)濟研指標(biāo)稻（太二）舍項目靈道路津交通生規(guī)劃嬸銹促誓決1史．項姻目道軋路網(wǎng)程絡(luò)規(guī)槽劃有綁欄承伶2喜．項駐目主宇次出斃入口由南稠肢趕3途．項玩目靜縣態(tài)交潤通規(guī)正劃哲（三轎）項擱目綠衫化景務(wù)觀規(guī)泳劃膜1．憤項目善園林周規(guī)劃愛風(fēng)格碑2．沈項目輛綠化刪景觀末布局宰3．犬項目內(nèi)綠化蘿指標(biāo)季建議啄4．阻項目稿主要困景觀粘及節(jié)帥點查5．識項目救鳥瞰擦、局甚部表貸現(xiàn)莊（四害）建郊筑設(shè)宗計盡1．愉建筑寶形式膠2．岡建筑皺風(fēng)格斧3．士立面纖及色偏彩如（五嬸）項藝目配宮套咐1．苗配套詢商業(yè)妹環(huán)境登概念梢提示臣商業(yè)碰配套憂的位稀置確傘定邁商業(yè)謠業(yè)種慢選擇題2．著社區(qū)脂配套陳設(shè)施蒜及會錢所功逢能議按生活愛、教京育配富套建肆議鎮(zhèn)社區(qū)斤服務(wù)刃中心盼會所向主題嗽確定揮會所工內(nèi)部棚功能勒安排尿會所打收費爆標(biāo)準(zhǔn)巨確定撥社區(qū)墾文化啊活動口建議享（六捎）建惡筑工惑程設(shè)甩計顧俊問裙五、曠項目本的經(jīng)廟濟效勵益分美析事（一稠）項輝目的切建筑乞規(guī)模悟1、虛項目垂總體攝開發(fā)共規(guī)模米2、死各期孔開發(fā)吹規(guī)模排（二其）項還目總禁投資挽估算腹1、貿(mào)項目陸總地肯價屬2、航項目決總建慘筑成罪本：囑包括充建筑歡成本嚷、專項業(yè)人優(yōu)士費舉用、倘不可卡預(yù)見僚費用郊、管艷理費盼用、玻財務(wù)宵費用濁等。傍（三腫）項拾目的臉建設(shè)屬周期廉1、股項目撲總開蠢發(fā)周容期腦2、惡各期揉項目慰建設(shè)溝周期?。ê笕陧椫灸恳宰餍瓒ㄘ懏a(chǎn)、段定銷恨）悔（四耽）項漁目的膨盈利庭預(yù)測鐮項目遮的盈探利預(yù)今測由毀兩部老分組曬成：幅分期季和總心體。康1、液項目叫成本來2、涼項目牽凈收遠入：批項目伴毛收瑞入－壇項目砌費用報（銷斗售費蝶用、翠營業(yè)搖稅等熊、所俱得稅拳等）杠=項個目凈魄收入梯3、譜項目下利潤缺4、誠項目評利潤桃率栽（五嘉）項快目財捉務(wù)評印估籠（六銜）項喘目不固確定鄙分析育和規(guī)埋避市粥場風(fēng)更險策室略夸1、恐主要責(zé)變量鳥分析啞2、森敏感貝性分嘉析餡3、逃規(guī)避拾市場迷風(fēng)險盒策略戲六、肯項目粉開發(fā)驢模式霞策劃掃根據(jù)念項目班整體處定位紐、產(chǎn)損品定劍位、伐配套千設(shè)施金定位褲、經(jīng)溝濟效哀益分割析等讓確定柜項目筑的開蘿發(fā)模丈式，默為項嗽目的漲開發(fā)劣提供課確實和可行績的建茅議。密（一但）資蓬金籌待措計中劃組1、歐項目箭資金皆來源乒及費帝用白2、巨項目旗資金找的合需理安雜排挺3、糠收入罷與支誕出的肥優(yōu)化宵方案檢（二許）施病工組裹織安光排波各開譜發(fā)期姨的安侍排、蕉配套篩設(shè)施孔的施細工安吐排、是主體催建筑澆與配隱套設(shè)立施的免建設(shè)按順序頸。竊（三起）項趟目進四度安遠排慶七、型品牌坑策略予（一介）項疫目品艘牌苦（二圣）公披司品符牌肥品牌性戰(zhàn)略其、品龍牌整餅合、距品牌威價值覽八、都項目暈營銷害推廣簽及媒砌體策拉略陡銜（一湊）項信目形奏象建杏立姓視覺沸形象裕識別么系統(tǒng)掌（V賺I基濕礎(chǔ)設(shè)劫計及攻延展揚設(shè)計曠）倍品牌戚命名噴（好電的推碗廣名升是成請功品鉤牌形咳象的凳一半?yún)R）喚主題游概念絡(luò)（宣涌傳定寫位）缺1）沃定位復(fù)背景艷2）峰推廣戴名建繞議沉3）牲區(qū)域析戰(zhàn)略叼定位貨4）俱開發(fā)淺戰(zhàn)略步定位怒5）相市場六戰(zhàn)略哈定位捕6）燃項目仙概念悟定位籮7）煙項目皺形象廟定位綁8）刃項目徐產(chǎn)品攝定位靈9）拖項目嚷文化諸定位促4、拴項目緣重點極推廣悉主題預(yù)1）愛產(chǎn)品懼定位危內(nèi)容肉及推盲廣主往題火2）夾項目拆賣點沖提煉怨A、亦主賣上點確好定林B、管主賣找點內(nèi)做涵挖饒掘浙C、拖主賣央點及吳分賣徐點的膏表現(xiàn)拔方式咸與傳圈播途繼徑心3）亡宣傳羽推廣員原則府4）善主打菜廣告庫語爛5）懼系列融宣傳上及廣拳告語昂5、德現(xiàn)場貼包裝漂1）被工地懲現(xiàn)場記：（蜘工作鄉(xiāng)形象巾包裝棚設(shè)計銹（應(yīng)奧用）悄）念·場工地連形象渴圍墻漠·增施工湯過程肆中建躲筑主展體的搬形象套包裝裳·盞主入者口形授象包艇裝熟·都物業(yè)賢管理蹄形象閉包裝魄及導(dǎo)呢示麗2）譽銷售況現(xiàn)場蘆：（旅營銷濟賣場言設(shè)計屆）所·倍營銷疫賣場傳室內(nèi)蹲功能窯布局秤設(shè)計唱·創(chuàng)營銷奴賣場慮形象鵲墻設(shè)新計饑·霞展板需設(shè)計騰·滲室內(nèi)土裝飾荒設(shè)計掠提示現(xiàn)3）稿樣板延房裝襪修風(fēng)罵格概僵念設(shè)峽計少·糖樣板尿房家公具風(fēng)血格的勒確定功、飾沃物選圈擇提悶示、捐樣板悅房施犬工指抽導(dǎo)步4）迫外賣拘場咐6、怎宣傳急物料暫（各芒類宣奇?zhèn)饔眠w印刷飯品及散物料蝶，如貫樓書快、海追報、禿展板炕等）趁7、堂市場沫炒作姿（前泥期市釀場預(yù)皺熱性嚷軟文鼠/新惱聞炒漂作，尊中后都期推未廣炒害作）件8、知媒體朽廣告譯（正鍵式推古廣期愁報紙木、電柳視、譽戶外低、車堅體等校媒體價廣告勤）哀9、輔活動項推廣秒（各柿類公模關(guān)、離促銷據(jù)、事陷件行沖銷活凍動）扎1）侍活動雹推廣估原則肥2）捉活動侍推廣玻類型猶3）級活動膛推廣鈔步驟升4）媽活動枯推廣嚴(yán)細算隱（六旱）憶廣告續(xù)傳播勒策略李1．站廣告哄總體膠策略凈2．瑞廣告書階段敏性劃疏分栗3．拳廣告漁主題惱與創(chuàng)團意要調(diào)求獨4．逢促銷蓬主題涂選擇指5．譽入市厲前印那刷品罪的設(shè)蓋計提欲示館6．揭廣告路費用持投放杜計劃府（七爹）、隨媒介樹組合貪策略辱1．暫媒介獵選擇引2．訴最佳禾媒體濃組合狹方式浴建議貧3．租投放鵝時階咳/欄毫目冠4．樸投放羨頻率苦5．捕效果床監(jiān)測惕及策叉略調(diào)彎整嘴九、息總體罰營銷券策略熄銷售脆準(zhǔn)備螺1、旦銷售維資料賺2、農(nóng)銷售刃現(xiàn)場搞3、幣銷售古人員慈（二輩）推羽廣時抄間恩項目慢分期選最佳饞上市肅時間稼，每創(chuàng)次上之市量跪（三旋）營慧銷時割機舅各營企銷時宇機的要策劃任和把幼握段（四海）項初目階咐段營欄銷主統(tǒng)張尿1．據(jù)項目另形象頸導(dǎo)入咸期營該銷主悲張刊2．挎項目優(yōu)內(nèi)部姨認購金期營鎮(zhèn)銷主牌張聽3．頁項目蜻公開莖發(fā)售職期營咱銷主遇張擇4．探項目塌熱銷鉛期的綢持續(xù)平主張師及泄5．胳項目耍尾盤亭促銷償及收濃尾手苗段建疼議肉（五亭）銷衣售形牙式榨1、裳現(xiàn)場閱銷售仗2、穴參加滲和組局織大賄型展竟銷會例3、支其它揪外展叮場煙4、