某地產(chǎn)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)

萬(wàn)科物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)(管理服務(wù)類)1.目的建立萬(wàn)科物業(yè)統(tǒng)一的管理標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量。2.范圍本規(guī)定適用于集團(tuán)下屬各物業(yè)公司。3.職責(zé)集團(tuán)物業(yè)管理部負(fù)責(zé)本文件的編寫、修改、發(fā)布。各地物業(yè)公司負(fù)責(zé)本文件的具體實(shí)施，并可提出動(dòng)議修改的意見(jiàn)或建議。4.方法和過(guò)程控制萬(wàn)科物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)包括四部分：《萬(wàn)科物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)管理服務(wù)類》（VKWG08-18-1）、《萬(wàn)科物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)環(huán)境管理類》（VKWG08-18-2）、《萬(wàn)科物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備物資類》（VKWG08-18-3）、《萬(wàn)科物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)安全管理類》（VKWG08-18-4）。本標(biāo)準(zhǔn)是其系列標(biāo)準(zhǔn)的一部分。萬(wàn)科物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)管理服務(wù)類1.組織規(guī)范1.1組織機(jī)構(gòu)健全，部門職責(zé)明確，部門間職責(zé)接口清晰、工作流程通暢。1.2建立、健全內(nèi)部管理、服務(wù)提供、人力資源、質(zhì)量管理、信息管理、行政后勤管理等各項(xiàng)企業(yè)管理制度，制訂各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)及其具體的落實(shí)和考核辦法。1.3公司所有員工熟悉本職工作范圍和職責(zé)，并有效履行。1.4物業(yè)管理項(xiàng)目實(shí)行綜合一體化管理。1.5公司制訂年度工作計(jì)劃和三年或五年戰(zhàn)略規(guī)劃，制訂一定時(shí)期內(nèi)的企業(yè)（質(zhì)量）方針、目標(biāo)，并進(jìn)行有效的宣傳，使全員熟知。1.6公司質(zhì)量管理體系滿足質(zhì)量方針要求，整個(gè)組織活動(dòng)滿足體系要求。1.7質(zhì)量方針和目標(biāo)形成文件，由最高管理者批準(zhǔn)。1.8公司至少每年按計(jì)劃進(jìn)行一次管理評(píng)審活動(dòng)，并確保管理評(píng)審輸入完整，輸出有效，記錄完整，評(píng)審措施獲得落實(shí)。1.9公司在不同的層次和職能之間進(jìn)行有效、充分的溝通，并有明確的溝通形式，如自上而下的例會(huì)；自下而上的報(bào)告、申訴等等；橫向溝通流程順暢等。2.文件資料記錄管理2.1明確文件管理的崗位職責(zé)，所有文件、記錄標(biāo)識(shí)清晰，存放整齊有序，分類合理，方便檢索，能保證在三分鐘內(nèi)取閱。2.2文件資料記錄保持完整、清晰、無(wú)缺失、無(wú)破損。2.3相關(guān)部門或崗位對(duì)于所保存的質(zhì)量體系文件或重要資料應(yīng)設(shè)置文件清單，以方便查閱，并避免文件丟失。2.4對(duì)與本企業(yè)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作有關(guān)的法律、法規(guī)、行業(yè)規(guī)定進(jìn)行收集，并確保完整、有效。2.5客戶檔案、工程檔案、物業(yè)檔案資料齊全、管理完善。2.6保持文件的現(xiàn)實(shí)有效性，作廢文件有適當(dāng)標(biāo)識(shí)。2.7涉及到公司機(jī)密的文件應(yīng)確保安全，設(shè)置借閱權(quán)限，借閱手續(xù)完備；文件管理人員變動(dòng)有重要文件交接記錄。2.8為安全起見(jiàn)，存儲(chǔ)于電腦中的公司內(nèi)部及公司與外部單位間的來(lái)往審批文件、與業(yè)主相關(guān)的資料、行政管理制度等重要電腦文件有備份。2.9文件柜內(nèi)文件擺放整齊，所有文件夾設(shè)有明確標(biāo)識(shí)。柜內(nèi)無(wú)塵、無(wú)潮、無(wú)蟲，室內(nèi)環(huán)境適宜儲(chǔ)存。2.10文件、資料的編制或收集、發(fā)布、更改、作廢、保管等符合文件管理要求。2.11接管新建物業(yè)，在物業(yè)正式接管前，與發(fā)展商（或物業(yè)所有人）簽訂（前期）物業(yè)管理委托合同，業(yè)主委員會(huì)成立后與業(yè)委會(huì)續(xù)簽物業(yè)管理委托合同。2.12接管原有物業(yè)，在物業(yè)正式接管前，與業(yè)主委員會(huì)（物業(yè)所有人）簽訂物業(yè)管理委托合同。2.13物業(yè)管理委托合同內(nèi)容、時(shí)間和簽約應(yīng)具有有效性。2.14合同及資料應(yīng)保存完整，設(shè)置合同清單，并注明合同有效期限。2.15合同應(yīng)符合公司利益和法律要求，應(yīng)確保保存的有效性。2.16所有質(zhì)量記錄根據(jù)體系文件的要求進(jìn)行分類管理，標(biāo)識(shí)清晰，檢索方便。3.品質(zhì)監(jiān)控3.1公司建立ISO9000質(zhì)量管理和運(yùn)作模式，定期進(jìn)行內(nèi)部審核。3.2內(nèi)審符合ISO9000標(biāo)準(zhǔn)要求。3.3通過(guò)ISO9000外部審核的管理小區(qū)，年度累計(jì)外部審核中出現(xiàn)的觀察項(xiàng)和輕微不合格項(xiàng)≦8項(xiàng)，嚴(yán)重不合格項(xiàng)為0項(xiàng)。3.4開(kāi)展鼓勵(lì)員工參與的品質(zhì)改善活動(dòng)。3.5建立完善的投訴處理程序，并能根據(jù)不同的投訴性質(zhì)做到及時(shí)、有效、滿意的解決或平息。3.6有崗位負(fù)責(zé)關(guān)注集團(tuán)論壇上出現(xiàn)的物業(yè)管理方面的投訴，保證在投訴產(chǎn)生的兩個(gè)小時(shí)內(nèi)，或相關(guān)部門轉(zhuǎn)交信息后的一個(gè)小時(shí)內(nèi)回帖，該回帖可以是禮節(jié)性的，但必須向投訴者表明其投訴已被受理。3.7物業(yè)管理項(xiàng)目設(shè)置專門崗位負(fù)責(zé)客戶服務(wù)。及時(shí)反饋和處理顧客投訴，所有投訴在收到信息之日起2個(gè)工作日內(nèi)反饋給業(yè)主，并不斷跟進(jìn)、反饋處理結(jié)果。3.8物業(yè)管理項(xiàng)目至少每月一次，將涉及到較多業(yè)主公共利益的共性投訴處理結(jié)果，以適當(dāng)方式向業(yè)主公布。3.9所有投訴有完整的記錄，有跟進(jìn)結(jié)果。3.10對(duì)有效投訴予以回訪，定期統(tǒng)計(jì)分析投訴處理情況。3.11顧客有效投訴處理率為100%。3.12制訂質(zhì)量事故處理程序，并留存記錄。質(zhì)量事故處理包含原因調(diào)查、責(zé)任分析、應(yīng)急措施和預(yù)防措施。3.13公司定期對(duì)質(zhì)量事故進(jìn)行分析，并落實(shí)預(yù)防措施。3.14對(duì)信息分析和管理中常用的統(tǒng)計(jì)技術(shù)有明確文件規(guī)定。3.15相關(guān)職責(zé)人員掌握常用統(tǒng)計(jì)技術(shù)工具運(yùn)用方法，并能有效運(yùn)用。3.16規(guī)定合同評(píng)審程序，明確對(duì)顧客要求的評(píng)估程序和方法。并對(duì)合同進(jìn)行有效評(píng)審。3.17公司對(duì)新開(kāi)展或新接管的物業(yè)項(xiàng)目和服務(wù)進(jìn)行策劃，并保留策劃評(píng)估記錄。3.18公司建立物業(yè)工程改造前評(píng)審程序，并按照程序落實(shí)，以確保工程的合理、有效、低成本。3.19管理項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)情況購(gòu)買相關(guān)物業(yè)管理責(zé)任險(xiǎn)。4.信息管理4.1建立信息管理制度，公司內(nèi)及各物業(yè)管理小區(qū)設(shè)立專門崗位負(fù)責(zé)信息的收集和傳遞。4.2按要求定時(shí)編制并傳遞半月報(bào)及重要的管理和服務(wù)信息。4.3重大的質(zhì)量事故、突發(fā)事件、顧客投訴在一個(gè)工作日內(nèi)通報(bào)給相關(guān)部門或人員。4.4按照集團(tuán)信息管理和投訴處理制度的相關(guān)要求，及時(shí)、準(zhǔn)確的向集團(tuán)傳遞相關(guān)信息。4.5公司加強(qiáng)與同行業(yè)的交流，每年至少組織兩次外部交流活動(dòng)。4.6積極參加集團(tuán)內(nèi)部物業(yè)管理交流活動(dòng)。4.7公司建立內(nèi)部工作平臺(tái)，用以對(duì)內(nèi)管理和信息傳遞。有專門崗位負(fù)責(zé)信息的及時(shí)登載、更新與維護(hù)。4.8推進(jìn)辦公網(wǎng)絡(luò)化管理，公司和各管理項(xiàng)目的電腦聯(lián)網(wǎng)，職能部門的電腦普及率達(dá)到80％，管理項(xiàng)目至少有1臺(tái)可聯(lián)網(wǎng)電腦。4.9物業(yè)管理專業(yè)軟件在公司和管理項(xiàng)目得到推廣和應(yīng)用，相關(guān)人員接受相應(yīng)培訓(xùn)，能熟練使用軟件辦公。4.10物業(yè)管理、物業(yè)資產(chǎn)、物業(yè)人事軟件資料及時(shí)更新與維護(hù)，其內(nèi)容至少2個(gè)月更新一次。5.人力資源管理5.1公司通過(guò)大專院校、人才市場(chǎng)、勞務(wù)市場(chǎng)等專門機(jī)構(gòu)招聘人員。新聘人員應(yīng)通過(guò)面試、筆試或現(xiàn)場(chǎng)操作合格后方可錄用。5.2對(duì)所有正式員工，按照國(guó)家勞動(dòng)法的規(guī)定簽訂勞動(dòng)合同，并按照國(guó)家和地方政府的有關(guān)規(guī)定為其購(gòu)買相應(yīng)的社會(huì)保險(xiǎn)。5.3為員工提供符合勞動(dòng)法要求的勞動(dòng)保護(hù)，所有員工都接受職業(yè)安全培訓(xùn)。5.4每年針對(duì)不同的崗位人員，制訂相應(yīng)的培訓(xùn)計(jì)劃，并落實(shí)和實(shí)施，保證所有人員每季度接受培訓(xùn)的時(shí)間不少于8小時(shí)，并對(duì)培訓(xùn)效果進(jìn)行評(píng)估，至少每半年總結(jié)一次培訓(xùn)工作。5.5公司每年至少組織兩次管理項(xiàng)目經(jīng)理級(jí)以上人員參加專業(yè)培訓(xùn)研修。5.6對(duì)各級(jí)管理人員進(jìn)行相關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)培訓(xùn)，熟悉物業(yè)管理的基本法律知識(shí)。5.7員工培訓(xùn)工作符合培訓(xùn)制度要求。5.8公司建立定期考核制度，并有效落實(shí)。5.9每年至少進(jìn)行一次員工滿意度調(diào)查，并對(duì)調(diào)查結(jié)果進(jìn)行分析，并對(duì)員工反映的問(wèn)題進(jìn)行整改落實(shí)。5.10管理人員和專業(yè)技術(shù)人員具有相應(yīng)資格，持證上崗。專業(yè)技術(shù)人員持證上崗率達(dá)到100%，公司及物業(yè)管理項(xiàng)目主管級(jí)別以上的物業(yè)管理人員物業(yè)管理上崗證持有率達(dá)到80%以上，公司職能部門和項(xiàng)目負(fù)責(zé)人必須持有物業(yè)管理上崗證。5.11建立創(chuàng)新機(jī)制，鼓勵(lì)員工開(kāi)展各種管理、服務(wù)和技術(shù)創(chuàng)新活動(dòng)。5.12公司確保每年度有超過(guò)3項(xiàng)在內(nèi)部管理、客戶服務(wù)、企業(yè)經(jīng)營(yíng)上的創(chuàng)新措施得以有效應(yīng)用。6.顧客關(guān)系6.1物業(yè)管理項(xiàng)目按規(guī)定成立業(yè)主委員會(huì)。6.2管理項(xiàng)目積極協(xié)助業(yè)主委員會(huì)建立和運(yùn)作。6.3管理項(xiàng)目和業(yè)主委員會(huì)建立規(guī)范、友好的關(guān)系，溝通順暢。6.4所有住宅類物業(yè)管理項(xiàng)目與業(yè)主簽訂業(yè)主公約，接管原有物業(yè)的管理項(xiàng)目未簽訂的，應(yīng)補(bǔ)簽業(yè)主公約。6.5物業(yè)管理項(xiàng)目向業(yè)主公布緊急聯(lián)系、日常服務(wù)及公司投訴。6.6建立24小時(shí)接聽(tīng)制度，接聽(tīng)業(yè)主報(bào)修、求助、投訴等，并做好相關(guān)記錄。6.7住宅類物業(yè)管理項(xiàng)目每季度至少組織一次社區(qū)文化活動(dòng)。6.8社區(qū)文化活動(dòng)按計(jì)劃開(kāi)展，活動(dòng)結(jié)束后進(jìn)行評(píng)估積累經(jīng)驗(yàn)。6.9物業(yè)管理項(xiàng)目應(yīng)有與物業(yè)用途相符的社區(qū)活動(dòng)場(chǎng)地、設(shè)施。6.10物業(yè)管理項(xiàng)目至少每半年召開(kāi)一次業(yè)主懇談會(huì)，加強(qiáng)與業(yè)主的溝通與聯(lián)絡(luò)，聽(tīng)取業(yè)主的建議與意見(jiàn)。6.11物業(yè)管理項(xiàng)目?jī)?nèi)設(shè)立業(yè)主意見(jiàn)箱。6.12物業(yè)管理項(xiàng)目至少每年進(jìn)行一次顧客意見(jiàn)調(diào)查，并對(duì)調(diào)查結(jié)果進(jìn)行分析，對(duì)調(diào)查中所反映的問(wèn)題采取相應(yīng)措施進(jìn)行改進(jìn)。6.13兩個(gè)業(yè)主以上的物業(yè)管理項(xiàng)目編制季度管理服務(wù)報(bào)告，每季度將管理、服務(wù)及財(cái)務(wù)信息（管理服務(wù)費(fèi)收支情況和維修基金使用情況）向業(yè)主公布；單個(gè)業(yè)主的物業(yè)管理項(xiàng)目，編制物業(yè)管理周報(bào)，定期向業(yè)主公布管理、服務(wù)信息。要求提供的季度管理報(bào)告和物業(yè)管理周報(bào)全面、真實(shí)、客觀。7.居家、商務(wù)服務(wù)7.1服務(wù)人員服務(wù)及時(shí)、不拖沓，赴約提前到達(dá)時(shí)間不超過(guò)5分鐘，遲到最遲不超過(guò)2分鐘。7.2服務(wù)過(guò)程中服裝要求穿戴整齊，符合公司CI手冊(cè)的規(guī)定，不濃妝艷抹，不佩帶金銀首飾，儀態(tài)符合禮儀規(guī)范要求，面帶微笑.7.3對(duì)顧客的資料、物品、現(xiàn)金有明確收交記錄。7.4各項(xiàng)居家、商務(wù)服務(wù)提供按照公司規(guī)定的程序進(jìn)行。7.5公布服務(wù)項(xiàng)目及價(jià)格表，并在服務(wù)前向服務(wù)對(duì)象說(shuō)明服務(wù)內(nèi)容及相應(yīng)的價(jià)格。7.6零修、急修及時(shí)率100%，返修率不高于1%（隨機(jī)抽樣值）。服務(wù)質(zhì)量回訪滿意率不低于95%。7.7會(huì)所等其他服務(wù)提供符合公司相關(guān)要求8.商鋪管理8.1商鋪消防符合規(guī)定，管理項(xiàng)目應(yīng)建立和落實(shí)定期檢查商鋪消防設(shè)施的制度。8.2無(wú)違法違章裝修、亂搭建、亂懸掛、亂張貼。8.3落實(shí)好門前三包，鋪面整齊，無(wú)違章擺賣，無(wú)亂扔垃圾、無(wú)污水。8.4排放油煙、噪音等符合環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)存放有毒有害物質(zhì)。8.5商鋪手續(xù)齊全，并有登記管理。商鋪資料包括業(yè)主資料、從業(yè)人員基本資料、經(jīng)營(yíng)許可證復(fù)印件、相關(guān)管理協(xié)議等。8.6商鋪周圍清潔美觀衛(wèi)生，商鋪經(jīng)營(yíng)行為不影響業(yè)主正常居住和生活。8.7廣告、霓虹燈、招牌整潔統(tǒng)一美觀、無(wú)安全隱患或破損等。9.接管驗(yàn)收9.1公司在接管新項(xiàng)目時(shí)進(jìn)行房屋接管前驗(yàn)收，并留有記錄。9.2公司制定房屋驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。9.3管理項(xiàng)目保留房屋返修跟進(jìn)記錄。10.入住辦理10.1制訂入住手續(xù)辦理程序并得到落實(shí)。10.2保存各種已簽有效協(xié)議，含業(yè)主公約等。10.3保留完整的房屋交付驗(yàn)收等有效記錄。10.4在迎接新項(xiàng)目業(yè)主入伙時(shí)，進(jìn)行入伙前策劃和培訓(xùn)。11.經(jīng)營(yíng)管理11.1公司開(kāi)展與物業(yè)有關(guān)的多種經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，物業(yè)管理項(xiàng)目開(kāi)展房屋代理租賃業(yè)務(wù)、各種生活配套服務(wù)及公共配套設(shè)施代理經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)等。11.2公司收支至少達(dá)到平衡狀態(tài)。11.3公司應(yīng)嚴(yán)格控制成本支出，單位面積物業(yè)管理成本應(yīng)控制在下列標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)：?jiǎn)挝幻娣e管理成本（元/平方米?月）

深圳、上海、北京地區(qū)

其他地區(qū)多層住宅小高層住宅

3.60

1.60高層住宅

3.75

3.60綜合大廈

5.90

5.50寫字樓

17.50

13.00注：?jiǎn)挝幻娣e管理成本=物業(yè)管理總成本（月）÷物業(yè)管理面積12.管理目標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)公司應(yīng)實(shí)行目標(biāo)管理，并設(shè)置相應(yīng)的管理目標(biāo)，其目標(biāo)應(yīng)達(dá)到以下要求：管理目標(biāo)

標(biāo)準(zhǔn)

管理目標(biāo)

標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理費(fèi)收繳率（%/年）

95%

公共火災(zāi)發(fā)生數(shù)（件/年）

0火警有效控制率（%/年）

100%

可控事件發(fā)生數(shù)（件/年）

0顧客滿意度（年）

4.0

員工滿意度（年）

4.0顧客有效投訴率

住宅類物業(yè)（件/戶?年）

8‰

其他物業(yè)（件/平方米?年）

0.1‰企萬(wàn)科派物業(yè)劉管理黎標(biāo)準(zhǔn)復(fù)環(huán)境幕管理顏類1.人員素質(zhì)1.1熟悉社區(qū)的環(huán)境和業(yè)主情況，熟悉本崗位職責(zé)范圍、工作方法和流程，掌握本崗位的工作技能，具有較強(qiáng)的安全防范意識(shí)。1.2按照萬(wàn)科物業(yè)企業(yè)形象策劃手冊(cè)統(tǒng)一著裝（業(yè)務(wù)外包除外，但仍須著工作服），保持整潔，正確佩戴工牌。1.3言語(yǔ)文明、作業(yè)規(guī)范、認(rèn)真負(fù)責(zé)、精益求精。2.內(nèi)務(wù)管理2.1保潔、除雪、綠化工具、設(shè)備管理責(zé)任落實(shí)到人，統(tǒng)一存放于指定的干燥場(chǎng)地，擺放整齊、保持清潔，標(biāo)識(shí)清楚，存放不能有礙觀瞻。機(jī)械性工具應(yīng)做到定期維護(hù)保養(yǎng)，或與廠家簽訂維保合同，實(shí)施監(jiān)控并記錄。確保連接部位無(wú)異常、機(jī)油不發(fā)黑且無(wú)明顯渾濁現(xiàn)象、動(dòng)作無(wú)異音、操作靈敏，機(jī)身清潔；對(duì)長(zhǎng)時(shí)間不使用的機(jī)械性工具要定期試動(dòng)作，以保持其工作靈敏性。2.2集體住宿房間應(yīng)保持干凈、整齊、無(wú)異味、無(wú)亂掛亂放亂貼等現(xiàn)象。2.3每周至少安排一次內(nèi)部溝通活動(dòng)。3.綠化管理3.1小區(qū)公共綠地、庭院綠地及道路兩側(cè)綠地合理分布，花壇、樹(shù)木、建筑小品配置得當(dāng)、層次分明。3.2新建住宅小區(qū)，公共綠地人均1平方米以上；舊區(qū)改造的小區(qū)，公共綠地人均不低于0.5平方米。3.3物業(yè)管理項(xiàng)目應(yīng)按照CI要求對(duì)植物進(jìn)行名稱標(biāo)注，并將植物名錄備案管理。3.4物業(yè)管理項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)植物生長(zhǎng)習(xí)性編制植物年度養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，對(duì)植物進(jìn)行定期養(yǎng)護(hù)，外包的綠化項(xiàng)目應(yīng)要求承包方提供植物年度養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，并監(jiān)督檢查。3.5花草樹(shù)木長(zhǎng)勢(shì)良好，修剪整齊美觀，無(wú)明顯病蟲害，無(wú)折損現(xiàn)象，無(wú)斑禿，無(wú)灼傷。枝干無(wú)機(jī)械損傷，葉片大小、薄厚正常，不卷、不黃、無(wú)異常落葉現(xiàn)象。3.6小區(qū)植物干體和葉片上無(wú)明顯積塵、無(wú)泥土，綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊等雜物,無(wú)積水。3.7小區(qū)無(wú)枯死喬木，枯死灌木、枯萎地被植物每1000平方米范圍內(nèi)累計(jì)面積不超過(guò)2平方米，且枯死灌木、枯萎地被植物每塊不超過(guò)0.5平方米。枯死挽救喬木可只保留樹(shù)干但須能見(jiàn)青皮，新移植喬木需保留部分樹(shù)葉，要達(dá)到景觀效果。3.8喬木類樹(shù)干正常生長(zhǎng)挺直，骨架均勻，樹(shù)冠完整。3.9喬灌木應(yīng)保持美觀的形狀、造型植物必須形態(tài)明顯、枝條無(wú)雜亂現(xiàn)象。3.10草坪長(zhǎng)勢(shì)良好，目視平整，生長(zhǎng)季節(jié)濃綠，深圳地區(qū)莖葉高度在4cm左右，立春前可修剪為2cm左右。其它地區(qū)草坪莖葉高度可在6-8厘米左右。3.11綠地和花壇無(wú)雜草（人不常經(jīng)過(guò)區(qū)無(wú)明顯雜草）、無(wú)破壞、無(wú)積水、無(wú)雜物、無(wú)枯枝、無(wú)踐踏、無(wú)鼠洞及隨意占用、無(wú)直面向天裸露黃土現(xiàn)象。3.12主要部位設(shè)置有與植物相符的綠化標(biāo)識(shí)牌，并安裝位置妥當(dāng)、醒目，標(biāo)識(shí)清晰、完整、干凈。4．清潔衛(wèi)生4.1公共設(shè)施公共樓梯、走道、天臺(tái)、地下室等公共部位保持清潔，無(wú)亂貼、亂畫，無(wú)擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象。4.1.2房屋雨棚、消防樓梯等公共設(shè)施保持清潔、暢通，地面無(wú)積水、無(wú)紙屑煙頭等，無(wú)蜘蛛網(wǎng)、無(wú)異味、無(wú)積塵，不得堆放雜物和占用。4.1.3門，目視表面無(wú)塵、無(wú)油跡、無(wú)污物、無(wú)明顯手印、無(wú)水跡、無(wú)蜘蛛網(wǎng)、呈本色。手接觸處要求用白色紙巾擦拭50cm無(wú)明顯污跡。4.1.4玻璃：（1）距地面2米范圍內(nèi)，潔凈光亮無(wú)積塵，用白色紙巾擦拭50cm無(wú)明顯污跡。（2）距地面2米以外玻璃目視無(wú)積塵。（3）通風(fēng)窗側(cè)視無(wú)明顯灰塵、呈本色。4.1.5地面：（1）需打蠟的地面光亮、顯本色。（2）大理石地面目視無(wú)明顯腳印、污跡、一米之內(nèi)有明顯輪廓。（3）瓷磚地面目視無(wú)明顯污跡、灰塵、腳印。（4）膠質(zhì)地面無(wú)明顯灰塵、污跡；辦公場(chǎng)所蠟地光亮且無(wú)明顯蠟印。（5）水磨石地面目視無(wú)灰塵、污漬、膠跡。（6）水泥地面目視無(wú)雜物、明顯油跡、污跡。（7）廣場(chǎng)磚地面目視無(wú)雜物、無(wú)明顯油跡、污跡、大面積烏龜紋及青苔。（8）車道線、斑馬線清晰、無(wú)明顯油跡、污跡。4.1.6墻面（1）涂料墻面無(wú)明顯污跡、腳印。（2）大理石貼瓷內(nèi)墻面無(wú)污漬、膠跡白色紙巾擦拭50cm無(wú)灰跡；外墻面無(wú)明顯積塵。（3）水泥墻面目視無(wú)蛛網(wǎng)、呈本色。（4）不銹鋼內(nèi)墻面目視無(wú)指印、無(wú)油跡、光亮，用白色紙巾擦拭50cm無(wú)污跡。不銹鋼外墻面無(wú)積塵，呈本色。4.1.7天花無(wú)蜘蛛網(wǎng)、無(wú)污跡、無(wú)變形、無(wú)損缺、無(wú)明顯灰塵。4.1.8人體不常接觸到的設(shè)施位置處目視無(wú)明顯灰塵、無(wú)油跡、無(wú)污跡、無(wú)雜物、無(wú)蜘蛛網(wǎng)；能常接觸到的設(shè)施位置處手摸無(wú)污跡感；所有設(shè)施表面基本呈本色。這里的設(shè)施包括滅火器、消防栓、開(kāi)關(guān)、燈罩、管道、扶梯欄、室外休閑娛樂(lè)設(shè)施、座椅、雕塑、裝飾物、倒車架、亭、宣傳欄、標(biāo)識(shí)牌等。4.1.9噴泉水景水質(zhì)不渾濁、無(wú)青苔、明顯沉淀物和漂浮物；溝渠河等無(wú)異味、無(wú)雜物、無(wú)污水橫流、無(wú)大量泡沫、無(wú)漂浮異物、孑孓（蚊的幼蟲）不超過(guò)1只/100ml。4.1.10空置房無(wú)蜘蛛網(wǎng)、無(wú)異味、無(wú)雜物、無(wú)明顯積塵。4.1.11停車場(chǎng)、立體車庫(kù)、架空層、車行道、走道無(wú)污跡、無(wú)雜物、無(wú)積水、無(wú)明顯油跡、無(wú)明顯灰塵、無(wú)異味、無(wú)蜘蛛網(wǎng)。4.1.12排水溝、明溝部分無(wú)異味、無(wú)蚊蠅、無(wú)雜物、無(wú)污水橫流、蓋板完好、蓋板間縫不大于3cm；排污井、暗溝部分無(wú)明顯蚊蠅蟑螂活動(dòng)、無(wú)堵積、沉淀物不超過(guò)管徑1/5、井蓋完整，覆蓋緊貼。4.1.13垃圾車停放于指定點(diǎn)，車輛干凈，擺放整齊，場(chǎng)地干凈無(wú)強(qiáng)異味。4.1.14垃圾中轉(zhuǎn)站、垃圾桶（箱），垃圾不得散裝，無(wú)超載、無(wú)強(qiáng)異味、無(wú)蚊蠅滋生、無(wú)污水橫流、無(wú)有礙觀瞻，外表無(wú)污跡、油跡。4.1.15標(biāo)識(shí)牌、指示牌無(wú)污跡、無(wú)積塵。4.1.16煙灰盅標(biāo)志圖案清晰，內(nèi)置物（水、石米、沙）保持清潔。4.1.17洗手間，地面、臺(tái)面、鏡面無(wú)積水、無(wú)水跡、無(wú)污跡、無(wú)紙屑煙頭等雜物；便池?zé)o污垢、無(wú)異味，紙簍不過(guò)滿，洗手液、紙巾用品充足，各項(xiàng)設(shè)施完好。有合同明確約定的除外。4.1.18電梯，門無(wú)明顯污跡、手印、灰塵，轎廂無(wú)砂粒、雜物、污跡；用白色紙巾擦拭50cm無(wú)污跡。無(wú)異味,通風(fēng)性能良好。4.1.19地毯目視無(wú)變色、霉變，不潮濕、無(wú)明顯污跡，無(wú)沙、無(wú)泥、無(wú)蟲。4.1.20家俱保持本色，無(wú)明顯灰塵、污跡，常接觸面用白色紙巾擦拭50cm無(wú)污跡，棉麻布材料的家俱目視無(wú)污跡，拍打無(wú)飛塵。4.1.21辦公場(chǎng)所，除滿足其它設(shè)施清潔要求外，還應(yīng)滿足：（1）地面無(wú)污跡、無(wú)水跡并符合相應(yīng)材質(zhì)地面清潔要求；（2）墻面、天花無(wú)污跡、灰塵、蜘蛛網(wǎng)。（3）門窗、開(kāi)關(guān)、電腦、打印機(jī)、復(fù)印機(jī)、燈具、風(fēng)扇、空調(diào)、百葉窗等目視無(wú)塵無(wú)污。（4）桌椅、文件柜、無(wú)塵無(wú)污，用白色紙巾擦拭50cm無(wú)污跡，棉麻布材料目視無(wú)污跡，拍打無(wú)飛塵。（5）垃圾簍不過(guò)滿、無(wú)異味。（6）飲水設(shè)施無(wú)污跡、無(wú)積水。（7）會(huì)議室、培訓(xùn)室、電腦教室等及時(shí)清掃、歸位。（8）洗手間洗手液、紙巾、花瓣香料等補(bǔ)充及時(shí)。4.1.22冬季下雪后的清潔衛(wèi)生：4.1.22.1有明確的除雪要求和除雪工具。4.1.22.2確保下雪及雪后業(yè)主的出行方便，清理積雪要及時(shí)，并在相應(yīng)場(chǎng)所懸掛路滑提示標(biāo)識(shí)，并根據(jù)需要在單元入口設(shè)置防滑墊，及時(shí)清除出入口和路徑上方的斜面屋頂積雪或有其它防止雪塊滑落傷人措施。4.1.22.3除雪時(shí)間：（1）大門出入口及停車場(chǎng)坡道等重要部位的雪要求隨時(shí)清理，使車道不存有積雪，隨下隨清，保證出入車輛的安全。（2）其余部位要求雪停后立即清掃。業(yè)主出行的必經(jīng)道路應(yīng)在四小時(shí)內(nèi)清理干凈；園區(qū)妨礙生活的積雪保證在36小時(shí)內(nèi)清理干凈。（3）屋面積雪的清理，以保證屋面不滲漏為原則，要求雪停后立即清掃，如果雨夾雪，邊下邊化，則應(yīng)隨下隨掃，確保屋面不積水，排氣排水管處無(wú)積雪。4.1.22.4除雪完成標(biāo)準(zhǔn)：（1）雪后四小時(shí)，業(yè)主出行必經(jīng)通道清除1米寬，單元門前無(wú)雪覆蓋。眉（2直）大蜘門、淚停車馬場(chǎng)通變道及讓停車羨場(chǎng)坡逮道無(wú)武雪覆床蓋。林（3霉）全誠(chéng)面清勤掃后蕩標(biāo)準(zhǔn)次：人旺行通爽道露嫁出邊抓石；嗚草坪蕩燈露階出；乓露天蒙廣場(chǎng)累無(wú)雪夠覆蓋序；娛姻樂(lè)及向休息卷設(shè)施帖無(wú)積亡雪；眨各處父積雪縱成型壟見(jiàn)方蛋堆放駱；能惡運(yùn)出宏小區(qū)曬的積根雪不郵在園灘區(qū)停讓留，忘最長(zhǎng)差不超謊過(guò)7帽2小犬時(shí)。永4.除2環(huán)圈境消云殺征4.楊2.窯1定葬期進(jìn)踢行衛(wèi)職生消扣毒滅味殺，滾并有送評(píng)估勵(lì)記錄允。盛4.命2.進(jìn)2房懶屋共斧用部短位、樹(shù)共用膊設(shè)施飯?jiān)O(shè)備曾部分織無(wú)白嘉蟻害病。襪4.房2.單3夜墻晚公扒共照鼻明燈鴨光附龍近無(wú)旨明顯妹蚊蟲庭、白抬蟻飛邁舞。佳4.仇2.坑4無(wú)歇明顯視的鼠理洞、篩鼠糞混、鼠撤路。察4.乒2.銀5投甩放消牛殺藥年品的惠場(chǎng)所陽(yáng)必須鏈設(shè)置宿醒目田、符榨合消披殺工貓作要賣求的勞警示拖牌，紀(jì)必要鳳時(shí)采銷取有煩效措抵施防購(gòu)范。檢4.貴3游疏泳池秧4.籠3.眨1游脊泳池州及過(guò)警水溝怒無(wú)青翻苔、吃砂?；斓犬愡~物。股4.百3.涉2泳罪池周舒圍無(wú)懼鋒利辭有棱扎角硬值物；扮泳池流照明熄燈具轟完好計(jì)，使酬用安銹全電遲壓。察4.付3.濱3配填有足咬夠救創(chuàng)生員鏈，在袖開(kāi)放叉時(shí)間怒內(nèi)不脊間斷讓值勤洽，且襖救生肺員必療須具恐備培依訓(xùn)合術(shù)格證幕，體讓檢合辱格證澤。谷4.退3.黎4水女質(zhì)清視澈透命明、選無(wú)異諷味，釋PH主值6仙.8恢-8洗.2扎，池第水混斑濁度纖不大狠于5瞧度或潑站在華游泳則池兩捐岸能挨看清束水深布1．揀5m慨的池串底四掘、五纏泳道忽線。雖4.射3.管5泳趕池尿男素濃僑度不攏大于浩3.練5毫袋克/雁升。描泳池奴細(xì)菌辜總數(shù)欄不超監(jiān)過(guò)1定00艙0個(gè)隱/毫超升。保大腸節(jié)桿菌中含量迅不超刑過(guò)1進(jìn)8個(gè)飾/升章。中4.蠟3.撇6游敵離余棋氯應(yīng)買保持坦在0翻.3射毫克有/升周--僵0.這5毫罰克/咱升，陣化合妻余氯萍應(yīng)?；蟪衷陧?.剩0毫賢克/繩升以延上。層4.萌3.轎1冬遺季室笑內(nèi)泳屋池池匙水溫脊度控杰制在監(jiān)22夾—境26暮℃奪攝氏偵度之源間，泡室內(nèi)肝兒童櫻池應(yīng)亦在2棉4—巴28柳℃斥之間霧，冬遞季室漸溫應(yīng)釋高于強(qiáng)水溫猛1—林2旬℃渡。饞4.梁4會(huì)喬所蘭4.脫4.位1健損身房紙、乒名乓球開(kāi)室、著桌球挨室、齒壁球隙室、白兒童將娛樂(lè)狼室等固要求吐室內(nèi)送空氣慮清新霜；設(shè)乏備、粥設(shè)施救完好前無(wú)破蜂損，圾無(wú)利尸角（稅針）咐；物松品分符類擺皂放、維整齊芹潔凈愈；組洪合類趨器材怪各活界動(dòng)連欺接部揪位結(jié)討實(shí)、附安全雄、牢底固、炸無(wú)松雷脫，慌轉(zhuǎn)動(dòng)涌部位們有防劇護(hù)罩微；有務(wù)使用逗說(shuō)明器或提父示性戀標(biāo)識(shí)段，標(biāo)絹?zhàn)R安烏裝位四置適撕當(dāng)、芝醒目爪，清物晰、滲完整依；各靠類器賢材、憂設(shè)備薦等呈傅本色寶、無(wú)救明顯哲灰塵天、污騰跡。蘋4.元4.賀2棋爭(zhēng)牌室閃、音隨像室鋼、閱金覽室叼等娛么樂(lè)場(chǎng)邪所要湯求空助氣清艇新，扮物品桿擺放解整齊哄有序態(tài)，標(biāo)樸識(shí)清孫晰?？?.詢4.叫3酒斤（水慢）吧寶：酒耽吧臺(tái)六內(nèi)開(kāi)嘴檔所奶需材脫料充華足，沈酒吧標(biāo)器具甜擺放纏整齊縮，干驕凈衛(wèi)完生，秀配備步消毒看柜，合符合研國(guó)家下衛(wèi)生災(zāi)標(biāo)準(zhǔn)眼。尤4.霧5綜昏合項(xiàng)毯目忌4.燈5.衣1小逼區(qū)內(nèi)竟環(huán)衛(wèi)耐設(shè)施動(dòng)完備宰，設(shè)月有垃漸圾箱健、果逝皮箱產(chǎn)、垃晌圾中軍轉(zhuǎn)站洲等保迷潔設(shè)足施，饑且設(shè)閑置合閑理?？?.玩5.依2清纏潔衛(wèi)乒生實(shí)晝行責(zé)伙任制哭，有砌專職拘的清娛潔人既員和窮明確其的責(zé)尚任范猾圍，激實(shí)行稻標(biāo)準(zhǔn)億化清芹掃保謝潔，滴垃圾起日產(chǎn)借日清放，收拉倒過(guò)么程不全干擾糧用戶兆正常虜工作冠、生演活。蘭4.狼5.恰3小與區(qū)內(nèi)博不得救違反啞當(dāng)?shù)剞Z規(guī)定逃飼養(yǎng)螺家禽責(zé)、家還畜及嘴寵物劍。秩4.典5.織4排檢放油曬煙、閱嗓音護(hù)等符肺合國(guó)冷家環(huán)摸保標(biāo)命準(zhǔn)、繡外墻鼓無(wú)污云染。獅4.訊5.草5公疼共設(shè)摔施或閣場(chǎng)所跌標(biāo)識(shí)熊應(yīng)按圈照萬(wàn)每科物繡業(yè)企結(jié)業(yè)形海象策薦劃手蘆冊(cè)設(shè)均置，刷標(biāo)識(shí)魔無(wú)損業(yè)壞、交無(wú)明見(jiàn)顯灰繡塵、與無(wú)銹倡跡、鞭字跡查清晰厘、位溜置妥逝當(dāng)。嗚4.你5.按6對(duì)私清潔亞過(guò)程遇中有鹿安全壽隱患率或造辰成使烏用不掏便活濤動(dòng)，水設(shè)有毒明顯現(xiàn)標(biāo)識(shí)唇或采蘭取有掠效防泛范措搬施。匯4.旅5.場(chǎng)7居民民日則常生雞活所屬需商涌業(yè)網(wǎng)質(zhì)點(diǎn)管剛理有逝序，哪符合殊衛(wèi)生滲標(biāo)準(zhǔn)夢(mèng)，整攀潔干回凈；逮無(wú)亂夸設(shè)攤哀點(diǎn)、平廣告前牌、競(jìng)亂貼歡、亂完畫現(xiàn)宇象。藏4.編6樣畝板房稈和銷缺售廳毛4.肺6.企1室霸內(nèi)空踩氣保政持清淚新，矮溫度膏、濕崗度、序通風(fēng)返保持罩良好釘舒適鏡狀態(tài)慨。夫4.泛6.烈2地靠面、崇地毯斜保持陵“四扎無(wú)”汁（即晌無(wú)沙頑粒、庭無(wú)灰岡塵、步無(wú)腳冊(cè)印、漫玻璃旅上無(wú)屯水印羨、手要紋）駐；金插屬質(zhì)澡地物索品無(wú)司銹跡皆。幕4.字6.鳥(niǎo)3電臟器運(yùn)縣作正喜常，智物品塊、設(shè)劫備、播標(biāo)識(shí)攻按要門求擺資放整碌齊，粥保持哭清潔揭、完演好。尤4.度6.齒4物紫品、趙設(shè)備徑與《煎物資擴(kuò)清單扎》帳棕物相玉符。困4.求6.毯5飲醒用水虜、水破杯備瘋用充愛(ài)分。鄙4.舉6.致6要水求樣腫板房互工作恨人員擔(dān)服務(wù)覺(jué)熱情遷、周塌到，呀耐心倆回答習(xí)參觀赤人員劑所提只出的御問(wèn)題草，并累作細(xì)腳致的盾講解棵，禮釣貌謝屢絕吸犧煙、體拍照鈔行為洽。姥4.晶6.假7其他它符鳥(niǎo)合相確關(guān)設(shè)喬施清降潔要暈求。朵5.縣二次則供水寫5.閘1生疊活水兔箱、腦水池陷加蓋食上鎖假，在奇通氣首口和嗎溢流玩口安敵裝防脖蟲網(wǎng)賓，每梳半年天或按病當(dāng)?shù)貕痉ㄒ?guī)飲規(guī)定菌時(shí)間孤清洗察一次刊，保園證二路次供傘水達(dá)叛到國(guó)漫家標(biāo)獸準(zhǔn)，敵并附懂有當(dāng)款地水拖質(zhì)檢榮測(cè)部似門的雖合格服報(bào)告咳。萬(wàn)科物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)(設(shè)備物資類)1.目的建立萬(wàn)科物業(yè)統(tǒng)一的管理標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步規(guī)范衡量物業(yè)公司業(yè)務(wù)體系。2.范圍本規(guī)定適用于集團(tuán)下屬各物業(yè)公司。3.職責(zé)集團(tuán)物業(yè)管理部負(fù)責(zé)本文件的編寫、修改、發(fā)布；并在VPS活動(dòng)中作為評(píng)比依據(jù)開(kāi)始運(yùn)用。各地物業(yè)公司負(fù)責(zé)本文件的具體實(shí)施，并可提出動(dòng)議修改的意見(jiàn)或建議。4.方法和過(guò)程控制萬(wàn)科物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)包括四部分：《萬(wàn)科物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)管理服務(wù)類》（VKWG08-18-1）、《萬(wàn)科物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)環(huán)境管理類》（VKWG08-18-2）、《萬(wàn)科物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備物資類》（VKWG08-18-3）、《萬(wàn)科物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)安全管理類》（VKWG08-18-4）。本標(biāo)準(zhǔn)是其系列標(biāo)準(zhǔn)的一部分。萬(wàn)科物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備管理類1.人員素質(zhì)1.1身體健康，經(jīng)醫(yī)生鑒定無(wú)妨礙工作的疾病和缺陷。1.2上班時(shí)間內(nèi)，必須按照萬(wàn)科物業(yè)CI手冊(cè)要求穿著工作服，配帶工牌。1.3具備必要的專業(yè)知識(shí)且按其職務(wù)和工作性質(zhì)熟悉國(guó)家的有關(guān)規(guī)程，并經(jīng)當(dāng)?shù)刂鞴懿块T考試合格，取得相應(yīng)工種政府部門頒發(fā)的操作許可證明。2.設(shè)備房管理2.1基本要求設(shè)備房門上有相應(yīng)設(shè)備房標(biāo)識(shí)。2.1.2設(shè)備房?jī)?nèi)地面干凈，無(wú)無(wú)關(guān)物品，物品擺放整齊，無(wú)雜物；2.1.3備現(xiàn)場(chǎng)的作業(yè)指導(dǎo)書齊備有效，各類設(shè)備維修檢修記錄完整。2.1.4配備足夠的滅火器和應(yīng)急燈，通風(fēng)良好。2.1.5設(shè)備房?jī)?nèi)的開(kāi)關(guān)、閥門、單體設(shè)備等要有明顯的狀態(tài)標(biāo)志。流體要有流向標(biāo)識(shí)；重要和操作有危險(xiǎn)的設(shè)備、部件要有警告標(biāo)識(shí)。2.1.6設(shè)備房?jī)?nèi)設(shè)備外觀清潔，油漆無(wú)脫落，易被人體接觸到的轉(zhuǎn)動(dòng)部位要有防護(hù)罩，原設(shè)備具有的防護(hù)裝置應(yīng)維護(hù)齊全。2.1.7設(shè)備完好。各類儀表使用正常無(wú)損壞，且合格狀態(tài)標(biāo)示正常，無(wú)“跑、冒、滴、漏”現(xiàn)象，責(zé)任人明確。2.1.8所有標(biāo)識(shí)安裝位置適當(dāng)、醒目，清晰、完整。2.1.9供配電設(shè)備房應(yīng)在顯眼位置設(shè)立“嚴(yán)禁合閘”等移動(dòng)標(biāo)識(shí)的統(tǒng)一掛放點(diǎn)。2.2房?jī)?nèi)嚴(yán)禁吸煙，嚴(yán)禁堆放易燃、易爆及與管理無(wú)關(guān)的物品，滅火器選擇和配置數(shù)量應(yīng)滿足以下標(biāo)準(zhǔn)：滅火器滅火級(jí)別

1公斤

2公斤

3公斤

4公斤

5公斤

8公斤

24T公斤

35F公斤CO2滅火級(jí)別

2B

3B

4B

10B

干粉滅火級(jí)別

1A

2B

1A

3B

2A

5B

2A

9B

3A

14B

4A

22B

27A

45B保護(hù)面積

嚴(yán)重危險(xiǎn)級(jí)

5×8B

5×8B

5×8B

5×8B

10×5A

5×8B中危險(xiǎn)級(jí)

7.5×4B

7.5×4B

7.5×4B

7.5×4B

7.5×4B

15×5A

7.5×4B輕危險(xiǎn)級(jí)

10×1B

10×1B

10×1B

10×1B

20×3A

10×1B

20×3A

10×1B

10×1B

20×3A

10×1B補(bǔ)充說(shuō)明：a)保護(hù)面積一欄中為不能選用。b)7.5×4B7.5×4B保護(hù)面積一欄中為可選用，保護(hù)面積為7.5×4=30m2，用現(xiàn)場(chǎng)面積除以30即為滅火器個(gè)數(shù)。c)保護(hù)面積一欄中為可選用，但由于經(jīng)濟(jì)原因，不建議選用。d)地下建筑滅火器配置基準(zhǔn)數(shù)量應(yīng)在配置基準(zhǔn)上增加30%。e)設(shè)有消防栓的場(chǎng)所，可相應(yīng)減少30%；設(shè)有滅火系統(tǒng)的場(chǎng)所，可減少50%；設(shè)有滅火系統(tǒng)、消防栓的場(chǎng)所，可相應(yīng)減少70%。f)一個(gè)滅火器配置場(chǎng)所內(nèi)的滅火器不應(yīng)少于2只，每個(gè)設(shè)置點(diǎn)的滅火器不宜多于5只。g)滅火器設(shè)置明顯便于拿取，并有明顯標(biāo)識(shí)。h)嚴(yán)重危險(xiǎn)級(jí)：功能復(fù)雜、用電用火多、設(shè)備貴重、火災(zāi)危險(xiǎn)性大、可燃物多、起火后蔓延迅速或容易造成重大火災(zāi)損失的場(chǎng)所；中危險(xiǎn)級(jí)：用電用火較多、火災(zāi)危險(xiǎn)性較大、可燃物較多、起火后蔓延較迅速的場(chǎng)所；輕危險(xiǎn)級(jí)：用電用火較少、火災(zāi)危險(xiǎn)性較小、可燃物較少、起火后蔓延較緩慢的場(chǎng)所。i)以上未能盡列規(guī)范參照《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》（GBJ140—90）要求。2.3設(shè)備房門應(yīng)有“機(jī)房重地，非請(qǐng)勿進(jìn)”或類似的標(biāo)識(shí)，并符合集團(tuán)之CI手冊(cè)的要求。2.4設(shè)備房中重要設(shè)備上端如有排污管等設(shè)施時(shí)，應(yīng)在該設(shè)備上端加設(shè)喇叭口、擋板等設(shè)施，做好防護(hù)措施，以保證重要設(shè)備的使用。2.5重要設(shè)備房?jī)?nèi)（如監(jiān)控中心，機(jī)房、配電房、發(fā)電機(jī)房、消防控制室、電梯機(jī)房、電腦機(jī)房、水泵房）應(yīng)配置干濕球溫度計(jì)，對(duì)環(huán)境的溫、濕度進(jìn)行檢測(cè)，設(shè)備房?jī)?nèi)環(huán)境溫度應(yīng)保持在40攝氏度以下，相對(duì)濕度應(yīng)保持在80%以下。（熱力站、鍋爐房參照相應(yīng)設(shè)備技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求）2.6參觀來(lái)訪人員需進(jìn)設(shè)備房，須由部門經(jīng)理指定專人陪同方可進(jìn)入。2.7無(wú)人值守的設(shè)備房必須加明鎖，鑰匙由維修員及控制中心掌握。2.8設(shè)備表面無(wú)積塵、無(wú)油污，應(yīng)急照明燈能在停電事故下至少工作半小時(shí)。2.9設(shè)備房排水通暢。具有防鼠措施。2.10專用工具、安全用品應(yīng)放置在指定位置。2.11應(yīng)制訂維修工具的管理維護(hù)辦法，并確實(shí)落實(shí)，電動(dòng)工具應(yīng)定期檢修。2.12對(duì)維修工具應(yīng)有保管清單，保管現(xiàn)狀良好。3.資料管理3.1新建物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)提交資料。產(chǎn)權(quán)資料：項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；用地批準(zhǔn)文件；建筑執(zhí)照；拆遷資料；技術(shù)資料：（1）竣工圖包括：總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、通風(fēng)、配電、電力等設(shè)備、設(shè)施和附屬工程有隱蔽管線的全套圖紙；（2）地質(zhì)勘察報(bào)告；（3）工程合同及開(kāi)、竣工報(bào)告；（4）工程預(yù)決算；（5）圖紙會(huì)審記錄；（6）工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單位（包括質(zhì)量事故處理記錄）；（7）隱蔽工程驗(yàn)收簽證；（8）沉降觀測(cè)記錄；（9）竣工驗(yàn)收證明書；（10）鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；（11）新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書；（12）水、電、暖、通、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書；（13）砂漿、混凝土試壓報(bào)告；（14）供水、供暖、管道煤氣的試壓報(bào)告；3.2原有房屋接管驗(yàn)收應(yīng)驗(yàn)交的資料。產(chǎn)權(quán)資料：（1）房屋所有權(quán)證；（2）土地使用權(quán)證；（3）有關(guān)司法、公證文書和協(xié)議；（4）房屋分戶使用清冊(cè)；（5）房屋設(shè)備及其固定附著物清冊(cè)。技術(shù)資料：（1）房地產(chǎn)平面圖；（2）房屋分間平面圖；（3）房屋及設(shè)備技術(shù)資料。4.供配電系統(tǒng)4.1屬于三級(jí)用電負(fù)荷的總配電房的配電設(shè)備每日至少巡視檢查兩次并記錄。屬于二級(jí)用電負(fù)荷的總配電房的配電設(shè)備每日至少須四次并記錄。屬于一級(jí)用電負(fù)荷的總配電房的配電設(shè)備每?jī)尚r(shí)須巡檢并記錄。4.2管理項(xiàng)目建立檢查制度并予以落實(shí)，檢查記錄完整。4.3動(dòng)力配電柜互投裝置手動(dòng)、自動(dòng)轉(zhuǎn)換靈敏，功能完好，指示正常。配電設(shè)備接地電阻值小于4歐姆。4.4變壓器出口線電壓：３８０Ｖ±５％范圍內(nèi)。原則上以進(jìn)戶電壓220V±5%范圍作為標(biāo)準(zhǔn)。干式變壓器溫度：110度繼電保護(hù)報(bào)警；155度繼電保護(hù)延時(shí)跳閘；70度變壓器自動(dòng)吹風(fēng)散熱裝置動(dòng)作。油浸式變壓器溫度：105度繼電保護(hù)延時(shí)跳閘；9０度繼電保護(hù)報(bào)警。以上報(bào)警溫度若產(chǎn)品說(shuō)明要求中有明確規(guī)定應(yīng)按照此規(guī)定要求動(dòng)作，設(shè)備規(guī)格無(wú)明確要求的應(yīng)按照上述要求動(dòng)作。發(fā)展商未配相關(guān)裝置的應(yīng)具有其他有效防護(hù)措施。4.5電容補(bǔ)償柜管理（1）功率因數(shù)能手動(dòng)、自動(dòng)調(diào)節(jié)控制。補(bǔ)償柜內(nèi)接觸器動(dòng)作靈敏、放電電阻、熔斷器可靠無(wú)損壞。（2）補(bǔ)償控制手動(dòng)、自動(dòng)切換有效。（3）補(bǔ)償電容殼體無(wú)膨脹，相間對(duì)地絕緣電阻大于0.5兆歐。（4）功率因數(shù)：不小于０.９4.6高低壓配電柜內(nèi)部連接螺栓無(wú)松動(dòng)；無(wú)發(fā)熱變色接線；儀表、蜂鳴器、電鈴、按鈕、指示燈完好無(wú)損壞無(wú)缺項(xiàng)；盤內(nèi)裝置無(wú)異常聲響、無(wú)焦糊氣味；配電回路標(biāo)識(shí)清楚準(zhǔn)確。4.7高壓繼電保護(hù)裝置應(yīng)靈敏可靠，電氣操作工人應(yīng)能識(shí)別各種掉牌信號(hào)性質(zhì)。4.8操作直流柜、應(yīng)急直流電源柜，應(yīng)按設(shè)備使用說(shuō)明書要求作好蓄電池的充放電保養(yǎng)工作，平時(shí)浮充電壓一般為：235V—255V。4.9蓄電池：4.9.1鎳中倍率堿性蓄電池浮充使用時(shí)，及時(shí)補(bǔ)充電解液。蓄電池不應(yīng)發(fā)生如下現(xiàn)象：a)電解液過(guò)少，露出部分極板。b)蓄電池外部短路。c)電池電壓不正常。d)電極板膨脹，氣塞孔堵塞。e)電解液內(nèi)含有機(jī)雜質(zhì)。f)爬堿嚴(yán)重。4.9.2酸性蓄電池經(jīng)常保持在浮充狀態(tài)，定期作定充保養(yǎng)。電池端子絕緣良好，表面清潔無(wú)電解殘液。電線絕緣完好無(wú)銹蝕。充電狀態(tài)不允許開(kāi)蓋。4.10發(fā)生停電事故后，最多不超過(guò)5分鐘（特殊困難不超過(guò)15分鐘），發(fā)電機(jī)必須能夠啟動(dòng)運(yùn)行，并至少能連續(xù)運(yùn)行4小時(shí)。4.11發(fā)電機(jī)設(shè)備：（1）內(nèi)燃機(jī)、減速箱、啟動(dòng)馬達(dá)、發(fā)電機(jī)潤(rùn)滑良好。潤(rùn)滑油泵管線接頭閥門無(wú)泄漏。（2）發(fā)電機(jī)、柴油內(nèi)燃機(jī)，潤(rùn)滑油泵、啟動(dòng)電機(jī)，無(wú)異常聲音、異常震動(dòng)。柴油發(fā)動(dòng)機(jī)轉(zhuǎn)速穩(wěn)定。發(fā)電機(jī)輸出電壓符合標(biāo)準(zhǔn)要求。（3）備用柴油量保持在容器容量的80%附近或確保電機(jī)連續(xù)工作24小時(shí)的儲(chǔ)備量油。冷水箱水量保持在容積的80%以上。四濾應(yīng)按體系文件要求及時(shí)更換。（4）必須配備符合要求的兩套蓄電池，至少每2個(gè)月輪流切換使用。備有符合要求的切換開(kāi)關(guān)裝置。（5）蓄電池組電壓保持在24V左右。（6）柴油儲(chǔ)備房敷設(shè)足量的消防滅火沙或配備二氧化碳滅火系統(tǒng)。（7）正常情況下，發(fā)電機(jī)轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)應(yīng)打在自動(dòng)位置。按體系文件要求每周啟動(dòng)試運(yùn)行一次，每次運(yùn)行時(shí)間為20分鐘。（8）發(fā)電機(jī)接地可靠，對(duì)噪音污染已影響業(yè)主生活的發(fā)電機(jī)房應(yīng)有隔降噪音措施。5.給排水設(shè)備設(shè)施5.1水泵運(yùn)行無(wú)異響，無(wú)異常震動(dòng)。水泵軸無(wú)泄漏。（正常機(jī)密封泄漏應(yīng)小于３滴／分，填料密封泄漏應(yīng)小于10滴／分。）潤(rùn)滑油箱內(nèi)不能混入水分，油位在油標(biāo)范圍內(nèi)。5.2設(shè)備、閥門、管道工作正常、無(wú)跑冒滴漏。止回閥動(dòng)作靈敏可靠。5.3限水、停水按規(guī)定時(shí)間通知用戶。對(duì)緊急停電停水突發(fā)事件處理應(yīng)具有有效預(yù)案。5.4高層變頻供水電氣系統(tǒng)變頻器、壓力調(diào)節(jié)器、控制柜、應(yīng)保持干燥、無(wú)灰塵、通風(fēng)良好、接線緊固。供水壓力波動(dòng)范圍在正負(fù)0.03MPA范圍內(nèi)。重要管道上的壓力儀表每年定期進(jìn)行校驗(yàn)。5.5排水設(shè)施污水泵運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)無(wú)異響和震動(dòng)，閥門法蘭、止回閥、管線無(wú)漏水無(wú)嚴(yán)重銹蝕。污水水位控制裝置靈敏可靠，平時(shí)手自動(dòng)轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)處在自動(dòng)控制狀態(tài)?？刂葡溟_(kāi)關(guān)、指示燈完好。電機(jī)運(yùn)行電流小于額定值。5.6下水管道、水溝、污水池、地漏無(wú)堵塞、無(wú)淤積。各種井蓋的面板完好，安裝牢固，無(wú)晃動(dòng)。5.7管理項(xiàng)目建立檢查制度并予以落實(shí)，檢查記錄完整。6.消防設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)6.1消防控制中心主機(jī)、消防聯(lián)動(dòng)控制柜運(yùn)行可靠。消防專用工具配備齊全。消防室內(nèi)設(shè)有報(bào)警記錄。6.2消防水泵、噴淋水泵供水系統(tǒng)具備任意時(shí)間啟動(dòng)不堵轉(zhuǎn)跳閘。不泄漏。止回閥動(dòng)作靈敏可靠。反向不泄漏。消火栓配置齊備，各配件功能良好。水流開(kāi)關(guān)、水壓力開(kāi)關(guān)動(dòng)作準(zhǔn)確穩(wěn)定。消防水泵控制柜指示正常。消防水泵、噴淋水泵至少每?jī)蓚€(gè)月試運(yùn)行一次。消防水泵每半年進(jìn)行一次帶載試驗(yàn)一次、并做記錄(或按消防要求執(zhí)行)。6.3噴淋頭：無(wú)泄漏，外觀完整。消防煙感、溫度傳感器，定期檢驗(yàn)并記錄。6.4消防排煙系統(tǒng)，消防廣播系統(tǒng)，區(qū)域火焰報(bào)警器，各種模塊。處在良好工作狀態(tài)。設(shè)施功能完備無(wú)損壞。6.5卷簾門電氣自動(dòng)控制、電氣手動(dòng)控制、關(guān)門動(dòng)作程序正確。6.6消防監(jiān)控中心：（1）錄像畫面清晰；畫面切換穩(wěn)定。錄像帶更換時(shí)間定時(shí)，專人負(fù)責(zé)保管。（2）音頻視頻線路接線牢固，布線規(guī)范，標(biāo)識(shí)清楚。（3）監(jiān)視攝像鏡頭干凈無(wú)灰塵。焦距調(diào)整、云臺(tái)各角度動(dòng)作靈敏。（4）監(jiān)控的控制設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)良好，按旋鈕、開(kāi)關(guān)、插頭、指示燈無(wú)缺損。6.7管理項(xiàng)目建立檢查制度并予以落實(shí)，檢查記錄完整。7.電梯系統(tǒng)7.1電梯準(zhǔn)用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備。非維修保養(yǎng)人員不得擅自進(jìn)行維修作業(yè)。7.2電梯運(yùn)行穩(wěn)定，開(kāi)關(guān)門靈活，舒適感好，平層準(zhǔn)確，轎廂通風(fēng)，照明良好。7.3電梯舒適性：進(jìn)行試運(yùn)行，用身體感覺(jué)確認(rèn)從啟動(dòng)到平層皆無(wú)異常震動(dòng)、沖擊以及異常聲響。7.4平層狀態(tài)檢查：合格平層狀態(tài)平層誤差在正負(fù)7mm以內(nèi)。7.5曳引機(jī)制動(dòng)器檢查：檢查曳引機(jī)轉(zhuǎn)動(dòng)時(shí)閘瓦制動(dòng)帶與制動(dòng)輪之間是否有相磨擦現(xiàn)象。檢查制動(dòng)時(shí)工作可靠性和是否有不正常的撞擊聲。閘瓦與制動(dòng)輪間隙０.7毫米。制動(dòng)器線圈溫升應(yīng)不超過(guò)相應(yīng)電梯溫度要求范圍。7.6曳引機(jī)電動(dòng)機(jī)要求：軸承溫度應(yīng)不高于８０度。電動(dòng)機(jī)連接應(yīng)保持緊固。電機(jī)不應(yīng)有異常聲音。至少每年更換新的潤(rùn)滑脂。7.7曳引機(jī)減速器要求：應(yīng)保持減速器內(nèi)潤(rùn)滑油清潔和潤(rùn)滑性能。油面高度保持在油標(biāo)規(guī)定的范圍內(nèi)，其中：箱蓋、窺視孔蓋和軸承蓋應(yīng)與箱體連接緊密不應(yīng)漏油。蝸桿軸伸出端橡膠材料機(jī)油密封，此處允許產(chǎn)生少量的潤(rùn)滑性滲油（每滴/3—5分鐘）。減速器的機(jī)件和軸承的溫度應(yīng)不高于75度。油溫不高于85度。減速器運(yùn)行時(shí)避免產(chǎn)生不均勻的噪聲或撞擊聲。緊固螺栓無(wú)松動(dòng)，無(wú)銹蝕。7.8曳引輪：防止鋼絲繩在繩槽內(nèi)落底，鋼絲繩與槽底的間隙大于1mm。7.9限速器：限速器動(dòng)作應(yīng)靈敏可靠，潤(rùn)滑良好。保持限速器張緊裝置正常工作，斷繩安全開(kāi)關(guān)的可靠性。7.10安全觸板的動(dòng)作應(yīng)靈敏可靠，其碰撞力不大于5牛頓。電梯故障停止運(yùn)行時(shí)，在轎箱內(nèi)能用手將門撥開(kāi)，其撥力應(yīng)在200—300牛頓范圍內(nèi)。7.11轎箱門完全關(guān)閉，安全開(kāi)關(guān)閉合后電梯方能行駛。轎箱門刀對(duì)廳門地砍間隙為5—8毫米。轎箱地砍對(duì)門廳地砍間隙應(yīng)為25毫米。門廳鎖嚙合應(yīng)不小于7毫米。層門外面不允許能用手把門鈸開(kāi)。門扇下端距地砍應(yīng)為5—8毫米。門垂直誤差不大于0.5毫米。7.12門導(dǎo)軌、電機(jī)、軸承、鎖鉤、臂及各滾輪應(yīng)靈活轉(zhuǎn)動(dòng)潤(rùn)滑良好。無(wú)銹蝕。門廳鎖嚙合應(yīng)不小于7毫米。7.13轎頂、機(jī)房設(shè)備、井道設(shè)施、底坑無(wú)雜物，無(wú)油污，無(wú)積水。設(shè)備無(wú)灰塵。7.14轎廂導(dǎo)軌導(dǎo)靴。（1）導(dǎo)軌自動(dòng)潤(rùn)滑裝置的儲(chǔ)油盒油位，應(yīng)保持最低要求油位以上。（2）檢查滑動(dòng)導(dǎo)靴的襯墊磨損情況，襯墊工作面磨損量小于1毫米。間隙應(yīng)均勻。（3）導(dǎo)軌工作面要求光滑、無(wú)劃痕、無(wú)損傷。導(dǎo)軌固定裝置螺栓應(yīng)緊固，無(wú)松動(dòng)，無(wú)銹蝕。7.15緩沖器（1）油壓緩沖器用油凝固點(diǎn)應(yīng)在負(fù)10度以下。油面高度應(yīng)保持在最低油位以上。（2）緩沖器所有螺栓應(yīng)緊固無(wú)泄漏，無(wú)銹蝕。（3）緩沖器一低速壓到全壓縮位置，釋放回復(fù)自由高度位置時(shí)間應(yīng)小于90秒。7.16安全鉗（1）傳動(dòng)杠桿配合轉(zhuǎn)動(dòng)處應(yīng)有良好機(jī)油潤(rùn)滑鉗口滾動(dòng)或滑動(dòng)部位涂鋰基潤(rùn)滑脂。其動(dòng)作應(yīng)靈敏可靠。（2）安全鉗楔塊與導(dǎo)軌工作面間間隙一般為4毫米左右。7.17鋼絲繩（1）轎箱和對(duì)重側(cè)的鋼絲繩應(yīng)當(dāng)張力均勻。（2）鋼絲繩斷絲在各繩股之間均勻分布時(shí)，在一個(gè)擰距內(nèi)最大斷絲數(shù)不允許超過(guò)32根。（3）斷絲集中在1或2個(gè)繩股中，在一個(gè)擰距內(nèi)最大斷絲數(shù)不允許超過(guò)16根。（4）不允許鋼絲繩表面有較大的磨損或銹蝕。磨損的鋼絲繩直徑不得小于原直徑90%。7.18補(bǔ)償裝置補(bǔ)償鏈在運(yùn)行中不允許產(chǎn)生噪音。消音繩應(yīng)完好無(wú)折斷，無(wú)嚴(yán)重磨損。7.19電梯電氣部分：（1）繼電器接觸器觸點(diǎn)應(yīng)吻合，無(wú)積碳和熔焊現(xiàn)象?？刂票P、各種開(kāi)關(guān)、按鈕、蜂鳴器，電鈴，對(duì)講，指示燈、照明不缺損，工作正常，靈活可靠，接線端子壓接牢固，導(dǎo)線編號(hào)清楚無(wú)誤。（2）接地電阻小于4歐。動(dòng)力線絕緣電阻大于0.5兆歐。控制線絕緣電阻大于0.25兆歐。7.20盤車、救人設(shè)施置于機(jī)房明顯位置。平層標(biāo)志明顯。7.21運(yùn)行出現(xiàn)故障后，救援人員應(yīng)在10分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)處理。7.22如果電梯由分承包方維護(hù)保養(yǎng)，維保方電梯保養(yǎng)人員應(yīng)具有相應(yīng)的資質(zhì)證明，電梯的設(shè)備責(zé)任人每季度至少須向本部門負(fù)責(zé)人提交對(duì)分承包方維修保養(yǎng)工作的評(píng)估報(bào)告一次，并存檔。7.23電梯轎廂內(nèi)各種設(shè)施完好，清潔衛(wèi)生。無(wú)手印、污跡、各類標(biāo)識(shí)齊全。運(yùn)行無(wú)異常聲響。7.24電梯機(jī)房：溫度保持在0—40度之間，電梯盤車操作作業(yè)指導(dǎo)書清晰、有效。室內(nèi)衛(wèi)生干凈，曳引機(jī)無(wú)油污、無(wú)灰塵。7.25管理項(xiàng)目建立檢查制度并予以落實(shí)，檢查記錄完整。8.采暖及空調(diào)系統(tǒng)8.1采暖系統(tǒng)：鍋爐、分汽缸和水泵的出口壓力數(shù)值恒穩(wěn)定，供回水溫度在規(guī)定的范圍內(nèi)，安全附件靈敏可靠，安全閥定期人工排放，管道閥門無(wú)泄漏保溫層完好。冬季供暖居室內(nèi)溫度不得低于16攝氏度。8.2燃油鍋爐要求：鍋爐的進(jìn)水必須經(jīng)過(guò)水處理，并對(duì)進(jìn)水質(zhì)量定期進(jìn)行檢測(cè)。8.2.2流量開(kāi)關(guān)（或其他流量傳感器）動(dòng)作要靈敏可靠，動(dòng)作選擇性要符合鍋爐安全流量要求。（安全保護(hù)功能）8.2.3鍋爐排煙道要通暢，鍋爐運(yùn)行時(shí)燃燒室內(nèi)應(yīng)保持0—20毫米水柱微負(fù)壓狀態(tài)。8.2.4正常狀態(tài)下燃燒器自動(dòng)一次啟動(dòng)成功率95%—98%。第一次自動(dòng)點(diǎn)火不成功要查明原因，第二次自動(dòng)點(diǎn)火需有3分鐘以上的安全排風(fēng)延時(shí)。8.2.5火焰?zhèn)鞲衅鲗?duì)明火有信號(hào)輸出、高壓點(diǎn)火變壓器電壓5000—10000V，點(diǎn)火電極絕緣不漏電。間距3—5MM。燃油泵輸出壓力達(dá)到額定值10—30巴（BAR）8.2.6鍋爐本體、閥門、法蘭、管線、油管、燃燒器。無(wú)漏油漏水、無(wú)銹蝕，螺栓緊固。8.2.7溫度控制系統(tǒng)要穩(wěn)定可靠，能滿足供暖要求。爐內(nèi)水流與燃燒器電氣安全聯(lián)鎖動(dòng)作可靠。8.3熱力換熱站供暖：8.3.1對(duì)市網(wǎng)供熱：熱量計(jì)量或熱水差壓、溫度、流量等計(jì)量?jī)x器。精度高于0.5級(jí)。傳感器、變送器、顯示表、傳輸線等連接牢固，接線有標(biāo)識(shí)。儀表應(yīng)至少應(yīng)每?jī)赡甓ㄆ谡?qǐng)技術(shù)監(jiān)督部門檢驗(yàn)認(rèn)可（特殊情況應(yīng)制定要求定期到技術(shù)監(jiān)督部門檢驗(yàn)認(rèn)可）。8.3.2.換熱器應(yīng)按照銘牌壓力、流量、溫度、換熱面積、使用。換熱器設(shè)備應(yīng)設(shè)有排氣閥、排污閥。.設(shè)備應(yīng)根據(jù)水質(zhì)和介質(zhì)實(shí)際情況，定期的檢查和清洗。（1—3年）設(shè)備若長(zhǎng)期不使用時(shí)應(yīng)將夾緊螺栓放松到上說(shuō)明書中規(guī)定的尺寸。使用時(shí)在按要求夾緊。每年換熱器第一次使用時(shí)應(yīng)換熱器兩側(cè)同時(shí)逐漸增加壓力。8.3.3熱水循環(huán)泵進(jìn)口管路必須充滿熱水禁止泵在氣蝕狀態(tài)下長(zhǎng)期運(yùn)行，以免損壞泵的密封裝置。泵電機(jī)避免超過(guò)額定電流運(yùn)行。軸封泄漏應(yīng)小于3滴/分。管道泵每次大修期間進(jìn)行潤(rùn)滑脂潤(rùn)滑保養(yǎng)。8.3.4分水器、集水器無(wú)泄漏、無(wú)銹蝕、保溫狀況良好損壞率小于5%，排污閥、壓力表、進(jìn)出閘閥標(biāo)識(shí)清楚，無(wú)泄漏無(wú)修蝕。8.3.5對(duì)鍋爐供暖時(shí)，膨脹水箱應(yīng)保持一定水位或系統(tǒng)排氣暢通。對(duì)市網(wǎng)供熱時(shí)，為防止水擊，開(kāi)啟總進(jìn)氣閥前應(yīng)將分氣缸排污閥打開(kāi)，緩緩開(kāi)啟蒸汽閥，先將凝結(jié)水排凈，待排出全是蒸汽為止。8.4空調(diào)補(bǔ)水裝置：8.4.1高位水箱補(bǔ)水系統(tǒng)要求：水箱應(yīng)無(wú)泄漏外面無(wú)修蝕。溢流水管無(wú)堵塞，水位控制裝置應(yīng)靈敏可靠。采用閉式定壓補(bǔ)水，應(yīng)按設(shè)計(jì)要求每?jī)尚r(shí)查一下電接點(diǎn)壓力表壓力指針應(yīng)在區(qū)間范圍。補(bǔ)水箱有一定水位，補(bǔ)水泵的閥門和電控箱在正常狀態(tài)。8.4.2變頻補(bǔ)水系統(tǒng)的要求：熱水膨脹控制裝置安全可靠，膨脹壓力設(shè)定準(zhǔn)確有效。變頻器、水泵馬達(dá)、壓力傳感器、執(zhí)行器、調(diào)節(jié)器工作穩(wěn)定可靠。補(bǔ)水壓力控制準(zhǔn)確穩(wěn)定。波動(dòng)壓力小于0.05兆帕。8.5循環(huán)水系統(tǒng)：8.5.1采暖循環(huán)水過(guò)濾器要求每年清理一次，過(guò)濾網(wǎng)按照水泵和系統(tǒng)設(shè)備要求配備，一般要求粒度小于0.2毫米。過(guò)濾器，排污閥，旁通閥無(wú)銹蝕、無(wú)泄漏、開(kāi)關(guān)靈活。8.5.2風(fēng)機(jī)盤管設(shè)備要求：出口風(fēng)速、溫度達(dá)到額定值。風(fēng)機(jī)控制靈敏可靠，按鈕、指示燈齊全。電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)無(wú)噪聲，電機(jī)運(yùn)行電流小于電機(jī)額定電流。設(shè)備無(wú)漏水。保溫良好。風(fēng)機(jī)盤管回風(fēng)過(guò)濾網(wǎng)每半年清洗一次。8.6電加熱采暖：8.6.1電熱膜裝置、導(dǎo)線絕緣電阻大于0.5兆歐。8.6.2電熱膜、空氣開(kāi)關(guān)、導(dǎo)線、接線端子無(wú)發(fā)熱、無(wú)變色、無(wú)焦糊氣味。8.6.3空氣開(kāi)關(guān)過(guò)負(fù)荷保護(hù)、短路保護(hù)靈敏可靠。8.7冷空調(diào)系統(tǒng)：冷卻塔噪音小于65分貝，設(shè)有防鼠蟲措施，濾網(wǎng)清潔，冷凝水暢通，轉(zhuǎn)動(dòng)部位無(wú)異響，冷卻水、冷凍水的檢測(cè)報(bào)告齊全。8.8冷卻塔設(shè)備：8.8.1電機(jī)、風(fēng)扇聯(lián)接良好。轉(zhuǎn)速風(fēng)量達(dá)到設(shè)備要求。8.8.2減速器潤(rùn)滑油位在油標(biāo)或油尺上下限范圍內(nèi)。潤(rùn)滑油應(yīng)不含渣、不變色、粘度良好。8.8.3風(fēng)機(jī)扇葉安裝牢固、不變形，運(yùn)行無(wú)震動(dòng)。布水器出水角度一致，水量均勻，運(yùn)轉(zhuǎn)靈活。8.8.4濾料應(yīng)整齊排列無(wú)破損，經(jīng)過(guò)濾料到接水盤應(yīng)如下雨。接水盤中自動(dòng)補(bǔ)水閥應(yīng)動(dòng)作可靠，盤中水位在水塔運(yùn)行時(shí)不缺水。停塔后盤中水不溢流。運(yùn)行時(shí)塔外允許有少量漂水。8.9冷卻水、冷水系統(tǒng)：8.9.1冷卻水水流開(kāi)關(guān)、冷凍水水流開(kāi)關(guān)（或其他類型傳感器）應(yīng)穩(wěn)定可靠。其輸出參數(shù)應(yīng)與冷水機(jī)組要求相匹配。8.9.2水泵流量、壓力應(yīng)滿足冷水機(jī)組供冷水流量要求。并且在電氣?？刂品矫嫠髁颗c冷水機(jī)組電氣控制聯(lián)鎖。補(bǔ)水箱內(nèi)應(yīng)作到不缺水、不溢流。自動(dòng)補(bǔ)水閥安全可靠。8.10冷水機(jī)組設(shè)備：8.10.1離心式冷水機(jī)組（制冷劑：R22）潤(rùn)滑油位應(yīng)保持在油標(biāo)上下限中間，平時(shí)保持60度溫度。壓縮機(jī)運(yùn)行時(shí)油溫高于43度。設(shè)備運(yùn)行時(shí)潤(rùn)滑油應(yīng)有103—207KPA壓力。8.10.2冷凝器壓力范圍：690—1450KPA相應(yīng)溫度范圍：15度—41度。8.10.3蒸發(fā)器壓力范圍：410—550KPA，相應(yīng)制冷劑溫度范圍：1度—8度。8.10.4螺桿式冷水機(jī)組（制冷劑：134A）開(kāi)機(jī)前冷凝器進(jìn)水溫度不得低于15度，運(yùn)行時(shí)冷卻水進(jìn)水溫度范圍20度—42度。出水溫度范圍25度—45度。8.10.5電氣部分應(yīng)保持干噪防止電路板等設(shè)備絕緣損壞。機(jī)組應(yīng)保持清潔完整，無(wú)銹蝕、無(wú)泄漏，螺栓緊固。8.11電機(jī)：8.11.1水泵電機(jī)繞組溫度小于70度。正常狀態(tài)下外殼溫度：30度—50度。電機(jī)軸承溫度小于80度。8.11.2電機(jī)運(yùn)行無(wú)異常雜音，無(wú)碰撞沖擊聲。8.11.3電機(jī)風(fēng)扇冷卻效果明顯。8.11.4電機(jī)運(yùn)行時(shí)不能有糊焦味、冒煙現(xiàn)象。8.11.5電機(jī)三相運(yùn)行相電流和為零（允許不超過(guò)額定電流的5%）。運(yùn)行電流不超過(guò)額定電流的110%，對(duì)地絕緣電阻大于0.5兆歐。8.12水泵潤(rùn)滑油位在油標(biāo)內(nèi)。軸承潤(rùn)滑良好，泵軸承運(yùn)行無(wú)噪音、無(wú)震動(dòng)。泵密封良好無(wú)泄漏。泵軸轉(zhuǎn)動(dòng)輕快無(wú)刮碰。8.13管理項(xiàng)目建立檢查制度并予以落實(shí)，檢查記錄完整。9.檢測(cè)儀器儀表及安全設(shè)施9.1購(gòu)買儀器儀表時(shí)，必須附有技術(shù)監(jiān)督部門認(rèn)可的廠家生產(chǎn)檢驗(yàn)合格證；并按照相應(yīng)儀器儀表使用規(guī)定定期由公司指定部門進(jìn)行檢驗(yàn)或送專業(yè)機(jī)構(gòu)檢驗(yàn)，并有效標(biāo)識(shí)。9.2檢驗(yàn)項(xiàng)目：配電設(shè)備的電流表、電壓表、功率因數(shù)表、功率表、收費(fèi)用互感器、電度表、安全操作的高壓驗(yàn)電桿、高壓絕緣手套，絕緣靴。測(cè)試使用的搖表、萬(wàn)用表、氣焊的氧氣乙炔表、空調(diào)用氟壓力表、防雷設(shè)施、電梯安全檢驗(yàn)、高壓配電設(shè)備、變壓器、消防設(shè)施等。10.弱電設(shè)備設(shè)施10.1可視對(duì)講系統(tǒng)：室外機(jī)、室內(nèi)機(jī)畫面清晰、聲音清楚，呼叫、振鈴靈敏可靠。系統(tǒng)電路板安裝接線牢固，布線整齊。10.2門禁安全報(bào)警系統(tǒng)：系統(tǒng)主機(jī)、讀卡器、安全報(bào)警傳感器、探測(cè)器動(dòng)作靈敏可靠。線路布置連接牢固。阻車器潤(rùn)滑傳動(dòng)良好。設(shè)施衛(wèi)生清潔完整。10.3系統(tǒng)、有線電視：主交換箱、分接線箱、插座端子接線緊固。布線美觀合理。箱體內(nèi)外完整無(wú)損壞。10.4管理項(xiàng)目建立檢查制度并予以落實(shí)，檢查記錄完整。11.附屬、配套設(shè)施11.1防雷系統(tǒng)：房屋本體的防雷設(shè)施接地電阻值不大于10歐姆；引下線及屋頂避雷網(wǎng)線無(wú)脫焊，大面積生銹現(xiàn)象。11.2外墻面、建筑小品外觀完好、整潔，是建材貼面的，無(wú)脫落；是玻璃幕墻的，清潔明亮、無(wú)破損；是涂料的，無(wú)脫落、無(wú)污漬；無(wú)紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現(xiàn)象。空調(diào)架安裝有序，室外招牌、廣告、霓虹燈整潔統(tǒng)一美觀無(wú)安全隱患，外墻裝飾無(wú)破損或污跡。11.3建筑年限在三年以上、本體結(jié)構(gòu)已出現(xiàn)老化跡象、未吊頂?shù)奶旎?、檐等物業(yè)和高層墻體，應(yīng)建立定期檢查制度，對(duì)空、鼓、裂等腐損處及時(shí)修繕，嚴(yán)格落實(shí)行業(yè)相關(guān)規(guī)定。11.4屋面排水通暢，每年開(kāi)春解凍后、雨季來(lái)臨前、第一次大雨后、入冬結(jié)凍前，均需進(jìn)行屋面防水情況的檢查并記錄和統(tǒng)計(jì)；每年春季開(kāi)凍后，應(yīng)對(duì)屋面進(jìn)行一次清掃。11.5無(wú)違章亂搭建、亂懸掛現(xiàn)象。11.6無(wú)擅自改變房屋用途，小區(qū)內(nèi)棟號(hào)有明顯標(biāo)志，小區(qū)入口處和主要路口公共地方有引路標(biāo)識(shí)圖。11.7健全娛樂(lè)設(shè)施安全責(zé)任制度等各項(xiàng)規(guī)章制度，配備相應(yīng)的操作、維修、管理人員，建立緊急救護(hù)制度。各種娛樂(lè)設(shè)施轉(zhuǎn)動(dòng)部位靈活，無(wú)異響，承重部位無(wú)變形，各部位無(wú)棱角。11.8兒童活動(dòng)場(chǎng)所和娛樂(lè)設(shè)施無(wú)安全隱患，油漆無(wú)脫落，環(huán)境清潔，色彩活躍，物品整齊。11.9操作較復(fù)雜或如操作不當(dāng)會(huì)引起傷害或設(shè)施損壞的娛樂(lè)設(shè)施，應(yīng)設(shè)置使用說(shuō)明。11.10管理項(xiàng)目建立檢查制度并予以落實(shí)，檢查記錄完整。12.遺留工程12.1管理項(xiàng)目有遺留工程統(tǒng)計(jì)清單和跟進(jìn)記錄。12.2入伙半年內(nèi)，對(duì)重大遺留工程有解決的方案。12.3入伙一年，已解決問(wèn)題占總遺留工程的50%。12.4入伙二年，已解決問(wèn)題占總遺留工程的80%。12.5入伙三年，無(wú)較大遺留工程的存在。13.采購(gòu)管理13.1有合格供方一覽表，供方選擇的相關(guān)評(píng)估手續(xù)完整，每年對(duì)供方進(jìn)行評(píng)估。13.2物資采購(gòu)具有相關(guān)申請(qǐng)手續(xù)和物品驗(yàn)收手續(xù)。13.3實(shí)行采購(gòu)行為回訪制度，有明確的對(duì)各類物資抽樣回訪方法、頻次的規(guī)定。13.4對(duì)采購(gòu)的不合格物資應(yīng)具有明確的處理方法并得以落實(shí)。14．倉(cāng)庫(kù)管理14.1倉(cāng)庫(kù)內(nèi)物資擺放整齊，分類標(biāo)識(shí)，容易領(lǐng)取，質(zhì)量不確定的物資應(yīng)隔離存放。14.2倉(cāng)庫(kù)應(yīng)根據(jù)庫(kù)存物資特性，配備相應(yīng)的溫度計(jì)、濕度計(jì)等監(jiān)測(cè)工具及設(shè)定上下限值，具有相應(yīng)的防火、防潮、防腐、防盜、防揮發(fā)等保管和安全措施。14.3易燃易爆物資應(yīng)隔離存放，存放倉(cāng)庫(kù)應(yīng)具有相應(yīng)的消防、滅火器材和防爆燈具。14.4大型氧氣設(shè)備等具有爆炸危險(xiǎn)的加工維修設(shè)備的存放地點(diǎn)離住宅窗戶應(yīng)至少30米，離人群聚集場(chǎng)所至少50米。乙炔瓶和氧氣瓶必須隔離存放。14.5庫(kù)存物資進(jìn)出倉(cāng)、領(lǐng)借用手續(xù)完整。14.6所有庫(kù)存物資應(yīng)建立庫(kù)存物資臺(tái)帳，定期盤點(diǎn)，保證帳物相符。14.7報(bào)廢物資、待處理物資應(yīng)具備相關(guān)手續(xù)。15.資產(chǎn)管理15.1建立資產(chǎn)管理臺(tái)帳，定期對(duì)所有資產(chǎn)進(jìn)行全部實(shí)物盤點(diǎn)，保證帳帳相符和帳物相符。15.2固定資產(chǎn)機(jī)身上應(yīng)有唯一的固定資產(chǎn)標(biāo)識(shí)。15.3資產(chǎn)的購(gòu)置、調(diào)撥、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢應(yīng)具備相關(guān)手續(xù)。16.維修基金管理16.1集團(tuán)開(kāi)發(fā)的物業(yè)管理項(xiàng)目應(yīng)按規(guī)定建立共用設(shè)備設(shè)施維修基金專門帳戶，實(shí)行?？顚Ｓ?。16.2接管項(xiàng)目應(yīng)與委托管理單位簽訂共用設(shè)備設(shè)施維修基金管理辦法，或明確相關(guān)管理責(zé)任。16.3由物業(yè)公司代管的維修基金在支出前，應(yīng)按規(guī)定獲得批準(zhǔn)后執(zhí)行。沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)或非物業(yè)公司代管的維修基金在支出前，按照相關(guān)規(guī)定，應(yīng)取得相關(guān)行政主管部門的批準(zhǔn)。16.4當(dāng)?shù)卣疅o(wú)明確使用要求或未成立業(yè)主委員會(huì)的維修基金使用應(yīng)至少做到帳目清楚，并向業(yè)主公開(kāi)。萬(wàn)科物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)安全管理類人員素質(zhì)1.1安全崗位人員按照萬(wàn)科企業(yè)形象策劃手冊(cè)要求統(tǒng)一著裝（地方政府有明確限定的除外），各崗位按照工作要求統(tǒng)一配戴值勤用具，并符合應(yīng)急要求（通訊、防護(hù)等工具）；私用物品的配帶不得影響統(tǒng)一形象；站立時(shí)保持立正或跨立姿勢(shì)。1.2安全員應(yīng)熟悉社區(qū)環(huán)境，熟悉社區(qū)的消防設(shè)施、設(shè)備的位置，熟悉本崗位工作方法和流程。1.3安全員言行舉止、作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)、值勤文明、訓(xùn)練有素、認(rèn)真負(fù)責(zé)。1.4安全員應(yīng)具有熟練使用消防器材、撲滅初始火災(zāi)、人工呼吸、外傷包扎、火災(zāi)救援、處理自然災(zāi)害等技能。1.5安全員每周必須進(jìn)行體能素質(zhì)訓(xùn)練和業(yè)務(wù)素質(zhì)的培訓(xùn)，訓(xùn)練應(yīng)達(dá)到以下標(biāo)準(zhǔn)：年齡項(xiàng)目

內(nèi)容

18-25歲

26-35歲

36歲以上一百米沖刺

不超過(guò)15秒

不超過(guò)16秒

不超過(guò)20秒三千米長(zhǎng)跑

不超過(guò)15分鐘

不超過(guò)16分鐘

不超過(guò)20分鐘標(biāo)準(zhǔn)俯臥撐

不低于35個(gè)/分鐘

不低于30個(gè)/分鐘

不低于20個(gè)/分鐘隊(duì)列基礎(chǔ)

操作精通步法操作

操作精通緊急、突發(fā)事件處理

能協(xié)助正確處理

能獨(dú)立正確處理協(xié)調(diào)

能獨(dú)立正確處理協(xié)調(diào)法律知識(shí)

了解并掌握治安、消防、交通、物業(yè)管理法律常識(shí)，能夠以法律手段規(guī)避責(zé)任事故，保護(hù)業(yè)主人身和財(cái)產(chǎn)安全。2.內(nèi)務(wù)管理2.1安全崗位所用器具保持完好，擺放整齊，標(biāo)識(shí)清楚，電器設(shè)備電力充足，不影響正常使用。2.2集中住宿房間應(yīng)保持干凈、整齊、無(wú)異味、無(wú)亂掛亂放亂貼等現(xiàn)象，被子棱角分明，床面平整，無(wú)鄒褶，不積壓換洗衣物，并具有完善的監(jiān)督制度。2.3每周至少安排一次內(nèi)部溝通，并保存記錄。2.4每個(gè)項(xiàng)目須保證足夠處理突發(fā)事件的力量，原則上安全員外出人數(shù)不超過(guò)不當(dāng)班安全員總?cè)藬?shù)的50%（不含50%）[未安排集體住宿和社會(huì)警力及時(shí)可除外]2.5安全員宿舍應(yīng)配備有效的緊急召集設(shè)施，如、警鈴等。3.綜合安全3.1安全崗位實(shí)行24小時(shí)值班及巡邏制度，并有交接班記錄。3.2根據(jù)社區(qū)狀況實(shí)行至少二級(jí)監(jiān)控（大門、圍墻防范為一級(jí)監(jiān)控，苑內(nèi)巡邏為二級(jí)監(jiān)控，單元門崗和樓內(nèi)巡邏為三級(jí)監(jiān)控，依此類推）安全保衛(wèi)工作，整個(gè)社區(qū)安全防范有一個(gè)較封閉或有效的管理體系。3.3危險(xiǎn)作業(yè)行為應(yīng)符合相關(guān)危險(xiǎn)作業(yè)安全要求。3.4對(duì)危及人身安全處應(yīng)設(shè)有明顯標(biāo)識(shí)和具體的防范措施。3.5可控事件年發(fā)生數(shù)0。4.治安管理4.1有效控制外來(lái)人員，確保形跡可疑人員或無(wú)明確目的的探訪人員不逗留社區(qū)。4.2對(duì)外來(lái)施工人員或供方人員需進(jìn)行登記、配戴明顯標(biāo)志，對(duì)其行為舉止進(jìn)行有效管理。4.3對(duì)大型物資搬運(yùn)要做到責(zé)任可追溯到用戶本人。4.4社區(qū)公共區(qū)域無(wú)易燃、易爆、劇毒、強(qiáng)腐蝕、放射性物品和嚴(yán)重危害生命財(cái)產(chǎn)安全的危險(xiǎn)品存放。4.5對(duì)危險(xiǎn)物品有明確的管理辦法，并落實(shí)。4.6對(duì)突發(fā)事件如偷盜搶、搶劫、意外傷害、非法集會(huì)、在逃通緝犯等應(yīng)有行之有效的處理辦法和處理技能。4.7在社區(qū)范圍內(nèi)若發(fā)生緊急事件至少應(yīng)作如下有效反應(yīng)：

多層小區(qū)（7層以下）

20層以下

21-30層

31-40層

41層以上作出正確判斷和指揮

統(tǒng)一、及時(shí)、恰當(dāng)當(dāng)班人員采取封鎖行動(dòng)

人防

2分鐘內(nèi)

3分鐘內(nèi)

技防

即時(shí)救援人員趕到事發(fā)地點(diǎn)時(shí)間

徒步

2分鐘內(nèi)

4分鐘內(nèi)

6分鐘

9分鐘

12分鐘

以上數(shù)據(jù)是指管理面積10萬(wàn)m2以下，超過(guò)的每10萬(wàn)m2增加1分鐘

機(jī)動(dòng)（含自行車）

2分鐘內(nèi)攜帶事發(fā)性質(zhì)對(duì)應(yīng)工具

正確，有效4.8每個(gè)社區(qū)應(yīng)具有兩套以上的巡邏路線圖，并不定期變換巡邏路線或穿梭巡邏。巡邏簽到周期與規(guī)定周期差誤不能超過(guò)整個(gè)周期時(shí)間的20%，特殊原因有注明的除外。4.9對(duì)保姆、鐘點(diǎn)工等做到人人有記錄的管理。對(duì)租戶、公司戶、商鋪?zhàn)龅綉魬粲械怯浀墓芾?。社區(qū)項(xiàng)目管理面積在20萬(wàn)平方米以下（含20萬(wàn)平方米）登記率為100%，管理面積在20萬(wàn)平方米以上的登記率至少控制在90%以上。5.交通管理5.1經(jīng)營(yíng)性停車場(chǎng)具有當(dāng)?shù)卣C發(fā)的合法證照和手續(xù)。5.2停車場(chǎng)應(yīng)有清晰、有效、規(guī)范的安全、交通標(biāo)識(shí)。5.3小區(qū)內(nèi)嚴(yán)禁機(jī)動(dòng)車?guó)Q笛，有明顯的限速標(biāo)志。禁止通車的道路應(yīng)有禁行標(biāo)志或措施。5.4所有機(jī)動(dòng)車（不含摩托車）施行一車一單據(jù)[紙制憑據(jù)（牌）或電子憑據(jù)]、進(jìn)出有憑據(jù)或車輛進(jìn)出要登記的封閉管理，對(duì)紙制憑據(jù)和電子憑據(jù)的至少保持1個(gè)月的追溯根據(jù)。5.5對(duì)車輛進(jìn)出敬禮且動(dòng)作標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范（智能化管理和不施行票據(jù)管理的崗位除外）5.6機(jī)動(dòng)車出入口設(shè)有減速裝置和防強(qiáng)闖設(shè)施，并能有效發(fā)揮功能。5.7機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)地應(yīng)有標(biāo)識(shí)明顯的車位線，車位、交通線路、出入口規(guī)劃合理。5.8機(jī)動(dòng)車停放整齊有序，指揮車