物業(yè)經(jīng)營管理相關(guān)知識

物業(yè)經(jīng)營管理物業(yè)經(jīng)營管理內(nèi)涵：概念：又稱物業(yè)資產(chǎn)管理，是指為了滿足業(yè)主的目標(biāo)，有三層次，一是綜合利用物業(yè)管理、設(shè)施管理，二是房地產(chǎn)資產(chǎn)管理，三是房地產(chǎn)組合投資管理的技術(shù)、手段和模式，以收益性物業(yè)為對象，為業(yè)主提供的貫穿于物業(yè)整個壽命周期的綜合性管理服務(wù)。物業(yè)經(jīng)營管理的主要對象：收益性物業(yè)，主要包括寫字樓、零售商業(yè)物業(yè)、出租型別墅或公寓、工業(yè)物業(yè)、酒店和休閑娛樂設(shè)施等。依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)：專業(yè)人員主要依照其所處的位置，樓宇設(shè)計裝修狀況和收益能力等進行分類。國外通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個等級。零售商業(yè)物業(yè)：主要依據(jù)其建筑規(guī)模，經(jīng)營商品的特點及商業(yè)輻射區(qū)域的范圍區(qū)域購物中心：面積10萬平米以上，有效半徑200公里市級購物中心：3萬，30萬人，5億。地區(qū)購物商場：1至3萬，30萬，5億。居住區(qū)商場：3000—10000，1—5萬，3000—10000萬無鄰里服務(wù)性商店：3000平米以下，1萬人以下，3000萬元以下物業(yè)管理企業(yè)分為管理型、專業(yè)型、綜合型三種物業(yè)經(jīng)營管理的層次：分為物業(yè)管理或設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組合投資管理三個。物業(yè)管理和設(shè)施管理以運行管理為主，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和投資組合以策略性管理為主。物業(yè)經(jīng)營管理不同層次之間的關(guān)系：物業(yè)管理和設(shè)施管理定位在現(xiàn)場操作層面的管理，資產(chǎn)管理通常不在現(xiàn)場，努力滿足投資者的投資回報目標(biāo)。三個層次的物業(yè)經(jīng)營管理必須進行有效的協(xié)調(diào)，并根據(jù)市場需求的變化主動地調(diào)整經(jīng)營策略。物業(yè)經(jīng)營管理中的戰(zhàn)略性工作：確定戰(zhàn)略，確定標(biāo)準(zhǔn)，構(gòu)建信息基礎(chǔ)，決策分析，進行資產(chǎn)組合。物業(yè)經(jīng)營管理的常規(guī)工作：主要內(nèi)容本質(zhì)上就是對成本和收益的控制，主要包括對物業(yè)的物理形態(tài)和財務(wù)善的管理?，F(xiàn)金流和成本管理，日常維修和維護，未來維修和維護，設(shè)施設(shè)備管理，物業(yè)保險管理房地產(chǎn)投資形式：直接投資和間接投資。直接投資又可分為從購地開始的開發(fā)投資和面向建成物業(yè)的置業(yè)投資兩種形式。開發(fā)投資者主要是賺取開發(fā)利潤，其風(fēng)險較大但回報豐厚，物業(yè)投資者則從長期投資的角度出發(fā)，希望獲得收益、保值、增值和消費四個方面的利益。間接投資主要是指將將投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場的行為，具體形式包括：購買房地產(chǎn)開發(fā)，投資企業(yè)的債券，股票，購買房地產(chǎn)投資信托基金（REITS）的股分或房地產(chǎn)抵押支持證券（MBS）等。房地產(chǎn)投資的特性：1、位置固定性或不可移動性，是最重要的一個特性。壽命周期長，適應(yīng)性，各異性，政策影響性，專業(yè)管理依賴性，相互影響性房地產(chǎn)投資的利弊：利—相對較高的收益水平。能夠得到稅收方面的好處。易于獲得金融機構(gòu)的支持。能抵消膨脹的影響。提高投資者的資信等級。弊—流動性差，投資數(shù)額巨大，投資回收期較長，需要專門的知識和經(jīng)驗。投資風(fēng)險：首先面臨的是系統(tǒng)風(fēng)險，投資者對這些風(fēng)險不易判斷和控制，如通貨膨脹風(fēng)險、市場供求風(fēng)險、周期風(fēng)險、變現(xiàn)風(fēng)險、利率風(fēng)險、政策風(fēng)險（是投資中危害最大的一種風(fēng)險）和或然損失風(fēng)險（自然災(zāi)害）等。個別風(fēng)險：投資者可控制。有收益現(xiàn)金流風(fēng)險、未來經(jīng)營費用風(fēng)險、資本價值風(fēng)險、比較風(fēng)險、時間風(fēng)險、持有期風(fēng)險。投資區(qū)位：如何全面理解區(qū)位在房地產(chǎn)投資中的位置？房地產(chǎn)投資中“區(qū)位”的理解有狹義和廣義之分。狹義的區(qū)位是指某一具體投資場地在城市中的地理位置，除此之外還應(yīng)包括該區(qū)位所處的社會、經(jīng)濟、自然環(huán)境或背景，還應(yīng)包括在該區(qū)位進行房地產(chǎn)投資所須支付的成本的高低和所面臨的競爭關(guān)系。現(xiàn)金流量：在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項投資活動作為一個獨立的系統(tǒng)，把一定時期各時點上實際發(fā)生的資金流出或流入叫做現(xiàn)金流量。圖基本規(guī)則：橫軸為時間軸，發(fā)生在計息周期的期間稱為期末慣例法。初始投資P作為上一周期期末，即第0期期末發(fā)生的是第0周期的由來。箭頭向上表示正現(xiàn)金流量，向下為負(fù)潛在毛租金收入指物業(yè)可以獲取的最大租金收入；有效毛收入，從潛在毛收入中扣除空置和收租損失后，再加上其他收入，為有效毛收入。凈運營收益最大化是業(yè)主最關(guān)心的問題。稅金有三種，1經(jīng)營稅金及附加。營業(yè)稅5%、城市維護建設(shè)稅7%和教育費附加3%。2城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅，3企業(yè)所得稅25%資金的時間價值：同樣數(shù)額外負(fù)擔(dān)的資金在不同時點上具有不同的價值，而不同時間發(fā)生的等額資金在價值上的差別稱為資金的時間價值單利計息：僅按本金計算，利息不再生息，利息總額與借貸時間成正比設(shè)備更新的原因與特點：源于設(shè)備磨損，是設(shè)備使用或閑置過程中發(fā)生的的損耗。分為有形磨損和無形磨損設(shè)備磨損的補償：有兩種，即局部補償和完全補償。局部補償是修理，設(shè)備無形磨損的局部補償是現(xiàn)代化技術(shù)改造。有形磨損和無形磨損的完全補償是更換。設(shè)備更新的特點分析方法四種：1、設(shè)備更新的核心工作是確定設(shè)備的經(jīng)濟壽命。2、設(shè)備更新分析只考慮未來發(fā)生的現(xiàn)金流量。3、只比較設(shè)備的費用。4、設(shè)備更新分析以費用年值法為主。物業(yè)管理中的設(shè)備更新問題：1、不會提升物業(yè)運行服務(wù)質(zhì)量的設(shè)備更新，從提升物業(yè)經(jīng)營管理的經(jīng)濟效益這個角度來看，在現(xiàn)有設(shè)備的年運行費用與更新設(shè)備的年總成本之間，選擇數(shù)值較低的方案。2、能提升物業(yè)運行服務(wù)質(zhì)量的設(shè)備更新，比較更新和不更新兩個方案下的所等額費用，以數(shù)值小的方案為優(yōu)房地產(chǎn)回收與投資回報：包括投資回收和投資回報兩部分。回收是投資者對其所抽入資本的回收，回報是投資者所投入的資本在經(jīng)營過程中所獲得的報酬。財務(wù)評價指標(biāo)體系：房地產(chǎn)投資分析的目的是考察房地產(chǎn)投資項目的盈利能力和清償能力。盈利能力指標(biāo)包括動態(tài)指標(biāo)、靜態(tài)指標(biāo)。動態(tài)指標(biāo)：如果NPV大于等于0，說明該項目的獲利能力達(dá)到或超過了基準(zhǔn)收益的要求，因而在財務(wù)上是可以接受的。反之，則項目不可接受收益性物業(yè)價值的高低主要取決于3個因素：未來凈收益的大小，獲得凈收益期限的長短，獲得凈收益的可靠性。物業(yè)價格的形成條件：有用性，稀缺性，有效需求物業(yè)價格的五個特征：物業(yè)價格受區(qū)位的影響很大。物業(yè)價格實質(zhì)上是物業(yè)權(quán)益的價格。物業(yè)價格既有交換代價的價格，又有使用代價的租金。物業(yè)價格形成的時間較長。物業(yè)價格容易受交易者的個別因素的影響。收益性物業(yè)價值和價格的種類：1、使用價值和交換價值。2、投資價值（某個特定的投資者）和市場價值（一個典型的投資者）。區(qū)別：市場價值是客觀的，非個人的價值，而投資價值是建立在主觀的，個人因素基礎(chǔ)上的價值；在某一時點，市場價值是惟一的，而投資價值會因投資者的不同而不同。3、成交價格、市場價格和理論價格。4、總價格和單位價格。5、實際價格和名義價格。6、現(xiàn)房價格和期房價格。7、起價、標(biāo)價、成交價和均價。8、評估價、保留價、起拍價、應(yīng)價和成交價（是在物業(yè)拍賣活動中出現(xiàn)的一組價格）。拍賣保留價由人民法院參照評估價確定，未作評估的，參照市價確定。。。人民法院確定的保留價，第一次拍賣時，不得低于評估價或者市價的80%，如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價的20%。9、買賣價格、租賃價格。10、市場調(diào)節(jié)價、政府指導(dǎo)價和政府定價。房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓和商品房銷售價格，由當(dāng)事人協(xié)商議定，但是，享受國家優(yōu)惠政策的居民住宅價格，應(yīng)當(dāng)實行政府指導(dǎo)價或者政府定價。11、原始價值、帳面價值、市場價值。原始價值是始終不變的，賬面坐標(biāo)是隨著時間的流逝而不斷養(yǎng)活的，市場價值是隨著時間的流逝而上下波動的。收益性物業(yè)估價方法：市場法，成本法，收益法。市場法又稱市場比較法，是將估價對象與在估價時點的近期發(fā)生過交易的類似物業(yè)進行比較，對這些類似物業(yè)的成交價格做適當(dāng)?shù)奶幚恚郧笕」纼r對象客觀合理價格或價值的方法。適用對象是具有交易性的物業(yè)。4大步驟：1、搜集交易實例，2、選取可比實例（一般選取3個以上含3個，10個以下含10個可比實例即可），3、對可比實例成交價格進行處理。4、求取比準(zhǔn)價格。（經(jīng)過交易情況修正之后，經(jīng)過交易日期調(diào)整之后，經(jīng)過物業(yè)狀況調(diào)整之后，經(jīng)過這三大方面的修正和調(diào)整之后，就把可比實例物業(yè)的成交價格變成了估價對象物業(yè)在估價時點時的客觀合理價格或價值。）成本法：是先分別求取估價對象在估價時點時的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。適用對象：只要是新近開發(fā)建設(shè)，可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)或者計劃開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，都可以采用成本法估價。成本法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的物業(yè)估價。在物業(yè)保險（包括投保和理賠）及其他損害賠償中，一般也是采用成本法估價。4個步驟：搜集有關(guān)物業(yè)開發(fā)建設(shè)的成本、稅費、利潤等資料。測算重新購建價格。測算折舊。求取估算價格。物業(yè)價格構(gòu)成：7項。土地取得成本。開發(fā)成本。管理費用。投資利息。銷售費用。銷售稅費。開發(fā)利潤。物業(yè)的重新購建價格：兩途徑，一是不將該房地分為土地和建筑物兩個相對獨立的部分，二是將該房地分為土地和建筑物兩個相對獨立的部分，建筑物的重新購建價格根據(jù)建筑物重新建造方式的不同，分為重置價格和重建價格。重建價格相對高一些。有特殊保護價值的建筑物，如人們看重的有特殊建筑風(fēng)格的建筑物，適用重建價格，一般建筑物適用重置價格。建筑物的折舊：分為物質(zhì)折舊，功能折舊和經(jīng)濟折舊三大類。收益法：又稱收益資本化法，收益還原法，是預(yù)測估價對象的未來收益，分為直接資本化法和報酬資本化法。適用對象是有收益或有潛在收益的物業(yè)，但對于行政辦公樓，學(xué)校公園等公用，公益性物業(yè)的評估。4個步驟：搜集并驗證與估價對象未來預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料，預(yù)測估價對象的未來收益。求取報酬率或資本化率、收益乘數(shù)。選用適宜的收益法公式計算出收益價格。房地產(chǎn)市場的需求：如其他條件不變，某種商品或服務(wù)的價格下降時，其需求數(shù)量就會上升，反之價格上升需求就會下降，即對某種商品哎呀服務(wù)的需求數(shù)量與該商品或服務(wù)的價格呈逆相關(guān)關(guān)系。影響因素：收入的變化。其他商品的價格變化。對未來的預(yù)期。政府政策的變化。影響供給曲線變化的三個非價格因素：房地產(chǎn)開發(fā)成本，政府政策的變化，對未來的預(yù)期。房地產(chǎn)市場五個結(jié)構(gòu)：總量結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、供求結(jié)構(gòu)和投資結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)市場細(xì)分：1、按地域細(xì)分，范圍最常見的是按城市劃分。2、按房地產(chǎn)用途分：居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)市場、工業(yè)物業(yè)市場、特殊物業(yè)市場和土地市場。3、按存量增量細(xì)分為三級市場（2種）：通常分一級市場（土地使用權(quán)出讓市場），二級市場（土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場）、三級市場（存量房地產(chǎn)交易市場）。更清晰為按增量存量的方式，將土地分為一級土地市場和二級土地市場，將房屋劃分為一級房屋市場，二級房屋市場。4、按交易形式細(xì)分。土地買賣，租賃和抵押等子市場5、按目標(biāo)市場細(xì)分。市場供給的特點：缺乏彈性，非同質(zhì)性，高度壟斷性市場需求的特點，具有廣泛性，與市場供給的非同質(zhì)性相吻合，多樣性，借助金融信貸機構(gòu)來進行融資市場交易的特點：是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)及其再界定，經(jīng)過復(fù)雜和嚴(yán)密的法律程序，需要專業(yè)人員提供服務(wù)市場價格的特點：價格與其所處的地理位置關(guān)系極大，價格總體呈向上波動的趨勢，個別因素的影響。物業(yè)經(jīng)營管理計劃表現(xiàn)形式：年度計劃，中短期計劃和長期計劃。中短期3-5年物業(yè)管理計劃的主要內(nèi)容：1、建筑物管理計劃。2、租賃計劃，是物業(yè)管理計劃的重要內(nèi)容，包括租金方案和出租策略。3、財務(wù)收支計劃。預(yù)算是物業(yè)管理中經(jīng)營計劃的核心。4、物業(yè)運行績效評估及與業(yè)主溝通計劃。物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的溝通。房屋租賃的特點：1、房屋租賃不轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán)。2、標(biāo)的是作為特定物的權(quán)利。3、是一種經(jīng)濟要式契約關(guān)系。4、不因所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而中止。5、租賃雙方都必須是符合法律規(guī)定的責(zé)任人。物業(yè)租賃分類：按房屋租賃期限約定模式的不同，分為定期租賃（最常見的租賃形式）、自動延期租賃和意愿租賃（按照租賃期限的長短，分為短期租賃，中短期租賃和長期租賃。）按物業(yè)租金的內(nèi)涵劃分：物業(yè)使用過程中所發(fā)生的費用，主要由稅費，物業(yè)管理費和承租單元內(nèi)部的使用費三部分組成。通常分為毛租、凈租和百分比租金三種形式。毛租：指出租人收取的租金中，包含上述年有三部分費用。凈租，指出租人收取的租金中，不包含上述費用中的部分或全部。百分比租金稱為超出性租金，常用于零售商業(yè)物業(yè)租賃方案與策略主要內(nèi)容：1、確定可出租面積和租賃方式。2、編制租賃經(jīng)營預(yù)算（核心）。3、定位目標(biāo)市場。物業(yè)租賃所面向的目標(biāo)市場群體，主要由該物業(yè)所處子市場的供求關(guān)系決定。4、確定租金方案。在市場經(jīng)濟條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于同類型物業(yè)的市場供求關(guān)系。5、明確吸引租戶的策略，有宣傳手段和租約條款優(yōu)惠等。宣傳一般圍繞著物業(yè)的特性來進行，如裝飾裝修，設(shè)備，服務(wù)。。。。租戶選擇：主要準(zhǔn)則是潛在租戶所經(jīng)營業(yè)務(wù)的類型及其聲譽、財務(wù)穩(wěn)定性和長期盈利的能力，所需的面積大小及空間組合，其需要提供的特殊物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容。合法租賃合同的終止有兩種：一是合同的自然終止，二是人為終止。當(dāng)事人約事實上的其他條款：一是稅收與保險費的分擔(dān)，二是改建的規(guī)定，三是保證金。客戶關(guān)系管理（CRM）最終實現(xiàn)贏得客戶，保留客戶，客戶忠誠和客戶創(chuàng)利的目的。本質(zhì)是一種管理理念而非管理軟件，是營銷管理的創(chuàng)新。物業(yè)管理成本構(gòu)成：1、營業(yè)成本，包括直接人工費、直接材料費和間接費用等。2、期間費用或經(jīng)營管理費用，包括管理費用和財務(wù)費用。物業(yè)管理成本的分類：按與業(yè)務(wù)量關(guān)系劃分：固定成本、變動成本、半固定或半變動成本。按與決策關(guān)系劃分：1、邊際成本，是指在一定物業(yè)管理服務(wù)量水平下，增加或養(yǎng)活一個單位服務(wù)量所引起成本總額的變動數(shù)。2、差異成本。3、機會成本。是指選擇使用經(jīng)濟資源于某方案，而放棄另一方案所發(fā)生的潛在利益損失。4、估計成本。5、沉沒成本，指因為過去決策已發(fā)生，而在目前和未來無論實行何種方案均無法改變的成本。6、可緩成本。7、可免成本8、附加價值成本成本估算目的：實行物業(yè)管理服務(wù)費用包干制時，物業(yè)管理服務(wù)費用的構(gòu)成包括物業(yè)管理服務(wù)成本，法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤，這種收費方式類似工程采購中的固定總價合同。實行物業(yè)管理服務(wù)費用酬金制時，預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)資金包括物業(yè)管理服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金，這種收費方式，類似工程采購中的成本加酬金合同。估算方法：人工費估算，辦公費估算，共用部位與共用設(shè)施設(shè)備的日常運行和維護費估算，保安費估算（由保安系統(tǒng)費，保安人員人身保險費以及保安用房和保安人員住房租金構(gòu)成），清潔衛(wèi)生費估算，綠化養(yǎng)護費估算，固定資產(chǎn)折舊費估算（平均折舊所限一般為5年），保險費估算，專項維修資金。匯總公式P=ΣF?∕S成本預(yù)算基本要求：須同其他預(yù)算相協(xié)調(diào)，以各項定額為基礎(chǔ)，應(yīng)有相應(yīng)的技術(shù)經(jīng)濟措施保證，要全面權(quán)衡，提高資金使用效益，既要符合實際，又要適當(dāng)留有余地。編制方法：1、固定預(yù)算，是傳統(tǒng)的預(yù)算編制方法，特別適合于那些經(jīng)營管理水平較高，業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和業(yè)務(wù)數(shù)量較為穩(wěn)定的物業(yè)管理企業(yè)采用。2、零基預(yù)算，在我國，作為成本預(yù)算的一種編制方法，越來越多地應(yīng)用于產(chǎn)出較難辯認(rèn)的服務(wù)性部門費用預(yù)算的編制，如政府部門和以微利為主要特征的物業(yè)管理行業(yè)。成本控制的分類：按控制時間特征分有事先控制事中控制（中心環(huán)節(jié)）事后控制。成本的日常管理：1、利用物業(yè)管理周期理論進行成本控制，一般而言，在起步階段，需投入的項目多，且多為新項目，成本開支必然較大，在成熟期，投資項目營運良好，成本支出相對減少，而在衰退期，由于維修費用開支增大，在其他項目不變的條件下，成本開支會逐步增大。2、嚴(yán)格實施預(yù)算的憑證控制。3、建立健全費用開支與報銷審批制度。物業(yè)服務(wù)合同的類型：1、前期物業(yè)服務(wù)合同，根據(jù)《物業(yè)管理條例》規(guī)定，在業(yè)主，業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。特征：前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)簽訂，具有過渡性，服務(wù)合同是要式合同。2、物業(yè)服務(wù)合同。主體，甲方是業(yè)主委員會（代表所有業(yè)主），乙方是物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)服務(wù)合同的特征：屬于我國合同分類中的委托合同。具有委托合同的法律特征：有償?shù)?，既是諾成性合同又是雙務(wù)合同，是勞務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同簽訂要點4個：一是宜細(xì)不宜粗原則，二是不應(yīng)有無償無限期的承諾：1、本質(zhì)上講是市場經(jīng)濟條件下的有償服務(wù)，無償提供服務(wù)是福利制的產(chǎn)物。2、無償提供服務(wù)導(dǎo)致信用人之間享受到的服務(wù)不一致。3、無償提供管理服務(wù)在實踐上也是有害的，行不通的。4、物業(yè)管理的委托是有期限的，無期限的承諾從理論上講是不通的，在實踐上也是難以做到的。三是實事求是留有余地。四是明確界定違約責(zé)任與處理方式。物業(yè)管理企業(yè)投標(biāo)：有公開招標(biāo)，邀請招標(biāo)，議標(biāo)三種方式。公開招標(biāo)一般適用于規(guī)模較大的物業(yè)，尤其是收益性物業(yè)。邀請招標(biāo)是目前廣泛采用的招標(biāo)方式。風(fēng)險管理理論：四個步驟：風(fēng)險識別，風(fēng)險評估，風(fēng)險控制，風(fēng)險調(diào)整物業(yè)保險主要險種：財產(chǎn)保險（主要物業(yè)火險），雇主責(zé)任保險，公眾責(zé)任保險。物業(yè)管理中的投保決策：過程：詳細(xì)調(diào)查，確定所需的保險，保險金額和保險費的確定，選擇保險公司，分析保單條款。財務(wù)管理對象包括企業(yè)財務(wù)活動和各種財務(wù)關(guān)系。1、財務(wù)活動資金籌集、運用、耗費、收回和分配五個相互依存，相互制約環(huán)節(jié)。2、財務(wù)關(guān)系。企業(yè)同所有者之間，同其債權(quán)人之間，同其債務(wù)人之間，內(nèi)部各單位之間，同職工之間，同國家機關(guān)之間的財務(wù)關(guān)系。財務(wù)管理目標(biāo)：總體目標(biāo)和具體目標(biāo)兩個方面。1、總體目標(biāo)最具代表性：利潤最大化，資本利潤率最大化或每股利潤最大化，企業(yè)價值最大化或股東財富最大化。比較而言，企業(yè)價值最大化（股東財富最大化）更能提示企業(yè)市場認(rèn)可的價值，因此應(yīng)該成為企業(yè)較為合理的財務(wù)管理總體目標(biāo)。（單選題是唯一）2、具體目標(biāo)：籌資管理目標(biāo)，投資管理目標(biāo)，利潤分配管理目標(biāo)。財務(wù)管理內(nèi)容：1、籌資決策。包括如下內(nèi)容：預(yù)測企業(yè)資金需要的數(shù)量，確定籌資規(guī)模和籌資時機，確定籌集資金的來源與比例，研究或評價最佳的籌資方式，確定資本成本，分析財務(wù)風(fēng)險，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，研究資本結(jié)構(gòu)的彈性及調(diào)整方法。2、投資決策主要內(nèi)容：研究企業(yè)的投資環(huán)境，研判是否適合投資，預(yù)測投資規(guī)模和投資時機，確定投資結(jié)構(gòu)，評價投資方案的風(fēng)險與收益，選擇符合財務(wù)管理目標(biāo)的最佳投資方案。3、利潤分配決策。最好的利潤分配政策是使企業(yè)價值最大化或股東財富最大化的政策。應(yīng)考慮因素有利潤分配與留存利潤的關(guān)系；利潤分配政策及其影響因素，如未來企業(yè)的投資機會、各種資金不源及其成本、股東對當(dāng)期收入和未來收入的相對偏好等；利潤分配的時間和方式；股票股息及股票回購問題。財務(wù)管理手段：網(wǎng)絡(luò)財務(wù)是以互聯(lián)網(wǎng)，內(nèi)部網(wǎng)，電子商務(wù)為背景的在線理財活動。企業(yè)的財務(wù)報告包括會計報表和文字報告兩部分。會計報表是會計核算的最終產(chǎn)品，是物業(yè)管理企業(yè)向其信息使用者提供財務(wù)信息的基本形式。通常由主表和附表組成。主表包括資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表、現(xiàn)金流量表和不需對外報送的成本報表。前三張是基本財務(wù)報表。物業(yè)管理績效：包括物業(yè)管理企業(yè)和獨立的物業(yè)資產(chǎn)管理項目兩個層面。物業(yè)管理企業(yè)績效是指一定經(jīng)營期間的企業(yè)經(jīng)營效益和經(jīng)營者業(yè)績。企業(yè)經(jīng)營效益主要表現(xiàn)在盈利能力，資產(chǎn)運營水平，償債能力和后續(xù)發(fā)展能力等方面。三個基本要素，即評價指標(biāo)、評價標(biāo)準(zhǔn)和評價方法。物業(yè)管理績效評價的指標(biāo)體系：基本指標(biāo)（最重要，最基礎(chǔ)，概括性強，是核心）、修正指標(biāo)和評議指標(biāo)?；九c修正指標(biāo)是定量指標(biāo)，評議指標(biāo)是定性指標(biāo)物業(yè)管理績效評價標(biāo)準(zhǔn)：評價標(biāo)準(zhǔn)是績效評價的三大要素之一。一般分為定量標(biāo)準(zhǔn)和定性標(biāo)準(zhǔn)。定量指標(biāo)評價標(biāo)準(zhǔn)值包括8項基本指標(biāo)和14項修正指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)值。定性指標(biāo)評議參考標(biāo)準(zhǔn)是用來對企業(yè)進行定性評價時所采用的評判標(biāo)準(zhǔn)，具體用于對評議指標(biāo)進行綜合分析和評定分?jǐn)?shù)。資格界限：優(yōu)（A）85以上，良（B）70-85，中（C）50-70，低（D）40-50，差（E）40以下評價報告：3000字左右，切中要害，突出重點，依據(jù)充分，特殊的要說明，有明確評價結(jié)果和結(jié)論，維護企業(yè)商業(yè)秘密。績效評價的主要方法：功效系數(shù)法，用于計量指標(biāo)（基本指標(biāo)或修正指標(biāo)）的評價計分，輔助方法是綜合分析判斷法，用于評議指標(biāo)的評價計分。物業(yè)管理報告：一是按物業(yè)經(jīng)營管理者向不同主體提交報告分三類：1、向業(yè)主、租戶提交的物業(yè)管理報告，是最常見最公開的報告。2、向高層次管理者提供的物業(yè)管理報告：企業(yè)內(nèi)部物業(yè)管理報告正是總經(jīng)理全面了解企業(yè)經(jīng)營管理情況的重要途徑。3、向投資者或董事會提交的物業(yè)管理報告：是投資者或董事會用來認(rèn)識、判斷企業(yè)在激烈的市場競爭環(huán)境中生存、適應(yīng)和發(fā)展能力的重要依據(jù)。二是按提交報告的期間不同分類。報告的注意事項：1、突出重點，兼顧一般。向業(yè)主租戶提交，重點說明企業(yè)收取多少管理費用，具體用在什么地方，企業(yè)未來的管理工作打算，盈利可少寫或不寫。向企業(yè)高層次管理者提交，關(guān)心是企業(yè)的盈利和本期物業(yè)經(jīng)營管理工作完成的情況，要突出這些內(nèi)容。向投資者或董事會提交，重點在財務(wù)報告及其分析上。2、注重時效，真實可靠。3、報告清楚，文字簡練。寫字樓物業(yè)特點：所處區(qū)位好，規(guī)模大，多為現(xiàn)代化的高層建筑，功能齊全，配套設(shè)施完善，多由專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)管理，保持產(chǎn)權(quán)的完整性是寫字樓物業(yè)保值增值的關(guān)鍵。寫字樓物業(yè)管理目標(biāo)：宏觀目標(biāo)：通過物業(yè)管理充分發(fā)揮寫字樓的形象性作用。常規(guī)目標(biāo)：集經(jīng)營、管理、服務(wù)三位一體。經(jīng)營目標(biāo)是收益部分使用率最大化，標(biāo)準(zhǔn)層有效使用率=戊用部分面積/標(biāo)準(zhǔn)層面積=70%—80%，寫字樓整體有效使用率=專用部分面積的合計/總建筑面積（停車場除外）=60%—70%。管理目標(biāo)是物業(yè)資產(chǎn)保值率和升值率最大化，服務(wù)目標(biāo)是物業(yè)所有人與使用人滿意率最大化。工作模式：寫字樓物業(yè)管理工作中的每一部分工作，都應(yīng)以滿足當(dāng)前租戶的需要并吸引未來的新租戶為中心。寫字樓物業(yè)管理內(nèi)容：包括制定管理計劃，物業(yè)市場營銷，制定租金收取辦法，物業(yè)維修養(yǎng)護，安全保衛(wèi)，直轄市業(yè)主與租戶的關(guān)系，組織與控制等。區(qū)別于一般物業(yè)：1、寫字樓物業(yè)市場營銷，這種宣傳一般圍繞著物業(yè)的特性來進行。2、制定租金收取辦法。在制定租金收取辦法的過程中，物業(yè)管理師通常對按時支付租金的租戶實行一定額度的優(yōu)惠，而不是對遲交者予以罰款。3、直轄市與業(yè)主和租戶的關(guān)系。及時對話和溝通是建立業(yè)主，物業(yè)管理師和租戶三方之間良好關(guān)系的關(guān)鍵。寫字樓租戶的選擇：租戶的商業(yè)信譽和財務(wù)狀況，所需面積大小，需要提供的物業(yè)管理服務(wù)寫字樓租金的確定與調(diào)整：1、計算可出租或可使用面積。按每平方米計算；2、基礎(chǔ)租金與市場租金：寫字樓的租金水平主要取決于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的狀況。在一定的市場條件下，某宗寫字樓物業(yè)的整體租金水平主要取決于物業(yè)本身狀況及其所處的位置。寫字樓的租約制定：折讓優(yōu)惠和租戶權(quán)利的授予。具體做法很多，如給新入住的租戶一個免租期，為租戶從原來租住的寫字樓遷至本寫字樓提供一定的資金幫助，替租戶支付由于提前終止與原租住寫字樓的業(yè)主間的租約而需繳納的罰金，或?qū)ψ鈶羧胱∏暗难b修投資提供資金幫助等。寫字樓的安全管理：1、工程安全。2、消防安全：有效發(fā)揮自動消防系統(tǒng)的功能，就成為高層寫字樓消防安全工作的核心。經(jīng)驗證明，自動消防系統(tǒng)是高層寫字樓最重要的消防武器。3、治安安全。三個原則，分流原則，層次原則，簡捷原則。物業(yè)管理企業(yè)的選擇標(biāo)準(zhǔn)：能否令業(yè)主滿意，專業(yè)服務(wù)的水平，向業(yè)主提供信息的能力，管理計劃。寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理績效評價三項指標(biāo)：服務(wù)滿意度。物業(yè)經(jīng)濟指標(biāo)：項目經(jīng)濟指標(biāo)，包括租賃經(jīng)營方面的指標(biāo)和物業(yè)管理服務(wù)方面的指標(biāo)。物業(yè)品牌化。零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理的類型：按照管理層面的不同，分為策略與運行管理，現(xiàn)場管理兩個層次。我國能夠獨立承擔(dān)大型現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)策略與運行管理的專業(yè)物業(yè)公司極少。最早現(xiàn)代購物中心建成于美國，1956年在明尼阿波利斯城經(jīng)濟學(xué)原理之經(jīng)營與運作：1、中心地理論。消費者在購物活動中也是要追求效用最大化的，通常在一次購物中會購買多種不同的商品，這樣可以節(jié)約購物成本。2、同類零售店聚集理論，這是因為消費者除了考慮價格以外，還注重商品的質(zhì)量，特色，品牌，銷售方式等多個非價格因素。3、需求的外部效應(yīng)理論，它是指消費者被零售商業(yè)物業(yè)中知名度高，信譽好