鄭州十二里屯項目可行性研究報告(綜合房地產(chǎn)開發(fā))

PAGEPAGE25鄭州十二里屯項目可行性研究報告目錄1. 項目背景 31.1. 報告編制目的 31.2. 項目概況 31.2.1. 地塊基本條件 31.2.2. 項目資源分析 41.2.3. 基地資源評估表 52. 項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析 62.1.1. 2010年上半年全國房地產(chǎn)市場回顧 62.1.2. 上半年房產(chǎn)政策效果： 72.1.3. 2010年下半年國內(nèi)房地產(chǎn)市場趨勢預(yù)測 72.1. 鄭州市房地產(chǎn)市場分析 72.2.1. 2010年上半年鄭州整體市場情況分析 72.2.2. 2010年下半年鄭州房地產(chǎn)市場展望 113. 區(qū)域房地產(chǎn)住宅市場研究 123.1. 項目所處房地產(chǎn)板塊市場特征分析 123.1.1. 東風(fēng)路沿線板塊：區(qū)位優(yōu)勢明顯，居住氛圍濃厚 123.1.2. 東風(fēng)路板塊供應(yīng)量稍顯不足，供求比失衡，新政影響成交量萎縮 123.2. 項目區(qū)域主要競爭項目分析 123.2.1. 主要在售競爭項目一覽表 123.2.2. 后續(xù)市場供應(yīng)預(yù)測 133.2.3. 重點競爭個案分析 143.3. 項目區(qū)域置業(yè)者分析 154. 項目開發(fā)經(jīng)營SWOT分析及銷售價格預(yù)判 164.1. 項目綜合分析（SWOT分析） 164.2. 項目銷售價格預(yù)判 164.2.1. 建筑類型 164.2.2. 銷售價格建議 175. 項目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算 185.1假設(shè)預(yù)算開發(fā)方案 186. 營銷推廣節(jié)奏 206.1. 鄭州樓盤銷售一覽表 206.2. 產(chǎn)品推售時間 206.3. 入市節(jié)奏及產(chǎn)品類型的選擇 217. 項目綜合評價 217.1. 結(jié)論 22

項目背景報告編制目的在對項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進行詳細分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊的市場價值進行合理的評估。對項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見。結(jié)合市場的狀況和項目的特點，探索項目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。對項目投資預(yù)期進行分析。對項目決策及其實施的優(yōu)化提出建議。對項目產(chǎn)品、價格及推售節(jié)奏等提出合理化建議。項目概況地塊基本條件地塊位置：該地塊位于鄭州市東風(fēng)路沿線，具體位置為西起天明路、南臨群辦路，東接豐慶路西，位居?xùn)|風(fēng)路核心板塊。地塊目前為駕校及部分住宅，住宅部分已拆遷完畢，地塊較為平整。地塊編號：項目四至：西起天明路、南臨群辦路，東接豐慶路，位居?xùn)|風(fēng)路核心板塊；用地面積：65畝；規(guī)劃用地性質(zhì)：住宅建筑容積率：≤4；總建筑面積：約17萬㎡，(其中回遷面積約2.6萬平米)項目資源分析方向資源照片東東面為豐慶路，豐慶路兩側(cè)為小型的沿街門店，檔次較差南南面是群辦路，群辦路南側(cè)是為老式居民區(qū)，房屋破舊西西面臨天明路，隔路相望是該區(qū)域商業(yè)核心——天旺商業(yè)廣場北地塊北臨五洲強仔俱樂部，東風(fēng)路北臨市政公園——綠蔭廣場?；刭Y源評估表權(quán)比細目優(yōu)良中等一般較差土地級別★自然景觀★環(huán)境污染★交通情況★生活配套★學(xué)區(qū)情況★社會治安★社會人文★區(qū)位形象★人工開發(fā)★結(jié)論：地塊屬東風(fēng)路板塊，東風(fēng)路為城市次干道，但交通壓力過大，堵車現(xiàn)象嚴重，道路亟待拓寬，周邊多為老居民區(qū)，區(qū)位形象很受影響。地塊所屬位置屬老鄭州人中心居住區(qū)域，人員復(fù)雜、外來人口眾多，是拆遷戶及外地來鄭務(wù)工人員居住地，社會治安、環(huán)境一般。外部市政配套較齊全，商業(yè)配套較為集中，教育資源檔次較高，東臨輕工業(yè)學(xué)院、財經(jīng)學(xué)院等院校；地塊位于金水區(qū)東風(fēng)路板塊，位于鄭州的西北區(qū)域，雖隨著城市的不斷發(fā)展目前也屬主城區(qū)，但本案目前周邊現(xiàn)狀多為外地來鄭的打工著居住或老鄭州人居住，由于東風(fēng)路及南陽路交通狀況較為糟糕，因此實際離主城區(qū)也較遠，無法與藍堡灣及圣菲城等相提并論，是屬于東風(fēng)路區(qū)域中相對比較差的位置。地塊北側(cè)的為綠蔭廣場及新建居住區(qū)，其中不乏有森林半島等高端項目，這為地塊的未來價值提升提供的潛在契機。根據(jù)基地分項評估，綜合評估基地級別為中等偏上。本案位于中心居住城區(qū)，總體開發(fā)條件上屬良好，如潛心規(guī)劃項目價值潛力巨大。項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析2010年上半年全國房地產(chǎn)市場回顧2010年上半年房地產(chǎn)市場隨著一系列房產(chǎn)新政的推出衰退態(tài)勢明顯。隨著4.17新政持續(xù)影響，全國70個大中城市反應(yīng)迅速，各地成交量急劇下降，開工面積及成交面積也下降明顯，客戶觀望情緒嚴重，目前調(diào)控政策的累積作用已開始顯現(xiàn)，各方面政策已基本處于較為嚴厲的狀態(tài)，特別是房貸政策，是歷史最嚴狀態(tài)。當(dāng)前房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)供大于求的狀況，70大中城市房價自4月份開始出現(xiàn)環(huán)比下跌，其中超過一半的城市房價出現(xiàn)下降。2010年上半年房地產(chǎn)市場運行狀況呈現(xiàn)以下六個特征：房屋交易量大幅下降，部分重點城市跌幅過半。2010年上半年，主要城市成交套數(shù)相比09年同期水平普遍下跌。重點城市中，僅武漢、青島、哈爾濱成交套數(shù)同比09年上半年小幅度上升；杭州、深圳、廣州、南京等四城市上半年成交量相比09年同期，下跌幅度均超過了50%。上半年，重點城市成交均價相比09年、08年同期均大幅上漲，其中，深圳成交均價領(lǐng)漲全國，其次為北京、杭州，上漲幅度都在60%以上。雖然明顯高于去年同期水平，但是在新政調(diào)控下，這些城市成交價格或扭轉(zhuǎn)了上行趨勢，或放緩了上漲步伐，新政對樓市的調(diào)控政策可見一斑。房地產(chǎn)開發(fā)投放量穩(wěn)中有降。受需求市場低迷的影響，北京與上海、重慶、南京、東莞等城市的庫存量與上月基本持平，可售套數(shù)環(huán)比大幅減少的城市主要是深圳，可售面積減少18萬平方米。廣州、杭州、寧波、蘇州四城市庫存量較上月大幅提升。房價繼續(xù)上漲，但漲幅回落，房價基本持平。國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，房屋銷售價格同比繼續(xù)上漲，但漲幅回落。2010年6月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.4%，漲幅比5月份縮小1.0個百分點；環(huán)比下降0.1%，5月份為上漲0.2%。新政支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷加大保障性住房的供應(yīng)力度。2010年，國家繼續(xù)加快保障性住房建設(shè)，成為國務(wù)院確定的擴大內(nèi)需、促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長的重要措施之一，經(jīng)濟適用房投資增加和廉租房建設(shè)的加快，對商品房市場存在一定的沖擊。上半年房產(chǎn)政策效果：房地產(chǎn)新政對購房需求影響顯著，5、6月商品房銷售面積環(huán)比、同比雙降；新政支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增加供應(yīng)，并不斷加大保障性住房的供應(yīng)力度，市場供求關(guān)系的轉(zhuǎn)變將逐步形成；多重政策疊加效應(yīng)有力遏制房價繼續(xù)上漲，政府調(diào)控目標(biāo)有望在年內(nèi)實現(xiàn)；信貸利率政策調(diào)整成為調(diào)控房地產(chǎn)市場的主要手段。2010年下半年國內(nèi)房地產(chǎn)市場趨勢預(yù)測后期房地產(chǎn)政策走勢展望：短期內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控已進入效果觀察期，地方政府細則呈現(xiàn)“高開低走”；本輪房地產(chǎn)調(diào)控短期內(nèi)難以完全退出，政府將繼續(xù)扭轉(zhuǎn)商品房的投資功能，使其回歸居住屬性；房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅不可避免，但土地出讓金制度不會改變。后期房地產(chǎn)市場走勢展望：中國經(jīng)濟內(nèi)外部環(huán)境較為復(fù)雜，房地產(chǎn)政策走勢存在不確定性；土地政策調(diào)整孕育下一輪房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展機遇；保障性住房建設(shè)力度持續(xù)加大，今后一段時間內(nèi)將成為住房供應(yīng)的重要組成部分。鄭州市房地產(chǎn)市場分析2010年上半年鄭州整體市場情況分析2010年上半年供不應(yīng)求局面略有緩解，整體市場運行良好；2010年上半年鄭州市區(qū)商品住宅共計批準(zhǔn)預(yù)售350.61萬平米，同比增加55.8%，環(huán)比下降16.2%，成交備案442.4萬平米，同比增加8.2%，環(huán)比下降25.0%。供銷比為0.79：1，而同期供銷比為0.55：1，09年下半年為0.71：1，市場供小于求的局面在逐漸得以改善，但目前市場仍供小于求。2010年上半年鄭州市區(qū)商品住宅成交備案價格為5084元，同比上漲14.1%，環(huán)比上漲9.0%。與近幾年市場房價漲幅基本相當(dāng)，維持在10-15%之間，市場表現(xiàn)穩(wěn)中有升，鄭州房地產(chǎn)商品住宅市場處于快速發(fā)展階段。。2010年鄭州上半年商品住宅市場從各行政區(qū)供銷情況來看，金水區(qū)區(qū)域范圍大，房地產(chǎn)發(fā)展起步早，區(qū)域發(fā)展成熟，因而接連幾年成為鄭州市的主力供銷區(qū)域，當(dāng)前金水區(qū)可開發(fā)用地少，而市場需求不減，出現(xiàn)供不應(yīng)求局面；其次是中原區(qū)，中原區(qū)城市改造力度加大，動輒上百萬平米建筑體量，并且以其成熟的區(qū)位、完善的市政配套及優(yōu)質(zhì)的教育資源而備受客戶喜歡，呈現(xiàn)供銷兩旺態(tài)勢。鄭東新區(qū)和二七區(qū)發(fā)展迅速，近兩年區(qū)域接受度大幅增加，供不應(yīng)求?；轁鷧^(qū)區(qū)域小，人口數(shù)少，樓盤有限，所以樓市供銷量均較小。2010年鄭州上半年商品住宅情況分區(qū)域來看，鄭東新區(qū)為鄭州重點發(fā)展區(qū)域，以其環(huán)境優(yōu)美及未來的升值前景而備受客戶歡迎，因此價格也較高，09年上半年商品住宅已經(jīng)突破6000元/平米大關(guān)；其次是管城區(qū)，由于高品質(zhì)大盤帶動作用，價格也沖破6000元/平米。從價格預(yù)期和實際成交的價格情況來看，鄭東新區(qū)、金水區(qū)、惠濟區(qū)均存在預(yù)期價格高于成交價格現(xiàn)象，而其它區(qū)域預(yù)期與成交基本相當(dāng)。新政下商品住宅成交量有一定下滑，但成交價格依然堅挺。新政后鄭州市區(qū)商品住宅4、5、6月份批準(zhǔn)預(yù)售面積分別69.44、61.13、89.34萬平米，預(yù)售情況穩(wěn)中有升，這是09年市場火爆情況下開發(fā)商加快開發(fā)節(jié)奏，集中在10年5、6月份入市的表現(xiàn)。新政后鄭州市區(qū)商品住宅4、5、6月份成交備案面積分別為88.79、55.95、59.29萬平米，自09年3月份以來，除了2010年2月（因春節(jié)成交量少）外，新政前的月成交量均在80萬平米以上，而新政后的5月、6月份成交量不足60萬平米。說明新政對住宅的影響比較大。新政后鄭州市區(qū)商品住宅4、5、6月份成交備案價格分別為5007、5506、5419元/平米，同比分別上漲了13.2%、15.4%、16.5%。新政后價格不但沒有下降的趨勢，反而大幅上漲，有幾方面的原因，一是開發(fā)商資金充裕，不急于降價銷售，二是反映了鄭州商品住宅的需求主要為剛性需求，剛性需求支撐房價不會大幅下跌，三是受市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)影響，當(dāng)前市場可售貨量少，供應(yīng)主力價格較高，消費者可選擇余地小，導(dǎo)致總體成交價格高。四、部分樓盤變相采用低首付策略，使得合同單價提高，大量的成交也在某種程度上拉升了整個市場成交價格。2010年下半年鄭州房地產(chǎn)市場展望預(yù)計下半年將保持穩(wěn)定的供應(yīng)量和成交量，房價短期內(nèi)較為波動，長期穩(wěn)中有升展望2010年下半年鄭州市區(qū)商品住宅市場，受施工周期和開發(fā)節(jié)奏影響，第3季度的市場批準(zhǔn)預(yù)售面積仍會持續(xù)增加，將在180萬-260萬平米之間，第4季度將根據(jù)新政影響力度有相應(yīng)的調(diào)整。從需求來講，鄭州市需求結(jié)構(gòu)主要以剛性需求為主，而鄭州當(dāng)前累計可售商品住房量僅238.95萬平米，供應(yīng)量的不足與剛性需求的巨大是支撐房價的主要原因。預(yù)計2010年下半年，鄭州商品房住宅市場仍將保持穩(wěn)定的市場成交量，約50萬-80萬平米，房價將會受各種因素影響上下波動，長期來看穩(wěn)中有升是大勢，大幅下跌的可能性小。區(qū)域房地產(chǎn)住宅市場研究項目所處房地產(chǎn)板塊市場特征分析東風(fēng)路沿線板塊：區(qū)位優(yōu)勢明顯，居住氛圍濃厚東風(fēng)路作為次中心道路，是農(nóng)業(yè)路和北環(huán)高速路中間唯一一條貫穿東西道路，交通位置顯著；周邊多為居住區(qū)，隨著城市改造進程的加快，掀起城中村改造的熱潮，周邊多原鄭州郊區(qū)人口，由于居住慣性部分土著居民及外來打工人員多選擇在此居住，由于位置顯著及北臨東風(fēng)渠，該區(qū)域也成為中高端人士北區(qū)居住的首選之地。東風(fēng)路板塊供應(yīng)量稍顯不足，供求比失衡，新政影響成交量萎縮東風(fēng)路沿線在售樓盤較少，部分已成為尾盤，或高端樓盤客戶量較為恒定，中檔樓盤供應(yīng)量不足，該區(qū)域需求旺盛，隨著2010年上半年新政的逐步落地，新政對房地產(chǎn)的影響愈發(fā)明顯，成交量有所下降，但總體成交量尚屬正常。項目區(qū)域主要競爭項目分析主要在售競爭項目一覽表東風(fēng)路、南陽路區(qū)域：項目名稱建業(yè)壹號城邦怡豐新都匯家天下正弘春曉華林尚峰苑白廟改造正弘數(shù)碼公寓項目地址南陽路東風(fēng)路交匯處北300米農(nóng)業(yè)路與天明路交匯處金水南陽路與農(nóng)業(yè)路交匯處向北300米路東索凌路與北環(huán)交匯處西南角金水南陽路與農(nóng)業(yè)路交叉口向西200米文化路以東、文博東路以西、東風(fēng)路以南、白廟路以北花園路與東風(fēng)路向西200米路南開發(fā)商河南建業(yè)河南怡豐置業(yè)發(fā)展有限公司河南國基置業(yè)正弘置業(yè)鄭州中原華豐投資公司恒大金基不動產(chǎn)總建筑面積11.4萬㎡40萬㎡30萬㎡50萬㎡14萬㎡110萬㎡15萬㎡容積率1.92.09

65.19綠化率40%36%40%35%41.5%

40%推出時間預(yù)計2010年9月08.1208-1209.1210.509.11在售期數(shù)一期一期一期四期一期二期建筑形式9棟小高層、底商12棟31-34層高層15棟高層3棟33層高層9棟高層,小高層5棟32層高層裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯精裝總套數(shù)691套4360套2046套約400套1300套4270套銷售率未開盤40%一期剩下兩套156㎡100%30%未開盤100%銷售均價（元/㎡）預(yù)計75006200（一期）6500560064006700主力面積（㎡）60-16036-13137㎡-156㎡70-11046-26023-72主力客群主城范圍內(nèi)年輕白領(lǐng)及成功人士首次購房外地人，白領(lǐng)上班族首次購房外地人，白領(lǐng)上班族板塊內(nèi)首次購房外地人高級白領(lǐng)，改善性住房主要建設(shè)精品住宅、頂級酒店、商務(wù)配套等設(shè)首次購房外地人，白領(lǐng)上班族后續(xù)供應(yīng)量（㎡）約11萬二期10萬平約13萬售完約10萬部分資料不詳售完項目所在區(qū)域樓盤受土地稀缺性限制，建筑一般為高層、小高層，爭取建筑面積的最大化。從樓盤戶型方面，各個樓盤的主力面積幾乎都是以36-50平米（一房一廳）60-89平方米（兩房兩廳）、89-130平方米（三房兩廳）的戶型占據(jù)了市場主力地位，兩房與小從價格上看，項目所在東風(fēng)路區(qū)域銷售均價在5500-6500元/平方米左右，較東風(fēng)路東段和鄭東新區(qū)板塊的中高端定位居住區(qū)價格低，符合此區(qū)域中端購買人群的定位。從樓盤配套來看，周邊環(huán)境尚可，周邊配套設(shè)施齊全，教育資源商業(yè)等一應(yīng)齊全，但交通不夠順暢，時有堵車現(xiàn)象發(fā)生。后續(xù)市場供應(yīng)預(yù)測根據(jù)房地產(chǎn)網(wǎng)上公布的東風(fēng)路板塊在售和在建項目（不包括未入網(wǎng)的待開發(fā)地塊）不完全統(tǒng)計數(shù)據(jù)，預(yù)估項目所在區(qū)域總待售和待建的后續(xù)供應(yīng)量約為200萬平方米，由于項目周圍同屬城中村改造，而且基本都在下半年動工，該區(qū)域?qū)⒏偁幏浅＜ち?。但該區(qū)域整體供應(yīng)量較大，在2010年全國房地產(chǎn)低迷而鄭州一枝獨秀的狀態(tài)下，快進快出，快速回籠資金，在其他項目未動之前搶占先機，快速銷售，避免展現(xiàn)過長，銷售前景值得期待。重點競爭個案分析開祥御龍城「項目概況」：項目坐落于東風(fēng)路與天明路交匯處，行政隸屬金水區(qū)，東側(cè)緊鄰綠蔭公園，對綠蔭公園景觀充分的擁有；南側(cè)緊鄰天旺廣場商業(yè)項目，項目總占地面積約129畝，擬規(guī)劃建設(shè)商品房50萬平方米。

項目位于大學(xué)集中的文化區(qū)內(nèi)，配套成熟，教育機構(gòu)、醫(yī)療設(shè)施，以及購物、休閑、餐飲、金融等生活服務(wù)設(shè)計完備，同時以森林半島為代表的大型居住社區(qū)落成，已將該區(qū)域打造成鄭州市內(nèi)最適宜居住的區(qū)域之一。「基本情況」：物業(yè)類別：住宅、商業(yè)建筑類別：高層裝修狀況：毛坯

物業(yè)地址：東風(fēng)路與天明路交匯處開發(fā)商：河南開祥置業(yè)股份有限公司開盤時間：未開盤占地面積：129畝總建筑面積：50萬平方米總戶數(shù)：4833戶容積率：4.5綠化率：35%

交通狀況：17路,723路,90路,92路,95路,K62路。周邊配套：五洲強仔俱樂部，香格里拉大酒店，豐樂園大酒店，金帝咖啡，天旺購物廣場，世紀(jì)聯(lián)華；科技市場，文化路一小，文化路二小，東風(fēng)路小學(xué)，南陽路小學(xué)，九中，三十一中，實驗中學(xué)，輕工業(yè)學(xué)院，河南財經(jīng)學(xué)院……「規(guī)劃與產(chǎn)品設(shè)計」：整個項目用地面積約129畝。項目推廣名稱為御龍城。項目總用地面積88778㎡。綠地面積31250㎡，占總用地面積的35.2%；總建設(shè)面積548026㎡：地上412732㎡（其中住宅364253㎡，陽臺12187㎡，其它幼兒園、商業(yè)、物業(yè)等36292㎡）；地下135294㎡（含人防26321㎡）。容積率4.51。90㎡以下住宅面積265834㎡，在總住宅面積的占比中大于70%。40-60㎡住宅2426套、70-90㎡住宅1607套、100-130㎡住宅272套、130-190㎡住宅528套。小區(qū)主要設(shè)備包括安全、消防、智能化設(shè)備等，項目啟動區(qū)有可能從商業(yè)開始?！镐N售情況」：目前未開盤項目區(qū)域置業(yè)者分析因為東北板塊尤其是項目所在地為普通住宅居住區(qū)，產(chǎn)品多為高容積率、高密度產(chǎn)品，交通與發(fā)展前景均不如東區(qū)，因此該區(qū)域一次置業(yè)的客戶有以下主要特征：附近居住或工作的外來人口、都市白領(lǐng)區(qū)域內(nèi)的改善型自住人群；投資客；

項目開發(fā)經(jīng)營SWOT分析及銷售價格預(yù)判項目綜合分析（SWOT分析）S優(yōu)勢——成熟居住區(qū)，北部已形成大型居住群，生活氛圍濃厚；——公交情況相對較好；——商業(yè)、超市、銀行、學(xué)校、醫(yī)療、公園配套等較齊全；——地塊本身條件良好且拆遷完畢；W劣勢——地塊面積小，且存在不規(guī)則狀況，規(guī)模中，景觀檔次、品牌創(chuàng)立等均有難度；——周圍為老式居民區(qū)，環(huán)境嘈雜，治安狀況較差；——大眾心目中，區(qū)域心理認同度低，區(qū)域市場不易突破;O機會——南陽路與東風(fēng)路即將拓寬，交通問題的解決大力抬升了東風(fēng)路板塊的價值；——樓盤尚未開發(fā)，可在主題設(shè)計和產(chǎn)品規(guī)劃上力爭特色；T威脅——本案周邊新老小區(qū)都有，產(chǎn)品不易突破、客戶有較多對比參數(shù)；——區(qū)域內(nèi)有幾個同質(zhì)樓盤較多，且規(guī)模較大，尤其是開祥御龍城的開發(fā)，對本案開發(fā)產(chǎn)生較大影響；——區(qū)域內(nèi)客戶不足，要在客戶群的突破上作文章。結(jié)論：本案若想在激烈的市場競爭中取勝，須發(fā)掘項目自身優(yōu)勢，從產(chǎn)品規(guī)劃開始就與同區(qū)域產(chǎn)品作出區(qū)分，用精品物業(yè)在市場中取勝。項目銷售價格預(yù)判建筑類型本項目占地65畝，容積率為4，總建面積為17萬平方米，為保證多出面積需建成高層住宅小區(qū)。銷售價格建議根據(jù)對項目的分析和市場環(huán)境，我們選取與本項目定價最具有參考價值的項目建業(yè)一號城邦、怡豐新都匯、家天下、正弘·春曉采用加權(quán)算術(shù)平均法得出項目的初步價格建議。項目均價（元/㎡）地理位置交通狀況配套設(shè)施項目規(guī)劃物業(yè)服務(wù)戶型設(shè)計居住環(huán)境開發(fā)商實力項目價格修正價（元/㎡）建業(yè)壹號城邦750098%98%100%100%100%100%99%101%99%7130怡豐新都匯6200100%100%100%99%99%100%100%99%99%5955家天下6500100%100%100%100%100%99%98%99%99%6180正弘春曉560099%99%100%100%100%99%100%100%99%5379市場加權(quán)算術(shù)平均系數(shù)修正表項目建業(yè)壹號城邦怡豐新都匯家天下正弘春曉修正價（元/㎡）7130595561805379權(quán)重10%40%30%20%修正值713238218541075本項目價格（元/㎡）6024通過以上的市場比較分析，我們得出一個符合現(xiàn)階段本項目的市場定價應(yīng)該在6024元/㎡，從上半年房地產(chǎn)政策對鄭州的房地產(chǎn)的影響來看，鄭州房地產(chǎn)市場影響不大，因此市場不是最主要因素，考慮到本案將是一場快進快出資本運作戰(zhàn)役，因此為了短時間內(nèi)快速消化產(chǎn)品回籠資金，預(yù)計在10-12個月消化80%以上的產(chǎn)品，本案價格需要有一定競爭力，因此合富建議采用低價入市、小步快跑策略，一期產(chǎn)品定價略低于市場價，建議一期入市價5800元/㎡，通過后期熱銷逐步拉升價格，最終實現(xiàn)整盤6000元/㎡。項目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算5.1假設(shè)預(yù)算開發(fā)方案預(yù)算前提條件：1、占地面積：65畝

2、容積率：4

3、建筑面積173160平方米（其中含2.6萬平米回遷面積）可售面積147160平米

4、土地成本按1.6億預(yù)測（約246萬/畝計算）5、按2年建設(shè)周期

6、銷售均價按6000元/平方米，總銷售額為88296萬元序號項目名稱數(shù)量單位單價單位小計（萬元）說明一土地成本160001土地出讓金16000二前期費用10551建筑規(guī)劃設(shè)計費173420㎡10元/㎡1732日照分析費用1734200.5元/㎡91萬㎡以下1萬元，超過部分0.5元/㎡3文物勘探費10估算費用4地質(zhì)勘探費10估算費用5招投標(biāo)費用173420㎡5元/㎡876工程監(jiān)理費(建安0.8%）31615.6萬元0.008253建筑安裝費的0.8%7樁基檢測10估算費用8門窗檢測5估算費用9避雷審查173420㎡2元/㎡3510圖紙審查173420㎡2.2元/㎡3811土壤氡檢測5估算費用12室內(nèi)空氣質(zhì)量檢測20估算費用13三通一平及臨時設(shè)施費400三各項報批報建費用477小計=數(shù)量×單價1用地規(guī)劃配套費43355㎡30元/㎡1302施工許可證及開工報告173420㎡20元/㎡347四建筑安裝成本31616數(shù)量×單價1高層建安工程費173420㎡1800元/㎡312162樁基工程400估算費用五小區(qū)配套費用8401綠化（含設(shè)計）、路燈、大門裝飾等150估算費用2上水設(shè)備及管網(wǎng)100估算費用3下水及管網(wǎng)100估算費用4強電及管線200估算費用5智能化監(jiān)控系統(tǒng)、弱電及管線100估算費用6小區(qū)消防設(shè)備及管線60估算費用7小區(qū)道路設(shè)施（含雨水管網(wǎng)）50估算費用8幼兒園80估算費用六管理費用8萬元/月24月192七營銷費用88452萬元0.0353096銷售銷售收入的3.5%八開發(fā)直接成本一~七53275九不可預(yù)見費八×2.5%53274.89萬元0.0251332十實際開發(fā)成本八+九54607十一銷售收入884521高層銷售收入147420㎡6000元/㎡88452十二銷售稅費（按銷售收入計算）88452萬元0.18845.2銷售總收入×稅率十三利潤（十三－十一－十四）26332萬元1凈利潤率48%根據(jù)以上經(jīng)濟測算，如果前期規(guī)劃和土地成本等共計1.6億計算，項目凈利潤回報率達到48%，總體回報水平遠遠高于行業(yè)20-30%的平均開發(fā)水平，項目開發(fā)具有可行性，而且在價格預(yù)測上也持保守態(tài)度，按照1.6億的土地及前期規(guī)劃的成本預(yù)算，項目開發(fā)可行。營銷推廣節(jié)奏鄭州樓盤銷售一覽表2009年鄭州樓盤銷售排行top20排名樓盤套數(shù)/套排名樓盤面積/萬㎡排名樓盤金額/億元1中原新城39501中原新城35.31中原新城16.732升龍國際中心25242升龍國際中心20.982升龍國際中心10.473新里·盧浮公館18943新里·盧浮公館17.813新里·盧浮公館8.264錦藝國際華都17854錦藝國際華都16.354綠城·百合公寓8.235橄欖城16455橄欖城14.085錦藝國際華都8.16漢飛金沙國際15786漢飛金沙國際13.666普羅旺世7.57幸福港灣15027普羅旺世13.567漢飛金沙國際7.388名門國際14438幸福港灣13.528東方港灣7.219東方港灣14299東方港灣13.319橄欖城6.4210橡樹玫瑰城136110世紀(jì)港灣12.9610曼哈頓廣場6.311亞星城市山水134911綠洲云頂11.9111世紀(jì)港灣6.1412世紀(jì)港灣132212亞星城市山水11.8612鑫苑·景園6.0313裕鴻國際129513未來城11.7313幸福港灣5.8914未來城120914橡樹玫瑰城11.614未來城5.8215花半里120415綠城·百合公寓11.1815橡樹玫瑰城5.7716綠都城117016綠都城10.9516亞星城市山水5.6217怡豐新都匯117017曼哈頓廣場10.7417綠洲云頂5.4418鑫苑·景園116718鑫苑·景園10.0118銀基王朝5.4319家·天下116119金色港灣9.9919藍堡灣5.420綠城·百合公寓115920天倫水晶城9.7920隆福國際4.99從上表可以看出，鄭州樓盤的銷售速度：百萬平米大盤通常一年銷售量約20——30萬平米或者更高，如中原新城、升龍國際中心等，而幾十萬平米的中型樓盤，在產(chǎn)品、推廣、價格、形象等均好的情況下，年銷量基本在10——20萬平方，如與本案產(chǎn)品接近的錦藝國際華都、漢飛金沙國際、幸福港灣等項目，通過緊湊戶型及較高產(chǎn)品附加值，強力的推廣及極具吸引力的價格同樣實現(xiàn)了理想銷售面積，從上表可以看出：如果在客戶群充足情況下，鄭州具備年銷15——20萬平方的基礎(chǔ)。產(chǎn)品推售時間根據(jù)我們對鄭州市場的把握，鄭州具備年銷售15——20萬平方的市場基礎(chǔ)，加之本區(qū)域內(nèi)市場投放量不大，剛性需求極為旺盛，因此我們有信心用10——12月的時間銷售80%以上的產(chǎn)品甚至實現(xiàn)清盤，但這需要我們在產(chǎn)品、價格、形象、推廣、工程進度等方面給予足夠的支持，以保證一年內(nèi)清盤目標(biāo)的實現(xiàn)。入市節(jié)奏及產(chǎn)品類型的選擇我司建議本項目分為兩個階段推出：第一階段：2010年10月—2011年5月入市產(chǎn)品建議以地塊南部建筑產(chǎn)品開始啟動市場，第一階段推出產(chǎn)品占總體量的60%，先推市場高接收度的中端產(chǎn)品，戶型面積約為50～110㎡，作為樣板段部分，容易讓市場客戶接受，快速爭取市場客戶，制造開盤即售罄的市場效應(yīng)，快速樹立形象，塑造本項目宜居社區(qū)概念，搶占定位制高點，打響品牌。第二階段：2011年5月—2011年8月在第一階段品牌基本樹立、去化達80%情況下，加推剩余40%的房源；戶型面積約為70～130㎡在本階段，力求實現(xiàn)資金的迅速回籠，同時實現(xiàn)全盤80%以上的銷售率；項目綜合評價從目前的市場情況來看，本次可行性研究主要是以市場、發(fā)展、營銷為重點，結(jié)合項目的開發(fā)、經(jīng)營等方面較系統(tǒng)的分析項目發(fā)展的市場、營銷條件，尋求最佳的開發(fā)、經(jīng)營模式。綜合評價如下：從目前鄭州市場銷售量可以看出，樓市新政雖然對全國大部分城市產(chǎn)生較大影響，但就剛性需求旺盛的鄭州市場來看，銷售情況尚屬正常，而且仍具上升空間。項目所在板塊未來住宅供應(yīng)量不大，以中端產(chǎn)品為主，市場競爭激烈，銷售價格壓力較大。建議產(chǎn)品規(guī)劃定位上要充分考慮市場接受度。項目所在區(qū)域一直不是購房的熱點，大部分樓盤都已接近尾盤，這就為本案入市提供的市場契機。本項目初步定位為純高層住宅區(qū)，對人群和產(chǎn)品都有了初步定位。但仍要對產(chǎn)品、戶型、價格深入考察力求貼近市場。如根據(jù)以上所提出的銷售預(yù)判價格執(zhí)行，此銷售價格在區(qū)域市場基本符合市場的價格預(yù)期，在保證一定利潤率的前提下，低價入市，搶占該區(qū)域市場，實現(xiàn)資金快速回籠，以保證開發(fā)資金的安全。結(jié)論通過我司對宏觀市場、區(qū)域研究、地塊分析，以及項目開發(fā)經(jīng)營所要考慮到的投資費用估算，我們得出以下結(jié)論：根據(jù)目前市場環(huán)境以及結(jié)合項目所在區(qū)域未來1-2年市場預(yù)判，我們認為十二里屯地塊1.6億的價格具有較大盈利空間，建議購買。目錄一、總論 3（一）項目單位情況 3（二）項目概況 6（三）項目可行性研究報告編制依據(jù) 7二、項目建設(shè)的背景及必要性 10（一）項目建設(shè)的背景 10（二）項目建設(shè)的必要性 14三、項目選址及建設(shè)條件 16（一）項目選址 16（二）建設(shè)條件 16四、項目規(guī)劃方案和建設(shè)內(nèi)容 24（一）項目規(guī)劃 24（二）主要建設(shè)內(nèi)容 25五、工程技術(shù)方案 26（一）設(shè)計原則及依據(jù) 26（二）工程技術(shù)方案 28六、項目管理 46七、環(huán)境保護、安全消防與節(jié)能 47（一）環(huán)境保護 47（二）安全衛(wèi)生 49（三）節(jié)能 50八、項目實施進度和方案 52（一）項目實施進度 52（二）實施方案 52九、投資估算和資金籌措 PAGER