物業(yè)承接查驗操作手冊接管驗收標(biāo)準(zhǔn)

物業(yè)承接查驗操作手冊第一部分：物業(yè)承接查驗第1章：承接查驗概述1.1物業(yè)承接查驗物業(yè)承接查驗活動是履行前期物業(yè)服務(wù)合同的一個主要內(nèi)容和關(guān)鍵環(huán)節(jié)，是物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作，直接關(guān)系到物業(yè)管理工作今后能否正常進(jìn)行，以及使用和管理過程中出現(xiàn)質(zhì)量問題是責(zé)任的確定。為進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)承接查驗的行為，加強(qiáng)前期物業(yè)管理活動的指導(dǎo)和監(jiān)督，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部于2010年10月印發(fā)了《物業(yè)承接查驗辦法》（建房【2010】165號），將《物業(yè)管理條例》的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行細(xì)化、補(bǔ)充和完善，增強(qiáng)了物業(yè)承接查驗制度的可操作性，明確了建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主在物業(yè)承接查驗活動中權(quán)利義務(wù)。根據(jù)《辦法》第二條的規(guī)定，物業(yè)承接查驗是指承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位按照國家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，共同對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和驗收的活動。同時，按照《辦法》第四十五條的規(guī)定，前期物業(yè)合同終止，業(yè)主委員與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接查驗活動，可以參照辦法執(zhí)行。1.2物業(yè)承接查驗的意義現(xiàn)階段，我國實行物業(yè)承接查驗制度具體有以下幾個方面的現(xiàn)實意義：物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)項目時對公用部位、公用設(shè)施設(shè)備以及檔案資料認(rèn)真清點驗收，各方共同確認(rèn)交接內(nèi)容和交接結(jié)果，有利于明確各方的責(zé)、權(quán)、利。對維護(hù)建設(shè)單位、業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正當(dāng)權(quán)益，避免矛盾糾紛，都具有重要的保障作用。實行物業(yè)承接查驗制度，可以督促建設(shè)單位根據(jù)規(guī)劃設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)和售房約定，重視和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的建設(shè)，對提高建設(shè)質(zhì)量，保障業(yè)主財產(chǎn)權(quán)益有重要意義。實行物業(yè)承接查驗制度，可以彌補(bǔ)前期物業(yè)管理期間業(yè)主大會的弊端，加強(qiáng)物業(yè)建設(shè)與物業(yè)管理的銜接，保障開展物業(yè)管理的必備條件。而在新老物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接時進(jìn)行承接查驗，有利于界定物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的管理責(zé)任。1.3物業(yè)承接查驗與工程竣工驗收的區(qū)別物業(yè)承接查驗是物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)時，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置標(biāo)準(zhǔn)、外觀質(zhì)量和使用功能的再驗收。而竣工驗收指建設(shè)工程項目竣工后，開發(fā)建設(shè)單位會同設(shè)計、施工、設(shè)備供應(yīng)單位及工程質(zhì)量監(jiān)督部門，對該項目是否符合規(guī)劃設(shè)計要求以及建筑施工和設(shè)備安裝質(zhì)量進(jìn)行全面檢驗，取得竣工合格資料、數(shù)據(jù)和憑證。具體而言，物業(yè)承接查驗與竣工驗收有以下三個不同：目的不同。工程竣工驗收的目的是確認(rèn)物業(yè)項目工程質(zhì)量是否合格，能否交付使用，取得進(jìn)入物業(yè)產(chǎn)品市場的資格。物業(yè)承接查驗?zāi)康闹饕谟诜智甯鞣截?zé)任，維護(hù)各方利益，減少矛盾和糾紛，有利于業(yè)主使用和物業(yè)管理順利進(jìn)行。參與主體不同。工程竣工驗收時物業(yè)建設(shè)單位將建設(shè)的物業(yè)項目工程交由政府主管部門或行業(yè)管理單位進(jìn)行質(zhì)量驗收。物業(yè)承接查驗時前期物業(yè)服務(wù)合同雙方當(dāng)事人在業(yè)主參與并接受行業(yè)主管部門監(jiān)督下進(jìn)行的。對象不同。物業(yè)承接查驗是對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的接管查驗。工程竣工驗收是對項目是否符合規(guī)劃設(shè)計要求以及建筑施工和設(shè)備安裝質(zhì)量進(jìn)行全面檢驗。1.4物業(yè)承接查驗的依據(jù)和原則1.4.1物業(yè)承接查驗的依據(jù)分為法律依據(jù)和合同依據(jù)，其中物業(yè)承接查驗的法律依據(jù)主要是《物權(quán)法》、《合同法》和《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)。承接查驗的內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)主要依據(jù)《辦法》，以及各省、自治區(qū)、直轄市人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門依據(jù)制定的細(xì)節(jié)。物業(yè)承接查驗的合同依據(jù)，根據(jù)物業(yè)的不同情況有所區(qū)別，主要原則是不應(yīng)超出物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定的范圍和內(nèi)容。對新建物業(yè)的承接查驗，其交接雙方是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開放商，承接查驗以前期物業(yè)服務(wù)合同為依據(jù)；前期物業(yè)服務(wù)合同終止后，業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接查驗活動，以物業(yè)服務(wù)合同為依據(jù)。1.4.2物業(yè)承接查驗應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用、客觀公正、權(quán)責(zé)分明以及保護(hù)業(yè)主共有財產(chǎn)的原則。1.5物業(yè)承接查驗的主體物業(yè)承接查驗涉及的法律主體主要包括建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主大會和業(yè)主委員會。新建物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承接查驗的主體。交驗方：物業(yè)建設(shè)單位接管方：物業(yè)服務(wù)企業(yè)新建物業(yè)購買人的專有部分物業(yè)承接查驗的主體。交驗方：物業(yè)建設(shè)單位接管方：物業(yè)專有部分的買受人（3）物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更換時物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承接查驗的主體。交驗方：業(yè)主或業(yè)主委員會接管方：新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)1.6物業(yè)承接查驗的范圍物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對下列物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行現(xiàn)場檢查和驗收：共用部位：一般包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護(hù)欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等；共用設(shè)備、一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)施、樓道燈、電視天線、發(fā)電機(jī)、變配電設(shè)備、給排水管線、電線、供暖季空調(diào)設(shè)備等；共用設(shè)施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、機(jī)動車(非機(jī)動車)停車設(shè)施、休閑娛樂設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運設(shè)施及物業(yè)服務(wù)用房等。1.7物業(yè)承接查驗的條件實施承接查驗的物業(yè)，應(yīng)具備以下條件：建設(shè)工程竣工驗收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件，并建設(shè)行政主管部門備案；供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立計量表具；教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已按規(guī)劃設(shè)計要求建成；道理、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計要求建成，并滿足使用功能要求；電梯、二次供水高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等公用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證；物業(yè)使用、維護(hù)和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全；法律法規(guī)規(guī)定的其他條件。1.8物業(yè)承接查驗的程序物業(yè)承接查驗照下列程序進(jìn)行：確定物業(yè)承接方案。移交有關(guān)圖紙資料。查驗共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。現(xiàn)場查驗應(yīng)當(dāng)綜合運用核對、觀察、使用、檢測和試驗等方法，重點查驗物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置標(biāo)準(zhǔn)、外觀質(zhì)量和使用功能?，F(xiàn)場查驗應(yīng)當(dāng)形成書面記錄。查驗記錄應(yīng)當(dāng)包括查驗時間、項目名稱、查驗范圍、查驗方法、存在問題、修復(fù)情況及查驗結(jié)論等內(nèi)容，查驗記錄應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加的人員簽字確認(rèn)。解決查驗發(fā)現(xiàn)的問題?，F(xiàn)場查驗中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的數(shù)量和質(zhì)量不符合約定或者規(guī)定情形，書面通知建設(shè)單位，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時解決并組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)復(fù)驗。確認(rèn)現(xiàn)場查驗結(jié)果，簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)委派專業(yè)人員參與現(xiàn)場查驗，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同確認(rèn)現(xiàn)場查驗結(jié)果，簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議。物業(yè)承接查驗協(xié)議應(yīng)當(dāng)對物業(yè)承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項作出明確約定。辦理物業(yè)交接手續(xù)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)承接查驗協(xié)議簽訂后10日內(nèi)辦理物業(yè)交接手續(xù)，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房以及其他物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。交接工作應(yīng)當(dāng)形成書面記錄。交接記錄應(yīng)當(dāng)包括移交資料明細(xì)、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備明細(xì)、交接時間、交接方式等內(nèi)容。交接記錄應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同簽章確認(rèn)。分期開發(fā)建設(shè)的物業(yè)項目，可以根據(jù)開發(fā)進(jìn)度，對符合交付使用條件的物業(yè)分期承接查驗。建設(shè)黨委與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在承接最后一期物業(yè)時，辦理物業(yè)項目整體交接手續(xù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接30日內(nèi)，持下列文件向所在地區(qū)、縣（市）房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案手續(xù)：前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時管理規(guī)約、物業(yè)承接協(xié)議、建設(shè)單位移交資料清單、查驗記錄、交接記錄、其他查驗有關(guān)的文件。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將承接查驗有關(guān)的文件、資料和記錄建立檔案并妥善保管。物業(yè)承接查驗檔案屬于全體業(yè)主所有。前期物業(yè)服務(wù)合同終止，業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日起10日內(nèi)，向業(yè)主委員會移交物業(yè)承接查驗檔案。1.9物業(yè)承接查驗的責(zé)任自物業(yè)交接之日起，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)全面履行前期物業(yè)服務(wù)合同約定的、法律法規(guī)規(guī)定的以及行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)和管理義務(wù)，承擔(dān)因管理服務(wù)不當(dāng)導(dǎo)致使物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備毀損或者滅失的責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以接受建設(shè)單位委托，提供物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的保修服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容和費用由雙方約定。物業(yè)交接后，隱蔽工程質(zhì)量問題影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的，應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)修復(fù)；給業(yè)主造成經(jīng)濟(jì)損失的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，由建設(shè)單位承擔(dān)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在的問題，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。1．10物業(yè)承接查驗爭議的解決物業(yè)承接查驗中發(fā)生的爭議，可以申請物業(yè)所在地房地產(chǎn)主管部門調(diào)解，也可以委托有關(guān)行業(yè)協(xié)會調(diào)解。物業(yè)承接查驗相關(guān)法律主體在承接查驗中發(fā)生的爭議也可以通過仲裁或者訴訟等其他方式解決。第2章：物業(yè)承接查驗與移交2.1物業(yè)承接查驗應(yīng)具備的條件實行承接查驗的新建物業(yè)，應(yīng)具備以下條件：（1）建設(shè)工程竣工驗收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)建設(shè)行政主管部門備案；（2）供水、排水、供電、供氣、電信、有線電視、公共照明等市政公用設(shè)施設(shè)備按規(guī)劃設(shè)計要求建成，供水、供電、供氣已安裝獨立計量表；（3）教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)按規(guī)劃設(shè)計要求建成；（4）道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計建成，并滿足使用功能要求；（5）電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等公用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書；（6）物業(yè)使用、維護(hù)和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全；（7）法律、法規(guī)規(guī)定和合同約定的其他條件。2.2物業(yè)承接查驗的依據(jù)實施物業(yè)承接查驗，主要依據(jù)下列文件：（1）《物業(yè)管理條例》（2）《物業(yè)承接查驗辦法》（3）物業(yè)買賣合同（5）前期物業(yè)服務(wù)合同（6）物業(yè)規(guī)劃設(shè)計方案（7）建設(shè)單位移交的圖紙資料（8）建設(shè)工程質(zhì)量法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范2.3物業(yè)承接查驗程序物業(yè)承接查驗應(yīng)按照下列程序進(jìn)行（1）確定物業(yè)承接查驗方案；（2）移交有關(guān)圖紙資料；（3）查驗物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；（4）解決查驗發(fā)現(xiàn)的問題；（5）確認(rèn)現(xiàn)場查驗結(jié)果；（6）簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議；（7）辦理物業(yè)交接手續(xù)；（8）當(dāng)?shù)匦姓鞴懿块T備案。2.4確定物業(yè)承接查驗方案2.4.1確定物業(yè)承接查驗方案的程序《物業(yè)承接查驗辦法》建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用15日前，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗工作。而在現(xiàn)場查驗20日前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交規(guī)定資料。因此，建議建設(shè)單位在物業(yè)交付使用前至少50日根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定完成物業(yè)的竣工驗收，取得質(zhì)量合格證書，并完成備案，完全達(dá)到物業(yè)交付使用的條件后，書面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行承接查驗，并約定時間召開物業(yè)承接查驗協(xié)調(diào)會議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接到建設(shè)單位的書面通知后，應(yīng)主動與建設(shè)單位聯(lián)系，并查看承接查驗的條件的相關(guān)文件，即：關(guān)于工程質(zhì)量合格證和規(guī)劃、消防、環(huán)保認(rèn)可及準(zhǔn)許使用文件的備案文件；供水、供電、供氣等專業(yè)公司的供用合同與計量表具的相關(guān)文件準(zhǔn)；教育、衛(wèi)生等公共配套設(shè)施的竣工驗收文件；電梯、二次供水、高壓供水、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書；物業(yè)使用、維護(hù)和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全；物業(yè)買賣合同、臨時管理規(guī)約等法規(guī)規(guī)定的物業(yè)管理必須的文件；物業(yè)竣工圖紙及竣工資料。雙方根據(jù)以上條件，約定物業(yè)承接查驗時間，共同制定物業(yè)承接方案。2.4.2物業(yè)承接查驗方案內(nèi)容（詳見物業(yè)承接查驗方案）2.5物業(yè)資料的查驗與移交物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備現(xiàn)場查驗20日前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；共用設(shè)施設(shè)備清單及安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；供水、供電、供氣、電梯、消防、環(huán)保、防雷、通信、有線電視等準(zhǔn)許使用文件；物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明書；房屋、共用設(shè)施設(shè)備清單；承接查驗所必須的其他資料（如：物業(yè)產(chǎn)權(quán)、客戶資料、保修資料等）。未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單并書面承諾補(bǔ)交的具體時限。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對建設(shè)單位移交的資料進(jìn)行清點和核查，重點檢查共用設(shè)施設(shè)備出廠、安裝、試驗和運行的合格證明文件。雙方應(yīng)按照規(guī)定進(jìn)行物業(yè)資料查驗，查驗結(jié)果填入《物業(yè)資料查驗移交表》，完成物業(yè)資料的查驗移交工作。物業(yè)資料移交后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加物業(yè)承接查驗的工程技術(shù)人員應(yīng)全面閱讀物業(yè)清單，物業(yè)竣工圖紙與資料的設(shè)備使用說明書，全面了解物業(yè)工程內(nèi)容和引用的標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范，并根據(jù)物業(yè)資料將物業(yè)設(shè)施設(shè)備的配置和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)填入各專業(yè)《系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備現(xiàn)場查驗記錄表》和《物業(yè)設(shè)施設(shè)備現(xiàn)場查驗匯總表》的配置標(biāo)準(zhǔn)一欄中，為現(xiàn)場查驗做充分準(zhǔn)備。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對接收到物業(yè)資料應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行分類建檔，永久保存，認(rèn)真管理。2.6物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的現(xiàn)場查驗2.6.1現(xiàn)場查驗的方法物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場查驗時應(yīng)當(dāng)綜合應(yīng)用核對、觀察、使用、檢測和試驗等方法，重點查驗物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置標(biāo)準(zhǔn)、外觀質(zhì)量、使用功能和檢測、試驗數(shù)據(jù)。具體做法是：核對。應(yīng)根據(jù)合同約定和規(guī)劃設(shè)計批準(zhǔn)文件及應(yīng)用的法規(guī)、規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，以及物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備清單對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行現(xiàn)場核對，確保設(shè)施設(shè)備的名稱、型號、數(shù)量和安裝位置符合規(guī)劃設(shè)計批準(zhǔn)與物業(yè)買賣合同約定的配置要求。觀察。主要是雙方人員，特別是物業(yè)服務(wù)人員依據(jù)自身的專業(yè)技術(shù)能力和經(jīng)驗以及觀察力，在對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行現(xiàn)場核對時詳細(xì)觀察其是否符合配置標(biāo)準(zhǔn)，外觀質(zhì)量是否存在缺陷，發(fā)現(xiàn)問題，詳細(xì)記錄。使用。物業(yè)服務(wù)人員在對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗時，要根據(jù)設(shè)施設(shè)備出廠的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)說明文件的要求和有關(guān)設(shè)備的安全操作規(guī)程，由建設(shè)單位或供貨廠商的專業(yè)人員開啟共用設(shè)施設(shè)備，并使達(dá)到滿負(fù)荷運行，激勵設(shè)備運行的主要參數(shù)，在現(xiàn)場雙方進(jìn)行交流溝通和有效培訓(xùn)，保證物業(yè)服務(wù)企業(yè)的值班維修人員全面正確的使用管理設(shè)備，并從中發(fā)現(xiàn)問題，以便由建設(shè)單位責(zé)成責(zé)任單位負(fù)責(zé)解決，以保證查驗的正常進(jìn)行。檢測。在物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備現(xiàn)場查驗中，檢查人員要利用工具和檢測儀器、儀表，對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運行使用狀態(tài)檢測，觀察、記錄各種數(shù)據(jù)，看其是否達(dá)到設(shè)計文件規(guī)定的要求，是否能滿足使用需求。對存在的問題做好記錄。試驗。物業(yè)服務(wù)人員要在建設(shè)單位專業(yè)人員指導(dǎo)和配合下對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的有關(guān)部位進(jìn)行有效試驗（如：消防系統(tǒng)的分系統(tǒng)試驗和綜合聯(lián)動試驗；排水系統(tǒng)的灌水、通水、通球試驗；由防水要求部位的閉水試驗等）。注意：試驗前要做好方案，試驗中注意安全，并做好記錄。2.6.2查驗記錄現(xiàn)場查驗應(yīng)當(dāng)形成書面記錄。雙方在物業(yè)設(shè)施設(shè)備的現(xiàn)場查驗中，應(yīng)當(dāng)查驗記錄人將查驗情況認(rèn)真填入各專業(yè)現(xiàn)場查驗記錄表，然后匯總，即各專業(yè)《系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備現(xiàn)場查驗匯總表》；查驗記錄應(yīng)當(dāng)包括查驗時間、項目名稱、查驗范圍、查驗方法、存在問題、修復(fù)情況以及查驗結(jié)論等內(nèi)容，查驗記錄應(yīng)當(dāng)由建設(shè)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其他參加查驗的人員在現(xiàn)場簽字確認(rèn)，統(tǒng)一歸檔保存。2.7物業(yè)現(xiàn)場查驗發(fā)現(xiàn)問題的解決（1）書面通知建設(shè)單位及時解決，并進(jìn)行復(fù)驗。現(xiàn)場查驗中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的數(shù)量和質(zhì)量不符合合同約定和有關(guān)文件規(guī)定的情形，由物業(yè)現(xiàn)場查驗小組將查驗中發(fā)現(xiàn)的問題分類填入《物業(yè)設(shè)施設(shè)備現(xiàn)場查驗問題跟蹤表》，書面通知建設(shè)單位，建設(shè)單位簽收后應(yīng)當(dāng)及時責(zé)成責(zé)任人解決，完成后，組織查驗的雙方人員進(jìn)行復(fù)驗，直至合格。對于不能及時解決的遺留問題，應(yīng)記錄《物業(yè)承接查驗最終遺留問題匯總表》，雙方協(xié)商解決方案，并在簽訂《物業(yè)承接查驗協(xié)議》時明確約定。（2）建設(shè)單位必須派人參加物業(yè)現(xiàn)場查驗，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同確認(rèn)現(xiàn)場查驗的結(jié)果，簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議。物業(yè)承接查驗協(xié)議應(yīng)當(dāng)對物業(yè)承接查驗的基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項作出明確約定。物業(yè)承接查驗協(xié)議作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補(bǔ)充協(xié)議，與前期物業(yè)服務(wù)合同具有同等法律效力。2.8物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的交接建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)承接查驗協(xié)議簽訂后10內(nèi)辦理物業(yè)交接手續(xù)，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房及其他物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。交接工作應(yīng)當(dāng)形成書面記錄，交接記錄應(yīng)當(dāng)包括移交資料明細(xì)，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備明細(xì)，交接時間、交接方式等內(nèi)容，雙方簽署《物業(yè)項目移交表》，交接記錄應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同簽字、蓋章確認(rèn)。物業(yè)共用部位、共有設(shè)施設(shè)備辦理正式移交前，應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)管理；移交后則由物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行使用和管理。2.9其他有關(guān)規(guī)定（1）分期開發(fā)的物業(yè)項目的承接查驗分期開發(fā)的物業(yè)項目，可以根據(jù)開發(fā)進(jìn)度，對符合交付使用條件的物業(yè)分期承接查驗與交接。建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在承接最后一期物業(yè)時，辦理物業(yè)項目整體交接手續(xù)。（2）物業(yè)承接查驗的費用由建設(shè)單位承擔(dān)。物業(yè)承接查驗費用的承擔(dān)，由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。沒有約定或者約定不明確的，由建設(shè)單位承擔(dān)。（3）辦理物業(yè)承接查驗備案物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案手續(xù)：前期物業(yè)服務(wù)合同；臨時管理規(guī)約；物業(yè)承接查驗協(xié)議；建設(shè)單位移交清單；查驗記錄；交接記錄；其他承接查驗有關(guān)文件。建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)承接查驗備案情況書面告知業(yè)主，告知方位應(yīng)在《前期物業(yè)服務(wù)合同》中約定。（4）物業(yè)承接查驗可以邀請業(yè)主代表以及物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門參加，可以聘請相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助進(jìn)行，物業(yè)承接查驗的過程和結(jié)果可以公正。2.10物業(yè)承接查驗遺留問題的解決與物業(yè)報修責(zé)任（1）物業(yè)承接查驗存在的問題有建設(shè)單位解決，否則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。物業(yè)交接后，建設(shè)單位未能按照物業(yè)承接查驗協(xié)議的約定，及時解決物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在的問題，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)法律責(zé)任。物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)隱蔽工程質(zhì)量問題，影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)；給業(yè)主造成經(jīng)濟(jì)損失的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。（2）物業(yè)交付物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按前期物業(yè)服務(wù)合同的約定和有關(guān)法規(guī)的規(guī)定履行維修、養(yǎng)護(hù)和管理的義務(wù)，否則亦要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。自物業(yè)完成交接之日起，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)全面履行前期物業(yè)服務(wù)合同約定的、法律法規(guī)規(guī)定的及行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)和管理義務(wù)，承擔(dān)因管理服務(wù)不當(dāng)致使物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞或滅失的責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承接查驗的文件、資料和記錄建立檔案并妥善保管。物業(yè)承接查驗檔案資料屬于全體業(yè)主所有。前期物業(yè)服務(wù)合同終止時，業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日起10日內(nèi)，向業(yè)主、業(yè)主委員會移交物業(yè)承接查驗檔案。（3）建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，認(rèn)真履行物業(yè)的保修，否則承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定，承擔(dān)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的保修責(zé)任。建設(shè)單位可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的保修服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容和費用由雙方約定。2.11物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時的物業(yè)承接查驗物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時的物業(yè)承接查驗和移交是在前期物業(yè)服務(wù)合同終止或物業(yè)合同期滿時，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時發(fā)生的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗及移交活動。《物業(yè)管理條例》第三十九條規(guī)定，“物業(yè)服務(wù)企業(yè)合同終止時，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作”。2.11承接查驗的法律主體（1）原有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主或業(yè)主委員會移交時的雙方法律主體是：交方：原有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)接方：物業(yè)的業(yè)主或業(yè)主委員會（2）業(yè)主或業(yè)主委員向新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交的雙方法律主體是：交方：業(yè)主或業(yè)主委員會接方：新聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)2.11.2承接查驗的條件在物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時，新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須在下列條件均滿足的情況下才能實施承接查驗。物業(yè)的業(yè)主或業(yè)主委員與原有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)解除了前期物業(yè)服務(wù)合同；物業(yè)的業(yè)主或業(yè)主委員會同新聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效。2.11.3物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承接查驗所依據(jù)的文件（1）物業(yè)服務(wù)合同（2）《物業(yè)管理條例》（3）《物業(yè)承接查驗辦法》（4）《管理規(guī)約》（5）移交的物業(yè)圖紙資料、清單（6）物業(yè)管理的相關(guān)法律、法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范；（7）物業(yè)管理相關(guān)的合同、協(xié)議等。2.11.4承接查驗及移交的程序和內(nèi)容（1）成立承接查驗組織，確定查驗的移交方案。為保證物業(yè)查驗和移交的順利進(jìn)行，使物業(yè)管理實現(xiàn)無縫銜接，一般情況下，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)的業(yè)主、業(yè)主委員會或產(chǎn)權(quán)單位主管部門的主持下，由原有的新聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)人員參加，共用組成查驗和交接小組，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和物業(yè)檔案資料進(jìn)行全面的查驗和移交。（2）查驗和移交的物業(yè)管理資料，主要包括：1）物業(yè)原始資料，主要是物業(yè)交付使用初期物業(yè)服務(wù)企業(yè)從物業(yè)建設(shè)單位承接來的物業(yè)原始資料。包括：物業(yè)竣工圖紙、竣工驗收、設(shè)備的使用、維護(hù)技術(shù)資料，物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料，物業(yè)清單等。2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)和管理以及打中修、更新改造及專業(yè)檢測報告、完好率評定報告等。3）業(yè)主資料。包括：業(yè)主身份、產(chǎn)權(quán)證明，物業(yè)查驗、問題解決記錄，物業(yè)使用、裝修、維護(hù)資料，有關(guān)服務(wù)、投訴、回訪記錄和糾紛的處理報告等。4）財務(wù)管理資料。包括：屬全體業(yè)主所有的物業(yè)管理固定資產(chǎn)清單、收支賬目、債權(quán)債務(wù)移交清單，水電等抄表記錄及費用代收代繳明細(xì)表，物業(yè)服務(wù)率收繳明細(xì)、維修金使用審批資料和記錄，其他需移交的各類證、表格、清單等，業(yè)主各類押金、停車費、欠收款項等。5）合同協(xié)議書。包括：對內(nèi)、外簽訂的合同、協(xié)議原件。6）人事檔案資料。指雙方同意移交留用的在職人員的人事檔案、培訓(xùn)、考試記錄。7）其他需要移交的資料。資料移交應(yīng)按資料分類列出目錄，根據(jù)目錄名稱、數(shù)量逐一清點是否符合完好，移交后三方當(dāng)事人在目錄清單上簽名蓋章。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的現(xiàn)場查驗與移交。物業(yè)建筑結(jié)構(gòu)及裝飾裝修的查驗和移交主要是共用部位的現(xiàn)場查驗，評價使用功能及安全性和完好程度，關(guān)注是否存在危險隱患，以便分清責(zé)任，由責(zé)任人負(fù)責(zé)和處理。物業(yè)共用設(shè)備的查驗和移交。主要包括：供電、供水、排水、消防、電梯、空調(diào)、安防、車場等設(shè)備的數(shù)量、完好程度，使用功能、共同確定其存在的問題，從而界清責(zé)任，協(xié)調(diào)處理和解決。物業(yè)共用配套設(shè)施的查驗和移交。主要包括環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施（垃圾桶、箱、車等）、綠化設(shè)施、照明設(shè)施、安防及消防設(shè)施(如：值班室、崗?fù)?、監(jiān)控設(shè)施、報警設(shè)施、車輛道閘、消防配件等)、文化娛樂設(shè)施（會所、游泳池、各類球場、健身器材等）、各種標(biāo)識等。物業(yè)管理用房。包括：辦公用房、活動室、員工宿舍、食堂、倉庫、操作間等。室外道路、場地、綠地、雨水井等排水設(shè)施。產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主所有的設(shè)備、工具、材料等。主要包括辦公設(shè)備、交通工具、通訊器材、維修設(shè)備工具，安防、保潔、綠化設(shè)備、工器具，物業(yè)管理軟件、財務(wù)軟件等。物業(yè)查驗與移交資料共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及財產(chǎn)現(xiàn)場查驗要做好記錄，查驗各方就存在的問題根據(jù)合同約定和有關(guān)規(guī)定的解決達(dá)成承接查驗協(xié)議，即可辦理移交手續(xù)，交由新進(jìn)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施管理。在辦理移交手續(xù)時應(yīng)注意以下幾點：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用現(xiàn)狀做出評價，真實客觀的反映房屋、設(shè)施設(shè)備的完好損程度；各類管理資產(chǎn)和各項費用應(yīng)辦理移交，對未結(jié)清的費用（如業(yè)主拖欠的物業(yè)費及對應(yīng)支付的費用等）應(yīng)明確收取、支付方式；確認(rèn)原有物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出或留下人員名單；提出遺留問題的處理方案；一定要簽訂物業(yè)承接協(xié)議。2.11.5注意事項（1）明確交接主體和次序。此類物業(yè)的管理移交是原有物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)管理工作移交給物業(yè)的業(yè)主、業(yè)主委員會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位之后，再由業(yè)主、業(yè)主委員會或產(chǎn)權(quán)單位將物業(yè)工作移交給新聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，而不是原有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)管理工作直接移交給新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。雖然在具體移交中可合并進(jìn)行，但要分清移交的主體和責(zé)任。（2）各項資產(chǎn)和費用移交，共用配套設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的接管、承接時的物業(yè)管理運作銜接是物業(yè)工作移交的重點和難點，承接單位應(yīng)盡量分析全面、考慮周全，以利于交接和日后管理工作的開展。（3）如承接的物業(yè)項目部分還在保質(zhì)期內(nèi)，承接單位應(yīng)與建設(shè)單位、移交單位共同簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議，明確具體的保修項目、負(fù)責(zé)保修的單位及聯(lián)系方式、保修方面的遺留問題的處理情況，并在必要時提供原施工或采購合同中關(guān)于保修的相關(guān)條款文本。（4）在物業(yè)管理移交工作中，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在的問題不易全部發(fā)現(xiàn)，難免存在遺漏，因此在簽訂移交協(xié)議或辦理相關(guān)手續(xù)時應(yīng)注意做出相關(guān)安排，便于在后續(xù)工作中能妥善解決發(fā)現(xiàn)的問題。第二部分：房屋建筑共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及場地的現(xiàn)場查驗的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)第3章：強(qiáng)電系統(tǒng)的現(xiàn)場查驗內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)3.1強(qiáng)電系統(tǒng)現(xiàn)場查驗的依據(jù)（1）《建筑電氣工程質(zhì)量驗收規(guī)范》（GB50303-2002）（2）《電力電容低壓功率因素補(bǔ)償裝置》（GB/T22582-2008）（3）《電氣裝置安裝工程旋轉(zhuǎn)電機(jī)施工及驗收規(guī)范》（GB50170-2006）（4）《建筑電氣照明裝置施工與驗收規(guī)范》（GB50617-2010）（5）建筑電氣工程竣工圖紙和文字資料（6）弱電系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施清單及安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)技術(shù)資料（7）地方供電部門的檢測報告和預(yù)防性試驗報告、驗收報告（8）項目的物業(yè)承接方案（9）承接查驗所必須的其他資料3.2強(qiáng)電系統(tǒng)3.2.1強(qiáng)電系統(tǒng)分項查驗表序號子分部分項查驗范圍及內(nèi)容3.3.1圖紙資料及備件圖紙資料、備品備件、專用工具、防護(hù)用品3.3.2設(shè)備機(jī)房變配電房、發(fā)電機(jī)房、強(qiáng)電豎井3.3.3（1）高低壓配電高壓開關(guān)柜外觀結(jié)構(gòu)、基本功能、高壓斷路器、避雷器、CT、PT、母線、操作機(jī)構(gòu)、電磁鎖、機(jī)械鎖、開關(guān)柜小車、移動式開關(guān)柜、隔離開關(guān)、接地開關(guān)、交接試驗3.3.3（2）干式變壓器設(shè)備銘牌、規(guī)格型號、外觀、油漆、絕緣、放電痕跡、相色標(biāo)志、測溫儀表、排風(fēng)扇、噪音、聯(lián)結(jié)組標(biāo)號、接地和中性線、電纜頭、母排、損耗、沖擊合閘試驗、空載運行3.3.3（3）低壓開關(guān)柜規(guī)格與型號、結(jié)構(gòu)與外形、涂層與平整度、裝配質(zhì)量、手動操作試驗、抽屜手動試驗、絕緣電阻試驗、保護(hù)電路檢查、單元互換檢查、電器操作試驗、聯(lián)鎖功能試驗3.3.3（4）無功功率補(bǔ)償柜外觀及結(jié)構(gòu)、容量檢查、機(jī)械操作、通電操作、自動控制器、間隙與距離、觸電防護(hù)3.3.3（5）直流屏絕緣電阻和絕緣強(qiáng)度、監(jiān)視柜的聲光信號、電池組的容量3.3.4（1）備用電源應(yīng)急發(fā)電機(jī)外觀與涂層、元器件、電池、輸出功率、絕緣電阻、功率因數(shù)、噪聲、電壓、故障報警、高溫保護(hù)功能、自動計時功能、遠(yuǎn)程監(jiān)控功能3.3.4（2）UPS不間斷電源規(guī)格型號、備品備件、內(nèi)部接線、外觀質(zhì)量、安裝質(zhì)量、絕緣電阻、中性線的連接、接地標(biāo)識、線路敷設(shè)、運行噪聲3.3.4（3）EPS應(yīng)急電源規(guī)格型號、內(nèi)部接線、外觀質(zhì)量、安裝質(zhì)量、絕緣電阻、容量與符合核對、輸出電壓、過載能力、轉(zhuǎn)換時間、保護(hù)及報警功能、運行噪聲測試3.3.5（1）用電設(shè)備電動機(jī)外觀質(zhì)量、安裝質(zhì)量、試運轉(zhuǎn)、帶載運行3.3.5（2）開關(guān)、插座、風(fēng)扇外觀與接線、查找安裝、開關(guān)安裝、吊扇安裝、壁扇安裝、帶載試運行3.3.5（3）照明設(shè)施普通燈具、行燈、防水燈具、應(yīng)急燈具、防爆燈具、彩燈、霓虹燈、景觀燈、航標(biāo)標(biāo)志燈、庭院燈3.3.6電氣線路封閉母線、電線電纜、橋架線槽、電纜豎井、電線導(dǎo)管、架空線路3.3.7防雷及接地裝置接地裝置、避雷引下線、接閃器、建筑物等電位連接等防雷及接地裝置的外觀查驗、安裝質(zhì)量查驗3.2.2物業(yè)項目：查驗日期：編號：建設(shè)單位：參加人員：物業(yè)服務(wù)企業(yè)：參加人員：序號查驗項目內(nèi)容合同要求況實際配置備注1圖紙資料圖紙名稱依據(jù)設(shè)備出廠裝箱單與有關(guān)合同圖紙數(shù)量設(shè)計說明書2備品備件名稱規(guī)格型號數(shù)量完好程度3專業(yè)工具名稱規(guī)格型號數(shù)量完好程度使用說明4防護(hù)用品名稱規(guī)格型號數(shù)量完好程度使用說明備注：記錄人：時間：審核人：3.3發(fā)電機(jī)系統(tǒng)3.3.1變配電房現(xiàn)場檢驗記錄表物業(yè)項目：查驗日期：編號：建設(shè)單位：參加人員：物業(yè)服務(wù)企業(yè)：參加人員：序號查驗項目查驗情況備注1配電機(jī)房的位置及面積2機(jī)房結(jié)構(gòu)與內(nèi)部裝飾3機(jī)房大門的防鼠板4滅火器的規(guī)格、數(shù)量5燈具的規(guī)格、數(shù)量及照度6應(yīng)急燈數(shù)量、供電時間7房內(nèi)插座數(shù)量8機(jī)械通風(fēng)設(shè)備9溫濕度計的配置10設(shè)備房的消防直通電話11高低壓模擬屏的配置12變配電機(jī)房的防水門坎13高壓測試工具的配置14開關(guān)操作手柄等專用工具15底面絕緣膠墊的鋪設(shè)16變壓器的防護(hù)情況17明裝接地干線及接地電阻18高壓環(huán)網(wǎng)柜上鎖及鑰匙19電氣設(shè)備底座的接地情況20電纜溝及夾層的情況其他：記錄人：時間：審核人：3.3.2序號查驗項目查驗內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)備注1電源與照明發(fā)電機(jī)房應(yīng)配置雙路供電電源，以確保發(fā)電設(shè)備的可靠運行；發(fā)電機(jī)房應(yīng)安裝防爆燈，防爆燈照度不低于200Lx，且亮度分布均勻。2儲油間機(jī)組應(yīng)設(shè)有專用儲油間，儲油間應(yīng)采用防火墻與發(fā)電機(jī)房隔開；儲油間設(shè)置能自行關(guān)閉的甲級防火門，并向發(fā)電機(jī)方向開啟；儲油間內(nèi)設(shè)有通風(fēng)換氣裝置；儲油間油箱無滲漏現(xiàn)象，總儲存量不應(yīng)超過8小時的用量；油箱上應(yīng)有油位標(biāo)尺。3消音與排氣發(fā)電機(jī)排氣管及消聲器應(yīng)固定在專用支架上，排氣管無滲漏；發(fā)電機(jī)房的噪音和廢氣排放應(yīng)通過環(huán)保及消防部門的檢測驗收。4消防報警發(fā)電機(jī)房應(yīng)設(shè)置火災(zāi)自動報警及滅火系統(tǒng)，并能夠聯(lián)動控制排煙和送風(fēng)設(shè)備；消防系統(tǒng)的動作狀態(tài)能夠傳至消防控制中心，并且消防控制中心也能夠直接控制消防設(shè)備。5其他發(fā)電機(jī)房應(yīng)設(shè)置與消防控制中心通信的直通電話；機(jī)房內(nèi)無比有黃綠相間顏色標(biāo)示的明裝接地干線。3.3.3發(fā)電機(jī)房現(xiàn)場查驗記錄表物業(yè)項目：查驗日期：編號：建設(shè)單位：參加人員：物業(yè)服務(wù)企業(yè)：參加人員：序號查驗項目查驗情況備注1發(fā)電機(jī)房的位置及面積2發(fā)電機(jī)雙路電源配置情況3防爆燈具型號、數(shù)量及照度4應(yīng)急燈具的數(shù)量、供電時間5儲油間的防火門6儲油間的通風(fēng)裝置油箱的容積與儲油量7油箱的容積與儲油量8排氣管及消音器的固定情況9機(jī)房噪音及廢氣排放情況10滅火器的規(guī)格與數(shù)量11自動報警系統(tǒng)的響應(yīng)情況12自動滅火系統(tǒng)的聯(lián)動情況13機(jī)房與消防中心的直通電話14機(jī)房內(nèi)的明裝接地干線其他：記錄人：時間：審核人：3.3.4序號查驗項目查驗內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)備注1外觀質(zhì)量設(shè)備外表面應(yīng)清潔，銘牌位置正確，字跡清晰；涂層完好，油漆完整，無明顯碰撞凹陷；發(fā)電機(jī)組隨帶的控制柜接線應(yīng)正確，緊固件緊固狀態(tài)良好，無遺漏脫落；柜面的指示燈、操作按鈕應(yīng)安裝牢固，標(biāo)識應(yīng)清晰正確，顏色滿足要求；開關(guān)、保護(hù)裝置的型號、規(guī)格正確，驗證出廠試驗的鎖定標(biāo)記應(yīng)無移位；電壓、電流、頻率、溫度等儀表完好。2啟動電池機(jī)組的啟動電池應(yīng)放置在專用的臺架上；配置有充電器；啟動電池配置2組，傳輸線線徑足夠，連接端子處牢固、無爬堿；電壓正常，電池電解液液位正常。3絕緣電阻發(fā)電機(jī)組至低壓配電柜饋電線路的相間、相對低間的地絕緣電阻值應(yīng)大于0.5兆歐。4相序柴油發(fā)電機(jī)饋電線路連接后，兩端的相序必須與原供電系統(tǒng)的相序一致。5接地發(fā)電機(jī)中性線（工作零線）應(yīng)與接地干線直接連接，螺栓防松零件齊全，且有標(biāo)識；發(fā)電機(jī)本體和機(jī)械部分的可接近裸露導(dǎo)體應(yīng)接地（PE）或接零（PEN）可靠。6排煙風(fēng)機(jī)檢查進(jìn)風(fēng)道和排風(fēng)道是否暢通；排煙風(fēng)機(jī)應(yīng)與發(fā)電機(jī)同時啟動，延時停止，運行時無異常聲音；風(fēng)機(jī)轉(zhuǎn)動部分有保護(hù)裝置。7油箱儲量對輔助油箱的安裝質(zhì)量和儲油量進(jìn)行檢查，內(nèi)油箱總儲存量不應(yīng)超過8小時的需要量。8其他項目冷卻水清澈、干凈，無雜質(zhì)。打開水箱蓋，用手指能夠接觸冷卻水；機(jī)油油質(zhì)無烏黑，油色正常，油位在L~H之間接近H處；檢查機(jī)組是否有漏水、漏油、漏風(fēng)、漏氣和漏電的情況。9試驗運行受電側(cè)低壓配電柜的開關(guān)設(shè)備、自動或手動切換裝置和保護(hù)裝置等試驗合格，按自備電源使用分配預(yù)案進(jìn)行負(fù)荷試驗，機(jī)組連續(xù)運行12小時無故障；帶載運行，檢查油溫、油壓、電壓、頻率、聲音等參數(shù)是否在允許范圍內(nèi)；檢查實際運行油耗及供電性能是否符合用戶要求。3.3.5物業(yè)項目：檢驗日期：編號：建設(shè)單位：參加人員：物業(yè)服務(wù)企業(yè)：參加人員：序號查驗項目查驗情況備注1規(guī)格型號2主要技術(shù)參數(shù)3維護(hù)與操作手冊4專用工具5備品備件6外觀質(zhì)量7啟動電池8絕緣電阻9相序10接地11排煙風(fēng)機(jī)12油箱儲量13其他項目14試驗運行其他：記錄人：時間：審核人：3.4豎井3.4.1強(qiáng)電豎井現(xiàn)場檢驗內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)序號查驗項目查驗內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)備注1母線與橋架封閉母線、電纜橋架以及線管安裝牢固、排列整齊、無銹蝕、無損傷；封閉母線的支架應(yīng)安裝牢固，彈簧伸縮自如，母線端頭應(yīng)裝有封閉罩；橋架和線槽內(nèi)電線、電纜標(biāo)志牌應(yīng)裝設(shè)齊全、正確，電纜型號、規(guī)格應(yīng)符合設(shè)計要求。2防火隔堵封閉母線、電纜橋架的層間防火隔堵應(yīng)嚴(yán)密，防火枕應(yīng)完好無破損。3配電箱配電箱、控制箱、電表箱的外觀完好，整齊美觀，其位置安裝合理，便于計量抄表和維護(hù)檢修。4接地豎井內(nèi)所有電器設(shè)備應(yīng)與接地干線連接牢固，接地電阻符合設(shè)計要求；鍍鋅橋架連接處用專用的金屬連接板連接，非鍍鋅橋架連接部位打磨后用界面不小于4mm^2的銅編制帶可靠連接。5豎井照明豎井內(nèi)照明燈具和開關(guān)、插座完好，要求照明不低于100Lx。6其他豎井門和鎖應(yīng)完好，安裝牢固，開啟靈活；底面清潔無垃圾，墻面和天花板應(yīng)平整、清潔，無廢線和廢管。3.4.2物業(yè)項目：查驗日期：編號：建設(shè)單位：參加人員：物業(yè)服務(wù)企業(yè)：參加人員：序號查驗項目查驗情況備注1橋架、線槽的外觀質(zhì)量2橋架、線槽的安裝質(zhì)量3封閉母線的外觀質(zhì)量4封閉母線的安裝質(zhì)量5橋架和線槽內(nèi)線纜的標(biāo)牌及敷設(shè)情況6防火隔堵及防火枕7配電箱的安裝質(zhì)量8電器設(shè)備的接地情況9橋架連接處的搭界情況10開關(guān)插座和燈具的配置11豎井內(nèi)的照度12豎井門和門鎖13天花板、地面及墻面其他：記錄人：時間：審核人：3.5低壓系統(tǒng)3.5.1低壓開關(guān)柜現(xiàn)場查驗內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)序號查驗項目查驗內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)備注1結(jié)構(gòu)與外形柜體外殼對角線在2~3米之間，其對角線之差不得超過5mm；門與框架橫梁之間、上下相鄰的門與門之間，應(yīng)該是平行的。當(dāng)門縫長度不超過1米時，門縫寬窄偏差不得超過1mm；當(dāng)門縫長度超過1米時，門縫寬窄偏差不得超過1.5mm。2涂層與平整度柜體外觀的涂覆層應(yīng)均勻，噴涂層厚度滿足要求，不能有皺紋、流痕、針孔、氣泡透底，無劃痕等；柜體鋼板的平整度每米內(nèi)的凹凸不超過3mm；柜門開啟角度不小于90°，且靈活啟閉。3裝配質(zhì)量元器件上應(yīng)有完整的標(biāo)志、銘牌，安裝牢固、布局合理；面板上的指示燈、按鈕、儀表均應(yīng)橫平豎直；帶電部件的電器間隙和爬電距離符合規(guī)定，斷路器、交流接觸器的飛弧距離合格；元器件的裸露帶電端子等帶電導(dǎo)體距金屬構(gòu)件（如框架、隔板、門板等）的距離不得小于20mm，達(dá)不到要求必須采取絕緣措施；各相熔斷器之間有擋板，防止熔斷器熔斷時影響相鄰的熔斷器。4手動操作試驗對每臺柜子上所有的手動操作部件（如斷路器操作手柄、組合開關(guān)旋鈕等）進(jìn)行5次操作，無異常情況。5抽屜手動試驗將抽屜由連接位置拉出到試驗位置，再到分離位置，然后再推進(jìn)到連接位置。操作過程應(yīng)靈活輕便、無卡阻或碰撞現(xiàn)象；連接、試驗和分離位置定位均應(yīng)可靠。每個功能單元都要進(jìn)行手動操作。6絕緣電阻試驗斷開主開關(guān)，同相的進(jìn)線和出線，絕緣電阻應(yīng)大于0.5兆歐；閉合主開關(guān)，不同相的帶電部件之間絕緣電阻應(yīng)大于0.5兆歐；各帶電部件與金屬框架之間，絕緣電阻應(yīng)大于0.5兆歐；7保護(hù)電路檢查用抽查的辦法，對裝置進(jìn)行保護(hù)電路連接點與保護(hù)地線之間的直流電阻測量，其電阻值應(yīng)在0.01Ω以下。每臺開關(guān)柜抽查點應(yīng)不少于5點。8單元互換檢查抽出式開關(guān)柜，在相同規(guī)格的功能單元之間進(jìn)行互換性試驗，互換應(yīng)可靠，抽插應(yīng)靈活、方便。9電器操作試驗進(jìn)行模擬通電試驗，檢查斷路器合閘、分閘是否正常，幾臺柜子之間有聯(lián)系時，要進(jìn)行聯(lián)屏試驗。試驗要逐臺進(jìn)行，抽屜柜要逐臺調(diào)試；調(diào)好的抽屜插到柜子上后還應(yīng)通電試驗。10聯(lián)鎖功能試驗通電檢查操作機(jī)構(gòu)與門的聯(lián)鎖；功能單元與門的聯(lián)鎖。在合閘時，柜門不應(yīng)打開。雙電源之間的機(jī)械或電氣聯(lián)鎖必須安全可靠，正常電源正常供電時，備用電源的斷路器不能合閘，反之也一樣。3.5.1低壓開關(guān)柜現(xiàn)場查驗記錄表物業(yè)項目：查驗日期：編號：建設(shè)單位：參加人員：物業(yè)服務(wù)企業(yè)：參加人員：序號查驗項目查驗情況備注1規(guī)格與型號2結(jié)構(gòu)與外形3涂層與平整度4裝配質(zhì)量5手動操作試驗6抽屜手動試驗7絕緣電阻試驗8保護(hù)電路檢查9單元互換檢查10電器操作試驗11聯(lián)鎖功能試驗其他：記錄人：時間：審核人：3.6電動機(jī)系統(tǒng)3.6.1電動機(jī)的現(xiàn)場查驗內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)序號查驗項目查驗內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)備注1外觀與安裝電機(jī)的規(guī)格型號及數(shù)量符合設(shè)計要求；電機(jī)的出廠技術(shù)資料、附件及備件應(yīng)齊全，無損傷；電機(jī)表面油漆應(yīng)完好，無明顯碰撞凹陷，接地良好；電氣安裝應(yīng)牢固，螺栓及防松零件齊全，不松動；防水電動機(jī)的接線入口及接線盒蓋等密封處理良好；電機(jī)的引出線鼻子焊接或壓接應(yīng)良好，編號齊全，接線盒內(nèi)裸露帶電部分的電氣間隙應(yīng)大于8㎜，否則應(yīng)采取絕緣防護(hù)措施；電動機(jī)的絕緣電阻應(yīng)大于0.5兆歐；100KW以上的電動機(jī)，應(yīng)測量各相電阻值，相互差不應(yīng)大于最小值的2%；無中性點引出的電動機(jī)，測量線間電阻值，相互差不應(yīng)大于最小值的1%。2接地保護(hù)電機(jī)的接線方式、極性應(yīng)正確；手動盤車，轉(zhuǎn)子應(yīng)靈活，無卡阻；進(jìn)行空載啟動并運行，時間2小時，檢查以下指標(biāo)：測量電機(jī)的空載電流；電流值應(yīng)符合產(chǎn)品技術(shù)要求；檢查電機(jī)三相電流的平衡度，應(yīng)符合產(chǎn)品技術(shù)要求；檢查電機(jī)各部溫度，不應(yīng)超過產(chǎn)品技術(shù)要求；電機(jī)的旋轉(zhuǎn)方向符合使用要求，無異常聲響；換向器、集電環(huán)及電刷的工作情況正常；滑動軸承溫度不應(yīng)超過80℃，滾動軸承溫度不應(yīng)超過95℃；電動機(jī)的運轉(zhuǎn)噪聲符合產(chǎn)品技術(shù)指標(biāo)要求。3帶載運行帶載試驗次數(shù)：在冷態(tài)時，可啟動2次，每次間隔時間不得小于5分鐘；在熱態(tài)時，可啟動1次。電機(jī)起動電流和負(fù)載電流符合產(chǎn)品技術(shù)指標(biāo)要求。3.6.2電動機(jī)的現(xiàn)場查驗記錄表物業(yè)項目：查驗日期：編號：建設(shè)單位：參加人員：物業(yè)服務(wù)企業(yè)：參加人員：序號查驗項目查驗情況備注1規(guī)格與型號2技術(shù)資料3備品備件4外觀質(zhì)量5安裝質(zhì)量6密封質(zhì)量7接線質(zhì)量8電氣間隙9電機(jī)接線10接地電阻11相間電阻值12手動盤車13空載運行14帶載運行其他：記錄人：時間：審核人：第4章：電梯升降系統(tǒng)的的現(xiàn)場查驗4.1電梯升降系統(tǒng)現(xiàn)場查驗的依據(jù)（1）《電梯工程質(zhì)量施工驗收規(guī)范》（GB50310-2002）（2）《建筑電氣工程質(zhì)量驗收規(guī)范》（GB50303-2002）（3）國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗檢疫總局《電梯監(jiān)督檢驗規(guī)范》（4）國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗檢疫總局《自動扶梯和自動人行道監(jiān)督檢驗規(guī)程》（5）設(shè)施設(shè)備生產(chǎn)廠家的安裝要求及技術(shù)說明書（6）物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定的相關(guān)內(nèi)容。4.2電梯升降系統(tǒng)現(xiàn)場檢驗工程分項表序號子系統(tǒng)工程分項工程備注1轎廂與對重轎廂、安全鉗、裝飾、通風(fēng)、照明2機(jī)房供電系統(tǒng)、曳引機(jī)、緊急操作裝置、限速器、接地3井道井道頂部空間、導(dǎo)軌、導(dǎo)線與電纜、曳引繩、補(bǔ)償繩、地坑、緩沖器4層站層站、廳門、消防功能5綜合性能安全鉗、緩沖器、曳引、轎廂、平層精度、安全開關(guān)、電梯噪聲、超載試驗6扶梯驅(qū)動和轉(zhuǎn)向站、傾斜角和導(dǎo)向、相鄰區(qū)域設(shè)施、扶手裝置與圍裙板、梳齒與梳齒板、安全裝置、檢修裝置、啟動與停止、標(biāo)識4.3電梯隨機(jī)圖紙、資料及備品備件查驗表物業(yè)項目：查驗日期：編號：建設(shè)單位：參加人員：物業(yè)服務(wù)企業(yè)：參加人員：序號查驗項目查驗內(nèi)容查驗結(jié)果備注1建設(shè)單位電梯安全使用登記證電梯年檢報告電梯檢驗合格證書2生產(chǎn)單位電梯裝箱單產(chǎn)品出廠合格證機(jī)房井道布置圖使用維護(hù)說明書（應(yīng)含電梯潤滑匯總圖表和電梯標(biāo)準(zhǔn)功能表）動力和安全電路的電梯示意圖及符號說明電氣敷線圖部件安裝圖安裝說明書門鎖裝置、限速器、安全鉗及緩沖器型式試驗報告結(jié)論副本，其中限速器與漸進(jìn)式安全鉗還須有調(diào)試證書副本3安裝單位自檢記錄和檢驗報告安裝過程中事故記錄與處理報告改造部分的清單、主要部件合格證、型式試驗報告副本等資料，必要時還應(yīng)提供圖樣和計算資料4其他電梯的備品備件專業(yè)工具轎廂及機(jī)房鑰匙防護(hù)用品等其他：記錄人：時間：審核人：4.4電梯轎廂與對重現(xiàn)場查驗的內(nèi)容與方法序號查驗項目查驗內(nèi)容查驗方法1外觀僅檢查轎廂內(nèi)應(yīng)標(biāo)明額定載重量、人數(shù)、制造單位的銘牌，轎廂有效面積應(yīng)符合有關(guān)規(guī)定。外觀檢查，必要時用尺測量轎廂、轎門及廳門的材質(zhì)、顏色符合合同要求，且表面平整、無磕碰、無劃痕、無色差；保護(hù)膜應(yīng)全部清理干凈。外觀檢查轎廂天花和地面平整、無凹凸、無色差；接縫處無膠跡。外觀檢查操縱按鈕動作靈活，信號顯示清晰、完整，控制功能有效。外觀檢查照明燈具和應(yīng)急照明安裝牢固，數(shù)量齊全，照度符合要求。外觀檢查，必要時測量轎廂排氣扇運轉(zhuǎn)平穩(wěn)，無異常聲響。外觀檢查廳內(nèi)檢修小門開關(guān)靈活并在上鎖狀態(tài)。外觀檢查轎廂頂部的檢修照明和電源插座齊全，并有相應(yīng)的標(biāo)志。外觀檢查電梯對講裝置齊全且對講按鈕靈活可靠。通話試驗轎廂內(nèi)張貼有安全檢測證書和乘梯須知，檢測證書在有效期內(nèi)外觀檢查2檢修裝置進(jìn)入檢修狀態(tài)，其正常運行、緊急電動運行、對接操作等動作全部取消，再次操作檢修開關(guān)，電梯才能重新恢復(fù)正常。將轎廂置于檢修狀態(tài)，分別將廳門打開和安全開關(guān)斷開，進(jìn)行檢修運行操作，檢查電梯是否能夠啟動；呼梯，檢查電梯是否能夠應(yīng)答，試驗對接操作和緊急電動運行是否有效。轎廂運行應(yīng)依靠一種持續(xù)撳壓按鈕，防止誤操作，并標(biāo)明運行方向，轎廂運行速度不應(yīng)大于0.63m/s。轎廂運行仍依靠安全裝置。轎頂檢修控制應(yīng)優(yōu)先于其他檢修控制。在轎頂將檢修控制開關(guān)置于檢修控制狀態(tài)，分別在轎廂和機(jī)房進(jìn)行檢修控制操作，確定優(yōu)先順序。3護(hù)欄裝置轎頂應(yīng)裝設(shè)護(hù)欄，護(hù)欄高度不超過轎頂最高部件，當(dāng)頂層高度允許時，護(hù)欄高度應(yīng)為1.05米。外觀檢查井道內(nèi)的導(dǎo)向滑輪、曳引輪和轎架上固定的反繩輪，應(yīng)設(shè)置防護(hù)裝置（保護(hù)罩和擋繩裝置），以避免懸掛繩脫槽傷人和進(jìn)入雜物。外觀檢查4導(dǎo)軌的固定導(dǎo)軌應(yīng)用壓板固定在導(dǎo)軌架上，不應(yīng)采用焊接或螺栓直接連接。外觀檢查轎廂導(dǎo)軌與對重導(dǎo)軌的下端應(yīng)支撐在地面堅固的導(dǎo)軌座上。外觀檢查5電氣保護(hù)裝置轎頂?shù)陌踩?，?yīng)有電氣保護(hù)裝置。對于有一個或二個轎廂人口沒有設(shè)轎門的電梯必須設(shè)置安全窗。電梯以檢修速度上下運行時，打開安全窗時，轎廂應(yīng)停止運行。連續(xù)運作兩次均應(yīng)有效。6緊急停止開關(guān)在轎頂、滑輪間應(yīng)設(shè)有緊急停止開關(guān)，應(yīng)能使電梯包括自動門保持不服務(wù)狀態(tài)。開關(guān)應(yīng)為紅色、雙穩(wěn)態(tài)，能夠防止誤動作釋放的安全觸點。電梯運行過程中，按動緊急停止開關(guān)，電梯應(yīng)停止運行。7備用電源緊急報警裝置和應(yīng)急照明的備用電源在停電時應(yīng)由自動供電。斷電測試8超載保護(hù)裝置檢測轎廂載重量符合產(chǎn)品要求，且超載裝置動作可靠。試驗檢查9安全鉗安全鉗運作之前或同時動作使曳引機(jī)停止轉(zhuǎn)動的電氣開關(guān)，其開關(guān)工作應(yīng)靈敏、可靠。斷開電氣開關(guān)，電梯應(yīng)不能啟動轎廂與對重之間的間隔距離不小于50mm，限速器鋼絲繩和選層器鋼帶應(yīng)張緊，在運行中不得與轎廂或?qū)χ叵嗯鲎?。用卷尺測量電梯轎廂與對重設(shè)備現(xiàn)場查驗記錄物業(yè)項目：查驗日期：編號：建設(shè)單位：參加人員：物業(yè)服務(wù)企業(yè)：參加人員：序號查驗項目查驗情況備注1電梯規(guī)格與型號2轎廂材質(zhì)與顏色3轎廂地面與天花4燈具與應(yīng)急照明5操縱按鈕與顯示6電梯對講功能7轎廂排氣扇8轎頂檢修照明與插座9安全檢測證書與乘梯須知10電梯檢修功能11轎頂護(hù)欄裝置12導(dǎo)軌的固定情況13安全窗保護(hù)裝置14緊急停止開關(guān)15超載報警功能16安全鉗其他：記錄人：時間：審核人：電梯機(jī)房設(shè)備現(xiàn)場查驗內(nèi)容與方法序號查驗項目查驗內(nèi)容查驗方法1電氣元件電氣元件標(biāo)志和導(dǎo)線端子編號或接插件編號應(yīng)清晰，電氣元件工作無異常。外觀檢查并與電氣圖紙核對。用500V兆歐表分別測量動力電路、電氣安全裝置電路和照明電路導(dǎo)體之間和導(dǎo)體對地的絕緣電阻。測量時應(yīng)斷開主電源開關(guān)，并斷開所有電子元件。其他電路絕緣電阻的檢測由安裝調(diào)試和維護(hù)保養(yǎng)單位自檢，檢驗機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)查看自檢記錄。絕緣電阻符合要求，動力電路和電氣安全裝置電路不小于0.5兆歐；照明電路和其他電路不小于0.25兆歐。線管、線槽的敷設(shè)應(yīng)平直、整齊、牢固，線槽內(nèi)導(dǎo)線總面積不大于凈面積60%，線管內(nèi)導(dǎo)線總面積不大于凈面積40%。軟管固定間距不大于1米，端頭固定間距不大于0,1米。2供電系統(tǒng)每臺電梯單獨裝設(shè)電源開關(guān)，并有與曳引機(jī)和控制柜相對應(yīng)的標(biāo)志；該開關(guān)應(yīng)設(shè)于機(jī)房入口處；幾臺電梯共用同一機(jī)房，其電源開關(guān)應(yīng)易于識別。電源開關(guān)不應(yīng)切斷以下供電電路：轎廂照明和通風(fēng)、機(jī)房和滑輪間照明、機(jī)房內(nèi)電源插座、轎頂與底坑的電源插座、電梯井道照明、報警裝置。斷開主電源開關(guān)、檢查照明、插座、通風(fēng)和報警裝置是否被切斷。同時檢查開關(guān)配置、布置和標(biāo)識是否符合規(guī)定，是否滿足電梯使用要求。3曳引機(jī)曳引機(jī)油量適當(dāng)、油標(biāo)齊全，油位清晰、無滲漏；同一機(jī)房內(nèi)有多臺電梯時，各臺曳引機(jī)應(yīng)有編號區(qū)別。檢查油標(biāo)油位確定油量。感官判斷曳引機(jī)工作狀況。制動器動作靈活，工作可靠；制動時兩側(cè)閘瓦應(yīng)緊密、均勻地貼合在制動輪工作面上，松閘時制動輪與閘瓦不發(fā)生摩擦，其四角處間隙平均值兩側(cè)各不大于0.7mm。外觀檢查，必要時用塞尺測量。曳引輪、導(dǎo)向輪在空載或滿載情況下對垂直線的偏差均不大于2mm；采用懸臂式曳引輪或鏈輪時，防護(hù)應(yīng)符合標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，輪槽不應(yīng)有嚴(yán)重不均勻磨損，磨損不應(yīng)改變槽形。用磁力線錘沿曳引輪或?qū)蜉嗊吘壌瓜拢萌邷y量垂線與輪之間的間隙。外觀檢查槽形磨損情況，必要時用卡尺或深度尺測量磨損深度。4緊急操作裝置應(yīng)有停電或電氣系統(tǒng)發(fā)生故障時進(jìn)行緊急操作的慢速移動轎廂措施，操作可靠；如所需的操作力不大于400N，可采用手動緊急操作裝置，否則機(jī)房內(nèi)應(yīng)設(shè)置緊急電動運行的電氣操作裝置。斷電檢查轎廂移動裝置的功能。如采用手動移動裝置，先安裝好盤車手輪，并由一人握緊。另一人用松閘扳手將制動器打開后，檢查轎廂移動狀況，驗證移動裝置功能。機(jī)房內(nèi)應(yīng)貼有發(fā)生困人故障時，救援步驟、方法和轎廂移動裝置使用的詳細(xì)說明。松閘扳手應(yīng)漆成紅色，盤車輪、曳引輪、限速器應(yīng)涂成黃色，松閘扳手及可拆卸的盤車手輪應(yīng)放置在機(jī)房內(nèi)容易接近的明顯部位；在電動機(jī)或盤車輪上應(yīng)有與轎廂升降方向相對應(yīng)的標(biāo)志。5限速器標(biāo)牌應(yīng)標(biāo)明限速器及電氣保護(hù)開關(guān)工作速度、動作速度、制造單位等內(nèi)容；限速器選用應(yīng)與電梯運行速度相匹配，符合GB7588-2003（《電梯制造與安裝安全規(guī)范》，下同）中9.9.1條的規(guī)定。外觀檢查限速器調(diào)節(jié)部位應(yīng)有封記，封記不應(yīng)有移動痕跡，限速器安裝位置正確、底座牢靠，當(dāng)與安全鉗聯(lián)動時無顫動現(xiàn)象。外觀檢查應(yīng)有可靠停止轎廂上、下兩個方向運動的非自動復(fù)位的電氣開關(guān)：該開關(guān)在達(dá)到限速器動作速度之前動作；對于額定速度不大于1m/s的電梯，最遲應(yīng)在限速器達(dá)到其動作速度時，停止電梯運行。通電試驗，按動電氣開關(guān)電梯應(yīng)停止運行。對于沒有限速器調(diào)試證書副本的新安裝電梯和封記移動或動作出現(xiàn)異常的限速器及使用周期達(dá)到2年時，應(yīng)進(jìn)行限速器動作速度校驗；其動作速度應(yīng)符合標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。斷開電梯主電源開關(guān)，將限速器繩拉起，脫離開限速輪。用大力鉗夾住限速器繩使其不能落下。將電梯測速表的一組檢測線跨接到限速器聯(lián)動開關(guān)的兩端，另一組檢測線跨接到微動開關(guān)的兩端，將微動開關(guān)放到限速器夾塊的下方，使限速器動作，夾塊動作時即可打斷開關(guān)。用可調(diào)速的專用驅(qū)動裝置逐漸將限速器加速，同時用測速表測量限速輪的線速度。此時測速表的測試頭應(yīng)放在限速輪上限速器繩中心位置。當(dāng)開關(guān)動作時自動記錄限速器開關(guān)和夾鉗動作的速度值。6接地系統(tǒng)接地行駛應(yīng)根據(jù)供電系統(tǒng)采用TN-S或TN-C-S系統(tǒng)，中性線（N）與保護(hù)線（PE）應(yīng)始終分開。將主電源斷開，在進(jìn)線端斷開零線，用萬用表檢查零線和地線之間是否連通。易于以外帶電的部位與機(jī)房接地端連通性能應(yīng)良好，且之間的電阻值不大于0.5Ω。在TN供電系統(tǒng)中，嚴(yán)禁電氣設(shè)備外殼單獨接地，電梯轎廂可利用隨行電纜的鋼芯或芯線做保護(hù)線，采用隨行電纜的鋼芯或芯線做保護(hù)線時不得少于2根。用萬用表測量曳引機(jī)、電源開關(guān)、線槽、轎廂等部件與機(jī)房接地端的電阻值。電梯機(jī)房設(shè)備現(xiàn)場查驗記錄物業(yè)項目：查驗日期：編號：建設(shè)單位：參加人員：物業(yè)服務(wù)企業(yè)：參加人員：序號查驗項目查驗情況備注1電氣元件標(biāo)志與導(dǎo)線編號2導(dǎo)體的絕緣電阻3線管、線槽的敷設(shè)4供電電源的設(shè)置5供電電源的控制范圍6曳引機(jī)的潤滑7制動器的間隙8緊急操作裝置的使用說明書9松閘扳手及盤車手輪10曳引機(jī)、限速器的顏色11鋼絲繩上的平層標(biāo)識12限速器的標(biāo)牌13限速器調(diào)節(jié)部位的封記14限速器的電氣開關(guān)15限速器的動作校驗16接地系統(tǒng)的類型及質(zhì)量17電氣外殼與地線的電阻值18隨行纜中保護(hù)地線的根數(shù)其他：記錄人：時間：審核人：電梯井道部位現(xiàn)場查驗內(nèi)容與方法序號查驗項目查驗內(nèi)容查驗方法1井道頂部空間當(dāng)對重完全壓在緩沖器上時應(yīng)同時滿足以下四個條件：導(dǎo)軌應(yīng)提供不小于0.1+0.035V2（m）的進(jìn)一步制導(dǎo)行程；轎頂可站人的最高面積的水平面與相應(yīng)井道頂最低部件的水平面之間的自由垂直距離不小于0.1+0.035V2（m）井道頂?shù)淖畹筒考c轎頂設(shè)備的最高部件之間的間距（不包括導(dǎo)靴、鋼絲繩附件等）不小于0.3+0.035V2（m），與轎頂部件最高點的間距不小于0.1+0.035V2（m）；轎頂上方應(yīng)有不小于0.5×0.6×0.8m的空間。轎廂在上端站平層時，在轎頂測量上述數(shù)據(jù)。人撤離轎頂后，短接上限位開關(guān)和極限開關(guān)，慢速提升轎廂，直到対重完全壓實在緩沖器上，量出層門地坎與轎廂地坎的垂直高度差，將在轎頂測量的數(shù)據(jù)減去地坎高差即為實際頂部間距。計算是否滿足規(guī)定要求。電梯井道除GB7588規(guī)定的開口和部分允許的封閉井道外，應(yīng)用無孔的墻、底板和頂板完全封閉。當(dāng)相鄰兩層門地坎的間距大于11m時，其間距應(yīng)設(shè)置井道安全門。在同一井道內(nèi)，相鄰轎廂間的水平距離不大于0.75m，且大于等于0.3m時，可使用轎廂安全門。在井道內(nèi)檢查井道封閉和安全門的設(shè)置情況。檢修門、井道安全門及檢修活板門均不得朝井道內(nèi)開啟，且應(yīng)有鑰匙開啟的鎖。當(dāng)上述門開啟后，不用鑰匙也能將其關(guān)閉和鎖住；而在井道內(nèi)當(dāng)上述門鎖閉時，不用鑰匙也能開啟。手動試驗應(yīng)設(shè)置電氣安全裝置，以保證只有當(dāng)檢修門、井道安全門以及檢修活板門全部關(guān)閉時，電梯才能運行。關(guān)閉各道門，檢查電梯運行情況；打開任一道門，檢查電梯開啟和停止運行情況。裝有多臺電梯的轎廂和對重的井道，應(yīng)在井道下部不同電梯的運動部件（轎廂或?qū)χ兀┲g設(shè)置隔障。隔障高度不小于2.5m。當(dāng)電梯運動部件之間的水平距離小于0.3m時，隔障應(yīng)貫穿整個井道高度，且寬度符合要求。外觀檢查，必要時用卷尺測量。2導(dǎo)軌每列導(dǎo)軌工作面每5m鉛垂線測量值間的相對最大偏差均應(yīng)不大于下列數(shù)值：轎廂導(dǎo)軌和設(shè)有安全鉗的T型對重導(dǎo)軌為0.6mm；不設(shè)安全鉗的T型對重導(dǎo)軌為1mm使用激光垂準(zhǔn)儀或5m長磁力線垂沿導(dǎo)軌側(cè)面和頂面測量，對每5m鉛垂線分段連續(xù)測量。每面不少于3段。兩列導(dǎo)軌頂面間的距離偏差：轎廂0+2mm，対重導(dǎo)軌為0+3mm。至少取井道中的上、中、下三點，用卷尺測量。轎廂導(dǎo)軌和設(shè)有安全鉗的対重導(dǎo)軌工作面接頭處不應(yīng)有連續(xù)縫隙，且局部縫隙不大于0.5mm；接頭處臺階應(yīng)不大于0.05mm；不設(shè)安全鉗対重導(dǎo)軌接頭縫隙不大于1mm；接頭處臺階應(yīng)不大于0.15mm。局部縫隙用塞尺測量；接頭處臺階用直線度為0.01/300的平直尺和塞尺測量。每根導(dǎo)軌至少有2個導(dǎo)軌支架，其間的距離不大于2.5m；如間距大于2.5m應(yīng)有計算依據(jù)。支架或地腳螺栓埋入墻體應(yīng)牢固。焊接支架，其焊縫應(yīng)是連續(xù)的，并應(yīng)雙面焊牢。目測、外觀檢查。膨脹螺栓只能由于井道具有足夠強(qiáng)度的混凝土墻面，膨脹螺栓應(yīng)垂直于墻面。固定應(yīng)牢固可靠。井道上下兩端應(yīng)裝設(shè)極限位置保護(hù)開關(guān)。它應(yīng)在轎廂或?qū)澲亟佑|緩沖器前起用，并在緩沖器被壓縮期間保持其動作狀態(tài)。慢速移動轎廂當(dāng)其靠近極限開關(guān)時，按動開關(guān)，電梯應(yīng)能停止上、下兩個方向運行。分別短接上下極限開關(guān)和限位開關(guān)，提升（下降）轎廂，使対重（轎廂）完全壓實在緩沖器上，檢查極限開關(guān)是否在整個過程中保持動作狀態(tài)。電梯設(shè)置選層鋼帶時，應(yīng)有防止鋼帶斷帶的保護(hù)開關(guān)。選層鋼帶應(yīng)張緊，運行中不得與轎廂或?qū)澲叵嗯鲎?。外觀檢查。在運行中不得與轎廂或?qū)潓澲叵嗯鲎病?導(dǎo)線與電纜線管、線槽的敷設(shè)應(yīng)平直、整齊、牢固，動力與控制線路應(yīng)分隔敷設(shè)。外觀檢查。電纜應(yīng)避免與限速器繩、選層器鋼帶、限位極限開關(guān)等裝置干涉。當(dāng)轎廂壓實在緩沖器上時，電纜不得與地面和轎廂底邊框接觸。隨行電纜不應(yīng)打結(jié)和波浪扭曲現(xiàn)象，不得與線槽、線管發(fā)生卡阻。固定應(yīng)可靠。封閉井道內(nèi)應(yīng)設(shè)置固定照明，井道最高與最低位置0.5m以內(nèi)各裝設(shè)一盞燈，井道中間每隔7m設(shè)一盞燈。4曳引繩曳引繩不應(yīng)有過度磨損、斷股等缺陷，斷絲數(shù)不應(yīng)超過報廢標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)鋼絲繩公稱直徑減少7%時，即使未發(fā)現(xiàn)斷絲，該繩也應(yīng)報廢。目測檢查鋼絲繩的可見斷絲數(shù)。必要時用鋼絲繩探傷儀全長檢測或分段抽測。用游標(biāo)卡尺測量鋼絲繩直徑。曳引繩張力與平均值偏差均不大于5%，彈簧、螺母、開口銷等部件無缺損。將轎廂停在行程的適宜位置處，用張力檢查裝置測量每根鋼絲繩的張力，計算張力偏差值。外觀檢查繩端固定及部件缺損情況。5補(bǔ)償繩電梯額定速度大于2.5m/s時，應(yīng)使用帶有張緊輪的補(bǔ)償繩，并裝有檢查張緊狀況的電氣開關(guān)。張緊輪應(yīng)有防止繩脫槽裝置和防止異物落入的防護(hù)罩。額定速度大于3.5m/s時,應(yīng)有防跳裝置，并通過電氣裝置保護(hù)。電氣裝置和防護(hù)措施應(yīng)可靠有效。運行時按動保護(hù)開關(guān)，電梯應(yīng)停止運行。用卡尺檢查防跳裝置是否有效防止跳槽。補(bǔ)償繩（鏈）不應(yīng)有過度磨損等缺陷。繩（鏈）端固定應(yīng)可靠，部件不應(yīng)缺損。外觀檢查6底坑底坑不得有污水和雜物，應(yīng)安裝強(qiáng)排裝置，底坑高度為1.6m以上時，應(yīng)設(shè)梯子。外觀檢查底坑應(yīng)設(shè)有停止電梯運行的非自動復(fù)位的紅色停止開關(guān)盒電源插座，且工作有效。動作試驗7緩沖器轎廂在兩端站平層位置時，轎廂、対重裝置的撞板與緩沖器頂面間的距離：能耗型緩沖器應(yīng)為150~400mm；蓄能型緩沖器為200~350mm。轎廂、對重裝置的撞板中心與緩沖器中心的偏差不大于20mm，同一基礎(chǔ)上緩沖器頂部與轎底對應(yīng)距離偏差不大于2mm。分別將轎廂停在底層和頂層評測位置，用尺測量。如果轎廂或?qū)澲刂麓_有人們能到達(dá)的空間存在，應(yīng)將対重緩沖器安裝在一直延伸到堅固地面上的實心樁墩上或?qū)澲厣涎b設(shè)安全鉗裝置。檢查土建圖樣并結(jié)合現(xiàn)場實際情況確認(rèn)。轎廂完全壓在緩沖器上應(yīng)滿足：轎底應(yīng)有一個能放入不小于0.5*0.6*1.0m矩形體的空間（可以任何面朝下放置）；底坑底與轎廂最低部分之間凈空間距離不小于0.5m（3除外）；底坑底與導(dǎo)靴、安全鉗、護(hù)腳板等部件之間距離不小于0.1m。電梯停在各層，外觀檢查并接通信號試驗。蓄能型緩沖器僅適用于v≤1m/s的電梯；耗能型緩沖器適用于任何速度的電梯。緩沖器固定應(yīng)可靠。外觀檢查，對照銘牌，看選型是否合適。液壓緩沖器安裝應(yīng)垂直，油位正確，柱塞無銹蝕。外觀檢查，檢查油位。液壓緩沖器柱塞鉛垂度不大于0.5%，充液量正確，且應(yīng)設(shè)有在緩沖器動作后，未恢復(fù)到正常位置使電梯不能正常運行的電氣安全開關(guān)。檢查電氣安全開關(guān)安裝位置；按動開關(guān)，電梯應(yīng)不能啟動。同一基礎(chǔ)上的兩個緩沖器頂部與轎底對應(yīng)同一基礎(chǔ)的兩個緩沖器頂部與轎底對應(yīng)距離差不大于2mm。測量電梯井道設(shè)備現(xiàn)場查驗記錄物業(yè)項目：查驗日期：編號：建設(shè)單位：參加人員：物業(yè)服務(wù)企業(yè)：參加人員：序號查驗項目查驗情況備注1對重完全壓在緩沖器上的檢查電梯井道的封閉與安全門的設(shè)置檢修門、安全門、及檢修活板門的開啟電氣安全裝置的檢測多臺電梯運動部件之間的隔障設(shè)置2導(dǎo)軌工作面每5米的相對最大偏差值兩列轎廂導(dǎo)軌頂面間的距離偏差值兩列對重導(dǎo)軌頂面間的距離偏差值轎廂導(dǎo)軌和對重導(dǎo)軌工作面接頭縫隙導(dǎo)軌支架的間距及地腳螺栓的固定極限位置保護(hù)開關(guān)的功能線管、線槽的敷設(shè)情況3電纜與其他裝置的干涉問題隨行電纜的敷設(shè)于固定封閉井道照明燈具的設(shè)置曳引繩的質(zhì)量問題4曳引繩的張力與平均偏差值曳引繩的繩端固定情況5張緊輪、電氣開關(guān)、防繩脫槽和防護(hù)罩張緊輪、防跳裝置及電氣保護(hù)裝置補(bǔ)償繩(鏈)的質(zhì)量與固定情況6底坑清潔、強(qiáng)排裝置及爬梯裝置底坑的停止開關(guān)和電源插座7轎廂撞板與緩沖器頂面間的距離對重裝置的撞板與緩沖器頂面間的距離同一基礎(chǔ)緩沖器頂部與轎底對應(yīng)距離值轎廂完全壓在緩沖器上的檢查液壓緩沖器的安裝質(zhì)量及油位液壓緩沖器的電氣安全開關(guān)同一基礎(chǔ)上緩沖器與轎底的距離差值其他：記錄人：時間：審核人：層站與轎門設(shè)備現(xiàn)場查驗內(nèi)容與方法序號查驗項目查驗內(nèi)容查驗方法1層站層門外觀應(yīng)平整、光潔、無劃傷或碰傷痕跡。外觀檢查。層門地坎應(yīng)具有足夠的強(qiáng)度，水平度不大于2/1000，地坎應(yīng)高出裝修地面2~5mm。用尺測量。層門地坎與轎門地坎的水平距離不大于35mm。水平距離偏差為0~+3mm為0+2，層門地坎應(yīng)牢固。用直尺或卷尺測量層門地坎與轎廂地坎的間隙，計算偏差。層門、轎門的的門扇之間，門扇與門套之間，門扇與地坎之間的間隙不大于6mm，貨梯不大于8mm；在水平滑動門開啟方向，以150N的力，施加在最不利點上時，間隙不大于30mm。用尺測量，在門扇底部水平拉動門扇，檢查間隙。井道內(nèi)表面與轎廂地坎、轎門或門框的間距不大于0.15m。用尺測量門刀與層門地坎，門鎖滾輪與轎門地坎的間隙為5~10mm。將轎廂開到門刀與層門地坎平行位置，在層門處用塞尺或直尺測量間隙；將轎廂開到轎門地坎與門鎖滾輪平行位置，在轎廂內(nèi)用塞尺或直尺測量間隙。層站指示信號及按鈕安裝應(yīng)符合圖紙規(guī)定，位置正確，指示信號清晰明亮，按鈕動作準(zhǔn)確無誤，消防開關(guān)工作可靠。電梯停在各層，外觀檢查并接通信號試驗。層門、轎門運行不應(yīng)卡阻、脫軌或在行程終端時錯位。運行試驗。當(dāng)轎門在開鎖區(qū)域以外時，無論層門由于任何原因而被開啟，都應(yīng)有一種裝置能確保層門自動關(guān)閉，且工作有效；采用重錘式自動關(guān)閉裝置應(yīng)有防止重錘墜落的措施。轎門在開鎖區(qū)域以外，打開層門，檢查層門是否能自動關(guān)閉。動力操縱的自動門應(yīng)有防止門夾人不得保護(hù)裝置，且工作有效。認(rèn)為觸動保護(hù)裝置，檢查電梯門是否自動開啟。2廳門每個層門都應(yīng)有緊急開鎖裝置，并能用鑰匙打開層門，開鎖后能自動復(fù)位。外觀檢查，并用鑰匙開鎖試驗。當(dāng)保持鎖緊的彈簧（磁鐵）失效時，重力不應(yīng)導(dǎo)致開鎖。外觀檢查，并結(jié)合門鎖關(guān)閉原理判斷。鎖緊裝置與安全觸點元件間應(yīng)是直接的和防止誤動作的連接。門鎖鎖鉤、鎖臂及動接點動作靈活，在電氣安全裝置動作之前，鎖緊元件最小齒合長度為7mm。外觀檢查，并用直尺測量電氣裝置觸點剛剛閉合時，鎖緊元件齒合長度。層門與轎門的鎖閉應(yīng)滿足如下需求：在正常運行和轎廂未停止在開鎖區(qū)域內(nèi)，層門應(yīng)不能打開；如果一個層門或轎門打開，電梯應(yīng)不能正常啟動或繼續(xù)正常運行；應(yīng)有檢查關(guān)閉位置的電氣裝置，如層門門扇由間接機(jī)構(gòu)連接時，未被鎖住的門扇也應(yīng)有這種電氣裝置。當(dāng)電梯運行時，打開層門或轎門時電梯應(yīng)停止運行，電梯停止后，打開任一層門或轎門，電梯應(yīng)不能啟動。檢查間接機(jī)械連接門扇是否設(shè)置電氣裝置，可分別短接主（副）門鎖，確認(rèn)副（主）門鎖的可靠性。3消防功能消防開關(guān)應(yīng)設(shè)在基站或撤離層，防護(hù)玻璃應(yīng)完好，并標(biāo)有“消防”字樣。外觀檢查。消防開關(guān)動作后，此時外呼和內(nèi)選信號無效，轎廂應(yīng)直接回到指定撤離層，將轎門打開。電梯在停蹄或運行過程中，選擇一些樓層呼梯，將消防開關(guān)打開，檢查電梯是否按規(guī)定程序回到指定層站等待。層站與轎門設(shè)備測試與試運行記錄表物業(yè)項目：查驗日期：編號：建設(shè)單位：參加人員：物業(yè)服務(wù)企業(yè)：參加人員：序號測試項目測試情況備注1層門外觀質(zhì)量層門地坎水平度與高度層門地坎與轎門地坎的水平距離層門、轎門的門扇之間、門扇與門套之間、門扇與地坎之間的間隙井道內(nèi)表面與轎廂地坎、轎門或門框的間距門刀與層門地坎、門鎖滾輪與轎門地坎的間隙層站指示信號及按鈕層門、轎門的運行情況層門自動關(guān)閉裝置防止門夾人的保護(hù)裝置2層門的緊急開鎖裝置彈簧（磁鐵）失效時，重力開鎖情況鎖緊裝置與安全觸點元件間的連接情況門鎖鎖鉤、鎖臂及動接點的動作情況層門與轎門的鎖閉功能及電氣裝置3消防開關(guān)的標(biāo)識與防護(hù)玻璃消防開關(guān)動作后的運行狀態(tài)其他：記錄人：時間：審核人：電梯綜合性能現(xiàn)場查驗內(nèi)容與方法序號查驗項目查驗內(nèi)容查驗方法1安全鉗聯(lián)動試驗安裝具有型式試驗證書的瞬時式安全鉗