四方山生態(tài)旅游設(shè)施項目可行性研究報告書(完整版)

ITOC\o"1-3"\h\z第一章概述 I1.1項目概述 11.2可行性研究報告的編制目的 31.3可行性研究報告的編制依據(jù) 31.4項目效益分析 41.5特殊說明事項 4第二章項目的界定與現(xiàn)狀描述 62.1宗地法律關(guān)系 62.2項目的自然條件與區(qū)位 72.3地上物狀況 102.4宗地環(huán)境 112.5宗地開發(fā)目標(biāo) 13第三章投資環(huán)境 143．1XX區(qū)經(jīng)濟介紹 143．2XX區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)現(xiàn)狀分析 143．3XX區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)目前存在的問題 153．4項目建設(shè)的必要性分析 16第四章市場分析 174．1總體宏觀經(jīng)濟分析 174．2土地市場分析 184．3旅游市場分析 194．4XX市旅游飯店業(yè)發(fā)展的主要特點 264．5競爭性項目分析 第五章項目的策劃和運作 305．1規(guī)劃設(shè)計條件 305．2項目組織結(jié)構(gòu)與實施方式 315．3拆遷補償方式 315．4項目實施進度計劃 315．5資金籌集………..345．6土地銷售時間和方式選擇…….345．7收款方式與回款計劃………...345．8營銷策略……………..34第六章總投資成本分析 3666．1征地費 3666．2拆遷費……………….366．3前期工程費.…………….366．4市政基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)費……………….376．5地價款………….406．6管理費用………………………..406．7財務(wù)費用…………..406．8銷售推廣費………………..406．9開發(fā)期稅費………..416．10不可預(yù)見費……………416．11資金使用計劃………………….41第七章項目竣工后的土地價值分析…….427．1假設(shè)開發(fā)法測算土地市場價格………………….437．2開發(fā)余值的分析 43第八章財務(wù)分析 458．1銷售收入估算 458．2成本分析 458．3靜態(tài)分析 458．4現(xiàn)金流量分析 458．5借款償還 468．6結(jié)論 46第九章風(fēng)險分析 479．1不確定性分析 479．2盈虧平衡分析 479．3敏感性分析 489．4投資環(huán)境風(fēng)險 499．5資金風(fēng)險 509．6管理風(fēng)險………………….509．7政策風(fēng)險 50第十章社會效益評價 5110．1對就業(yè)效益的影響 5110．2對環(huán)境效益的影響 5110．3對政府財政的影響 5110．4對區(qū)域發(fā)展的影響 51第十一章結(jié)論 53PAGE75第一章概述鳳凰嶺地塊位于XX區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)的西北部。大西山風(fēng)景旅游區(qū)與皇家園林旅游區(qū)和稻香湖旅游度假區(qū)一起，并稱為XX區(qū)三大旅游區(qū)。大西山風(fēng)景區(qū)位于XX的西北城郊，如上圖紅色部分所示，風(fēng)景區(qū)中心距西直門約25公里，距中關(guān)村約18公里。20XX年以后，該區(qū)域所屬的XX北部地區(qū)先后編制了《XX區(qū)北部地區(qū)總體規(guī)劃》、《XX區(qū)蘇家坨鎮(zhèn)鎮(zhèn)域規(guī)劃》、《XX市XX區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》（征求意見稿）、《XX市XX區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)近期建設(shè)地塊規(guī)劃設(shè)計要點說明》等一系列規(guī)劃文件，已獲得XX市規(guī)劃委員會《關(guān)于XX區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)近期建設(shè)地塊規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)有關(guān)問題的批復(fù)》（市規(guī)函【2005】1553號），這為鳳凰嶺地區(qū)的建設(shè)發(fā)展提供了依據(jù)。鳳凰嶺地區(qū)已經(jīng)具備土地一級開發(fā)的基礎(chǔ)條件。XX市土地整理儲備中心XX區(qū)分中心作為拆遷主體統(tǒng)一組織土地一級開發(fā)，并按規(guī)定對可出讓的土地實行招標(biāo)、拍賣，掛牌交易。1.1項目概述1.1.1項目名稱XX市XX區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施一期項目1.1.2項目位置本項目位于XX區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)的西北部，東至規(guī)劃旅游專用道，南至聶各莊西路，西至鳳凰嶺旅游設(shè)施項目二期項目，北至鳳凰嶺路?？傆玫孛娣e24.859公頃，其中建設(shè)用地面積9.82公頃，代征道路面積3.02公頃，代征綠地12.019公頃?？梢?guī)劃地上面積2.95萬平方米。1.1.3項目任務(wù)項目任務(wù)：對規(guī)劃建設(shè)用地，按計劃完成項目用地的拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公共配套設(shè)施建設(shè)，達到“三通”，地塊內(nèi)場地平整，實行土地掛牌出讓。1.1.4項目實施的意義整體規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)，顯化及提升國有土地資源的內(nèi)在價值。在加強XX區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的整體性、繁榮該地區(qū)經(jīng)濟的同時，發(fā)揮本項目土地自身優(yōu)勢，提升大西山風(fēng)景旅游區(qū)的北部商業(yè)檔次。項目的實施將具有以下意義：l、實現(xiàn)土地合理利用，優(yōu)化和整合土地資源，節(jié)約土地使用，提升周邊土地價值，滿足本地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展和城市建設(shè)用地的需求；2、符合XX區(qū)經(jīng)濟發(fā)展和整體規(guī)劃的要求，滿足政府的社會目標(biāo)。建成后的項目區(qū)將成為具有較強輻射能力和帶動能力的區(qū)域文化經(jīng)濟中心的一部分，形成一定的區(qū)域優(yōu)勢，對整個地區(qū)的良性發(fā)展有著重要的社會意義；3、項目區(qū)將形成以住宿、商務(wù)會議為主體的現(xiàn)代化旅游度假圈，良好的區(qū)域環(huán)境、快捷方便的交通、適度的商業(yè)規(guī)模、合理的規(guī)劃布局、新穎的建筑形式以及健全的配套功能，有助于提高區(qū)域成熟度，體現(xiàn)高品質(zhì)的區(qū)域形象，為人們整體生活質(zhì)量和生活品位的提高創(chuàng)造條件，提高人民物質(zhì)文化生活水平及社會福利；4、改善就業(yè)結(jié)構(gòu)，增加就業(yè)機會；優(yōu)化建設(shè)結(jié)構(gòu)，改善環(huán)境；實現(xiàn)經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一和城市的可持續(xù)發(fā)展。1.2項目申請報告的編制目的為土地一級開發(fā)單位提供決策依據(jù)；為政府管理部門提供審批土地一級開發(fā)項目的依據(jù)；為金融部門提供審查貸款可行性的依據(jù)。1.3項目申請報告的編制依據(jù)《XX市城市總體規(guī)劃（2004年-2020年）》《XX區(qū)土地利用規(guī)劃》《關(guān)于XX區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)近期建設(shè)地塊規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)有關(guān)問題的批復(fù)》（市規(guī)函【2005】1553號）《XX區(qū)北部地區(qū)總體規(guī)劃》《XX區(qū)蘇家坨鎮(zhèn)鎮(zhèn)域規(guī)劃》《XX市XX區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》（征求意見稿）《XX市XX區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)近期建設(shè)地塊規(guī)劃設(shè)計要點說明》《XX市房屋重置成新價評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》（京國土房管拆[2003]808號）《XX市非住宅樓房估價技術(shù)規(guī)范》（京國土房管拆[2002]646號）《XX地價》項目區(qū)基礎(chǔ)資料拆遷、估價、市政預(yù)算等行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)1.4項目效益分析項目建設(shè)期為9個月，回收期為11個月。通過對項目地塊的土地開發(fā)成本測算及土地收益測算，得到項目評價的綜合結(jié)論為：1、成本支出：項目總投資為12553.24萬元。2、出讓收入：土地出讓地價款測算為13653.35萬元。3、利潤：通過測算利潤為1100.11萬元。4、綜合考慮土地開發(fā)價值后，按基準(zhǔn)收益率10%折算，項目財務(wù)凈現(xiàn)值為1004.4萬元，年內(nèi)部收益率為12%，項目在財務(wù)上可行。1.5編寫說明本報告是在委托方提供基礎(chǔ)文件、有關(guān)數(shù)據(jù)資料的基礎(chǔ)上做出的。委托方對所提供的文件以及相關(guān)數(shù)據(jù)的真實性和可靠性負(fù)責(zé)。我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準(zhǔn)確的。本報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論。我們已對本報告中的研究對象進行了實地勘查。本報告中所引用的經(jīng)濟數(shù)據(jù)系經(jīng)過我們長時間的研究及市場分析所取得的，如有偏差，僅供參考。本研究報告作為辦理土地一級開發(fā)項目立項使用。第二章項目的界定與現(xiàn)狀描述2.1宗地法律關(guān)系1、宗地性質(zhì)及基本情況XX市XX區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施項目地均為集體土地，項目位于XX區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)的西北部，東至規(guī)劃旅游專用道，南至聶各莊西路，西至發(fā)鳳凰嶺景區(qū)和龍泉寺一級山區(qū)公路，北至鳳凰嶺路?？傆玫孛娣e24.859公頃，其中建設(shè)用地面積9.82公頃，代征道路面積3.02公頃，代征綠地12.019公頃?？梢?guī)劃地上面積2.95萬平方米。項目地塊為車耳營村和西山農(nóng)場所有，共24.859公頃。屬于國有土地。廠房及林地均為當(dāng)?shù)剞r(nóng)民租賃使用，租賃三十年。圖圖2－1：地塊用地規(guī)劃圖2、宗地實際用途與規(guī)劃用途現(xiàn)狀用地構(gòu)成以果園為主，面積約21.69公頃，占用地總面積的87.25%；另有少量村鎮(zhèn)企業(yè)用地1.22公頃，占用的總面積的4.91%（家具廠，已停產(chǎn)）。廠房及林地均為當(dāng)?shù)剞r(nóng)民租賃使用，租期三十年。宗地規(guī)劃用途為旅游度假及文化用地。3、宗地區(qū)域的歷史價值該宗地位于XX市XX區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)的西北部，對于土地用途要按照控制性詳細(xì)規(guī)劃執(zhí)行，具體用途以規(guī)劃意見書為準(zhǔn)。2.2項目的自然條件與區(qū)位1、項目土地的自然特征本項目總用地面積為24.859公頃，項目區(qū)比較規(guī)整，近似為長方形，地形平坦，排水狀況比較好，工程地質(zhì)狀況良好，土壤無污染，區(qū)內(nèi)沒有破壞性的大斷裂分布。2、項目的區(qū)位特征項目所在地XX區(qū)是著名的高科技、文化、教育、旅游區(qū)。區(qū)內(nèi)山清水秀、古跡繁多，屬XX的上風(fēng)上水之地。金代在這里建有八大水院，明朝開始大規(guī)模建設(shè)，清代形成“三山五園”的宏大格局，XX區(qū)不僅有優(yōu)美的自然景觀，而且有豐富的人文景觀。秀美的自然景觀與豐富的人文景觀相映成趣，為園區(qū)內(nèi)的企業(yè)、科研工作者提供了一個良好的生產(chǎn)、生活和工作環(huán)境。圖圖2－2：大西山風(fēng)景區(qū)位置示意圖XX區(qū)中關(guān)村是全國智力資源和科技人員最密集的地區(qū)，其智力密集度在世界亦屬罕見。XX區(qū)發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)有了得天獨厚的條件，確立了XX區(qū)在全國高科技發(fā)展中的核心地位，具備發(fā)展知識經(jīng)濟的條件。XX區(qū)位于XX市區(qū)西北郊。東與西城、朝陽區(qū)相鄰，南與宣武、豐臺區(qū)毗連，西與石景山、門頭溝區(qū)交界，北與昌平縣接壤，全區(qū)總面積426平方公里?？傆玫孛娣e24.859公頃，其中建設(shè)用地面積9.82公頃，代征道路面積3.02公頃，代征綠地12.019公頃?？梢?guī)劃地上面積2.95萬平方米。項目用地位置范圍示意圖如下：圖圖2－3：地塊位置圖2.3地上物狀況該項目用地范圍內(nèi)大部分為早期建造的平房，目前房屋情況較差，布局混亂，私搭亂建嚴(yán)重。平房破損程度嚴(yán)重，使用功能設(shè)施不全，生活極為不便，現(xiàn)有形象與大西山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游及海定區(qū)日益改變的城市景觀極不協(xié)調(diào)?，F(xiàn)狀用地構(gòu)成以果園為主，面積約21.69公頃，占用地總面積的87.25%；另有少量村鎮(zhèn)企業(yè)用地1.22公頃，占用的總面積的4.91%（家具廠，已停產(chǎn)）。所占土地均為蘇家坨鎮(zhèn)各村農(nóng)民向各村租用土地，租期30年。項目現(xiàn)狀情況統(tǒng)計表序號項目名稱數(shù)量單位備注一項目總占地面積24.859公頃二應(yīng)拆遷房屋建筑面積1182.4平方米拆遷公司實地調(diào)查數(shù)據(jù)1廠房1182.4平方米拆遷公司實地調(diào)查數(shù)據(jù)2.4宗地環(huán)境1、自然環(huán)境由于京密引水渠和市區(qū)西北鐵路環(huán)線的阻隔，使地塊成為一個相對封閉的區(qū)域。項目用地所處區(qū)域?qū)儆谂瘻貛О霛駶櫦撅L(fēng)氣候，夏季炎熱多雨，冬季寒冷干燥，全年平均氣溫16攝氏度，一月份平均氣溫－3攝氏度，7月份平均氣溫30攝氏度，年平均降水600mm，全年無霜期200余天。項目地塊位于以生態(tài)為主題的大西山風(fēng)景區(qū)。區(qū)域內(nèi)山清水秀，風(fēng)景宜人，景觀資源豐富。2、社會經(jīng)濟環(huán)境XX區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)風(fēng)景秀麗，上風(fēng)上水，是中關(guān)村科技園區(qū)的后花園，是IT業(yè)成功人士，公司白領(lǐng)，及各行業(yè)專家開會、辦公、旅游、療養(yǎng)、及舉辦學(xué)術(shù)研討會的理想處所。3、市政基礎(chǔ)設(shè)施狀況（1）交通現(xiàn)狀宗地附近東西向主要有聶各莊西路、北清路、龍泉寺路。市區(qū)鐵路西北環(huán)線從地塊東側(cè)經(jīng)過，但目前已基本處于停運狀態(tài)。（2）市政設(shè)施現(xiàn)狀自來水：自打井水和XX供水一廠供水雨污水：無市政管網(wǎng)。雨水從山區(qū)自然排洪溝匯集于梁家園排水溝，最后流往上莊水庫，排洪能力五年一遇。無污水處理設(shè)施。自建化糞池或沉淀池，上層清水自然排除，沉淀污物定期抽運。天然氣：無天然氣管道，主要燃料為液化氣。電力：有聶各莊變電站，22萬伏-11萬伏。居民用電分別由昌平區(qū)陽坊供電和XX區(qū)沙澗路供電提供。通訊：西山農(nóng)場場部內(nèi)有電話機房，容量1440門，有800門投入使用。電話線空中架設(shè)，無地下管溝敷設(shè)。有線電視：由XX區(qū)有線電視局提供。（3）周邊大市政現(xiàn)狀北清路：北清路一期敷設(shè)有DN800上水，末端距鳳凰嶺地區(qū)約7-8公里。北清路一期敷設(shè)有DN500中壓天然氣管，末端距鳳凰嶺地區(qū)約7-8公里，且估計中壓管線的壓力不足以到達本地區(qū)。頤陽路：只是道路柏油面，路下沒有敷設(shè)任何管道。4、公共設(shè)施狀況宗地附近有環(huán)綠藝苑、實創(chuàng)總公司培訓(xùn)基地等小型度假、旅游設(shè)施。聶各莊村分布有郵局、衛(wèi)生院、商店等簡單公共設(shè)施。總體規(guī)模較小、檔次偏低、布局分散，不能滿足該區(qū)域未來發(fā)展需要。。2.5宗地開發(fā)目標(biāo)本項目完成后應(yīng)達到：用地范圍內(nèi)的“三通”（通上水通電、通路）及土地平整，滿足建設(shè)條件，達到熟地標(biāo)準(zhǔn)。各種市政基礎(chǔ)設(shè)施管線接至規(guī)劃紅線外。第三章投資環(huán)境3．1XX區(qū)經(jīng)濟介紹XX區(qū)以高科技、高知識含量為特色。無論是從區(qū)位、商業(yè)氛圍、業(yè)態(tài)構(gòu)成還是人氣的旺盛程度，都堅實的捍衛(wèi)著其在京城科技龍頭的地位。中關(guān)村高科技園區(qū)、上地園區(qū)已經(jīng)成為XX高科技的標(biāo)志，XX區(qū)是高等學(xué)府的聚集地，是輸送高科技人才的重要樞紐。3．2XX區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)現(xiàn)狀分析1、自然風(fēng)光和民俗旅游鳳凰嶺、大覺寺、陽臺山、翠湖濕地公園、七王墳等旅游景區(qū)風(fēng)景秀麗，空氣清新，四季如畫，是周末放松休閑的好去處。XX區(qū)北部地區(qū)開發(fā)辦同時組織實施了當(dāng)?shù)氐拿袼茁糜挝幕?，抓住現(xiàn)代人回歸自然的巨大商機。2、豐富的商業(yè)資源鳳凰嶺、大覺寺、陽臺山、翠湖濕地公園、七王墳等旅游景區(qū)聚集在XX區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)內(nèi)，整個風(fēng)景區(qū)內(nèi)孕育著較好的商機?，F(xiàn)在已有的配套設(shè)施不能滿足日益增加的旅游觀光者的需求。3、優(yōu)越的地理區(qū)位XX區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)地處XX區(qū)中關(guān)村商圈的后花園，具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢。周邊環(huán)境：本項目所在的XX區(qū)，是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的聚集地，上地科技園區(qū)，中關(guān)村商圈，及眾多高等學(xué)府聚集在XX區(qū)，這些必將對本項目有輻射影響，本項目所在的大西上風(fēng)景區(qū)是IT成功人士旅游度假、會議、辦公的好去處，同時是各大高校學(xué)科帶頭人舉辦學(xué)術(shù)研討會、學(xué)術(shù)展示會的優(yōu)選之所。商圈環(huán)境：XX區(qū)大西山旅游區(qū)西北部，現(xiàn)在已各大旅游風(fēng)景區(qū)為依托，以旅游、飲食、住宿為主體的商圈已經(jīng)初具規(guī)模，同時受到中關(guān)村商圈，上地商圈的輻射作用，有益于本項目的商業(yè)環(huán)境。4、豐富的旅游資源XX山后地區(qū)（鳳凰嶺）獨特的地理位置和良好的氣候及適宜居住環(huán)境，鳳凰嶺厚重的歷史、宗教文化沉淀、傳統(tǒng)的旅游觀光文化、良好的人文親和環(huán)境，必將帶來巨大的旅游休閑會務(wù)等市場資源。3．3XX區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)目前存在的問題XX區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)正呈生長之勢，但受到風(fēng)貌保護的限制和交通條件的限制，除了現(xiàn)有各旅游景區(qū)相應(yīng)的配套設(shè)施外，還沒有形成大型的商業(yè)環(huán)境。1、功能不盡完善，結(jié)構(gòu)不夠合理XX區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)風(fēng)景秀麗，空氣清新，是旅游度假的絕好選擇，但相關(guān)的配套設(shè)施沒有合理得銜接起來，各種業(yè)態(tài)沒有合理的銜接起來，對消費者的吸引大多是旅游業(yè)態(tài)，其他業(yè)態(tài)往往被忽略。2、配套設(shè)施不夠完善各旅游風(fēng)景區(qū)同相應(yīng)的配套設(shè)施沒有合理的組合，各行其是，沒能達到相輔相成的作用，除旅游景區(qū)外，各飲食、住宿等地的停車位數(shù)量有限。3、XX區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)內(nèi)企業(yè)沒有形成合力，制約XX區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)商業(yè)氛圍的發(fā)展旅游區(qū)內(nèi)企業(yè)在結(jié)構(gòu)調(diào)整、產(chǎn)品營銷、形象宣傳等方面各行其是，沒有形成合力，企業(yè)間的協(xié)調(diào)組織——商會的作用沒有充分發(fā)揮，使打造XX區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)整體商業(yè)氛圍的工作難以順利進行。4、XX區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)市政設(shè)施不完備，電信、燃?xì)?、供暖管線沒有實現(xiàn)介入，不能滿足該區(qū)域的市政需求。3．4項目建設(shè)的必要性分析從XX區(qū)旅游配套設(shè)施的總體供應(yīng)量來看，市場供不應(yīng)求，隨著中關(guān)村以及高科技產(chǎn)業(yè)的進一步發(fā)展，未來對于高檔旅游配套設(shè)施的市場需求將有大幅提升。結(jié)合本項目區(qū)域的特點和規(guī)劃方向考慮，未來本項目所在區(qū)域發(fā)展旅游配套設(shè)施類產(chǎn)品有非常好的市場前景，不但與大西山風(fēng)景區(qū)的整體規(guī)劃方向相符合，而且還能夠填補XX區(qū)旅游配套設(shè)施的市場空缺，服務(wù)于中關(guān)村高科技園區(qū)企業(yè)商務(wù)交流、技術(shù)研發(fā)等。另外，本項目的建設(shè)可以充分地挖掘區(qū)域旅游度假休閑資源，為大西山風(fēng)景區(qū)的可持續(xù)發(fā)展提供保障。第四章市場分析4．1總體宏觀經(jīng)濟分析中國經(jīng)濟在過去的二十年中迅速發(fā)展，國民生產(chǎn)總值已達到世界的3.4%。中國的零售業(yè)也在兩位數(shù)的增長，與12年前相比，翻了四倍多。這樣的發(fā)展速度將會在短期到中期內(nèi)存在。與此同時，通貨膨脹比率穩(wěn)定在比較低的水平（不到4%），零售業(yè)和零售價格指標(biāo)都保持相對穩(wěn)定。這樣的國民生產(chǎn)總值能力保證了大多數(shù)外商的直接投資達到相當(dāng)高的水平，在今后的幾年中有這樣的發(fā)展趨勢：作為中國入世的過渡的一部分，經(jīng)濟的重要組成部分將會進入反常的前進狀態(tài)。排除無法預(yù)計的政治或其它方面劇變的影響，中國經(jīng)濟的強大發(fā)展水平將會在中期內(nèi)存在。中國的都市人口數(shù)量也已開始增長，每年大約估計有800至900萬人移居到城市。同時，農(nóng)村的總?cè)丝诹恳苍诔掷m(xù)增長。XX是全國的政治、文化與國際交往中心，又是生機勃勃、充滿活力的綜合性產(chǎn)業(yè)城市。改革開放以后特別是“十五”時期，中共XX市委、市政府大力發(fā)展"首都經(jīng)濟"。循著XX經(jīng)濟發(fā)展要立足XX、服務(wù)全國、面向世界的思路，對經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和布局進行調(diào)整，經(jīng)濟增長方式的加速轉(zhuǎn)變，使全市國民經(jīng)濟持續(xù)快速健康增長，綜合經(jīng)濟實力保持在全國前列。近年來XX的經(jīng)濟保持了高速增長的趨勢，2001年-2004年GDP年均增長速度達到11.4%，GDP年增長率高于國家平均水平，服務(wù)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增長迅速，2008年奧運會將進一步拉動XX的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和生態(tài)環(huán)境改造，進一步改善投資環(huán)境，提升國際形象。2004年，XXGDP總量為4283.3億元，比上年增長13.5%，連續(xù)六年保持二位數(shù)的增長。人民生活水平邁上新臺階，城市居民人均可支配收入達到15637.8元，四年平均實際增長幅度達到12.4%。4．2土地市場分析從未來發(fā)展來看，現(xiàn)階段土地供應(yīng)以及房地產(chǎn)市場的強勢政策調(diào)整對我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響主要可從以下幾方面加以分析：１、土地供應(yīng)總量將會進一步得到控制從供給方面看，國土資源部下發(fā)的《關(guān)于清理各類園區(qū)用地加強土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》以及國務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于暫停審批各類開發(fā)區(qū)的緊急通知》和《關(guān)于清理整頓各類開發(fā)區(qū)加強建設(shè)用地管理的通知》等文件，對城市各類開發(fā)區(qū)（園區(qū)）、別墅用地的供給作了嚴(yán)格的限制，這將使城市土地增量供應(yīng)出現(xiàn)較大回落。從需求方面來看，由于《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》以及《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》等的發(fā)布實施，經(jīng)營性用地停止協(xié)議出讓，轉(zhuǎn)而實行招標(biāo)拍賣掛牌出讓，市場化程度大大提高，競爭也將更為激烈，土地價格也將因此而上漲。土地價格的上漲，將降低土地市場需求。在供求機制的共同作用下，土地市場經(jīng)過調(diào)整將重新實現(xiàn)平衡，土地總供應(yīng)量縮減，土地價格則將上浮，從而最終實現(xiàn)控制土地供應(yīng)總量，減少土地收益流失。2、地產(chǎn)價格短期將會有所波動，長期趨向平穩(wěn)土地儲備制度以及土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度的實施，對房地產(chǎn)價格的影響在不同階段的表現(xiàn)存在著一定的差異。制度建立之初，由于對土地供應(yīng)總量調(diào)控力度的加大，使得土地供應(yīng)規(guī)模有所縮減，加上開發(fā)商以及購房者的理性預(yù)期影響，房地產(chǎn)價格有可能會呈現(xiàn)上漲的態(tài)勢，而且上漲的幅度在某些區(qū)域可能較大。與此同時，由于政府對住房市場的干預(yù)，尤其是大規(guī)模經(jīng)濟適用房的推出，將對住房市場需求形成較強的分流作用，從而對房地產(chǎn)價格上漲產(chǎn)生抑制作用。再者，隨著土地儲備制度的完善，土地利用規(guī)劃、土地供應(yīng)計劃等的落實，政府將根據(jù)市場需求進行土地供應(yīng)，以避免房地產(chǎn)市場價格的大幅波動。因此，從中長期來看，土地供應(yīng)政策調(diào)整對房地產(chǎn)價格的影響不會特別明顯，市場價格總體上將保持平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢。4．3旅游市場分析05年全市接待入境旅游者362.9萬人次，比上年增長15%。其中，外國人311.6萬人次，增長16.2%；港、澳、臺同胞51.3萬人次，增長8.2%。全市旅游外匯收入36.2億美元，增長14.2%。全年出境旅游者達51.7萬人次，增長0.7%。全年接待國內(nèi)旅游者1.25億人次，增長4.6%。國內(nèi)旅游收入1300億元，增長13.5%?！笆濉逼陂g，全市共接待入境旅游者1460萬人次，旅游外匯收入累計達到148億美元，分別比“九五”時期增長21.3%和21.4%。共接待國內(nèi)旅游者5.6億人次，實現(xiàn)旅游收入4968.7億元，分別比“九五”時期增長26.3%和1.3倍。不單是XX，05年全國的旅游業(yè)都在飛速發(fā)展。我國入境旅游人數(shù)達1.2億人次，出境旅游者達3100萬人次，旅游總收入達7680億元。入境過夜旅游人數(shù)達4680萬人次，國內(nèi)旅游人數(shù)達12億人次。在旅游業(yè)總收入中，國內(nèi)旅游收入達5286億元，國際旅游收入達到293億元。預(yù)計，06年入境旅游人數(shù)將前所未有地達到1.3億人次，比去年增長8%。其中入境過夜人數(shù)達到5180萬人次，外國人2290萬人次，國際旅游收入達到336億美元。05年旅客運輸總量60839萬人，比上年增長22.3%。其中，鐵路5778萬人，增長6.3%；公路51925萬人，增長25.2%；民航3136萬人，增長10%?！笆濉逼陂g，客運總量累計達到19.2億人，比“九五”時期增長2.1倍。XX作為中華人民共和國的首都，是一座有3000多年悠久歷史的古城，在全世界都享有盛譽。它是一座擁有大量文化歷史古跡和皇家風(fēng)格的宏偉壯觀的城市，同時也是有著現(xiàn)代化特色的快速發(fā)展的國際化大都市。作為一座有著悠久歷史的城市，旅游業(yè)對XX的經(jīng)濟有著重大的貢獻。宏偉的故宮是世界上最大的并且保存最好的皇宮。在XX城外，就可以爬上世界八大奇跡之一的長城。天安門廣場是世界最大的城市中央廣場。XX的旅游業(yè)在中央政府的支持下取得了長足的進步。在中國31個省、自治區(qū)、直轄市中，XX是第二大旅游勝地。2001年，XX接待的海外游客達到2,857,872人次，比上一年增長了1.3％。其中來自國外和香港、澳門、臺灣的游客分別2,398,790人次、269,265人次、14,220人次和175,597人次。旅游業(yè)外匯收入總計達29.5億美元，比上一年增長了6.5％。這一年中，XX也接待了一億一千萬來自其他省和中國其他地區(qū)的游客，比上一年增長了8％，旅游收入達887.7億元，比上一年增長了29％。最近幾年來京出差的人員比例在快速增長。外地游客平均在京停留時間為6.5天，重游率為69.5%。外地游客職業(yè)分布情況如下圖所示：圖3－1圖3－1：外地游客職業(yè)分布情況圖（數(shù)據(jù)來源：2001年XX統(tǒng)計年鑒，中國統(tǒng)計出版社出版）表3－1：2001年來京的不同職業(yè)的旅游者所占百分比職業(yè)其他省游客百分比當(dāng)?shù)赜慰桶俜直日珓?wù)員10.79.5企業(yè)管理人員22.717.8技術(shù)工11.510.7服務(wù)銷售人員9.78.9工人10.48.0軍人2.34.2農(nóng)民5.01.1退休人員5.16.8學(xué)生12.625.0其他10.08.0表3－2：2001年國內(nèi)游客參觀XX的分類百分比目的百分比(%)渡假旅游44.0拜訪親戚朋友11.2公務(wù)16.9會議7.9看病3.0宗教0.3文化體育4.7其他12.0來京的目的有從事文化科技交流（15.1天）和宗教活動（7.5天）；這些人是外地來京人員中在京停留時間最長的。下圖顯示了外地來京人員不同的來京目的和他們平均在京停留的天數(shù)。圖3－2圖3－2：外地來京人員在京平均停留天數(shù)（數(shù)據(jù)來源：2001年XX統(tǒng)計年鑒，中國統(tǒng)計出版社出版）XX市旅游業(yè)發(fā)展前景“十五”期間至2020年XX市旅游業(yè)發(fā)展的前景根據(jù)《XX市旅游發(fā)展總體規(guī)劃》對2010年XX旅游發(fā)展前景的描述，根據(jù)XX市旅游局征求XX旅游業(yè)專家學(xué)者的意見和XX市相關(guān)委、辦、局幾個區(qū)縣的意見，我們對2020年旅游發(fā)展前景的描繪大體如下：1．XX的城市建設(shè)將有一個極達的發(fā)展，許多城市標(biāo)志性建筑物將陸續(xù)涌現(xiàn)，不斷增加和改變著XX城市景觀。XX的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)將在今后20年中產(chǎn)生飛躍式發(fā)展，地鐵線路延長，地面輕軌鐵路建成，四環(huán)、五環(huán)通車，市內(nèi)的交通也將通過馬路擴延、違法建筑物的拆除、占路市場的清理以及增加停車場地等措施得以徹底的改善。城市綠地將進一步擴大，大氣質(zhì)量將進一步提高，和基礎(chǔ)設(shè)施相配套的城市標(biāo)識系統(tǒng)將全面建立。XX旅游業(yè)將有一個更加輕松、更加現(xiàn)代的發(fā)展環(huán)境。2．XX市將會竭盡全力保護XX古城風(fēng)貌，重點街區(qū)、重點文物、重點民居不僅會得到市政府的高度重視，并且肯定會充分為旅游業(yè)所利用，成為現(xiàn)代化XX的古老文化的亮點。3．XX的郊區(qū)將成為本市居民和周邊地區(qū)旅游度假者的旅游目的地，成為發(fā)展雙休日旅游和黃金周旅游的重要基地，京郊還將成為連接周邊熱點旅游區(qū)點的重要通道。4．XX的旅游產(chǎn)品將更加豐富，觀光旅游、會站旅游、度假旅游、文化旅游、娛樂旅游將成為XX旅游產(chǎn)品的五大支柱。另外，商務(wù)旅游、體育旅游、探險旅游、康體旅游、節(jié)慶旅游、修學(xué)旅游、購物旅游以及農(nóng)業(yè)觀光、工業(yè)觀光、科技觀光、教育觀光等多種旅游形式將得到充分的發(fā)展，屆時，國內(nèi)外旅游者將在XX對旅游產(chǎn)品有更多的選擇性。5．XX將作為科教文化中心，更加充滿知識與趣味氛圍。國家級和地方級重要文物點、博物館、名人故居、歷史上重要事件發(fā)生地將更多地向游人開放?？萍奸_發(fā)區(qū)、科技成果試驗地、大學(xué)校園等都將成為旅游者選擇的新熱點，而且民俗文化因其特色鮮明而得到更加重視和充分開發(fā)，茶館、會館、民間文藝、特色小吃、京劇話劇以及來自全國各地不同民族的民俗活動，都將在XX全面開花，使XX成為國際知名的文化大都市。6．旅游產(chǎn)業(yè)屆時經(jīng)過四十年的發(fā)展，將成為一個非常成熟的產(chǎn)業(yè)，不僅有穩(wěn)定的市場，而且在國內(nèi)外享有很高的知名度，很多產(chǎn)品將成為世界產(chǎn)品，XX將成為世界最主要的旅游目的地和國際會議中心，XX旅游文化節(jié)也將成為享譽世界的國際節(jié)日。旅游業(yè)的產(chǎn)業(yè)配套將走向市場化，產(chǎn)業(yè)各要素得以充分的發(fā)展。旅游者在XX將享受更加方便的出入和咨詢，享受充滿知識、充滿信息、充滿文化的旅游活動。7．旅游業(yè)無疑將成為XX經(jīng)濟的支柱型產(chǎn)業(yè)，將對國家和地方做出較大的貢獻，XX因此成為國際國內(nèi)知名的文化型消費城市，人民生活水平、生活質(zhì)量將得到極大提高，整個社會更加穩(wěn)定，經(jīng)濟更加繁榮，文化更加豐富多彩，并因此躋身于國際大都市和國際旅游強市的行列。結(jié)論：中國旅游產(chǎn)業(yè)和XX旅游業(yè)的發(fā)展為國內(nèi)旅游市場提供了巨大的潛力，國民經(jīng)濟增長的強勁走勢使得國民用于旅游方面的開銷迅速增長；XX已有一大批文化歷史名勝，如故宮、天壇、八達嶺長城和頤和園等；總體上，旅游業(yè)仍處于發(fā)展規(guī)律階段、熱點不多，就是歷史名勝開發(fā)得也很有限，近幾十年沒有開發(fā)新的景點；游客在京停留時間平均為國為6.5天，重游率接近70%。假設(shè)在初次到京時已經(jīng)游覽了4個主要景點，對于新景點來說，市場潛力在重游的客源中每年將超過百萬；所有的現(xiàn)有景點均為靜態(tài)景觀，XX缺乏像迪斯尼樂園或二十世紀(jì)影城那樣的互動性或主題性的景點；將傳統(tǒng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y本，并且高度宣揚中關(guān)村科技園商務(wù)休閑及旅游度假概念，并且得到奧運支撐作用，鳳凰嶺地區(qū)的建設(shè)一定能成為充滿活力的亮點。4．4XX市旅游飯店業(yè)發(fā)展的主要特點是：一、旅游飯店的規(guī)模和經(jīng)濟總量在一定區(qū)域內(nèi)高度集中。分區(qū)縣的數(shù)據(jù)表明，全市有52%的旅游飯店集中在朝陽區(qū)、XX區(qū)和東城區(qū)，它們實現(xiàn)了全市79%的營業(yè)收入、101%的利潤總額和83%的稅金總額。另外，還有20%的旅游飯店集中在西城區(qū)、宣武區(qū)和豐臺區(qū)。以上區(qū)域集中了全市72%的旅游飯店、90%以上的經(jīng)濟總量。二、高星級飯店是拉動旅游飯店業(yè)總體水平提升的主力軍。四星級以上的高星級飯店呈現(xiàn)出創(chuàng)收水平高、贏利水平高、平均房價和客房出租率同步提高的態(tài)勢，是拉動旅游飯店業(yè)總體水平提升的主力軍。高星級飯店集中全市旅游飯店60%的收入和70%的利潤。截至11月底，僅占全市旅游飯店數(shù)16%的四、五星級飯店實現(xiàn)營業(yè)收入104.9億元，同比增長49.4%，占總量的61.5%；實現(xiàn)利潤總額13.9億元，占總量的72.4%,收入利潤率為13.3%。不足兩成的四、五星級飯店集中了全市六成多的營業(yè)收入和七成多的利潤總額。三星級及以下飯店實現(xiàn)營業(yè)收入65.5億元，同比增長25.5%，占總量的38.5%；實現(xiàn)利潤總額5.3億元，不足總體的三成,收入利潤率為8.1%，超過八成的三星級及以下飯店僅集中了全市不足四成的營業(yè)收入和三成的利潤總額。平均房價和客房出租率同步增長。目前，全市旅游飯店的平均房價為411元/間天，比2003年增長6%；客房出租率為65%，比2003年上升15個百分點，實現(xiàn)平均房價和客房出租率的同步增長。其中：四、五星級飯店的平均房價分別比2003年增長3%和10%；客房出租率分別比2003年提升15個和16個百分點。二、三星級飯店在平均房價不變的情況下，客房出租率分別提升14和12個百分點。一星級飯店在平均房價下降5%的情況下，客房出租率提升12個百分點。表3－4：旅游飯店分星級的平均房價及客房出租率：星級五星四星三星二星一星平均房價(元/間天)762437281204166客房出租率(%)67716360454．5競爭性項目分析項目周邊區(qū)域近期沒有土地供應(yīng)，區(qū)域的土地市場仍然在起步階段。目前正在交易的地塊中，距離項目最近的是位于溫泉鎮(zhèn)的D1、D2地塊，規(guī)劃用途為住宅、行政辦公及商業(yè)。從04年至06年間XX市場上成交的地塊中，規(guī)劃用途為商業(yè)金融用地，同屬于六類土地，并且對本項目有一定參考意義的地塊有三個，分別是：京土整儲掛（昌）[2005]002號（昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)建設(shè)用地）、京土整儲掛（昌）[2004]001號（昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)中灘村建設(shè)用地）、京土整儲掛（石）[2004]007號（石景山區(qū)八角建設(shè)用地）。XX區(qū)旅游業(yè)發(fā)展情況分析二十一世紀(jì)，國際三大產(chǎn)業(yè)中最具吸引力的產(chǎn)業(yè)為旅游服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)。尤其是第三產(chǎn)業(yè)寵兒——旅游休閑產(chǎn)業(yè)。隨著中國改革開放的不斷深入，中國政府大力扶持旅游產(chǎn)業(yè)，而旅游產(chǎn)業(yè)也越發(fā)展示出其勃勃生機，可以說旅游經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)的黃金時代即將來臨。據(jù)測算目前在我國，旅游業(yè)每收入1美元，又使國民經(jīng)濟增加3.12美元。使第三產(chǎn)業(yè)相應(yīng)增加10.7美元。旅游業(yè)的獨特經(jīng)濟功能，促使各地區(qū)都加大了旅游業(yè)的發(fā)展力度，特別是在景點建設(shè)上更是不遺余力。國際及國內(nèi)的形勢為該項目提供了堅實的政治，社會基礎(chǔ)（即天時）。XX中關(guān)村作為全國高科技行業(yè)的基地及窗口，近年來吸引大量的國際國內(nèi)客商、專家，并帶來大量商務(wù)及附屬的旅游觀光休閑需求。XX山后地區(qū)（鳳凰嶺）獨特的地理位置和良好的氣候及適宜居住環(huán)境，必將吸引越來越多的媒體和旅游界的關(guān)注（即地利）。鳳凰嶺厚重的歷史、宗教文化沉淀、傳統(tǒng)的旅游觀光文化、良好的人文親和環(huán)境，必將帶來巨大的旅游休閑會務(wù)等市場資源（即人和）。總結(jié)結(jié)合本項目區(qū)域的特點和規(guī)劃方向考慮，未來本項目所在區(qū)域發(fā)展旅游度假配套類產(chǎn)品有非常好的市場前景，不但與大西山風(fēng)景區(qū)的整體規(guī)劃方向相符合，而且還能夠填補XX區(qū)旅游度假配套設(shè)施的市場空缺，服務(wù)于中關(guān)村高科技園區(qū)企業(yè)商務(wù)交流、技術(shù)研發(fā)等。另外，本項目的建設(shè)可以充分地挖掘區(qū)域旅游度假休閑資源，為大西山風(fēng)景區(qū)的可持續(xù)發(fā)展提供保障。

第五章項目的策劃和運作5．1規(guī)劃設(shè)計條件按照XX市規(guī)劃委員會發(fā)《關(guān)于XX區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)近期建設(shè)地塊規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)有關(guān)問題的復(fù)函》（市規(guī)函［2005］1553號）的規(guī)定，本項目規(guī)劃利用條件如下：項目名稱：XX市XX區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施項目1、用地規(guī)劃要求：擬規(guī)劃建設(shè)用地位置、范圍：東至規(guī)劃旅游專用道，南至聶各莊西路，西至鳳凰嶺旅游設(shè)施二期項目，北至鳳凰嶺路。擬規(guī)劃建設(shè)用地性質(zhì)：旅游度假及文化用地總用用地面積：24.859公頃總建設(shè)用地面積：9.82公頃其中，旅游度假用地：9.82公頃代征城市公共用地面積：15.039公頃其中，代征道路用地面積：3.02公頃代征綠地：12.019公頃2、建筑規(guī)劃要求：建筑使用性質(zhì)：旅游度假、文化建筑控制規(guī)模：旅游度假≤2.95萬平方米建筑控制高度：旅游度假≤9米5．2項目組織結(jié)構(gòu)與實施方式開發(fā)主體設(shè)想：本地塊的開發(fā)與XX區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)的發(fā)展密切相關(guān)，現(xiàn)申請在XX市土地整理儲備中心的監(jiān)督下，以XX區(qū)分中心作為一級開發(fā)實施主體，組織實施該項目土地一級開發(fā)工作。開發(fā)意向和意義：在本地塊建設(shè)高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)、達到國內(nèi)同類物業(yè)領(lǐng)先水平的集會休閑、旅游度假于一體的高檔酒店商務(wù)中心，不僅可以滿足XX區(qū)對商務(wù)、旅游設(shè)施的迫切需求，更可以提高本地區(qū)的形象、檔次和品位，從而拉動區(qū)域土地價格的上升。但要求資金大量投入，立足長遠(yuǎn)，長期經(jīng)營。5．3拆遷補償方式本項目對拆遷的補償方為貨幣補償方式，相應(yīng)的拆遷補償費用計入一級開發(fā)成本。一級開發(fā)單位在實施拆遷工作時，擬采用先進行現(xiàn)狀調(diào)查、評估測算、制定拆遷補償政策，確定對各原用地單位的補償價格，補償價格進入一級開發(fā)成本，以更好地體現(xiàn)平等自愿公平的原則。5．4項目實施進度計劃為提高效率、降低成本、加大項目實施力度，本報告按11個月的時間安排項目實施進度計劃（即土地一級開發(fā)建設(shè)期計劃）。2006年1月開始實施，預(yù)計到2006年11月竣工達到各地塊三通一平，進入土地掛牌出讓的經(jīng)營期。具體安排如下：開發(fā)項目進度表單位（天、月）時間項目051515152515351545155515651575158515951510515規(guī)劃意見書交通影響評價環(huán)境影響評價市政咨詢方案編制可行性研究報告項目建設(shè)用地預(yù)審一級開發(fā)立項辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)辦理征地手續(xù)建設(shè)用地規(guī)劃許可證拆遷許可證拆遷拆遷結(jié)案市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)建設(shè)用地批準(zhǔn)書土地入市交易5．5資金籌措本項目資金來源65%為銀行貸款資金，35%自籌。根據(jù)XX市金融業(yè)的規(guī)定，獲得土地整理儲備中心委托授權(quán)開發(fā)的土地開發(fā)項目可以取得銀行的信用貸款，用以支持土地一級開發(fā)，所以本項目在資金籌措方面是有保證的。5．6土地銷售時間和方式選擇本土地一級開發(fā)項目預(yù)計2006年9月竣工后即進入經(jīng)營期。由于出讓方式為熟地熟賣，計劃在一個月內(nèi)采用一次性出讓方式完成上市銷售。5．7收款方式與回款計劃本項目收款方式為短時間分期收款，在2006年下半年完成收款并歸還銀行貸款，以節(jié)約資金成本。計劃2006年10月實現(xiàn)回款30%，2006年11月回款70%。5．8營銷策略1、加強土地市場營銷盡管土地一級開發(fā)屬于非盈利行為，但土地的實際出讓是通過市場來實現(xiàn)的，而不是完全的政府行為，市場決定項目的成敗和收益。脫離市場或缺乏對土地市場價值的認(rèn)知，項目即使完成三通一平掛牌出讓，也可能無人摘牌。土地市場營銷有助于真實體現(xiàn)土地價值、最優(yōu)化的使用土地資源、提升政府形象、加強政府對土地市場的管理和調(diào)控力度。2、加強區(qū)域主題宣傳除在土地掛牌前和掛牌期間應(yīng)加強對項目土地優(yōu)勢的宣傳推廣力度外，實際上在區(qū)域規(guī)劃期間就應(yīng)該進行土地市場營銷。區(qū)域規(guī)劃在一定程度上決定了土地一級開發(fā)的出讓價格和項目的定位，因而通過舉辦國內(nèi)外知名專家研討會或論證會，并通過媒體進行宣傳，實行規(guī)劃公示，召開市民聽證會，完善公眾參與、專家評審和政府決策，以此來提高本項目的知名度、發(fā)揮規(guī)劃的龍頭、導(dǎo)向和約束作用，實現(xiàn)土地收益的最大化。第六章總投資成本分析本土地一級開發(fā)項目總投資成本包括開發(fā)建設(shè)補償費、拆遷費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共建設(shè)費、管理費用、銷售推廣費用、不可預(yù)見費以及財務(wù)費用。土地出讓金雖然在一級開發(fā)階段沒有支付，但也應(yīng)計入總投資進行計算。經(jīng)測算，本土地一級開發(fā)項目總投資成本為19623.64萬元，具體組成見表6.1。表6-1總投資成本估算表序號項目金額（萬元）比例備注一征地費687035.01%二拆遷費10565.38%三前期工程費2781.42%四市政設(shè)施建設(shè)費300615.32%五地價款7070.436.03%樓面毛地價六管理費用220.341.12%(1+2+3+4)*2%七財務(wù)費用351.711.79%年利率5.85%八銷售推廣費用220.341.12%(1+2+3+4)*2%九開發(fā)期間稅費不發(fā)生十不可預(yù)見費550.852.81%(1+2+3+4)*5%總計19623.64100%6．1開發(fā)建設(shè)補償費本項目的用地范圍內(nèi)所占土地均為蘇家坨鎮(zhèn)各村農(nóng)民向各村租用土地，租期30年。與土地方協(xié)商如下：開發(fā)建設(shè)補償費擬采用包干總費用的方式支付，預(yù)計共支付補償款6870萬元，其中2179萬元用于土地補償，1089萬元用于人員安置補償，3602萬元用于果木補償。勞動力安置由西山農(nóng)場和車耳營村內(nèi)部調(diào)劑解決。6．2拆遷費目前正在與家具廠洽談拆遷事宜，預(yù)計兩個月內(nèi)完成拆遷工作。根據(jù)與家具廠洽談的情況，按照4800平方米的建筑面積來整體估算拆遷和補償?shù)馁M用，預(yù)計為20XX元/平米，拆遷成本約為960萬，加上96萬（拆遷和補償費用的10%）的不可預(yù)見費，估算拆遷工作的總成本為1056萬元。6．3前期工程費前期工程費用主要包括：項目申請報告編制費、環(huán)境影響評價報告編制費、交通影響評價報告、勘察設(shè)計費、工程標(biāo)底編制費、招投標(biāo)管理費、工程建設(shè)監(jiān)理費等其它費用。具體的估算情況見前期工程費估算表，前期工程費合計為278萬元?，F(xiàn)在該項費用或已實際發(fā)生或已簽訂協(xié)議。表6-3前期工程費估算表序號項目金額（萬元）備注1項目申請報告編制費18工程咨詢公司收費2環(huán)境影響評價報告編制費9環(huán)評公司收費3交通影響評價報告編制費12交評公司收費4規(guī)劃咨詢費60占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費的2%5工程設(shè)計費60占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費的2%6工程造價咨詢費15占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費的0.5%7工程標(biāo)底編制費9占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費的0.3%8招投標(biāo)代理費15占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費的0.5%9招投標(biāo)管理費2占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費的0.06%10工程建設(shè)監(jiān)理費18占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費的0.6%11其它費用60占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費的2%合計2786．4市政基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)費依據(jù)《XX市XX區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)近期建設(shè)地塊規(guī)劃設(shè)計要點說明》和本項目地塊現(xiàn)狀條件，我中心委托設(shè)計單位進行了初步的市政方案咨詢，其中包括前期相關(guān)工作、宗地外通路、通電、通水及宗地內(nèi)土地平整五個部分的工作，詳細(xì)分述如下：（1）前期相關(guān)工作：該項工作費用約85萬，其中包含規(guī)劃和設(shè)計費41萬，水文、地質(zhì)勘察費44萬。（2）通路：通路方案：本項目擬從東側(cè)現(xiàn)狀道路建設(shè)瀝青路接入本項目地塊，設(shè)置道路照明，并敷設(shè)相關(guān)的管線，為通電、通水和場地平整工作做準(zhǔn)備。成本估算：預(yù)計道路建設(shè)成本約1181萬元，道路照明工程成本約50萬元，通路工程合計1231萬元。(3)通電：通電方案：本項目未來將由220/110kv聶各莊變電站提供，敷設(shè)擬采用電纜管溝。成本估算：通電方案的工程造價約233萬元。（4）通水：給水方案：供水水源近期擬利用地下水水源井和已建成的規(guī)模為7500立方米/日的水廠；遠(yuǎn)期擬由城市供水管網(wǎng)供水，城市供水管線管徑擬按Dg500實施，配水管網(wǎng)擬按環(huán)狀布置。排水方案：排水系統(tǒng)近期實施擬采用雨水、污水分流的排水體制。度假基地擬自建小型污水處理設(shè)施，污水處理程度擬定為二級處理后排放，或作為景觀水體水源回收利用。遠(yuǎn)期擬排入聶各莊污水處理廠。地面降水靠雨水管道和明渠匯集，直接排入排洪溝中。成本估算：給水工程工程預(yù)計費用約70萬元，中水工程約85萬元，排水工程72萬元，雨水工程約384萬元，總成本合計約611萬元。（5）地塊內(nèi)土地平整：平整方案：項目地塊內(nèi)的土地平整包括土方回填和場地平整。土方回填的實施包含了現(xiàn)場所需土方的回填、外購?fù)练郊巴练竭\輸。成本估算：土方回填工程成本約406萬元，場地平整成本約440萬元，合計約846萬元。綜上，市政設(shè)施預(yù)計總投入成本為3006萬元。6．5地價款根據(jù)周邊評估項目的土地毛地價價格，估算項目區(qū)商業(yè)用地樓面毛地價約為720元/平方米。由于容積率小于1，因此按用地面積計算，項目規(guī)劃商業(yè)用地面積為9.82萬平方米，則出讓金總價為7070.4萬元。6．6管理費用管理費用是土地一級開發(fā)單位為組織和管理土地一級開發(fā)項目而發(fā)生的各項費用，按開發(fā)建設(shè)補償費用、拆遷費用、前期費用、市政建設(shè)費用合計數(shù)的2%計算，即220.34萬元。6．7財務(wù)費用財務(wù)費用是土地一級開發(fā)主體的資金成本。本項目的資金來源65%為銀行貸款，財務(wù)費用為貸款利息，利息率按1-3年期貸款年利率5.85%、按資金實際占用情況計算利息，為351.71萬元，在項目完成后以銷售收入還本付息。6．8銷售推廣費銷售推廣費是在銷售推廣土地一級開發(fā)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各種費用，按開發(fā)建設(shè)補償費用、拆遷費用、前期費用、市政建設(shè)費用合計數(shù)的2%估算，即220.34萬元。6．9開發(fā)期稅費土地一級開發(fā)項目屬于非盈利行為，因此不發(fā)生有關(guān)稅費。6．10不可預(yù)見費不可預(yù)見費按開發(fā)建設(shè)補償費用、拆遷費用、前期費用、市政建設(shè)費用合計數(shù)的5%估算，即550.85萬元。6．11資金使用計劃總投資成本費用包括前期、開發(fā)建設(shè)補償費、拆遷和工程等四大類費用，前期費用中包括項目申請報告、環(huán)境評價抱告、交通影響評價報告、各種報批的手續(xù)費用以及現(xiàn)場實際調(diào)查費用等，工程費用包括基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。主要資金使用如下（詳見表6-4）：前期部分資金使用時間2006年1月-2006年3月，計3個月；開發(fā)建設(shè)補償費部分資金使用時間2006年3月-2006年7月，計5個月拆遷部分資金使用時間2006年5月-2006年9月，計5個月；工程部分資金使用時間2006年3月-2006年9月，計7個月。表6-4資金使用計劃表項目建設(shè)期經(jīng)營期1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月前期費用33%33%34%開發(fā)建設(shè)補償費20%20%20%20%20%拆遷費20%20%20%20%20%基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費10%15%15%15%15%15%15%管理費用10%10%10%10%10%10%10%10%10%10%銷售推廣費50%50%不可預(yù)見費20%20%20%20%20%第七章項目竣工后的土地價值分析本土地一級開發(fā)項目實際進行開發(fā)的用地面積為24.859公頃，包括旅游度假用地、綠化用地和道路用地，可開發(fā)建設(shè)的建筑面積為2.95萬平方米。旅游度假用地屬于經(jīng)營性建設(shè)用地，可以直接采取掛牌出讓的方式，通過市場實現(xiàn)其土地的價值。綠地和道路屬于公益性用地，其土地價值主要體現(xiàn)在社會效益上。本土地一級開發(fā)項目竣工后的土地價值為經(jīng)營性建設(shè)用地的土地價值。本報告主要采用假設(shè)開發(fā)法（剩余法）來確定經(jīng)營性建設(shè)用地的熟地價值。假設(shè)開發(fā)法（剩余法）是用二級開發(fā)完成后的商品房的房地產(chǎn)售價扣除相應(yīng)的開發(fā)成本費用及二級開發(fā)利潤后求出土地價格，即二級開發(fā)商可承受的地價水平。7．1假設(shè)開發(fā)法測算土地市場價格運用假設(shè)開發(fā)法求取地價，以規(guī)劃各用途為準(zhǔn)，使用年限為法定最高年限，以開發(fā)完成房屋的售價扣減建造成本、利息、利潤等計算各用途的樓面熟地價單價，乘以對應(yīng)各地塊的建筑面積得出各地塊的熟地總價。根據(jù)項目區(qū)周邊商業(yè)項目銷售情況，商業(yè)用地銷售單價平均約為16790元/平方米。通過第三、四章的比較與分析，可知項目區(qū)在位置上較優(yōu)。經(jīng)測算（詳見表7-1），樓面土地價格約為房屋銷售價格的41.84%，即樓面土地價格約為7025元/平方米。項目區(qū)的規(guī)劃商業(yè)經(jīng)營性建筑面積為2.95萬平方米，預(yù)計土地開發(fā)價值為20723.75萬元。7．2開發(fā)余值的分析假設(shè)開發(fā)法測算的開發(fā)余值為本土地一級開發(fā)項目實現(xiàn)后并按規(guī)劃進行房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)生的土地價格，它包含該熟地所產(chǎn)生的利潤。表7-1假設(shè)開發(fā)法單價測算表——商業(yè)項目說明單價/比例金額（元）一、開發(fā)總價值16790建設(shè)期（年）1二、成本費用1、建造成本(1)建安費用按建面單價30003000.00(2)紅線內(nèi)市政(按建安費用)10.00%300.00(3)小區(qū)配套費(按建安費用)10.00%300.00小計3600.002、不可預(yù)見費(按建安費用)5.00%150.003、專業(yè)費、前期費用、紅線外市政(按建造成本)15.00%450.004、貸款利息按二-1,2,3之和及地價5.85%143.91合計4343.91三、銷售費用1、營業(yè)稅及附加(按開發(fā)總價值)5.50%923.452、交易手續(xù)費(按開發(fā)總價值)0.50%83.953、代理及廣告費(按開發(fā)總價值)2.50%419.75小計1427.15四、發(fā)展商利潤按二-1,2,3之和及地價30.00%1476五、樓面熟地價（一-二-三-四）/(1+5.85%+30%)7025第八章財務(wù)分析8．1銷售收入估算根據(jù)回款計劃和第七章的土地價值分析，預(yù)計本項目的總收入為20723.75萬元，各階段的收入為：2006年10月：30%6217.125萬元2006年11月：70%14506.625萬元表8-1銷售收入估算表項目合計2006年10月2006年11月出讓回款比例100%30%70%出讓收入（萬元）商業(yè)20723.756217.12514506.6258．2成本分析根據(jù)總成本構(gòu)成（表6.1）和資金使用計劃（表6.4），項目各階段成本費用構(gòu)成如下：見附表8-1成本費用估算表8．3靜態(tài)分析本項目預(yù)計實現(xiàn)收入約13653.35萬元。預(yù)計總成本費用約12553.24萬元。收益為1100.11萬元，收益率為8.76%,年投資回報率為9.56%.8．4現(xiàn)金流量分析根據(jù)土地一級開發(fā)項目平均收益率水平及銀行長期貸款利率，年基準(zhǔn)收益率確定為10%?，F(xiàn)金流入為土地出讓收入（計算時應(yīng)除去出讓金，因為出讓金為政府收入），現(xiàn)流出為建設(shè)投資與財務(wù)成本（計算時應(yīng)除去出讓金，出讓金在投資階段并未支付）。經(jīng)計算各項財務(wù)指標(biāo)為：財務(wù)內(nèi)部收益率為12％，大于10%的基準(zhǔn)收益率。按年基準(zhǔn)收益率10%計算,財務(wù)凈現(xiàn)值為1004.4萬元。投資回收期為0.92年（含建設(shè)期9個月）。上述數(shù)據(jù)表明本項目在財力上是可行的，投資可獲一定的效益?，F(xiàn)金流量表見附表8-2現(xiàn)金流量表。8．5借款償還本項目借款8159.61萬元，發(fā)生借款利息351.71萬元，按穩(wěn)健估計，借款償還期為0.92年，償還借款及利息的資金來源為土地出讓收入，詳見表8-3。表8-3借款還本付息表8．6結(jié)論綜上所述及相關(guān)財務(wù)分析，本項目能夠償還建設(shè)貸款，運行期間可以產(chǎn)生一定的利潤，財務(wù)內(nèi)部收益率高于基準(zhǔn)收益率，因此在財務(wù)上是可行的。第九章風(fēng)險分析9．1不確定性分析1、收款時間和方式的不確定性土地出讓收益的收款時間和方式的不同，直接影響財務(wù)成本，也關(guān)系到投資的成敗。2、市政設(shè)施費用測算時是對整體進行估算，沒有按照單價及管線長度進行核算，在具體實施階段如果管線長度有變化，實際發(fā)生的費用將會隨之發(fā)生變化。3、土地出讓價格的不確定性隨著時間推移，房地產(chǎn)市場情況可能會發(fā)生變化，地價也會隨之波動，影響出讓價格。由于本項目的容積率小于1，根據(jù)相應(yīng)得政策，在繳納土地毛地價時按照用地面積計算，因此本項目的毛地總價較高。9．2盈虧平衡分析在諸多不確定因素中，土地取得費對整個項目的影響程度較大。本次盈虧平衡分析選取其為不確定的變量進行分析。假定建筑面積、總成本等不變，以出讓單價為不確定性變量分析。盈虧平衡的計算公式如下：總收入＝總成本＝平均出讓單價×出讓建筑面積，則盈虧點的平均出讓單價＝總成本÷出讓建筑面積，＝19623.64萬元÷2.95萬平方米＝6652元/平方米盈虧平衡分析如圖9-1所示：665266527025收入或總成本平均出讓單價（元/平方米）虧損盈利20723.7519623.64 圖9-1項目盈虧平衡分析圖單位：萬元本項目的土地取得費為6652元/建筑平方米，其中取值標(biāo)準(zhǔn)是嚴(yán)格按照國家和政府的法律、法規(guī)以及政府的相關(guān)規(guī)章，結(jié)合項目所在區(qū)的區(qū)位因素制定出來的，具有實際可操作性。但由于項目拆遷補償?shù)慕y(tǒng)計數(shù)據(jù)沒有進行一一核實，項目土地取得費用的準(zhǔn)確性來源于項目統(tǒng)計數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性方面，因此，土地取得費預(yù)算存在一定的誤差。本項目的熟地單價盈虧平衡點為6652元/平方米，而預(yù)測單價為7025元/平方米，后者超過前者373元/平方米。由以上分析可知，該項目的盈利能力較好。9．3敏感性分析本次分析以投資成本利潤率為分析對象，選取土地一級開發(fā)完成后的熟地單價和征地拆遷成本為敏感因素進行分析。1、以項目竣工后的熟地單價為敏感因素（1）當(dāng)項目的熟地單價以7025元/建筑平方米為基數(shù)上漲10%時，本項目的投資成本利潤率為16.17%；（2）當(dāng)項目的熟地單價以7025元/建筑平方米為基數(shù)上漲20%時，本項目的投資成本利潤率為26.73%。（3）當(dāng)項目的熟地單價以7025元/建筑平方米為基數(shù)下降10%時，本項目的投資成本利潤率為-4.95%。（4）當(dāng)項目的熟地單價以7025元/建筑平方米為基數(shù)下降20%時，本項目的投資成本利潤率為-15.51%。2、以土地取得費為敏感因素（1）、當(dāng)土地取得費以6652元/建筑平方米為基數(shù)上漲10%時，本項目的投資成本利潤率為-3.99%。（2）、當(dāng)土地取得費以6652元/建筑平方米為基數(shù)上漲20%時，本項目的投資成本利潤率為-11.99%。（3）、當(dāng)土地取得費以6652元/建筑平方米為基數(shù)下降10%時，本項目的投資成本利潤率為17.34%。（4）、當(dāng)土地取得費以6652元/建筑平方米為基數(shù)下降20%時，本項目的投資成本利潤率為32.01%。經(jīng)過上述分析，當(dāng)項目竣工后的熟地單價發(fā)生變化時，本項目的投資成本利潤率變化相對較??；而當(dāng)土地取得費發(fā)生變化時，本項目的投資成本利潤率變化明顯。因此對本項目而言，土地取得費的變化對本項目的影響較大。9．4投資環(huán)境風(fēng)險近幾年XX市房地產(chǎn)市場是否存在泡沫的爭論一直繼續(xù)，XX房地產(chǎn)價格一路上升，市場前景仍然有很多不確定因素，一旦泡沫出現(xiàn)勢必對本項目房地產(chǎn)市場造成不利影響。因此項目完成越早，風(fēng)險就越小。9．5資金風(fēng)險本土地一級開發(fā)項目投資規(guī)模相對較大，且65%資金為銀行貸款，風(fēng)險較大，周期越長，財務(wù)成本越高，風(fēng)險越大。故應(yīng)提高效率，縮短項目開發(fā)和出讓周期，節(jié)省資金成本。同時開發(fā)過程中應(yīng)注意制定詳細(xì)的開發(fā)計劃，逐步實施，合理調(diào)配資金，將資金平衡問題落實到項目進展的每一步計劃中，避免資金風(fēng)險。9．6工程質(zhì)量風(fēng)險在大市政建設(shè)過程中，已完工程或在建工程如果存在質(zhì)量缺陷，將會對項目產(chǎn)生不利影響的風(fēng)險。對于此，應(yīng)該根據(jù)該工程質(zhì)量總目標(biāo)編制質(zhì)量計劃，并制定質(zhì)量控制點，招標(biāo)相應(yīng)資質(zhì)的監(jiān)理公司進行監(jiān)理，請專業(yè)設(shè)計院進行部位驗收、中途質(zhì)量驗收、竣工驗收，從而規(guī)避這方面的風(fēng)險。9．7政策風(fēng)險現(xiàn)階段土地一級開發(fā)項目政策、機制尚未成熟，對于土地供應(yīng)和管理體制的變化，在項目運轉(zhuǎn)和操作過程中必然存在許多過去未曾遇到的問題，帶來一些政策層面的風(fēng)險。對此，應(yīng)盡可能理順土地開發(fā)與管理、資金管理等方面的主體關(guān)系，為項目實施奠定堅實的基礎(chǔ)，從而化解這方面的風(fēng)險。第十章社會效益評價10．1對就業(yè)效益的影響土地一級開發(fā)項目的實施將提供更多的直接和間接就業(yè)機會。首先，項目建成后的商業(yè)項目將形成新的消費和市場需求，會增加服務(wù)行業(yè)的就業(yè)崗位。其次，土地一級開發(fā)階段房屋的征地、拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)、綠地的建設(shè)、場地的平整等工作都將產(chǎn)生大量間接就業(yè)機會。土地一級開發(fā)后，二級開發(fā)的實施有助于第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，新興的服務(wù)業(yè)將提供更多的工作類型和就業(yè)機會。10．2對環(huán)境效益的影響項目的實施將對環(huán)境效益產(chǎn)生積極的影響，項目區(qū)的綠化用地以及代征綠化將改善整個項目區(qū)的環(huán)境，營造健康的購物、旅游、生活空間。10．3對政府財政的影響土地一級開發(fā)項目可以為政府帶來二級開發(fā)的稅收收入并相應(yīng)帶來新的稅源，按開發(fā)后總價值5.6%估算，政府將有約2773.71萬元的稅收收入。10．4對區(qū)域發(fā)展的影響l、本項目的實施可以實現(xiàn)土地合理利用，優(yōu)化和整合土地資源，節(jié)約土地使用，提升周邊土地價值，滿足本區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展和城市建設(shè)用地的需求。2、符合XX區(qū)經(jīng)濟發(fā)展和整體規(guī)劃的要求，滿足政府的社會目標(biāo)。建成后的項目區(qū)將成為具有較強輻射能力和帶動能力的區(qū)域文化經(jīng)濟中心的一部分，形成一定的區(qū)域優(yōu)勢，對整個地區(qū)的良性發(fā)展有著重要的社會意義。3、項目區(qū)將形成以住宿、商務(wù)、會議及文化為主體的現(xiàn)代化商業(yè)圈，良好的區(qū)域環(huán)境、快捷方便的交通、適度的商業(yè)規(guī)模、合理的規(guī)劃布局、新穎的建筑形式以及健全的配套功能有助于提高區(qū)域成熟度，體現(xiàn)高品質(zhì)的區(qū)域形象，為人們整體生活質(zhì)量和生活品位的提高創(chuàng)造條件，提高人民物質(zhì)文化生活水平及社會福利。4、現(xiàn)在項目所在地區(qū)相應(yīng)的市政設(shè)施不完善，待項目實施后可同時完善該地區(qū)的市政設(shè)施，以滿足周邊地區(qū)的市政管線需要。第十一章結(jié)論和建議一、結(jié)論1、本項目實施符合國家加快城市建設(shè)的精神，符合XX“十五”計劃和2010年遠(yuǎn)景目標(biāo)要求，對推動XX經(jīng)濟的快速發(fā)展具有重要意義，項目實施具有快速發(fā)展的基礎(chǔ)條件，對加快該地區(qū)的建設(shè)有很大的推動作用，開發(fā)建設(shè)是必要的。2、本項目的實施將有助于促進土地儲備制度的落實，有利于XX市土地市場的有序發(fā)展。項目前景良好。3、土地作為不動產(chǎn)，具有保值增值的特征。尤其當(dāng)土地市場形成有形市場后，這一特征將更為明顯。從長期來看，在房地產(chǎn)市場需求穩(wěn)定增長，土地供應(yīng)計劃有度的條件下，XX區(qū)大西山旅游風(fēng)景區(qū)的房地產(chǎn)市場非?？春谩？梢灶A(yù)見，未來幾年由于新土地政策的實施，土地的價格有上升的趨勢。因此，在未來合適的時機出讓各地塊，是能夠?qū)崿F(xiàn)目前所設(shè)想的預(yù)期收益的，本項目在經(jīng)濟上具有一定的可行性。4、該項目所處地域發(fā)展優(yōu)勢明顯，項目土地開發(fā)預(yù)期良好。經(jīng)財務(wù)分析，土地市場交易溢價收入為13653.35萬元，投資回收期為一年，并具有一定的抗風(fēng)險能力，本項目在財務(wù)上是可行的。按目前的規(guī)劃條件和市場情況，從較保守情況估算，項目建設(shè)期為9個月，回收期為11個月。通過對項目地塊的土地開發(fā)成本測算及土地收益測算，得到項目評價的綜合結(jié)論為：1、成本支出：項目總投資為12553.24萬元。2、出讓收入：土地出讓地價款測算為13653.35萬元。3、利潤：通過測算利潤為1100.11萬元。4、綜合考慮土地開發(fā)價值后，按基準(zhǔn)收益率10%折算，項目財務(wù)凈現(xiàn)值為1004.40萬元，年收益率為9.56%，項目在財務(wù)上可行。二、建議建議項目建設(shè)單位做好項目前期工作；加緊落實資金籌措，確保資金按計劃落實到位；以確保大西山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施一期項目順利進行。附表8-1成本費用估算表項目建設(shè)期經(jīng)營期1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月合計前期費用91.7491.7494.52278開發(fā)建設(shè)補償費137413741374137413746870拆遷費211.2211.2211.2211.2211.21056市政設(shè)施建設(shè)費300.6450.9450.9450.9450.9450.9450.93006管理費用22.0322.0322.0322.0322.0322.0322.0322.0322.0322.07220.34銷售推廣費110.17110.17220.34不可預(yù)見費110.17110.17110.17110.17110.17550.85小計113.77113.771791.151846.932168.32168.32168.3794.3794.3132.24110.1712201.53累計113.77227.542018.693865.626033.928202.2210370.5211164.8211959.1212091.3612201.53利息0.280.835.4814.3424.1334.7045.2752.4956.3658.6259.21351.71合計114.05114.61796.631861.272192.4322032213.57846.79850.66190.86169.3812553.24附表8-2現(xiàn)金流量表序號項目建設(shè)期經(jīng)營期1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月1現(xiàn)金流入40969557.351.1土地出讓收入40969557.352現(xiàn)金流出114.05114.61796.631861.272192.4322032213.57846.79850.66190.86169.382.1建設(shè)投資113.77113.771791.151846.932168.32168.32168.3794.3794.3132.24110.172.2財務(wù)成本0.280.835.4814.3424.1334.7045.2752.4956.3658.6259.212.3稅金3凈現(xiàn)金流量-114.05-114.6-1796.63-1861.27-2192.43-2203-2213.57-846.79-850.663905.149387.974累計現(xiàn)金流量-114.05-228.65-2025.28-3886.55-6078.98-8281.98-10495.55-11342.34-12193-8287.861100.116折現(xiàn)系數(shù)（折現(xiàn)率10%）0.9920.9840.9750.9670.9590.9510.9440.9360.9280.9200.9137凈現(xiàn)值-113.14-112.77-1751.71-1799.85-2102.54-2095.05-2089.61-792.6-789.413500.738571.228累計凈現(xiàn)值-113.14-224.99-1974.65-3758.29-5829.74-7876.16-9907.8-10616.43-11315.10-7624.831004.40表8-3借款還本付息表序號項目建設(shè)期經(jīng)營期合計1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月1借款及還本付息114.05114.61796.631861.272192.4322032213.57846.79850.66190.861.1期初借款累計113.77227.542018.693865.626033.928202.2210370.5211164.8211959.127995.361.2本期借款113.77113.771791.151846.932168.32168.32168.3794.3794.3132.241.3本期應(yīng)計利息0.280.835.4814.3424.1334.7045.2752.4956.3658.6259.21351.711.4本期償還本金40969557.3513653.351.5本期支付利息292.559.21351.712還款付息資金來源40969557.3513653.352.1土地收益40969557.3513653.35目錄TOC\o"1-2"\h\z\uHYPERLINK"file:///H:\\準(zhǔn)備修改傳百度文檔\\D盤%20可行性研究報告%20-%2