開封森林半島項目可行性研究報告

第九章：附錄項目財務(wù)分析綜合指標(biāo)表附表1序號項目名稱指標(biāo)數(shù)值單位備注Ⅰ經(jīng)濟數(shù)據(jù)1全部投資133253萬元1.1單方成本3331元/平方米2資金籌措133253萬元2.1資本金50529萬元2.2預(yù)售收入再投入43024萬元2.3銀行貸款39700萬元3銷售收入227180萬元4銷售均價5680元/平方米4.1住宅均價4600元/平方米4.2商業(yè)均價8978元/平方米7銷售環(huán)節(jié)稅費15903萬元8利稅93927萬元8.1所得稅前利潤總額78024萬元8.2所得稅19506萬元8.3所得稅后利潤總額58518萬元8.4利稅總額93927萬元Ⅱ財務(wù)評價指標(biāo)(項目投資)1項目投資利潤率1.1所得稅前投資利潤率58.55%1.2所得稅后投資利潤率43.91%1.3投資利稅率70.49%2財務(wù)內(nèi)部收益率2.1所得稅前FIRR37.15%2.1所得稅后FIRR28.73%3財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV，ic=12%）3.1所得稅前（萬元人民幣）39805萬元3.2所得稅后（萬元人民幣）26386萬元4投資回收年限4.1稅前投資3.24年4.2稅后投資3.44年項目工程量統(tǒng)計表附表2序號項目單位合計備注1總用地面積平方米266664畝4002建筑占地面積平方米933323綠地面積平方米933324總建筑面積平方米4000004.1住宅建筑面積平方米3000004.2公建面積平方米1000004.2.1商業(yè)建筑面積平方米1000004.2.3地下建筑面積平方米4地上總建筑面積平方米4000005停車泊位輛1764①地面輛314②地下輛14506可售面積平方米7000006.1住宅面積平方米30000090平方米以下平方米18000090平方米以上平方米1200006.2商業(yè)面積平方米100000寫字樓平方米49900商業(yè)及酒店平方米31700停車位平方米184007住宅戶數(shù)戶37328居住人數(shù)人130629電梯數(shù)部8410容積率1.5011建筑密度0.3512綠地率0.35項目總投資估算表附表3序號費用名稱投資額技術(shù)指標(biāo)單位經(jīng)濟指標(biāo)（元/㎡）占總投資%單位成本（萬元）數(shù)量單位一土地費用34400266664㎡129025.82%8601土地費用34400266664㎡129025.82%860二前期工程費3427400000㎡862.57%861前期策劃及可研報告400.0400000㎡100.30%102工程設(shè)計費520.0400000㎡130.39%133水文、地質(zhì)勘探費120.0400000㎡30.09%34三通一平200.0400000㎡50.15%55土石方工程2187479995立方米461.64%55挖方1333266664立方米501.00%33填方853213331立方米400.64%21三工程建設(shè)費61720400000㎡154346.32%15431建安工程費35500400000㎡88826.64%8881.1住宅工程25500300000㎡85019.14%6381.2商業(yè)工程10000100000㎡10007.50%2502電梯工程462084部55萬元/部3.47%1163智能化工程1800300000㎡601.35%454變電房及其配套設(shè)備6000400000㎡1504.50%1505小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施費（含景觀）6600300000㎡2204.95%1656其他費用7200400000㎡1805.40%180四管理費199199546萬元2.0%1.49%50五銷售費用6815227180萬元3.0%5.11%170六財務(wù)費用656635000萬元4.93%164七其他費用(如規(guī)費等)11989400000㎡3009.00%3001城市配套設(shè)施建設(shè)費7400400000㎡1855.55%1852工程監(jiān)理費120400000㎡3.00.09%33人防費用2000400000㎡501.50%504其他規(guī)費246961720萬元4.0%1.85%62八不可預(yù)見費6345126908萬元5%4.76%159九項目總投資133253400000萬元3331100.00%3331項目總成本費用附表4單位：萬元序號項目第1年第2年第3年第4年第5年合計1土地費用34400344002前期工程費342734273房屋開發(fā)費185162468818516617204管理費66466466419915銷售費用13634089136368156財務(wù)費用490126717862016100865667其他費用(如開發(fā)規(guī)費等)719347960119898不可預(yù)見費21152115211563459總成本費用6816737619244432016133253投資計劃及資金籌措計劃附表5單位：萬元序號項目名稱合計1年2年3年4年5年一、項目投資133253681673761924443201610081.1開發(fā)建設(shè)投資（不含財務(wù)費用）1266876767736352226581.2財務(wù)費用656649012671786201610080二、資金籌措133253681673761924443201610082.1項目資本金5052937167101193243002.2預(yù)售及銷售收入43024120001600012000201610082.3借款39700190001150092002.3.1長期借款35000170001000080002.3.2施工單位墊款4700200015001200資金比例資本金37.92%100%銀行借款29.79%預(yù)售及銷售收入32.29%銷售單價及銷售進度計劃預(yù)測附表6序號項目銷售量㎡均價

（元/㎡）建設(shè)及售房期合計123451住宅小計300000460010%20%35%30%5%100%90平方米以下180000450010%20%35%30%5%100%90平方米以上120000470010%20%35%30%5%100%2商業(yè)小計100000897810%28%38%20%4%96%寫字樓499001000010%30%40%20%0%100%商業(yè)及酒店317001200010%30%40%20%0%100%停車20%30%20%20%100%3合計400000568010%22%36%28%5%100%銷售面積進度預(yù)測表附表7序號項目位置銷售量㎡均價

（元/㎡）建設(shè)及售房期合計123451住宅小計30000046003000060000105000900001500030000090平方米以下180000450018000360006300054000900018000090平方米以上12000047001200024000420003600060001200002商業(yè)小計1000008978100002816038160200003680100000寫字樓4990010000499014970199609980049900商業(yè)及酒店317001200031709510126806340031700停車位18400100018403680552036803680184004合計4000005680400008816014316011000018680400000銷售收入進度及銷售環(huán)節(jié)稅費估算表(未考慮付款進度)附表8序號項目位置銷售量㎡均價

（元/㎡）建設(shè)及售房期合計123451銷售收入40000056802271854230838185917672382271801.1住宅小計300000460013740274804809041220687013740090平方米以下1800004500810016200283502430040508100090平方米以上120000470056401128019740169202820564001.2商業(yè)小計1000008978897826750357281795636889780寫字樓4990010000499014970199609980049900商業(yè)及酒店3170012000380411412152167608038040車位18400100018436855236836818402銷售環(huán)節(jié)稅費1590379658674142507159033銷售凈收入211285043477951550346731211277借款還本付息估算表附表9單位：萬元序號年份項目合計123451借款及還本付息1.1銀行貸款1.1.1期初借款本息累計0170002700035000175001.1.2本期新增借款3500017000100008000001.1.3本期應(yīng)計利息656649012671786201610081.1.4本期償還利息656649012671786201610081.1.5本期還本17500017500175001.1.6年末貸款累計1700027000350001750002貸款償還資金來源-24111550570454152491707722.1上年余額-241115505704542.3攤銷2.4折舊2.5未分配利潤2.6可利用銷售收入-2411179175494982037707722.7其他3償還貸款本金00017500175004償還貸款—本金能力-24111550570454134991532725利息備付率10.59.011.414.313.213.56償債備付率17.039.57.83.8貸款償還期5.00年（含借款期）資金來源與應(yīng)用表附表10單位：萬元序號項目合計123451資金來源31740967526600938146771497368261.1房地產(chǎn)銷售收入22718011359384746902471497368261.2房地產(chǎn)租金收入1.3自營收入1.4資本金5052937167101193243001.5房地產(chǎn)投資借款3970019000115009200001.6回收固定資產(chǎn)余值1.7回收經(jīng)營資金1.8轉(zhuǎn)售收入1.9其他2資金運用20366269937436153520230660242482.1自營資產(chǎn)固定資產(chǎn)投資2.2自營資產(chǎn)固定資產(chǎn)建設(shè)期利息2.3開發(fā)建設(shè)投資(不含財務(wù)費用)126687676773635222658002.4經(jīng)營資金2.5自營部分經(jīng)營費用2.6自營部分財務(wù)費用2.7出租房經(jīng)營費用2.8交易環(huán)節(jié)稅費1590379526934832500525782.9所得稅1950697533035927613931622.1應(yīng)付利潤2.11自營資產(chǎn)長期借款本金償還2.12自營資產(chǎn)經(jīng)營資金借款償還2.13房地產(chǎn)長期借款本息償還415664901267178619516185082.13.1銀行借款本金償還3500000017500175002.13.2銀行借款利息償還656649012671786201610082.14償還其他應(yīng)付款2.15短期借款本金及利息償還3盈余資金113747-2411164774626640837125784累計盈余資金113747-24111406660332101169113747損益表附表11單位：萬元序號計算期

項目預(yù)售及經(jīng)營期合計123451經(jīng)營收入11359384746902471497368262271801.1房地產(chǎn)銷售收入11359384746902471497368262271801.2房地產(chǎn)租賃收入01.3自營收入02經(jīng)營成本6663225674048641937216001332532.1商品房經(jīng)營成本6663225674048641937216001332532.2出租房經(jīng)營成本03出租房經(jīng)營費用04自營部分經(jīng)營費用05自營部分折舊、攤銷06自營期間財務(wù)費用07銷售環(huán)節(jié)稅費7952693483250052578159038利潤總額390113214237062455512648780249彌補以前年度虧損010應(yīng)納稅所得額3901132142370624555126487802411所得稅97533035927613931621950612稅后利潤29269910177801841794865851812.1公益金496889921474278012.2法定盈余公積金99117781842949555912.3任意盈余公積金13加：年初未分配利潤292611350264624211614可供投資者分配的利潤2926113502646242116501795017915應(yīng)付利潤15.1投資方16年末未分配利潤2926113502646242116501795017917累計稅后利潤29261283630616490325851858518項目投資資本金稅前投資利潤率=58.55%稅前投資利潤率=154.41%稅后投資利潤率=43.91%稅后投資利稅率=115.81%投資利稅率=70.49%項目財務(wù)現(xiàn)金流量表附表12單位：萬元序號項目合計建設(shè)及銷售期123451現(xiàn)金流入22718011359384746902471497368261.1銷售收入22718011359384746902471497368261.2出租收入01.3自營收入1.4凈轉(zhuǎn)售收入01.5回收固定資產(chǎn)余值-----1.6回收經(jīng)營資金-----1.7回收其他（代收水電氣費）-----2現(xiàn)金流出1620956944842348334161114457402.1開發(fā)建設(shè)投資(不含財務(wù)費用)126687676773635222658002.2經(jīng)營資金-----2.3運營費用-----2.4修理費用-----2.5銷售環(huán)節(jié)稅費1590379526934832500525782.6所得稅1950697533035927613931622.7其他（代收水電氣費)-----3稅前凈現(xiàn)金流量84591-57114-5714153466492342484累計稅前凈現(xiàn)金流量-57114-57684-1615050342845915凈現(xiàn)金流量65085-58089-38743560860353310866累計凈現(xiàn)金流量-58089-61963-263553399865085所得稅后：所得稅前：計算指標(biāo)財務(wù)內(nèi)部收益率28.73%財務(wù)內(nèi)部收益率37.15%財務(wù)凈現(xiàn)值（I=12%)26386財務(wù)凈現(xiàn)值39805萬元投資回收期3.44年投資回收期3.24年項目資本金財務(wù)現(xiàn)金流量表附表13單位：萬元序號項目建設(shè)期及銷售期合計123451現(xiàn)金流入22718011359384746902471497368261.1銷售收入22718011359384746902471497368261.2出租收入01.3自營收入1.4凈轉(zhuǎn)售收入0----01.5回收固定資產(chǎn)余值0-----1.6回收經(jīng)營資金0-----1.7回收其他（代收水電氣費）2現(xiàn)金流出17052852222344852882331813231852.1項目資本金5052937167101193243002.2預(yù)售收入再投入43024120001600012000201610082.3經(jīng)營資金02.4運營費用02.5修理費用02.6銷售環(huán)節(jié)稅費1590315903796586741425072.7所得稅1950697533035927613931622.8借款本息償還415664901267178619516185082.9其他（代收水電氣費)0-----3稅前凈現(xiàn)金流量76158-3988872924612845823168034累計稅前凈現(xiàn)金流量76158-39888-325961353259354761585凈現(xiàn)金流量56652-4086339894020139684136416累計凈現(xiàn)金流量56652-40863-3687533274301056652所得稅后：所得稅前：計算指標(biāo)財務(wù)內(nèi)部收益率40.71%財務(wù)內(nèi)部收益率53.72%財務(wù)凈現(xiàn)值（I=12%)28269萬元財務(wù)凈現(xiàn)值41688萬元目錄1項目概述 31.1統(tǒng)一通信概述 31.2統(tǒng)一通信系統(tǒng)建設(shè)需求 31.2.1功能特性需求 31.3企業(yè)統(tǒng)一通信系統(tǒng)建設(shè)目標(biāo) 42統(tǒng)一通信解決方案建議 52.1建議組網(wǎng) 52.2IP地址及域名規(guī)劃 52.3號碼規(guī)劃建議 62.4網(wǎng)絡(luò)和帶寬要求 62.4.1網(wǎng)絡(luò)要求 6HYPERLINK"file: