華潤(rùn)萬(wàn)象城、五彩城、歡樂(lè)頌商業(yè)模式淺析

華潤(rùn)萬(wàn)象城、五彩城、歡樂(lè)頌商業(yè)模式淺析2021/5/91華潤(rùn)簡(jiǎn)介三大商業(yè)模式淺析三大商業(yè)模式對(duì)比分析2021/5/92華潤(rùn)集團(tuán)是全球500強(qiáng)企業(yè)之一，下設(shè)7大戰(zhàn)略業(yè)務(wù)單元、21家一級(jí)利潤(rùn)中心，有實(shí)體企業(yè)1,200多家，在職員工35萬(wàn)人。華潤(rùn)在香港擁有5家上市公司。其中，華潤(rùn)創(chuàng)業(yè)、華潤(rùn)電力、華潤(rùn)置地位列香港恒生指數(shù)成份股，成為華潤(rùn)旗下“藍(lán)籌三杰”。華潤(rùn)電力華潤(rùn)置地華潤(rùn)水泥華潤(rùn)微電子華潤(rùn)燃?xì)馊A潤(rùn)金融華潤(rùn)創(chuàng)業(yè)華潤(rùn)集團(tuán)華潤(rùn)置地華潤(rùn)創(chuàng)業(yè)華潤(rùn)物業(yè)華潤(rùn)資產(chǎn)華潤(rùn)建筑華潤(rùn)信托華潤(rùn)水泥其他子公司華潤(rùn)與房地產(chǎn)相關(guān)子公司華潤(rùn)集團(tuán)簡(jiǎn)介2021/5/93華潤(rùn)置地簡(jiǎn)介華潤(rùn)置地有限公司（HK1109）是華潤(rùn)集團(tuán)旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)旗艦，是中國(guó)內(nèi)地最具實(shí)力的綜合型地產(chǎn)開發(fā)商之一.華潤(rùn)置地以“品質(zhì)給城市更多改變”為品牌理念，致力于達(dá)到行業(yè)內(nèi)客戶滿意度的領(lǐng)先水準(zhǔn)，致力于在產(chǎn)品和服務(wù)上超越客戶預(yù)期，為客戶帶來(lái)生活方式的改變。代表作品有橡樹灣、鳳凰城、上海灘花園、二十四城、幸福里、悅府等公寓產(chǎn)品，翡翠城、太湖國(guó)際社區(qū)、卡納湖谷等中低密度產(chǎn)品，以及涵蓋了萬(wàn)象城（購(gòu)物中心）、寫字樓、酒店、高端公寓等都市綜合體項(xiàng)目.截止到目前，華潤(rùn)置地已進(jìn)入中國(guó)內(nèi)地40余個(gè)城市，正在發(fā)展項(xiàng)目超過(guò)70個(gè)。華潤(rùn)置地簡(jiǎn)介2021/5/94華潤(rùn)置地全國(guó)布局以二線發(fā)達(dá)城市為主要戰(zhàn)略城市華潤(rùn)進(jìn)駐主要城市一線城市：北京、上海、深圳二線城市：成都、武漢、合肥、杭州、大連、長(zhǎng)沙、重慶、沈陽(yáng)、廈門、天津、南寧、青島等三線城市：綿陽(yáng)、常州、南通、鞍山、海南、淄博、日照、余姚、秦皇島等北京上海深圳武漢成都合肥杭州沈陽(yáng)蘇州寧波重慶長(zhǎng)沙天津大連廈門南寧綿陽(yáng)福州常州南京南通鞍山青島鄭州海南秦皇島淄博濟(jì)南日照惠州一線城市二線城市三線城市2021/5/95業(yè)務(wù)類別都市綜合體住宅+區(qū)域商業(yè)中心住宅+歡樂(lè)頌商業(yè)橡樹灣學(xué)府系列橡樹灣英倫系列鳳凰城精品都市系列百萬(wàn)平米城中城系列特色高端作品低密度大平層作品住宅2021/5/96商業(yè)模式萬(wàn)象城、五彩城、歡樂(lè)頌商業(yè)華潤(rùn)創(chuàng)業(yè)華潤(rùn)置地2021/5/97華潤(rùn)簡(jiǎn)介三大商業(yè)模式淺析三大商業(yè)模式對(duì)比分析2021/5/98萬(wàn)象城五彩城歡樂(lè)頌2021/5/99認(rèn)識(shí)萬(wàn)象城華潤(rùn)置地高端商業(yè)模式，是集購(gòu)物、辦公、酒店、居住、娛樂(lè)為一體的大型都市綜合體。萬(wàn)象城——是集購(gòu)物、辦公、酒店、居住、餐飲、娛樂(lè)功能為一體的大型都市綜合體，一般由購(gòu)物中心、寫字樓、高級(jí)公寓和酒店組成。為消費(fèi)者帶來(lái)全新的消費(fèi)概念和生活體驗(yàn)，是真正意義的“一站式”消費(fèi)中心，是市民和游客均向往的好去處。深圳萬(wàn)象城杭州萬(wàn)象城沈陽(yáng)萬(wàn)象城2021/5/910駐城市一線城市及二線省會(huì)城市深圳萬(wàn)象城2000年沈陽(yáng)萬(wàn)象城2007年7月成都萬(wàn)象城2010年3月杭州萬(wàn)象城2006年南寧萬(wàn)象城2009年9月大連萬(wàn)象城2008年鄭州萬(wàn)象城2010年2月合肥萬(wàn)象城2010年9月2021/5/911進(jìn)駐城市人均GDP20042012201320142015200520062007200820092010201130004000500060007000800090001000011000120001300014000深圳年人均GDP（美元）杭州沈陽(yáng)大連鄭州南寧成都合肥重慶青島一線城市二線城市三線城市萬(wàn)象開業(yè)時(shí)各城市人均GDP大部分在10000美元以上注：以上部分人均GDP以2011年人均GDP為基數(shù)乘以年平均增長(zhǎng)率計(jì)算而來(lái)人均GDP10000美元2021/5/912城市

1、該城市為區(qū)域性經(jīng)濟(jì)中心。省會(huì)城市或者副省級(jí)城市，經(jīng)濟(jì)總量排在全國(guó)前30.2、該城市要具有較強(qiáng)的消費(fèi)能力。

人均消費(fèi)在全國(guó)前50的城市，城市規(guī)模較大。選址原則區(qū)域性經(jīng)濟(jì)中心，具有較強(qiáng)的消費(fèi)能力城市總建筑面積（萬(wàn)方）商業(yè)面積（萬(wàn)方）深圳5518.8杭州8020沈陽(yáng)6020大連19.310.5成都210一期24.4南寧9027鄭州40合肥9018深圳30018青島10020重慶20020上海55.5常州32無(wú)錫4024泰州8020濟(jì)南2021/5/913選址原則城市金融商業(yè)中心或未來(lái)CBD核心區(qū)，城市黃金地段商圈1.選擇城市新城區(qū)的核心地段2.“第一商圈”（15分鐘步行范圍內(nèi)）聚集相當(dāng)數(shù)量的中高收入人群3.交通便利，停車方便4.考慮政府的城市規(guī)劃萬(wàn)象城的商圈選址：城市金融商業(yè)中心或未來(lái)CBD核心區(qū)，城市黃金地段，對(duì)位置要求高名稱位置特征名稱位置特征深圳萬(wàn)象城羅湖-核心商務(wù)區(qū)合肥萬(wàn)象城行政中心附近深圳大沖大象城南山-高新區(qū)成都萬(wàn)象城新CBD杭州萬(wàn)象城濱江新城CBD南寧萬(wàn)象城東盟商務(wù)區(qū)2021/5/914開發(fā)模式以買地自建為主萬(wàn)象城開發(fā)模式：以買地自建為主，部分是與新鴻基合作開發(fā)，鄭州萬(wàn)象城是收購(gòu)印象城重建。城市開發(fā)模式深圳羅湖買地自建沈陽(yáng)買地自建大連買地自建成都買地自建南寧買地自建合肥買地自建深圳大沖買地自建青島買地自建重慶買地自建上海買地自建常州買地自建泰州買地自建濟(jì)南買地自建杭州與新鴻基合作開發(fā)無(wú)錫與新鴻基合作開發(fā)鄭州收購(gòu)深國(guó)投印象城重建2021/5/915客戶及檔次定位客戶——城市中產(chǎn)階級(jí)，檔次——中檔偏高萬(wàn)象城整體定位：客戶—城市中產(chǎn)階級(jí)，檔次—中檔偏高

客戶

——真正服務(wù)的對(duì)象是城市的中產(chǎn)階級(jí)，以家庭為主的消費(fèi)者，女性是重要客戶

檔次——萬(wàn)象城的市場(chǎng)定位確定為“中檔偏高”

——完整及協(xié)同的體驗(yàn)，包括購(gòu)物、休閑、餐飲及娛樂(lè)2021/5/916擴(kuò)張速度每年2-3個(gè)開業(yè)萬(wàn)象城擴(kuò)張速度：平均每年有2-3個(gè)店開業(yè)，預(yù)計(jì)到2015年將有10-15個(gè)萬(wàn)象城開業(yè)。進(jìn)入城市：到2015年將有超過(guò)15個(gè)城市。從2012年開始，平均每年有2-3個(gè)開業(yè)，并且擴(kuò)張速度不斷加快。城市商業(yè)面積（萬(wàn)㎡）開工時(shí)間開業(yè)時(shí)間深圳羅湖18.820002004.12杭州202006.122010.04沈陽(yáng)202007.062011.05大連10.520082013成都24.42010.032012南寧272009.92012鄭州——2010.22013合肥182010.92014深圳大沖182012.1——

青島————

2015重慶20——

2014上海——2011——

常州——————無(wú)錫——2011——泰州20————濟(jì)南————

——2021/5/917物業(yè)組合商業(yè)建筑面積普遍在20萬(wàn)方以上物業(yè)組合：商業(yè)（20萬(wàn)方左右）+寫字樓（10萬(wàn)方左右）+君悅酒店（1個(gè)）+公寓（少部分）+悅府系列住宅（剩余面積）。根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)、具體位置、地塊形狀等情況做調(diào)整。城市總建筑面積（萬(wàn)方）商業(yè)面積（萬(wàn)方）寫字樓（萬(wàn)方）酒店（萬(wàn)方）住宅（萬(wàn)方）公寓（萬(wàn)方）深圳羅湖5518.84.2

110杭州80201161425沈陽(yáng)60206

110大連19.310.5

成都210一期24.47.6

1500南寧902730含在30萬(wàn)方寫字樓里270鄭州40

0合肥901820

50

深圳大沖30018

五星+四星酒店

10+25青島10020

160

重慶200206+8.5含在8.5萬(wàn)方寫字樓里

上海55.5

常州32

無(wú)錫4024

泰州8020

西安9530

500濟(jì)南占地260畝

2021/5/918啟動(dòng)物業(yè)以商業(yè)啟動(dòng)為主啟動(dòng)物業(yè)：56%的萬(wàn)象城以商業(yè)為啟動(dòng)物業(yè)，其次是以住宅為啟動(dòng)物業(yè)，占33%，只有11%是以寫字樓為啟動(dòng)物業(yè)。以不同物業(yè)為啟動(dòng)的比例：萬(wàn)象城分布城市啟動(dòng)物業(yè)核心驅(qū)動(dòng)力物業(yè)深圳羅湖寫字樓商業(yè)、寫字樓杭州商業(yè)商業(yè)沈陽(yáng)商業(yè)商業(yè)大連——商業(yè)成都住宅住宅南寧商業(yè)商業(yè)、寫字樓鄭州商業(yè)商業(yè)合肥商業(yè)商業(yè)、寫字樓深圳大沖住宅住宅、寫字樓青島——商業(yè)重慶住宅住宅上海——商業(yè)常州——商業(yè)無(wú)錫商業(yè)商業(yè)泰州——商業(yè)西安——商業(yè)濟(jì)南——商業(yè)2021/5/919商業(yè)業(yè)態(tài)占比以零售為主商業(yè)業(yè)態(tài)占比：以零售為主，其次是娛樂(lè)、餐飲，業(yè)態(tài)相對(duì)豐富。萬(wàn)象城商業(yè)的業(yè)態(tài)配比情況：各零售業(yè)態(tài)占比2021/5/920小結(jié)進(jìn)駐城市：萬(wàn)象城進(jìn)駐城市為省會(huì)城市或重要二線城市，該城市往往為區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心，具有較強(qiáng)的消費(fèi)能力，開業(yè)時(shí)間普遍在人均GOP10000元以上。商圈選址：城市金融商業(yè)中心或未來(lái)CBD核心區(qū)，城市黃金地段，對(duì)位置要求高。開發(fā)模式：買地自建為主，部分合作開發(fā)和收購(gòu)重建客戶及檔次定位：服務(wù)于城市中產(chǎn)階級(jí)，市場(chǎng)定位中檔偏高，屬于華潤(rùn)商業(yè)模式中的高端產(chǎn)品。擴(kuò)張速度：每年2-3個(gè)店開業(yè)，速度不斷加快。綜合體物業(yè)：商業(yè)+寫字樓+酒店+公寓+住宅，商業(yè)面積在20萬(wàn)方左右。綜合體物業(yè)：商業(yè)+寫字樓+酒店+公寓+住宅，商業(yè)面積在20萬(wàn)方左右，以零售為主，商業(yè)是主要的啟動(dòng)物業(yè)。2021/5/921案例分析：深圳萬(wàn)象城2021/5/922位置深圳市羅湖金融商務(wù)中心區(qū)總建筑面積55萬(wàn)方商業(yè)建筑面積18.8萬(wàn)方樓層一期6層，二期4層車位一期1034個(gè)，二期3000個(gè)開業(yè)時(shí)間2004年12月10日項(xiàng)目概況華潤(rùn)集團(tuán)在深圳投資開發(fā)的“華潤(rùn)中心”，位于深圳市羅湖金融商務(wù)中心區(qū)，是集零售、餐飲、娛樂(lè)、辦公、酒店、居住等諸多功能于一體的大規(guī)模、綜合性、現(xiàn)代化、高品質(zhì)的標(biāo)志性商業(yè)建筑群，總建筑面積

55萬(wàn)平方米，商業(yè)建筑面積18.8萬(wàn)方，總投資逾

40億港幣。定位為“深圳最大、華南最好、中國(guó)最具示范效應(yīng)的超大型室內(nèi)購(gòu)物中心”。是深圳商業(yè)接軌國(guó)際的旗艦之作2021/5/923■華潤(rùn)中心位于深圳市羅湖區(qū)——深圳金融商業(yè)核心區(qū)域

■地處深圳市東西貫通的兩條主干道深南大道和濱河大道之間■與"地王大廈"隔深南大道相望■與地鐵一號(hào)線大劇院站有地下通道直接相連■周邊共有巴士線路30多條■距深圳火車站、羅湖口岸約1000米■距皇崗口岸約5分鐘車程■距深圳寶安國(guó)際機(jī)場(chǎng)和香港國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅30分鐘車程項(xiàng)目選址充分考慮到了超級(jí)購(gòu)物中心地理位置和商圈的重要性位置交通位于城市金融商業(yè)核心區(qū)深南大道人民南商圈地王商務(wù)區(qū)濱河大道地王大廈華潤(rùn)中心東門商圈2021/5/924整體布局將購(gòu)物中心作為獨(dú)立的主體建筑華潤(rùn)中心萬(wàn)象城，這個(gè)項(xiàng)目完全拋棄了傳統(tǒng)的規(guī)劃模式，將萬(wàn)象城購(gòu)物中心作為一個(gè)獨(dú)立的建筑主體進(jìn)行設(shè)計(jì)，給予其設(shè)計(jì)規(guī)劃的較大自由空間。一期的“萬(wàn)象城”和5A甲級(jí)寫字樓是兩個(gè)相互獨(dú)立的主體建筑，兩幢建筑之間通過(guò)空中走廊連接。這種設(shè)計(jì)方式可以最大限度的給予“萬(wàn)象城”更為獨(dú)立和自由的規(guī)劃，完全站在購(gòu)物的角度進(jìn)行規(guī)劃和設(shè)計(jì)。在其他城市，萬(wàn)象城購(gòu)物中心也都延續(xù)這種商業(yè)獨(dú)立布局模式國(guó)內(nèi)的早期傳統(tǒng)購(gòu)物中心普遍都是綜合性建筑，商場(chǎng)、酒店、寫字樓規(guī)劃為一體萬(wàn)象城商業(yè)“幸福里”住宅寫字樓地王大廈2021/5/925商業(yè)動(dòng)線設(shè)計(jì)整個(gè)購(gòu)物中心只有一條主動(dòng)線，無(wú)次要通道，所有店面都分布在動(dòng)線兩邊，這樣避免了整個(gè)商場(chǎng)中死角的出現(xiàn)；內(nèi)外部交通合理，真正做到人車分流、人貨分流主出入口主出入口2021/5/926業(yè)態(tài)組合萬(wàn)象城采取

主力店＋次主力店＋專賣店2021/5/927主力店鋪4家主力店鋪深圳華潤(rùn)·萬(wàn)象城主力店鋪：■

RéEL時(shí)尚生活百貨：第一次進(jìn)入中國(guó)大陸的海外百貨公司。■

Olé超級(jí)市場(chǎng)：華潤(rùn)萬(wàn)家第一家新概念超市，以品種繁多的進(jìn)口食品為特色。■嘉禾深圳影城：擁有7個(gè)放映廳，包括一個(gè)豪華貴賓廳，是目前深圳最大的電影城?！霰娙f(wàn)象滑冰場(chǎng)：中國(guó)第一個(gè)商業(yè)用途奧林匹克標(biāo)準(zhǔn)真冰滑冰場(chǎng)，下設(shè)“冰紛會(huì)”滑冰俱樂(lè)部。2021/5/928AnubisARTE安徒生冰淇淋鮮果汁倍輕松BreadTalk寶明堂CKunderwearCITYCHAINDESIGNERTIMES東方紅EspritedcEEEFEELMORE菲科美沖印店Flavor雪茄GOLAY廣天藏品HaagenDazs華潤(rùn)堂金大福江南味道金燕莊KFC康維他Leonidas茂昌OPTICAL主要店鋪面點(diǎn)王萬(wàn)寧mannings滿記甜品NiCENICIOlé超級(jí)市場(chǎng)PizzaHutPIV:style奇華餅家REEL芮歐時(shí)尚生活百貨水呼吸時(shí)光音像SUNGLASSSHOPswatch十一德翡翠館STARBUCKSCOFFEETissot天福茗茶味千拉面位元堂眼鏡88優(yōu)之良品周大福周生生Zippo2021/5/929萬(wàn)象城五彩城歡樂(lè)頌2021/5/930住宅+區(qū)域商業(yè)中心認(rèn)識(shí)五彩城五彩城是華潤(rùn)商業(yè)模式中的中端產(chǎn)品，由住宅和區(qū)域型商業(yè)中心組成。一般位于新興的城市副中心，周邊以大片居住區(qū)為主，或者臨近大規(guī)模的新興產(chǎn)業(yè)集群，具備一定商業(yè)基礎(chǔ)；區(qū)域商業(yè)中心圍繞區(qū)域性主題開展，為了滿足顧客的生活需求，提供如餐飲、娛樂(lè)等區(qū)域性生活、購(gòu)物體驗(yàn)。目前北京橡樹灣區(qū)域商業(yè)中心作為戰(zhàn)略落地試點(diǎn)，已經(jīng)形成“住宅+區(qū)域商業(yè)中心”模式，未來(lái)將在各城市公司推廣。2021/5/931進(jìn)駐城市淄博五彩城2012年合肥五彩城2011年5月長(zhǎng)沙五彩城2012年3月余姚五彩城2011年11月北京五彩城2006年天津五彩城廈門五彩城蘇州五彩城長(zhǎng)三角城市群，環(huán)渤海城市群2021/5/932進(jìn)駐城市人均GDP201020112012201320142015500060007000800090001000011000120001300014000北京年人均GDP（美元）淄博余姚合肥長(zhǎng)沙1500016000成都一線城市二線城市三線城市四線城市各大城市五彩城開業(yè)時(shí)間人均GDP在10000美金以上注：以上部分人均GDP以2011年人均GDP為基數(shù)乘以年平均增長(zhǎng)率計(jì)算而來(lái)人均GDP10000美元2021/5/933選址原則以二三線城市為主，城市經(jīng)濟(jì)具有活力五彩城分布城市城市等級(jí)北京一線城市合肥二線城市余姚四線城市長(zhǎng)沙二線城市淄博三線城市天津二線城市唐山三線城市日照三線城市蘇州二線城市大連二線城市南通三線城市廈門二線城市城市：1、以二、三線城市為主。

對(duì)城市要求比萬(wàn)象城低，可發(fā)展的城市多，市場(chǎng)容量遠(yuǎn)大于萬(wàn)象城，一個(gè)城市可以建多個(gè)五彩城。2、城市經(jīng)濟(jì)具有活力。

目前進(jìn)駐的城市基本在東部沿海地區(qū)，經(jīng)濟(jì)具有活力。商圈：大型生活區(qū)CLD或者其他區(qū)域商業(yè)中心，如北京五彩城——CLD，淄博五彩城——城市次商業(yè)中心。2021/5/934擴(kuò)張速度每年3-4家左右五彩城擴(kuò)張速度：每年以3-4家左右的速度擴(kuò)張，并且擴(kuò)張速度逐步加快。五彩城總投資（億元）總建筑面積（萬(wàn)㎡）商業(yè)面積（萬(wàn)㎡）開工時(shí)間開業(yè)時(shí)間主力店北京2070202006.102011.07沃爾瑪、韓國(guó)CGV影院、冰場(chǎng)合肥——14.28.52011.052013年下半年華潤(rùn)·蘇果、沃美影城余姚——20202011.112013長(zhǎng)沙——138202012.32014淄博——57.6——20122014成都————————20142021/5/935發(fā)展模式五彩城發(fā)展模式：住宅+LivingMall（生活區(qū)域商業(yè)中心），部分是偏向ShoppingMall（區(qū)域型）橡樹灣系列住宅區(qū)域商業(yè)中心+模式1：模式2：區(qū)域的shoppingmall住宅占比小，是區(qū)域商業(yè)中心，兼顧商業(yè)寫字樓。北京五彩城合肥五彩城2021/5/936客戶及產(chǎn)品定位以年輕的家庭為主要消費(fèi)對(duì)象的living

mall華潤(rùn)五彩城立足于滿足年輕的家庭式消費(fèi)，目標(biāo)客戶為時(shí)尚情侶與時(shí)尚家庭，中高層年輕消費(fèi)群體以及部分商務(wù)群體。將區(qū)域商業(yè)中心定位為livingmall而不是shoppingmall，在設(shè)計(jì)、招商、運(yùn)營(yíng)、推廣以及物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)情感定位與功能定位的統(tǒng)一。商業(yè)中心家庭人口數(shù)北京五彩城-針對(duì)年輕人設(shè)計(jì)氛圍2021/5/937物業(yè)組合物業(yè)組合：20萬(wàn)㎡的商業(yè)商務(wù)+住宅，或者共15-20萬(wàn)㎡的商業(yè)+寫字樓。根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)、具體位置、地塊形狀等情況做調(diào)整。商業(yè)面積20萬(wàn)㎡Livingmall與橡樹灣系列住宅共生家庭消費(fèi)為主商業(yè)面積10萬(wàn)㎡無(wú)住宅或少住宅部分商務(wù)物業(yè)偏shoppingmall住宅+MALL寫字樓+MALL定位五彩城總建筑面積萬(wàn)㎡商業(yè)面積萬(wàn)㎡住宅+mall北京7020長(zhǎng)沙13820淄博57.6——寫字樓+mall余姚2020合肥14.28.52種定位的五彩城北京五彩城2021/5/938啟動(dòng)物業(yè)五彩城啟動(dòng)物業(yè)：住宅+商業(yè)是先啟動(dòng)住宅，寫字樓+mall一般是共同啟動(dòng)。1、住宅+商業(yè)型——啟動(dòng)物業(yè)是住宅2、寫字樓+mall型——共同啟動(dòng)所有物業(yè)北京橡樹灣+五彩城的開發(fā)順序：先住宅后商業(yè)2021/5/939商業(yè)業(yè)態(tài)占比以服飾零售、餐飲、娛樂(lè)為主商業(yè)的業(yè)態(tài)占比：35%是服飾零售，比重最大；其次是20%的娛樂(lè)和餐飲，一般沒(méi)有百貨。五彩城商業(yè)的業(yè)態(tài)配比情況2021/5/940小結(jié)進(jìn)駐城市：主要為長(zhǎng)三角、環(huán)渤海城市群，開業(yè)時(shí)間城市人均GDP在10000美元以上。選址原則：發(fā)達(dá)的大中小城市，城市經(jīng)濟(jì)具有活力，大型生活區(qū)CLD或者其他區(qū)域商業(yè)中心。擴(kuò)張速度：每年3-4個(gè)店開業(yè)，擴(kuò)張速度足部加快。發(fā)展模式：住宅+商業(yè)中心，區(qū)域的shoppingmall客戶及產(chǎn)品定位：以年輕的家庭為主要消費(fèi)對(duì)象的livingmall，是華潤(rùn)商業(yè)模式中的中端產(chǎn)品綜合體物業(yè)：商業(yè)+住宅/寫字樓，商業(yè)面積在10-20萬(wàn)方左右，商業(yè)以服飾、餐飲、娛樂(lè)為主，超市比例較大，沒(méi)有百貨。啟動(dòng)物業(yè)：住宅+商業(yè)型，啟動(dòng)物業(yè)為住宅；寫字樓+商業(yè)型一般是共同啟動(dòng)。2021/5/941案例分析：北京橡樹灣·五彩城2021/5/942項(xiàng)目概況地址北京市海淀區(qū)清河中街68號(hào)商業(yè)總面積約20萬(wàn)㎡一期6.5萬(wàn)㎡（地上+地下）二期地上：83165㎡地下：47540㎡室外：snoopy5000㎡車位共1260個(gè)一期：410個(gè)，二期：850個(gè)北京華潤(rùn)五彩城占地4.6萬(wàn)平米，總建筑面積約20萬(wàn)平米,是華潤(rùn)置地投資20億元開發(fā)并持有運(yùn)營(yíng)、在北京打造的第一個(gè)城市副中心商業(yè)綜合體項(xiàng)目，總建筑面積20萬(wàn)平方米、一、二期全面開業(yè)后將匯集近300家國(guó)際國(guó)內(nèi)知名品牌商戶，是集時(shí)尚購(gòu)物、生活家居、餐飲娛樂(lè)、文化運(yùn)動(dòng)、兒童樂(lè)活為一體的、引領(lǐng)嶄新生活方式的高品質(zhì)城市地標(biāo)性商業(yè)旗艦；2021/5/943選址最具文化與經(jīng)濟(jì)活力的新興區(qū)域70萬(wàn)的消費(fèi)人群：周邊多個(gè)高檔小區(qū)，消費(fèi)能力升級(jí)，核心居住人口將近20萬(wàn)，邊緣商圈輻射人口近70萬(wàn)高素質(zhì)的科研教育基地：北京乃至全國(guó)高校最為集中的區(qū)域，占北京高?？倲?shù)量的73%靠近海淀中關(guān)村：海淀區(qū)北京景最具活力的高新產(chǎn)業(yè)區(qū)五彩城LivingMall地處中關(guān)村高科技產(chǎn)業(yè)基地，屬于“中國(guó)硅谷”的核心區(qū)。

2021/5/944交通設(shè)計(jì)交通設(shè)計(jì)：內(nèi)、外部交通合理，做到人車分流、人貨分流。

機(jī)動(dòng)車區(qū)域后勤通道停車場(chǎng)入口主要車流2021/5/945購(gòu)物動(dòng)線顧客購(gòu)物動(dòng)線：平面動(dòng)線簡(jiǎn)明、公共空間充足、單一主動(dòng)線、幾乎無(wú)死角。

理想的環(huán)境。顧客在消費(fèi)時(shí)有清晰的方向感，不容易迷路，不容易產(chǎn)生疲勞和壓抑感。合理的曲線式布局能夠增加商鋪展示面的長(zhǎng)度，活躍空間視點(diǎn)。避免一眼望穿和過(guò)度曲折。2021/5/946主力店五彩冰酷運(yùn)動(dòng)中心--3500平米韓國(guó)CGV五星級(jí)影院--5800平米Snoopy兒童樂(lè)園--4500平米

冰面面積1800平米的五彩冰酷運(yùn)動(dòng)中心，是北京唯一一家滿足奧運(yùn)賽道標(biāo)準(zhǔn)的室內(nèi)商業(yè)真冰冰場(chǎng)，可做專業(yè)訓(xùn)練場(chǎng)及比賽場(chǎng)，吸引著周邊的學(xué)校、青少年及時(shí)尚人群。沃爾瑪超市將于2010年7月強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐，成為五彩城的最大主力店。據(jù)沃爾瑪預(yù)測(cè)，超市本身所帶來(lái)的客流量日均可達(dá)16000人次。定位于“超五星級(jí)國(guó)際影城”，影院規(guī)模：7廳1200個(gè)座位，其中CGV獨(dú)有的震動(dòng)廳1個(gè)，還有3D廳3個(gè)以上。華北地區(qū)唯一一家獨(dú)占性經(jīng)營(yíng)的史努比兒童樂(lè)園，是華潤(rùn)五彩城區(qū)別于其他競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的標(biāo)志性業(yè)態(tài)。沃爾瑪超市--13000平米2021/5/947入駐商家以時(shí)尚購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)為主北京華潤(rùn)五彩城一期入駐商家樓層入駐商家F1:時(shí)尚動(dòng)感西遇、熱風(fēng)、韻魅、CK內(nèi)衣、碧卡蔓、耐克、NIKE

360°、阿迪達(dá)斯、匡威、磐霧、樂(lè)斯菲斯、長(zhǎng)天戶外、探路者、卡洛馳、巴貝拉、星巴克咖啡、肯德基、面包新語(yǔ)、棒約翰、屈臣氏、莎莎、蘋果、卡西歐F2:繽紛生活沃爾瑪、色非、絲迪芬妮、履行者、時(shí)尚殿堂、進(jìn)巍美甲、福奈特、瑪奴拉F3:花樣生活呷哺呷哺、茶大爺、阿芙、俊朗眼鏡、cotton

REPUBLIC、譚木匠、論道竹葉青、可多、招財(cái)貓F(tuán)4:品味無(wú)限五彩冰酷運(yùn)動(dòng)中心、望湘園、便宜坊、麻辣誘惑、麻里麻里香鍋、億莎F5:品味無(wú)限吉祥餛飩、巴貝拉2021/5/948萬(wàn)象城五彩城歡樂(lè)頌2021/5/949認(rèn)識(shí)歡樂(lè)頌歡樂(lè)頌來(lái)源：屬于零售商業(yè)開發(fā)的綜合體或購(gòu)物中心，具有明顯的運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)。華潤(rùn)集團(tuán)及華潤(rùn)零售集團(tuán)企業(yè)架構(gòu)華潤(rùn)電力華潤(rùn)置地華潤(rùn)水泥華潤(rùn)微電子華潤(rùn)燃?xì)馊A潤(rùn)金融華潤(rùn)雪花華潤(rùn)飲料五豐行華潤(rùn)零售集團(tuán)（香港）GaladayLeonardoVANGOOLE華潤(rùn)蘇果華潤(rùn)萬(wàn)家華潤(rùn)萬(wàn)家（香港）中藝華潤(rùn)堂歡樂(lè)頌華潤(rùn)萬(wàn)家有限公司華潤(rùn)零售集團(tuán)華潤(rùn)創(chuàng)業(yè)華潤(rùn)集團(tuán)2021/5/950認(rèn)識(shí)歡樂(lè)頌歡樂(lè)頌致力成為對(duì)家庭生活方式具有深刻影響力、充滿歡樂(lè)故事的區(qū)域性購(gòu)物中心品牌。將以所在的區(qū)域家庭消費(fèi)者為主要服務(wù)對(duì)象，不僅具備日常購(gòu)物、休閑、餐飲、文化、金融等服務(wù)功能，更是迎合了消費(fèi)者的“快樂(lè)消費(fèi)”心態(tài)，增強(qiáng)了購(gòu)物中心的游樂(lè)場(chǎng)、劇場(chǎng)、影院等各種娛樂(lè)功能，為消費(fèi)者帶來(lái)“一站式消費(fèi)”和“快樂(lè)消費(fèi)”的雙重體驗(yàn)。2021/5/951進(jìn)駐城市歡樂(lè)頌全國(guó)布局：以省會(huì)城市及二線發(fā)達(dá)城市為優(yōu)先發(fā)展區(qū)域，二線城市占近七成。一線城市二線城市三線城市城市城市等級(jí)開工時(shí)間開業(yè)時(shí)間深圳一線20092010.1無(wú)錫二線2010.072012珠海三線2010.112012廣州一線2010.022012成都二線2010.72012.5哈爾濱二線2012.012013海口三線20112013合肥二線20112013南京二線2011.52013.12杭州二線20122014鄭州二線2011待定蘇州二線待定待定深圳歡樂(lè)頌2010年珠海歡樂(lè)頌2012年廣州歡樂(lè)頌2012年成都?xì)g樂(lè)頌2012年5月哈爾濱歡樂(lè)頌2013年?？跉g樂(lè)頌2013年合肥歡樂(lè)頌2013年南京歡樂(lè)頌2013年12月杭州歡樂(lè)頌2014年2021/5/952進(jìn)駐城市人均GDP20102011201220132014201560007000800090001000011000120001300014000年人均GDP（美元）開業(yè)時(shí)間15000160001700018000無(wú)錫?？诔啥己戏蕪V州珠海深圳南京杭州哈爾濱大部分城市歡樂(lè)頌開業(yè)時(shí)間人均GDP在12000美元以上注：以上部分人均GDP以2011年人均GDP為基數(shù)乘以年平均增長(zhǎng)率計(jì)算而來(lái)一線城市二線城市三線城市人均GDP120000美元2021/5/953選址原則大型社區(qū)，區(qū)域商業(yè)中心選址原則：大型社區(qū)，區(qū)域商業(yè)中心，如深圳歡樂(lè)頌選址在區(qū)域商業(yè)片區(qū)，南山文化中軸線上，對(duì)面有大片居住區(qū)。2021/5/954擴(kuò)張速度每年開業(yè)4-5個(gè)歡樂(lè)頌擴(kuò)張速度：從2012年開始，每年開業(yè)4-5個(gè)，到2015年將有超過(guò)15家開業(yè)。城市開工時(shí)間開業(yè)時(shí)間開發(fā)模式業(yè)態(tài)組成深圳20092010.1租賃物業(yè)超市、百貨、餐飲、美發(fā)美容、珠寶無(wú)錫2010.072012買地自建超市、影院、零售等珠海2010.112012租賃物業(yè)購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲、酒店廣州2010.022012收購(gòu)開發(fā)超市、零售、餐飲成都2010.72012.5租賃物業(yè)娛樂(lè)、超市、休閑等哈爾濱2012.012013買地自建超市、百貨、餐飲、影院、辦公商務(wù)等?？?0112013合作開發(fā)超市、零售、餐飲合肥20112013買地自建大賣場(chǎng)、餐飲、百貨南京2011.52013.12買地自建購(gòu)物中心、酒店、辦公杭州20122014買地自建購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、商務(wù)辦公、酒店鄭州2011待定合作開發(fā)超市、零售、餐飲等蘇州待定待定買地自建購(gòu)物中心、寫字樓、酒店、酒店式公寓合計(jì)2012年后每年開業(yè)4-5個(gè)買地自建為主以商業(yè)為主2021/5/955開發(fā)模式歡樂(lè)頌開發(fā)模式：主要有4種，買地自建占50%以上，還有租賃物業(yè)、收購(gòu)開發(fā)、合作開發(fā)。歡樂(lè)頌四大開發(fā)模式占比2021/5/956物業(yè)組合歡樂(lè)頌物業(yè)組合：住宅+大賣場(chǎng)（區(qū)域購(gòu)物中心），部分只是購(gòu)物中心模式2：大賣場(chǎng)（區(qū)域購(gòu)物中心）多是收購(gòu)物業(yè)、合作開發(fā)、租賃物業(yè)發(fā)展模式1：住宅+大賣場(chǎng)（區(qū)域購(gòu)物中心）2021/5/957整體定位歡樂(lè)頌整體定位：區(qū)域購(gòu)物中心，少部分偏向社區(qū)購(gòu)物中心歡樂(lè)頌——區(qū)域購(gòu)物中心

華潤(rùn)萬(wàn)家表示，無(wú)論是社區(qū)型商店，還是大賣場(chǎng)，中國(guó)消費(fèi)者最基本的消費(fèi)需求已經(jīng)沒(méi)有空缺，華潤(rùn)萬(wàn)家都對(duì)這些業(yè)態(tài)進(jìn)行過(guò)嘗試。而在中國(guó)10-20萬(wàn)平方米的大體量購(gòu)物中心已經(jīng)過(guò)剩，4-6萬(wàn)平米的購(gòu)物中心更適合目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的進(jìn)程。歡樂(lè)頌——少部分社區(qū)購(gòu)物中心

如深圳南山的歡樂(lè)頌，偏向社區(qū)購(gòu)物中心2種定位的歡樂(lè)頌商業(yè)面積3-6萬(wàn)㎡基本的購(gòu)物屬性家庭服務(wù)娛樂(lè)屬性社區(qū)型購(gòu)物中心區(qū)域型購(gòu)物中心商業(yè)面積6-8萬(wàn)㎡更寬泛的購(gòu)物體驗(yàn)社區(qū)及商務(wù)服務(wù)文化及娛樂(lè)屬性2021/5/958目標(biāo)客戶目標(biāo)客戶：定位以所在區(qū)域中等家庭消費(fèi)力為主要服務(wù)對(duì)象，兼顧商務(wù)以及旅游顧客。家庭消費(fèi)力為主部分商旅消費(fèi)2021/5/959商業(yè)業(yè)態(tài)占比商業(yè)業(yè)態(tài)占比：以服飾零售和餐飲為主，各自占比25%，超市比例較大，占比18%。城市業(yè)態(tài)組成深圳超市、百貨、餐飲、美發(fā)美容、珠寶無(wú)錫超市、影院、零售等珠海購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲、酒店廣州超市、零售、餐飲成都娛樂(lè)、超市、休閑等哈爾濱超市、百貨、餐飲、影院、辦公商務(wù)等?？诔小⒘闶?、餐飲合肥大賣場(chǎng)、餐飲、百貨南京購(gòu)物中心、酒店、辦公杭州購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、商務(wù)辦公、酒店鄭州超市、零售、餐飲等蘇州購(gòu)物中心、寫字樓、酒店、酒店式公寓合計(jì)以商業(yè)為主2021/5/960自有品牌優(yōu)勢(shì)自由品牌優(yōu)勢(shì)：自有品牌涵蓋超市、餐飲、服裝、醫(yī)藥等，歡樂(lè)頌60%的商家資源來(lái)自華潤(rùn)萬(wàn)家本身，招商壓力小。華潤(rùn)萬(wàn)家旗下產(chǎn)品：超市：華潤(rùn)萬(wàn)家、蘇果、Ole’精品超市、Vango便利店、blt、Voila！服裝化妝品：思捷環(huán)球聯(lián)營(yíng)的“Esprit（服裝）”RedEarth（化妝品）“GALADAY（服裝）餐飲：pacificcoffee其它：酒窖、中藝、華潤(rùn)堂、Leobardo、健康與美容零售vivoplus等連鎖品牌2021/5/961小結(jié)進(jìn)駐城市：以省會(huì)城市及二線發(fā)達(dá)城市為優(yōu)先發(fā)展區(qū)域，二線城市占七成，開業(yè)時(shí)城市人均GDP普遍在10000美元以上。擴(kuò)張速度：每年4-5個(gè)店開業(yè)。開發(fā)模式：以買地自建為主，還包括合作開發(fā)、收購(gòu)開發(fā)、租賃物業(yè)?？蛻艏爱a(chǎn)品定位：區(qū)域購(gòu)物中心，少部分偏向社區(qū)購(gòu)物中心，以所在區(qū)域中等家庭消費(fèi)為主，兼顧商務(wù)及旅游顧客，是華潤(rùn)商業(yè)模式中的中低端產(chǎn)品。物業(yè)組合：住宅+區(qū)域購(gòu)物中心和單純的區(qū)域購(gòu)物中心兩種，商業(yè)面積在3-8萬(wàn)方，以服飾零售、餐飲、娛樂(lè)為主，超市比例較大，無(wú)百貨。自有品牌優(yōu)勢(shì)：歡樂(lè)頌60%的招商來(lái)自華潤(rùn)萬(wàn)家本身，招商壓力小。選擇原則：大型社區(qū)，區(qū)域商業(yè)中心。2021/5/962案例分析：深圳·歡樂(lè)頌2021/5/963項(xiàng)目概況地址深圳南山區(qū)南新路3022號(hào)占地面積2㎡商業(yè)總建面2.78㎡業(yè)態(tài)超市、百貨、餐飲、美發(fā)美容、珠寶車位共450個(gè)開業(yè)時(shí)間2010.01深圳歡樂(lè)頌購(gòu)物中心，是華潤(rùn)萬(wàn)家傾力打造的夢(mèng)想之城，定位以所在區(qū)域家庭消費(fèi)者為主要對(duì)象，兼顧商務(wù)及旅游顧客?？偨ㄖ娣e3.2萬(wàn)方，包含主題百貨、華潤(rùn)萬(wàn)家主力超市、餐飲、美容美發(fā)等經(jīng)營(yíng)品類，華潤(rùn)人將其稱之為“MINI萬(wàn)象城”。2021/5/964項(xiàng)目選址區(qū)域政治、文化、生活中心項(xiàng)目位于南山區(qū)南新路與南頭街交口東北角，同時(shí)比鄰南山圖書館、南山文體中心、深圳大學(xué)、南山實(shí)驗(yàn)學(xué)校，是南山區(qū)委，區(qū)政府所在地，全區(qū)政治、文化、生活中心區(qū)。周邊有多條公交站點(diǎn)，距離項(xiàng)目的地鐵站也正在建設(shè)當(dāng)中，對(duì)于南山區(qū)的消費(fèi)者交通相對(duì)便利，對(duì)福田等其他區(qū)域交通不便利。2021/5/965商業(yè)及客群定位商業(yè)定位——?dú)g樂(lè)頌是將購(gòu)物中心的管理與設(shè)計(jì)概念架構(gòu)在以超市為主力店的社區(qū)型商業(yè)形態(tài)，強(qiáng)調(diào)快樂(lè)生活方式的物質(zhì)體現(xiàn)。與周圍的大眾百貨形成互補(bǔ)，雙方的目標(biāo)客群、輻射商圈、功能定位、品牌組合均有差異，一主一次形成梯形互補(bǔ)。目標(biāo)客群——?dú)g樂(lè)頌以服務(wù)于社區(qū)性家庭消費(fèi)需求為導(dǎo)向。致力于解決為南山、寶安及周邊地區(qū)家庭顧客（受過(guò)良好教育，講究消費(fèi)環(huán)境，重視購(gòu)物體驗(yàn)的25-45歲的中產(chǎn)消費(fèi)者）提升生活品質(zhì)的需求。經(jīng)營(yíng)特色——以快樂(lè)購(gòu)物體驗(yàn)為主題，崇尚“不一樣，更歡樂(lè)”的品牌理念，開發(fā)了歡樂(lè)調(diào)頻、空中花園、后院文化廣場(chǎng)等歡樂(lè)平臺(tái)。設(shè)計(jì)中加入藝術(shù)、時(shí)尚等歡快的元素，提升整體品質(zhì)。2021/5/966樓層分布地下2層，地上5層B2停車場(chǎng)、汽車美容中心5F空中花園：茶余飯后、情景餐廳、空中花園4F愛(ài)家庭：美容、成熟女裝、家居用品、兒童教育、家庭電器、兒童、內(nèi)衣3F紳士味道：男裝、運(yùn)動(dòng)器材、皮鞋皮具、休閑服飾、運(yùn)動(dòng)、美發(fā)2F愛(ài)美麗：露天舞臺(tái)、歡樂(lè)調(diào)頻直播室、少女裝、淑女裝、餐飲1F咖啡時(shí)間：情景街、化妝品、時(shí)尚配飾、休閑吧、名品店B1愛(ài)生活：華潤(rùn)萬(wàn)家超市、餐飲、藥店、參茶等配套設(shè)施2021/5/967業(yè)態(tài)占比零售㎡餐飲休閑娛樂(lè)㎡配套商業(yè)㎡各業(yè)態(tài)總面積㎡110163837569590各業(yè)態(tài)面積占比69%24%3%4%商業(yè)總面積：27882㎡，商業(yè)使用面積為16026㎡，使用率為5