政務(wù)中心物業(yè)管理方案

政務(wù)中心物業(yè)管理方案物業(yè)管理項目方案一、物業(yè)概況大樓位于號由承建?；孛娣e為24481.50平方米，總建筑面積為24960平方米(地上)，地下室（車庫）面積為6600平方米。主樓高度50米12層，西裙樓高度米二層，東裙樓高度米三層，地下室一層。綠化占地面積為8087平方米，占比33%。大樓內(nèi)設(shè)中央空調(diào)、消防監(jiān)控設(shè)施，配有電梯3臺。大樓業(yè)主為AAA人力資源和社會保障局和AAA物業(yè)管理弘揚“真誠、善意、精致、完善”的物管精神，堅持“科學(xué)規(guī)范、竭誠高效、安全文明、持續(xù)發(fā)展”的質(zhì)量方針和以人為本的服務(wù)管理理念，創(chuàng)建精優(yōu)管理、服務(wù)事業(yè)的新層次及辦公需求相適應(yīng)的管理模式，使業(yè)主能真正感受高品位的物業(yè)和高品質(zhì)的管理所帶來的超值享受。（一）、參照國家建設(shè)部制定的物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)考評的各項標(biāo)準開展工作，物業(yè)各項使用功能，一年內(nèi)深化管理服務(wù)，提高物業(yè)管理水平，提升物業(yè)管理形象。三年內(nèi)通過“南通市物業(yè)管理優(yōu)秀大樓”考評。各項管理規(guī)定。科學(xué)、規(guī)范管理，全面導(dǎo)入和推行ISO9001質(zhì)量管理體系認證，服務(wù)熱情、周到，建立現(xiàn)代化、人性化管（三）、建立嚴格規(guī)范的物業(yè)防火、防水、治安等應(yīng)急體系，確保安全工作萬無一失。（四）、嚴格認真推行并實施酒店式管理與服務(wù)，達到細微、周到、真誠、規(guī)范的服務(wù)要求，每季度向業(yè)主所屬科室、單位發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見單，對合理的建議及時整改，努力提高業(yè)主滿意度，測評滿意率達到95%。（五）、加強與業(yè)主的溝通與協(xié)作，自覺接受業(yè)主的監(jiān)督，廣泛聽取、接受業(yè)主的建議和意見，了解和熟悉大樓內(nèi)業(yè)主的業(yè)務(wù)，在不損害業(yè)主利益的前提下，利用本物業(yè)的一切條（六）、協(xié)助業(yè)主，確保大樓房屋主體及各類設(shè)備設(shè)施運（七）、規(guī)范和執(zhí)行24小時值班制度，對業(yè)主和使用人反饋時間，無論正常工作日還是非工作日均不超過2小時并視輕重緩急及時處理，建立配套的回訪制度和記錄。（八）、本物業(yè)涉及物業(yè)管理的各類標(biāo)識標(biāo)牌的設(shè)置由物業(yè)公司提出方案（標(biāo)識標(biāo)牌費用由業(yè)主承擔(dān)經(jīng)報大樓物業(yè)安全隱患。（九）、提高優(yōu)質(zhì)環(huán)境保障，確保大樓衛(wèi)生狀況良好，垃圾日產(chǎn)日清，定期進行消殺，使大樓保持潔凈、明亮、舒適。（十）、不斷完善各項管理制度、各崗位工作標(biāo)準，建立嚴格的考核辦法，充分調(diào)動員工的工作積極性和主觀能動性，切實增強員工的服務(wù)意識和責(zé)任意識。（十一）、制定完善系統(tǒng)的培訓(xùn)計劃，切實提高員工隊伍的整體素質(zhì)，確保持證上崗率達100%。（十二）、嚴格執(zhí)行食品衛(wèi)生制度，不斷改善餐飲服務(wù)，建立健全食品衛(wèi)生監(jiān)控機制，努力構(gòu)建員工生活和公務(wù)接待的（十三）、認真維護樓園美化，保障樹木花草生長旺盛，保持植物造型整潔美觀，綠地清潔。依據(jù)縣政府辦《通知》（東政辦發(fā)〔2009〕159號）規(guī)定，通過公開招標(biāo)或邀請招標(biāo)的方式，交由具有物業(yè)管理資質(zhì)的物業(yè)公司實施專業(yè)管理。中標(biāo)單位根據(jù)有關(guān)物業(yè)管理規(guī)定與AAA人力資源市場、AAA公共服務(wù)中心簽訂物業(yè)管理委托合同，對該物業(yè)實行統(tǒng)一管理，綜合服務(wù)。大樓物業(yè)管理實行項目經(jīng)理負責(zé)制，項目經(jīng)理對工作全權(quán)務(wù)等6個項目部門。四、物業(yè)管理組織機構(gòu)為規(guī)劃、籌備、實施好大樓的物業(yè)管理，依據(jù)工作開展的需要，設(shè)立相應(yīng)的組織機構(gòu)：（一）、物業(yè)管理籌備領(lǐng)導(dǎo)組。由人社局牽頭，各業(yè)主單位委派一名負責(zé)人和一至兩名工作人員，組建成立大樓物業(yè)管理籌備領(lǐng)導(dǎo)組。組織實施大樓物業(yè)管理的策劃、招標(biāo)、簽約等（二）、物業(yè)管理公司。招標(biāo)簽約的物業(yè)公司，為大樓物業(yè)管理實體單位，承擔(dān)大樓物業(yè)管理的正常運行。（三）、大樓物業(yè)管理指導(dǎo)辦公室。指導(dǎo)辦為大樓物業(yè)管理的監(jiān)督機構(gòu)，由業(yè)主單位、物業(yè)公司各派一名同志組成。指導(dǎo)辦負責(zé)匯集物業(yè)管理業(yè)主意見，協(xié)調(diào)相關(guān)管理決策的執(zhí)行，定期對物業(yè)管理公司提出整改完善決策方案，實施對物業(yè)管理（一）本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)所有區(qū)域的“進駐開荒”保潔服務(wù)（二）每年一次大樓外墻清洗。（三）24小時保安護衛(wèi)及公共秩序管理。（四）交通、車輛行駛和停泊管理。（五）會務(wù)服務(wù)（不含會標(biāo)服務(wù)）。（六）水電維修（不含弱電）。（七）綠化監(jiān)控器裝置保養(yǎng)。（八）消防系統(tǒng)維護。（九）電梯維保清潔（十）物業(yè)檔案資料管理。（十一）餐飲服務(wù)（由業(yè)主擇定承包方交由物業(yè)公司實施，或由業(yè)主確定承包方獨立實施）。（十二）屬于物業(yè)管理的其他工作事項。（十三）業(yè)主與中標(biāo)企業(yè)在物業(yè)管理委托合同中規(guī)定的其他六、物業(yè)人員配備、設(shè)備投入基本要求物業(yè)公司工作人員應(yīng)遵紀守法，熱愛本職工作，身體健康，有一定的工作經(jīng)驗。物業(yè)公司負責(zé)招聘、培訓(xùn)和管理。（一）人員配備職數(shù)及任職要求。經(jīng)理員員維1人不少于8人人人人周一至周五上班，夜間查崗每周不六、周日安五，周六、周日安排值五，周六、周日安排值擔(dān)負管理處員工的統(tǒng)一指揮、協(xié)調(diào)、培訓(xùn)、處理日常管理事務(wù)和緊急事項；負責(zé)與大樓相關(guān)部門的聯(lián)絡(luò)工作；整個物業(yè)項目的運作監(jiān)督管理。負責(zé)大樓日常的安全管理、車輛管理、監(jiān)負責(zé)公共區(qū)域的日常保潔（包括綠地、水面會議室的清負責(zé)會議服務(wù)；負責(zé)局領(lǐng)導(dǎo)辦公室的清潔負責(zé)整棟大樓水電維修、整棟大樓消防系統(tǒng)保養(yǎng)、電梯維保、具有建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理任職經(jīng)歷。熟悉物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)，并能規(guī)范組織大樓的45歲，初中以上文化，五官端不良習(xí)慣，掌握治安管理法律法規(guī)、相關(guān)專業(yè)知識和操作規(guī)程。退伍軍人優(yōu)先。年齡在20--50歲，小學(xué)以上文良習(xí)慣，有吃苦、敬業(yè)精神，掌握相關(guān)專業(yè)知識和操作規(guī)程。具有水電維修、消防安全上崗具有餐飲服務(wù)的專業(yè)資質(zhì)，或有具有餐飲服務(wù)的專業(yè)資質(zhì)，或有具有綠化養(yǎng)護的工作經(jīng)歷。監(jiān)控設(shè)備的維護、二次供水設(shè)備保養(yǎng)負責(zé)業(yè)主安排的工作人員工作餐及公務(wù)接待服務(wù)。負責(zé)大樓全部樹木、花卉及綠地的維護。周日安排值班或根據(jù)接餐飲服務(wù)合計不少人人人（二）基層人員就崗主要職責(zé)分8人監(jiān)控崗3人人保潔管理9人負責(zé)人員出入、車輛出入、物資出入登記與指揮。負責(zé)指揮物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛行駛和停放，維持交通、停車負責(zé)巡查大樓公共區(qū)域的各項負責(zé)監(jiān)控室的各項系統(tǒng)的操作務(wù)、及會后清場工作；協(xié)助負責(zé)局主要領(lǐng)導(dǎo)辦公室的清潔工2個安保崗位人員可以交叉調(diào)度使用。如：上下班高峰期，除門崗必須留守1人以外，其他人員可全部調(diào)配至車管崗，確保交通會務(wù)人員正常工作日必須日必須有1人在崗。負責(zé)責(zé)任區(qū)的清潔工作；做好本職工作并完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。裙樓3人外場、地下室2人人車管崗巡邏崗水電維修、設(shè)備會務(wù)服務(wù)護護餐飲服務(wù)提供業(yè)主所屬全部工作人員的工作午餐和業(yè)主公務(wù)接待服（三）物管設(shè)備投入基本要求本著提高勞動作業(yè)效率的基本原則，本項目人員配備（基本要求）數(shù)量較少，因此必須提高物業(yè)管理作業(yè)的機械化程度。本項目物管設(shè)備投入基本要求為：駕駛式掃地車（視外場清潔情況使用）1輛全自動洗地機l臺多功能刷地機1臺布藝清洗機l臺高壓清洗機l臺多功能吸塵吸七、物業(yè)管理的要求及標(biāo)準大樓物業(yè)管理標(biāo)準參照全國物業(yè)管理示范大樓標(biāo)準執(zhí)行（一）房屋管理與維修養(yǎng)護標(biāo)準大樓外觀完好、整潔，玻璃幕墻，清潔明亮、無破損；無紙室外門牌招牌、霓虹燈保持整潔統(tǒng)一美觀，無安全隱患或破（二）安保服務(wù)標(biāo)準及要求其它1、能熟練掌握業(yè)主方主要人員的基本情況，包括姓名、特征、車輛等；2、能準確填寫各種表格、記錄；3、能熟練掌握報警監(jiān)控、對講、電梯等設(shè)施設(shè)備的操作4、善于發(fā)現(xiàn)各種事故隱患和可疑人員，并能及時正確處理各種突發(fā)事件，遇有疑難時及時報告：5、遇有群眾信訪，及時與火廳客服取得聯(lián)系。入登記》、《郵件收發(fā)登記》、《安管員交接班記錄填、漏項；7、門衛(wèi)室清潔繁齊，各項文件、記錄存放有序。1、按時交接班，不遲到，不早退，忠于職守；2、不在崗位上坐臥、倚靠、閑談、嬉笑、打鬧、吃東西、看書報、玩手機；3、處理問題講原則，講方法，以理服人；4、保守內(nèi)部機密。1、能遵守安管員培訓(xùn)制度，堅持學(xué)習(xí)、訓(xùn)練；2、能遵守安管員職責(zé)、權(quán)限規(guī)定：3、做好值班室門前清潔工作。標(biāo)準標(biāo)準1、按規(guī)定著裝，衣冠整潔，佩戴工號牌；2、精寧飽滿，姿態(tài)良子；3、舉止文明，大方；4、巡邏抬頭挺胸，步履穩(wěn)健。1、微笑服務(wù)；儀容儀表服務(wù)巡邏崗工作要求3、處理各種事件文明禮貌，及時有效，機動靈活，不失原4、接到報警不超過兩分鐘趕到現(xiàn)場并報告；5、及時發(fā)現(xiàn)各種事故隱患，發(fā)現(xiàn)及時報告。l、能熟練掌握物業(yè)管理范同的基本情況，包括大樓的基本情況、防盜消防設(shè)備、主要通道的位置，配電房、水泵房、2、熟悉地下停車場的基本情況；3、善于發(fā)現(xiàn)、分析處理各種事故隱患和突發(fā)事件，有較強分析、判斷、處理問題的能力；4、能圓滿完成規(guī)定的檢查內(nèi)容；5、服從領(lǐng)導(dǎo)，聽從指揮。1、按時交接班，不遲到，不早退，忠于職守；4、保守內(nèi)部機密。2、能遵守安管員職責(zé)、權(quán)限、紀律規(guī)定；3、熟悉報刊收發(fā)，熟悉信函收發(fā)登記制度。4、在監(jiān)控室，坐有坐相、站有站相，不能因為沒有外人就放l、接電話使用規(guī)范的文明用語，詳細記錄報警內(nèi)容；3、嚴格控制人員出入，原則上無領(lǐng)導(dǎo)（包括建設(shè)局領(lǐng)導(dǎo)、局黨政辦負責(zé)人與項目經(jīng)理）批準，外來人員不得入內(nèi)。1、認真做好各類記錄，包括監(jiān)控設(shè)備運行記錄、監(jiān)控室人員凡外借物品應(yīng)做好登記、簽收工作。.輛違章停放在綠地、人行道、路口、消防通道；摩托車、自行車停入車棚整齊、有序下班車輛出入高峰期，有專人指揮交通；3、值班室清潔整齊，各項文件、記錄存放有序。車管崗（三）清潔、保潔服務(wù)標(biāo)準衛(wèi)生間衛(wèi)生間垃圾筒（沖刷刷/3理（四）水電維修標(biāo)準1.建立大樓用水、供水管理制度。積極協(xié)助業(yè)主制定合2.設(shè)備、閥門、管道工作無常，無跑冒滴漏（不包括零3.按規(guī)定對二次供水蓄水池設(shè)施設(shè)備進行清潔、清毒；二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗單、操作人員健康合格證齊全；水池、水箱清潔衛(wèi)生無二次污染。4.高壓水泵、水池、水箱有嚴格的管理措施，保持不銹蝕，水池、水箱周圍無污染隱患。5.排水系統(tǒng)通暢、汛期道路無積水，地下室、車庫、設(shè)備房無積水、浸泡發(fā)生。6.遇有事故，維修人員在規(guī)定的時間內(nèi)進行搶修，無大7.制定事故應(yīng)急處理方案。（五）消防系統(tǒng)維護標(biāo)準1.防控制中心堅持24小時值班，消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備齊2.消防管理人員掌握消防設(shè)施設(shè)備的使用方法并能及時3．組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育，明確各區(qū)4．訂有火災(zāi)應(yīng)急方案，設(shè)立消防疏散示意圖，照明設(shè)施、引路標(biāo)志完好，緊急疏散通道暢通。（六）電梯系統(tǒng)維保標(biāo)準1、電梯準用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備。2、電梯按規(guī)定或約定時間運行，安全設(shè)施齊全，通風(fēng)、3、轎廂、井道、機房保持清潔4、電梯由專業(yè)隊伍維修保養(yǎng)，維修、保養(yǎng)人員持證上崗5、運行出現(xiàn)故障后，維修人員應(yīng)在規(guī)定的時間內(nèi)到達現(xiàn)場維修6、運行出現(xiàn)險情后，應(yīng)有排除險情的應(yīng)急處理措施。（七）客服員工作標(biāo)準及要求3、迎賓、送賓要求，站姿規(guī)范，面帶微笑、禮貌招所有客服崗位工作紀律會務(wù)服務(wù)工作要求工作要求2、不做和工作無關(guān)的事，不在崗位上閑談、嬉笑、會前準備工作1、會議室干凈、整潔，地面潔凈、門窗光亮、桌椅2、茶杯、毛巾消毒到位，按會議標(biāo)準準備茶、茶葉、水果、鮮花等（由業(yè)主提供3、提前做好音響、燈光、空調(diào)、換氣等準備工作；會中服務(wù)3、會議期間服務(wù)員一般不得隨意進出會議室，會議開始后在會議室門外提供站立服務(wù)（涉密會議按要求執(zhí)行）。2、對會場進行檢查，有無遺留物品；3、檢查設(shè)施設(shè)備和會議用品有無損壞和遺三；：（八）會務(wù)服務(wù)標(biāo)準1、椅子排放整齊，要相互對稱。2、茶杯、煙缸、杯墊、果盤擺放標(biāo)準，與會議桌形狀統(tǒng)3、茶杯要求：杯身、杯蓋無黃斑、無缺口、無水跡。茶杯使用前必須經(jīng)過消毒。4、茶葉的要求：根據(jù)有關(guān)部門要求準備好茶葉，茶葉無5、熱水瓶的要求：熱水瓶表面光亮無水跡，水溫在90℃以上，沖泡時注意防止水珠外濺燙傷。6、鮮花、盆景擺放科學(xué)、美觀（業(yè)主提供）。（九）綠化維護基本要求。1、養(yǎng)護管理內(nèi)容：澆排水、施肥、修剪、病蟲害防治、松土除草、補栽、扶正支撐、綠地容貌、安全施工等。實施附屬綠地整潔美觀、樹木草花正常生長的一切養(yǎng)護管理措施。2、綠化養(yǎng)護標(biāo)準：（1）樹木長勢旺盛（2）葉片葉色正常、葉大而肥厚、不黃葉、不焦葉、不卷葉、不落葉、無明顯蟲屎、蟲網(wǎng)、被蟲咬食葉片數(shù)量、每株（3）枝干樹干挺直、傾斜度不超過10度，樹干基部無蘗芽滋生、枝干粗壯、無明顯枯枝、無疑樁、基本無蛀干害蟲（4）樹冠完整美觀、分枝點合適、側(cè)枝分布均勻、枝條（5）行道樹分枝點高低、樹高、冠幅基本一致，無連續(xù)（6）花灌木著花率高、開花繁茂、無落花落蕾現(xiàn)象。色塊灌木無缺株斷行、覆蓋度達100%，色塊分明，線條清晰流（7）綠籬、造型灌木形狀輪廓清晰，表面平整，圓滑、不露空缺、不露枝干、不露捆扎物。（8）藤木長藤分布合理、枝葉覆蓋均勻、附著牢固、覆（9）草花生長健壯、花繁葉茂、無殘花敗葉?；▔麧嵜烙^、四季有花、層次分明，圖案清晰、色彩搭配適宜。（10）草坪生長茂盛、葉色正常、基本無禿斑、無枯草層、無雜草、無病蟲害、覆蓋度達98%以上，留茬高度經(jīng)常保持在6-8cm。（11）隨時保持綠地清潔、美觀。（12）及時清運、草屑、樹枝、死樹等施工殘留物，現(xiàn)場堆放時間不得超過當(dāng)天。（13）經(jīng)常沖洗樹木枝葉上的積塵，防止堵塞氣孔和影（十）餐飲服務(wù)基本要求。1、服務(wù)內(nèi)容：提供業(yè)主所屬全部工作人員的工作午餐和業(yè)主公務(wù)接待服務(wù)。2、管理要求：（1）服務(wù)人員需具有較好的職業(yè)素質(zhì)、文化素質(zhì)、專業(yè)素質(zhì)。（2）日常管理做到菜譜搭配合理，營養(yǎng)價值豐富，安全（3）建立衛(wèi)生安全管理的全員參與、全過程控制、全方（4）健全食品加工衛(wèi)生、餐具消毒衛(wèi)生、個人衛(wèi)生、熟食間衛(wèi)生、飲食衛(wèi)生、環(huán)境衛(wèi)生、食品衛(wèi)生、食品采購衛(wèi)生、食品儲存衛(wèi)生等規(guī)章制度，建立采購員崗位、驗收員崗位、保管員崗位、加工崗位責(zé)任制。（5）制定完善廚房運作流程、生產(chǎn)服務(wù)流程、食品衛(wèi)生控制流程、質(zhì)量保障流程。（6）執(zhí)行控制非因業(yè)主需要或安排對外接待的規(guī)定。（7）服務(wù)人員須統(tǒng)一著裝，持有健康證。八、物業(yè)管理費用概算（一）建筑物開荒費用（一次性）按5元/㎡計算為萬元。（二）管理服務(wù)費用測算每年約萬元2保潔服務(wù)費用18萬元4綠化維護費用3萬元6管理人員費用4萬元7設(shè)備折舊費用6萬元9凈利潤（按不超過百分之十計算）萬元九、其他事項說明（一）餐飲服務(wù)實行承包經(jīng)營，費用獨立核算，自負盈1、水電汽費用由業(yè)主承擔(dān)（內(nèi)設(shè)獨立分戶核算）2、業(yè)主所屬全部工作人員工作餐，由承包方按成本價供3、公共接待服務(wù)依據(jù)物業(yè)公司或業(yè)主與承包方協(xié)洽的相關(guān)規(guī)定，與接待方核算費用。4、工作餐、公務(wù)接待費用結(jié)算按財政規(guī)定執(zhí)行。（二）公共費用分擔(dān)辦法公共費用遵循分類核算、共用分擔(dān)的原則，按不同的費用類型采取不同的方式分攤：1、保安、綠地維護費用：兩業(yè)主各負擔(dān)二分之一2、食堂水電汽、保潔費用：按業(yè)主實際發(fā)生餐飲費用占比分攤，即：應(yīng)付費用=當(dāng)期水電汽保潔費用總額/當(dāng)期餐飲費用總額*某業(yè)主餐飲費用額3、剔除保安、綠地維護、食堂保潔費用后的其他物業(yè)管理費用：按兩業(yè)主實際使用大樓面積分攤，即：應(yīng)付費用=〔物業(yè)費用總額-（保安費用+綠化維護費用+食/大樓面積*某業(yè)主使用面積4、大樓公共水電費用：公共水電費用指大中會議室、電梯、信息中心機房、地下室（含水泵房）、亮化工程、公共衛(wèi)生間、室外配套部分、多功能廳的強電費用及水費。（1）公共強電費用依據(jù)兩業(yè)主大樓實際使用面積分攤，即：應(yīng)付電費=公共強電費用總額/大樓面積*某業(yè)主使用面積2）公共水費按實際工作人員數(shù)分攤，即：應(yīng)付水費=水費用總額/工作人員總數(shù)*某業(yè)主工作人員數(shù)。（三）物業(yè)委托管理期限暫定為36個月（三年），按合同約定的期限為準。三年須支付物管費用約萬元（四）物業(yè)管理年度方案（特別是安保方案）必須經(jīng)業(yè)主審批同意才能執(zhí)行，不合理或完善的管理方案必須無條件調(diào)（五）在委托管理期限內(nèi)，業(yè)主需供免費使用