鄭州市房產(chǎn)測繪實(shí)施細(xì)則資料

零一九年一月 11總則1.1范圍本細(xì)則規(guī)定了鄭州市房產(chǎn)測繪中的一般及特殊情況的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。本細(xì)則適用于鄭州市房地產(chǎn)開發(fā)與銷售、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、房產(chǎn)交易、征收稅費(fèi)、征地拆遷賠償、舊城改造、歷史遺留房產(chǎn)問題處理等活動(dòng)中各類房產(chǎn)建筑面積指標(biāo)的計(jì)算和統(tǒng)計(jì)。本細(xì)則自發(fā)布之日起施行；在本細(xì)則實(shí)施前經(jīng)市房產(chǎn)管理行政主管部門認(rèn)定的房屋產(chǎn)權(quán)面積，維持1.2引用標(biāo)準(zhǔn)1.3術(shù)語和定義房屋各層水平投影面積的測量與計(jì)算，包括房屋建筑面積、房屋套內(nèi)建筑面積、房屋使用面積、房屋共有共用建筑面積、房屋產(chǎn)權(quán)面積等的測量與計(jì)算。房屋建筑面積測繪計(jì)算應(yīng)分幢進(jìn)行。1.3.2房屋的建筑面積房屋建筑面積是指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺(tái)、挑廊、室外樓梯等房屋附屬設(shè)施及地下室，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑。1.3.3房屋的套內(nèi)建筑面積房屋套內(nèi)范圍內(nèi)由單個(gè)產(chǎn)權(quán)人占有和使用的建筑面積，包括套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積及套內(nèi)陽1.3.4房屋的使用面積1.3.5房屋的共有共用建筑面積建筑物內(nèi)由多個(gè)產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的建筑面積，包括應(yīng)分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ娣e和不分?jǐn)?.3.6房屋建筑面積變更測繪因房屋的產(chǎn)權(quán)界線、使用功能、房屋屬性等發(fā)生變化而進(jìn)行的房屋建筑面積測繪計(jì)算。樓面或地面結(jié)構(gòu)層上表面至上部結(jié)構(gòu)層上表面之間的垂直距離。2樓面或地面結(jié)構(gòu)層上表面至上部結(jié)構(gòu)層下表面之間的垂直距離。1.3.9結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層建筑物某樓層的上部與下部因采用不同的結(jié)構(gòu)布局或型式，并通過該樓層進(jìn)行結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換，該樓層稱建筑物中專為設(shè)置暖通、空調(diào)、給排水、配變電等設(shè)備和管道且供人員進(jìn)入操作用的樓層。按消防規(guī)范要求，為消防安全專門設(shè)置的供人們疏散避難的樓層。建筑物中的水平交通空間專門設(shè)置在建筑物的二層或二層以上，作為不同建筑物之間水平交通的空間。設(shè)置在建筑物進(jìn)出口上部的用于擋雨、遮陽的板或篷。附設(shè)于建筑物外墻，周邊設(shè)有欄桿或欄板的平臺(tái)，是室內(nèi)外的過渡空間，供使用者晾曬衣物、休息活動(dòng)之用。為房間采光和美化造型而設(shè)置的凸出外墻的窗窗框與地板直接相連的窗或凸出外墻但無窗臺(tái)高度的窗。為保障安全而設(shè)置的欄桿、欄板等圍擋。由金屬構(gòu)架與板材組成，不承擔(dān)主體結(jié)構(gòu)荷載作用的建筑外圍護(hù)結(jié)構(gòu)。分為直接作為建筑物外墻起圍護(hù)作用的圍護(hù)性幕墻和設(shè)置在建筑物墻體外起裝飾作用的裝飾性幕墻。亦稱“準(zhǔn)建筑物”或“指定建筑物”。一般指人們不直接在其內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動(dòng)的場所。如煙囪、水塔、水井、橋梁、隧道、水壩等。產(chǎn)測繪的目的及內(nèi)容31.4.1房產(chǎn)測繪的目的房產(chǎn)測繪是利用測繪技術(shù)和方法，采集和表述房屋及房屋用地的各相關(guān)信息，為城市規(guī)劃、不動(dòng)產(chǎn)管理、房產(chǎn)開發(fā)、房產(chǎn)交易及稅費(fèi)征收等提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和資料。1.4.2房產(chǎn)測繪的內(nèi)容房產(chǎn)測繪的基本內(nèi)容包括：房產(chǎn)平面控制測量，房產(chǎn)要素測量，房產(chǎn)信息調(diào)查，房產(chǎn)圖繪制，房產(chǎn)面積測算，變更測量，成果資料的整理、檢查、審核與歸檔。1.4.3房產(chǎn)測繪的類型房產(chǎn)測繪的類型包括房屋預(yù)測繪、房屋實(shí)測繪、房屋變更測繪。1.4.4房產(chǎn)測繪的成果房產(chǎn)測繪的成果主要有：分幅圖、分丘圖、分層圖、分戶圖、房產(chǎn)測繪技術(shù)設(shè)計(jì)書、房屋面積測繪報(bào)告、基礎(chǔ)測繪入庫數(shù)據(jù)、面積測繪入庫數(shù)據(jù)。其中房屋面積測繪報(bào)告中應(yīng)包含但不限于以下信息：房屋屬性信息、房屋面積信息、房屋邊長數(shù)據(jù)、房屋面積計(jì)算說明、分?jǐn)傟P(guān)系說明、房產(chǎn)圖集和房屋預(yù) (實(shí))測面積與規(guī)劃批準(zhǔn)面積的差別分析。其中房屋預(yù)(實(shí))測面積與規(guī)劃批準(zhǔn)面積的差別分析按《鄭8號(hào))的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。42房產(chǎn)基礎(chǔ)測繪房產(chǎn)基礎(chǔ)測繪是指在一個(gè)城市或一個(gè)地域內(nèi)，進(jìn)行房產(chǎn)平面控制測量并測繪全面反映房屋及其用地位置和權(quán)屬狀況的基本圖(房產(chǎn)基礎(chǔ)測繪平面圖)的活動(dòng)。房產(chǎn)基礎(chǔ)測繪平面圖應(yīng)及時(shí)更新，如實(shí)反映一個(gè)城市或一個(gè)地域的房產(chǎn)全貌。2.1測量基準(zhǔn)2.1.1坐標(biāo)系統(tǒng)采用鄭州城市坐標(biāo)系，并與國家坐標(biāo)系建立轉(zhuǎn)換關(guān)系。2.1.2平面投影2.1.3高程基準(zhǔn)一般不測高程，需要進(jìn)行高程測量時(shí)，由設(shè)計(jì)書另行規(guī)定，高程測量采用1985國家高程基準(zhǔn)。2.2房產(chǎn)平面控制測量2.2.1房產(chǎn)平面控制網(wǎng)點(diǎn)的布設(shè)原則房產(chǎn)平面控制點(diǎn)的布設(shè)，應(yīng)遵循從整體到局部、從高級(jí)到低級(jí)、分級(jí)布網(wǎng)的原則，也可越級(jí)布網(wǎng)。2.2.2房產(chǎn)平面控制點(diǎn)的內(nèi)容房產(chǎn)平面控制點(diǎn)包括二、三、四等平面控制點(diǎn)和一、二、三級(jí)平面控制點(diǎn)。房產(chǎn)平面控制點(diǎn)均應(yīng)埋2.2.3房產(chǎn)平面控制點(diǎn)的密度建筑物密集區(qū)的控制點(diǎn)平均間距在100m左右，建筑物稀疏區(qū)的控制點(diǎn)平均間距在200m左右。2.2.4房產(chǎn)平面控制測量基本精度要求四等平面控制網(wǎng)中最弱相鄰點(diǎn)的相對(duì)點(diǎn)位中誤差不應(yīng)大于0.05m。四等以下網(wǎng)中最弱點(diǎn)相對(duì)于起算m2.2.5房產(chǎn)平面控制測量的方法2.2.6房產(chǎn)平面控制測量的技術(shù)指標(biāo)2.3房產(chǎn)要素測量2.3.1房產(chǎn)要素測量的主要內(nèi)容法、支導(dǎo)線法或正交法等野外解析法量，需要測定丘界線邊長時(shí)，用預(yù)檢過的鋼尺丈量其邊長，也可由相鄰界址點(diǎn)的解析坐5標(biāo)計(jì)算丘界線長度。對(duì)不規(guī)則的弧形丘界線，可按折線分段丈量。測量結(jié)果應(yīng)標(biāo)示在分丘圖上，供計(jì)算丘面積及復(fù)丈檢測之依據(jù)。3)界標(biāo)地物測量，應(yīng)根據(jù)設(shè)立的界標(biāo)類別、權(quán)屬界址位置(內(nèi)、中、外)選用各種測量方法測定，屋應(yīng)分別測量，獨(dú)立成幢房屋，以房屋四面墻體外側(cè)為界測量；毗連房屋四面墻體，在房屋所有人指界下，區(qū)分自有、共有或借墻，以墻體所為準(zhǔn)。4)其他建筑物，構(gòu)筑物測量是指不屬于房屋，不計(jì)算房屋建筑面積的獨(dú)立地物以及工礦專用或公用、油庫、地下人防干支線等。獨(dú)立地物的測量，應(yīng)根據(jù)地物的幾何圖形測定其定位點(diǎn)。亭以柱外指天橋、站臺(tái)、階梯路、游泳池、消火栓、檢閱臺(tái)、碑等。消火栓、碑不測其外圍輪廓，以符號(hào)中心定位。天橋、階梯路均依比例繪出，取其水平投影位置。站臺(tái)、游泳池均依邊線測繪，內(nèi)加簡注。2.3.2房產(chǎn)要素測量的方法及精度要求2.4房產(chǎn)基礎(chǔ)測繪平面圖繪制房產(chǎn)基礎(chǔ)測繪平面圖包括房產(chǎn)分幅平面圖和房產(chǎn)分丘平面圖。房產(chǎn)分幅平面圖是全面反映房屋及其用地的位置和權(quán)屬等狀況的基本圖，是測繪分丘圖和分戶圖的基礎(chǔ)資料。房產(chǎn)分丘平面圖是房產(chǎn)分幅平63房屋面積測算數(shù)據(jù)采集3.1一般規(guī)定3.1.1房屋信息調(diào)查房屋信息調(diào)查的內(nèi)容主要包括：房屋坐落(指房屋所在行政區(qū)、街路名稱及門牌號(hào)、小區(qū)名稱、房屋幢號(hào)及建筑物名稱)、房屋層數(shù)、房屋產(chǎn)別、建筑結(jié)構(gòu)、房屋用途、房屋建成年份、開發(fā)單位名稱、房屋基本單元、各基本單元戶(室)號(hào)等。2房屋幢號(hào)：分為實(shí)際幢號(hào)和邏輯幢號(hào)。實(shí)際幢號(hào)預(yù)測時(shí)以規(guī)劃批準(zhǔn)的為準(zhǔn)，實(shí)測時(shí)以公安部門出具的證明材料為準(zhǔn)，邏輯幢號(hào)以房產(chǎn)測繪部門編輯的為準(zhǔn)。預(yù)測實(shí)際幢號(hào)、實(shí)測實(shí)際幢號(hào)、邏輯幢號(hào)必須建工圖紙相關(guān)內(nèi)容認(rèn)定，認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)以《房產(chǎn)測量規(guī)范》(GB/T17986-2000)附錄A表A5中的規(guī)定為準(zhǔn)。內(nèi)容認(rèn)定。。10房屋基本單元戶(室)號(hào)：預(yù)測時(shí)以房產(chǎn)測繪部門編輯的為準(zhǔn)，實(shí)測時(shí)以公安部門出具的證明材料為3.1.2房屋邊長數(shù)據(jù)來源房屋邊長有兩種不同的取得方式：一是依據(jù)設(shè)計(jì)圖紙，即從建筑施工圖上獲取房屋邊長數(shù)據(jù)；二是行現(xiàn)場實(shí)測取得房屋的邊長數(shù)據(jù)。3.1.3房屋邊長數(shù)據(jù)的圖上采集核，分段邊長之和應(yīng)等于總長度進(jìn)行校核。房屋的邊長采用建筑施工圖上標(biāo)注的尺寸。3.1.4房屋邊長的實(shí)地測量3已竣工房屋存在一些圓形、弓形等其它不規(guī)則圖形，且無建筑施工圖可獲得相應(yīng)的圖形元素時(shí)，可使7用全站儀等測繪儀器沿該圖形邊線實(shí)測若干特征點(diǎn)或拐點(diǎn)的點(diǎn)位坐標(biāo)，通過解析法計(jì)算面積。4當(dāng)房屋的邊長較長直接測量有困難時(shí)，或需要校核總邊長與分段之和時(shí)而又無法直接測量總邊長的，3.1.5結(jié)構(gòu)層高測量1在房屋建筑面積實(shí)地測量時(shí)，必須對(duì)測繪項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)層、架空層、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、夾層、地下室等進(jìn)行m或大于2.30m時(shí)，可只測量一個(gè)結(jié)構(gòu)層高值；當(dāng)設(shè)計(jì)層高在大于的竣工房屋，實(shí)測層高平均值與設(shè)計(jì)值之差在±0.03m范圍內(nèi)時(shí)，可認(rèn)為竣工層高與設(shè)計(jì)層不同位置實(shí)測層高數(shù)據(jù)的平均值為DDmDm多次測量邊長、層高結(jié)果較差絕對(duì)值應(yīng)滿足：|△D|(或|△H|)≤0.005D(或H)(D、H為實(shí)測3實(shí)測邊長與圖紙?jiān)O(shè)計(jì)尺寸較差絕對(duì)值滿足下式要求時(shí)，可認(rèn)為實(shí)際房屋邊長與設(shè)計(jì)值相符(其中D為3.2特別規(guī)定3.2.1房屋邊長數(shù)據(jù)采集要求分別采集。8邊長數(shù)據(jù)必須注記在測量草圖上；邊長注記以m為單位，取位至0.01m；邊長數(shù)值平行于該邊注記并緊靠該邊線；東西走向的邊長數(shù)字字體朝北方向注記；南北走向的邊長數(shù)字字體朝西方向注記。2邊長外業(yè)測量的記錄應(yīng)在實(shí)地完成，不得依據(jù)事后回憶或涂改。3.2.3房屋建筑空間分戶計(jì)算邊長量取要求。。3分戶建筑空間套內(nèi)之間的共墻、套內(nèi)與共有建筑空間的共墻、共有建筑空間之間的共墻，均以墻中線4外走廊、陽臺(tái)、室外樓梯、凸窗等與套內(nèi)建筑面積或共有建筑面積之間的隔墻，其墻體結(jié)構(gòu)中線以內(nèi)3.2.4斜坡面房屋邊長數(shù)據(jù)采集當(dāng)一間(單元)房屋或房屋的屋頂或墻體為向內(nèi)傾斜的斜面，并分成結(jié)構(gòu)層高在2.20m以上和以下兩部分時(shí)，應(yīng)分別測量兩部分的邊長數(shù)值并輔以略圖說明。3.2.5房屋裝飾貼面厚度(含外保溫)采集實(shí)測房屋外墻的邊長時(shí)，除記錄包含外墻裝飾貼面(外保溫)厚度的總長外，還應(yīng)現(xiàn)場記錄裝飾貼面(外保溫)厚度。裝飾貼面(外保溫)厚度應(yīng)根據(jù)現(xiàn)場具體情況實(shí)測。3.2.6地下空間的邊長數(shù)據(jù)采集對(duì)地下空間(含地下室)進(jìn)行房屋邊長測量時(shí)，因無法測至外墻面，可只實(shí)測室內(nèi)邊長，外墻厚度取建施圖的設(shè)計(jì)值，據(jù)此推算地下空間邊長值。94房屋建筑面積計(jì)算4.1計(jì)算通則幢是房屋建筑面積測算和共有面積分?jǐn)傆?jì)算的基本單元。劃分原則如下：對(duì)于地面以上各主樓相互獨(dú)立，但地面以下是一個(gè)相互連通的地下室或車庫的房屋，可按以下規(guī)定分者雖有說明，但是各主樓地下室面積計(jì)入連通的地下室或車庫，此時(shí)將地面以上各相互獨(dú)立的房屋劃分為多幢，地下連通的地下室或車庫劃分2)若建設(shè)工程規(guī)劃許可證中詳細(xì)說明了各主樓地下室面積及層數(shù)，且面積計(jì)入各主樓總建筑面積。此時(shí)在分幢時(shí)，根據(jù)規(guī)劃部門批復(fù)的分界線，將位于連通地下室或車庫中的主樓地下室與主樓一起劃分1)若建設(shè)工程規(guī)劃許可證批復(fù)為一幢樓，此時(shí)將裙房及塔樓分為一幢。2)若建設(shè)工程規(guī)劃許可證明細(xì)表中將各個(gè)塔樓、裙房分別表述，此時(shí)將各個(gè)塔樓與裙房均分別分幢。貫穿裙房且為塔樓服務(wù)的核心筒與其所服務(wù)的塔樓分為一幢。3)若建設(shè)工程規(guī)劃許可證明細(xì)表中僅有對(duì)塔樓的描述，沒有對(duì)裙房的表述，在附件遵守事項(xiàng)中，對(duì)各塔樓底層形式上為裙房的部分詳細(xì)描述了用途、位置、面積。此時(shí)各塔樓連同底層形式上為裙房的部分4對(duì)于其他形式上連為一體的房屋，若規(guī)劃許可證上批復(fù)為一幢，則整體分為一幢，若規(guī)劃許可證批復(fù)4.1.2計(jì)算全部建筑面積的范圍m2房屋層內(nèi)設(shè)有局部樓層(如夾層)，局部樓層及其樓(電)梯間的結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的部分均3穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計(jì)算建筑面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，結(jié)構(gòu)層4房屋內(nèi)的樓梯間、電梯(觀光梯)井、管道井、提物井、垃圾道等，均按房屋的自然層計(jì)算建筑面8與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，屬永久性建筑的有柱(非獨(dú)立柱、單排柱)的11地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的，按其外墻(不包括采光井、防潮層、保護(hù)墻)外圍水平投影計(jì)算建筑面積。水平投影計(jì)算建16對(duì)于立體書庫、立體倉庫、立體車庫，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積；無結(jié)構(gòu)層的應(yīng)按一層計(jì)算，有結(jié)構(gòu)層的應(yīng)按其結(jié)構(gòu)層面積分別計(jì)算。結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的，應(yīng)計(jì)4.1.3計(jì)算一半建筑面積的范圍2.20m及以上的，均按上蓋水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。在2.20m及以上的，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)或圍護(hù)設(shè)施外圍水平投6騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分，臨街樓房、挑廊下的底層用作公共道路街巷通行的部4.2計(jì)算細(xì)則4.2.1結(jié)構(gòu)層高計(jì)算1結(jié)構(gòu)層高取相鄰樓層樓(地)板結(jié)構(gòu)面之間的垂直距離，結(jié)構(gòu)面可包含厚度不大于0.02m的結(jié)構(gòu)找平2.20m的部分，其結(jié)構(gòu)層高取所在樓層的結(jié)構(gòu)層高值(圖1)。圖1層高計(jì)算圖式4.2.2特殊建筑空間的面積計(jì)算積。柱的車棚、貨棚、站臺(tái)等，若柱為斜柱，以柱距離地面2.10m處的連線水平投影范圍內(nèi)的部分計(jì)5含建筑變形縫、沉降縫等所有位于建筑內(nèi)的封閉空間，如果其無法利用，均不計(jì)算全部建筑面積。7位于屋面上與突出屋面梯間不相連的、獨(dú)立的、造型的亭、閣及獨(dú)立的無標(biāo)注使用功能的空置房間，有頂蓋的不封閉陽臺(tái)，當(dāng)其上蓋高度小于兩個(gè)自然層時(shí)，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)或圍護(hù)設(shè)施外圍水平投影計(jì)算一半建筑面積。當(dāng)其上蓋高度達(dá)到或超過兩個(gè)自然層，且在陽臺(tái)底板至陽臺(tái)上蓋的垂直空間范圍內(nèi)，沿陽臺(tái)開敞面或主開敞面完全開敞(即無掛墻等結(jié)構(gòu)體)或掛墻等結(jié)構(gòu)體達(dá)不到一個(gè)自然層高時(shí)，陽臺(tái)對(duì)待，計(jì)算一半建筑面積(面積計(jì)算規(guī)則見圖2)。圖2跨兩層高陽臺(tái)面積計(jì)算規(guī)則圖式2對(duì)頂層和特殊層高(層高小于2.20m或大于4.50m)樓層的不封閉陽臺(tái)，以該幢建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高的二m定標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)頂層或退層陽臺(tái)的上蓋為斜屋傾斜方向最外沿(圍護(hù)欄)處斜屋面的高度。。m面積；蓋板進(jìn)深大于等于0.60m且5位于房屋天面、或因退層設(shè)計(jì)形成的露臺(tái)，當(dāng)其上方屋檐或蓋板寬度不大于露臺(tái)時(shí)(即覆蓋不全露6上蓋高度達(dá)到或超過二個(gè)自然層高的陽臺(tái)，當(dāng)其中間設(shè)置有蓋板(包括由凸窗、空調(diào)位、花池等所形成的蓋板)時(shí)，當(dāng)所設(shè)蓋板進(jìn)深大于0.60m時(shí)，按所設(shè)蓋板水平投影面積的一半計(jì)算下方陽臺(tái)建筑面積。7住宅建筑中類似于陽臺(tái)的不封閉的空中花園、入戶花園、陽光房等(位于地面層、裙樓頂層的除外)，筑面積。8住宅的第一層(地面層、裙樓頂層)類似于陽臺(tái)、架空的建筑空間，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)或圍護(hù)設(shè)施，第一層向其開門，且門位于上方建筑形成的上蓋的下方時(shí)，此時(shí)，在計(jì)算此建筑空間面積時(shí)，按以下規(guī)定處理：若上蓋為上一層的陽臺(tái)，則一層的該部分建筑空間參照上方陽臺(tái)計(jì)算規(guī)定計(jì)算建筑面積；如上蓋為上方的建筑主體，下方視為門廊、門斗，按門廊、門斗規(guī)定計(jì)算建筑面積(參見圖3)。當(dāng)?shù)谝粚硬皇亲≌瑫r(shí)，圖3住宅一層中陽臺(tái)與門廊的界定圖示1位于建筑外墻或主體結(jié)構(gòu)以外但與建筑物主體相通的有二面以上圍護(hù)墻體的樓梯，視為室內(nèi)樓梯。位于建筑外墻或主體結(jié)構(gòu)以內(nèi)的樓梯為室內(nèi)樓梯(樓梯圖式見圖4)。圖4室內(nèi)樓梯與室外樓梯圖示2室內(nèi)樓梯無論其本身如何設(shè)置梯間層，均按建筑物的自然層(不論自然層的高度)數(shù)計(jì)算建筑面積，3穿越夾層的樓(電)梯，夾層不使用的，或者利用樓梯轉(zhuǎn)角休息平臺(tái)處開門利用的，其位于夾層的梯4與建筑物不相連的獨(dú)立樓(電)梯，按其各出入口所在平面計(jì)算層數(shù)，并相應(yīng)計(jì)算建筑面積(圖5中a)；在局部層與建筑物相連通或者通過架空通廊等連通的獨(dú)立樓(電)梯，按其對(duì)應(yīng)的建筑物的自然層圖5樓梯層數(shù)計(jì)算規(guī)則示意圖4.2.5室外樓梯、臺(tái)階、車道的面積計(jì)算和臺(tái)階的區(qū)別室外樓梯臺(tái)階房屋各層通道進(jìn)入房內(nèi)通道一般有圍護(hù)沒有圍護(hù)下部一般為空下為實(shí)體一般在門旁邊，夠一個(gè)層高一般正對(duì)著門2室外樓梯無永久性頂蓋或頂蓋不能完全遮蓋樓梯時(shí)，室外樓梯視為無蓋。上層樓梯能完全覆蓋下層樓3室外臺(tái)階不計(jì)算建筑面積，但若下方空間設(shè)計(jì)加以利用的，其層高在2.20m以上的部分應(yīng)計(jì)算全部建5下地下室的車道，其坡道下方回填無建筑空間的，或設(shè)計(jì)為不可利用的建筑空間的，車道有蓋部分只計(jì)一層建筑面積并計(jì)入地下一層建筑面積中；如車道下方在地下一層為可利用空間，那么車道除了按向下投影計(jì)算建筑面積外，在一層所對(duì)應(yīng)的中空處也計(jì)算建筑面積，并均計(jì)入地下室建筑面積中(參見示圖6下地下室汽車坡道面積計(jì)算規(guī)則示意圖4.2.6走廊(含挑廊、檐廊)的面積計(jì)算1走廊分為內(nèi)走廊和外走廊(參見圖7)。當(dāng)走廊沿延伸方向有一側(cè)不封閉并直接向室外開敞時(shí)，該走廊視為外走廊；當(dāng)走廊不封閉長度達(dá)到走廊總長一半或者不封閉長度達(dá)到7.0m時(shí)走廊應(yīng)按內(nèi)走廊和外走廊3外走廊按其開敞側(cè)是否有結(jié)構(gòu)體劃分為有柱走廊和無柱走廊(參見圖7)，包括：1)開敞側(cè)有與結(jié)構(gòu)連接為一體，類似柱(墻)的走廊，視為有柱走廊；)開敞側(cè)之外還存在柱或其它類型承重支撐體的走廊，視為有柱走廊；4由多段構(gòu)成的非線性走廊，如果僅某一段走廊有柱或墻，可以以該段走廊的兩端轉(zhuǎn)折處為界。將該走。5有柱走廊，無論其層高如何，均按柱外圍水平投影計(jì)算全部建筑面積；無柱走廊當(dāng)層高小于2個(gè)自然層時(shí)，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)或圍護(hù)設(shè)施外圍水平投影計(jì)算一半建筑面積，當(dāng)層高達(dá)到或超過2個(gè)自然層時(shí)，不6位于地面一層的兩建筑物之間的有蓋，有圍護(hù)，且不是道路一部分的不封閉走廊，按以下情況分別計(jì)2)單排柱及無柱走廊，其上蓋高度小于2個(gè)自然層時(shí)，如果沿走廊方向兩邊均有圍護(hù)(一邊為柱一邊為欄桿，或者兩邊均為欄桿)，此時(shí)按圍護(hù)結(jié)構(gòu)一半計(jì)算建筑面積；上蓋高度達(dá)到或超過2個(gè)自然層7位于地面一層與房屋相連的有蓋、無柱、無圍護(hù)結(jié)構(gòu)及圍護(hù)設(shè)施、凸出建筑主體的走廊、檐廊，無論。4.2.7樓、電梯前室的面積計(jì)算1樓、電梯前室若直接對(duì)外開敞不封閉時(shí)，參照不封閉陽臺(tái)規(guī)定計(jì)算建筑面積，否則按照主體計(jì)算全部2借用走廊的一部分作為樓、電梯前室的，當(dāng)前室長度小于該走廊長度的1/2時(shí)，可不區(qū)分前室，全部按走廊計(jì)算建筑面積(圖8)。圖8走廊與前室關(guān)系示意圖連接兩建筑物的有蓋架空通廊，全封閉時(shí)，通廊計(jì)算全部建筑面積；不封閉時(shí)，若上蓋高度小于2個(gè)自然層，通廊計(jì)算一半建筑面積，否則，通廊不計(jì)算建筑面積。1有柱的門廊、門斗、雨蓬，不論其層高，均按柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算；有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗、雨蓬，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。獨(dú)立柱、單排柱的門廊按其上蓋水平投影5門斗內(nèi)設(shè)置的花池等(無法作為通道通行)，要予以扣除。6實(shí)際計(jì)算中可參照?qǐng)D9、圖10、圖11、圖12選擇適用相應(yīng)計(jì)算規(guī)則(圖中門斗、門廊頂蓋均未跨兩圖9計(jì)算全部建筑面積類型2)、計(jì)算一半建筑面積圖10計(jì)算一半建筑面積類型3)、混合類型應(yīng)分開計(jì)算4)、以下不計(jì)算建筑面積只有兩面圍護(hù)，或者雖有三面圍護(hù)，但是圍護(hù)為開敞形式。圖12不計(jì)算建筑面積類型(圖中虛線為頂蓋投影線)4.2.10公共(消防)通道的面積計(jì)算穿越建筑的公共通道，當(dāng)通道高度大于等于兩個(gè)自然層高度，或通道屬于市政道路或小區(qū)公共道路的一部分時(shí)，該通道不計(jì)算建筑面積。4.2.11花池、空調(diào)機(jī)位的面積計(jì)算3位于陽臺(tái)等建筑主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的有蓋的花池、空調(diào)機(jī)位等，應(yīng)與與其相連的建筑空間一體計(jì)算建筑面積(見圖13)。圖13花池、空調(diào)機(jī)位的面積計(jì)算4如果陽臺(tái)與空調(diào)板(或花池)相連，此時(shí)參照?qǐng)D14判斷空調(diào)板(花池)是否是陽臺(tái)的一部分。如下圖么隔開，均認(rèn)為不是陽臺(tái)一部分。陽臺(tái)與空調(diào)機(jī)位位置關(guān)系示意圖1凸窗的窗臺(tái)高度為房間室內(nèi)地面(樓板結(jié)構(gòu)板上緣)至窗臺(tái)臺(tái)面(窗臺(tái)板上緣)的垂直距離；凸窗的高度為窗臺(tái)臺(tái)面(地板板面上緣)至樓板頂板上緣(凸窗頂板板面頂板上緣)的垂直距離(凸窗高度、2凸窗以其窗臺(tái)高度分為普通凸窗和落地凸窗。窗臺(tái)有高度時(shí)，為普通凸窗；窗臺(tái)與室內(nèi)地面平齊時(shí)，為落地凸窗。普通凸窗不計(jì)算建筑面積，落地凸窗當(dāng)凸窗高度達(dá)到2.20m時(shí)，計(jì)算全部建筑面積(畫圖圖15普通凸窗與落地凸窗示意圖3窗體未凸出于外墻的窗(圖16中a)、或窗體上(下)方凹入部分的外側(cè)以各種類型建筑材料(不包括百葉)封閉的窗(圖16中b、c)均不視為凸窗，此時(shí)，窗體部分與套內(nèi)其它部分一樣計(jì)算層高，當(dāng)窗體部分的面積計(jì)入套內(nèi)建筑面積；與平臺(tái)式落地窗相類似的其它建筑空間(如圖18中b所示)，面積圖18平臺(tái)式落地窗及相似建筑空間面積計(jì)算圖式4.2.13煙道、通風(fēng)井的面積計(jì)算2層內(nèi)多戶共用的煙道作為共有共用建筑面積。3地下室使用的通風(fēng)井、煙道，在地下部分按其通過的地下室的層數(shù)計(jì)算建筑面積；在地面且獨(dú)立于建筑物之外時(shí)，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)和上蓋，且高度在2.20m以上的，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影計(jì)算一層建筑面1)若地下室使用的通風(fēng)井、煙道，在地面部分設(shè)于建筑物之內(nèi)且有上蓋，高度大于2.20m，地面部層應(yīng)扣除該部分的面積值。2)若通風(fēng)井、煙道的地面高度小于2.20m，則不計(jì)算其建筑面積。其所占用的建筑面積應(yīng)從所在地4一幢建筑中地面以上一層獨(dú)用或數(shù)層共用的通風(fēng)井、煙道，按其通過的使用層的層數(shù)計(jì)算建筑面積，4.2.14幕墻的面積計(jì)算2)上下均由玻璃和其他材料框架構(gòu)成玻璃幕墻直接坐落于地面之上的，以材料框架的厚度作為墻3)幕墻與主體(樓板或者墻體)之間有空隙時(shí)，按照中空規(guī)定處理。圍護(hù)結(jié)構(gòu)時(shí)面積計(jì)算規(guī)則2同一樓層既有主墻又有幕墻時(shí)，分以下幾種情況計(jì)算外墻的墻體面積(圖20)：2)一面外墻，當(dāng)其圍護(hù)墻體部分為主墻、部分為幕墻時(shí)，將主墻部分和幕墻部分分段，分別計(jì)算墻圖20同一樓層既有主墻又有幕墻時(shí)面積計(jì)算規(guī)則4.2.15墻體面積的計(jì)算1陽臺(tái)、室外樓梯、凸窗、外走廊等與套內(nèi)之間的分隔墻視為外墻；建筑物墻體外側(cè)為室外空間或架空空間時(shí)，該段墻體視為外墻。兩個(gè)建筑空間(如陽臺(tái)與陽臺(tái)，客廳與臥室)之間的隔墻為共有墻。2共有墻的墻體面積為其水平投影面積，其相應(yīng)的半墻墻體面積為其水平投影面積的一半，計(jì)入各自的套內(nèi)建筑面積。外墻的墻體結(jié)構(gòu)中線以外面積(包含保溫層、粉刷層、保護(hù)層等)作為整幢樓的共有面積。外墻的墻體結(jié)構(gòu)中線以內(nèi)的墻體面積計(jì)入套內(nèi)建筑面積。當(dāng)外墻、共有墻中含柱或其它承重支撐體時(shí)，取與柱相連的各墻的墻結(jié)構(gòu)中線向柱內(nèi)延伸交匯作為墻體進(jìn)行計(jì)算。凸出外墻的柱體部分不計(jì)算建3建筑物復(fù)式挑空處的中空，按圍護(hù)墻體結(jié)構(gòu)中線進(jìn)行扣除，該中空的圍護(hù)墻體為外墻時(shí)，外半墻不再計(jì)算建筑面積。建筑物內(nèi)設(shè)置夾層的，當(dāng)夾層的高度在2.20m以上時(shí)，夾層部分的外墻計(jì)算與標(biāo)準(zhǔn)層一4商場、商鋪以防火卷簾、鋼化玻璃等直接落地的，可將其直接作為共有墻或外墻；如安裝于地面上翻厚度。5如墻體由上下兩部分組成，而上下兩部分墻體厚度不同時(shí)，當(dāng)下半部分墻體高度大于或等于2.20m6兩個(gè)相鄰建筑空間(如一陽臺(tái)和一普通凸窗相鄰)，當(dāng)一個(gè)計(jì)算建筑面積，一個(gè)不計(jì)算建筑面積時(shí)，相鄰的墻體全部計(jì)入計(jì)算建筑面積的建筑空間(圖21)。7兩個(gè)相鄰建筑空間(如落地凸窗與陽臺(tái)相鄰)，兩者都計(jì)算建筑面積時(shí)，共有墻部分按墻中線劃分，分別計(jì)入各自建筑空間；不共墻部分取墻體外邊線，墻體面積計(jì)入相應(yīng)的建筑空間(圖21)。8外墻含有裝飾性空心柱時(shí)，取柱內(nèi)側(cè)部分及承重結(jié)構(gòu)體為外墻并計(jì)算墻體面積，柱外側(cè)部分視為裝飾墻不計(jì)算建筑面積(圖21)。圖21墻體面積計(jì)算規(guī)則示意圖4.3共有共用建筑面積的計(jì)算4.3.1共有建筑面積的分類及范圍1)建筑物內(nèi)的共有核心筒、樓梯間、電梯間(井)、觀光井(梯)、提物井、室外樓梯等垂直移動(dòng)空2)建筑物內(nèi)共有的公共門廳、大廳、梯廳、過道、走廊、檐廊、內(nèi)外廊、門廊、入口大堂、疏散通3)套與公共建筑空間之間分隔墻墻體面積的一半、外墻(包括山墻)墻體結(jié)構(gòu)中線以外部分的水平投影面積(包含保溫層、粉刷層等)。4)在本幢樓內(nèi)僅為本幢服務(wù)的變(配)電室、消防控制室、水泵房、設(shè)備間、工具間、值班警衛(wèi)室。公共建筑空間。例如公共廁所、四個(gè)一用房、物業(yè)用房、8)會(huì)所、娛樂活動(dòng)室、健身房、閱覽室、托兒所、老人活動(dòng)中心、抽煙室等經(jīng)營性用房或娛樂性用9)獨(dú)立使用的地下室、半地下室，地下室半地下室中的車位、車庫、倉庫、非公共的雜(儲(chǔ))物間；4.3.2共有建筑面積處理的一般原則1共有建筑面積的分?jǐn)傆?jì)算以幢為單位進(jìn)行，非本幢的共有建筑面積不在本幢分?jǐn)?，本幢的共有建筑?.3.3應(yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e的劃分及優(yōu)先級(jí)分開，即把地下室與樓上劃分開。首先分?jǐn)偟孛嬉陨贤鈮γ娣e，再分2)整幢共有建筑面積。指為整幢服務(wù)(包括不同功能區(qū))的共有建筑空間的面積，該面積在整幢范圍3)功能區(qū)間共有建筑面積。指僅為一幢建筑的某幾個(gè)功能區(qū)服務(wù)的公共建筑空間的面積，該面積在4)功能區(qū)內(nèi)共有建筑面積。指專為一幢建筑的某一個(gè)功能區(qū)服務(wù)的公共建筑空間的面積，該面積在5)層間共有建筑面積。指僅為某一功能區(qū)內(nèi)的兩層或兩層以上樓層服務(wù)的公共建筑空間的面積，該2應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e優(yōu)先級(jí)按服務(wù)范圍由大到小、由整體到局部的順序依次遞減。按照應(yīng)分?jǐn)偣灿懈叩墓灿薪ㄖ娣e。依據(jù)建筑施工圖劃分共有部位的使用功能，依據(jù)設(shè)計(jì)單位說明確定共有部位的服務(wù)范圍，其功能和名稱以設(shè)計(jì)圖紙的標(biāo)注為依據(jù)進(jìn)行確認(rèn)。4.3.4分?jǐn)傁禂?shù)的計(jì)算方法一幢單一功能的非住宅建筑，如其各戶對(duì)共有建筑面積的共有狀況基本一致，此時(shí)樓(電)梯可采用共有建筑面積整體分?jǐn)偟姆椒ㄟM(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算，即：分?jǐn)傁禂?shù)=應(yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e/套內(nèi)建筑面積總和分戶應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e=分戶套內(nèi)建筑面積×分?jǐn)傁禂?shù)一幢建筑存在兩個(gè)以上的功能區(qū)，或存在為局部服務(wù)的共有建筑空間時(shí)，應(yīng)采用多級(jí)分?jǐn)偟姆椒?，按自上而下原則進(jìn)行共有建筑面積的分?jǐn)傆?jì)算。住宅中不相通的各單元(門洞)作為不同的功能區(qū)處理。1)上一級(jí)分?jǐn)偂獏^(qū)(層)間分?jǐn)倕^(qū)間分?jǐn)傁禂?shù)＝區(qū)間應(yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e總和/各區(qū)套內(nèi)建筑面積總和各區(qū)應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e＝各區(qū)套內(nèi)建筑面積×區(qū)間分?jǐn)傁禂?shù)2)下一級(jí)分?jǐn)偂獏^(qū)(層)內(nèi)分?jǐn)倕^(qū)內(nèi)分?jǐn)傁禂?shù)＝(區(qū)內(nèi)共有建筑面積＋區(qū)間應(yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e)/(功能區(qū)內(nèi)的各套(單元)套內(nèi)建筑面積總和)各套(單元)應(yīng)分?jǐn)偯娣e＝套(單元)套內(nèi)建筑面積×區(qū)內(nèi)分?jǐn)傁禂?shù)4.3.5共有建筑面積分?jǐn)傆?jì)算細(xì)則1)若地下室有部分區(qū)域用作商業(yè)、辦公等其它用途，則位于該區(qū)域內(nèi)僅與商業(yè)或辦公相通并使用的2)下地下室車道面積、其它專門服務(wù)于車位的公共通道面積和公共用房面積均列為各車位應(yīng)分?jǐn)偟?非專用樓(電)梯、專用樓(電)梯及梯間1)供整幢，或各功能區(qū)，或?qū)庸餐褂玫臉?電)梯(即不是某戶專用)，或進(jìn)口和出口處都是公共空間的樓(電)梯，視為非專用梯。2)一幢房屋的非專用樓梯或電梯，當(dāng)各層梯間平面結(jié)構(gòu)相同時(shí)，其分?jǐn)偡秶鸀檎被蚱渫ㄟ^的整個(gè)功能區(qū)。因管理工作所需對(duì)個(gè)別樓層或部分樓層不設(shè)停機(jī)或不開門的，不影響共有建筑面積的整體分?jǐn)偅渲幸舶ú皇褂迷摌翘莼螂娞莸牡孛嬉粚踊蛞粇二層復(fù)式房。下兩段，a、若上段外圍水平投影面積與下段的外圍水平投影差值，不大于下段外圍水平投影面積的1/3時(shí)(即上下段水平投影面積差別不大)，此時(shí)不認(rèn)為是裙房和塔樓關(guān)系。按下列情況處理：a)、當(dāng)各層樓(電)梯均設(shè)計(jì)為開門或者僅個(gè)別樓層不設(shè)停機(jī)或開門時(shí)，此時(shí)不管上下段功能如何，樓(電)梯的分?jǐn)偡秶鷳?yīng)為整幢樓。b)、如果建筑平面結(jié)構(gòu)下段各層設(shè)計(jì)為不開門，只對(duì)上段部位開門，且下段功能又與上段功能不同時(shí)，此時(shí)將下段(通往上段)各層樓(電)梯作為上、下段功能區(qū)的共有面積，由上、下段建筑各功能區(qū)內(nèi)一起分?jǐn)?。將上段各層?電)梯視為上段功能區(qū)的共有面積在上段建筑功能區(qū)進(jìn)行分?jǐn)?。如果上、下段功能一致，按?)條進(jìn)行分?jǐn)?。b、若上段外圍水平投影面積與下段的外圍水平投影差值，大于下段外圍水平投影面積的1/3時(shí)(即上下段水平投影面積差別大)，認(rèn)為是裙房和塔樓關(guān)系。此時(shí)不管上下段功能如何，當(dāng)下段核心筒對(duì)裙房設(shè)計(jì)為不開門時(shí)，下段(裙房)部位通往上段(塔樓)各層樓(電)梯，作為上、下段的共同共有面積，在上、下段內(nèi)一起分?jǐn)?。上段塔樓部位開門的樓(電)梯，在上段塔樓部位進(jìn)行分?jǐn)偂．?dāng)下段核心筒對(duì)裙房設(shè)計(jì)為開門時(shí)，此時(shí)裙房部位核心筒在裙房部分分?jǐn)?。上段塔樓部位開門的樓(電)梯，在上段塔樓部位進(jìn)行分?jǐn)?。下段裙房自?不通上段塔樓)的樓(電)梯，在下段裙房部位進(jìn)行分?jǐn)?。c、多塔樓(含兩個(gè)或兩個(gè)以上塔樓)的裙房塔樓(此時(shí)規(guī)劃批復(fù)為一幢樓)。參照上述a、b條規(guī)定。如果形成裙房和塔樓關(guān)系，則裙房部位(通往塔樓)的梯和突出屋面的梯由裙房和各塔樓一起分?jǐn)?。?)對(duì)于純商場中底層單獨(dú)對(duì)外開門的商鋪，無論對(duì)商場內(nèi)是否開門，商鋪?zhàn)鳛檎麄€(gè)功能區(qū)的一部權(quán)單元分?jǐn)傇瓌t商業(yè)中，如果有某樓梯只為某一產(chǎn)權(quán)單元所專用，此樓梯稱為該戶專用樓梯。此時(shí)此樓梯間直接分圖22有專用樓梯、電梯及梯間的產(chǎn)權(quán)單元分?jǐn)傇瓌t示意圖a分?jǐn)偟厣贤鈮灿忻娣e至地上各層。分?jǐn)偟叵聦油鈮灿忻娣e至地下各層。b把為地下室服務(wù)的共有面積分?jǐn)傊恋叵率腋鲗?包括樓梯間、風(fēng)機(jī)房、風(fēng)井等)。然后把地下室中c把突出屋面的樓(電)梯間及機(jī)房分?jǐn)傊寥珮?。d把為地面以上服