關(guān)于“惠和園項(xiàng)目營(yíng)銷策劃代理介入”提案

關(guān)于“惠和園項(xiàng)目營(yíng)銷策劃代理介入”提案感謝“惠和園”各位領(lǐng)導(dǎo)的信任，讓至中顧問有幸參與“惠和園”項(xiàng)目的營(yíng)銷策劃工作。因?yàn)殚_發(fā)商不是濰坊本土，所以在此先將濰坊的房地產(chǎn)市場(chǎng)做簡(jiǎn)單分析，與領(lǐng)導(dǎo)共同研討。不當(dāng)之處，請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)更正。房地產(chǎn)市場(chǎng)是大資金的博弈，一個(gè)項(xiàng)目前期規(guī)劃就如同一首歌開篇的第一句，如果第一句就跑調(diào)了，恐怕這首歌也只能是越唱越難聽，最終以演出失敗而告終。所以，在項(xiàng)目規(guī)劃之初，采用科學(xué)而客觀的方法找準(zhǔn)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位就顯得尤為重要。深度的市場(chǎng)調(diào)研（宏觀及區(qū)域局部市場(chǎng)調(diào)查分析）、地塊分析（項(xiàng)目地塊調(diào)控規(guī)劃及地塊特征分析）、目標(biāo)客戶群體分析（城市消費(fèi)特性、目標(biāo)客戶行為特征及消費(fèi)習(xí)慣分析）等科學(xué)的工作手段必不可少。而濰坊大多數(shù)樓盤存在以下幾點(diǎn)常見問題：一、在規(guī)劃初期，面對(duì)市場(chǎng)定位的問題時(shí)，就存在思路不清的現(xiàn)象，做規(guī)劃依靠經(jīng)驗(yàn)主義和決策者的個(gè)人感覺。投資額巨大的項(xiàng)目就像是拍腦門產(chǎn)品，一拍腦門業(yè)態(tài)、戶型配比統(tǒng)統(tǒng)搞定。二、而且大部分的樓盤產(chǎn)品設(shè)計(jì)水平參差不齊，多數(shù)樓盤戶型設(shè)計(jì)不合理，明顯可以看出在做戶型設(shè)計(jì)時(shí)，工作做得不夠細(xì)致，嚴(yán)重與市場(chǎng)需求脫節(jié)。有的產(chǎn)品空間面積嚴(yán)重浪費(fèi)、有的產(chǎn)品功能劃分混亂、有的產(chǎn)品嚴(yán)重違背本地人的居住習(xí)慣。三、樓盤產(chǎn)品嚴(yán)重雷同，缺乏具有創(chuàng)新性的產(chǎn)品來引領(lǐng)市場(chǎng)。在濰坊走訪各個(gè)樓盤時(shí)，從十個(gè)樓盤中隨便抽出幾個(gè)主力戶型，可以發(fā)現(xiàn)，至少有四到五個(gè)樓盤有類似，甚至完全一樣的產(chǎn)品。眾所周知，濰坊房地產(chǎn)開發(fā)總量很大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈，在這種時(shí)候想脫穎而出，差異化競(jìng)爭(zhēng)無疑是一個(gè)非常明智的選擇。根據(jù)項(xiàng)目地塊的特性，做出具有特色的創(chuàng)新產(chǎn)品，完全可以幫助企業(yè)迅速搶占市場(chǎng)。四、在調(diào)研中走訪的樓盤中，除極少數(shù)樓盤處，多數(shù)樓盤現(xiàn)場(chǎng)管理水平低下。具體表現(xiàn)為，置業(yè)顧問穿戴不一，接待客戶介紹內(nèi)容不全面、流程不清晰，無事可做的置業(yè)顧問聚堆聊天，現(xiàn)場(chǎng)物品擺放凌亂等，嚴(yán)重影響項(xiàng)目形象。通過跟部分同行的溝通，了解到具有完善的管理制度并能有效執(zhí)行的案場(chǎng)，在濰坊真是屈指可數(shù)。五、多數(shù)樓盤在營(yíng)銷推廣方面思路混亂，沒有形成一個(gè)科學(xué)而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)捏w系，完全還停留在表面的賣點(diǎn)整理和“點(diǎn)子時(shí)代”，通過簡(jiǎn)單的賣點(diǎn)陳述和幾個(gè)自認(rèn)為高明的突發(fā)奇想的點(diǎn)子作為主要的營(yíng)銷推廣依據(jù)。推廣的手段也比較傳統(tǒng)和單一，每個(gè)推廣階段各自獨(dú)立，沒有很好的承前啟后的延續(xù)性和引導(dǎo)性。六、由于沒有完善的營(yíng)銷推廣體系做支撐，本地房地產(chǎn)廣告作品內(nèi)容套路陳舊，畫面設(shè)計(jì)水平低下，基本還處于“拼圖”階段，用兩個(gè)在網(wǎng)絡(luò)上隨處可見的素材簡(jiǎn)單拼湊而成，內(nèi)容無新意，視覺無沖擊力，更有甚者在色彩搭配上都會(huì)犯一些低級(jí)錯(cuò)誤，明顯可以看出該設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)連最基本的色彩原理都尚未掌握，更何談創(chuàng)造出具有震撼效果的廣告。從全國(guó)的視野來看，目前濰坊地產(chǎn)發(fā)展還有待提高，在目前這種情況下，如何提升自己樓盤的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，如何讓自己的樓盤從前期到后期每一個(gè)工作都能做的更加科學(xué)和規(guī)范呢？其實(shí)辦法很簡(jiǎn)單，那就是借助外腦，讓真正專業(yè)的人去做專業(yè)的事。這里指的就是，開發(fā)企業(yè)應(yīng)該尋求一些真正專業(yè)的營(yíng)銷策劃代理公司，借助其專業(yè)的力量和豐富的操盤經(jīng)驗(yàn)來提升自己樓盤的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。有些開發(fā)企業(yè)的老板總是不愿意與代理公司合作，認(rèn)為這些工作完全可以自己做，還能節(jié)省開支，其實(shí)這種想法是錯(cuò)誤的，要知道，時(shí)至今日萬科發(fā)展到目前這種地步，卻依然要與代理公司合作，萬科無論從公司整體實(shí)力和開發(fā)經(jīng)驗(yàn)在國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)中都屬于佼佼者，他尚需借助代理公司來提升自己樓盤的競(jìng)爭(zhēng)力，那更何況我們這些開發(fā)企業(yè)呢？難道實(shí)力比萬科還強(qiáng)？難道開發(fā)經(jīng)驗(yàn)比萬科還足？造成這一現(xiàn)象與濰坊本地代理行業(yè)發(fā)展也不無關(guān)系，濰坊大多數(shù)代理公司從嚴(yán)格意義上講，基本屬于單純的銷售公司。公司基本是由兩三個(gè)，有過幾年銷售經(jīng)驗(yàn)的人組成，操盤經(jīng)驗(yàn)欠缺，現(xiàn)有的一點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)也完全是局限在本地，對(duì)于前期規(guī)劃基本不懂，這類公司所能承擔(dān)的任務(wù)也僅僅是管理銷售現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)于協(xié)助開發(fā)商參與前期規(guī)劃、制定科學(xué)合理的營(yíng)銷推廣思路而言就愛莫能助了。而外地公司又水土不服，不熟悉濰坊當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)公司簡(jiǎn)介：扶訂祥安濰坊訊至中著房地珠產(chǎn)代趙理捉有限寶公司剖成立慰于2晴00居9嚇年，題是一腥家專濟(jì)業(yè)從緞事房竹地產(chǎn)摟全程貴策劃掙、營(yíng)火銷發(fā)代理冤的服音務(wù)機(jī)聞構(gòu)。特歷經(jīng)忙二年易的發(fā)緊展，爪依托子豐富促的市書場(chǎng)經(jīng)曾驗(yàn)和恥高素伴質(zhì)的涼專業(yè)儀人才廳，本待著與籃開發(fā)哨商膨“層風(fēng)險(xiǎn)歐共擔(dān)姐、利錄益共杯享暴”掘的經(jīng)勉營(yíng)宗胖旨,累定位幼于成侮為保提障房使地產(chǎn)所機(jī)器浸安全點(diǎn)、高北速運(yùn)飾轉(zhuǎn)的園潤(rùn)滑增劑與乎推動(dòng)提器.捐在實(shí)的際工芽作中矩敢于渾承擔(dān)諸風(fēng)險(xiǎn)冶,挑污戰(zhàn)極耕限,險(xiǎn)致力鋸于把化房地濱產(chǎn)營(yíng)齊銷市且場(chǎng)做皂深、懼做細(xì)裙,以蹦公司司的命坐脈承高載銷戒售.鑄已經(jīng)密成為劉濰坊謎房地紗產(chǎn)市萌場(chǎng)上覺一顆遷冉冉獻(xiàn)升起刺的新困星。群一家稅視企吃業(yè)信桌譽(yù)為仗生命牽的公適司臉一群紫銳意歉進(jìn)取財(cái)，極廳富創(chuàng)洪新實(shí)墾踐精榆神的臟工作腔狂人嫩一個(gè)影執(zhí)行布能力護(hù)超強(qiáng)卡的專榜業(yè)銷路售團(tuán)探隊(duì)余我們魚全力腫以赴賺做最繞優(yōu)秀植的服踩務(wù)提殺供商透；脂我們守立志祖讓至稠中的乎服務(wù)寫走近伙每個(gè)緊人，來讓尖至中淋的生漫命力婚生基生不序息。俊營(yíng)銷金體征撐：務(wù)濰坊五至中漲房地妖產(chǎn)代燦理陪有限慎公司產(chǎn)的營(yíng)辛銷指臥導(dǎo)方艦針是呆:庸快、軋省、御靈、饞清生.快食即工細(xì)作效秀率,優(yōu)銷售搏速度購(gòu)快,煩保證她開發(fā)叔商在懇最短濕的時(shí)婆間內(nèi)據(jù)取得旺投資睡回報(bào)蜓.省趴即銷裂售費(fèi)舉用節(jié)獻(xiàn)省,核減少裳廣告趣投放騎量,閑保障青開發(fā)疑商的蛛利益摩最大弊化.肺靈即束銷售麻方式很靈活淚.改蔬變以黎往宣爹傳靠愈廣告班,賣跡房靠腿上門巡的傳候統(tǒng)方扇法,厚采取致具免更針承對(duì)性撫的宣浸傳方威式及戶銷售絨方法原,追聚求銷斧售的折技巧惠性與添藝術(shù)裹性.全清即斥清盤盈銷售宋,改促變部撫分代判理公般司為訴保障夕利益在,將吧好房致先賣建的破劉壞性渡銷售撥方式雕,通世過強(qiáng)丑有力楚的銷毅控手孔段,界售前桑做售痕中,凳售中雁做售切后,郵保證薄所售嬸樓盤此不會(huì)華出現(xiàn)演尾盤本、死化盤現(xiàn)增象,旅保證濁開發(fā)浴商的存每一狗分投岔資都而得到軌回報(bào)雄.樣勵(lì)揉濰坊舊至中換房地旺產(chǎn)代尾理迅有限嚴(yán)公司黎的所件有營(yíng)沿銷策孕劃與躍宣傳報(bào)推廣延都圍督繞很“悠快、是省、視靈、沸清長(zhǎng)”糞這一恩核心瀉思想膚,從妨不給倦開發(fā)鋤商制督定數(shù)件額巨凈大的認(rèn)廣告街計(jì)劃期,而眨是依蟻據(jù)市血場(chǎng)機(jī)呼會(huì)分視析結(jié)富果確肝定項(xiàng)榮目的旺目標(biāo)句消費(fèi)乞群體窯.所或有的鞭營(yíng)銷韻推廣打計(jì)劃耀都針膀?qū)δ啃Q標(biāo)群泄體開亡展.男在整賀個(gè)計(jì)粒劃中犁,偶“岡直效促行銷憐”蝕占據(jù)須主導(dǎo)圾地位歪,少泰量的則廣告款投入起只能移作為卷“藏空中堡部隊(duì)六”舊予以延配合回.綱錦寨濰坊纏至中魯房地喘產(chǎn)代訂理叛有限濕公司屯堅(jiān)持萬以人限為本挨的銷碧售理露念,糠堅(jiān)信蜜沒有出賣不晝出的紐產(chǎn)品鈴,只害有賣站不出撐去產(chǎn)肅品的藍(lán)人.怕改變閣不了香產(chǎn)品黨,就牧改變少想法季(包失括自盡己的滋及客灑戶的狹).許團(tuán)隊(duì)殖管理植：擇管理漆-部我們素推崇醋“頃無為作而治柜”竭的管合理模撞式，慘我們寸“仿無為強(qiáng)而非猶無作扎為從”盲，我臥們提到倡管發(fā)理顧“戶不妄榨為坦”澇，我海們期進(jìn)望每羅一位幟員工平擁有孟自己搜的創(chuàng)固新空差間，然重視非員工嬸積極小性與貿(mào)創(chuàng)造日性，敵我們皆期望糊以管替理層板不妄區(qū)為為凳員工狹創(chuàng)造弟大有滋為的室環(huán)境撈，以映“探無為威管理點(diǎn)，有榴為行銅事尚”擱的精和神邁祝向大準(zhǔn)治的暮最高哀境界或；藏惑怒營(yíng)運(yùn)劈-閃我捉們?cè)谇檬袌?chǎng)陽規(guī)則粉下，惠尋找浸順應(yīng)怖自然肯發(fā)展釣的道陳路；飼我們睡相信姐“迅交易芒創(chuàng)造陷價(jià)值超”導(dǎo)，努繡力促娃成每拉一單甜交易鉆，我雜們要授成為貸市場(chǎng)暖的領(lǐng)嘉導(dǎo)者絮，讓女自己依在任憂何環(huán)張境下蜻能夠眨保持輕適者劣生存常；滔仙喜人力森-泡我們老認(rèn)為檔回報(bào)志來自至于自通身的器奮斗手，我嶄們用抓人唯修賢，倆我們澇重視左能力煎，不參認(rèn)為科學(xué)歷況與資或歷代臨表一端切（在不論伸資排仗輩）旱，我殲們竭蓋力為失每一浙位賢毒者創(chuàng)啟造發(fā)水展空慎間。招尺循銷售各是場(chǎng)脹戰(zhàn)役養(yǎng),嚴(yán)膽格的夏團(tuán)隊(duì)進(jìn)管理待制度迫是各聽種戰(zhàn)聾略、網(wǎng)戰(zhàn)術(shù)船能夠列貫徹劍執(zhí)行女的根處本保末障.加而只積有嚴(yán)領(lǐng)格的占管理恢制度沾才會(huì)莖錘煉犁出一悅支職覺業(yè)素鉆質(zhì)過評(píng)硬,破銷售脫能力嶄突出海,團(tuán)底隊(duì)意拘識(shí)強(qiáng)永烈的芒專業(yè)耗房地妙產(chǎn)銷坑售隊(duì)燥伍.筆全程強(qiáng)成功只案例足：孩中央幟世家某銀楓夢(mèng)小區(qū)厘盛景幣花園綁項(xiàng)目膀調(diào)研但及項(xiàng)集目可仔行性歷報(bào)告俗案例農(nóng)：鐵（包身括銷脾售）扔潤(rùn)揚(yáng)范新城匯榨明珠雨雙子歷座沙參與調(diào)合作利項(xiàng)目凱：馬（包智括銷壽售）晨財(cái)富歷廣場(chǎng)陪、鼎厚園卷（與崗瑞爾糖特合礙作）娃精英副團(tuán)隊(duì)析：店策劃患獄–貌于潔斷、搶楊林超平芝（絡(luò)國(guó)家昌高級(jí)評(píng)房地段產(chǎn)策千劃師盲）獲鴨得者連。湊銷售樓幟–閱劉菊雪潔擺（經(jīng)溪理）格、莊具蓮、黃騰輝聯(lián)（置瘋業(yè)顧拌問）者、郎較敏敏匪、劉湯萍、碼曾慶疲超等鑰。跡擁有宣10械余名千高素悉質(zhì)和奉專業(yè)陰置業(yè)冤顧問鑰于潔右、楊床林平閱考核霜作品狹—蹦推廣末提案覺（輔庫導(dǎo)老宿師腰—?jiǎng)堇钪覛灒┛尽橥茝V愚地區(qū)次：倒隨意攔。懷聯(lián)想彩地塊膨：兼水岸泰項(xiàng)目匆。送核心摘策略芽：傳鏡承建士筑價(jià)罷值稀偷缺繡簡(jiǎn)介賭：蛙夢(mèng)想茶有個(gè)這家，殊能