溫江區(qū)某地塊可行性研究報(bào)告

PAGEPAGE38幸福廣場(chǎng)項(xiàng)目酒店部分可行性研究報(bào)告幸福咨詢(xún)有限公司目錄TOC\o"1-1"\h\u11113第一部分項(xiàng)目概況 3宗地位置3宗地現(xiàn)狀3項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套4項(xiàng)目周邊環(huán)境6規(guī)劃控制要點(diǎn)619172第二部分投資環(huán)境分析 7自然環(huán)境分析…………7政策環(huán)境分析…………8經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析…………925500第三部分投資市場(chǎng)分析 11項(xiàng)目的宏觀分析………11中國(guó)酒店業(yè)發(fā)展的新變化……………13成都2012年上半年經(jīng)濟(jì)分析………14溫江酒店經(jīng)營(yíng)情況分析………………1527559第四部分產(chǎn)品定位 1630178第五部分投資成本與稅務(wù)估算 19土地取得費(fèi)用估算19前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用估算19基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算20項(xiàng)目總投資估算2025935第六部分投資收入估算與財(cái)務(wù)分析 2119744第七部分風(fēng)險(xiǎn)分析 224629第八部分總結(jié) 23第一部分項(xiàng)目概況宗地位置溫江區(qū)柳城街辦新華社區(qū)七組溫江區(qū)柳城街辦新華社區(qū)七組二、宗地現(xiàn)狀溫江區(qū)柳城街辦新華社區(qū)七組四至范圍N:迎暉路西大街S：溫江區(qū)圖書(shū)館W：西大街E:東大街地面現(xiàn)狀。該宗地塊位于溫江區(qū)，而溫江區(qū)位于成都平原，宗地地勢(shì)平坦。地面狀況?，F(xiàn)該宗地是一塊空地，便于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，有利于開(kāi)發(fā)的進(jìn)度。項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套交通狀況。溫江區(qū)柳城街辦新華社區(qū)七組位于溫江城區(qū)上東街和大南街的交匯處，周?chē)墓宦肪€發(fā)達(dá)，有309、319、101、102、103、104等公交車(chē)通過(guò)，道路四通八達(dá)，通達(dá)性較高。道路四通八達(dá)教育環(huán)境該宗地附近學(xué)校較多，比如，四川交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院中專(zhuān)部，光祁藝術(shù)學(xué)校，幼兒園，溫江區(qū)圖書(shū)館等，周邊教育配套設(shè)施完善。醫(yī)療環(huán)境該宗地臨近市五醫(yī)院以及各大藥房以及衛(wèi)生站，醫(yī)療方便，醫(yī)療環(huán)境優(yōu)良。生活配套該宗地接近溫江區(qū)夜市以及美好家園，周邊各大移動(dòng)通訊公司為通訊到來(lái)了很大的便利，周邊還有各類(lèi)的零散的服裝店，各類(lèi)型的超市以及各類(lèi)生活?yuàn)蕵?lè)設(shè)施，所以該該地附近的生活配套設(shè)施是很完善的。錦程通訊以及景上家具與宗地緊緊靠近，為生活提供了很大的便利周?chē)y行聚集多，為生活提供了較大便利項(xiàng)目周邊環(huán)境該宗地屬于成都溫江區(qū)，溫江區(qū)屬于成都三環(huán)以外，污染系數(shù)小，空氣質(zhì)量好，周邊無(wú)大型重金屬工廠，噪音小，周?chē)坝^綠化率高，是一個(gè)生活的好地方。規(guī)劃控制要點(diǎn)土地基本信息地區(qū)：四川所在地：成都市總面積：5584㎡建設(shè)用地面積：5584㎡規(guī)劃建筑面積：11168㎡代征面積：--容積率：≤2.0綠化率：--商業(yè)比例：--建筑密度：≤40%限制高度：≤15米出讓形式：掛牌出讓年限：40年位置：溫江區(qū)柳城街辦新華社區(qū)七組四至：溫江區(qū)柳城街辦新華社區(qū)七組規(guī)劃用途：商業(yè)用地第二部分投資環(huán)境分析溫江自然環(huán)境分析溫江區(qū)位于成都川西平原，是國(guó)家級(jí)生態(tài)示范區(qū)的核心區(qū)，全區(qū)幅員面積277平方公里，轄區(qū)共6鎮(zhèn)4街辦，總?cè)丝?2.6萬(wàn)。溫江與成都無(wú)縫對(duì)接，已成為成都不可分割的一部分。因此，溫江是成都的西城。溫江又被譽(yù)為成都的“江南水鄉(xiāng)”成為成都的“第一居所”。近幾年，溫江城市發(fā)展令人驚嘆，先后獲得西部唯一的“國(guó)際花園城市”、聯(lián)合國(guó)“國(guó)際生態(tài)環(huán)境保護(hù)杰出成就獎(jiǎng)”、“聯(lián)合國(guó)人居署”、“迪拜國(guó)際改善居住環(huán)境良好范例獎(jiǎng)”和香港《文匯報(bào)》”60年來(lái)影響中國(guó)的十大魅力城市“等殊榮。目前城區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施承載能力較強(qiáng)，電力、天然氣、自來(lái)水、通訊設(shè)備、均配置完善，利用空間較大，同時(shí)也擁有內(nèi)外銜接，完善的交通系統(tǒng)，成溫邛高速穿越全境，光華大道西沿線溫江段，城南國(guó)境路線，加上四通八達(dá)的國(guó)、省、縣級(jí)道路，把整個(gè)溫江和周?chē)某鞘羞B接在了一起。區(qū)內(nèi)環(huán)境優(yōu)美，江安河、鳳溪河、楊柳河、戰(zhàn)備渠貫穿老城區(qū)，新城區(qū)江安河、光華大道、南側(cè)人工河構(gòu)成了三條東西向生態(tài)走廊，加上區(qū)內(nèi)盛產(chǎn)花木，更是使得城內(nèi)風(fēng)景美麗，整個(gè)城市綠化率在30%以上。城市空氣一直保存著國(guó)家的一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)溫江地處溫-郫-都國(guó)家級(jí)生態(tài)示范區(qū)核心區(qū)，有“西部花木之都”，自“住在溫江”戰(zhàn)略提出以來(lái)，溫江更是以人居環(huán)境優(yōu)越，西部現(xiàn)代花園城市的稱(chēng)號(hào)成為省內(nèi)外人不管是投資還是居住都喜歡的地方。地位原因歷史悠久溫江歷史悠久，屬于巴蜀魚(yú)鳧文化發(fā)祥地，川西文化保留較好，自然景觀，人文景觀眾多，區(qū)內(nèi)花木種植從漢代以來(lái)已有1700多年歷史，一直是川西的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。交通樞紐境內(nèi)各級(jí)國(guó)、省、縣道路連接成都、郫縣、都江堰、雙流、邛崍等。有成溫邛告訴公路、光華大道西沿線溫江段，城南過(guò)境路線等交通干線?，F(xiàn)代輕工業(yè)基地2002年溫江有規(guī)模以上工企業(yè)66家，其中年產(chǎn)值和銷(xiāo)售收入上千萬(wàn)的34家，5家被列為全市重點(diǎn)優(yōu)勢(shì)企業(yè)，占成都市重點(diǎn)優(yōu)勢(shì)企業(yè)的10%。形成食品飲料、印刷包裝、機(jī)械電子、醫(yī)藥化工四大支柱產(chǎn)業(yè)。溫江還擁有國(guó)家級(jí)成都海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)院園，是省市重要的現(xiàn)代輕工業(yè)和臺(tái)商投資聚集區(qū)，成都市重點(diǎn)建設(shè)的三家國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)園區(qū)之一，區(qū)內(nèi)引進(jìn)了臺(tái)灣統(tǒng)一、味全、泰國(guó)正大、五件印務(wù)、紅華實(shí)業(yè)等國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)。目前還有更多的企業(yè)入駐溫江。是成都市重要的現(xiàn)代輕工業(yè)基地?；痉N植與交易基地溫江花木產(chǎn)業(yè)歷史悠久，2005年全區(qū)花木面積接近15萬(wàn)畝，占全市花木的二分之一、全省的三分之一?；緩臉I(yè)人員三萬(wàn)余人，年銷(xiāo)售收入近2億元，目前已形成生產(chǎn)規(guī)模化、品種優(yōu)勢(shì)化、服務(wù)專(zhuān)業(yè)化、管理企業(yè)化、信息現(xiàn)代化、產(chǎn)品市場(chǎng)化的總體特征。更是吸引了國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)落地溫江。政策分析從2004年開(kāi)始，溫江就開(kāi)始實(shí)行招商引資優(yōu)惠政策，在一系列的優(yōu)惠政策下，吸引了不少的海內(nèi)外商人的聚集。雖然全國(guó)大部分地區(qū)都是在實(shí)行限購(gòu)令，但是溫江區(qū)人民政府依然對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行扶持，穩(wěn)固房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與繁榮。從整個(gè)今年的溫江房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況來(lái)看，溫江的房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格波動(dòng)范圍并不大，無(wú)明顯的漲幅，也無(wú)明顯的增幅，在溫江區(qū)人民政府的支持下，溫江房地產(chǎn)市場(chǎng)正在有條不紊的發(fā)展著。溫江區(qū)房管局“四步聯(lián)動(dòng)”法促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展：一是提前謀劃，保持房地產(chǎn)鏈條正常運(yùn)轉(zhuǎn)。提出了商品房開(kāi)發(fā)和土地資源配置需求，會(huì)同國(guó)土局落實(shí)了新推土地1076畝計(jì)劃；將全區(qū)32個(gè)已供地未動(dòng)工的項(xiàng)目列為促建目標(biāo)，會(huì)同目督辦把任務(wù)分解到相關(guān)鎮(zhèn)街、片區(qū)和相關(guān)職能部門(mén)，納入年終目標(biāo)考核。二是及時(shí)引導(dǎo)，增強(qiáng)投資者信心。加強(qiáng)政企聯(lián)動(dòng)，組織召開(kāi)全區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)形勢(shì)分析座談會(huì)，深入企業(yè)排憂解難。聯(lián)合媒體全方位宣傳生態(tài)環(huán)境和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)企業(yè)和投資者正確面對(duì)宏觀調(diào)控形勢(shì)，力保溫江房地產(chǎn)市場(chǎng)占有率。三是強(qiáng)化監(jiān)管，將房?jī)r(jià)穩(wěn)控在國(guó)家規(guī)定紅線內(nèi)。出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管工作的意見(jiàn)》，開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)市場(chǎng)檢查活動(dòng)。建立房地產(chǎn)銷(xiāo)售服務(wù)人員信用考核體系。率先在全市建立二手房網(wǎng)簽系統(tǒng)，規(guī)范二手房交易市場(chǎng)秩序。四是全力促銷(xiāo)，增大房地產(chǎn)市場(chǎng)占有份額。編制了2011年溫江城市營(yíng)銷(xiāo)和樓市推薦實(shí)施方案，圍繞城市居住價(jià)值、城市功能配套、城市品位提升、城市產(chǎn)業(yè)集聚，展開(kāi)商品房促銷(xiāo)大會(huì)戰(zhàn)。在這樣的政策環(huán)境下，極好的推動(dòng)了溫江房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。3、經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析全區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)呈持續(xù)快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，2011年繼續(xù)被評(píng)為四川省“十強(qiáng)縣”，主要從經(jīng)濟(jì)規(guī)模、發(fā)展水平、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、發(fā)展速度和經(jīng)濟(jì)效益五個(gè)方面進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，溫江排名強(qiáng)勢(shì)靠前，并一舉成為全省最高的城鎮(zhèn)居民人均收入的區(qū)縣，可分配收入達(dá)25021元（約3850美元），是全省平均水平的1.4倍，本年溫江區(qū)更以“興三優(yōu)二，一三互動(dòng)”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略思路，繼續(xù)開(kāi)拓，向現(xiàn)代化國(guó)際田園城市邁進(jìn)范圍，拉近距離，完美打造。2010年溫江區(qū)經(jīng)濟(jì)延續(xù)較穩(wěn)較快的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，全年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值214.35億元，同比增長(zhǎng)17.8%。2009，溫江區(qū)圍繞建設(shè)現(xiàn)代田園城市和“兩個(gè)率先”，堅(jiān)持城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，以創(chuàng)新突破為取向，以改革開(kāi)放為動(dòng)力，深化功能片區(qū)建設(shè)，全速構(gòu)建以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)體系，取得經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)快速增長(zhǎng)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨優(yōu)化、社會(huì)事業(yè)全面進(jìn)步的良好成效。一、國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值。1-12月，全區(qū)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值214.35億元，同比增長(zhǎng)17.8%。其中，一產(chǎn)業(yè)13.50億元，增長(zhǎng)4.0%；二產(chǎn)業(yè)123.35億元，增長(zhǎng)23.3%；三產(chǎn)業(yè)77.50億元，增長(zhǎng)11.2%。三次產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)6.3:57.5:36.2。二、工業(yè)、投資、社會(huì)消費(fèi)品。1-12月，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值102.34億元，同比增長(zhǎng)27.6%；實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值358.40億元，同比增長(zhǎng)35.9%。完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資220.59億元，同比增長(zhǎng)8.7%。商品房銷(xiāo)售面積達(dá)到234.40萬(wàn)平方米。社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到49.54億元，同比增長(zhǎng)18.4%。三、財(cái)政、金融情況。1-12月，全區(qū)實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入55.60億元,同比增長(zhǎng)31.8%。實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政一般預(yù)算收入18.26億元，同比增長(zhǎng)20.2%；其中地方稅收完成14.71億元，同比增長(zhǎng)8.5%。實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政一般預(yù)算支出22.66億元，同比增長(zhǎng)3.6%。12月末，全區(qū)金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額達(dá)255.92億元，同比增長(zhǎng)12.4%；其中城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額為144.26億元，增長(zhǎng)18.2%。各項(xiàng)貸款余額達(dá)165.21億元，同比增長(zhǎng)3.0%。四、居民生活。城鄉(xiāng)居民收入較上半年穩(wěn)步提高。1-12月，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入21790元，增長(zhǎng)12.7%；農(nóng)村居民人均純收入10008元，增長(zhǎng)16.1%。2008年全區(qū)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值148.84億元，增長(zhǎng)18%。小結(jié)綜合整個(gè)溫江區(qū)的投資環(huán)境而言，溫江區(qū)環(huán)境優(yōu)美，交通便利，經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展并日漸繁榮加上溫江區(qū)人民政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的大力支持，溫江區(qū)的投資環(huán)境是極好的，當(dāng)然，這樣好的投資環(huán)境不容錯(cuò)過(guò)。第三部分投資市場(chǎng)分析就地理位置而言，該地塊位于溫江城區(qū)內(nèi)，道路四通八達(dá)，交通便利，周?chē)肆髁烤奂?，人流量大，周?chē)纳虡I(yè)繁華，連成一片，形成了一個(gè)商業(yè)圈，未來(lái)的商業(yè)價(jià)值不可估量，加上地鐵四號(hào)線也在溫江城區(qū)的附近，輻射范圍廣闊，必將匯聚更多的人流。項(xiàng)目的宏觀分析1.1中國(guó)酒店業(yè)概述隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及中國(guó)人民收入水平和生活水平的提高，以及中國(guó)在國(guó)際社會(huì)上的地位和聲望的不斷提高，中國(guó)的旅游業(yè)發(fā)展前景非常可觀。而酒店占據(jù)旅游業(yè)中吃、住、行、游、購(gòu)、娛六大要素中的首要兩要素，對(duì)旅游業(yè)所做的貢獻(xiàn)是舉足輕重的，對(duì)旅游業(yè)的發(fā)展起到了非常重要的作用。1.2國(guó)內(nèi)主要城市酒店數(shù)量酒店投資額增長(zhǎng)迅猛，1999年到2007年，中國(guó)酒店業(yè)每年的投資額從78.46億元上漲到925.07億元，年均增長(zhǎng)36%。2000年到2008年，五星級(jí)酒店年投資額增長(zhǎng)高達(dá)361%。酒店建設(shè)方興未艾，2011年中國(guó)酒店客房總數(shù)為200萬(wàn)間套，預(yù)計(jì)2016年可達(dá)到500萬(wàn)間套，截至當(dāng)前中國(guó)還有1700家星級(jí)酒店正在建設(shè)之中。中國(guó)城市化的潛力還很大。中國(guó)100萬(wàn)以上人口的城市有171個(gè)，美國(guó)是50個(gè)。2009年，中國(guó)的城市化率已經(jīng)達(dá)到46.6%，以每年不少于1個(gè)百分點(diǎn)的速度增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)未來(lái)3年內(nèi)城市化率就將超過(guò)50%。中國(guó)服務(wù)業(yè)發(fā)展的潛力也還很大，中國(guó)酒店業(yè)發(fā)展的最大動(dòng)力是城市化速度的加快，中國(guó)城市化率46.6%，比較全球平均49%、發(fā)達(dá)國(guó)家90%，發(fā)展?jié)摿O大。中國(guó)服務(wù)業(yè)占GDP40%、上海2008年制造業(yè)負(fù)增長(zhǎng)情況下也只占50%、全球69%、香港80%-90%。住宿和餐飲業(yè)經(jīng)營(yíng)指數(shù)注：住宿餐飲業(yè)經(jīng)營(yíng)指數(shù)(BusinessIndex)——指國(guó)民經(jīng)濟(jì)中，住宿餐飲業(yè)直接售給城鄉(xiāng)居民和社會(huì)集團(tuán)的消費(fèi)品總額。它是反映住宿餐飲業(yè)通過(guò)多種商品流通渠道向居民和社會(huì)集團(tuán)供應(yīng)的生活消費(fèi)品總量，是研究國(guó)內(nèi)住宿餐飲業(yè)零售市場(chǎng)變動(dòng)情況、反映住宿餐飲業(yè)經(jīng)濟(jì)景氣程度的重要指標(biāo)，也稱(chēng)為“住宿餐飲業(yè)社會(huì)消費(fèi)品零售總額”。2、中國(guó)酒店業(yè)發(fā)展的新變化1、高端酒店比例上升2010年底，我國(guó)四星、五星級(jí)酒店的比例由10年前的7.7%升至18.7%。2010年底，全國(guó)一星級(jí)酒店297家，二星級(jí)酒店4612家，兩者共占全國(guó)飯店總數(shù)35%，一星級(jí)酒店僅占2%。與2009年底各星級(jí)酒店數(shù)量比較，五星級(jí)酒店增加了95家，四星級(jí)增加了235家，三星級(jí)增加了451家，二星級(jí)減少了763家，一星級(jí)減少了138家。2010年與2009年底比較，五星級(jí)飯店增加了95家，四星級(jí)增加了235家，三星級(jí)增加了451家，二星級(jí)減少了763家，一星級(jí)減少了138家。8個(gè)省區(qū)市飯店總數(shù)比去年有所增加，增加最多的是廣東省，為128家。減少最多的云南省，為60家。2010年五星級(jí)業(yè)績(jī)突出的情況使高端酒店的擴(kuò)容進(jìn)一步發(fā)展，2010年五星級(jí)平均營(yíng)業(yè)收入11476.773萬(wàn)元，四星級(jí)3630.465萬(wàn)元，三星級(jí)1136.013萬(wàn)元，二星級(jí)424.490萬(wàn)元，一星級(jí)173.484萬(wàn)元。平均每家飯店利潤(rùn)總額五星級(jí)1100.242萬(wàn)元，四星級(jí)9.475萬(wàn)元，三星級(jí)-22.036萬(wàn)元，二星級(jí)1.032萬(wàn)元，一星級(jí)4.823萬(wàn)元。2、跨國(guó)品牌開(kāi)始重視中國(guó)元素相關(guān)研究報(bào)告指出，2011年以來(lái)的亞洲酒店投資中，中國(guó)內(nèi)地地區(qū)投資量占整個(gè)亞洲地區(qū)總投資的31%，香港占12%，臺(tái)灣占3%。全球在建的酒店中，亞太地區(qū)在建酒店數(shù)占總數(shù)45%。從2011年至2013年，上海四星級(jí)和五星級(jí)酒店的客房數(shù)量將在2010年的基礎(chǔ)上增加7.2%，北京將增加5%。以洲際為例，洲際在中國(guó)區(qū)共有154家開(kāi)業(yè)酒店，還有150家左右酒店在建。中國(guó)酒店市場(chǎng)規(guī)模將在2025年超過(guò)美國(guó)，酒店房間數(shù)量屆時(shí)可能達(dá)610萬(wàn)間;2039年酒店房間數(shù)量可能增至910萬(wàn)間，約為中國(guó)目前酒店房間數(shù)量的4倍，約為美國(guó)目前酒店房間數(shù)量的2倍。2012年1月4日，洲際表示計(jì)劃未來(lái)6個(gè)月內(nèi)在中國(guó)推出一個(gè)新的高端酒店連鎖品牌，較原計(jì)劃提前半年，洲際中國(guó)元素品牌未命名已簽12家，除了北京和上海外，大多位于二三線城市。計(jì)劃2至3年內(nèi)將中國(guó)元素品牌酒店拓展至海外中國(guó)出游市場(chǎng)。這個(gè)品牌將重視對(duì)大堂的裝修、提供中餐、在餐廳中增設(shè)更多的包間、開(kāi)設(shè)茶室等。3、農(nóng)村經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型帶動(dòng)酒店建設(shè)全國(guó)已經(jīng)有27個(gè)省區(qū)市將旅游業(yè)確定為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)并大力加以培育。全國(guó)有20個(gè)省區(qū)市已經(jīng)出臺(tái)或正在研究制訂一系列具體措施。在資金支持上，多數(shù)省區(qū)市旅游發(fā)展資金增幅都超過(guò)50%。2010年，全國(guó)有27個(gè)省市申評(píng)五星級(jí)酒店，河南、湖南、甘肅、西藏4個(gè)地區(qū)沒(méi)有申評(píng)。全國(guó)星評(píng)委共收到全國(guó)各地申評(píng)五星級(jí)酒店報(bào)告123份，其中廣東21家，其次是上海、江蘇、浙江等，中部地區(qū)湖北5家、安徽5家、山西3家、江西2家。貴州黔東南州目前四星級(jí)以上酒店只有4家，計(jì)劃在“十二五”期間建四星級(jí)以上酒店46個(gè)，預(yù)計(jì)總投入30億元。黑龍江省伊春市2010年有6家五星級(jí)酒店開(kāi)工建造。4、受益休閑旅游和商旅市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，星級(jí)酒店發(fā)展?jié)摿薮?010年我國(guó)國(guó)內(nèi)旅游人次達(dá)到21億人，同比上升11%；國(guó)內(nèi)旅游收入1.25萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)22.5%。持續(xù)增長(zhǎng)的旅游消費(fèi)需求將推動(dòng)酒店行業(yè)尤其是星級(jí)酒店的市場(chǎng)空間繼續(xù)擴(kuò)大。另一方面，2010年在工商部門(mén)注冊(cè)的中小企業(yè)已達(dá)1023萬(wàn)戶(hù)，未來(lái)中國(guó)中小企業(yè)的數(shù)量增長(zhǎng)速度將保持在7%，商務(wù)活動(dòng)市場(chǎng)巨大。5、帶動(dòng)周邊經(jīng)濟(jì)首先，星級(jí)酒店可以提高該地區(qū)的知名度；此外，星級(jí)酒店在為當(dāng)?shù)卣畡?chuàng)造稅收的同時(shí)，可以為當(dāng)?shù)貏?chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)，提高從業(yè)者收入；還有，在社會(huì)文化影響方面，如提高本地旅游吸引力，促進(jìn)文化交流，改變生活方式，酒店也會(huì)起到一定的作用。3、成都2012年上半年經(jīng)濟(jì)分析從公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，2012年上半年成都國(guó)民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持在高位運(yùn)行，國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)健增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。全市經(jīng)濟(jì)總量繼續(xù)加大，各項(xiàng)主要指標(biāo)實(shí)現(xiàn)良好的增長(zhǎng)，生產(chǎn)、消費(fèi)和需求比較協(xié)調(diào)，總體運(yùn)行形勢(shì)良好。主要表現(xiàn)在:1、2012年1-5月，成都市完成固定資產(chǎn)投資2080.3億元，比上年同期增長(zhǎng)16.3%。2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成659.9億元，同比增長(zhǎng)19.3%，占到固定資產(chǎn)投資總額的31.7%；3、2012年1-5月，成都市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額1345.1億元，比上年同期增長(zhǎng)15.9%；4、出口逐月回升，增速明顯加快；5、市場(chǎng)物價(jià)微升，職工居民收入有所增加；6、財(cái)經(jīng)金融保持穩(wěn)定，存差略有擴(kuò)大；7、企業(yè)景氣上升，信息指數(shù)提高。4、溫江酒店經(jīng)營(yíng)情況分析近年來(lái)溫江酒店業(yè)市場(chǎng)持續(xù)向好，1-4月酒店開(kāi)房率均超過(guò)去年同期水平，每逢周末、大小節(jié)假日，開(kāi)房率達(dá)到80%，“十一”中秋國(guó)慶黃金周期間，溫江開(kāi)房率爆滿，創(chuàng)歷來(lái)新高，具體表現(xiàn)為：1、溫江是成都的重要區(qū)域，是現(xiàn)代田園城市特征的產(chǎn)城一體復(fù)合型城市?！皟蓭А⑽迳倘?、多社區(qū)”的溫江光華新城，是一座高端、時(shí)尚、財(cái)富和夢(mèng)想的國(guó)際財(cái)富之城。形成以高端商業(yè)、商務(wù)為標(biāo)桿的“五大特色商圈”必將吸聚數(shù)萬(wàn)白領(lǐng)精英，為溫江迎來(lái)新的輝煌。2、從成都市的宏觀經(jīng)濟(jì)政策面來(lái)看，經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速增長(zhǎng)，有利于溫江房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展。3、溫江大學(xué)的資源占用率最大：大學(xué)城增值空間最大的主要是資源性物業(yè)，也就是享受的大學(xué)資源越多，增值空間就越大。西南財(cái)經(jīng)大學(xué)、農(nóng)業(yè)大學(xué)、化工工程學(xué)院、理工學(xué)院帶著四所高校形成了一個(gè)強(qiáng)大的校園經(jīng)濟(jì)群體。4、豐富的旅游資源吸引了大量的游客置信“國(guó)色天鄉(xiāng)”位于溫江區(qū)萬(wàn)春鎮(zhèn)，占地1500畝，是一個(gè)“花文化游樂(lè)”為主題的國(guó)際化旅游地，也是世界版的“芙蓉古城”。春江花韻：占地3000畝，是“森林版”的三圣鄉(xiāng)。它以萬(wàn)春為中心，打造成典型中國(guó)鄉(xiāng)村風(fēng)格的園林景觀區(qū)。陳家桅桿：在壽安，是清代咸豐年間翰林陳宗典建的，占地10畝，大小庭院12個(gè)，可稱(chēng)為清代川西民居的“大觀園”；魚(yú)鳧古城：魚(yú)鳧朝代成都平原的早期城市，就是溫江的“魚(yú)鳧城”；《華陽(yáng)國(guó)志·蜀志》記載山地文明的先驅(qū)蠶叢羌，翻岷山，沿雁門(mén)東岸，越玉壘，過(guò)九峰，進(jìn)入四川盆地的邊沿，開(kāi)始在偂江河捕魚(yú)、生活；善于水性和捕魚(yú)的魚(yú)鳧，掌握了偂江河魚(yú)的生活習(xí)性，每年三四月份帶領(lǐng)部落人到小魚(yú)洞捕魚(yú)解決饑餓，而獲“魚(yú)鳧”的美稱(chēng)，并成為部落的首領(lǐng)。遺址位于溫江城北萬(wàn)春魚(yú)鳧村，屬成都平原腹心地帶，古城面積約32萬(wàn)平米，底部墊有卵石層。城垣用斜坡堆積夯筑而成。出土文物、石器以磨制的小型石磅為主，陶器以?shī)A沙陶為主，魚(yú)鳧王是在柏灌王之后的第三代蜀王，這是一個(gè)發(fā)展非常繁榮的年代，一般認(rèn)為三星堆文化遺址三四期應(yīng)屬于魚(yú)鳧時(shí)期。5、便利的交通溫江距離成都18公里，自駕車(chē)有四條可直達(dá)溫江，成溫邛高速、光華大道、鳳溪大道、花卉大道；在建項(xiàng)目地鐵4號(hào)線距離項(xiàng)目余200米，預(yù)計(jì)2012年開(kāi)通運(yùn)行；成（都）青（城山）旅游快速通道于2007年7月20日前將全面通車(chē)，道路全長(zhǎng)42.1公里雙向6車(chē)道，設(shè)計(jì)時(shí)速為80公里，從成都出發(fā)，經(jīng)光華大道、溫江壽安鎮(zhèn)，跨金馬河進(jìn)入都江堰市，再經(jīng)都江堰柳街鎮(zhèn)、安龍鎮(zhèn)、大觀鎮(zhèn)直通青城山，最快僅需40分鐘左右。小結(jié)：中國(guó)的酒店業(yè)是發(fā)展日新月異，溫江的市場(chǎng)狀況好，適合在溫江城區(qū)建造一家基礎(chǔ)配套設(shè)施完善的酒店。溫江現(xiàn)在正缺少這樣的酒店，我相信，在這樣的市場(chǎng)狀況下，投資酒店是最好的選擇。第四部分產(chǎn)品定位地塊解剖占地面積：900平方米容積率：2.0總建面：1800平方米修建規(guī)劃總共修建三層，每層600平方米第一層：設(shè)大廳、前臺(tái)、儲(chǔ)物室、餐廳、小標(biāo)間餐廳：100平方米。小標(biāo)間：每間40平方米，合計(jì)320平方米。第二層：修建雙人間以及三人間雙人間：每間60平方米，合計(jì)240平方米.三人間：每間80平方米，合計(jì)320平方米第三層：修建豪華套間豪華套間：每間140平方米，共四間。小結(jié)：由于規(guī)劃規(guī)劃面積比較小，整個(gè)酒店看起來(lái)并不是很大型，但是我們的規(guī)劃則是秉著麻雀雖小，但是卻五臟俱全的宗旨來(lái)設(shè)計(jì)我們的酒店。雖然規(guī)模不大，但是里面的設(shè)施一應(yīng)俱全，一點(diǎn)也不遜色于大型的酒店。第五部分投資成本與稅務(wù)估算土地取得費(fèi)用因取得土地的時(shí)候，該宗土地為熟地，無(wú)需進(jìn)行拆遷。且酒店設(shè)計(jì)只占該宗土地的六分之一，即900平方米。土地取得費(fèi)用估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目金額1土地使用權(quán)購(gòu)買(mǎi)價(jià)格1002買(mǎi)房應(yīng)繳納稅費(fèi)3開(kāi)發(fā)費(fèi)用估算前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目金額1水文、地質(zhì)等勘察費(fèi)52土地平整費(fèi)用103其他費(fèi)用3合計(jì)18基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目金額1供電工程5.152供氣工程1.383供水工程1.494其他費(fèi)用7.28項(xiàng)目總投資估算項(xiàng)目總投資估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目金額1開(kāi)發(fā)建設(shè)投資388.32經(jīng)營(yíng)資金4093項(xiàng)目總投資5684合計(jì)1365.3第六部分投資收入估算與財(cái)務(wù)分析租賃收入估算經(jīng)過(guò)市場(chǎng)分析發(fā)現(xiàn)，酒店業(yè)發(fā)達(dá)，而且現(xiàn)溫江城區(qū)缺少這樣的基礎(chǔ)設(shè)施完善的酒店，所以預(yù)測(cè)每天的出租率為95%。租賃收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目金額1租金收入233.6/年2經(jīng)營(yíng)稅金及附加12.85/年2.1營(yíng)業(yè)稅12.85/年2.2城市建設(shè)維護(hù)稅12.85/年3合計(jì)272.15/年小結(jié)：經(jīng)過(guò)核算，總投資的1365.3萬(wàn)元，每年的利潤(rùn)為233.6萬(wàn)元每年，相信經(jīng)過(guò)幾年之后，就會(huì)收回成本，進(jìn)入利潤(rùn)化階段。第七部分風(fēng)險(xiǎn)分析經(jīng)過(guò)分析預(yù)測(cè)，該項(xiàng)目可能會(huì)出現(xiàn)一下的風(fēng)險(xiǎn)：政策風(fēng)險(xiǎn)。現(xiàn)今，溫江人民政府對(duì)溫江的房地產(chǎn)市場(chǎng)是采取扶持的政策，所以我們跟著政策走，溫江的房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的發(fā)展著。但是，如果政府的政策出現(xiàn)變化，那么溫江的房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)隨之波動(dòng)，所以，該項(xiàng)目要緊緊的跟著政策走，隨時(shí)關(guān)注政府對(duì)于房地產(chǎn)方面的政策。市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)。任何市場(chǎng)的供給與需求都是動(dòng)態(tài)和不確定的，所以這種動(dòng)態(tài)和不確定性就造成了投資的風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)如今，溫江的市場(chǎng)缺少酒店的項(xiàng)目，所以我們的投資具有可行性，但是如果隨之而來(lái)修建了很多類(lèi)似的建筑，那么競(jìng)爭(zhēng)力會(huì)加大，供過(guò)于求，就會(huì)造成產(chǎn)品過(guò)剩，會(huì)帶來(lái)?yè)p失，所以，要隨時(shí)關(guān)注市場(chǎng)的變化，防范風(fēng)險(xiǎn)與未然。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中，由于利率或者是其他的原因的波動(dòng)，可能會(huì)造成財(cái)務(wù)波動(dòng)，所以要防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。小結(jié)：進(jìn)過(guò)分析與預(yù)測(cè)，該項(xiàng)目的運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)較小。只要做好了防范以及應(yīng)急措施，此項(xiàng)目就不會(huì)出現(xiàn)大的問(wèn)題。第八部分總結(jié)總結(jié)：經(jīng)過(guò)分析，此項(xiàng)目投資環(huán)境狀況好，市場(chǎng)優(yōu)良，投資利潤(rùn)空間大，風(fēng)險(xiǎn)小，是一個(gè)可行性極大的好項(xiàng)目。只要在運(yùn)行的過(guò)程中注意防范小的風(fēng)險(xiǎn)，那么項(xiàng)目將會(huì)很好的運(yùn)行下去。投資這個(gè)項(xiàng)目是最好的選擇。目錄第一章總論 11.1項(xiàng)目及承辦單位基本情況 11.2報(bào)告編制的依據(jù)及范圍 21.3項(xiàng)目背景及擴(kuò)建理由 41.4項(xiàng)目建設(shè)概要 71.5結(jié)論簡(jiǎn)述 9第二章項(xiàng)目建設(shè)條件 112.1建設(shè)地點(diǎn) 112.2廠區(qū)現(xiàn)狀 12第三章市場(chǎng)預(yù)測(cè) 143.1產(chǎn)品市場(chǎng)現(xiàn)狀 143.2產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度分析 173.3市場(chǎng)趨勢(shì)分析 18第四章建設(shè)規(guī)模及產(chǎn)品方案 244.1建設(shè)規(guī)模 244.2產(chǎn)品方案 24第五章工藝技術(shù)和設(shè)備購(gòu)置方案 265.1工藝技術(shù) 265.2設(shè)備購(gòu)置方案 28第六章建筑及配套工程方案 336.1建筑工程 336.2配套工程 34第七章主要原材料及協(xié)作關(guān)系 377.1原材料供應(yīng) 37第八章環(huán)境保護(hù)、消防、職業(yè)安全衛(wèi)生 398.1環(huán)境保護(hù) 398.2消防 408.3職業(yè)安全衛(wèi)生 41第九章勞動(dòng)定員、組織機(jī)構(gòu)及培訓(xùn) 439.1勞動(dòng)定員 439.2組織機(jī)構(gòu) 439.3人員培訓(xùn) 44第十章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度與設(shè)備招標(biāo) 4510.1實(shí)施進(jìn)度 4510.2設(shè)備招標(biāo) 45第十一章投資估算及資金來(lái)源 4711.1投資估算 47HYPERLINK"file:///E:\\準(zhǔn)