蒲江生態(tài)旅游建設(shè)項目一期可行性研究報告

PAGEPAGE30“蒲江生態(tài)旅游項目一期”項目可行性研究報告目錄第一章項目總論 2第二章項目建設(shè)的必要性 6第三章市場預(yù)測 7第四章建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 12第五章建筑方案 14第六章公用工程 16第七章建設(shè)場地及條件 18第八章工程進度計劃安排 19第九章投資估算及資金來源 20第十章財務(wù)評價 22***（成都）生態(tài)旅游開發(fā)有限公司第一章項目總論一、項目名稱：“花樣年·大溪谷”二、建設(shè)地點：中國成都蒲江三、項目性質(zhì)：生態(tài)旅游區(qū)域商品房開發(fā)項目四、項目業(yè)主簡介開發(fā)商：花樣年（成都）生態(tài)旅游開發(fā)有限公司法人代表：宋湘梅五、編制依據(jù)及主要研究范圍（一）研究范圍１.引言本項目以花樣年（成都）生態(tài)旅游開發(fā)有限公司為開發(fā)商，計劃在中國成都蒲江縣城旁，規(guī)劃紅線范圍內(nèi)凈用地面積為116000.58平方米的土地上興建及管理具有中高檔水平的大型城市度假小鎮(zhèn)的——“花樣年·大溪谷”的一期工程。“花樣年·大溪谷”將分多期開發(fā)，其中一期包括會所、度假住宅、度假公寓、運動場所、公園等。為充分論證本項目的可行性，制定有效的營運策略，花樣年（成都）生態(tài)旅游開發(fā)有限公司特此對本項目進行可行性研究。２.研究范圍Ａ.論證本項目建設(shè)的必要性。Ｂ.成都市同檔次度假物業(yè)的經(jīng)營情況，以及對本項目之影響。Ｃ.成都市度假物業(yè)售價情況，評估本項目市場潛力及預(yù)估其各功能售價。Ｄ.確定項目的建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模。Ｅ.方案設(shè)計說明Ｆ.投資估算和資金來源。Ｇ.投資經(jīng)濟效益分析。（二）主要編制依據(jù)1、成都市規(guī)劃管理局（2004-4-031）掛牌地塊“規(guī)劃設(shè)計條件通知書”；2、成都市國土局成國土拍（掛）轉(zhuǎn)（2004）第018號文及2004年11月18日簽訂的土地轉(zhuǎn)讓合同及其附件。六、可研報告概要及結(jié)論１、區(qū)域分析成都市位于中國中西部結(jié)合部腹地，是四川省省會，中國西南地區(qū)的政治、經(jīng)濟、科技、教育、商貿(mào)中心，交通、通信的樞紐，是經(jīng)國務(wù)院批準的對外開放城市和全國配套改革試點城市。隨著中國沿海地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展，中央已經(jīng)制訂西部大開發(fā)的宏偉戰(zhàn)略，實行更為優(yōu)惠的開發(fā)政策和鼓勵措施。２、地點分析“花樣年·大溪谷”一期位于成都蒲江縣城旁，蒲江地處四川盆地西南邊緣，是成都市的西南門戶；自然環(huán)境優(yōu)美，氣候宜人，是國家級生態(tài)示范區(qū)，是成都生態(tài)環(huán)境最好的縣，有“綠色蒲江，天然氧吧”的美譽，適宜開發(fā)大型生態(tài)旅游度假項目。目前，周邊正在成為成都來自外地客源來成都休閑度假旅游的熱衷之地，如石像湖、朝陽湖、碧峰峽、劉氏莊園遺址、洛帶古鎮(zhèn)、上里古鎮(zhèn)等一大批特色旅游休閑資源，該地區(qū)正在成為成都市時下最火熱的旅游休閑之區(qū)域之一，素有川西旅游環(huán)線的美稱。該項目一期占地116000.58平方米，地塊背靠長秋山、臨浦江河水，成長條形，非常適合旅游度假項目開發(fā)。３、建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模為充分利用本地塊土地資源，本工程建筑規(guī)劃為3、5層等低密度建筑。為使整個度假社區(qū)的建筑規(guī)劃風(fēng)格更好地與蒲江自然生態(tài)山水環(huán)境協(xié)調(diào)，“花樣年·大溪谷”一期建筑采用加州風(fēng)情度假氛圍以及相配的建筑風(fēng)格意境。總平規(guī)劃、建筑方案與園林設(shè)計，均聘請國外“國際概念設(shè)計公司”擔(dān)綱設(shè)計。整個園林和建筑風(fēng)格反映出一種返樸歸真的清新氣息，處處使人感到一種自然而親切的氣氛?！盎幽辍ご笙取币黄谕怀龅慕ㄖc環(huán)境特色與其它度假社區(qū)，形成鮮明的對比，力求在成都蒲江創(chuàng)造出一道亮麗的風(fēng)景線。“花樣年·大溪谷”一期特別注重小區(qū)的保安系統(tǒng)，周邊設(shè)紅外線探測報警系統(tǒng)，戶戶設(shè)可視對講防盜系統(tǒng)，門窗均設(shè)電子防盜報警系統(tǒng)，室內(nèi)設(shè)有煤氣泄漏報警系統(tǒng)，整個花園公寓采用國際先進的智能綜合布線系統(tǒng)。４、物業(yè)管理該項目的物業(yè)管理由花樣年物業(yè)管理公司結(jié)合專業(yè)酒店管理公司，采用國際先進的物業(yè)管理理念進行管理。５、“花樣年·大溪谷”一期項目售價估算住宅均價3，000元/平方米６、投資估算及資金來源（１）投資估算本項目一期總投資21,946萬元，其中靜態(tài)投資18，125萬元（２）資金來源本項目所需資金擬通過以下三渠道籌措：成都春天房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司利用自有資金投入3,132萬元，占動態(tài)總投資的14.27％；預(yù)售收入可用于項目開發(fā)投資籌措13,814萬元，占動態(tài)總投資的62.95%；銀行貸款5,000萬元，占動態(tài)總投資的22.78％；７、財務(wù)評價項目建成后，可實現(xiàn)稅后利潤3,565萬元，稅后投資利潤率為16.00％，自有資金投資利潤率為113.86％，借款償還期最長不超過2年（含建設(shè)期），稅后投資回收期2年（含建設(shè)期），敏感性分析結(jié)果表明，項目具有一定抗風(fēng)險能力。項目在財務(wù)上是可行的。８、結(jié)論“花樣年·大溪谷”一期項目規(guī)劃定點，土地使用權(quán)等手續(xù)已經(jīng)辦理完畢，項目建筑設(shè)計方案和總平面規(guī)劃等已經(jīng)完成，土地平整工作已經(jīng)完成，市政配套條件良好，建設(shè)條件基本具備，項目所需資本金基本到位，財務(wù)效益較好，項目建設(shè)是可行的。“花樣年·大溪谷”一期項目技術(shù)經(jīng)濟數(shù)據(jù)和指標匯總表(一)項目經(jīng)濟數(shù)據(jù)指標項目單位數(shù)量備注占地面積畝174總建筑面積平米100000容積率0.78“花樣年·大溪谷”一期項目技術(shù)經(jīng)濟數(shù)據(jù)和指標匯總表(二)投資計劃與資金籌措表單位：萬元序號項目名稱合計建設(shè)經(jīng)營期2007年2008年2009年1項目一期總投資2194631321002187931.1建設(shè)開發(fā)投資219463132100218793其中：土地費用31323132設(shè)計費及提成558558報建費850850工程費1300665036503管理費用1500750750營銷費用1300910390財務(wù)費用700700其他費用9004504502資金籌措2194631321002187932.1自有資金313231322.2銀行貸款500050002.3銷售收入再投入1381450218793“花樣年·大溪谷”一期項目技術(shù)經(jīng)濟數(shù)據(jù)和指標匯總表(三)銷售收入估算表序號項目2008年2009年合計備注一整體均價銷售面積（平米）7000030000100000均價包含別墅、花園洋房和公寓銷售均價(元/平米)300030003000銷售收入（萬元）21000900030000二合計2100090003000030000“花樣年·大溪谷”一期項目技術(shù)經(jīng)濟數(shù)據(jù)和指標匯總表(四)投資損益表單位：萬元序號項目2008年2009年合計一收入21000900030000二營業(yè)稅金及附加11554951650三土地增值稅7603251085四建設(shè)開發(fā)成本14484746221946五利潤總額46017185299六所得稅后利潤30834823565第二章項目建設(shè)的必要性近年來，成都市的住房建設(shè)取得了很大的發(fā)展，全市人均居住面積已由1979年的3.54％平方米提高到1999年的近10平方米，住房成套率已經(jīng)超過70％，數(shù)十萬居民先后搬進了設(shè)施配套、功能完善的新房，人民群眾的居住條件得到明顯的改善。根據(jù)《成都市“九五”及2010年發(fā)展規(guī)劃》進行測算，“九五”末期要實現(xiàn)人均居住面積不低于10平方米的目標，全市需新建住宅350萬平方米，平均每年需交付使用82萬平方米，到2010年實現(xiàn)人均居住面積不低于13平方米的目標，全市需新建住宅1419平方米，平均每年需新建94萬平方米，據(jù)成都房管局預(yù)測，“九五”期間，成都市住宅需求量累計約為2000多萬平方米，2000年－2010年約需4600萬平方米以上，由此可見，成都市的住宅產(chǎn)業(yè)具有廣闊的發(fā)展空間。實踐已經(jīng)充分證明：住宅建設(shè)是國民經(jīng)濟發(fā)展的一個新的增長點，它的需求量大，相關(guān)行業(yè)帶動作用大，對國民經(jīng)濟增長具有直接的推動作用，啟動住宅市場是國家大力開拓國內(nèi)消費需求的突破口。據(jù)有關(guān)專家分析，2005年將是我國房地產(chǎn)業(yè)難得的契機。首先，我國已經(jīng)加入ＷＴＯ，國際環(huán)境大大改善，東南亞經(jīng)濟危機已經(jīng)過去，周邊國家經(jīng)濟復(fù)蘇，為我國房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。其次，近幾年來，我國消費強勁回升。消費對國民經(jīng)濟的拉動作用加強，因此，宏觀經(jīng)濟環(huán)境的好轉(zhuǎn)將對我國房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生深遠的影響。隨著我國住房制度的改革進程的加快，福利分房取消，結(jié)束了建國以來幾十年的實物分房制度，人民的住房觀念已有根本性的改變，從根本上調(diào)動了個人購房的積極性。另一方面，國家證收銀行儲蓄利息稅，開放二手房交易市場，加大銀行購房按揭力度等一毓有力措施，推動成都市的房地產(chǎn)市場日趨活躍，開創(chuàng)了房地產(chǎn)業(yè)新一輪快速發(fā)展時期。中央提出的西部大開發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略，向西部實行政策傾斜，引來了國內(nèi)外大量的資金流入中國西部。成都市作為中國西南的經(jīng)濟、政治中心，必將首先受惠，我們可以預(yù)期，隨著西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施，資金、項目、人才涌入四川，必將給成都市的房地產(chǎn)業(yè)帶來巨大的市場，促進成都房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展。擬建的“花樣年·大溪谷”一期作為住宅物業(yè)開發(fā)的重要組成部分，度假類住宅物業(yè)，項目具有良好的區(qū)位優(yōu)勢，隨著城市的發(fā)展，項目所在地必將成為成都市的一個著名度假旅游社區(qū)。更為重要的是，本項目具有突出的優(yōu)勢。我們有理由相信，該項目預(yù)計有良好的銷售前景，必將取得良好的經(jīng)濟效益和社會效益。綜上所逑，該項目的建設(shè)是必要的、可行的。第三章市場預(yù)測一、宏觀市場分析成都市是四川省省會，是四川及西南地區(qū)的政治經(jīng)濟文化中心、科研教育中心、商業(yè)貿(mào)易中心和交通、通信樞紐。由于優(yōu)越的地理位置和人口、氣候、人文、交通、經(jīng)濟等方面的突出優(yōu)勢，成都無疑是四川省范圍內(nèi)最大的房地產(chǎn)消費市場，商品房市場前景十分廣闊，我們試具體分析如下：１、地理位置成都地處四川盆地中心，是全國著名的歷史文化名城之一。成都地區(qū)物產(chǎn)豐富、人口眾多，具有悠久的商業(yè)城市歷史。改革開往以來，成都以其優(yōu)良的地理位置和良好的投資環(huán)境，吸引了國內(nèi)外的眾多投資者，也吸引了全川和重慶市各地的成功人士，來成都安居樂業(yè)。因此，開拓房地產(chǎn)市場具有廣闊的前景。２、交通條件交通運輸條件是一個城市發(fā)展、繁榮最起碼的條件。成都素有“蜀道難”的交通制約。但是，經(jīng)過建國以來，特別是改革開放以來的多年努力，目前成都已經(jīng)成為全國繼北京、上海、廣州之后的第四大交通樞紐，據(jù)統(tǒng)計，鐵路、航空班次、航班數(shù)量、旅客流量均居全國第四位。同時，以成都為起點的調(diào)整公路已經(jīng)高達九條之多，成都目前正在規(guī)劃成都至上海的調(diào)整公路，公路運輸十分方便。便利的交通運輸條件為成都的經(jīng)濟騰飛奠定了良好的基礎(chǔ)，也為成都的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展開拓了無限廣闊的發(fā)展空間。３、人口房地產(chǎn)市場的形成，一個最重要的因素就是人口的數(shù)量的多少及其購買力的高低。目前，全成都市的總?cè)丝谝呀?jīng)超過1000萬人，成都城市常年流動人口200萬余人，隨著西部開發(fā)的進程，城市流動人口必將快速增長，公務(wù)型、經(jīng)營型、外事型的流動人口占主流地位，其中相當多的一部分將定居成都。同時，四川眾多在外地工作的人口，退休后都將選擇成都作為居住地。成都常住人口和流動人口的超常增長，必將大大增強對住房的需求。４、投資環(huán)境房地產(chǎn)的發(fā)展，很大程度上依賴于當?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施建設(shè)。似孚可以這樣說，房地產(chǎn)投資的硬環(huán)境就是市政設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)程度。成都市在這方面具有特別的優(yōu)勢。目前，成都電力已經(jīng)供過于求，自來水普及率達99％以上，天然氣普及率達到90％以上，成都市內(nèi)電話交換機總?cè)萘砍^150萬門，全市本地電信網(wǎng)交換機容量達到204萬門，市區(qū)電話普及率達50％以上。據(jù)國家統(tǒng)計局和全國城市社會經(jīng)濟發(fā)展評價中心對全國地級以上城市的社會經(jīng)濟綜合實力和硬投資環(huán)境所作評估，成都市被排在城市綜合實力50強和硬投資環(huán)境40強之內(nèi)。從軟投資環(huán)境來說，成都市及各區(qū)縣根據(jù)國家有關(guān)政策法令和本地區(qū)的具體情況，因地制宜地制訂了包括財稅、外匯、金融、保險、投資、減免有關(guān)收費項目的標準等等一系列優(yōu)惠政策，頒布了一系列的房地產(chǎn)管理法規(guī)，努力創(chuàng)造促進房地產(chǎn)開發(fā)的政策法規(guī)環(huán)境，努力減輕房地產(chǎn)開發(fā)的負擔(dān)。５、政策導(dǎo)向為加快成都住宅產(chǎn)業(yè)化和商品化、市場化的發(fā)展進程，成都市從1999年起，已經(jīng)明令停止住房實物分配，推行住房貨幣化，積極發(fā)展住房金融，加大房地產(chǎn)業(yè)的信貸投入建立住房信貸體系。同時，逐步提高住房租金，確定合理租售比價，減輕購房稅費，啟動二級住房市場，大力刺激住房消費，這些舉措，已經(jīng)收到良好的效果。二、“花樣年?大溪谷”一期項目商品房市場前景分析（一）項目的特色優(yōu)勢在當前中高檔房地產(chǎn)激烈競爭的情況下，一個地產(chǎn)項目能否脫穎而出，關(guān)鍵在于該項目是否具有突出的特色，即突出的“賣點”。“花樣年?大溪谷”一期具有成都市目前中高檔房地產(chǎn)項目獨特的賣點，具體內(nèi)容如下：１.規(guī)劃設(shè)計國際一流“花樣年·大溪谷”一期由國外著名專家規(guī)劃設(shè)計，充分體現(xiàn)當今國際社會流行度假休閑人居理念，容積率0.78，建筑密度僅23%，綠地率超過36％，此特色在成都度假類住宅中位居優(yōu)良。２.環(huán)境特色突出“花樣年?大溪谷”一期規(guī)劃設(shè)計獨具返樸歸真、自然、幽靜的特色，環(huán)境綠化工程的設(shè)計由國際概念設(shè)計公司專家設(shè)計。３.質(zhì)量管理特色出眾“花樣年?大溪谷”一期建筑質(zhì)量特別可靠。在施工過程中，甲方監(jiān)理工程師將堅持每天到現(xiàn)場監(jiān)督工程質(zhì)量，讓業(yè)主真正放心。４.安全設(shè)施一流“花樣年?大溪谷”一期安全設(shè)施采用國際先進設(shè)施、設(shè)備，確保業(yè)主人身、財產(chǎn)安全萬無一失，特別滿足高檔度假類住宅業(yè)戶的需要。５.物業(yè)管理先進“花樣年?大溪谷”一期項目自預(yù)訂宣傳起，物業(yè)管理即先期介入，簽訂預(yù)售合同時，即領(lǐng)取業(yè)主手冊，讓業(yè)主從一開始就充分感受到開發(fā)商體貼入微、細致、周到的物業(yè)管理素質(zhì)，感受到自己尊貴身份處處體現(xiàn)。因此，我們可以相信，該項目預(yù)計有良好的銷售前景，必將創(chuàng)造出良好的經(jīng)濟效益和社會效益。（二）項目銷售價格預(yù)測及市場競爭力分析根據(jù)成都市目前各中高檔房地產(chǎn)項目的經(jīng)營、銷售情況的深入調(diào)查研究，結(jié)合“花樣年?大溪谷”一期的特點，按市場比較法測算該項目的銷售價格。１、測算方法“花樣年?大溪谷”一期項目銷售價格＝實例房地產(chǎn)項目價格＊交易情況修正系數(shù)＊交易時間修正系數(shù)＊區(qū)域因素修正系數(shù)＊個別因素修正系數(shù)２、實例住宅情況比較實例Ａ－－天下青城低密度復(fù)合型度假物業(yè)實例Ｂ－－中國青城低密度復(fù)合型度假物業(yè)實例Ｃ－－新麗江低密度復(fù)合型度假物業(yè)實例Ｄ－－青城神韻低密度復(fù)合型度假物業(yè)實例住宅與本項目比較表（１）基本情況對照項目ＡＢＣＤ花樣年·大溪谷位置成都青城后山青城前山青城大觀鎮(zhèn)青城街子鎮(zhèn)成都蒲江縣旁地域區(qū)分好很好好較好檔次中高檔高檔中檔中檔中高檔住宅銷售均價5500以上8000以上4500以上5000左右3000地勢平坦平坦平坦平坦平坦地質(zhì)普通普通普通普通普通水電氣路通良好良好良好良好良好裝修清水房清水房清水房清水房清水房（２）銷售情況銷售情況期房期房期房期房期房修正系數(shù)銷售極好銷售良好銷售良好銷售良好（３）銷售時間銷售時間2003年至今2003年至今2004年至今2006年至今2007-2009年每年上漲50%80%50％35％－－－－（４）區(qū)域因素自然因素較好最好稍差稍差－－－社會環(huán)境較好較好較好較好－－－道路交通較差較好較好較好－－－配套條件較差較好較差較好－－－教育配套稍差稍差稍差稍差－－－環(huán)境衛(wèi)生相同相同相同相同－－－景觀較好最好稍差稍差－－－規(guī)劃限制稍差稍差稍差稍差－－－修正系數(shù)130150110120100（５）個別因素實例住宅Ａ、Ｂ銷售情況極好，Ｃ、Ｄ銷售情況良好，目前品牌知名度和美譽度都很高，較好地占領(lǐng)了中高檔度假物業(yè)市場，與本項目相比，本項目仍有相當?shù)膬?yōu)勢，綜合比較，本項目修正系數(shù)取100。（三）銷售價格計算銷售價格測算表單位：元/平方米實例Ａ實例Ｂ實例Ｃ實例Ｄ銷售單價5500800045005000銷售情況修正100/80100/80100/90100/90銷售時期修正90/10090/10090/100100/100區(qū)域因素修正130/100150/100110/100120/100個別因素修正110/100120/100110/100110/100修正單價3400395037003400采用平均綜合計算銷售價格：評估平均銷售價格＝（3400＋3950＋3700＋3400）/4＝3600元/平方米“花樣年?大溪谷”一期項目定位于中高檔度假物業(yè)類商品房，所處位置、環(huán)境以及其它配套條件較好，與目前同類地區(qū)電梯公寓售價在4500元－8000元/平方米比較，售價按照項目突出特色，參照修正條件以及目前物價水平等因素，總體平均售價擬定為：3000元/平方米，屬于相當保守的定價。第四章建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模一、建設(shè)內(nèi)容根據(jù)成都市政府各有關(guān)部門的指標精神和項目建設(shè)業(yè)主的構(gòu)想，“花樣年?大溪谷”一期為中高檔度假類商品住宅。項目工程可提供100000平方米，計1250套商品住宅，，一個1500平方米的會所，一條4600平米的水景商業(yè)街，具體建設(shè)內(nèi)容如下：１、住宅住宅戶型充分考慮使用功能，采取適度超前的原則，每戶面積從50平方米到200多平方米，滿足不同住戶的要求一期啟動區(qū)（48000平米）具體指標如下：

２、停車位為保證高比例綠化面積，設(shè)立集中停車位、入戶停車位，每戶汽車停車位和自行車停車位均滿足成都市城市規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定。３、會所為滿足住戶社交和體育活動的需要，該項目設(shè)有具健身、休閑、娛樂、聚會、美發(fā)美容、洗衣等服務(wù)項目功能的現(xiàn)代會所1500平米。４、公建設(shè)施建設(shè)配套的水、電、氣、通訊及安防和消防系統(tǒng)、線路和管線。５、綠化為營造該項目獨特的返樸歸真、自然、幽靜的特色，環(huán)境綠化工程由英國國際概念設(shè)計公司設(shè)計。6、商業(yè)街為項目提供配套商業(yè)服務(wù)場所，擬建面積達4600余平米，可滿足入住居民及游客居住、娛樂、休閑、餐飲、購物等消費活動二、建設(shè)規(guī)模工程項目總用地面積：116000.58平方米總建筑面積：100,000平方米其中：商品房建筑面積：93900平方米會所面積：1500平方米商業(yè)用房面積：4600平方米第五章建筑方案本項目建筑方案由英國國際概念設(shè)計有限公司和成都眾恒建筑工程設(shè)計有限公司設(shè)計，經(jīng)多方案比較選擇，并報市規(guī)劃發(fā)展中國家審查批準?，F(xiàn)根據(jù)市規(guī)劃局同意的方案作簡要說明。一、基地概況“花樣年?大溪谷”一期工程位于成都市蒲江縣城旁，環(huán)境優(yōu)美、交通便利、生活方便，是度假生活的理想之地?；亟崎L方形，南北約800米、東西方向長約150米。二、總平面布置及技術(shù)經(jīng)濟指標１、總平面布置“花樣年?大溪谷”一期工程由住宅、商業(yè)、會所等組成，為專門的度假居住小區(qū)建筑，根據(jù)地形特點，共建三大居住組團和一個商業(yè)組團、獨立會所，住宅的主要出入口在市政道路上，同時布置機動車出入口，為達到消防車道環(huán)通的目的，以基地以南臨光明村一側(cè)，布置一個次要出入口，兼作次要人流出入口，合理解決車流及人流交通問題，在場地有限的條件下，做到功能分區(qū)明確、合理，交通流線簡捷流暢?；貎?nèi)盡量有效布置綠化，創(chuàng)造出美好的社區(qū)環(huán)境。２、總平面技術(shù)經(jīng)濟指標總用地面積：116000.58平方米總建筑面積：100000平方米其中：住宅面積：93900平方米公建面積：7500平方米容積率：0.78建筑覆蓋率：23％綠地率：36％三、建筑結(jié)構(gòu)說明１、建筑本工程地處成都市生態(tài)優(yōu)美的蒲江縣城旁，為使整個小區(qū)與周圍環(huán)境和諧，按規(guī)劃要求，布置為低密度住宅組團，整個建筑群層高顯得高底起伏，錯落有致，別具一格。在建筑造型上，采用加州風(fēng)情的西班牙建筑風(fēng)格，主要體現(xiàn)返樸歸真、自然、樸實、典雅、幽靜的特色。在單體設(shè)計方面求新求和諧，突出個性特色，力爭成為成都地區(qū)一個獨特的地標性度假性建筑物。２、結(jié)構(gòu)（1）自然條件基本風(fēng)壓值為：0.275KN/平方米，地震基本烈度：七度（2）結(jié)構(gòu)設(shè)計本工程最高層高為5層，建筑物每層層高為３米，工程結(jié)構(gòu)的安全等級為一級，地基基礎(chǔ)的安全等級為一級，根據(jù)建筑使用功能和住宅檔次，結(jié)構(gòu)形式采用全現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)體系。（3）抗震設(shè)計建筑的抗震類別：乙級抗震設(shè)防烈度：七度結(jié)構(gòu)抗震等級：框架一級第六章公用工程一、給排水（一）給水１、水源：由蒲江縣城引入DN200給水管２、用水量：總用水量：Ｑ（日）＝100Ｔ/D（二）排水室內(nèi)污水經(jīng)污水管排至化糞池經(jīng)凈化處理后，再排入城市污水管，雨水經(jīng)雨水管排至城市雨水管道，污水設(shè)專用通氣管，廚房污水經(jīng)室內(nèi)隔油器后排至室外污水管。二、電氣（一）供電１、本工程消防用電負荷為一級負荷，其余為三級負荷。２、由城市電網(wǎng)引來一路公變電源。３、低壓配電系統(tǒng)采用單母線分段的接線方式，聯(lián)絡(luò)開關(guān)與進線開關(guān)間設(shè)電氣及機械聯(lián)鎖。４、本項目各戶均設(shè)空調(diào)、照明、插座多回路電源，為將來用電留有足夠的擴展空間。（二）照明１、電源由變配電所用電纜經(jīng)電纜溝及電纜橋架引至配電設(shè)備，電壓380/220Ｖ，采用放射－－樹干林供電。２、地下停車場采用簡式熒光燈。３、在地下車庫車道及樓梯間等處設(shè)事故疏散照明燈。４、在綠化地帶地面預(yù)留庭院燈電源及植物立面照明電源。（三）導(dǎo)線選型及敷設(shè)方式１、線路均選用銅芯四芯等截面交聯(lián)聚氯乙烯絕緣電纜及封閉母線槽，另采用銅母線作公用ＰＥ干線，支線采用ＢＶ銅芯塑料絕緣線；消防用電線采用阻燃電纜及阻燃導(dǎo)線。２、電力及照明干線采用在電纜溝及電纜橋內(nèi)敷設(shè)的方式，其余電力及照明支線采用穿鋼管暗敷于混凝土地面、樓板、墻及吊頂內(nèi)。（四）自然控制１、排煙風(fēng)機、正壓風(fēng)機、半地下停車場消防補風(fēng)機由消防控制中心控制起?；蛟厥謩悠鹜！＃?、送、排風(fēng)機集中手動起停，火災(zāi)時由消防中心控制停機。（五）建筑物防雷保護及接地１、本項目建筑為二類防雷保護及接地。２、在屋頂女兒墻上采用避雷措施。地面30米高以上部分外墻上的欄桿，金屬門窗等較大金屬物與防雷裝置直接連接，建筑物內(nèi)鋼筋混凝土的鋼筋互相連接。建筑物內(nèi)各豎向金屬管道與圈梁連接，垂直金屬管道在底部與防雷裝置連接，在進出建筑物處與防雷接地裝置連接。３、利用建筑物鋼筋混凝土內(nèi)主筋作接地裝置。４、利用建筑物鋼筋混凝土基礎(chǔ)底板鋼筋作防雷接地裝置。５、本工程采用ＴＮ－Ｓ系統(tǒng)保護，設(shè)總等電及局部等電位連接。６、本工程采用共同接地，接地電阻〈1歐姆。（六）弱電本工程項目屬多層民用建筑，按功能要求，弱電設(shè)置以下系統(tǒng)設(shè)施：１、整個小區(qū)設(shè)綜合布線系統(tǒng)光纖電視系統(tǒng)，每戶至設(shè)二至三個插孔，通訊系統(tǒng)，每戶各居室、書房、起居室均設(shè)一個語音插孔，書房及兒童房各設(shè)一個寬帶數(shù)據(jù)插孔。２、整個小區(qū)設(shè)總控制室，統(tǒng)一管理火警報警系統(tǒng)、天然氣泄漏報警系統(tǒng)、紅外線防盜報警系統(tǒng)、每戶均設(shè)可視對講防盜及緊急報警系統(tǒng)。３、整個小區(qū)設(shè)內(nèi)部局域網(wǎng)，與寬帶網(wǎng)連接，以有利于方便住戶上網(wǎng)，節(jié)約上網(wǎng)費用，提高上網(wǎng)速度，實現(xiàn)智能化。三、通風(fēng)１、地下汽車庫設(shè)置機械送、排風(fēng)、排煙系統(tǒng)。２、廚房采用獨立的機械排風(fēng)、送風(fēng)系統(tǒng)，排風(fēng)設(shè)置油煙過濾罩。廚房設(shè)家用廚房排油煙機，經(jīng)子母管井排至屋面。３、住宅衛(wèi)生間均設(shè)衛(wèi)生間排風(fēng)器，污濁空氣排至管井豎向風(fēng)管，豎向風(fēng)管由屋面排至室外。四、動力管道天然氣管道由城市低壓管網(wǎng)接來，至各戶廚房使用，每戶設(shè)煤氣泄漏報警器，雙眼天然氣灶、容積式天然氣熱器、煤氣表、排油煙機、換氣扇各一只，煤氣報警裝置與廚房排氣系統(tǒng)聯(lián)鎖，一旦發(fā)生天然氣泄漏，除戶內(nèi)蜂嗚器和保安總控制室同時報警外，系統(tǒng)將自動開啟排氣系統(tǒng)，消除事故。五、消防１、消防用水量，２、本工程地下停車場為二個防火分區(qū)、會所一個防火分區(qū)，住宅按消防規(guī)范進行防火分區(qū)，每個防火分區(qū)的安全出口不少于兩個。３、本項目消防中心設(shè)于保安總控制室，聯(lián)動控制系統(tǒng)聯(lián)動控制消防水泵，排油煙機、天然氣泄漏報警系統(tǒng)等設(shè)備。六、環(huán)保衛(wèi)生節(jié)能１、該項目特別注重內(nèi)外環(huán)境和建筑造型設(shè)計，小區(qū)整體規(guī)劃實行人車分流，車輛不進入小區(qū)花園，將噪音、空氣污染降低至最大限度。２、該項目污水經(jīng)過化糞池處理，廚房廢水經(jīng)過隔油池處理，以達到排放標準。第七章建設(shè)場地及條件該項目場地位于成都市蒲江縣城旁，具有良好的區(qū)位優(yōu)勢。規(guī)劃總用地面積116000.58平方米，場地近似長方形，南北約長800米，東西約長150米，地勢平坦、目前，“三通一平”工作已經(jīng)全部完成。本項目工程外部條件較好，建設(shè)場地道路通暢，交通便捷，市政設(shè)施配套連接方便，雨、污水就近排入市政雨、污水干管，供水、供電、供氣就近接城市水、電、氣干管線。項目建設(shè)場地條件已基本具備。第八章工程進度計劃安排一、進度計劃編制依據(jù)１、項目總建筑面積：100000平方米，目前已經(jīng)完成”三通一平“工作。２、項目緊靠成都蒲江縣城，施工運輸方便，有利于施工機械的布置及材料的堆放。二、項目實施進度計劃（2007-2009）？根據(jù)工期定額及本地類似工程組織實施建設(shè)情況，擬制定工程總體進度如下：１、2006年2月至2007年9月，完成市場調(diào)研、規(guī)劃設(shè)計、初設(shè)審查、施工圖審批及其它前期工作和銷售準備工作；２、2007年7月至2008年12月，項目施工期，共十八個月。其中：2007年10月，正式開始預(yù)售。2008年9月，地面建筑竣工。2008年11月，室外總平全部竣工，整個小區(qū)交付綜合驗收。2008年12月，正式向業(yè)主交房。第九章投資估算及資金來源一、投資估算的依據(jù)（一）依據(jù)本估算依據(jù)項目設(shè)計方案和文字說明。（二）估算價值范圍測算項目建設(shè)所需的全部費用。二、投資估算說明（一）工程費用１、土建工程費用采用投資估算法。投資指標參照成都地區(qū)同類建筑按2002年《四川省建筑工程定額》，并參照當前成都建材物價水平和建筑市場的供需情況，綜合測算制定的。建筑工程施工隊伍按國家一級企業(yè)標準。２、裝飾工程主要為室外裝修及部分室內(nèi)裝修。３、總圖工程總圖工程按土建工程的5％測算。包括道路、圍墻、綠化、室外工程等。室外工程為供電、給排水管網(wǎng)、小區(qū)弱電管網(wǎng)系統(tǒng)等室外工程部分。４、給排水、供電、通風(fēng)空調(diào)等工程費用也采用投資指標估算法。投資指標參照成都地區(qū)同類工程按2002年《全國統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額四川省估價表》。并結(jié)合當前物價水平和建筑市場供需情況，綜合測算制定的。安裝工程隊伍按國家一級企業(yè)標準計算。（二）其它費用１、土地出讓金及拆遷安置費本項目土地出讓金及拆遷安置費實際發(fā)生額為3132萬元。２、地方建設(shè)稅費本項目地方建設(shè)稅費按每平方米85元測算，總額約為850萬元。３、工程建設(shè)費用（含自來水工程、供電增容工程、天然氣入戶、施工監(jiān)理及質(zhì)檢等）約13006萬元4、設(shè)計費558萬元。5、管理費管理費主要包括項目管理人員工資、辦公費用、銷售費用及廣告宣傳費用等，按計劃銷售收入的6％測算。（三）不可預(yù)見費按照工程建筑費用的7%測算（四）工程靜態(tài)總投資以上合計，工程靜態(tài)總投資為18，125萬元，其具體構(gòu)成及所占比例為：建筑安裝工程費用13,006萬元占71.75％其它費用4，219萬元占23.28％不可預(yù)見費900萬元占4.97％靜態(tài)總投資18，125萬元占100％（五）建設(shè)期貸款利息本項目需要貸款5，000萬元，貸款期2年，貸款年利率按7％測算，約為700萬元全部計入成本（作為財務(wù)費用）。（六）動態(tài)總投資經(jīng)測算，本項目動態(tài)總投資為,萬元，其具體構(gòu)成及所占比例如下：土地使用費3,132萬元占14.3%工程費用13,006萬元占59.2%其它費用4,219萬元占19.2%不可預(yù)見費900萬元占4.1%建設(shè)期間貸款利息(財務(wù)費)700萬元占3.2%動態(tài)總投資21,946萬元占100%三、資本金本項目動態(tài)總投資為21946萬元，自有資金為3132萬元，占動態(tài)總投資的14.27％。自有資金來源為公司所有者權(quán)益以及股東單位的股權(quán)性融資，自有資金占用情況如下：１、土地出讓金、拆遷安置費等已經(jīng)投入3，132萬元；２、銀行存款0萬元。四、資金來源本項目動態(tài)總投資為21,946萬元，擬通過以下三個渠道籌措所需資金：１、成都春天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司利用自有資金3，132萬元作為資本金投入，占總動態(tài)投資的14.27％。目前已經(jīng)投入3，132萬元，用于項目建設(shè)２、通過銀行貸款5，000萬元，占總動態(tài)投資的22.78％，貸款不超過二年，年利率為7％計算，銀行銀行貸款利息暫定為700萬元。３、根據(jù)房產(chǎn)預(yù)售和現(xiàn)金回籠計劃，房產(chǎn)預(yù)售現(xiàn)金流入可用于項目建設(shè)投資，籌措13,814萬元，占總動態(tài)投資的62.95%。五、資金使用計劃本項目建設(shè)期為三年，其資金使用計劃為：2007年5月-2007年12月3，132萬元占14.27％2008年1月-2008年12月10，021萬元占45.66％2009年1月-2009年12月8，793萬元占40.07％第十章財務(wù)評價一、項目經(jīng)營方案本項目建筑面積100000平方米，包含住宅、商業(yè)、會所，擬全部出售。二、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)（一）計算期本項目計算開發(fā)期按兩年測算，其中建設(shè)期為一年半，現(xiàn)房銷售期為半年。（二）營業(yè)收入本項目營業(yè)收入即為銷售收入。１、售價根據(jù)本報告第三章所作的市場預(yù)測確定各功能平均售價為：功能面積銷售單價（元/平方米）綜合物業(yè)10000平方米3,000元/平方米２、銷售計劃根據(jù)成都市已建成的類似項目的預(yù)售和現(xiàn)房銷售情況，確定銷售計劃為：（1）建設(shè)期自預(yù)售起至正式交房止，十二個月時間，預(yù)售70％及以上；（2）現(xiàn)房銷售期六個月，銷售完其余的30％。３、售房收入本項目售房預(yù)計總收入為30000萬元，建設(shè)期計劃預(yù)售收入為21000萬元，現(xiàn)房銷售收入9000萬元。（三）營業(yè)稅金及附加該項目繳納營業(yè)稅，稅率為5％，城市維護建設(shè)稅、教育費附加、交通附加分別為營業(yè)稅的7％、3％和4％，副食品調(diào)控基金為售房收入的0.1％。合計按銷售收入總金額的6%測算。（四）成本估算１、本項目的總成本費用為：21,946萬元。２、管理費用按照銷售總額的5%，即1500萬元3、營銷費用費用包括全部促銷費用和廣告宣傳費用等，按房產(chǎn)銷售收入的4.33％測算；即1300萬元4、財務(wù)費用本項目財務(wù)費用為銀行貸款所發(fā)生的利息費用，貸款期限二年，按700萬元測算。三、利潤測算１、稅前利潤測算經(jīng)測算，該項目經(jīng)營期內(nèi)累計可實現(xiàn)的利潤總額為5,299萬元，投資利潤率為24％。２、所得稅該項目所得稅率為33％，經(jīng)營期累計可上繳企業(yè)所得稅1,754萬元。３、稅后利潤經(jīng)測算，該項目在經(jīng)營期內(nèi)累計可實現(xiàn)稅后利潤3,565萬元，稅后投資利潤率為16%，自有資金稅后投資利潤率為113.86％。四、清償能力分析還款資金為回收房產(chǎn)開發(fā)成本以及實現(xiàn)的稅后利潤。經(jīng)測算，本項目借款償還期最長不超過2年（含建設(shè)期），完全能夠滿足貸款要求。五、財務(wù)評價結(jié)論該項目在整個經(jīng)營期內(nèi)預(yù)期可以實現(xiàn)稅后利潤3,565萬元，所得稅后的投資回收期為2年（含建設(shè)期），借款償還期最長不超過2年（含建設(shè)期），這表明項目投資能在較短的時間內(nèi)收回，財務(wù)效益較好，項目具有較好的抗風(fēng)險能力。綜上所述，本項目財務(wù)經(jīng)濟效益較好，在財務(wù)上是可行的?；幽辏ǔ啥迹┥鷳B(tài)旅游開發(fā)有限公司二OO七年四月二十日花樣年（成都）生態(tài)旅游開發(fā)有限公司“花樣年·大溪谷”一期項目工程進度及資金流量計劃表(需提供)}時間工程進度資金項目支出收入年度月份20074-6月報建報建規(guī)費1200萬元5月土地受讓費用累計9500萬元4-5月前期銷售準備廣告及售樓部建設(shè)費300萬元4-6月施工準備“三通一平”費300萬元4月地質(zhì)勘探工程費10萬元4-6月規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃設(shè)計費200萬元6月正式開工流動資金500萬元5-12月預(yù)售售房款10800萬元7-12月工程施工建安工程費進度款3400萬元合計15410萬元10800萬元2008年。。。2009年2月設(shè)備采購設(shè)備購置費1000萬元2月預(yù)售售房款14400萬元3月工程施工建安工程費進度款1500萬元5月設(shè)備采購設(shè)備購置費600萬元3-5月預(yù)售售房款9000萬元8月工程施工建安工程費進度款1500萬元6-8月預(yù)售售房款1800萬元9月設(shè)備采購設(shè)備購置費390萬元12月工程施工建安工程費進度款1600萬元合計6590萬元25200萬元目錄TOC\o"1-3"\u目錄 1第一章概述 11.1評價前期準備 11.2評價目的 11.3安全評價依據(jù) 11.4安全評價的范圍 51.5評價過程控制 51.6評價工作程序 6第二章建設(shè)項目概況 72.1項目建設(shè)單位簡介 72.2擬建項目情況簡介 82.2.1本項目基本情況 82.2.2本項目選址 82.2.3總平面布置與運輸 92.2.4主要原輔材料、燃料動力和產(chǎn)品 102.2.5生產(chǎn)工藝 102.2.6公用工程和配套輔助設(shè)施 112.2.7建（構(gòu)）筑物 122.2.8主要設(shè)備及特種設(shè)備 132.2.9組織機構(gòu)與勞動定員 162.2.10自然條件 17第三章辨識與分析危險、有害因素 203.1物料固有的危險有害因素分析 203.2選址與總平面布置的危險有害因素分析 223.2.1廠址 223.2.2總平面布置及運輸 223.3生產(chǎn)工藝過程危險有害因素分析 233.4特種設(shè)備的危險有害因素分析 263.4.1壓力容器、壓力管道 273.4.2叉車 273.4.3起重設(shè)備 273.5公用工程和配套輔助設(shè)施的危險有害因素分析 283.5.1供配電 283.5.2給排水