物業(yè)管理之能源管控

1物業(yè)管理之能源管控2目錄第一節(jié)物業(yè)管理中的節(jié)能降耗概念第二節(jié)房屋設(shè)備及節(jié)能技術(shù)簡(jiǎn)介第三節(jié)節(jié)能降耗的管控方法第四節(jié)節(jié)能降耗案例3

物業(yè)在使用的過程中，為了達(dá)到生活、工作條件，無時(shí)無刻不在消耗著資源和能源，如電、蒸汽、燃料、水等。這些能源和資源的消耗，物業(yè)企業(yè)要支付相當(dāng)多的費(fèi)用，在物業(yè)管理成本中占較大比重，僅次于人工費(fèi)成本。第一節(jié)物業(yè)管理中的節(jié)能降耗概念4

反映到項(xiàng)目的財(cái)務(wù)上為:公共水電費(fèi)、空調(diào)水電費(fèi)、燃油燃?xì)赓M(fèi)等。降低資源能耗成本，物業(yè)管理的一項(xiàng)重要工作，關(guān)系到企業(yè)的收支平衡與經(jīng)營(yíng)發(fā)展。節(jié)能工作要系統(tǒng)綜合考慮，只節(jié)能不節(jié)錢不是物業(yè)企業(yè)想要達(dá)到的目的。節(jié)能的經(jīng)驗(yàn)方法政策節(jié)能技術(shù)節(jié)能管理節(jié)能5房屋設(shè)備又稱建筑設(shè)備，他不同于生產(chǎn)設(shè)備，是為建筑物配套服務(wù)的設(shè)備，是物業(yè)企業(yè)節(jié)能管理的主要對(duì)象。

第二節(jié)房屋設(shè)備及節(jié)能技術(shù)簡(jiǎn)介6一、供配電設(shè)備

1、構(gòu)成高壓環(huán)網(wǎng)柜（開關(guān)柜）、變壓器、低壓配電柜

2、節(jié)能技術(shù)方法供電系統(tǒng)本身不耗能，損耗約5%。該系統(tǒng)應(yīng)運(yùn)用供電政策來節(jié)約電費(fèi)。如合理利用計(jì)量方式，獲取優(yōu)惠的商業(yè)居民用電比例；減少變壓器基本電費(fèi)等78910二、備用發(fā)電設(shè)備

1、構(gòu)成柴油發(fā)電機(jī)組、EPS設(shè)備

2、節(jié)能技術(shù)方法柴油發(fā)電機(jī)組是消耗柴油提供電能的設(shè)備，設(shè)有電能計(jì)量裝置，在抄表到戶的情況下，應(yīng)注意與供電部門商議，用發(fā)電的電量沖減公共表上發(fā)電時(shí)多計(jì)量的部分。發(fā)電機(jī)每月試運(yùn)行的時(shí)間一般在10分鐘為好。1112三、給排水設(shè)備

1、構(gòu)成

a.給水設(shè)備：室外環(huán)網(wǎng)、地下水池/水箱、加壓泵/變頻泵、加壓罐、高位水箱、水表、供水管網(wǎng)、終端設(shè)備（衛(wèi)生潔具等）

b.排水設(shè)備：雨水管、污水管、陰井、化糞池

c.中水設(shè)備：廢水收集池、廢水處理池、循環(huán)泵、加壓泵、中水管

d.熱水供應(yīng)設(shè)備熱源、熱水器、循環(huán)泵、循環(huán)管等2、節(jié)能技術(shù)方法水平衡測(cè)試減少滴漏跑冒供水方式改造水泵的節(jié)能改造四、暖通空調(diào)設(shè)備

1、構(gòu)成

a.供暖設(shè)備：鍋爐、高溫蒸汽、溴化鋰熱水機(jī)組、熱泵機(jī)組、循環(huán)泵、熱交換器、管道

b.供冷設(shè)備：溴化鋰?yán)渌畽C(jī)組、離心/螺桿/活塞冷水機(jī)組、循環(huán)泵、冷卻塔、空氣處理器、風(fēng)機(jī)盤管、新風(fēng)機(jī)、管道

c.通風(fēng)設(shè)備：風(fēng)機(jī)、風(fēng)管、風(fēng)閥2、節(jié)能技術(shù)方法蓄冰空調(diào)技術(shù)機(jī)組功率選擇變頻技術(shù)管網(wǎng)設(shè)計(jì)計(jì)量技術(shù)192021五、照明設(shè)備

1、構(gòu)成照明按作用可分為正常照明、事故照明、安全監(jiān)視照明、障礙照明、彩燈和裝飾照明燈。

2、節(jié)能技術(shù)方法按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整各場(chǎng)合的照度選擇發(fā)光效率高的燈具。如LED燈具配置分區(qū)控制及自控裝置消防誘導(dǎo)照明選用低功率產(chǎn)品建筑立面照明應(yīng)申請(qǐng)政府補(bǔ)貼六、電梯設(shè)備

1、構(gòu)成

a.垂直梯：控制柜、曳引機(jī)、轎箱、對(duì)重、緩沖器、導(dǎo)軌、外呼器、顯示器

b.扶梯：控制箱、拖動(dòng)機(jī)構(gòu)、扶手帶、梯板

2、節(jié)能技術(shù)方法采用變頻技術(shù)多梯采用群控技術(shù)住宅梯取消返基站功能扶梯設(shè)自控裝置相控技術(shù)24在物業(yè)管理的日常運(yùn)作階段，把能耗支出費(fèi)用控制在批準(zhǔn)的限額以內(nèi)，隨時(shí)糾正發(fā)生的偏差，以保證成本管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，以求在物業(yè)管理的各階段能合理使用人力、物力、財(cái)力，取得較好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。第三節(jié)節(jié)能降耗的管控

不符合輸出輸入1.過程2.檢查3.與預(yù)算對(duì)比4.糾偏動(dòng)態(tài)控制流程

項(xiàng)目的全部物業(yè)管理活動(dòng)，可以看成由一個(gè)個(gè)“過程”組成，要控制整體成本費(fèi)用，需對(duì)每一“過程”的費(fèi)用進(jìn)行控制。對(duì)每一過程的輸出（本月產(chǎn)生的費(fèi)用數(shù)值）進(jìn)行測(cè)量，形成當(dāng)月的財(cái)務(wù)報(bào)表（或報(bào)銷單據(jù)），控制者將報(bào)表（或報(bào)銷單據(jù)）與預(yù)算進(jìn)行比對(duì)，發(fā)現(xiàn)超支，分析原因，制定糾正措施，控制次月過程的輸入（人、財(cái)、物等投入），達(dá)到次月過程輸出符合預(yù)算的目的。這就是成本的“動(dòng)態(tài)控制原理”。

第一步識(shí)別全部的耗能過程統(tǒng)計(jì)各種用電、用水設(shè)備的型號(hào)統(tǒng)計(jì)各個(gè)用水、用油、燃?xì)獾鹊捻?xiàng)目根據(jù)設(shè)備、資源的用途進(jìn)行分類

第二步編制管控的依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，即根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，制定出項(xiàng)目用電用水預(yù)算一、項(xiàng)目公共水電預(yù)算的編制1、公共用電預(yù)算A.公共設(shè)備用電的收入公共設(shè)備用電費(fèi)用，已包含在物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)中，不能另行收取。若管理費(fèi)的收繳率過低，則對(duì)應(yīng)公用設(shè)備用電收入過低。B.公共設(shè)備用電費(fèi)用計(jì)算統(tǒng)計(jì)各種用電設(shè)備的功率、及運(yùn)行的時(shí)間，計(jì)算公共設(shè)備每年平均用電度數(shù)，乘單價(jià)，可得用電費(fèi)用。詳見預(yù)算表2、公共用水預(yù)算A.公共用水的收入在公共用水費(fèi)用，已包含在物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)中，不能另行收取。若管理費(fèi)的收繳率過低，則對(duì)應(yīng)公共用水收入過低。B.公共用水費(fèi)用計(jì)算統(tǒng)計(jì)各種用水設(shè)備及用水途徑，可按指標(biāo)，計(jì)算公共用水量，乘相應(yīng)的單價(jià)，可得用水費(fèi)用。詳見預(yù)算表二、中央空調(diào)預(yù)算1、收入按制冷面積及核定后的單價(jià)進(jìn)行收費(fèi)。按能量進(jìn)行計(jì)費(fèi)2、費(fèi)用電費(fèi)、水費(fèi)、維修保養(yǎng)費(fèi)、管理費(fèi)三、水電代收代繳統(tǒng)計(jì)測(cè)算1、一般做法，結(jié)合地區(qū)物業(yè)慣例，按照7元/方收取水費(fèi)。2、根據(jù)商業(yè)水費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，分表據(jù)實(shí)收取，并核算總表水損，分表分?jǐn)偹M(fèi)。常規(guī)管理方法公司審批水電報(bào)銷單的領(lǐng)導(dǎo)要根據(jù)預(yù)算進(jìn)行審批公司要設(shè)置水電管理工程師項(xiàng)目要設(shè)置水電管理員、抄表員各種設(shè)備要落實(shí)操作責(zé)任人第四步數(shù)據(jù)的采集上報(bào)及分析

由項(xiàng)