某地區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)定位

浪漫圣淘沙策劃簡(jiǎn)案目錄第一部分項(xiàng)目定位分析一、項(xiàng)目概況二、項(xiàng)目SWOT分析

1、優(yōu)勢(shì)及市場(chǎng)機(jī)會(huì)

2、劣勢(shì)和市場(chǎng)威脅三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位四、項(xiàng)目客戶定位五、項(xiàng)目產(chǎn)品定位第一部分項(xiàng)目定位分析一、通州市場(chǎng)概況近幾年，在國(guó)家和市委、市政府的支持下，通州區(qū)用于道路及環(huán)境建設(shè)的投資高達(dá)60億元，再加上輕軌的開(kāi)通，直接或間接地拉動(dòng)了全區(qū)各類產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)。目前，“地理位置得天獨(dú)厚，現(xiàn)代交通方便快捷，水系發(fā)達(dá)綠色景觀，基礎(chǔ)設(shè)施京郊一流”是通州區(qū)房地產(chǎn)業(yè)大發(fā)展的優(yōu)勢(shì)和特色，也是通州區(qū)房地產(chǎn)業(yè)得以跨越式大發(fā)展的基礎(chǔ)。雖然通州區(qū)具備居住的良好的居住條件，但市場(chǎng)積壓卻較為嚴(yán)重，許多市場(chǎng)知名樓盤的銷售也不超過(guò)7成。這一切說(shuō)明了當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)容量還是有很大的局限性。其次，由于當(dāng)?shù)鼐用袷杖爰跋M(fèi)能力偏低，當(dāng)?shù)刭?gòu)房者對(duì)性價(jià)比的要求不夠成熟，一味追求低價(jià)格，從而誤導(dǎo)部分開(kāi)發(fā)商忽視了產(chǎn)品真正的價(jià)值，高價(jià)格、高品質(zhì)的項(xiàng)目鳳毛麟角，形成了一定的市場(chǎng)空缺。二、項(xiàng)目SWOT分析

1、優(yōu)勢(shì)及市場(chǎng)機(jī)會(huì)①優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境200畝運(yùn)河奧體公園、800畝運(yùn)河文化廣場(chǎng)、大面積綠化隔離帶、運(yùn)河生態(tài)公園，百萬(wàn)株多年成樹(shù)，營(yíng)造了北京市“綠肺”中心位置，為項(xiàng)目造就了優(yōu)于其他區(qū)域的清新空氣。而小區(qū)本身設(shè)計(jì)則貫穿了低層、低密度、高綠化的“健康至上，生態(tài)環(huán)?！钡目臻g理念，社區(qū)由6層帶電梯板式花園住宅組成，社區(qū)綠化率高達(dá)40%，戶型則考慮到各層次消費(fèi)者的特點(diǎn)，面積在60~200平米之間，滿足現(xiàn)代居住模式的需求。②交通便利項(xiàng)目位于通州區(qū)進(jìn)出要道的便捷交通位置上：不但有高速直達(dá)，多路公交，而且處于輕軌沿線，交通特別順暢。322路、342路、938路、728路、930路、848路、312路、846路、928路、924路、938路支線（北京站—土橋）、848路（非空）均在附近設(shè)有站點(diǎn)。③西區(qū)緊鄰武夷花園小區(qū)緊鄰北京武夷房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資建設(shè)的，總占地4500余畝，建筑面積450萬(wàn)m2，建成后將入住12萬(wàn)人的武夷花園，武夷花園配套完善，學(xué)校、幼兒園、郵局、銀行、購(gòu)物中心、酒店、娛樂(lè)休閑中心一應(yīng)俱全，且在購(gòu)房人群中享有良好的口碑。由于本項(xiàng)目規(guī)模、社區(qū)配套均處劣勢(shì)，可借武夷花園之勢(shì)，以“站在巨人的肩膀上”為突破口，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，如：電梯、建筑藝術(shù)等。、④本項(xiàng)目規(guī)模及地位基本具備地標(biāo)級(jí)建筑特點(diǎn)本項(xiàng)目采用分期開(kāi)發(fā)模式，一期總建筑面積11萬(wàn)平方米，自成一體，且位于北京市通州區(qū)美麗的京杭運(yùn)河畔，北靠京哈高速公路，東臨建設(shè)中的外二環(huán)路，具備地標(biāo)級(jí)建筑的基本條件。⑤帶電梯的板式小高層將成為賣點(diǎn)"以人為本"是現(xiàn)在不少設(shè)計(jì)的追求，此理念在本項(xiàng)目中恰恰得到了很好地體現(xiàn)：一、板式小高層多以南北朝向?yàn)橹?，采光、通風(fēng)充分，戶型均好性明顯。二、板式小高層項(xiàng)目以一梯兩戶為主，區(qū)域范圍內(nèi)私密性較好，噪音、污染、視線干擾等對(duì)人的影響也相應(yīng)減少

三、建筑拔高以后，綠化面積較多層住宅多四、設(shè)有電梯，方便老人和小孩出行。且運(yùn)行、維修成本要遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于高層住宅。五、公共交通面積較省，使用效率較高。12層以下因設(shè)計(jì)一部電梯即可滿足消防需要，所以使用率會(huì)比高層塔樓高出5-10%

六、板式小高層施工周期較短，可降低消費(fèi)者購(gòu)買期房的風(fēng)險(xiǎn)。⑥項(xiàng)目低價(jià)入市項(xiàng)目采用2500元/平方米的市場(chǎng)驚暴價(jià)入市，這種革命性讓利行為，其實(shí)就是為了顛覆輕軌所引起的交通概念，挑戰(zhàn)極限性價(jià)比，讓客戶“輕松置業(yè)、快樂(lè)生活”的夢(mèng)想變成現(xiàn)實(shí)。2、劣勢(shì)和市場(chǎng)威脅①市場(chǎng)價(jià)格的威脅通州區(qū)現(xiàn)有的樓市結(jié)構(gòu)呈非常明顯的三條脈絡(luò)發(fā)展。城鐵沿線、新華大街沿線和北側(cè)的京哈高速沿線。這三個(gè)脈絡(luò)各有特點(diǎn)：城鐵沿線交通便利，房?jī)r(jià)適中，非常適合小白領(lǐng)居住，主要依靠交通吸引客戶。新華大街沿線配套齊全，景觀好，主要依靠生活品質(zhì)吸引客戶；京哈高速沿線價(jià)格便宜，主要就依靠低廉的價(jià)格吸引客戶。目前這三條主線是比較均衡的發(fā)展的。在通州地區(qū)，由于前幾年原有物業(yè)不足及政府對(duì)通州的政策傾斜，致使各開(kāi)發(fā)商紛紛看好通州，自2001年以來(lái)，新增量在短期內(nèi)突然放大，使需求被高度稀釋，現(xiàn)雖有城鐵八通線的即將開(kāi)通作為市場(chǎng)催化劑，但現(xiàn)階段整體市場(chǎng)表現(xiàn)仍差強(qiáng)人意，價(jià)格有整體下降的趨勢(shì)。②市場(chǎng)潛在供應(yīng)量的威脅

隨著通州區(qū)的快速建設(shè)，通州區(qū)的市政配套環(huán)境在逐步改善，伴隨這種市場(chǎng)的變化，通州區(qū)的樓盤無(wú)論在數(shù)量、品質(zhì)，還是在內(nèi)、外形態(tài)上也在快速變化。自京貿(mào)國(guó)際以現(xiàn)代型公寓形象進(jìn)入通州后，加華印象、BOBO自由城等高品質(zhì)項(xiàng)目先后進(jìn)入市場(chǎng)。據(jù)預(yù)計(jì)，到2023年，通州區(qū)其住宅供應(yīng)量將突破700萬(wàn)平方米，到時(shí)不難想象通州房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的殘酷性。③項(xiàng)目周邊整體形象仍不具備有目共睹，通州這幾年取得了迅速發(fā)展，城區(qū)形象得到了大力提升，但是，不容回避，通州的長(zhǎng)足發(fā)展存在一些制約瓶頸，如市政配套設(shè)施完善、交通擁堵、開(kāi)發(fā)商的無(wú)序開(kāi)發(fā)以及孩子就學(xué)等方面。而本項(xiàng)目由于更靠近于邊緣，狀況更為突出。三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位

1、

項(xiàng)目整體市場(chǎng)定位—浪漫獅城文化，健康精品生活

去過(guò)新加坡的人都會(huì)有一個(gè)美好的回憶，那里的陽(yáng)光、綠意、花香及整潔有序可以讓所有的人流連忘返。而本項(xiàng)目作為人文社區(qū)，從規(guī)劃之初就力圖從生活規(guī)劃、生活形態(tài)、生活方式、居住空間等方方面面創(chuàng)造一種完整的、成體系的“項(xiàng)目文化”，使在社區(qū)的生活，成為現(xiàn)代都市文明生活的標(biāo)版，成為永不落后的“生活文化形態(tài)”流傳下去。“以人為本”是本項(xiàng)目的出發(fā)點(diǎn)和終極點(diǎn)。無(wú)論是整體空間的營(yíng)造、區(qū)域環(huán)境的組合、內(nèi)部人居空間的設(shè)計(jì)都充分運(yùn)用“景觀概念”、“建筑美學(xué)”，“空間布局”等現(xiàn)代人居理念，力圖由外到內(nèi)創(chuàng)造一個(gè)最理想的高尚家居。小區(qū)采用板式結(jié)構(gòu)，南北通透，小區(qū)園林設(shè)計(jì)，家家看景。社區(qū)每?jī)蓷澖ㄖ且粋€(gè)庭園，各式綠植、雕塑、水景掩映其中中2、案名定位——浪漫圣淘沙圣淘沙島是新加坡最負(fù)盛名的旅游勝地。島上青蔥翠綠，有引人入勝的探險(xiǎn)樂(lè)園、天然幽徑、博物館和歷史遺跡，讓人遠(yuǎn)離城市喧囂。入夜后的音樂(lè)噴泉，隨著交響的節(jié)奏翩翩起舞。也可參加各種沙灘和水上活動(dòng)，享受暖洋洋的熱帶陽(yáng)光。本項(xiàng)目由于位于水系發(fā)達(dá)，綠色景觀無(wú)與倫比的通州區(qū)，具備人們對(duì)高品質(zhì)健康生活向往的硬件條件。項(xiàng)目推廣，其實(shí)是在向客戶宣傳一種高品質(zhì)的居住、生活方式。浪漫圣淘沙作為一個(gè)環(huán)境整潔的花園住宅小區(qū)，就是要成為整日生活于這個(gè)嘈雜的大都市的人們對(duì)改變生活品質(zhì)的一個(gè)樣板。2、個(gè)性定位本項(xiàng)目因產(chǎn)品賣點(diǎn)不突出，其推廣定位應(yīng)是打造一個(gè)虛構(gòu)與紀(jì)實(shí)的欲望城國(guó)。一種生活方式的象征。一種樂(lè)趣。經(jīng)由廣告的影像、音樂(lè)、文字，散發(fā)出獨(dú)特一致的，屬于自身的氣味，有沉迷其中的樂(lè)趣，有與某種品味相通的樂(lè)趣，有情緒被感染的樂(lè)趣，有感知到一些什么的樂(lè)趣，有追求夢(mèng)想的樂(lè)趣，有想擁有有的樂(lè)趣。一種文化。透過(guò)這樣的廣告我們可以揣想到某個(gè)族群的消費(fèi)文化，社會(huì)階層，生活品味--或許這些都在這個(gè)虛榮的欲望城國(guó)里交集流通著，本項(xiàng)目，足以成為一種依附，區(qū)隔與文化的表證。一種象征。我們?cè)谠O(shè)想當(dāng)我們問(wèn)：通州區(qū)有什么時(shí)，那么我們應(yīng)該不假思索地說(shuō)：通州有浪漫圣淘沙。我們有理由問(wèn)：通州沒(méi)有浪漫圣淘沙將會(huì)怎么樣？普通大眾并不覺(jué)得有什么不同。而我們的目標(biāo)對(duì)象（能花30萬(wàn)元甚至50萬(wàn)元買樓的的社會(huì)精英階層）將會(huì)潛意識(shí)地埋怨通州的枯燥與乏味，他們已經(jīng)有些失落與熱切的期盼。那么，我們可以說(shuō)，通州不能沒(méi)有浪漫圣淘沙！四、項(xiàng)目客戶定位經(jīng)過(guò)廣泛細(xì)致的調(diào)查與分析，浪漫圣淘沙的目標(biāo)消費(fèi)者的特征便清晰地展現(xiàn)在了我們面前：1、年齡：30—55歲之間，主力人群為35—45歲2、社會(huì)階層：私營(yíng)企業(yè)主階層、經(jīng)理階層（外資、內(nèi)資的職業(yè)白領(lǐng)）3、面積需求：三房100—130平方米，二房75—100平方米這一部分消費(fèi)群體中的“意見(jiàn)領(lǐng)袖”既注重生活的品質(zhì)又追求生活的品位；他們是社會(huì)中的成功人士；在他們中間同樣涌動(dòng)著追求新體驗(yàn)、追求新生活的思潮；他們更加崇尚居住在最佳的城市邊緣，既能夠享受到便捷的交通、繁華的商業(yè)，也能同時(shí)享受高雅的文化、優(yōu)美的環(huán)境。所以，單一硬性地訴求住宅所帶來(lái)的功能性利益是不會(huì)吸引到目標(biāo)消費(fèi)者的注意與興趣的。正是基于目標(biāo)消費(fèi)者這樣的心理特征，我們對(duì)項(xiàng)目賦予了“浪漫獅城文化，健康精品生活”的主題定位。五、項(xiàng)目產(chǎn)品定位從對(duì)通州區(qū)市場(chǎng)分析可知，本項(xiàng)目位于東段，周邊項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)較低。根據(jù)市場(chǎng)需求，在規(guī)劃中，將項(xiàng)目定位于新加坡高品質(zhì)物業(yè)是符合市場(chǎng)要求的，市場(chǎng)空間是存在的。整體規(guī)劃應(yīng)符合國(guó)際居住潮流，國(guó)際性的生活方式令業(yè)生在社區(qū)內(nèi)一方面享受生活的便利與精彩；另一方面感受到恬靜與悠閑的氛圍。浪漫圣淘沙一期占地6萬(wàn)余平方米，總建筑面積約11萬(wàn)萬(wàn)平方米，綠化率高達(dá)40%，社區(qū)內(nèi)采用板式半圍合結(jié)構(gòu)，自成一體又互為補(bǔ)充。小區(qū)建筑采用歐陸情調(diào)與東方韻致兼而有之的新加坡風(fēng)格。園藝則是將新加坡的園林造景經(jīng)驗(yàn)移植通州，并結(jié)合了本地水土特性精心設(shè)計(jì)，形成一個(gè)個(gè)高綠化的小區(qū)美景，使得浪漫圣淘沙成為通州區(qū)乃至整個(gè)北京市第一個(gè)真正的花園住宅小區(qū)。同時(shí)，在小區(qū)里推行人車分道的動(dòng)線布局，充分體現(xiàn)設(shè)計(jì)者以人為本的居住理念，考慮居住環(huán)境的安全與舒適，集居住、運(yùn)動(dòng)、觀賞、休閑娛樂(lè)于一身，成為最適合居住的國(guó)際化生活社區(qū)。聲名:簡(jiǎn)案,希望大家高抬貴爪,別撓臥!!!!!!DATE\@"M.d.yyyy"DATE\@"HH:mm"09:24DATE\@"M.d.yyyy"DATE\@"HH:mm"09:24DATE\@"HH:mm:ss"09:24:16TIME\@"yy.M.d"TIME\@"h時(shí)m分"9時(shí)24分TIME\@"