某別墅項目營銷策劃全案

長安園·產業(yè)別墅全案營銷戰(zhàn)略案【目錄】序一、“壹號公園”宣言……段先念二、(中國地產新三論)及動力型地產解碼………………藍戈第一章：項目項目總體策劃市場分析騾前景苦分析初市場穩(wěn)概況恨分析妄，惑項目庸分析畝沉星產品攻分析增項目釣UP缸S提歐煉藍項目毫SW梨OT泥分析捕項目瞎綜合懷定位細目標趁客戶鋸定位未產品雹及市難場定宵位四案名債建議筍第二籠章：芬營銷縱推廣差策略留核心柔營銷按戰(zhàn)略皆動力融型低代消地盲產解看析科價格攤策略揀傳播鞠推創(chuàng)縣策略印整合楊傳播賢策略靈媒介僑組合憑及預辯算分忙配圖槳傳播科戰(zhàn)術援組合泊銷售積策略權銷售眾階段剝控制低銷售貝戰(zhàn)術櫻創(chuàng)新包第三喬章：篇項目范提升遞建議致項目酬目運腰營建乖議柜長安鞭園示爸范產嶄業(yè)區(qū)陡——蘿產業(yè)誠別墅漆)示墻范重寶點填管理若創(chuàng)新通產品攏力提臥升帽附1誕：產臂業(yè)別路墅專籍案行示事履帥附2兔：長霜安科林技產澡業(yè)園柱優(yōu)惠殿政策述明細盈附3禁：西鋸安市敬高檔勉寫字仗樓市奧場調瓣研表廚“鎮(zhèn)壹號塘公園嗽”赤宣言劑兩年炸前，榜我曾哥對美紅國硅憶谷有果過一貫次商施務性傲的考曠察。向回國蜘后，吊我們抽給硅偉谷的庭成功醋找出旬了很棕多原治因，撇其中氣有一向點令錄我長救久不楊能忘酷懷，賢那就當是硅鮮谷有戒著堪舊稱世刷界上輩最為捆優(yōu)越鬧和人脂性化魚的辦言公環(huán)膽境！憂在硅軍谷，隊我們澆所到御之處裕，綠脅樹成三蔭、始鳥語瞎花香頌；所撿接觸應的人烏，個興個精蘭神飽拔滿、折熱情顧洋溢蘋。綿想延上鴿百公甜里的跨硅谷葬就像霜個環(huán)搭境優(yōu)洲美的拐大花桃園，啞而點荷綴其滲中的擊高科砌技公冬司就此是公咬園中疼的精宏品小班筑。葵我們帥認為勤，硅鎖谷之霜所以刊成功宅，一披個很痰重要霜的原汁因就燕是它藝的各捆種環(huán)密境，快既包她括自己然環(huán)欄境，存也包暴括社棒會環(huán)食境、筑人文紹環(huán)境給，尤碼其是堅輕松獎、自壤由、陳能夠拐激發(fā)珠人的國想象春力和蟻創(chuàng)造大欲的占人文敞環(huán)境掙。濾我想牲，他立們可仔以做泛到的尸，我綱們也沿一定瞇可以筆做到死。吐產業(yè)竹別墅電，就東是我稀們夢救想與知現實羽的結愛晶！蛾產業(yè)塔別墅葡，誕蹦生在否中國葉長安晚科技我產業(yè)銷園，桐她是棚將世急界先脈進高吵科技渴園區(qū)種的先齊進經耕驗充遭分研倦究、皮創(chuàng)新僵運用誓的結俗果，旅是把帳市場園需求尼、企型業(yè)目汁標與得國家路特色這緊密王結合制的產盲物。燙她在頸西部極大開挽發(fā)的明號角臉中誕芹生，饅在長呼安科彼技產揀業(yè)園兄的成蟲長中停奠基浙。她尸是全血新的炕高科問技產診業(yè)園軌區(qū)動仔力型趁地產狡的先絲鋒代艷表，澇她不默僅是跡一種乓產品字示范桐，也炕是一憂種開芝發(fā)模窯式的系示范劇，更胃是一搭種整橡合創(chuàng)逢新的怠方法盯論示量范。索產業(yè)喊別墅鵝秉承近了新坦西部當一貫河的創(chuàng)閃新作傭風，盆她帶右給市檔場的浴不僅秋是一牽場全冒新的判辦公頸革命羽，更芒是中衛(wèi)國地您產的蜻示范亭性、懇豐碑單性建證筑。蜘段先滲念巾中國況地產宮新三弄論狡中國韻地產屬新三經論白《中寫國地酬產新渴三論尸》是拐由中擇國新呢海派跪智業(yè)毅創(chuàng)始刪人藍劉戈先廉生最質新研鮮究并銜即將淘出版混的新伏地產遲經濟冤理論魯。它啦由地巖產產岸業(yè)論仁、地殃產城羽市論催、地吼產國肅家論市三部鋪分組嗎成。小“地熟產產撞業(yè)論霉”探絮討的幼是地襲產的漁產業(yè)左特征刷及其斥在國壁民經護濟中喘的特爭殊作付用；鞋“地封產城安市論與”探賠討的外是地右產業(yè)筑及其硬產業(yè)想鏈與掛區(qū)域歷經濟寫和城增市發(fā)狐展的圖互動價關系臺；“次地產穴國家稀論”梢探討羊的是軟地產妨業(yè)及眨其產蠟業(yè)鏈蔥與國色家建歲設和灘經濟謹發(fā)展蘇的有攀機聯好系。筐如果鴉用一顏句話近來概污括三丙者之嬸間的燒關系屯，就輕是“上國家扮經營顫從城買市經妥營開有始，揚城市晚經營泄從地由產經帆營開嗚始”悟，這薪是“世中國判地產早新三捉論”玻的集廉中概福述，日也是垃中國凳地產顧未來槳發(fā)展啟的客呈觀規(guī)舅律。?！吨兄i國地飽產新洲三論需》的紹核心挽問題奉和最紙大特刃點，胳就是可創(chuàng)造贊性的罷提出繁并應減用了坑關于鵲“地終產的扶社會葉承載博性”革，即縣：土逗地是的一切農社會爪生產炕和其喬他活經動的熱物質典載體器和基待礎條蒜件，路而住覆房則精是人輕類社洲會最是基本逢的生護活資圣料，在是勞紗動生砍產和姨再生搏產的蒜最基屢本條領件之向一。智由于逆土地秧資源肝是固煉定的塘、缺溪乏彈加性的棚、不凳可再堅生的漁，所纖以這弟種資甘源開穿發(fā)賦核予了歸地產晨業(yè)與伐生俱僑來的微先天詞優(yōu)勢幻，同饒時又糾是地極產業(yè)瓜發(fā)展乒的直宇接制鳥約力通。也拆正因絞為這伯一最捆重要閘的基厘本屬術性決離定了途地產截業(yè)獨詠有的膀產業(yè)燦地位胸，可吩以說突“地怠產的崇社會幣承載踩性”親也是月“中脫國地古產新市三論門”的麻立論眠基礎倆。首配第藝說：團“土愚地是送財富僑之母故”。童我們拿說：告“地翁球是內人類報之母形”。半土地墨作為盲地球卡最重郵要的第資源貓，它倍承載閉著人杯類無融數的戲傳奇救神話也與財付富文如明…流…帆動力鎖型地溫產行“動章力型中地產栽”是儲在《貫中國蜻地產賓新三茫論》甲中首籌次提沸出的倦。它銹是根暈據馬沙克思秧《政昂治經抓濟學合》中廟的有創(chuàng)關原宇理而績提出瞞的新蠶地產忽經濟獻學觀吼點。胳社會惕經濟蠟（總嚇產品糾）運且動包井含兩適大部畏類的饒生產僅：第咐Ⅰ部蒜類的顫生產歡，是庭生產灣資料擴的生毀產；串第Ⅱ堪部類褲的生育產，聽是生顆活資挪料的圍生產蛋。根迷據這反一原范理，虹地產忘經濟瘡（總按產品間）運炕動也噸包含漁兩大營部類騙的生鳳產：枯第Ⅰ蛋部類鴉的生代產，謠是生定產資趟料型泛地產魔（動源力型霧地產早）的揪生產業(yè)；第少Ⅱ部幸類的忽生產想是生擱活資睛料型冠地產豪（消狂費型獅地產薦）的虛生產沸。帽動力智型地很產與令消費少型地釘產之握間的搭辨證嫂關系嶺為：豬動力晌型地非產是勞消費永型地奪產的慈物質理基礎兄和基轟本保形障，昏消費說型地恩產是嘉動力約型地駛產的墨內在馳動力駝和最磚終目拼標。竭這兩遺類地底產的街開發(fā)絡與生互產是竿相輔毯相成恒、缺揮一不賺可的水。當凝任何沉一類化地產滑的生新產（表開發(fā)童）比野例不宰當時缺，都餡可能婦導致脆地產撲的相共對過炮剩，示從而驢導致址地產援泡沫育和地蛇產危腰機，狗所以未這一大理論茶的提彩出，膚有利梁于加踏強中演國地翅產經冰濟發(fā)談展的手深度廊研究段，有免效控詢制地巡產開楚發(fā)的喬規(guī)模猴、總許量、歪比例脾，為義社會隆經濟錫的總勇體發(fā)復展和脹城市饒經營找問題燭提供招有力聯的參茂考。臥動力響型地準產屬鳥于地歸產總鎮(zhèn)產品抓生產炮中的檔生產送資料玩的生照產，賢它是殼人類急創(chuàng)造蠻物質各財富木和工追業(yè)文幫明的雷客觀陵承載系，是樣發(fā)展望中城處市經傅營的肌首要慶課題米，是項社會校經濟處的主敏流動莖力。甚動力舟型地唱產將陜?yōu)橄撡M型傲地產鴿提供軍有利步的物活質保鑰證，貨它的欣發(fā)展溉水平炒將直旗接影尼響甚享至決縣定消攻費型陪地產敲。短——吐藍促戈給第一襪章把項目驚總體懇策劃撞……慚市場畝分析狼1、徑項目搖背景度分析僻：尼A、旗項目或宏觀濟背景鬧：范●賞項目蔬時代疼背景馬：中攤國政震府實烤施西暈部大摔開發(fā)免的劃志時代凱戰(zhàn)略耕●繡項目披區(qū)位慌背景陶：產擊業(yè)別絡墅位釣于西場安長軋安科賓技產絮業(yè)園蚊，屬屆產業(yè)旺園中營的北宋示范稈區(qū)。條長安桌科技傳產業(yè)稈園是求國家蘭級開足發(fā)區(qū)浩——軋西安刺高新炮技術圣產業(yè)嘴開發(fā)洲區(qū)的些重要福組成冊部分沈，是甚西安失市西族部開奴發(fā)戰(zhàn)兇略實漂施過丘程中骨的重州點建傘設項嚼目之司一，估建成睜后將圈成為熱中國嶼西部彈最具濃科技顆創(chuàng)業(yè)頁潛力勞的產祝業(yè)基訴地。己Ｂ、堡項目踩立項夸背景木：稻●洋西安電是西嘗部大選開發(fā)飄的橋圈頭堡慨，高革新技葵術開償發(fā)區(qū)吼長安由科技蜘產業(yè)廁園是中城市榴動力多型地柴產的哨集中積板塊法，產逢業(yè)別魯墅是強其中辜的示柱范性綁地產帶項目腦，是昏新型惜辦公池物業(yè)置的大狐膽創(chuàng)乖新。劃●釣市場廚需求漲：隔產業(yè)敵別墅妄的誕鈴生源匹于市旗場對晶傳統輕專業(yè)扎寫字糖樓的滔種種植非人恢性化居因素家的揚許棄，養(yǎng)對全扁新商脅務辦者公理廈念和叢方式艦的需唯求。樂２、添市場偵概況沈分析逃：克Ａ、筋市場踢概況指：茂●揉國外趕高檔夢辦公深產品純形態(tài)鉆豐富睜，其液中商姐務別喉墅類尸產品切在配辛套及郵人性亡化設總計上洪有一板定經魂驗積蓄累，香此類狡產品市被稱鹽為“唱of怕fi懷ce劉p估ar私k”各或“想vi騎ll灰a聽pa泳rk巡”等岡。闊●供國內絮高檔夠辦公擺用房土需求劑日趨絹增長待。開痰發(fā)能躺滿足印最新橡一代橋辦公涼客戶帽要求恭的人斥性化勇、生終態(tài)化蠅的寫些字樓搖已迫右在眉中睫。品●葡西安然市場份及西章北地潔區(qū)尚跳無辦篇公用寧別墅掩產品冒面市獄。管●債北京螺、廣跨州、囑重慶潑、西聞安等哪地，把已有妨企業(yè)趴開始援搬進旨別墅也辦公吳，但怪這些旅別墅鉛建設暑時定謝位于任居住技，缺榮乏辦宇公所勒須的荷商務峰環(huán)境交。萌●手在全酬國范第圍內鞠看，壇產業(yè)準別墅飯仍為袖高端驢稀缺傅產品厲。僅抱北京怖有可米比性肝項目裂剛剛嫂面市尼。匠?森修根國給際：帝位于袍北京所北苑墾地區(qū)菊，是扇北京低第一蒼家具爬有T寄OW朱NH印OU鈴SE何風格蠶的寫激字樓說。項出目分兩為四套期，奮一期稿商務價區(qū)具打有濃吹郁的格德國童使館逗風格溪，為出三棟識矮層赤德式慢風格譽寫字鏡樓。總1＃促樓地式上地斜下各膛15鉤00照M2律，層于高5蔽.5喝米；職2耽、3迷＃寫圈字樓糟獨立價分為虎六個掛單元耐，2保＃樓盡每單嗓元約課80定0M膠2，懼使用匯率為辭88窯%；功3＃塑樓每診單元惰約6瓜00夢M2津，使角用率速為9牙6%鵝。項欄目車昌位、慧寬帶酷上網士等方柱面配述套較與完善瓣。售欠價1灶00溉00她元/篩M倦2，設與北漲京一耀般高姥檔高瘋層寫掠字樓僻售價明差別墓不大偷。汁Ｂ、懼西安漂寫字程樓市蛾場簡賴析：謙●初西安第市高箱檔寫獎字樓鹽集中租在高豬新西糧區(qū)、剃南二穿環(huán)沿慨線和登城內晝。役●鋪高新瞇西區(qū)樓是高衡檔次葉寫字旗樓集圖中地救，此滋區(qū)域摘寫字阻樓以扁高層須為主胖，多翁以智肌能化談、高噸科技主等服用務配棵套吸項引客復戶，掏其平虛均價解格多仿在6招00弱0元湊/㎡客左右刊。循●盒南二等環(huán)寫芹字樓黎多為器新建糧項目臟。市婚場分層為“雄商住進”形莖式的奮寫字溪樓和圖純商翁務寫蜓字樓淡兩種匯，其奔平均伙價格登在5撫00索0元乘/㎡夾左右曲。市拖場銷丙售較浩好。規(guī)●紡城內迫的寫垮字樓黨以北固大街芳、和臨平門姥和新賣城廣擴場為廢主。呼此區(qū)濤的寫仿字樓吹最大萌特點驢是各賢種商昨業(yè)配柴套成委熟而瘡豐富北，但犁商務勁辦公泰配套槽及相減關支捕撐行至業(yè)缺梳乏，評平均裳價格衛(wèi)在6切00差0元穩(wěn)/㎡友，市赴場銷跡售情戀況不暫好。捏●塑目前繪西安釣市的霧高檔條寫字更樓普第遍追禾求科幣技化牛、商誕務氛改圍，兼但對外于辦磁公環(huán)夜境的云人性仿化、勸生態(tài)傾化始喚終沒竿有突沃破。得……位…弓項目踐分析島１、略產品巡分析綱Ａ、為產品弄類型聾：屯產業(yè)黨別墅彩是一橫種升擋級型汁且具約有填錘補市腸場空汗白功駛能的頁產品片，其胃建筑層形態(tài)挎是別我墅，邪而實四用功脆能是械商務悼辦公辨。宅Ｂ、改產品濾差異兇化分街析：琴產業(yè)斃別墅古既需裝要體端現居洲住型道別墅罩高貴彈、人甩性化桌、園寺林化民的優(yōu)貓點，污同時賄又須天具備杰比傳幻統寫脫字樓販更高用檔次撤的商脾務配壇套。框●歇傳統悠寫字金樓的桐缺點匯：墓a．豪長時鞏間等晨電梯博，公趣共交總通不昨好，蘆影響打工作憤效率池；若b、虎辦公謀室不貪自然釘通風款，自甘然采后光差書，造精成資虧源浪峰費，慨不利銅于身榨體健緊康；腹c、父有效解層高蠢低，專造成因空間倡狹小域擁擠當的感傭覺；削d、糊員工土沒有怖休息芒間或民休息程間條蠶件差考；彼e、膨停車皂位秩鳳序差繼；筆d、沖辦公偏區(qū)附屬近很稀少有左令人絲賞心宜悅目稅的景植觀；今f、李工作循空間錯死板鉗、缺析乏活憤力，改缺少似人與躁自然庫的對陶話、間缺少定人性吧化、虎缺少蜜人本斗關懷吧，直稈接影罪響工甜作者掌的熱奧情、遭遏止哲人的崖創(chuàng)造驢欲望赴和創(chuàng)結新精勝神。煎●私產業(yè)勒別墅薯有別頑于傳恩統寫導字樓魚的優(yōu)閘點：怖a、俗優(yōu)秀佛的園省區(qū)生材態(tài)氛績圍；姓b、繞建筑您風格沖獨具岸個性繪；繭c、訂有良磨好的思自然祥通風結和光魔照，牛有自毅由、側富有昨變化畢的、變靈活獨個性板的生俊活空掛間；喂d、溪更完送善的兇商務境辦公腫硬件伐配套絡和軟所件配憑套；箭e、倚更舒陷適高饑檔的睜休閑圍會談期場所屈；辱f、烏體現鄰的是魔一種喪非常喘尊貴璃與人須性化駝的高豐級辦桌公狀撇態(tài)，李能更盤大程膜度的錦激發(fā)址人的道創(chuàng)新旬精神仔和創(chuàng)藍造欲鼠望。香（見擦下表快）茄2、假產品曬US鳳P提述煉：孫A、仔專案亭宏觀欠背景簽賣點煤：字長安查科技凍產業(yè)頃園主既要優(yōu)戲勢分忠析陳●透政策筐優(yōu)勢翅整體胃規(guī)劃蛙優(yōu)勢吩：西警部大米開發(fā)尺的劃音時代別戰(zhàn)略頌背景量下，賊長安輔園作扶為國達家級練開發(fā)肢區(qū)—抬—西勸安高怠新技宇術產稈業(yè)開界發(fā)區(qū)閘的重殊要組覆成部浙分，裂將建曉成中費國西純部最棗具科俊技創(chuàng)誤業(yè)潛木力的柜產業(yè)昏基地麥；西間安市仰政府適的重捧點項禮目支栽持政訴策以撇及西斬安市通的南續(xù)移亦粱將使杯產業(yè)肚園受糠益非辜淺。牲稅收族優(yōu)惠們措施煎、土抹地優(yōu)昌惠政扎策、薪園區(qū)忌財政棉扶持稼：（烘詳見畝附錄彈）渾提供滿融資沉擔保奇：對州易于向形成朽產業(yè)暈效應垂、建怖設期冷短的細企業(yè)蔥，如干果由鴨于目碼前資魔金短殘缺影減響建歸設速君度的描，由祝產業(yè)塑區(qū)提強供相答關擔奸保，墨向商循業(yè)銀題行申主請貸辣款。塞提供圣企業(yè)嘆援助紙：對濾能迅疤速形丈成產船業(yè)形婚象的蔽項目鎮(zhèn)，產爸業(yè)區(qū)缺可以倉政府棵形式光無償烤資助鐵一部信分資胸金，日以支尊持企拋業(yè)發(fā)索展。掘另產涂業(yè)區(qū)辦針對蝶一些代有市社場、餐發(fā)展易前景壘看好殲、收塊益較貼高的這項目立進行所直接摧投資揉，注畝入相竄應的始資金氣，支只持企執(zhí)業(yè)搞車好建餃設?？蕖袂喾涨萍芭涞變?yōu)穩(wěn)勢眼“一勝站通瞧”辦至公：舊產業(yè)芹區(qū)將梯對入父區(qū)企窮業(yè)的蝕審批工、注必冊、算登記匯、立俘項等的一系謀列手恨續(xù)實醉行“釣一站洲式”孔辦公凈流程壯，以胳簡化色企業(yè)虛入區(qū)達程序故、提援高辦泥事效嚇率，助為企久業(yè)尤違其是繭外來夜企業(yè)戰(zhàn)提供劈最大賀的便挖利。旺高質遙量人宅居配缸套：犯1冒80挎萬平沿方米思的超煎大規(guī)劣模國匠際化只社區(qū)穴《紫槽薇田習園都犁市》線，規(guī)喚模居甲西北巧地區(qū)禿之首逗，營草造完社美人夠居環(huán)性境，蔬完全蒜滿足亞社區(qū)記生活墓居住雖需要惜。勉完善某市政烘設施找：產笛業(yè)區(qū)奮為入讀區(qū)企眠業(yè)設盈置金糊融、陜電訊益、電徒信、笑通訊凝、郵見政、舞教育陡及公筐交等陽全套萌機構晝，提瘡供便拿利高艱效的乎市政毀服務廈。案功能呼區(qū)域駕規(guī)劃訊：產椒業(yè)區(qū)在統一消劃分喬為三吊大區(qū)販域，長包括淋產業(yè)產區(qū)、失中心掠管理叉區(qū)和紀生活呈配套擴區(qū)。天產業(yè)葡區(qū)內米除依傳據不皆同產述業(yè)類料型劃皮分相肅應的輔園區(qū)匠外，芹還規(guī)懷劃建上設有素住宅慘、賓什館、本公寓雕、管折理中迫心、室商貿老中心謊、會茄展中抖心、玉圖書巷中心緣、藝腔術中駕心及擋大學燕、國原際中拆學、毀“雙學語制閘”小儉學、生幼兒于園等狹設施那，滿況足入滾區(qū)企票業(yè)全傭方位鋤的功腦能需滴求。淹●忌經營規(guī)理念抽優(yōu)勢稀高起恐點：興長安弟科技習產業(yè)的園的齒整體閑運營宋招商煤由國保有大艇型企野業(yè)擔柳綱，親具有晶雄厚毛的政勞府背想景和糕強勁提的綜襖合實螺力。楚作為聽國家你和地肺區(qū)政案府關果注的勻重點擱項目器，長財安園庭所蘊廁涵的趕潛力冰與前謀景成鴿為入賠駐企竟業(yè)的炒信心象保證雞。挖長遠拍眼光算：產逆業(yè)區(qū)鋒運做載伊始差即著春眼于頓國際煩市場必，充挨分考借慮從提各個酒環(huán)節(jié)差與國親際接輩軌，家為海痰內外為企業(yè)立入駐槳提供癢了得泥天獨陷厚的僻條件縣。園億區(qū)統紡一劃左分為頸三大照區(qū)域趴，包細括產等業(yè)區(qū)簽、中氏心管所理區(qū)籠和生重活配賽套區(qū)謎。從戀整體問上考抽慮園錫區(qū)建六設方為案，辣區(qū)域露功能與合理欣，體柜現人短性化嗓理念而。餃城市蠟經營退：長蜜安園燭的開悅發(fā)商調已經泳跳出理傳統竄消費黨型地濕產開勤發(fā)商幣的范駐疇，假上升浴至城紐市運銹營商錦的高礙度。京籍由偶產業(yè)捆別墅第及長屆安園澇這一詞動力墓型地案產典傷型代呢表的首開發(fā)配與運訂作對晌整個毀西安涂市及霸西部甚中國碧產生弄深遠丘影響稍。（舞詳見據“中遮國地倚產新要三論范”）甘品牌擦經營慚：品噸牌是想產品頃對于卡各類肚型客吵戶最督直觀網和具助有吸錘引力烤的整置體感晶受。專高科期集團攪、新蹦西部脂與紫甚薇地繳產長抽期形綿成的械品牌餡觀深廣植于會長安血產業(yè)霸園的接經營涼中，不開發(fā)事商具夢備的白品牌虎感召劈力與狹品牌摩承諾仰進一顯步確椒立了件市場艷的投于資信搶心。譜B、僵產品女本體涼賣點撥●盡產業(yè)章別墅餐是城洗市動云力型蛙地產富，是喂城市努建設鐘的核泉心推謎進劑念；渣●稍產業(yè)蹄別墅螺是長徑安科蠢技產趕業(yè)園獎的示道范性乳項目熄，是塑西安榴、西樸部甚洗至全凈國地嚇產開萍發(fā)的答范例補；蠢●神產業(yè)畜別墅蜓是對肝傳統燦辦公星模式匯的一泰場革藍命，背開創(chuàng)策全新參生態(tài)俱辦公便理念佩，是爺辦公故物業(yè)酷的最課高形乘態(tài)—閃—國竟際新塊人文術商務紡標準政OF撿FI任CE欣的真片正體疲現；萄●尺領先坑傳統踏業(yè)態(tài)振的商濁務服玻務及告硬件基設施巖配套穩(wěn)；金●味更高牲檔次大的休善閑會對所，監(jiān)前所伙未有援的工渴作享延受。偉●包激發(fā)認創(chuàng)造等力的妄辦公肌空間馬。汁3、講項目蓮SW肚OT仇分析如Ａ、勞項目妙優(yōu)勢掠：紋●蘋國內貓領先戚商務欺物業(yè)逮模式進，填容補了籮市場褲空白毫。語●旁具有憶西部離大開薯發(fā)的先背景探。齊●蛛開發(fā)臨商實昨力雄徒厚，厲信譽度卓著賣。餡Ｂ、懂項目奶機會廚：艷●傷首創(chuàng)句動力榴型地物產引勤爆市嘆場。篇●此作為欄長安奪園的漏示范靈部分像，可點借助硬長安欲園和田高新咬開發(fā)店區(qū)進伴行市旬場推菊廣。猜●請市場潛對人友性化楚、生相態(tài)化知辦公訊模式芒的需崇求。坦Ｃ、故項目園劣勢霸：韻●撕整個免產業(yè)濕園區(qū)旬政策鉤環(huán)境完、投蘋資氛域圍及懼相應室配套配較差老，對且外埠侍和國槽外企看業(yè)進思駐造暗成障辰礙。借●盞單體津項目配建筑矮面積博大，胞每棟瓶別墅要面積刷約在濤14歲00茅—2咽60史0㎡謀之間館，總評房款光很高糞，非讓普通掌企業(yè)蹈所能殖承受浸。即●臉項目意形態(tài)矩新穎雖，市望場認潔知度聯低。催Ｄ、揮項目容威脅綁：興●銅總房未款很效高，充所以妻銷售岔難度柏大，灣非一狐般銷棍售手芬段能寺達到受目的掠。茂●沖短期詢內難吧以引扒起市及場深壯度認綿知。鐘●斯全國充各科昆技園藍區(qū)之堅間產筒生市沫場爭即奪。室●肥項目你經管斯高度洋不夠觀。頃……記…堂項目階綜合鳥定位董１、寶目標處客戶到定位駕：捏Ａ、失基于蘭產業(yè)鏡別墅歲產品額的高禽端性循與稀勾缺性胖，決皆定了陣其目頓標客說戶群鞏范圍艘較小啄。獎Ｂ、鑒目標回客戶理為綜乓合實烤力雄腳厚的高企業(yè)卸。此辱類企辜業(yè)的竄領導舅人著宴眼于浪建立蒜良好但的企口業(yè)文領化和倉企業(yè)權環(huán)境悠，有頑強烈運的創(chuàng)役新意扔識，上對企腿業(yè)形芹象有丑較高兔要求則。同磚時，盲這類努企業(yè)蕉家投滾資謹善慎，駁對物墾業(yè)的零性價截比及槳升值憑潛力算判斷漆有較煉豐富毒的經營驗。展Ｃ、要目標組客戶喘按所奔有制匹機構崇和規(guī)魯模分據為三起類：陸●番大中循型民植營企蔑業(yè)；鋒（首笛推）狠●羞大型良國有爪企業(yè)載；礎●振中型蜓外資委企業(yè)倦。補D、滾目標呼客戶綁行業(yè)羽細分梅在市孔場調核研完墻成后易進行似。鼓（見怨下圖勞）捆２、棋產品未市場企性價陜比定克位：撇項目故定位正為高巴檔產鑒品，壺價格討定位永在市塌場中然高檔群水平搏。席（見寄下圖樹）燙３、叼案名屋建議石：咸Ａ、扭案名銀剖析奶：胳產業(yè)蓬別墅諒是一淚個優(yōu)央越而跨人性傳化的扮辦公頸環(huán)境博，案貪名要揮能體證現出俗：1茂、生母態(tài)化醋、園趴林式認；2澆、全伸新的旋、高壤檔次習的商妨務模荒式；另3、學空前項的、洪具有或第一乞性的愿。揭Ｂ、強案名群建議挑：種壹號室公園依、企尸業(yè)商砍務御腿花園因、企秩業(yè)公顛園別枯墅、夾壹號逝官邸顫（見睜下圖鉛）徒第二盼章舟營銷船推廣斧策略體……坊核心揪營銷起戰(zhàn)略灰１、軟動力滿型地牧產解扶碼：啦Ａ、撫專案途成功答關鍵訓：忘●慕動力給型地嫌產既披是一穿個引員爆市呀場的維全新收概念榴，又黑代表奸著實坊質性駐、前畝瞻性辟、建界設性娛的地常產開星發(fā)形爸態(tài)。筆這一窗地產漁模式妙的推適出是尿為本捧案成首功的歇關鍵凝所在質。務●盛圍繞這動力愧型地衡產的聰特質丹：產紹業(yè)別款墅與桑普通幻消費捐型地食產在贏產品設形態(tài)渾與目媽標客悔戶選陪擇上盡都有觸很大就區(qū)別旁，需彼要利五用非近常規(guī)壓的重危量級鈔營銷異手段膽來實弓現核幸心戰(zhàn)濱略：雅動力唯型地慰產、悅運動依戰(zhàn)消捆化。姨Ｂ、渾動力葡型地瘦產互代動流伯程：豪如下液圖所矩示：基動力尸型地儲產之押精髓脫是由翠三大鳥創(chuàng)新池帶來泛三大問收益考的一六個良線性互糞動過醋程，宿由這夜一過良程最偏終形云成推懸動城調市發(fā)雷展的火巨大賢力量竭。送２、暑價格捉策略漠：耀Ａ、申價格糞控制老：塵本案顆價格德策略褲從一斗側面雕充分閃顯示地了產薄品的鴨強大距競爭降力，蝴高品釋質商享用新殖產品畝并未走因追辨求超塌高利更潤而止選擇弄超高乘價位毒，而礎是結料合市嫁場需邪求設旋定中應高價劃位；晚緩釋息全新莊業(yè)態(tài)銷上市雕時的秀概念在認知紗難度葉。乞Ｂ、壇價格既杠桿驅運用導：煎●炒本專爆案價鄰格杠下桿運艱用策襖略在長一定腹意義燦上可益理解轎為：渾高開誰高走鏈。起義點即搭為項理目均細價，冷利用讀強有果力的波市場宅推廣雕和項遭目本其體逐芽步浮騎出水公面帶息來的狡強大丘沖擊買穩(wěn)步算提升鞭價格賞。估●汗計劃蔥通過時銷售洪杠桿母的運犬用，剃最大廚限度狹促進揉銷售樓并最灰終實燒現平照均1幟5%賺-2贊5%孫的超構價收謊入。杰……樓傳播秋推廣袍策略蔽１、漠整域合傳假播策傳略獲如下竹圖所抖示：悼在整那合模站式上趨的分疾眾傳英播方謝法使禾得每病一分赤營銷攻費用不都用盼到實驢處，度起到胖實效匯。全斯面結睬合本貓案產閘品實習質高膀端性遞、稀窗缺性堂的特束點，嫩精確璃鎖定柳目標川客戶訪群體累。鬧２、闊媒介錦組合叼策略俯及預抬算分泉配圖霞如下跑圖所胖示：患在整喚體傳眨播費落用中伙，以牙廣告始攻勢移為主滅體，臥有機目配合番事件放公關黎和促四銷攻途勢。旅在主艱體的織廣告像攻勢揉環(huán)節(jié)條，采宏取內撿外結劉合、含環(huán)環(huán)鹿相扣川的戰(zhàn)布術。末在西灘安本冬地傳艇媒投懲放的悲基礎邀上輔排以全赴國性樣媒介仿的高拒空轟文炸，統迅速鞭深化綠市場役對本殲案的禿認知機。姿３、寺傳播招戰(zhàn)術琴組合磨圖憂Ａ、盛廣告興新聞生標題慰：計●踐產業(yè)偉別墅猛全球抱拍賣況公告據●半WT凈O新穴西部睜?動蓮力地典產(贏長安絕園/習產業(yè)霸別墅建)全尊面入遙世?！衽镏袊崎L安騰版塊廊?動始力型挎地產摩的天即驕[置企業(yè)帶壹號掙公園仗]誕役生宣統言嗓●銀世界宜50燃0強巾，西尿部5漢0強潛●揉中國宜地產糊第三蛙次革生命芒●佛香港覆、倫魚敦、蠅紐約屠，我酷們看懸那里灶的C求BD丸西安領高科么集團叫打造著西部概中國傲的C宣BD掀●蹄中國培地產宜的新處大陸爐—[映企業(yè)顆壹號纖公園嗽]耗●徐[企孤業(yè)壹茂號公漢園]日新西蝦部財懷富總亦部富●洽開創(chuàng)甩新人卸文國裂際商害務標玉準-局--己--雹-產承業(yè)別巴墅/頌企業(yè)鎖壹號父公園濕●幣[企手業(yè)壹放號公猶園]堪--潑永不巧謝幕分的新起財富重特區(qū)陜●篩西部展中國銷的驕撕傲拖Ｂ、均公關姐活動搭促銷修主題盡●米產業(yè)支別墅尚國際遇拍賣服會暨峰上市倆新聞蟲發(fā)布證會忠●悶動力活型地惱產與病城市謊經營由論壇鍬●礎“品子牌企辱業(yè)”沾入駐擱壹號踐公園拒慶典責●祥“壹銜號公牢園”李時代串精英胳嘉年違華會例●酷優(yōu)秀潛民企無企業(yè)咸家“晝壹號孟公園好”觀瘋摩團胸●院“壹夾號公師園杯應”新壓西部殺十大安新銳惕企業(yè)隔家評填選匙……聚銷售擠策略交１、堵銷售群階段機控制企在全竟案的少銷售鼓控制普中，字圍繞滿階段癢性的訊傳播述推廣式重點持形成寶了本盼案的解三次紫銷售漢浪潮全?；ㄒ姾巯聢D富）企２、朱銷售仔創(chuàng)新懂戰(zhàn)術保社Ａ、貸營銷圓戰(zhàn)略霧創(chuàng)新手。筑●窗借勢怨營銷載：借迫西部際大開著發(fā)，盛國家夸對西調部重成點城趟市的未政策鎮(zhèn)扶持顏之勢罪，借原西安蛙市城幟市經連營對泊長安傘產業(yè)敞園整勿體推慘動之杯勢，側實現稻本案荷的借篩勢而喂上，裙有勢朝可依羞。洋●妄互動蝶營銷丙：充坑分利罩用紫繼薇城在市花懸園、溫已入莫駐長析安園爛各企彩業(yè)和凍產業(yè)否別墅銷的品摘牌鏈掀接，跌實現眼園區(qū)蹦內產激業(yè)區(qū)很、住最宅區(qū)散、行榮政辦仁公區(qū)區(qū)的互壟動、幼多贏丘。坦（見明下圖櫻）繞Ｂ、輸本案鄉(xiāng)的銷朵售創(chuàng)或新戰(zhàn)層術充鴿分結輕合了確動力輩型地敗產、撓運動密戰(zhàn)消枯化這蜓一核誤心戰(zhàn)船略。怒揚棄捆了傳呢統的意坐店唐式銷悶售，胖提倡胃與目紙標客廚戶的窮更多軌實效貸性溝饞通，子講究板走出躺去、蟲請進僻來；結以階血段性安重點陜事件除營銷搜為引也爆點托。都Ｃ、享五大榆營銷棗戰(zhàn)術企創(chuàng)新運如下著圖所仿示：廣五大政營銷漿利器摸為核講心戰(zhàn)跳術，的輔以惰長久剩以來錯形成效的系情統銷躲售技奧巧，薯銷售鐘力量撈抓住劇每次蛇契機中一錘澇定音意。臉●嗎ON任E累TO馬O領NE葉直銷性營銷鉤模式附：感揚棄呼傳統擾銷售擠代表鎮(zhèn)形式齡，由啄高素山質經貓理級眼人員拼專項洗負責夏意向潑中客醉戶，姨專人驕服務皮，深啄度溝摧通。者●換泛C誰LU傭B營拐銷模吊式：陸除形帖成本撓案自圣有會逆所會村員企擦業(yè)之掙間的掙口碑夏傳播荷的巨間大力蛛量外貸，同捆時針越對性違利用啦俱樂罵部的哲高端返客戶片集群日性，申對諸訴如高電爾夫冊俱樂枝部、印網球澡俱樂吧部、燦高級究商業(yè)冒俱樂劣部等肌目標帆重點識推廣承。樓●躲新空標間賣得場營型銷模桿式：量傳統也售樓姓處將勇以現燙代商斑用物引業(yè)文歷明展鵝覽館狗的形避式面爪向市卻場和附客戶饒。以犁高科施技感爸、高歪時代灘感的拖氛圍嗚給予婚每一列個到岡訪者商巨大劇的感離官沖充擊。娃銷售賴人員叔將扮燭演講洋解員寬的角瞇色，億系統陷的指粉導客緊戶如采何最嘆大程袋度的富享用干本案卷帶來墳的全沙新商正務體栽驗與況物業(yè)發(fā)附加出值。脹●盒階段聽性主緒題營址銷模腎式：剪消費略型地界產常葉見的嫌銷售真方式年明顯淹不適眨合本知案，圓當以縱波浪果式營講銷事啟件和剛主題伴活動灰貫穿雖全案搭，形鴉成三叮大熱樓銷階制段的哈核心稱舉措降。在●雪拍賣職營銷糊模式藥：微本案炒強勢晚開盤謙方式楊，通糖過充散分的變前期鈴籌備幣引進挎重量饞級企而業(yè)拍泄賣會飼上造頌勢，挨使本你案一雨炮而縱紅。動同時桑拍賣清會亦蘿可落生定部坡分客景戶。輩第三踐章么項目喪提升喬建議半……顏項目賢運營再建議春：丙1、接《長療安園下示范腰產業(yè)鄭區(qū)—華—產男業(yè)別貌墅》匪示范朗重點舞●尸形象暮示范損：蒼產業(yè)堵別墅蓬位于暖長安濟科技斯產業(yè)機園入嶄口處睬，兩嚼面臨屈園區(qū)惡主干堡道，笛一面姑臨時富代廣碼場，恭是長秘安園團的主捧要形冒象工聯程。盤同時全全國文首創(chuàng)住的新農人文惑國際砍商務苦標準燕辦公躺模式廈體現喪了入繳駐企助業(yè)卓瓜然不堡群的昆品牌忍形象目?？伞裨S規(guī)劃悶示范至：礎規(guī)劃范設計祝具有斧超前劈性與息先導架性，炒體現慚新理否念與斷新手件法，育使示草范產還業(yè)區(qū)農同時沾具有叉環(huán)境屈景觀嘆的示折范作陜用；止創(chuàng)造潛一個紙布局肅合理隱、主杜題新多穎、踐意想究突出臥的現躬代示榨范產膽業(yè)區(qū)屆，建想設新惱時期呀生態(tài)樂型、槐國際良化科哀技產鋼業(yè)園刊區(qū)形滅象。擴●棟產業(yè)擴鏈示詞范：田長安堤園提董供金黎融服乖務、資政策薪支持泄，以眾及園均區(qū)內故物流用、住綠宅、爺商業(yè)捐、辦武公、弄文化雜休閑茂等全壩方面蔥的配焰套，貓園內揀園外詞形成蒙良性約互動尖的產抬業(yè)鏈加循環(huán)侵，而精產業(yè)元別墅師是產滑業(yè)鏈望上極閱具特滾色的傘一環(huán)罷。勸●社綜合昌效益抹示范罵：君產業(yè)慚別墅稿不僅舉為企板業(yè)帶選來經耕濟效創(chuàng)益，蠟亦體凳現社閑會效嘩益與貌邊際征效益諸協調向關系取的示夢范，籍并作條為動縫力型絹地產牢的代頑表性笨作品剝創(chuàng)造帶綜合攻效益筍的示粱范。跳2、蹄管理煌創(chuàng)新踩A、澤政策嚇創(chuàng)新率●屈一站紐通關震：嶄園區(qū)形為入歌駐產既業(yè)別考墅企即業(yè)的久出口往業(yè)務突提供圓協助多辦理茅海關囑手續(xù)涉，設墊立產辨品出幼口快廣速通歇道，服使企蘭業(yè)有襯效掌啊控國挪際商役機，委真正知實現玉無壁夠壘貿跟易交涉流。孫●禮“企尋業(yè)外正交官膠”全清程解律決方打案：施為避估免“奸水土信不服羊”現技象，吵園區(qū)史管委位會免惰費負標責為構每家惠入駐鳳企業(yè)斧量身壓聘配稠一名午長期晚“企府業(yè)外潔交官符”，串協助扔辦理六企業(yè)到入園林一切兇手續(xù)耕及日代后經旺營中遲相關獄法律駛、外太聯事榆務，包確保脈企業(yè)導入園蘋一站暢通、白經營術事事吉通！嶄●泳企業(yè)檢融資賤：行園區(qū)鞏為入踐駐產品業(yè)別裝墅的獎企業(yè)屬提供負:憑粉土地贈證一嘩次性遵的享艙受與伍購地艦款相黎應數繪額的旺貸款睛擔保樸服務為，解謠決企館業(yè)經株營資齊金困憐難。那●臂稅收零政策除：亮入駐遙產業(yè)睜別墅潤的企推業(yè)可弓享受竹園區(qū)港對外撥商投作資企將業(yè)之延稅收錫減免但優(yōu)惠鬼政策繡，還鈴可享惠受國票家鼓索勵外盡商投珠資中施國西慨部地祝區(qū)的散所得桿稅延照長三藝年減根按1溝5%施的稅靜率征熟收及坡擴大悶投資蜜領域抽和降景低控醉股比豎例的拌有關識政策盛規(guī)定介。蝶B、歌觀念屋創(chuàng)新城●騾產業(yè)屑別墅績是一猶種新輛型物桌業(yè)，電它以駁及它貿所在被的長倦安科猾技產洲業(yè)園左的開飲發(fā)建粗設模諒式是羞中國公高新狼科技頁產業(yè)腹園區(qū)斥、動壩力型售地產諷開發(fā)體模式太的一口大創(chuàng)惜新，叼是開功發(fā)高棒科技身園區(qū)崇的大夕膽嘗告試，鍵將成再為西猛安市亦及全馳國城兼市“扯城市病經營預”的此有益洋示范狹。聚●濟新型來物業(yè)敢項目祖的成防功，零作為哥開發(fā)暑商需敞要在雁項目信的整次體運監(jiān)營觀差念上械的實播現創(chuàng)詳新，南從傳挪統的怎物業(yè)宴管理撒職能梳深化兩成為襯入駐擠園區(qū)踏企業(yè)脖的事疲業(yè)伙鹿伴，蝕以多找角度賤提升堆物業(yè)神附加術值、逮提高扣CS隸（客踢戶滿增意度畝）的響觀念櫻出發(fā)兆，經耐營產薦業(yè)別必墅。噸C、孔服務貢創(chuàng)新禿全新洗的物撈業(yè)模在式，顧將形使成企辯業(yè)全競新的炭OF戒FI周CE迎辦公婆方式泳推動柄企業(yè)雖文化睡的發(fā)郵展。生做為劃開發(fā)謙運營翠商在欲軟性銅服務妖方面叫要作夫好充的分的短準備盛，以糊配合膽專案查的硬筍件形渾態(tài)和亂支撐豪產品乏的市寸場定則位及甜高附阻加值歉。杠……詠產品過力提劉升闊１、急基本想配置播（略屢）多２、逮新人示文國都際商樹務標警準O親FF壟IC墻E不通過已產品領力的個提升襪，使接產業(yè)許別墅當進一旬步成怎為國煙內首府推“行新人貢文國隱際商絲務標闖準”零的寫芒字樓跌產品荒。槍新人槐文國殃際商葵務標脂準O盼FF吳IC撐E由綱三大權考評康標準對：“蹤生態(tài)惰化標驅準”泄、“閉智能怎化標探準”仍、“敗人性酷化標煎準”殊構成濁。其（見觀下圖商）級附2磁：長因安科粘技產槍業(yè)園艷優(yōu)惠晴政策忍明細東稅收焦優(yōu)惠蔬措施克：室1、銀外商束投資軍企業(yè)刮稅收陣減免業(yè)優(yōu)惠殺政策懼。園陣區(qū)內搏的外侵商投型資企悼業(yè)，睬可享各受國帝家級授高新音區(qū)外趴商投喊資企塞業(yè)的鬧各項舟稅收機減免忠優(yōu)惠漠政策爛，還異可享毯受國犯家鼓劈勵外窩商投肥資中并國西昂部地富區(qū)的爹所得獲稅延瓦長三亞年減慘按1郊5%竊的稅咳率征書收及國擴大勇投資棟領域區(qū)和降抄低控浩股比棗例的糠有關繳政策悉規(guī)定可。虛2、茫內資區(qū)企業(yè)孔稅收溪減免糾優(yōu)惠枕政策蔬。園紹區(qū)內賤的內袖資企寧業(yè)，煎可以獄享受濤國家瞞級高種新區(qū)塵及國抹家鼓腐勵投躁資西悄部地籮區(qū)的焰各項法稅收嬌減免佳優(yōu)惠吸政策頓。壟3、浴軟件釘企業(yè)毯稅收瓶優(yōu)惠讓政策芬。園捕區(qū)內另的軟眨件開掏發(fā)企降業(yè)，扯可以私享受為國家洲規(guī)定栽的所城得稅白、營趣業(yè)稅棗、增臺值稅權減免歲優(yōu)惠披政策戲和工帖資基據數抵饅扣政漆策規(guī)糠定。口土地踢優(yōu)惠顯政策賠：亂1、樹園區(qū)巖內轉肆讓的亮國有衛(wèi)土地支實行篩“七喉通一疏平”荷，即喜道路脈、電賣、天恨然氣抱、給繁水、越排水呢、通抵訊和寇信息再光纜胡及土肺地平爆整?？s2、導園區(qū)扎內的說產業(yè)劫用地祥按照護保本蟻經營該的原怎則，援進行糾國有謀土地稀使用萍權轉蠟讓。虜產業(yè)難用地足20參00陽年按軋每畝麥15功—1惑8萬搶元人牢民幣耍（每鑄平方異米2暗25蹲—2專70當元，缸包括漏土地按出讓糠金）客進行銹轉讓陶。寫升字僂奪、商斑住、據商貿園、娛冊樂等懸項目拘轉讓汁費用歪20耳00眠年平豈均按捆建筑駝面積匠每平盼方米津60喜0元星—8數00跡元收賀取。提3、協園區(qū)丸內的仍純生否產性覆廠房艦、中吳小學攔、幼欺兒園貪、變護配電辟等公周建設絹施免噸收市美政公癥用設碗施配繪套費里，其窗它用以地2勇00候0年柳按建嗓筑面性積每鵲平方君米3徹0元嗚—5峰0元亞收取始。璃4、典園區(qū)寫內的雕水、脊電、咐天然腐氣、則通訊悄等服照務收廢費按滑照西徐安市嘆統一孟標準站收取忌。升園區(qū)余財政聰扶持俗：幻進入突園區(qū)撥的企皺業(yè)工跡商、皂稅務職關系宗在園巷區(qū)內本工商困、稅蝕務管應理機潑構的滔，除費享受趙國家酸的高蜜新區(qū)石管委膊會制扁定的壺各項墳優(yōu)惠舅扶持雁政策筆外，融還享拜受以碎下特采殊政抗策：惕1、畢生產湯性大踏項目白土地蠟轉讓洋費讓慢利政圾策。伐進入丘園區(qū)具的投箏資額仿3億露元人規(guī)民幣奮（包叔括3淺億元互）以迷上的冰生產拋型項圖目，辟若投恰資額神30庸00杰萬美碌元（知包括閥30師00趟萬美訊元）紅以上路，資叛金到熊位5潮0%第以上茂（包芹括5地0%鞠）的雙，經倆園區(qū)毯管理姜辦公誼室審農核后串，5霉0畝辭以下家（包蓬括5奔0畝未）的咱產業(yè)中用地腿可享財受3腸0%齒的優(yōu)判惠（布按每定畝1紡6萬顛計算姜，共蹈優(yōu)惠濃24眠0萬忠元）榴，5池0畝見以上耕的產線業(yè)用服地按損規(guī)定掛標準辮收取缺。土均地轉澇讓費桌優(yōu)惠壘部分何由園電區(qū)財猜政補概貼。烏2、城生產暑性大磨項目杯達產蘇達效倍土地劣轉讓費費用旬返還增政策身。進頃入園住區(qū)的剝生產震型項艘目，速自項刪目入今區(qū)實蹲施二撿年內延產值擴達到逗1億享元以臂上的徐（包然括1政億元巡，繳狹納增離值稅夏42遮5萬莫元，陷園區(qū)壤可留題用2框55鋪萬元精），爹經園聯區(qū)管促理辦忠公室魂審核奪后，石可由釘園區(qū)臨財政防在兩勤年內濾返還運50擦畝產豐業(yè)用戰(zhàn)地實器際轉憂讓費筑的3陜0%旦（2亦70鞋萬）按，產躬值達防到2凈億元渠（包形括2經億元廚，園協區(qū)可撒留用纖增值驕稅5衣10套萬）統以上教的可賠返還風50福畝產俱業(yè)用遷地土蹤地實伴際轉雄讓費苗的5抱0%錘（4線50獸萬）甜。禁3、媽廠房侮租金架抵扣損出售秒費用腥扶持幼政策坑。凡叛在園熄區(qū)內頓租用鍛標準惑廠房佩超過差10償00取平方氧米以隊上（績包括才10掉00腰平方止米）給的。依三年助后愿剝自行碧購買您的，牙可用釣三年納內已隱付的蜜租金鳳一次債性抵憑扣所揪購買柄廠房吐（不甚低于姐租用區(qū)廠房鐮面積轉）的伸資金倒。憐4、評生產頁性大圍項目古貸款班帖息念扶持累政策裂。進儉入園努區(qū)的扁投資附20身00液萬美咱元跌（包露括2元00童0萬褲美元置）以搏上，階或投渾資額微在2衰億元薯人民悄幣（煉包括蘋2億秋元）癢以上期的生朝產型遺項目席，自軌企業(yè)灘達產三達效尖后三興年內亂，由賓企業(yè)們申請慨，經此園區(qū)罵管理忽辦公貴室審螺核后矮，可虜按國除家土掘地抵迅押貸叢款有揪關規(guī)貪定，顛由園班區(qū)財首政提慈供產父業(yè)用傷地購劑地款貪（實掙際出混資轉死讓費墨）相惑應數矮額貸佩款利舍息5潔0%龍的帖撞息扶潮持政裳策。享5、恭生產煌性項授目融五資扶遺持政餅策。缸對進群入園崇區(qū)的散高技款術、鞋高投追入、赴高產株出、材高附健加值涼的生香產性賞項目倡，由象企業(yè)香申請爬，經鋼高新頑區(qū)管規(guī)委會田組織肺論證浩后，品按國哀家土桃地抵拉押貸至款有摟關規(guī)撒定，宜可憑處土地腳證一怎次性三的享南受與筐購地附款相怪應數嘉額的員貸款羨擔保凡服務細，貸聯款利渣息由雹企業(yè)您負擔偷；入展區(qū)的胳高新擋技術煤項目呈達產辯達效群后，舟由企栗業(yè)申節(jié)請，凱經高怕新區(qū)菌管委怕會論吳證后方，可襯優(yōu)先拌列為案高新或區(qū)科揮技風血險投個資和鮮產業(yè)耐發(fā)展綁基金玉扶持宏項目街；進古入園樣區(qū)的聰產業(yè)率項目焰，凡池符合宇條件豎的，哀可由六高新丟區(qū)管或委會灘積極籃推薦武申報奮列入貨國家鋒、省解市政張府各吼類扶強持計詢劃項儲目，柱取得孩政府藍資金儲支持境。瞎6、踢生產呀性大截項目秧購地請款緩宅交負齒息扶討持政橡策。民進入尺園區(qū)宇的高遷技術壺、高盒投入蘇、高耐產出換、高再附加朱值的早生產憤性項原目，珠投資燒額在捏20罩00累萬美劈元以蘇上（雨包括辛20紫00姜萬美鞠元）查，或割投資夫額在伏2億脈元以慌上（鉗包括褲2億態(tài)元）壯，由胞企業(yè)把申請嗎，經較園區(qū)梢管理歪辦公趨室組喘織論烈證后品，三察年內匙企業(yè)慘所購衰純生釋產廠戚房用守地轉甜讓費最可暫棟緩付李款，救緩付所的土腳地轉坦讓費舞利息管須按廁銀行豪同期淡利息艦在進葡地前社一次規(guī)性付灶清。際7、戶納稅叮大戶剩獎勵祥住宅旁房政趟策。易進入擠園區(qū)其的企追業(yè)年納納稅愧總額劍在1李00回0萬氧元以虜上（守包括錫10歐00海萬元內，估疊計園蘿區(qū)可易留用概16庫0萬桿），扭經園恩區(qū)管稈理辦淚公室麻審核缺后，勇由園框區(qū)管往理辦掀公室厘一次萬性獎窯勵三造室一墓廳住消房一妥套（簽不低盒于1桿00孤平方姿米）喝。縱8、拳獎勵辛技術踢人員驢和經舌營者恩政策苗。園渣區(qū)管肯理辦辨公室裝設立錯獎勵萌基金抗，依范據高愚新區(qū)葬管委卵會有碑關規(guī)外定，新對園半區(qū)內抵企業(yè)細的關堤鍵技苗術人卵員獎掃售成淚本價蹤住宅臘房；漸對做壺出突逆出貢蓬獻的飄技術那人員訴和經收營者核給予退重獎貿。長安園?產業(yè)別墅全案營銷戰(zhàn)略案[目錄]序：一、“壹號公園”宣言………………段先念二、《中國地產新三論》及動力型地產解碼………藍戈第一章：項目總體策劃一、市場分析1、背景分析2、市場概況分析二、項目分析1、產品分析2、項目USP提煉3、項目SWOT分析三、項目綜合定位1、目標客戶定位2、產品及市場定位3、案名建議第二章：營銷推廣策略一、核心營銷戰(zhàn)略1、動力型地產解碼2、價格策略二、傳播推廣策略1、整合傳播策略2、媒介組合策略及預算分配圖3、傳播戰(zhàn)術組合三、銷售策略1、銷售階段控制2、銷售戰(zhàn)術創(chuàng)新第三章：項目提升建議一、項目運營建議1、《長安園示范產業(yè)區(qū)——產業(yè)別墅》示范重點2、管理創(chuàng)新二、產品力提升附1：《產業(yè)別墅專案行事履》附2：長安科技產業(yè)園優(yōu)惠政策明細附3：西安市高檔寫字樓市場調研表“壹號公園”宣言兩年前，我曾對美國硅谷有過一次商務性的考察?；貒螅覀兘o硅谷的成功找出了很多原因，其中有一點令我長久不能忘懷，那就是硅谷有著堪稱世界上最為優(yōu)越和人性化的辦公環(huán)境！在硅谷，我們所到之處，綠樹成蔭、鳥語花香；所接觸的人，個個精神飽滿、熱情洋溢。綿延上百公里的硅谷就像個環(huán)境優(yōu)美的大花園，而點綴其中的高科技公司就是公園中的精品小筑。我們認為，硅谷之所以成功，一個很重要的原因就是它的各種環(huán)境，既包括自然環(huán)境，也包括社會環(huán)境、人文環(huán)境，尤其是輕松、自由、能夠激發(fā)人的想象力和創(chuàng)造欲的人文環(huán)境。我想，他們可以做到的，我們也一定可以做到。產業(yè)別墅，就是我們夢想與現實的結晶！產業(yè)別墅，誕生在中國長安科技產業(yè)園，她是將世界先進高科技園區(qū)的先進經驗充分研究、創(chuàng)新運用的結果，是把市場需求、企業(yè)目標與國家特色緊密結合的產物。她在西部大開發(fā)的號角中誕生，在長安科技產業(yè)園的成長中奠基。她是全新的高科技產業(yè)園區(qū)動力型地產的先鋒代表，她不僅是一種產品示范，也是一種開發(fā)模式的示范，更是一種整合創(chuàng)新的方法論示范。產業(yè)別墅秉承了新西部一貫的創(chuàng)新作風，她帶給市場的不僅是一場全新的辦公革命，更是中國地產的示范性、豐碑性建筑。段先念《中國地產新三論》及動力型地產解碼中國地產新三論《中國地產新三論》是由中國新海派智業(yè)創(chuàng)始人藍戈先生最新研究并即將出版的新地產經濟理論。它由地產產業(yè)論、地產城市論、地產國家論三部分組成?！暗禺a產業(yè)論”探討的是地產的產業(yè)特征及其在國民經濟中的特殊作用；“地產城市論”探討的是地產業(yè)及其產業(yè)鏈與區(qū)域經濟和城市發(fā)展的互動關系；“地產國家論”探討的是地產業(yè)及其產業(yè)鏈與國家建設和經濟發(fā)展的有機聯系。如果用一句話來概括三者之間的關系，就是“國家經營從城市經營開始，城市經營從地產經營開始”，這是“中國地產新三論”的集中概述，也是中國地產未來發(fā)展的客觀規(guī)律?！吨袊禺a新三論》的核心問題和最大特點，就是創(chuàng)造性的提出并應用了關于“地產的社會承載性”，即：土地是一切社會生產和其他活動的物質載體和基礎條件，而住房則是人類社會最基本的生活資料，是勞動生產和再生產的最基本條件之一。由于土地資源是固定的、缺乏彈性的、不可再生的，所以這種資源開發(fā)賦予了地產業(yè)與生俱來的先天優(yōu)勢，同時又是地產業(yè)發(fā)展的直接制約力。也正因為這一最重要的基本屬性決定了地產業(yè)獨有的產業(yè)地位，可以說“地產的社會承載性”也是“中國地產新三論”的立論基礎。配第說：“土地是財富之母”。我們說：“地球是人類之母”。土地作為地球最重要的資源，它承載著人類無數的傳奇神話與財富文明……動力型地產“動力型地產”是在《中國地產新三論》中首次提出的。它是根據馬克思《政治經濟學》中的有關原理而提出的新地產經濟學觀點。社會經濟（總產品）運動包含兩大部類的生產：第Ⅰ部類的生產，是生產資料的生產；第Ⅱ部類的生產，是生活資料的生產。根據這一原理，地產經濟（總產品）運動也包含兩大部類的生產：第Ⅰ部類的生產，是生產資料型地產（動力型地產）的生產；第Ⅱ部類的生產是生活資料型地產（消費型地產）的生產。動力型地產與消費型地產之間的辨證關系為：動力型地產是消費型地產的物質基礎和基本保障，消費型地產是動力型地產的內在動力和最終目標。這兩類地產的開發(fā)與生產是相輔相成、缺一不可的。當任何一類地產的生產（開發(fā)）比例不當時，都可能導致地產的相對過剩，從而導致地產泡沫和地產危機，所以這一理論的提出，有利于加強中國地產經濟發(fā)展的深度研究，有效控制地產開發(fā)的規(guī)模、總量、比例，為社會經濟的總體發(fā)展和城市經營問題提供有力的參考。動力型地產屬于地產總產品生產中的生產資料的生產，它是人類創(chuàng)造物質財富和工業(yè)文明的客觀承載，是發(fā)展中城市經營的首要課題，是社會經濟的主流動力。動力型地產將為消費型地產提供有利的物質保證，它的發(fā)展水平將直接影響甚至決定消費型地產。（見下圖）——藍戈第一章項目總體策劃一、市場分析1、項目背景分析：A、項目宏觀背景：●項目時代背景：中國政府實施西部大開發(fā)的劃時代戰(zhàn)略●項目區(qū)位背景：產業(yè)別墅位于西安長安科技產業(yè)園，屬產業(yè)園中的北示范區(qū)。長安科技產業(yè)園是國家級開發(fā)區(qū)——西安高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)的重要組成部分，是西安市西部開發(fā)戰(zhàn)略實施過程中的重點建設項目之一，建成后將成為中國西部最具科技創(chuàng)業(yè)潛力的產業(yè)基地。Ｂ、項目立項背景：●西安是西部大開發(fā)的橋頭堡，高新技術開發(fā)區(qū)長安科技產業(yè)園是城市動力型地產的集中板塊，產業(yè)別墅是其中的示范性地產項目，是新型辦公物業(yè)的大膽創(chuàng)新。●市場需求：產業(yè)別墅的誕生源于市場對傳統專業(yè)寫字樓的種種非人性化因素的揚棄，對全新商務辦公理念和方式的需求。２、市場概況分析：Ａ、市場概況：●國外高檔辦公產品形態(tài)豐富，其中商務別墅類產品在配套及人性化設計上有一定經驗積累，此類產品被稱為“officepark”或“villapark”等。?！駠鴥雀邫n辦公用房需求日趨增長。開發(fā)能滿足最新一代辦公客戶要求的人性化、生態(tài)化的寫字樓已迫在眉睫?！裎靼彩袌黾拔鞅钡貐^(qū)尚無辦公用別墅產品面市?！癖本V州、重慶、西安等地，已有企業(yè)開始搬進別墅辦公，但這些別墅建設時定位于居住，缺乏辦公所須的商務環(huán)境。●在全國范圍內看，產業(yè)別墅仍為高端稀缺產品。僅北京有可比性項目剛剛面市。?森根國際：位于北京北苑地區(qū)，是北京第一家具有TOWNHOUSE風格的寫字樓。項目分為四期，一期商務區(qū)具有濃郁的德國使館風格，為三棟矮層德式風格寫字樓。1＃樓地上地下各1500M2，層高5.5米；2、3＃寫字樓獨立分為六個單元，2＃樓每單元約800M2，使用率為88%；3＃樓每單元約600M2，使用率為96%。項目車位、寬帶上網等方面配套較完善。售價10000元/M2，與北京一般高檔高層寫字樓售價差別不大。Ｂ、西安寫字樓市場簡析：●西安市高檔寫字樓集中在高新西區(qū)、南二環(huán)沿線和城內。●高新西區(qū)是高檔次寫字樓集中地，此區(qū)域寫字樓以高層為主，多以智能化、高科技等服務配套吸引客戶，其平均價格多在6000元/㎡左右。●南二環(huán)寫字樓多為新建項目。市場分為“商住”形式的寫字樓和純商務寫字樓兩種，其平均價格在5000元/㎡左右。市場銷售較好。●城內的寫字樓以北大街、和平門和新城廣場為主。此區(qū)的寫字樓最大特點是各種商業(yè)配套成熟而豐富，但商務辦公配套及相關支撐行業(yè)缺乏，平均價格在6000元/㎡，市場銷售情況不好?！衲壳拔靼彩械母邫n寫字樓普遍追求科技化、商務氛圍，但對于辦公環(huán)境的人性化、生態(tài)化始終沒有突破。二、項目分析１、產品分析Ａ、產品類型：產業(yè)別墅是一種升級型且具有填補市場空白功能的產品，其建筑形態(tài)是別墅，而實用功能是商務辦公。Ｂ、產品差異化分析：產業(yè)別墅既需要體現居住型別墅高貴、人性化、園林化的優(yōu)點，同時又須具備比傳統寫字樓更高檔次的商務配套。●傳統寫字樓的缺點：a．長時間等電梯，公共交通不好，影響工作效率；b、辦公室不自然通風，自然采光差，造成資源浪費，不利于身體健康；c、有效層高低，造成空間狹小擁擠的感覺；d、員工沒有休息間或休息間條件差；e、停車位秩序差；d、辦公區(qū)附近很少有令人賞心悅目的景觀；f、工作空間死板、缺乏活力，缺少人與自然的對話、缺少人性化、缺少人本關懷，直接影響工作者的熱情、遏止人的創(chuàng)造欲望和創(chuàng)新精神?！癞a業(yè)別墅有別于傳統寫字樓的優(yōu)點：a、優(yōu)秀的園區(qū)生態(tài)氛圍；b、建筑風格獨具個性；c、有良好的自然通風和光照，有自由、富有變化的、靈活個性的生活空間；d、更完善的商務辦公硬件配套和軟件配套；e、更舒適高檔的休閑會談場所；f、體現的是一種非常尊貴與人性化的高級辦公狀態(tài)，能更大程度的激發(fā)人的創(chuàng)新精神和創(chuàng)造欲望。（見下表）●與北京森根國際及傳統高檔寫字樓性能對比表：比較項目產業(yè)別墅森根國際（北京）傳統高檔寫字樓備注1建筑形態(tài)獨體別墅2-3層德式風格Townhouse聯體別墅2-3層多層或高層2面積1400~2600M2/棟每棟分6個單元，600~800M2/單元銷售面積通?？蛇M行自由分割3總房款很高高與前兩者相比較低銷售面積是影響總房款的重要因素。4容積率低容積率、低建筑密度容積率較低、建筑密度較低高容積率、高建筑密度5生態(tài)環(huán)境高綠化、園林式、生態(tài)化生態(tài)化低綠化、無生態(tài)環(huán)境6建筑風格風格多樣、高端、張揚個性、唯美風格多樣風格唯一7內部交通園區(qū)內水平交通暢達，棟內垂直交通易達到使用要求垂直交通與水平交通較好電梯運行周期長，轎箱擁擠、浪費時間等候8建筑使用率建筑使用率很高85%~96.4%建筑使用率相對較低，80%以下9使用面積單價同等銷售單價下，使用面積單價低使用面積單價較低同等銷售單價下，使用面積單價高以西安市場來看，產業(yè)別墅與傳統高檔寫字樓相比，銷售單價按6000元/m2計，相差約1000元/m210內部空間寬敞、立體感強，靈活、自由、隨意寬敞、靈活、自由較狹小，自由度、靈活性相對較低11自然通風采光優(yōu)良良好一般，限制較大12辦公環(huán)境幽雅、舒適、文明、個性突顯幽雅、舒適、文明較嘈雜、忙亂13商務配套更先進的商務設施、高雅的商務氛圍先進的商務設施、高雅的商務氛圍較齊全的基本商務配套14智能化配備更先進配備先進較先進森根國際是介于傳統高檔寫字樓和單體商務別墅之間的一種產品。其面積和總房款都較產業(yè)別墅小。與產業(yè)別墅相比，森根國際類產品更符合目前市場需求。15停車位每棟樓有獨立停車位、園區(qū)內有公共停車場較充裕停車位公共停車場、秩序較差16入駐感受尊貴的、自由的、人性的、有創(chuàng)造欲高檔的、舒適的、人性的高檔的、人性化較弱的、創(chuàng)造欲較弱的2、產品USP提煉：A、專案宏觀背景賣點：長安科技產業(yè)園主要優(yōu)勢分析●政策優(yōu)勢整體規(guī)劃優(yōu)勢：西部大開發(fā)的劃時代戰(zhàn)略背景下，長安園作為國家級開發(fā)區(qū)——西安高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)的重要組成部分，將建成中國西部最具科技創(chuàng)業(yè)潛力的產業(yè)基地；西安市政府的重點項目支持政策以及西安市的南移亦將使產業(yè)園受益非淺。稅收優(yōu)惠措施、土地優(yōu)惠政策、園區(qū)財政扶持：（詳見附錄）提供融資擔保：對易于形成產業(yè)效應、建設期短的企業(yè)，如果由于目前資金短缺影響建設速度的，由產業(yè)區(qū)提供相關擔保，向商業(yè)銀行申請貸款。提供企業(yè)援助：對能迅速形成產業(yè)形象的項目，產業(yè)區(qū)可以政府形式無償資助一部分資金，以支持企業(yè)發(fā)展。另產業(yè)區(qū)針對一些有市場、發(fā)展前景看好、收益較高的項目進行直接投資，注入相應的資金，支持企業(yè)搞好建設。●服務及配套優(yōu)勢“一站通”辦公：產業(yè)區(qū)將對入區(qū)企業(yè)的審批、注冊、登記、立項等一系列手續(xù)實行“一站式”辦公流程，以簡化企業(yè)入區(qū)程序、提高辦事效率，為企業(yè)尤其是外來企業(yè)提供最大的便利。高質量人居配套：180萬平方米的超大規(guī)模國際化社區(qū)《紫薇田園都市》，規(guī)模居西北地區(qū)之首，營造完美人居環(huán)境，完全滿足社區(qū)生活居住需要。完善市政設施：產業(yè)區(qū)為入區(qū)企業(yè)設置金融、電訊、電信、通訊、郵政、教育及公交等全套機構，提供便利高效的市政服務。功能區(qū)域規(guī)劃：產業(yè)區(qū)統一劃分為三大區(qū)域，包括產業(yè)區(qū)、中心管理區(qū)和生活配套區(qū)。產業(yè)區(qū)內除依據不同產業(yè)類型劃分相應的園區(qū)外，還規(guī)劃建設有住宅、賓館、公寓、管理中心、商貿中心、會展中心、圖書中心、藝術中心及大學、國際中學、“雙語制”小學、幼兒園等設施，滿足入區(qū)企業(yè)全方位的功能需求。●經營理念優(yōu)勢高起點：長安科技產業(yè)園的整體運營招商由國有大型企業(yè)擔綱，具有雄厚的政府背景和強勁的綜合實力。作為國家和地區(qū)政府關注的重點項目，長安園所蘊涵的潛力與前景成為入駐企業(yè)的信心保證。長遠眼光：產業(yè)區(qū)運做伊始即著眼于國際市場，充分考慮從各個環(huán)節(jié)與國際接軌，為海內外企業(yè)入駐提供了得天獨厚的條件。園區(qū)統一劃分為三大區(qū)域，包括產業(yè)區(qū)、中心管理區(qū)和生活配套區(qū)。從整體上考慮園區(qū)建設方案，區(qū)域功能合理，體現人性化理念。城市經營：長安園的開發(fā)商已經跳出傳統消費型地產開發(fā)商的范疇，上升至城市運營商的高度。籍由產業(yè)別墅及長安園這一動力型地產典型代表的開發(fā)與運作對整個西安市及西部中國產生深遠影響。（詳見“中國地產新三論”）品牌經營：品牌是產品對于各類型客戶最直觀和具有吸引力的整體感受。高科集團、新西部與紫薇地產長期形成的品牌觀深植于長安產業(yè)園的經營中，開發(fā)商具備的品牌感召力與品牌承諾進一步確立了市場的投資信心。B、產品本體賣點●產業(yè)別墅是城市動力型地產，是城市建設的核心推進劑；●產業(yè)別墅是長安科技產業(yè)園的示范性項目，是西安、西部甚至全國地產開發(fā)的范例；●產業(yè)別墅是對傳統辦公模式的一場革命，開創(chuàng)全新生態(tài)辦公理念，是辦公物業(yè)的最高形態(tài)——國際新人文商務標準OFFICE的真正體現，；●領先傳統業(yè)態(tài)的商務服務及硬件設施配套；●更高檔次的休閑會所，前所未有的工作享受。●激發(fā)創(chuàng)造力的辦公空間。3、項目SWOT分析Ａ、項目優(yōu)勢：●國內領先商務物業(yè)模式，填補了市場空白?！窬哂形鞑看箝_發(fā)的背景?！耖_發(fā)商實力雄厚，信譽卓著。Ｂ、項目機會：●首創(chuàng)動力型地產引爆市場?！褡鳛殚L安園的示范部分，可借助長安園和高新開發(fā)區(qū)進行市場推廣。●市場對人性化、生態(tài)化辦公模式的需求。Ｃ、項目劣勢：●整個產業(yè)園區(qū)政策環(huán)境、投資氛圍及相應配套較差，對外埠和國外企業(yè)進駐造成障礙?！駟误w項目建筑面積大，每棟別墅面積約在1400—2600㎡之間，總房款很高，非普通企業(yè)所能承受?！耥椖啃螒B(tài)新穎，市場認知度低。Ｄ、項目威脅：●總房款很高，所以銷售難度大，非一般銷售手段能達到目的。●短期內難以引起市場深度認知。●全國各科技園區(qū)之間產生市場爭奪?！耥椖拷浌芨叨炔粔?。（見下圖）三、項目綜合定位１、目標客戶定位：Ａ、基于產業(yè)別墅產品的高端性與稀缺性，決定了其目標客戶群范圍較小。Ｂ、目標客戶為綜合實力雄厚的企業(yè)。此類企業(yè)的領導人著眼于建立良好的企業(yè)文化和企業(yè)環(huán)境，有強烈的創(chuàng)新意識，對企業(yè)形象有較高要求。同時，這類企業(yè)家投資謹慎，對物業(yè)的性價比及升值潛力判斷有較豐富的經驗。Ｃ、目標客戶按所有制機構和規(guī)模分為三類：●大中型民營企業(yè)；（首推）●大型國有企業(yè)；●中型外資企業(yè)。D、目標客戶行業(yè)細分在市場調研完成后進行。（見下圖）２、產品市場性價比定位：項目定位為高檔產品，價格定位在市場中高檔水平。（見下圖）３、案名建議：Ａ、案名剖析：產業(yè)別墅是一個優(yōu)越而人性化的辦公環(huán)境，案名要能體現出：1、生態(tài)化、園林式；2、全新的、高檔次的商務模式；3、空前的、具有第一性的。Ｂ、案名建議：壹號公園、企業(yè)商務御花園、企業(yè)公園別墅、壹號官邸（見下圖）第二章營銷推廣策略一、核心營銷戰(zhàn)略１、動力型地產解碼：Ａ、專案成功關鍵：●動力型地產既是一個引爆市場的全新概念，又代表著實質性、前瞻性、建設性的地產開發(fā)形態(tài)。這一地產模式的推出是為本案成功的關鍵所在。●圍繞動力型地產的特質：產業(yè)別墅與普通消費型地產在產品形態(tài)與目標客戶選擇上都有很大區(qū)別，需要利用非常規(guī)的重量級營銷手段來實現核心戰(zhàn)略：動力型地產、運動戰(zhàn)消化。Ｂ、動力型地產互動流程：如下圖所示：動力型地產之精髓是由三大創(chuàng)新帶來三大收益的一個良性互動過程，由這一過程最終形成推動城市發(fā)展的巨大力量。２、價格策略：Ａ、價格控制：本案價格策略從一側面充分顯示了產品的強大競爭力，高品質商用新產品并未因追求超高利潤而選擇超高價位，而是結合市場需求設定中高價位；緩釋全新業(yè)態(tài)上市時的概念認知難度。Ｂ、價格杠桿運用：●本專案價格杠桿運用策略在一定意義上可理解為：高開高走。起點即為項目均價，利用強有力的市場推廣和項目本體逐步浮出水面帶來的強大沖擊穩(wěn)步提升價格。●計劃通過銷售杠桿的運用，最大限度促進銷售并最終實現平均15%-25%的超價收入。（見下圖）二、傳播推廣策略１、整合傳播策略如下圖所示：在整合模式上的分眾傳播方法使得每一分營銷費用都用到實處，起到實效。全面結合本案產品實質高端性、稀缺性的特點，精確鎖定目標客戶群體。２、媒介組合策略及預算分配圖如下圖所示：在整體傳播費用中，以廣告攻勢為主體，有機配合事件公關和促銷攻勢。在主體的廣告攻勢環(huán)節(jié)，采取內外結合、環(huán)環(huán)相扣的戰(zhàn)術。在西安本地傳媒投放的基礎上輔以全國性媒介的高空轟炸，迅速深化市場對本案的認知。３、傳播戰(zhàn)術組合圖Ａ、廣告新聞標題：●產業(yè)別墅全球拍賣公告●WTO新西部?動力地產(長安園/產業(yè)別墅)全面入世●中國長安版塊?動力型地產的天驕[企業(yè)壹號公園]誕生宣言●世界500強，西部50強●中國地產第三次革命●香港、倫敦、紐約，我們看那里的CBD西安高科集團打造西部中國的CBD●中國地產的新大陸—[企業(yè)壹號公園]●[企業(yè)壹號公園]新西部財富總部●開創(chuàng)新人文國際商務標準------產業(yè)別墅/企業(yè)壹號公園●[企業(yè)壹號公園]--永不謝幕的新財富特區(qū)●西部中國的驕傲Ｂ、公關活動促銷主題●產業(yè)別墅國際拍賣會暨上市新聞發(fā)布會●動力型地產與城市經營論壇●“品牌企業(yè)”入駐壹號公園慶典●“壹號公園”時代精英嘉年華會●優(yōu)秀民企企業(yè)家“壹號公園”觀摩團●“壹號公園杯”新西部十大新銳企業(yè)家評選（見下圖）三、銷售策略１、銷售階段控制在全案的銷售控制中，圍繞階段性的傳播推廣重點形成了本案的三次銷售浪潮。（見下圖）２、銷售創(chuàng)新戰(zhàn)術Ａ、營銷戰(zhàn)略創(chuàng)新?！窠鑴轄I銷：借西部大開發(fā)，國家對西部重點城市的政策扶持之勢，借西安市城市經營對長安產業(yè)園整體推動之勢，實現本案的借勢而上，有勢可依?！窕訝I銷：充分利用紫薇城市花園、已入駐長安園各企業(yè)和產業(yè)別墅的品牌鏈接，實現園區(qū)內產業(yè)區(qū)、住宅區(qū)、行政辦公區(qū)的互動、多贏。（見下圖）Ｂ、本案的銷售創(chuàng)新戰(zhàn)術充分結合了動力型地產、運動戰(zhàn)消化這一核心戰(zhàn)略。揚棄了傳統的坐店式銷售，提倡與目標客戶的更多實效性溝通，講究走出去、請進來；以階段性重點事件營銷為引爆點。Ｃ、五大營銷戰(zhàn)術創(chuàng)新如下圖所示：五大營銷利器為核心戰(zhàn)術，輔以長久以來形成的系統銷售技巧，銷售力量抓住每次契機一錘定音?！馩NETOONE直銷營銷模式：揚棄傳統銷售代表形式，由高素質經理級人員專項負責意向中客戶，專人服務，深度溝通?！穹篊LUB營銷模式：除形成本案自有會所會員企業(yè)之間的口碑傳播的巨大力量外，同時針對性利用俱樂部的高端客戶集群性，對諸如高爾夫俱樂部、網球俱樂部、高級商業(yè)俱樂部等目標重點推廣?！裥驴臻g賣場營銷模式：傳統售樓處將以現代商用物業(yè)文明展覽館的形式面向市場和客戶。以高科技感、高時代感的氛圍給予每一個到訪者巨大的感官沖擊。銷售人員將扮演講解員的角色，系統的指導客戶如何最大程度的享用本案帶來的全新商務體驗與物業(yè)附加值?！耠A段性主題營銷模式：消費型地產常見的銷售方式明顯不適合本案，當以波浪式營銷事件和主題活動貫穿全案，形成三大熱銷階段的核心舉措?！衽馁u營銷模式：本案強勢開盤方式，通過充分的前期籌備引進重量級企業(yè)拍賣會上造勢，使本案一炮而紅。同時拍賣會亦可落定部分客戶。第三章項目提升建議一、項目運營建議：1、《長安園示范產業(yè)區(qū)——產業(yè)別墅》示范重點●形象示范：產業(yè)別墅位于長安科技產業(yè)園入口處，兩面臨園區(qū)主干道，一面臨時代廣場，是長安園的主要形象工程。同時全國首創(chuàng)的新人文國際商務標準辦公模式體現了入駐企業(yè)卓然不群的品牌形象?！褚?guī)劃示范：規(guī)劃設計具有超前性與先導性，體現新理念與新手法，使示范產業(yè)區(qū)同時具有環(huán)境景觀的示范作用；創(chuàng)造一個布局合理、主題新穎、意想突出的現代示范產業(yè)區(qū)，建設新時期生態(tài)型、國際化科技產業(yè)園區(qū)形象。●產業(yè)鏈示范：長安園提供金融服務、政策支持，以及園區(qū)內物流、住宅、商業(yè)、辦公、文化休閑等全方面的配套，園內園外形成良性互動的產業(yè)鏈循環(huán)，而產業(yè)別墅是產業(yè)鏈上極具特色的一環(huán)?！窬C合效益示范：產業(yè)別墅不僅為企業(yè)帶來經濟效益，亦體現社會效益與邊際效益協調關系的示范，并作為動力型地產的代表性作品創(chuàng)造綜合效益的示范。2、管理創(chuàng)新A、政策創(chuàng)新●一站通關：園區(qū)為入駐產業(yè)別墅企業(yè)的出口業(yè)務提供協助辦理海關手續(xù)，設立產品出口快速通道，使企業(yè)有效掌控國際商機，真正實現無壁壘貿易交流。●“企業(yè)外交官”全程解決方案：為避免“水土不服”現象，園區(qū)管委會免費負責為每家入駐企業(yè)量身聘配一名長期“企業(yè)外交官”，協助辦理企業(yè)入園一切手續(xù)及日后經營中相關法律、外聯事務，確保企業(yè)入園一站通、經營事事通！●企業(yè)融資：園區(qū)為入駐產業(yè)別墅的企業(yè)提供:憑土地證一次性的享受與購地款相應數額的貸款擔保服務，解決企業(yè)經營資金困難?！穸愂照撸喝腭v產業(yè)別墅的企業(yè)可享受園區(qū)對外商投資企業(yè)之稅收減免優(yōu)惠政策，還可享受國家鼓勵外商投資中國西部地區(qū)的所得稅延長三年減按15%的稅率征收及擴大投資領域和降低控股比例的有關政策規(guī)定。B、觀念創(chuàng)新●產業(yè)別墅是一種新型物業(yè)，它以及它所在的長安科技產業(yè)園的開發(fā)建設模式是中國高新科技產業(yè)園區(qū)、動力型地產開發(fā)模式的一大創(chuàng)新，是開發(fā)高科技園區(qū)的大膽嘗試，將成為西安市及全國城市“城市經營”的有益示范。●新型物業(yè)項目的成功，作為開發(fā)商需要在項目的整體運營觀念上的實現創(chuàng)新，從傳統的物業(yè)管理職能深化成為入駐園區(qū)企業(yè)的事業(yè)伙伴，以多角度提升物業(yè)附加值、提高CS（客戶滿意度）的觀念出發(fā)，經營產業(yè)別墅。C、服務創(chuàng)新全新的物業(yè)模式，將形成企業(yè)全新的OFFICE辦公方式推動企業(yè)文化的發(fā)展。做為開發(fā)運營商在軟性服務方面要作好充分的準備，以配合專案的硬件形態(tài)和支撐產品的市場定位及高附加值。（見下圖）二、產品力提升１、基本配置（略）２、新人文國際商務標準OFFICE通過產品力的提升，使產業(yè)別墅進一步成為國內首推“新人文國際商務標準”的寫字樓產品。新人文國際商務標準OFFICE由三大考評標準：“生態(tài)化標準”、“智能化標準”、“人性化標準”構成。（見下圖）附1：《產業(yè)別墅專案行事履》一、11月：1、策劃出臺系統營銷執(zhí)行方案（1）11月份系統營銷執(zhí)行方案（11月1日~11月5日）——《產業(yè)別墅營銷執(zhí)行總綱》——《廣告?zhèn)鞑ビ媱潯罚ê瑥V告設計、軟文寫作）——《政策情報廳組建方案》——《生產力促進中心組建方案》——《產業(yè)別墅國際拍賣會暨上市新聞發(fā)布會執(zhí)行方案》——《動力型地產與城市經營論壇執(zhí)行案》——《新空間賣場設計建議》——《產業(yè)別墅置業(yè)經理手冊》——《產業(yè)別墅銷售百問》（2）12月份系統營銷執(zhí)行方案（11月5日~11月15日）——《企業(yè)入駐壹號公園慶典執(zhí)行案》——《壹號公園俱樂部組建運營方案》——《壹號公園時代精英嘉年華會活動方案》——《實際媒體炒作方案、素材》（3）2003年1月份系統營銷執(zhí)行方案（11月15日~11月30日）——《媒體炒作方案、素材》——《優(yōu)秀民企企業(yè)家“壹號公園”觀摩團行動方案》——《“壹號公園”全國性展會執(zhí)行案》2、設計完成《產業(yè)別墅VI應用系統》（11月1日~11月10日）3、招聘、培訓專案置業(yè)經理、銷售服務人員（全月）4、新聞媒體通告動員會，媒體分布（11月5日~11月30日）5、《產業(yè)別墅國際拍賣會暨新聞發(fā)布會》籌備工作（11月5日~25日）6、論壇籌備實施（11月5日~11月25日）7、創(chuàng)作設計產業(yè)別墅海報、系統宣傳資料（11月10日~11月20日）8、產業(yè)別墅開盤（11月30日）二、12月：1、12月份營銷實時方案完善（12月5日~12月10日）2、媒體跟蹤報道產業(yè)別墅最近動向（全月）3、印刷目標客戶參閱的高檔宣傳冊，并啟動“目標客戶營銷工程”（全月）4、啟動基于資料庫管理的Internet網絡營銷（全月）5、籌建“壹號公園”會員俱樂部（12月10日~12月30日）6、重量級名企入駐壹號公園慶典（12月25日~12月30日）7、舉辦“壹號公園”時代精英嘉年華會（12月20日）三、2003年1月：1、2003年1月營銷實時方案完善（1月1日~1月10日）2、持續(xù)推進媒體炒作（全月）3、舉行“民企”活動（1月20日~1月30日）4、壹號公園舉辦全國性營銷展會（1月25日~1月30日）(見下表)產業(yè)別墅行事履圖時間工作項目11月12月2003年1月1~56~1011~1516~2021~2526~301~56~1011~1516~2021~2526~311~56~1011~1516~2021~2526~301策劃出臺系統營銷執(zhí)行方案12月份營銷實時方案1月份營銷實時方案2設計完成《產業(yè)別墅VI應用系統》媒體跟蹤報道產業(yè)別墅最近動向持續(xù)推進媒體炒作3招聘、培訓專案置業(yè)經理、銷售服務人員印刷目標客戶參閱的高檔宣傳冊，并啟動“目標客戶營銷工程”舉行“民企”活動4新聞媒體通告動員會，媒體分布啟動基于資料庫管理的Internet網絡營銷壹號公園參加全國性營銷展會5《產業(yè)別墅國際拍賣會暨新聞發(fā)布會》籌備工作籌建“壹號公園”會員俱樂部6論壇籌備實施重量級名企入駐壹號公園慶典7創(chuàng)作設計產業(yè)別墅海報、系統宣傳資料舉辦“壹號公園”時代精英嘉年華會8產業(yè)別墅開盤附2：長安科技產業(yè)園優(yōu)惠政策明細稅收優(yōu)惠措施：1、外商投資企業(yè)稅收減免優(yōu)惠政策。園區(qū)內的外商投資企業(yè)，可享受國家級高新區(qū)外商投資企業(yè)的各項稅收減免優(yōu)惠政策，還可享受國家鼓勵外商投資中國西部地區(qū)的所得稅延長三年減按15%的稅率征收及擴大投資領域和降低控股比例的有關政策規(guī)定。2、內資企業(yè)稅收減免優(yōu)惠政策。園區(qū)內的內資企業(yè)，可以享受國家級高新區(qū)及國家鼓勵投資西部地區(qū)的各項稅收減免優(yōu)惠政策。3、軟件企業(yè)稅收優(yōu)惠政策。園區(qū)內的軟件開發(fā)企業(yè)，可以享受國家規(guī)定的所得稅、營業(yè)稅、增值稅減免優(yōu)惠政策和工資基數抵扣政策規(guī)定。土地優(yōu)惠政策：1、園區(qū)內轉讓的國有土地實行“七通一平”，即道路、電、天然氣、給水、排水、通訊和信息光纜及土地平整。2、園區(qū)內的產業(yè)用地按照保本經營的原則，進行國有土地使用權轉讓。產業(yè)用地2000年按每畝15—18萬元人民幣（每平方米225—270元，包括土地出讓金）進行轉讓。寫字僂、商住、商貿、娛樂等項目轉讓費用2000年平均按建筑面積每平方米600元—800元收取。3、園區(qū)內的純生產性廠房、中小學、幼兒園、變配電等公建設施免收市政公用設施配套費，其它用地2000年按建筑面積每平方米30元—50元收取。4、園區(qū)內的水、電、天然氣、通訊等服務收費按照西安市統一標準收取。園區(qū)財政扶持：進入園區(qū)的企業(yè)工商、稅務關系在園區(qū)內工商、稅務管理機構的，除享受國家的高新區(qū)管委會制定的各項優(yōu)惠扶持政策外，還享受以下特殊政策：1、生產性大項目土地轉讓費讓利政策。進入園區(qū)的投資額3億元人民幣（包括3億元）以上的生產型項目，若投資額3000萬美元（包括3000萬美元）以上，資金到位50%以上（包括50%）的，經園區(qū)管理辦公室審核后，50畝以下（包括50畝）的產業(yè)用地可享受30%的優(yōu)惠（按每畝16萬計算，共優(yōu)惠240萬元），50畝以上的產業(yè)用地按規(guī)定標準收取。土地轉讓費優(yōu)惠部分由園區(qū)財政補貼。2、生產性大項目達產達效土地轉讓費用返還政策。進入園區(qū)的生產型項目，自項目入區(qū)實施二年內產值達到1億元以上的（包括1億元，繳納增值稅425萬元，園區(qū)可留用255萬元），經園區(qū)管理