某地產(chǎn)營銷推廣計(jì)劃

2003年度營銷推廣計(jì)劃（新興·翰園）第一部分：總結(jié)回顧2002年度用于投資（26）人占總?cè)藬?shù)的24%用于辦公（9）人占總?cè)藬?shù)的8%客戶的職業(yè)類型：私營企業(yè)（20）人占總?cè)藬?shù)的18%行政事業(yè)單位（71）人占總?cè)藬?shù)的63%自由職業(yè)（3）人占總?cè)藬?shù)的3%交大教授（5）人占總?cè)藬?shù)的4%公司職員（13）占總?cè)藬?shù)的12%一、銷售業(yè)績：銷售額5300萬元成交數(shù)量113套二、銷售周期：5個(gè)月（2002年6月28日—12月31日）畢（成被交客歸戶資歉料報(bào)耀告詳戒見附條件一獎）渠三、午銷售選成功逮原因疾：廁新興濁地產(chǎn)飾堅(jiān)實(shí)性的品木牌基離礎(chǔ)及飯客戶熊的良鵝好口廊碑。龍新興遙地產(chǎn)夜通過廣十年依的努無力，鍋用實(shí)臭力和院誠信組打造茫了品攪牌，央贏得距了客虹戶良妖好的末信譽(yù)違。大楊批名旗園業(yè)瞇主爭掉相購掙買翰閣園、衛(wèi)許多可老客替戶介面紹親花朋好頭友購繩買翰誦園，趣內(nèi)部譽(yù)認(rèn)購巧時(shí)驚惹人的堆火爆蠅搶購倡場面州、都?xì)堈f明廉了他曲們信果任新織興地鳴產(chǎn)、喚認(rèn)可休新興遣地產(chǎn)崗。犯項(xiàng)目紹的形趴象及宵市場淺定位搶比較鼓準(zhǔn)確賢。新葵興或·慌翰園濤的市敢場定詳位科付學(xué)、縮嚴(yán)謹(jǐn)絮，一病經(jīng)推蔽出便笛受到夏了廣女大客先戶的熟歡迎丙，尤言其是駐酒店仙式服施務(wù)公竊寓的艱概念孩更是青給西末安房冷地產(chǎn)弦市場辣注入完了新?lián)P的活劈力。鈴目前架，已朽成交下的客夢戶基剪本上燙是我罷們預(yù)費(fèi)期的若客戶印群。雜（周街邊高昂校教靈師、質(zhì)重點(diǎn)藍(lán)中學(xué)泥教師櫻、公潔司老守板、厘高收靜入白靜領(lǐng)）肥良好剝的營拜銷廣訊告推糖廣計(jì)佩劃。員根據(jù)翁銷售灰的不初同階數(shù)段充料分挖弱掘客國戶消愿費(fèi)需偶求，拜通過沸廣告鑒、營走銷活兩動向兆消費(fèi)維者傳仙達(dá)翰梨園的諸優(yōu)勢驅(qū)，尤墓其是杯幾次糟以擋“鐘教育計(jì)”觸和膝“司投資騙”夠?yàn)橹髡x題的所廣告朵、營要銷活銳動均孩起到剪了良谷好的僅效果求。裂名園澇的成娃功開征發(fā)為籮翰園否的銷冬售積骨累了扮良好遭的客仰戶基稼礎(chǔ)。何銷售脈人員踏的積聲極努疲力。仔第二晃部分峰：2推00豪3年氧度營晚銷推填廣計(jì)吊劃（夏1月注1日拋—鉛12安月3再1日還）參第一掩季度俯：才1月設(shè)1日震—鳳3月島31辜日脆一、狗銷售餓目標(biāo)本：銷招售宿10剪00蔥萬元雖，銷固售住輸宅2偏0套碑，銷究售均炎價(jià)3貸3劍5園0元斥/平啟方米救二、勻銷售增難點(diǎn)夢分析攀：糖春節(jié)珍期間傲（鴨一月薯10緩日戀—潤二月縱28朋日故）是疾西安銳房地尋產(chǎn)傳早統(tǒng)的眠銷售春淡季六，表嚴(yán)現(xiàn)在刮客戶老對購?fù)痉筷P(guān)靈注度濁嚴(yán)重干下降敵，銷盯售現(xiàn)庸場客箭戶來打訪量攏很少際，落國單時(shí)涼間較壟長，規(guī)個(gè)人舞消費(fèi)齊主要胖表現(xiàn)勉在日豆用品巧、餐架飲、福娛樂蕉、旅藍(lán)游。旨目之金工程步形象繞進(jìn)度柴、一痛層酒皂店式看大堂攤、樣餅板間栽尚未趨形成圈對購舍房者棒新的見消費(fèi)葵刺激銜，加念之，饅競爭碎樓盤盆較多剪，購邁房者白購買菠欲望拳轉(zhuǎn)化楚為消笛費(fèi)行鬧為動唐力不狗夠，主購房忍者因禍個(gè)人膀業(yè)務(wù)登、資敏金整湖理回網(wǎng)收、雜自身拌工作淋或自枯己公序司業(yè)碑務(wù)對熊購房膊興趣賊下降誠，且蒜對新叫的一智年房找地產(chǎn)減價(jià)格魄走勢紙多持付呈觀畝望態(tài)駕度；殘由于蟲翰園映十六摘層以押下各顧種戶敬型均尊已銷遺售，杏現(xiàn)有姓可銷息售的骨住宅辦樓層無的價(jià)牙格表倍價(jià)均蜓在3姑45蹦0元研/平冊方米牛以上柜，加勢之，畝房屋顏總價(jià)傍在3政6萬莖元以呼下的源小戶灑型已句銷售集50監(jiān)%，劫剩余竊可銷揚(yáng)售（臘除封茄盤的轎30偵套A吸、B稀、C歉、D永、E超、）旱的各柿戶型豆房屋犁單價(jià)至、總斯價(jià)較吩高，悶價(jià)格淹與周輔邊樓棟盤相指比不誠具競奶爭優(yōu)孤勢。膠公司腿仍須蒙力爭沸實(shí)現(xiàn)蝶住宅例銷售長均價(jià)犧在3活50芒0元削/平疊方米氧，因隨此，逝必須盡保持嗽樓盤抱整體夜價(jià)格臥處于在上揚(yáng)凍趨勢尼，在畏銷售秤量、焰銷售喝速度隸、銷女售成濱交價(jià)旺格間盯形成縣矛盾朱。污三：惜營銷純策略運(yùn)目標(biāo)斃市場犯客戶廈群：矛堅(jiān)定辮已確疏定的歇本項(xiàng)路目消慎費(fèi)主松力客毯戶群辜是周尊邊高抓校教圓師、叔校辦均公司宗、自性辦公替司、蜻私營者業(yè)主獲，應(yīng)詢繼續(xù)僵加強(qiáng)名對此暈購買截人群夕的銷與售推庭廣，塑同時(shí)暴，加促大西蹄安其閉他區(qū)買域有蛾子女違教育破需求脾、不拳動產(chǎn)孝投資筆需求媽的客暖戶群姐市場采推廣淚，繼物續(xù)有芹選擇插的在杯省內(nèi)客：榆略林、起延安應(yīng)、韓翼城等顫地區(qū)陰投放掛廣告票、項(xiàng)聞目巡托展，飄以吸及納這浮類地何區(qū)的鴨先富亡起來悠的客擠戶。乎產(chǎn)品息策略維：在傘廣告毀宣傳箱中，救強(qiáng)化肥本產(chǎn)燥品在另區(qū)域抖市場糖中具甩有的嗓居住孔、投附資的們服務(wù)拖式公殘?jiān)⑵匪{(lán)質(zhì)，賓突出胳樓盤歡高層鍵建筑凡的景朵觀性陡、戶嶼型的未實(shí)用扔性、廳靈活柏性、護(hù)商務(wù)吉投資節(jié)的可些行性怕、回宮報(bào)性愉，教親育資竭源全柏程性盡、弱調(diào)化價(jià)箏格高先的劣上勢；忌加大區(qū)公司雹品牌恐宣傳幫力度司，以警適應(yīng)躁目前偽西安器房地壯產(chǎn)市銅場消欲費(fèi)者咬對產(chǎn)狼品品粥牌關(guān)州注度謊的提牛高，而品牌市在產(chǎn)妄品銷四售影名響消課費(fèi)者屠購買挽行為摸越來悔越來掌明顯亦，應(yīng)孔加大船公司慈品牌日宣傳棒投入撇，（針翰園棒、I竿N之昌家在抖此形吼成強(qiáng)封烈反逗差）破價(jià)格孤策略候：沉實(shí)施慌分階伶段提芝升，衣由于俗在2惡00嘉2年篩銷售生過程棚中，洋銷售蓮情況寺良好寒，目燦前已栗成交茶11難6套業(yè)，占寨可銷兩售的盯51木%，講但成窮交價(jià)訊格均草價(jià)較跡低（憶32東40晶元/泰平方牽米）膏在2尖00渴3年慘度四蜂個(gè)銷鋪售階脈段中注，具涉體策搜略是跳：核第一省季度零（1鳳月犯—昂3月辰銷售偷淡季血），裙價(jià)格練的表北價(jià)不店做出脊調(diào)整態(tài)，應(yīng)閉保持狼現(xiàn)有品價(jià)格斃態(tài)勢斤和優(yōu)落惠折吸扣，點(diǎn)其中耳每月四只有割2套孝特別反客戶編或特續(xù)別戶袖型之留優(yōu)惠獲；自底3月廊28趴日洽“圈省住膝博會密”侍后，帆銷售趙總套郊數(shù)達(dá)怠到1辣30餓，（串既本輕季度寺實(shí)現(xiàn)榜銷售掩28尊套，兄銷售酒金額拐10撐00炕萬）琴成交玉均價(jià)奶達(dá)到鉛33霧30錢元/旱平方繁米，凡工程歷形象簡進(jìn)度筐達(dá)到際十六退層，華銷售降價(jià)格樸的表細(xì)價(jià)上戰(zhàn)浮1定%，炮優(yōu)惠瑞比例粱下調(diào)茂1%海；不偶須作物另外嫌之調(diào)倦整。慈第二落季度彩（4縫月-觀--迎6月鬧）共缸三個(gè)形月時(shí)政間，恩借助馬于樓嬸盤樣硬板房屬展示餡、主鮮體竣名工封稅頂、勾房展眾會、筆投資畢主題綁、服諷務(wù)式爆公寓露品質(zhì)財(cái)在名卸園的或物業(yè)將管理薪的具積體體好現(xiàn)（碧包括非向海齡外推蔽廣投霸資型嚴(yán)公寓晃）、鉗大密蠟度廣摧告推胃廣，耐在銷凈售總恨套數(shù)美達(dá)到絕16魔5套私，（岡本季剪度銷蓄售3鋤5套臣，銷柴售金禽額1羽75待0萬士元，匆成交再均價(jià)腎33葉60炭元/休平方撥米）稈，銷良售價(jià)貌格表組價(jià)上隙浮2晴%，匹優(yōu)惠隸比例腸下調(diào)遷1%己；收待我叫第三足季度鳴（7宗月-碑--三9月撞，共杜三個(gè)爐月）掉，進(jìn)粥入平只穩(wěn)銷鄙售階敲段，響維持鏟剩余狗房源誰中A艙、B鼻戶型配表價(jià)泥不變叼，對穗剩余缺C、筋D話、E龍小戶迷型價(jià)袍格上梢浮1染—孝2%欺，各迎戶型校銷售蜘優(yōu)惠迫比例勤保持?jǐn)z在一鳳次性濫付款誼優(yōu)惠掏2%深，按暢揭優(yōu)吵惠0捆%，涌利用龜教師駐節(jié)、情國慶蠅節(jié)等勉事件袋性及呼公司湖品牌灶宣傳賞配以鴿適度攝的廣霸告宣厭傳，平力爭物實(shí)現(xiàn)烈銷售撓總套扣數(shù)達(dá)須到2邁00戴套即猾本季房度銷墾售3型5套勁，銷揪售金歌額1猶75單0萬恨元，免銷售布均價(jià)悔34斷50刊元/機(jī)平方害米。葛第四漠季度潛，進(jìn)艙入尾稱盤銷醫(yī)售階準(zhǔn)段，益對表拉價(jià)不惰做調(diào)爹整，訪只對增低層視次、共大戶評型，低高層丸次、著小戶頁型做灘個(gè)別賣非公汁開優(yōu)撫惠，藏在完字成銷芹售5擴(kuò)00縱0萬但元的鴨任務(wù)婚、剩婆余1駐0套丟房源檔情況漸下，塔做尾火盤清股盤特宋別優(yōu)譜惠。號市場嘆推廣板策略垮：寺在前捉期對恢客戶品的成鈴交分框析中械，可貴以得綢出項(xiàng)狂目的拳客戶際基本版在周糾邊地膀區(qū)及哨名園踐一些厚老業(yè)泰主或級已購時(shí)翰園呼業(yè)主撿的朋糠友，鐘可挖案掘項(xiàng)辣目周維邊潛壓在客娃戶之炭資源庸，使棟項(xiàng)目薦周邊律3公化里戚半徑偉范圍氣的客清戶，光占購歲房總線客戶預(yù)的4擱5%臘--裳55吐%。撲以流“沖我找并自己糞好鄰?fù)饩用纭碧橹鳉g題促藍(lán)銷，吧借用層傳銷蹦原理清挖掘醉新興沒已有政的老麻客戶咸資源擋——老“瓦新興沫房友謎會捕”菠利用肌房友想資源顏（如圣老客障戶介特紹新烤客戶弓成交胞可獲施得5維00斜元的來引薦土禮金草或會巾所免憶費(fèi)使些用獎扔勵）??；對暫其他拒區(qū)域仗或非先西安北地區(qū)朋的客遼戶采樂取上昂述價(jià)逝格策慶略、滴廣告疊推廣節(jié)策略主以項(xiàng)椅目高柜品質(zhì)兵、投撫資性押（商題業(yè)、森教育暴）優(yōu)幣勢吸赴引消跡化。泉廣告挪策略賣：產(chǎn)總體摧原則滴是根扯據(jù)項(xiàng)意目營輔銷推領(lǐng)廣要主求、品西安別房地墨產(chǎn)銷蹲售淡蔥旺季熟規(guī)律慚，制耽定月膚、季想、年右計(jì)劃潔，廣病告宣境傳采倉取軟典硬文轉(zhuǎn)結(jié)合天，公堪司品振牌與冒項(xiàng)目冶優(yōu)勢逃宣傳宮結(jié)合川，體愁現(xiàn)項(xiàng)夫目買撐點(diǎn)系驢統(tǒng)化叫、連匆續(xù)化仆，基芽本宣池傳推稿廣主咽題：摩第一諷季度兩（1吳月-抬3月務(wù)）項(xiàng)古目以餐“純教育枕投資地優(yōu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