華夏幸?；鶚I(yè)模式簡(jiǎn)析

./華夏幸?；鶚I(yè)模式簡(jiǎn)析一、華夏幸福基業(yè)簡(jiǎn)介〔一基本情況華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司〔以下簡(jiǎn)稱"華夏幸?；鶚I(yè)",成立于1998年,于20XX9月在A股借殼上市。早期致力于XX省內(nèi)的城市住宅開(kāi)發(fā),20XX開(kāi)始運(yùn)營(yíng)固安工業(yè)園區(qū)后,逐漸向工業(yè)園區(qū)域運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型,一直堅(jiān)持"以產(chǎn)促城、以城帶產(chǎn)、產(chǎn)城融合、城鄉(xiāng)一體、共同發(fā)展"的理念,堅(jiān)持既定的產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)模式并不斷延伸價(jià)值鏈,在原有業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上接入和發(fā)展多元化的產(chǎn)業(yè)、城市增值服務(wù)業(yè)態(tài),成為全價(jià)值鏈縱向一體化的產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)商,全力打造產(chǎn)業(yè)新城三條產(chǎn)品線,目前已形成"園區(qū)+地產(chǎn)"的獨(dú)特運(yùn)營(yíng)模式。在環(huán)渤海地區(qū)成功運(yùn)營(yíng)固安工業(yè)園區(qū)、大廠潮白河工業(yè)區(qū)、懷來(lái)京北生態(tài)新區(qū)〔XXXX、蘇家屯區(qū)域、香河區(qū)域、XX工業(yè)園區(qū)等?！捕I(yè)績(jī)情況20XX度銷售目標(biāo)為500億,截止20XX上半年,實(shí)現(xiàn)銷售額共計(jì)242.13億元,同比增長(zhǎng)52.20%,截止20XX6月30日確認(rèn)營(yíng)業(yè)收入實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入113.82億元,比上年同期增長(zhǎng)29.58%；實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)36.48億元,同比增長(zhǎng)56.21%；實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)23.01億元,同比增長(zhǎng)30.06%。表1：華夏幸福基業(yè)各年度主要財(cái)務(wù)指標(biāo):截至日期營(yíng)業(yè)收入凈利潤(rùn)每股凈資產(chǎn)〔元每股收收益〔元凈資產(chǎn)收益率〔%銷售毛利率〔%營(yíng)業(yè)收入〔億同比〔%凈利潤(rùn)

〔億同比〔%20XX210.6074.3827.1552.215.032.0544.3033.8120XX120.7755.0317.8431.344.892.0251.4239.6520XX77.9076.2213.58225.464.743.2866.4941.9320XX44.2137.754.17-70.331.890.0237.5522.5820XX1.83-39.290.07119.231.880.052.7818.1120XX3.02-1.40-0.39-20.621.82-0.27-13.6516.1520XX3.0631.83-0.32-555.882.09-0.23-10.0018.9920XX2.3244.470.07131.712.330.052.1024.8120XX1.61-10.40-0.22-297.823.50-0.22-5.9921.8120XX1.802.680.11-47.953.930.112.8630.2620XX1.757.620.22-1.343.990.3517.7433.8420XX1.6223.260.221.561.720.3723.6838.1520XX1.3231.980.2249.641.360.0030.4841.4920XX1.00-0.14-1.730.0026.1640.87注：以上數(shù)據(jù)摘自華夏幸?；鶚I(yè)年度報(bào)告。二、華夏幸福基業(yè)模式〔一業(yè)務(wù)模式1、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)華夏幸福基業(yè)業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和園區(qū)經(jīng)營(yíng)與開(kāi)發(fā)兩大塊,借殼完成后,華夏幸?；鶚I(yè)間接控股的京御地產(chǎn)成為實(shí)際上的業(yè)務(wù)平臺(tái)。京御地產(chǎn)負(fù)責(zé)房地產(chǎn)二級(jí)開(kāi)發(fā)與銷售、配套物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)。京御地產(chǎn)的全資子公司九通投資負(fù)責(zé)園區(qū)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù),作為XX固安工業(yè)區(qū)、大廠潮白河工業(yè)園區(qū)和懷來(lái)京北生態(tài)新區(qū)三個(gè)園區(qū)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的業(yè)務(wù)平臺(tái),對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)域進(jìn)行前期規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)與管理、市政公用設(shè)施建設(shè)與管理、土地整理、產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)〔招商引資服務(wù)、物業(yè)管理、廠房建設(shè)租賃等。圖1：華夏幸?；鶚I(yè)業(yè)務(wù)架構(gòu)2、業(yè)務(wù)發(fā)展模式〔1戰(zhàn)略聚焦：華夏幸福首先圍繞北京布局,逐漸輻射到XX沿海地區(qū)、遼東半島、XX半島等環(huán)渤海區(qū)域,園區(qū)在地域選擇上,聚焦核心大城市周邊地帶、快速軌道線的銜接地帶、城鄉(xiāng)落差較大的"洼地"。目前已經(jīng)運(yùn)營(yíng)的固安、大廠工業(yè)園均在京郊50公里范圍內(nèi)。〔2前瞻性規(guī)劃先行：前期接洽以區(qū)域的產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略為牽引,通過(guò)同國(guó)內(nèi)、國(guó)際頂級(jí)戰(zhàn)略咨詢公司合作,深入研究區(qū)域的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃,明確區(qū)域的產(chǎn)業(yè)定位、發(fā)展方向、空間布局和產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略,獲得政府的高度認(rèn)可,并通過(guò)豐富的一級(jí)開(kāi)發(fā)、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌建設(shè)、園區(qū)核心區(qū)建設(shè)、產(chǎn)業(yè)招商和住宅建設(shè)等多樣化得產(chǎn)品和服務(wù)獲取政府的信任,在建設(shè)中獲得政府的高度支持和配合?！?簽訂協(xié)議明確進(jìn)度計(jì)劃與結(jié)算方式：并簽訂委托開(kāi)發(fā)協(xié)議,該委托是排他性的、非經(jīng)華夏幸?；鶚I(yè)同意不可撤銷或變更,且委托期限一般長(zhǎng)達(dá)50年,同時(shí)在協(xié)議中明確收入確認(rèn)和結(jié)算方式以保證其在園區(qū)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)上的正當(dāng)收益和權(quán)力?！?分塊開(kāi)發(fā)：華夏幸福對(duì)產(chǎn)業(yè)園的開(kāi)發(fā)采取逐步分塊開(kāi)發(fā)的模式,每年平均僅開(kāi)發(fā)一平方公里,每平方公里須投資4-5億元左右,其中征地和拆遷占60％,基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)占40％。〔5同時(shí)利用低價(jià)土地進(jìn)行園區(qū)配套及周邊配套住宅同步開(kāi)發(fā)建設(shè)。其詳細(xì)的園區(qū)開(kāi)發(fā)運(yùn)作模式如下圖所示：圖2：園區(qū)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式〔二盈利模式1、主營(yíng)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)華夏幸福基業(yè)營(yíng)業(yè)收入主要來(lái)自于產(chǎn)業(yè)新城開(kāi)發(fā)與建設(shè)以及城市地產(chǎn)開(kāi)發(fā),其中產(chǎn)業(yè)新城開(kāi)發(fā)與建設(shè)又可分為土地整理、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)、公用事業(yè)服務(wù)以及園區(qū)住宅配套開(kāi)發(fā)。土地整理、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)及公用事業(yè)服務(wù)按照當(dāng)期公司與政府結(jié)算額確認(rèn)收入,園區(qū)住宅配套開(kāi)發(fā)和城市地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以商品房實(shí)際交予客戶作為收入確認(rèn)的依據(jù),故影響其當(dāng)期收入變化因素主要是政府結(jié)算和交房。其產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)毛利率極高,20XX產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)占公司整體收入的11%,毛利率達(dá)98%,這一定程度上確保了公司整體利潤(rùn)率水平,也是區(qū)別于其他產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的重要標(biāo)志之一,同時(shí)也讓資本市場(chǎng)對(duì)其未來(lái)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展寄予和期待,是華夏幸?；鶚I(yè)能在20XX房地產(chǎn)政策收緊背景下成功借殼上市的主要特色〔多數(shù)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)均是"舉產(chǎn)業(yè)之名,行地產(chǎn)之實(shí)"。但從表3看出,園區(qū)配套住宅銷售在20XX占整體收入的62%,毛利率為27%,支撐其規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng)的主要貢獻(xiàn)來(lái)自于通過(guò)"產(chǎn)業(yè)園區(qū)+地產(chǎn)"模式中配套住宅銷售。2、盈利模式表2：華夏幸福基業(yè)盈利模式簡(jiǎn)表業(yè)務(wù)范圍內(nèi)容結(jié)算金額結(jié)算方式備注基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)在委托區(qū)域進(jìn)行道路、供水、供電、供暖、排水設(shè)施、公共項(xiàng)目等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)管理實(shí)際投資*10%一次性或分期不超過(guò)三年協(xié)議約定土地整理對(duì)委托區(qū)域內(nèi)進(jìn)行土地整理實(shí)際投資*10%一次性或分期不超過(guò)五年產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)對(duì)委托區(qū)域內(nèi)工業(yè)園區(qū)進(jìn)行宣傳、推廣并進(jìn)行招商引資新增落地投資額*45%一次性或分期不超過(guò)三年園區(qū)綜合服務(wù)對(duì)委托區(qū)域內(nèi)進(jìn)行物業(yè)管理、公共項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)與維護(hù)等實(shí)際投資*10%一次性或分期不超過(guò)三年地產(chǎn)銷售配套住宅、保障房開(kāi)發(fā)園區(qū)有30%的住宅用地,公司通過(guò)招拍掛拿地,進(jìn)行大規(guī)模的宜居的商品房開(kāi)發(fā)。.表三：華夏幸?；鶚I(yè)20XX-20XX分行業(yè)營(yíng)業(yè)收入結(jié)構(gòu)情況華夏幸福基業(yè)20XX-20XX營(yíng)業(yè)收入分行業(yè)結(jié)構(gòu)情況分行業(yè)20XX20XX20XX20XX毛利率〔％營(yíng)業(yè)收入〔萬(wàn)占比〔％營(yíng)業(yè)收入〔萬(wàn)占比〔％營(yíng)業(yè)收入〔萬(wàn)占比〔％營(yíng)業(yè)收入〔萬(wàn)占比〔％20XX20XX20XX20XX產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)68,872.790.1695,252.590.12154,630.980.13236,461.660.111.001.000.960.98基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)--18,613.970.02--99,013.190.05-0.20-0.21土地整理68,939.660.16226,315.450.29206,002.440.17205,338.370.100.100.330.250.29綜合服務(wù)470.650.003,232.590.003,618.200.004,367.450.000.160.280.290.28物業(yè)管理服務(wù)1,795.630.002,460.380.003,328.010.0011,141.360.01-0.85-0.620.490.16園區(qū)住宅配套153,112.360.35385,402.410.50659,621.360.551,308,820.220.620.330.370.360.27城市地產(chǎn)開(kāi)發(fā)141,225.520.3241,574.100.05171,339.540.14233,850.610.110.180.280.220.20其他5,773.910.013,006.930.002,731.830.004,099.120.000.520.13-0.08-0.21合計(jì)440,190.521.00775,858.411.001,201,272.371.002,103,091.971.000.350.420.400.34注：①以上數(shù)據(jù)均來(lái)自華夏幸?；鶚I(yè)年度報(bào)告整理。②產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)是指在委托工業(yè)園區(qū)內(nèi)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)定位、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市規(guī)劃、招商引資、投資服務(wù)等產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)；③基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)包括在受托工業(yè)園區(qū)內(nèi)進(jìn)行的道路、供水、供電、供暖、排水設(shè)施、公共項(xiàng)目等。④土地整理包括在委托工業(yè)園區(qū)內(nèi)進(jìn)行的土地拆遷及整理。⑤園區(qū)綜合服務(wù)包括在受托工業(yè)園區(qū)內(nèi)進(jìn)行的園區(qū)綠化、保潔、公共項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)與維護(hù)等。三、華夏幸福基業(yè)成功因素分析〔一宏觀環(huán)境1、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移華夏幸?；鶚I(yè)發(fā)跡于北京地區(qū)固安工業(yè)園,以北京周邊為核心開(kāi)展工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng),順應(yīng)了以北京為首的國(guó)際性大都市老工業(yè)區(qū)升級(jí)、轉(zhuǎn)移大背景。2、產(chǎn)業(yè)集聚與規(guī)模效應(yīng)華夏幸?；鶚I(yè)深入研究產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì),著力打造相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈聚集平臺(tái),符合全面深化改革和加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式,逐步形成五大產(chǎn)業(yè)線,產(chǎn)業(yè)基地、產(chǎn)業(yè)港〔制造業(yè)、科技港〔科技型企業(yè)、商務(wù)港〔商業(yè)貿(mào)易、孵化港〔高新技術(shù)企業(yè)?！捕矫?、地方政府著力發(fā)展經(jīng)濟(jì),但專業(yè)能力、資金實(shí)力及商業(yè)資源整合能力等不足,需專業(yè)公司與其協(xié)同發(fā)展,實(shí)現(xiàn)政企共贏。2、政策的肯定及支持：XX省政府下發(fā)鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)區(qū)〔園區(qū)采用市場(chǎng)化運(yùn)作方式,引入公司制開(kāi)發(fā)模式,走市場(chǎng)化開(kāi)發(fā)的路子的相關(guān)文件,使得開(kāi)發(fā)區(qū)"合法合規(guī)"采用該模式,其最開(kāi)始的三個(gè)項(xiàng)目均局限在XX?。煌ㄟ^(guò)華夏幸?；鶚I(yè)20XX成功借殼上市,其盈利模式已證監(jiān)會(huì)、交易所及政府相關(guān)部門(mén)的嚴(yán)格審核并得到資本市場(chǎng)認(rèn)可,保障了其模式在全國(guó)范圍內(nèi)快速擴(kuò)張。3、降低資金投入：一級(jí)土地市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的前期資金由政府投入變成華夏幸福投入,在審計(jì)完成階段才予以結(jié)算支付,而屆時(shí)政府已有了土地出讓收入、產(chǎn)業(yè)稅收收入及招商引資收入等,其資金的運(yùn)作發(fā)生根本改變,并且10%的結(jié)算溢價(jià)較低。4、專業(yè)全面的服務(wù)團(tuán)隊(duì)：華夏幸福在城市規(guī)劃、項(xiàng)目招商、基礎(chǔ)建設(shè)、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)等各方面予以了承諾及保證,尤其是招商及產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)〔例如酒店建設(shè)等方面具有的優(yōu)勢(shì),解決了政府最棘手的問(wèn)題,使園區(qū)價(jià)值最大化；5、成功案例,提高信任度,助其全國(guó)擴(kuò)張。〔三華夏幸?；鶚I(yè)方面1、政府關(guān)系默契,保證其相關(guān)園區(qū)產(chǎn)業(yè)服務(wù)結(jié)算收入及土地政策順利落實(shí)。2、模式領(lǐng)先：公司產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)模式,通過(guò)城市發(fā)展定位、城市空間規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)促進(jìn)、城市建設(shè)、城市運(yùn)營(yíng)等系列整合經(jīng)營(yíng)行為,有效解決產(chǎn)城割裂發(fā)展問(wèn)題,為區(qū)域發(fā)展提供健康有效的綜合解決方案,有效實(shí)現(xiàn)區(qū)域綜合價(jià)值提升。3、開(kāi)放的姿態(tài),合作開(kāi)放模式,多利益主體共存：堅(jiān)持市場(chǎng)化運(yùn)作、多元化投入、企業(yè)化經(jīng)營(yíng)、專業(yè)化招商、標(biāo)準(zhǔn)化團(tuán)體、個(gè)性化服務(wù)。4、戰(zhàn)略規(guī)劃先行,精準(zhǔn)定位產(chǎn)業(yè)機(jī)遇：建立自己的產(chǎn)業(yè)研究部門(mén)并定期與國(guó)際知名地產(chǎn)機(jī)構(gòu)合作；在工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)前,深入研究區(qū)域從政治、經(jīng)濟(jì)、人口、產(chǎn)業(yè)、規(guī)劃等,制定出符合區(qū)域發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃,并聘請(qǐng)國(guó)際知名規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研、產(chǎn)品定位、規(guī)劃設(shè)計(jì),同時(shí)公司組建高水平的戰(zhàn)略及規(guī)劃設(shè)計(jì)隊(duì)伍。5、堅(jiān)持產(chǎn)業(yè)需求導(dǎo)向從事園區(qū)投資開(kāi)發(fā)建設(shè)。6、強(qiáng)大招商引資能力以招商龍頭企業(yè)為核心,依托核心企業(yè)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)鏈招商,打造產(chǎn)業(yè)集群為目標(biāo),通過(guò)職業(yè)營(yíng)銷、圈層營(yíng)銷達(dá)到招大商、招好商目標(biāo)：①定期舉行政策交流會(huì),匯集企業(yè)、科研高校、研究所等；②深入梳理與產(chǎn)業(yè)園區(qū)定位相關(guān)的產(chǎn)業(yè)鏈,建立企業(yè)信息庫(kù),形成產(chǎn)業(yè)集群；③強(qiáng)大招商團(tuán)隊(duì)：擁有超500人的招商專業(yè)團(tuán)隊(duì),匯集各行各業(yè)精英,招商團(tuán)隊(duì)滲透到項(xiàng)目所在地政府〔如固安片區(qū)的招商團(tuán)隊(duì),其名片直接印的是固安招商局,通常企業(yè)內(nèi)的招商總監(jiān),基本上就是政府的招商局局長(zhǎng)；④職業(yè)營(yíng)銷與圈層營(yíng)銷為主：參加或組織展會(huì)、推介會(huì)、產(chǎn)業(yè)園俱樂(lè)部。7、資源整合能力整合國(guó)內(nèi)外一流資源,以全球視野與國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)參與高品質(zhì)的開(kāi)發(fā)建設(shè),公司與麥肯錫、IBM、羅蘭貝格、AECOM、HOK等全球頂尖咨詢機(jī)構(gòu)建立長(zhǎng)期的戰(zhàn)略合作關(guān)系。8、平臺(tái)構(gòu)建能力：建立華夏研究院、產(chǎn)業(yè)園區(qū)網(wǎng)、產(chǎn)業(yè)中國(guó)等三大產(chǎn)業(yè)信息平臺(tái)；充分運(yùn)作園區(qū)企業(yè)平臺(tái),為園區(qū)企業(yè)提供全方位服務(wù),充分運(yùn)用入園企業(yè)資源。9、融資優(yōu)勢(shì)：上市公司通過(guò)定增、發(fā)行公司債、股權(quán)質(zhì)押等方式融資；建立多支產(chǎn)業(yè)基金,保持國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行良好關(guān)系；售后回購(gòu)、應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)讓等。10、城市營(yíng)銷模式：持續(xù)打造城市魅力體系,塑造城市的精神；通過(guò)品牌、媒體、產(chǎn)業(yè)圈層、政府不斷宣傳打造品牌。四、啟示華夏幸?；鶚I(yè)"園區(qū)+地產(chǎn)"模式難以復(fù)制、門(mén)檻高,其核心競(jìng)爭(zhēng)能力,如與政府的默契關(guān)系及議價(jià)能力、資金運(yùn)作及墊付能力、極強(qiáng)的招商能力、全產(chǎn)業(yè)鏈開(kāi)發(fā)覆蓋的能力、戰(zhàn)略研究定位等產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)的能力；這些能力對(duì)昊昇三農(nóng)來(lái)說(shuō)亦很重要,但公司目前階段尚不具備上述任何一個(gè)核心能力,但可以借鑒。1、研究產(chǎn)業(yè)規(guī)律,運(yùn)用產(chǎn)業(yè)思維解決開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)中的難題,明晰模式政治經(jīng)濟(jì)學(xué)強(qiáng)調(diào)生產(chǎn)三要素-土地、資金、勞動(dòng),而在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)中更