店鋪功能規(guī)劃與經(jīng)營(yíng)管理

一、店鋪業(yè)態(tài)與商圈位置的依存關(guān)系（一）零售業(yè)的經(jīng)營(yíng)形態(tài)（含模式）簡(jiǎn)稱業(yè)態(tài)，主要分類如下簡(jiǎn)述：1、百貨店：（DepartmentStore）·特點(diǎn)：整體規(guī)劃、統(tǒng)一管理，以業(yè)種為商品的構(gòu)成并組合國(guó)內(nèi)一線品牌與小部分國(guó)際二線品牌，而以聯(lián)營(yíng)即扣率為主要經(jīng)營(yíng)模式。（如丹尼斯百貨）·邊際效應(yīng)面積為30000m2-40000m2（視地區(qū)市場(chǎng)而定）·難點(diǎn)：很難組合好企業(yè)主及有經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的關(guān)系，又因?yàn)楦魇∈械礁鞯厥械南M(fèi)市場(chǎng)落差大，經(jīng)營(yíng)環(huán)境又不同，連鎖規(guī)模效應(yīng)難體現(xiàn)。2、超級(jí)市場(chǎng)：（Supermarket）·特點(diǎn)：是傳統(tǒng)市場(chǎng)的改良者，主要販賣民生必需品、日用品（又分生鮮超市），采用開架式陳列，統(tǒng)一出口結(jié)帳?！み呺H效應(yīng)面積為800m2-1200m2（國(guó)內(nèi)又分綜超、大超）·難點(diǎn)：須具有雄厚的財(cái)力背景，有一定的連鎖規(guī)模，以40家—50家為損益點(diǎn)（指成熟市場(chǎng)）3、量販百貨店：GMS（GeneralMerchandiseStore）（略）名稱未統(tǒng)一，硬體的特點(diǎn)是扶梯橫向在入口處。4、購(gòu)物中心（ShoppingCenter）例·窄特點(diǎn)漠：有欠雄偉風(fēng)的殿逃堂及幸大片劫挑空烏區(qū)以屑客層翅檔次墊為商采品劃必分，繁須具標(biāo)有國(guó)瑞際廟或槍一線世品牌償為主懷力商蘇品群宵，結(jié)努合大塘量餐荷飲、舟娛樂綠、文畏化、烈休憩拍、購(gòu)青物為病一體幟的多侵功能慕商場(chǎng)蕩，并灰以租銅賃為筆主的韻經(jīng)營(yíng)膊模式喉，又沫大型糟購(gòu)物劈中心促亦可扮多業(yè)探態(tài)及下特色礙大店熊（K陸ey熊T氧en儲(chǔ)an周t）如，甚覽至事瓶業(yè)機(jī)稠關(guān)相縫組合皮。（肆如各勸省地敞市市非場(chǎng)而他定）輪，并罵具大舅型停預(yù)車場(chǎng)這。噸·規(guī)難點(diǎn)冒：投淡資大莖回收遮慢，鄰除企門業(yè)主關(guān)有主勿力業(yè)漲態(tài)為賭支撐彼及目烈前尚再無國(guó)晴際一鋸線稍健品牌繁群駐附店。祖5、色離大賣捎場(chǎng)又淹稱量掉販店皮（H遭yp勻er蠅M逆ar猶t）桌·涌特點(diǎn)勇：以執(zhí)生鮮夏熟食腸為特朱色及旬名生兩必需象品、蝶日常胃生活分品胃的全慧品類旺商品沖組合千，并柔以超盤低價(jià)慌促銷冠與平界價(jià)銷摘售的寺超市役形態(tài)通經(jīng)營(yíng)旦，其齡機(jī)制味側(cè)重恒中央笨采購(gòu)甲及營(yíng)怕業(yè)控仍管的聚系統(tǒng)污，又繞稱扁閥平式兼管理煤，故懼連鎖宏效應(yīng)冠由此朗產(chǎn)生獄。(估如法揭國(guó)C侍ar寺re趕fo攔ut憑)鵝·隨邊際啊效應(yīng)知面積素為潮80港00乳m餅2付-1多20誓00深m撲2驚（依狐地市覆級(jí)別叢而定究），聽單品抄數(shù)約廚20悅00耐0騎副個(gè)單式品。叫·斗難點(diǎn)爸：與消超市頭業(yè)態(tài)稼同，墳連鎖漠的保兵本家卡數(shù)可播較少懲，但昆須具嚷極強(qiáng)娘的訊沫息系算統(tǒng)。蒸6、享倉(cāng)儲(chǔ)巨批發(fā)基店（悉Wa率re東ho充us膨e伯St缸o(hù)r宴e）壽象·隸特點(diǎn)啟：以字倉(cāng)庫(kù)榨型平滋面賣蛙場(chǎng)，足用重夜級(jí)貨飽架陳抹列箱著式、圖批量孩商句品，邀可采溜會(huì)員嚷制、府超平掩價(jià)銷榴售，協(xié)單品臟數(shù)約體為1曬20志00撤個(gè)（毒如荷脂蘭M吸AK陡RO跡,美紡國(guó)S并AM現(xiàn)S）發(fā)·輕邊際善效應(yīng)叔面積賣為號(hào)12隔00例0躁m規(guī)2棒-一翼五0允00屈m著2怪，單稍品數(shù)菊約1族60萍00沃個(gè)，孩大型酬貨車助可抵農(nóng)達(dá)的姿環(huán)外舌或郊矮區(qū)位圣置，替并具而超大做型停牽車場(chǎng)誠(chéng)。餓·譜難點(diǎn)集：具材一定鼠規(guī)模亡的商慢品采癢購(gòu)及粘物流然配送哲能力矩，其歷準(zhǔn)入壯點(diǎn)難勇掌握烏。馬7、芹購(gòu)物霧鎮(zhèn)毒（S廢ho憐p益pi火ng眠M(jìn)世al隆l）迷·甩特點(diǎn)特：類哀似S盆C，昌地處廁大都御位郊嬸區(qū)，獵如同跌造鎮(zhèn)舉，都岔采物銷業(yè)大即樓方今式，柔專門筒店云明集，西并多農(nóng)功能濾、多李業(yè)態(tài)剃組合立。經(jīng)·械邊際坐效應(yīng)嬌面積伴為伐20率00優(yōu)00脊m扁2輕以上嬌。翻·枕難點(diǎn)杯：中鑒國(guó)目擔(dān)前應(yīng)午不適渾宜（仔除上銅海）憐，其筑企業(yè)閉主有生其他駐產(chǎn)業(yè)轟支撐淹。（而如日譜本東蔽急地圖鐵集動(dòng)團(tuán)）飾8、家專業(yè)模店或員品類飄店（瓜Sp米ec叮ia晃li斥t財(cái)y石St梨or翼e）溜·奏特點(diǎn)肝：以懲品類炕劃分溝有家揀電、勝居家膀、建厘材、立電腦熊等專揀業(yè)形勺態(tài)，筐以平蜓價(jià)量闖大昂銷次售，卵應(yīng)更友具連尖鎖規(guī)秒模效蔥益。揉·混邊際劣效應(yīng)嗚面積愈為蠢60致00國(guó)m勁2農(nóng)-8喬00邀0蝦m悄2吉或溝12邁00倘0蘆m館2惡左右蹲。擁·響難點(diǎn)甜：與樣大賣姐場(chǎng)業(yè)集態(tài)同俯，并靜應(yīng)具擇有下吩單與殺定牌灰策略頃及更哀強(qiáng)禽的配敗送、繡裝配驢、陜維修智等專寬業(yè)隊(duì)朋伍支站撐。再9、董其他財(cái)：便秋利店羊、速襖食店朽、專舊賣店諸等。煩芳看（略戴）附寨注：息專賣晶店不賴同于火專業(yè)鄰店的投說明經(jīng)。鼻（二拜）商捎圈位足置：砍高授猛飼秒何謂記商圈嶼：一襲般以回所處耍位置蔥為圓關(guān)心劃悼圓，殲依所忘屬業(yè)冒態(tài)及蜻門店慧規(guī)模暴而定蛛，規(guī)芳格越您小輻春射越胃小，堤業(yè)態(tài)腿越專膚，吸背納越處大。杜以大箏型百牙貨夾店為更例分丹第一血商圈喘（半堪徑2寧公里北），脂第二騙商圈粥（半戒徑4旨公里倚），疾第三劍商圈誠(chéng)（半葬徑8獲公眾里）炒，邊輛緣商聾圈（接基本緞已抵洞達(dá)市優(yōu)郊）慮，輻污射商董圈（晝依地躁市不陪同，醉市場(chǎng)喘差距肥而定漁）。襲而商吼圈屬盾性（發(fā)俗稱易地段泉）其鼻構(gòu)成沾因素燦如下勺：登1、淡以住吉戶與聰戶數(shù)繼人口軟設(shè)定旺，越侍密越絞好。非2、吼以年瞞齡層罰劃分程，依錦次為披壯年褲（含延兒童考）、善中年健、青場(chǎng)少年擱、老梯年。螺3、拐以職舊業(yè)劃藝分，菊依次由為行杯政區(qū)寸的機(jī)絲關(guān)機(jī)茄構(gòu)階量層，捐商業(yè)夏區(qū)白檔領(lǐng)工醫(yī)薪階琴層，兄住宅慘取的液住戶佩人口放階層飲（臺(tái)坦灣反盲之）申。磨4、腔以住喉宅檔炊次價(jià)晝位劃范分。墾5、濁以交岔通情捕況劃恒分其破人流蒜、仆車流井（含蔬捷運(yùn)哄系統(tǒng)轟）、屬周邊胳停車?yán)湮患巴捉煌ㄏ马槙晨傅瓤笺U量。象6、墳以街避道規(guī)懇劃分有街道楚規(guī)整浸，馬刪路寬匙狹（餅太寬妙反而根不好厚），翁單行棚道、作人行鞋道、礦地下猾道、撲分隔溝島及蠢天橋拖（很計(jì)忌諱涌天橋合入店倒）等嘩影響萍。勇7、膠店鋪鎮(zhèn)周邊擾環(huán)境壟分廣橡場(chǎng)設(shè)糠置、貸綠化西景觀財(cái)、臨齡街房序屋等綢影響革。敢（三猴）依詢存關(guān)屢系：也店鋪僻位置澡與所滅處商躺圈之厲間的葵關(guān)系左，有鉗如下烘情況冷：叛1、址以店貨鋪緊笛密度厲而言嬌，是瓜集市堅(jiān)與分獄流或病錯(cuò)位溝與競(jìng)機(jī)爭(zhēng)（檢上海盼徐家客匯商陸圈及愧臺(tái)灣腸依蝶饑女士左百貨霞為例貝）匠2、頭以商籃業(yè)街悠與步呼行街墓而言邁，是呼購(gòu)物模瀏覽李或大劇眾休嶄憩（油以健搏康路規(guī)服飾棒一條憑街及替德化吃步行觀街為曬例）爐3、笑以區(qū)誠(chéng)快（沒或整倒條街花）行帝業(yè)別砌而言劍，是醋合理雹；是脹鶴立勉雞群宮或甚相輔匙相成擱（以研鄭州齡歐凱粒龍家統(tǒng)具專拉賣2棉個(gè)門涉店為貨例）忽4、掙以進(jìn)什入時(shí)程機(jī)而項(xiàng)言，帖是開晝發(fā)期殼或成兔熟期永或飽放和競(jìng)嚼爭(zhēng)期圈（以檢北京醉華聯(lián)錯(cuò)為例頓）弊5、兆以店求鋪規(guī)失模大獎(jiǎng)小而跟定，藥是自我成商鼓圈或障單打肚獨(dú)斗融（以河豫港菜世紀(jì)護(hù)廣場(chǎng)山為例漿）瀉6、浩以店芹鋪業(yè)葵態(tài)別罵而言涉，是正必需翅消費(fèi)坦或?qū)Ｗ猿滔劫M(fèi)或駛購(gòu)物風(fēng)消費(fèi)啦（以予上海搭世紀(jì)遭聯(lián)華蓄為例糊）艙7、首以歷衣史的謝市場(chǎng)庭檔次訪而言責(zé)，是匠因歇地適村應(yīng)或凳引導(dǎo)清消費(fèi)蒜（以殖西郊掉中疊原商宇貿(mào)城銅為例飼）經(jīng)8、沈以經(jīng)樂營(yíng)定餐位而哨言，硬是業(yè)規(guī)態(tài)不槽清或銳定位泛不明伸（以雜匯龍局城為損例）稻（四布）總渠結(jié)：辰從以衡上情怨況分擇析，悔店鋪幻的經(jīng)灰營(yíng)成臘功率存按經(jīng)律驗(yàn)值俊，仍填取決跟于逮①姨進(jìn)入第時(shí)機(jī)果、接②褲商圈弱地段掌、步③需店鋪播規(guī)模蔥、仍④以業(yè)態(tài)打?qū)傩詷?gòu)、季⑤烘經(jīng)營(yíng)窮定位芬等將未占6駁0%襯—矩70盛%的校成功灰因素慰，除邁已具古有連盼鎖規(guī)湊模的鳥專業(yè)溜經(jīng)營(yíng)荒集團(tuán)坑，而必其成旦敗率哨卻很財(cái)?shù)?，局頂多短?說0%廟—寸20尤%。呆切記奸勿討“躺唯業(yè)買”籃固執(zhí)更?。h以亞敬細(xì)亞進(jìn)商場(chǎng)期為例猾）源二、良店鋪詞功能壟規(guī)劃羨（軟眉硬體棍）將抽對(duì)經(jīng)鵲營(yíng)的狗結(jié)果遷起到喜關(guān)鍵累作用霉。紹（一帶）、貪商業(yè)嚼營(yíng)建膊工程餃規(guī)劃麗的基當(dāng)本概裂念（側(cè)從成池本、姥效率榆、展摟現(xiàn)考態(tài)量）拳毫1、錦甲工黨程即欠硬體土工程翠：利眨毯創(chuàng)土建爽工事盈推邊著設(shè)備壁系統(tǒng)嬸工事博愉胃水電陳系統(tǒng)醋工事悠測(cè)叉空嶺調(diào)系放統(tǒng)工趟事豪許術(shù)窩消防會(huì)系統(tǒng)安工事砍蠻聾管路行布線波工事戚（含識(shí)不斷蠻電系鉛統(tǒng)）非零外啞觀景京觀工卻事旨蠟2、嶄乙工源程即秒店鋪坦風(fēng)格童整體梢設(shè)計(jì)皆（甚艦至含蒼外觀們景觀牛）：易·邁店鋪衣局部貴重點(diǎn)碼裝飾物（設(shè)朗計(jì)師扁喜歡額刻意旨追求萌）搶·舉天地傾壁柱務(wù)墻及勤插座周（天香花板煙含基誓本悶照明逐）抗·宋公共灰設(shè)施送：如縣挑空盛區(qū)、遺扶梯賠與直勝梯周朝邊、流廁所鄭、休緩息電行話區(qū)匠等關(guān)·比PO輸S橫系統(tǒng)攤（含南收銀絮臺(tái)位雀置與冰制作臭）汁·然總機(jī)亦播音植系統(tǒng)涌·臥si依gn懂系統(tǒng)絞：店銀招、位立招檢、樓帽介、手告示盼牌、留指引阻牌、乘吊架化牌等折3、堡丙工社程即關(guān)店柜詠裝潢叫與貨插架道郊具制描作越（或猶冷庫(kù)固、臥欺柜、隨立柜軟等）口附注降：甲排乙丙拒不宜特混為品一談罰，從灶設(shè)計(jì)贏面、聚施工籮期、誠(chéng)工程帳隊(duì)、朗發(fā)包醬價(jià)的滴角度丘應(yīng)劃蛋分清盛楚并捷同步哨實(shí)施睬。蜂（二盆）搏商業(yè)民地產(chǎn)誘對(duì)商活場(chǎng)的扯經(jīng)營(yíng)鳴面積板應(yīng)有院的認(rèn)奧識(shí)概1、泳一般捕商場(chǎng)桂面積能按行沃業(yè)原黎則劃富分如今下：鑄·陰建筑拘面積吸即賣碗場(chǎng)外倉(cāng)含輔璃房設(shè)放施，險(xiǎn)如機(jī)態(tài)電房沫、空歇調(diào)房劑、扶嶺梯房機(jī)、樓森梯區(qū)礙、廁暫所、頁倉(cāng)庫(kù)由、辦都公室罩或設(shè)曉備附賤樓及泊入口越內(nèi)面富大攜門處討等面遼積。療·桿營(yíng)業(yè)撞面積倉(cāng)即賣鏈場(chǎng)內(nèi)烈的動(dòng)便線、票倉(cāng)庫(kù)銀等面韻積（駱即管猶制門旁以內(nèi)太）械·州實(shí)效紋面積伍即店亦柜面蹄積（亂含柜淹內(nèi)倉(cāng)弦?guī)欤┚€2、古動(dòng)線燕是指蒼商場(chǎng)楚的流項(xiàng)動(dòng)路誤線，東如同券人體份的動(dòng)伸脈，源分主輝、次撕、輔晚三種綁規(guī)格庭，有萬其柜規(guī)劃斤原則余除業(yè)鞋態(tài)有遍關(guān)外秒與店仁鋪的蟲風(fēng)格負(fù)定位秤及陳店柜賤級(jí)別扛等有頂關(guān)，廢極具暢專業(yè)世技巧賠（略碗）艙3、金有關(guān)拾經(jīng)營(yíng)臉面積議應(yīng)有下統(tǒng)一太的核錫算標(biāo)擦準(zhǔn)，減并不竹是一神個(gè)行簡(jiǎn)業(yè)的祖共同械語言晨，依宿規(guī)劃口經(jīng)雹驗(yàn)。欄實(shí)效沾面積壩約為良營(yíng)業(yè)誕面積處的7蠟2%傾-7抱5%要，營(yíng)月業(yè)面紡積約午為建爺筑面桃積的屆2%皇-7朋5%舟，也魂就是省店柜閥面積永約占偽總營(yíng)絹建面玉積的衰52關(guān)%-頓55看%，瞇在此桂范圍呢都屬子于正另常規(guī)沃劃（鑰商場(chǎng)柿越大根，店醫(yī)柜值吉越小烘）手4、夸從地腰產(chǎn)的冠角度瞇，豈開發(fā)枝商講墳建筑犬面海積，城經(jīng)營(yíng)殼商將守營(yíng)業(yè)提面積你，設(shè)鞭店商喂講實(shí)剪效面死積（口即設(shè)呼店商顧應(yīng)攤被的營(yíng)晌業(yè)指玉數(shù)約堂為1撤.貪38旁倍，洲占7傭3%籃），似嚴(yán)格呆來講活經(jīng)營(yíng)勿商應(yīng)凝統(tǒng)一蔑以營(yíng)雀業(yè)面未積核蝴算為奸行業(yè)本標(biāo)準(zhǔn)鄰用語慶或數(shù)立據(jù)依龜據(jù)。冷（本風(fēng)文第從一題物業(yè)態(tài)褲分類弟的面科積是太指營(yíng)埋業(yè)面米積）慨（三趴）哨經(jīng)營(yíng)挽業(yè)態(tài)毛與店栽鋪規(guī)苗劃（袖含輔卷房設(shè)焰施、晉硬體驅(qū)設(shè)備擇）的椅關(guān)系額1、件輔房羨設(shè)施繡即主恐機(jī)房賀、空洪調(diào)房崖（含瘡空調(diào)嚷箱）喊、水氏電間屆、安胞全梯鐵、廁洲所、翠辦公憶區(qū)、堪倉(cāng)庫(kù)逼區(qū)等螺配置邊關(guān)系稻（第管二關(guān)橡鍵）金2、眉硬體烏設(shè)備概即扶米梯與俯直梯珍等配斃置關(guān)配系：低扶梯磁：分術(shù)步行酬梯與瘡平面起梯，派其擺借放的磨位抵置又醒分橫煮向縱肺向、脫前中猶右偏斬、平粱行交參叉（漸第一扭關(guān)鍵受）。牢直梯緞：分判客梯闖、貨銳梯、付員工財(cái)梯，損其擺襪放位化置應(yīng)踏與安賀全梯屑相同隆及盡紹可能抬減少講通道廢為原早則（蛙第四犯關(guān)鍵卵）。廈3、保風(fēng)格積設(shè)計(jì)仁即外澡觀立怖面（高含廣傻場(chǎng)景心觀）參、臺(tái)抹階高稻寬、櫻入口熔大門釣（含宜側(cè)門務(wù)，分愛主次良不宜熊過多乓）、律殿堂弟氣勢(shì)縮、挑場(chǎng)空區(qū)記域、刑局部貍重點(diǎn)糖裝飾蠢、扶扇梯周風(fēng)邊等濱配置磨關(guān)系犧（第粉三關(guān)池鍵）尺。木另阿補(bǔ)充賠說明紗：外揮觀的賀立面蜻設(shè)計(jì)拉與使換用材陵質(zhì)跟斥業(yè)態(tài)貪與風(fēng)限格有壞關(guān)。蝶（四諸）、嬌總結(jié)事：乞1、貿(mào)一般店開發(fā)尸商都仆偏重富百貨降商場(chǎng)派的規(guī)碧劃案獎(jiǎng)因附撒加值符高是逼可以蘋理解另的，亞所以啦本題壤所謂他的店蜜鋪功束能規(guī)毫劃亦蜜以百太貨商陵場(chǎng)為應(yīng)切入喜點(diǎn)。始2、貢店鋪其功能咳規(guī)劃館能夠攤完善澇，不峽論自關(guān)主經(jīng)發(fā)營(yíng)、搶整樓褲租賃號(hào)（含抹分層蒜分塊評(píng)）、楚合作宿經(jīng)營(yíng)般、緞甚至輔小部勞分出興售回特租（鴿底層駕與高逢層不悟宜還出售膊）對(duì)洪以后臣的經(jīng)拳營(yíng)都魯提供目了較索扎實(shí)衛(wèi)的邀基礎(chǔ)巖。栗3、撿開發(fā)茫商如息有跨癥入百蘇貨業(yè)挖態(tài)的夫經(jīng)營(yíng)虧意向菠應(yīng)持療謹(jǐn)慎襪態(tài)度墓，不類宜樂埋觀，滋因?yàn)槭幇儇浄式?jīng)營(yíng)敞的門擔(dān)檻看藏似很挪低，鉤隨著典市場(chǎng)傾劇烈知競(jìng)爭(zhēng)頌或分針流的穿到來郵，其管經(jīng)營(yíng)訂難度孩卻很柄高（辨理念摘高度費(fèi)）。江又如技大賣豎場(chǎng)業(yè)森態(tài)，后其經(jīng)鉛營(yíng)門牙檻看歲似較摩高，跌其理圈念高暢度卻梢不那桑麼高兵，但屯經(jīng)營(yíng)續(xù)深度蚊卻更栽深（鉤管理下深度剩）。則三、參店鋪茂經(jīng)營(yíng)鏡的基遠(yuǎn)本概嚇念：鋼攏姑因業(yè)趙態(tài)屬點(diǎn)性的教不同元其經(jīng)心營(yíng)模傅式、記機(jī)制寒運(yùn)行幕、管境理系群統(tǒng)也顫因此豬完全劑不同鎖，但姿因都呀屬流極通業(yè)聯(lián)，故毀仍有慮很多蕩零售臥業(yè)的梨共通癢性，臘例舉絹百貨砍業(yè)態(tài)產(chǎn)簡(jiǎn)述件如下突（指悲籌備轉(zhuǎn)期的細(xì)前場(chǎng)只部分汁）：更（一率）、遙經(jīng)營(yíng)筒定位院（依壁地市窗情況竄定格豈）栽1、眾市場(chǎng)凡定位睛（占尤40患%，塔約1蒙0年具）：畫依輻遲射范胸圍、簡(jiǎn)商圈賢容量雀（含接位置診地段膠）、羊規(guī)模犯規(guī)格婦、進(jìn)擁入時(shí)說機(jī)而夸定暈2、僻風(fēng)格悉定位謎（占朵20火%，寒約6墨年）債：依逼店鋪究形象斜（含繡屬性舟）、寧環(huán)境慕空間謠、感臘官效球果、淺重點(diǎn)田展現(xiàn)沒而定鍋3、呆客層匪定位公（占熱10橡%，偶約2吵年）廚：依裕人均顯收入橡（含董人口尸與戶摧數(shù)人謀均）欣、消掃費(fèi)能羅力（唱含結(jié)次構(gòu)）倉(cāng)、購(gòu)萄物觀翁念、泉主力舉群體親而定摘4、票商品閃定位雙（占騾10瞇％，切約2蔽年）眠：依青樓層棟配置鍛、業(yè)碎種結(jié)肉構(gòu)、盡價(jià)格慶檔次賴、店絡(luò)柜規(guī)控格（唉含品拾牌的亂屬性襲雨級(jí)贈(zèng)別）輸而定拘5、需企劃黃定位床（占攪20摘％，蕩約1把年）歲：依腐戰(zhàn)略霧戰(zhàn)術(shù)宰、廣廊宣力綱度、堅(jiān)販促按級(jí)數(shù)以、客榮服水躺平而捕定（錘即預(yù)籠算指漂數(shù)）百（二邀）店座鋪規(guī)住劃蹦1、鑄工程躲規(guī)劃逃：即棗甲乙士丙工鄙程的鋒實(shí)施想（如惱前述染）睜2、頁營(yíng)業(yè)盒規(guī)劃溜：伶（1限）首宴獻(xiàn)平面泉硬體欣圖：縫賣場(chǎng)姜內(nèi)各抽項(xiàng)設(shè)霞施位豪置，俱如安狗全門女、防殼火卷誕閘門撥、消嗎防栓怎、分雖電盤鍵等（糖含賣獵場(chǎng)外酒的輔得房?jī)?nèi)筆設(shè)施航）卸（2式）真語悅平面供作業(yè)隊(duì)圖（消含面網(wǎng)積）郵：動(dòng)擦線區(qū)舉位、躍業(yè)種啟結(jié)構(gòu)霜、柜當(dāng)位欠切割夕、廠咸商配詢置全（3率）播旦推統(tǒng)一盤規(guī)劃醫(yī)圖：飲壁面床墻、列門套匹墻、以隔墻倦（含姥中島羽試衣燥間）蒙、框召架、困公共晶造形缺、統(tǒng)炎一布暮局（辦特殊燈業(yè)種倆）兇（4字）派拳句控管鬧規(guī)劃求項(xiàng)目斑：標(biāo)漆高、沿切角且、退抹縮線裕、L小og登o、睬燈箱施3、棗營(yíng)運(yùn)霸規(guī)劃屯：條黨件版父本與攀營(yíng)運(yùn)球分析轎作業(yè)搭（三錘）營(yíng)努銷理返念：龜1、盯精髓播思想竟：即麗商場(chǎng)沖與廠奶商的它因果等關(guān)系付門檻預(yù)=級(jí)分別粒逢片效脂益＝猴營(yíng)額塘筍掌回摧報(bào)＝客投資樸2、橡經(jīng)營(yíng)朵環(huán)境類：品裁牌氛丹圍、抽賣場(chǎng)諸管理緩、營(yíng)窩業(yè)調(diào)栽整的營(yíng)專業(yè)醉執(zhí)著育等鏟3、負(fù)互動(dòng)名競(jìng)爭(zhēng)懶：品吧牌與田品牌匠、樓抵與樓鑄、店吳與店景、年注與年磁的對(duì)沒比等槽4、恐企劃犯運(yùn)作糧：廣誰告造哈勢(shì)、伐販促懸活動(dòng)船、民付俗節(jié)滑慶、珠天數(shù)餓效應(yīng)嘩等志（四吉）品臥牌理梯念福：（拾MD希的初軌級(jí)知香識(shí)）督1、近品牌堪性質(zhì)睡即廠黑商性熊質(zhì)蒼2、號(hào)品牌菌定位弄即行房銷通愧路（橡何謂能正規(guī)袍品牌校說明趙）芹3、吐品牌濱屬性斷與風(fēng)玻格（機(jī)或商屆品）戴4、凳品牌剖生態(tài)供：城·蹤結(jié)構(gòu)折性、巨組合臭性、泳特色鳴性、供轉(zhuǎn)換胃性的岔合理恒配置岸·撿多牌裹性、卡羊頭奴性、般殺手錄性、嚴(yán)非品號(hào)牌的什時(shí)機(jī)沉掌握籮·射指標(biāo)變性、閱引導(dǎo)害性、片倫理咱性、推哲理技性的條靈活預(yù)運(yùn)用防（五底）招公商理柏念：悔1、府招商寒原則激：自肚信熱酬誠(chéng)、宵堅(jiān)持桃品質(zhì)口、嚴(yán)界守底蓮線魄2、桑招商件要領(lǐng)買：企套業(yè)形壯象、沿專業(yè)么素養(yǎng)素、特但色大蚊店、銜招商陵引商耕3、埋招商佳動(dòng)作晉：血（1啦）市窮場(chǎng)調(diào)憂研寸歸蜓（2話）廠瓣商資賠料建睛立勿蔽（認(rèn)3）而廠商仍拜訪熄垂禽（泛4）侍意向宋洽商泄倆蔽（5妻）廠世商配漿置（今含篩志選）焰日（6框）簽巖約行集動(dòng)諷樓銜百貨隸的經(jīng)挎營(yíng)籌堤備階院段是也專業(yè)居中之耀專業(yè)早，也泥是重劈中之邀重的奸關(guān)鍵她，這酸是眾幣所皆嚼知的控，但嫌隨著蔑開業(yè)意所面惠臨的骨將是昨不斷霧的經(jīng)拆營(yíng)管劍理（雄含后膜場(chǎng)作狂業(yè)）等、調(diào)研整技序巧、友工作炕團(tuán)隊(duì)狀等一綢系列搬問題裂，這醒卻是波常被胳忽略由的，值尤其農(nóng)是企怒業(yè)主串。故繞百貨狹經(jīng)營(yíng)鈔的名玻言之迷一階“顯百貨痰的開耳業(yè)才襲是困紅難的艦開始礦”臂，名渴言之拿二芬“區(qū)千軍仰易得洞一將揮難求緒，將駕帥無炮能累紹死三批軍穴”周，名雁言之誓三污“理百貨秋得核扇心競(jìng)倆爭(zhēng)力徐就是怒團(tuán)隊(duì)儉經(jīng)營(yíng)竄”艦作為策總結(jié)界。正四、竿商業(yè)康地產(chǎn)診與店再鋪業(yè)符態(tài)有接效結(jié)籮合，火才能偷創(chuàng)造柔地產(chǎn)血的附甜加價(jià)盜值意土地援價(jià)格晨與商李圈地正段，域業(yè)態(tài)校屬性乓與經(jīng)泰營(yíng)門虜檻，般附加午值大紛與風(fēng)呆險(xiǎn)越微高等少其效疫應(yīng)都未是成偶正墻比的巷，在槽這個(gè)僚開放傭的時(shí)隔代，應(yīng)很難針有奇宋跡出角現(xiàn)，吊故地如產(chǎn)的炭開發(fā)港隊(duì)商醒業(yè)的創(chuàng)理解盤變成牙是一玉個(gè)商末業(yè)地貝產(chǎn)專饑業(yè)性堤課題鉤了，知如何膏有效芝的結(jié)單合，選必須阿誴糞店鋪觀需求易切入停，提鵲示如半下：霸（一現(xiàn)）字擔(dān)濃項(xiàng)房地懇產(chǎn)商這的開執(zhí)發(fā)理勵(lì)念是么什么?。浚ㄓ喭顿Y休意圖兩應(yīng)非支常明過確）積1、找是原捉料加眼工孕、成真品銷隔售的墓短期最操作窄行為籮（不溫管買嚼主死竊活）摘瞞2屠、是興品牌小形象跪、資趴源整面合的障中期哈運(yùn)作稠行為拐（須計(jì)珍惜遷并輔怠導(dǎo)）勁趙3哄、是紛物業(yè)迫保值桿、累皆積資潮產(chǎn)的漫集團(tuán)晚投資萌長(zhǎng)期扒行為販（投廟入店愉鋪招太商）毛顯4愿、是踩跨足姿行業(yè)且、規(guī)他模擴(kuò)湖大的妙永續(xù)籍經(jīng)營(yíng)嘩性為判（堅(jiān)加強(qiáng)的祥經(jīng)營(yíng)璃團(tuán)隊(duì)扇）少（二翼）房斃地產(chǎn)它商（海與開摸發(fā)商嘆應(yīng)有赤所區(qū)瑞分）蜻隊(duì)大蟲面積麥土地紗開發(fā)系應(yīng)姻有的瘦認(rèn)識(shí)謹(jǐn)：盼1、諷邊際攀效應(yīng)月概念糕：土汗地價(jià)敵格、器營(yíng)建澆面積仙（客竄積率襖與間脆壁率竄）、仗規(guī)模床規(guī)格事等的捕評(píng)估你2、漸大型琴商業(yè)柏地產(chǎn)魔整體行規(guī)劃酷的概的念：乎軍整汽體規(guī)暢劃的焰運(yùn)作桌模式紹雖占烈有容森積率落優(yōu)勢(shì)猛及回碧報(bào)豐丙厚的沿誘因里，但跑其規(guī)臨模越逐大，戚經(jīng)營(yíng)差越難蝦，風(fēng)鋪險(xiǎn)越封高，梅這是回常規(guī)繪，除耽非企奇業(yè)主餃屬上鋸題之起“碰3厲”孝或皺“咸4藍(lán)”手的選束項(xiàng)，扇如冒縱然采創(chuàng)用有娘年限搶的奏“億出售妙回租刊”增策略迅，其恭成功肥案例鈔微乎生其微便（臺(tái)脖灣亦酒然）嚇如下店說明功：臂（1勻）不披論是蠅5年離至7絲年甚摟至1期0年且，都胖有租好金回嶄饋的男壓力泡，按賞鄭州猜商場(chǎng)燃現(xiàn)行撇合理裳的租包金上雅限為達(dá)營(yíng)業(yè)仰面積同50把-6赤0元隊(duì)/m栽2競(jìng)/月摩，將逼給經(jīng)菊營(yíng)成輸本造落成不蓋小的鵲負(fù)擔(dān)渠，而峽回租啊的租堵金往梳往超堡過此俱數(shù)甚弓多畝。伏（2濁）業(yè)茂主（擊買戶尸）的盾經(jīng)營(yíng)菠配合婚問題斃，管廳理層哈經(jīng)營(yíng)攝常須再處理零與協(xié)嘴調(diào)，芹久而確久之守變得臟“兼不務(wù)滔正業(yè)境”露。寬（3霜）業(yè)驢態(tài)屬詢性之撐間得忠上下莊前后情組合斃不易浸，調(diào)節(jié)整期遍協(xié)調(diào)刪更難妄，而與各自恨的門肯戶不位清，豐系統(tǒng)湯不同雅，增蟲加管遼理難奧度，局結(jié)合熱效應(yīng)賽無法最體現(xiàn)碰，甚催至負(fù)畝面影選響。匪3郊、土沙地適翻應(yīng)分頂割增添加規(guī)稈劃靈泡活性密的概鴉念：宏倦肅如屬表大面但積土嶼地可辦作切映割考網(wǎng)慮，艱尤其率橫向沿土地豆更具槍切割粗價(jià)值紛：意·夕物業(yè)扮開發(fā)鉆靈活痰，洽乘商容駝易，抵并門賤戶獨(dú)場(chǎng)立，食容易錫發(fā)揮胳自我惡的特倚色與式管理滲·蹈業(yè)態(tài)毒不同進(jìn)，相獅互錯(cuò)穩(wěn)位，慌優(yōu)勢(shì)?；パa(bǔ)哀（了候解業(yè)堤態(tài)規(guī)貿(mào)格＝體長(zhǎng)模╳隱寬島╳照高）器·誓單體肆獨(dú)棟秘，形黑象鮮接明，趨風(fēng)格瞇各異佩，各買自表繭述冤·秩棟與加棟之稿間亦登可考賊慮切天橋眼互通容，增仇強(qiáng)流乳動(dòng)量釘（須月有強(qiáng)私強(qiáng)聯(lián)扁合之洋前提亞）訓(xùn)4、安群樓高商業(yè)尸的規(guī)偉劃概蟲念（徒此類壤型外孕地市器偏多如？）拆禾此腹類型在的開背發(fā)由斗于受萬硬體航影響炎，如躍柱多故梁大飲、管刊道復(fù)治雜、呈出入服口多兔等因俊素，雕增加喊商場(chǎng)跪的規(guī)學(xué)劃難匠度，右而一浴般群淹樓部前分為桌一層視至三仍層或抱含底夜層，魯故在秀開跟發(fā)初獲期隊(duì)得商業(yè)糖的功香能規(guī)晴劃更鴨趨重沾要，局如下題說明哥：翅·糟因業(yè)筋態(tài)不帽同，爛硬體毀功能街亦不餅同（蕩如出拼入口議、扶誠(chéng)梯種商類等半）色即設(shè)計(jì)鴨方案完難落悠實(shí)。伍·斥因營(yíng)兇建周充期過帝長(zhǎng)，飲開發(fā)眨之前破的合輝作對(duì)疾象尋債覓困察難，墾有太諷多不面確定述因素茄。餃·捷店鋪張風(fēng)格棚難定玻位，識(shí)經(jīng)營(yíng)侍模式賞難確擱定，茄業(yè)態(tài)裹屬性肌難組席合，然故房縮地產(chǎn)砍商一排般采悔取臨獸街店叛鋪先勤買斷慚（資柔金回突收，蟻容易殲出售觀考量樂），度等時(shí)傻機(jī)在演洽商釋或冒借然跨陳入經(jīng)腔營(yíng)，澇幾乎溝很難纖有成征功案逃例。發(fā)·圓甚至腥有房掙地產(chǎn)誰商血魔癌用啄出售臘回租音，年偶限5斑年回逢本的更策略訴，邊息賣邊磨蓋或遇邊蓋極邊賣脅，此梯模式吉終將夠失敗工告終領(lǐng)，血換本無件虧。礦（三霉）商漲業(yè)街已的開蕉發(fā)概救念（更指街跨長(zhǎng)約步10菠0m喉或以辟上的鴿開發(fā)盒案）匯一組般商哈業(yè)街薄都屬底好地秩段，府是地灣鋪與過住商適的結(jié)將合體器，而蝦創(chuàng)造身地鋪敏的附澆加率值須壘隊(duì)地趴鋪的患需求飄有深偵刻的單理解珍如下男：薯1、霉馬路飲不宜趟過寬或（超作過產(chǎn)30街m紀(jì)），偶人行溪道不繩能太駕窄或兄不平偵坦，藏忌諱似高隔疾離欄糧桿與滴大樹丙密集徹，此絡(luò)為外柿部因品素，盞很難幻改變情，其掉地段濃價(jià)值勸因此婆打折率。譜2、模發(fā)揮度街長(zhǎng)尺優(yōu)勢(shì)嘆，越慘長(zhǎng)開盞發(fā)深創(chuàng)度越私深（豪即不壟怕深英），砍從開點(diǎn)發(fā)商肆的角壩度設(shè)，地基鋪的左效應(yīng)臺(tái)規(guī)格麗可以斃寬是艦長(zhǎng)的屬3倍沉（一笨般業(yè)敗主總婚以為灶門面騎越寬雕而深替度越膚淺好綠，忽減略其艱房產(chǎn)夏也貴膜），早設(shè)若扭街長(zhǎng)遮是欲10喝0m啟，地鉆鋪寬羊8m洗是1芹2.幅5間匪，想6m英是1雨6.粥6間贊，陪5m壟是2議0間瞧，后桿者的贈(zèng)商業(yè)信氛圍數(shù)濃烈丑組合芽?jī)?yōu)勢(shì)瞞越強(qiáng)彎，這籍與地梯產(chǎn)的浴土地椅深度戶有關(guān)井，例怪舉箭說明批（略肚）。住3、桐地鋪毒規(guī)劃粉時(shí)其賄單位銳規(guī)格豪的參仔考，杯一個(gè)重品牌潤(rùn)一般專需求涂的面蛇積為坡60杜m脆2秧-8許0m皮2律，即兇寬是視6m方，則即深是伴12恥m佩或?qū)挶I是藥5m則，則牌深是卸14紀(jì)m諒，如綿有大新店，焦以2楚個(gè)單僅位打間通即市可，尚例舉壺說明要（略找）。忍4、優(yōu)地鋪沾周邊摔的環(huán)驗(yàn)境，槍將對(duì)塵整體拍商家貍的經(jīng)眠營(yíng)起惕到連捷動(dòng)作鳳用：動(dòng)·燙地鋪傷的臺(tái)耐階高陡度與黎平面奏寬度容之忌宅諱，員例舉魂說眾明（柴略）揉·棟硬體明立面踏可統(tǒng)維一但復(fù)地鋪歷門面柜不宜吵，否永則街贈(zèng)景單佳調(diào)，米店鋪墻風(fēng)格嚼難展門現(xiàn)（撓也是細(xì)資源茫浪費(fèi)棵，甚滑至有笑業(yè)主浩要求漲租戶喜保留括門面旅）夕·相空調(diào)緩位置霉的預(yù)賭留，賤限制杏置放罰店頭術(shù)與大肆門的抄內(nèi)開飄規(guī)定咱（或控永設(shè)竄計(jì)手異法如層店的筑門頭描線退吸縮，儀銷售拍面積境仍不味變，撿而強(qiáng)翅行灌吹輸3寇贏論理念豆）對(duì)泥整街族的動(dòng)當(dāng)線暢閥通與勢(shì)景觀雅形象伯是整開體商盞戶所爽必須絹訴求獄的共嫩同效配應(yīng)赤，例俘舉說改明（因略）尚5、太地鋪揭二層殖的開傍發(fā)要裹領(lǐng)（亦或三希層）潤(rùn)，步喊梯與核通道納置于藥店尾劍或?qū)俳≠u場(chǎng)惠外（替便于瘋管理啦與利血用