財潤鵲橋酒店寫字樓項目可行性研究報告

一、工程概況（一）工程名稱：財潤鵲橋酒店寫字樓項目（二）工程地點：廣州市天河區(qū)東莞莊路與粵墾路口之交界處（三）建設(shè)單位：廣東財潤投資有限公司二、項目總論（一）建設(shè)地點廣東財潤鵲橋酒店寫字樓項目位于廣州市天河區(qū)東莞莊路與粵墾路口之交界處，東連南航大廈；南接廣園東快速路；西接?xùn)|莞莊路，北臨珠江投資項目。交通便利，有著天河最繁華的天河北后花園之稱，鬧中有靜，鄰近天河體育中心，天河火車東站及全市最高的建筑中信廣場。灑店用地地塊共占地3697平方米，寫字樓地塊為4272平方米。被天河干休所經(jīng)濟適用房小區(qū)西門入口道路一分為二。（二）項目現(xiàn)狀動拆遷工作尚未完成，目前正在進行規(guī)劃方案的設(shè)計、報批工作。（三）項目總體規(guī)劃要求項目總占地面積3697+2679+1593=7969平方米，規(guī)劃建設(shè)一個集五星級酒店、5A甲級寫字樓、綜合商場于一體的城市綜合體，土地使用年限為40年，建筑密度為0.7,規(guī)劃容積率為7，綠化率30%。（四）項目建筑面積指標整個項目總建筑面積為58000平方米，由兩棟塔樓組成，分別為6層寫字樓和6層酒店，其中裙樓的1-4層為商業(yè)用房，在第三層用連廊聯(lián)為一體。按使用功能分：酒店建筑面積為23983平方米，商業(yè)建筑面積為16800平方米，寫字樓建筑面積為15000平方米，地下停車、設(shè)備用房面積為15938平方米。容積率7，綠化率30％，建筑密度為0.7。機動車停車泊位400輛。（五）項目法人概況企業(yè)名稱：廣東財潤投資有限公司住所：天河區(qū)天河北路233號中信廣場3201室法定代表人：注冊資本：企業(yè)類型：有限責(zé)任公司（國內(nèi)合資）經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，物業(yè)管理。（凡涉及許可經(jīng)營的項目憑許可證經(jīng)營）。（六）項目編制依據(jù)及必要性1.編制依據(jù)本項目可行性報告根據(jù)廣東財潤投資管理公司現(xiàn)有資料，結(jié)合有關(guān)的政策法規(guī)和天河區(qū)規(guī)劃，在實地考察與市場研究的基礎(chǔ)上，通過客觀分析和經(jīng)濟評估，為項目的開發(fā)貸款提供科學(xué)的決策依據(jù)。2.項目建設(shè)的必要性根據(jù)天河區(qū)商貿(mào)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，天河將會形成以體育中心新中軸線為核心的大商圈，共由四個不同功能的片區(qū)組成，包括以天河城—正佳廣場為龍頭的環(huán)體育中心中央零售區(qū)、珠江新城中央商務(wù)區(qū)、天河北金融—商務(wù)區(qū)和石牌電腦專業(yè)市場區(qū)。該商圈未來定位是成為21世紀中央商務(wù)區(qū)、廣州市的核心商圈、華南第一商圈。這一區(qū)域包括廣州大道以東、廣深線以南、華南快速干線以西、珠江以北的地區(qū)，包括天河南、林和路、石牌、冼村、獵德路五條街的行政區(qū)范圍，面積約18平方公里。目前，該商圈有天河城、正佳廣場、維多利廣場等大型百貨商場。由于該板塊休閑娛樂設(shè)施不足，一些適合開發(fā)為娛樂休閑設(shè)施的裙樓將得到發(fā)展。本項目擬建的五星級酒店、寫字樓充分體現(xiàn)了天河區(qū)的整體發(fā)展戰(zhàn)略，積極打造一個全新的集多種服務(wù)功能為一體的現(xiàn)代化商貿(mào)中心，包含有酒店、辦公、商業(yè)、餐飲娛樂等多種經(jīng)營內(nèi)容，項目規(guī)模較大、運營思想先進，本項目的建設(shè)將推動天河區(qū)新一輪發(fā)展規(guī)劃的實施。3.項目建設(shè)有利于較好地發(fā)揮土地效益根據(jù)天河北路地區(qū)的發(fā)展規(guī)劃，該地區(qū)重點發(fā)展CBD，即將進行建設(shè)的項目總商業(yè)面積超過16800平方米。本項目將建設(shè)一個可以輻射周邊地區(qū)的全新多服務(wù)功能的現(xiàn)代化都市商業(yè)中心，這不僅大大提高了天河北路后花園商業(yè)中心的水平和規(guī)模，豐富了天河北商圈商業(yè)中心的商業(yè)業(yè)態(tài)，對提升該區(qū)域的商業(yè)價值，促進地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展有明顯作用。（七）主要經(jīng)濟技術(shù)指標主要技術(shù)經(jīng)濟指標如下：占地面積3697+2679+1593=7969平方米其中：地上建筑面積7969﹡7=55783平方米商業(yè)部分16800平方米寫字樓部分15000平方米酒店部分23983平方米容積率7建筑密度0.7綠化率30%停車位400輛三、鵲橋五星級酒店（一）目前廣州五星級酒店的運作情況廣州目前已開業(yè)有7家五星級酒店（已正式掛牌），未來兩年間將陸續(xù)再開業(yè)八家五星級和超五星級酒店，它們的開業(yè)時間和簡要情況如下：掛牌五星級酒店序號酒店名稱地理位置開業(yè)時間客房數(shù)量01中國大酒店廣州流花路100號（越秀區(qū)）開業(yè)時間1984年,2005年新裝修樓高18層,1013間客房及套房。02廣東國際大酒店廣州市廣州市環(huán)市東路339號（越秀區(qū)）1992年7月8日開業(yè)，2004年局部裝修樓高63層，共有客房總數(shù)200余間套。03廣州東方賓館廣州流花路120號（越秀區(qū)）1961年開業(yè)，2004年重新裝修樓高11層，共有客房800余間套。04白天鵝賓館廣州沙面南街1號1983年開業(yè)，2000年重新裝修樓高28層，共有客房總數(shù)842間套。05廣東亞洲國際大酒店廣州市環(huán)市東路326號2002年開業(yè)客房數(shù)目422間，位于25-38層06碧桂園鳳凰城酒店廣州市廣園東路新塘路段鳳凰城2003年11月開業(yè)樓高6層，共有客房總數(shù)621間套。07廣州香格里拉大酒店廣州市海珠區(qū)琶洲新區(qū)2007年3月26日開業(yè)樓高36層，704間豪華客房及套房，另設(shè)26間設(shè)計精巧的服務(wù)式公寓，面積均超過42平方米。八間風(fēng)格各異的餐廳及酒吧,兩間宴會廳和八間多功能廳。08廣州天譽威斯汀酒店廣州市天河區(qū)林和中路6號（中信廣場后門）2007年5月開業(yè)樓高40層,共有客房總數(shù)448間(套),標間面積50平米。09長隆酒店廣州市番禺區(qū)大石迎賓路（長隆夜間動物世界旁）2002年開業(yè)樓高6層，共有客房總數(shù)333間套。10鳴泉居度假村廣州市白云大道南1068號1998年開業(yè)，2005年重新裝修樓高5層，共有客房總數(shù)200間套。正在申請中的五星級酒店序號酒店名稱地理位置開業(yè)時間客房數(shù)量01廣州鼎龍國際大酒店廣州天河廣州大道北63號（天河區(qū)）2008年5月開業(yè)樓高20層，客/套房288間。02廣州嘉逸國際酒店廣州市天河北路468號2007年7月酒店樓高20層，擁有251間不同類型的客房。03廣州天倫萬怡大酒店廣州林和中路172號2006年開業(yè)395套裝修豪華、設(shè)計新穎、設(shè)備完善的客房。04廣東南洋長勝酒店廣州市天河區(qū)廣州大道北興華路38號開業(yè)時間2008年9月29日主樓高25層，副樓多棟高7層，擁有各類豪華客房468間/套，標間面積38平米。05南沙大酒店廣州市南沙海濱新城商貿(mào)大道南二路1號2007年9月28日樓高15層，擁有314間精雕細琢的豪華客房，標間面積46平米。06廣州地中海國際酒店廣州市廣州市天河路518號2009年3月開業(yè)樓高50層,共有客房總數(shù)400間(套),標間面積33平米。07頤和大酒店廣州白云區(qū)同泰路頤和山莊內(nèi)2007年酒店由東、西、中座三部分組成，擁有高檔標準客房、商務(wù)套房、公寓、別墅以及總統(tǒng)套房180余間。正在建設(shè)中的酒店序號酒店名稱地理位置計劃開業(yè)時間客房數(shù)量01正佳萬豪天河正佳2012開業(yè)正佳萬豪國際大酒店正佳正佳廣場五星將擁有360間客房，其中標準間不超過140間，其余均為豪華商務(wù)套房、總統(tǒng)套房、副總統(tǒng)套房以及高級行政套房。02富力麗思卡爾頓酒店珠江新城2012開業(yè)主體分為酒店客房和服務(wù)式公寓兩部分,160米高的塔樓，其中包括了350套客房和120套高級服務(wù)式公寓，群樓部分為酒店餐飲娛樂空間。03富力君悅大酒店珠江新城2012開業(yè)總建筑面積為7.7萬多平方米，樓高75米，由君悅酒店管理。04皇冠假日酒店（海景集團）天河員村2012開業(yè)五星高41層，占地面積3.2萬平方米，總建筑面積14萬預(yù)定2006年平方米，客房及預(yù)定2006年投入運營豪華客房約500間。05太古匯香格里拉天河路2012開業(yè)六星級的豪華酒店，酒店建筑面積約8萬平方米，擁有500到600個客房。整個太古匯項目總投資約40億元。（二）行業(yè)人士對廣州高級酒店業(yè)的發(fā)展看法五星級酒店被業(yè)內(nèi)人士視為“城市之巔”，可以引領(lǐng)一座城市的風(fēng)尚，同時也是一座城市經(jīng)濟發(fā)展最敏感的風(fēng)向標。廣州市副市長王曉玲曾在各種場合強調(diào)，在亞運會之后，五星級酒店由原有的7家基礎(chǔ)上新添10到15家，由此可見政府對五星酒店建設(shè)的重視程度。市旅游局認為，隨著廣州城市國際化程度越來越高，外資來穗將投資、設(shè)辦事處、包長包房以及會議經(jīng)濟、歐美市場的開拓等原因都將導(dǎo)致高星級酒店供不應(yīng)求。2011年廣州共接待游客1.27億人次，旅游商務(wù)人流的大幅增長、會展業(yè)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)逢勃發(fā)展、產(chǎn)業(yè)集聚與升級、城市空間調(diào)整等因素，為廣州酒店業(yè)帶來巨大市場需求。目前，廣州星級酒店超過兩百家、五星級七家，與實際需求和周邊地區(qū)相比，廣州五星級酒店嚴重不足。據(jù)廣州市外經(jīng)貿(mào)局副局長孫雷介紹，廣州市政府將給予具體扶持鼓勵外資酒店管理企業(yè)向四個方面發(fā)展：一是擴大選址區(qū)域。鼓勵各酒店集團走出市中心，布局周邊快速發(fā)展區(qū)，如北上花都、南下南沙、東進黃埔、蘿崗、增城；二是歡迎不同國家、不同風(fēng)格的酒店品牌落戶，尤其是在穗重點投資來源地的品牌；三是引進酒店類型多樣化，適應(yīng)不同層次消費需求；四是合作方式靈活多樣，可投資自建、也可品牌輸出或并購方式進駐廣州市場。孫雷表示，廣州是中國會展業(yè)中心，特別到了廣交會，不但五星級酒店及都市區(qū)內(nèi)的各類酒店爆滿，廣州周邊地區(qū)縣市酒店也是高入住率。這說明，隨著會展商貿(mào)業(yè)的發(fā)展、環(huán)城交通更為便利，中心外的周邊地區(qū)有著更大發(fā)展空間、是酒店業(yè)的新興市場。廣州五星級酒店增量仍很理性，當然供給量增大、價格也自然受到市場調(diào)節(jié)。目前廣州共有十萬間酒店客房，2012年前將新增百分之十左右，考慮到淡旺季的行業(yè)特點，仍需維持一定缺口。廣州有賓館、飯店、招待所等各類住宿設(shè)施1400多座，客房約10萬間，床位近20萬個；其中星級飯店205家，五星6家，四星24家，三星89家，二星80家，一星6家。廣州正籌建的30多家五級星酒店中，有10多家將在未來3年內(nèi)建成并開業(yè)。未來幾年內(nèi)，廣州將新建50家四、五星級豪華酒店、增加8000個房間。根據(jù)規(guī)劃，到2011年廣州的4星級以上酒店數(shù)量將達到60家，其中五星級酒店在現(xiàn)在的基礎(chǔ)上還會新添10至15家，廣州星級酒店總數(shù)會從現(xiàn)在的205家增加到300家。經(jīng)濟型酒店3年的預(yù)期數(shù)字也將過百，未來3至5年內(nèi)，經(jīng)濟型連鎖酒店客房超萬間。以白天鵝為例，目前其入住率都在75%～79%之間，平均房價今年增幅了近14%，入住率增長了3%，在國外，五星級酒店的入住率也就60%左右。營業(yè)收入方面，比如東方賓館，2011年上半年，公司的營業(yè)總收入為12,141.93萬元，比上年同期增長了16.04%，公司的凈利潤為198.30萬元，比上年同期增長了111.01%，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為1,828.18萬元，比上年同期增長了209.95%。由此可見，廣州市目前的星級酒店的市場空間還很大，我們選擇在2012年進入五星級酒店市場正是較好的投資時機。（三）五星級酒店的標準要求及樓層規(guī)劃1.定位五星級酒店的標準要求五星級旅游涉外酒店應(yīng)具備的基本條件概述如下：（1）酒店總體基本要求①酒店功能劃分合理、設(shè)施使用方便、安全。②酒店室內(nèi)外裝修高檔、建筑及裝修選用豪華材料。③酒店內(nèi)部公共信息圖形符號符合LB/AT001標準。④有中央空調(diào)系統(tǒng)。⑤有背景音響系統(tǒng)。⑥有與五星級酒店相適應(yīng)的計算機管理系統(tǒng)。（2）酒店接待大廳基本要求①接待大廳寬敞、裝修豪華、光線充足。②有與酒店規(guī)模、五星級相適應(yīng)的總服務(wù)臺，總服務(wù)臺有中英文標志、分區(qū)段設(shè)置接待、問訊、結(jié)帳、24小時有工作人員在崗。③提供留言服務(wù)、一次性總帳單結(jié)帳服務(wù)、信用卡服務(wù)、18小時提供外幣兌換服務(wù)。④總服務(wù)臺提供酒店服務(wù)項目宣傳品、酒店價目表、中英文本市交通地圖，全國旅游交通地圖、本市和全國旅游景點介紹、各種交通工具時刻表、報刊雜志等。⑤可8小時直接接受國內(nèi)、國際客房預(yù)訂，有酒店和客人同時開啟的保險箱、設(shè)門衛(wèi)應(yīng)接員、專職行李員、值班經(jīng)理、大堂經(jīng)理。⑥在非經(jīng)營區(qū)設(shè)客人休息場所、提供店內(nèi)尋人服務(wù)和安排出租車服務(wù)、門廳及主要公共區(qū)域有殘疾人出入坡道、配備輪椅。⑦至少能用2種外語提供服務(wù)（英語為必備語種），總機至少能用3種外語提供服務(wù)（英語為必備語種），各種指示用和服務(wù)用文字至少用中英文同時表示。（3）客房基本要求①至少有40間（套）可供出租的客房，70%客房的面積（不含衛(wèi)生間和走廊）不少于20平方米，至少有5個開間的豪華套房，有殘疾人客房。②客房裝修豪華，有豪華的軟墊床、寫字臺、衣櫥及衣架，茶幾，座椅，床頭柜、床頭燈，臺燈，落地?zé)?、全身鏡，行李架等高級配套家具。③衛(wèi)生間用豪華建筑材料裝修地面、墻面、頂棚，用良好的排風(fēng)設(shè)施，110/220V電源插座，電話副機，吹風(fēng)機和體重稱。裝高級座便器。梳妝臺，浴缸并帶淋浴噴頭，配浴簾，晾曬繩，24小時供應(yīng)冷熱水。④有直撥的國內(nèi)、國際電話，有彩色電視機、音響設(shè)備、并有閉路電視系統(tǒng)，播放頻道不少于16個，自辦節(jié)目至少有2個頻道。⑤有與五星級相匹配的文具用品，提供開夜床服務(wù)，24小時提供冷熱飲用水及冰塊，免費提供茶葉或咖啡，客房內(nèi)設(shè)微型酒吧，24小時提供中西式早餐，正餐送餐服務(wù)。⑥提供叫醒服務(wù)，留言服務(wù)、衣裝濕洗、干洗，熨燙和修補服務(wù)，提供擦鞋服務(wù)。⑦客房、衛(wèi)生間每天全面整理，每日更換床單和枕套，客房用品和消耗品每天補齊。（4）餐飲基本要求①有布局合理、裝飾豪華的中餐廳，至少能提供2種風(fēng)味的中餐。②有布局合理、裝飾豪華的西餐廳，配專門的西餐廚房。③有獨具特色格調(diào)高雅的咖啡廳，能提供自助早餐、西餐正餐。④有適當?shù)男⊙鐣d，有封閉的酒吧間。⑤餐廳、酒吧的主管、領(lǐng)班和服務(wù)員能用英語提供服務(wù)。⑥廚房冷菜間、面點間獨立分割，有足夠的冷氣設(shè)備，冷菜間有空氣消毒設(shè)施，粗加工間與操作間隔離，有足夠的冷庫，有專門放置臨時垃圾的設(shè)施并保持其封閉。（5）公共區(qū)域基本要求①有足夠的停車場，有足夠的高質(zhì)量客用電梯，轎箱裝修高檔，并有服務(wù)電梯。②有公用電話，并有市內(nèi)電話簿。③有男女分設(shè)的公共衛(wèi)生間。④有商場，出售旅行日常用品，旅游紀念品、工藝品等商品。⑤有商務(wù)中心，代售郵票，代發(fā)信件，辦理電報、電傳、傳真、復(fù)印、國際長途電話、國內(nèi)行李托運、沖洗膠卷等。提供打字服務(wù)。⑥有醫(yī)務(wù)室。⑦提供代購交通、影劇、參觀等票務(wù)服務(wù)。⑧提供市內(nèi)觀光服務(wù)。⑨有應(yīng)急供電專用線和應(yīng)急照明燈。（6）選擇項目（共78項，至少具備35項，具備項目越多，酒店越高檔）客房（10項）①客房內(nèi)可通過視聽設(shè)備提供帳單等的可視性查詢服務(wù)，提供語言信箱服務(wù)。②衛(wèi)生間有飲用水系統(tǒng)。③不少于50%的客房衛(wèi)生間淋浴與浴缸分設(shè)。④不少于50%的客房衛(wèi)生間干濕區(qū)分設(shè)。⑤所有套房分設(shè)供主人和來訪人使用的衛(wèi)生間。⑥設(shè)商務(wù)樓層，可在樓層辦理入住登記及離店手續(xù)，樓層有供客人使用的商務(wù)中心及休息場所。⑦商務(wù)樓層的客房內(nèi)有收發(fā)傳真或電子郵件的設(shè)備。⑧為客人提供免費店內(nèi)無線尋呼服務(wù)。⑨24小時提供洗衣加急服務(wù)。⑩委托代辦服務(wù)。餐廳及酒吧（8項）①有大堂酒吧。②有專業(yè)性茶室。③有除西餐廳外的其他外國餐廳，配有專門廚房。④有餅屋。⑤有風(fēng)味餐廳。⑥有至少能容納200人正式宴會的大宴會廳，配有專門的宴會廚房。⑦有至少10個不同風(fēng)味的餐廳（大小宴會廳除外）。⑧有24小時營業(yè)的餐廳。商務(wù)設(shè)施及服務(wù)（5項）①提供國際互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)，傳輸速度不小于64kbit/s。②封閉的電話間（至少2個）。③洽談室（至少容納10人）。④提供筆譯、口譯和專職秘書服務(wù)。⑤圖書館（至少有1000冊圖書）。會議設(shè)施（10項）①有至少能容納200人會議的專用會議廳、配有衣帽間。②至少配有2個小會議室。③有同聲傳譯設(shè)施（至少4種語言）。④有電話會議設(shè)施。⑤有現(xiàn)場視音頻轉(zhuǎn)播系統(tǒng)。⑥有供出租的電腦及電腦投影儀、普通膠片投影儀、幻燈機、錄像機、文件粉碎機。⑦有專門的復(fù)印室、配備足夠的復(fù)印機設(shè)備。⑧有現(xiàn)代化電子印刷及裝訂設(shè)備。⑨有照相膠卷沖印室。⑩至少5000平方米的展覽廳。公共及健康娛樂設(shè)施（共計42分項）①歌舞廳②卡拉OK廳或KTV房（至少4間）③游戲機室、棋牌室、影劇場。④定期歌舞表演。⑤多功能廳，能提供會議，冷餐會、酒會等服務(wù)及兼作歌舞廳。⑥健身房、按摩室、桑拿浴、蒸汽浴、沖浪浴、日光浴室。⑦室內(nèi)游泳池（水面積至少40平方米）。⑧室外游泳池（水面積至少100平方米）。⑨網(wǎng)球場、保齡球室(至少4道)、攀巖練習(xí)室。⑩壁球室、桌球室。eq\o\ac(○,11)多功能綜合健身按摩撐。eq\o\ac(○,12)電子模擬高爾夫球場、高爾夫練習(xí)場。eq\o\ac(○,13)高爾夫球場（至少9洞）。eq\o\ac(○,14)賽車場、公園。eq\o\ac(○,15)跑馬場、

射擊場、射箭場。eq\o\ac(○,16)實戰(zhàn)模擬游藝場。eq\o\ac(○,17)乒乓球室、

溜冰場。eq\o\ac(○,18)室外滑雪場。eq\o\ac(○,19)自用海濱浴場。eq\o\ac(○,20)潛水、海上沖浪、

釣魚。eq\o\ac(○,21)美容美發(fā)室。eq\o\ac(○,22)精品店、獨立的書店、

獨立的鮮花店。eq\o\ac(○,23)嬰兒看護及兒童娛樂室。安全設(shè)施（3項）①電子卡門鎖。②客房貴重物品保險。③自備發(fā)電系統(tǒng)。2.定位五星級酒店的規(guī)劃（1）整個項目功能的總體規(guī)劃①酒店設(shè)施酒店將設(shè)有餐飲，休閑及其他設(shè)施高于平臺層；而中餐及西餐廳將分別設(shè)于二樓及五樓；咖啡廳及酒吧將于三樓提供，另一間酒吧將會設(shè)于頂樓天臺；會議設(shè)施將于五樓提供；大部分的休閑設(shè)施將于六樓提供，這包括了男/女士桑拿，健身室及游泳池。酒店將會提供充足的泊車位置?，F(xiàn)時共規(guī)劃了200個停車位，其中180個為位處于地庫三層的有蓋車位，其余20個則設(shè)于一樓。②裙樓設(shè)施樓層餐飲設(shè)施面積（平方米）L1L2L3L3L4L4夜總會咖啡廳中式餐廳西式餐廳西式餐廳宴會廳450.03353.17209.03175.44157.97288.27小計1，633.91會議廳設(shè)施L2L5L會議室會議室商務(wù)中心76.45292.0348.74小計417.22娛樂設(shè)施L6L6L6L6桑拿健身房露天游泳池露天網(wǎng)球場455.0385.11138.21小計678.35其他設(shè)施L2L1L2L6商場美容廳花店保健中心165.84116.5447.30小計329.68③后勤設(shè)施后勤設(shè)施包括大堂、廚房、接待處、保安及控制室等。其他后勤服務(wù)如員工餐廳及廚房、員工更衣室、房間等均位于地庫的一及二層，機電設(shè)備室、冷庫房、水箱、冷澆灌設(shè)備室及泵房等，均位于地庫及頂數(shù)天臺的位置。（2）酒店車位規(guī)劃五星級酒店的車位一般按1：1的比例配車位。由此推算本案車位約需：15589÷65=240個（四）本項目定位五星級酒店的成本運營測算1.測算基礎(chǔ)（1）本五星級酒店物業(yè)面積構(gòu)成：在酒店設(shè)計中，各類設(shè)施的面積是有一定的比例配套要求的。這個比例越科學(xué)，就越能符合經(jīng)營需要，更有利于產(chǎn)生更大的平方米產(chǎn)出。這個比例也要與酒店的定位、目標市場相匹配。酒店類型不同，比例差距明顯。（2）酒店常用兩組面積數(shù)據(jù)來描述規(guī)模和狀況：一是占地面積和建筑面積，二是對客服務(wù)區(qū)面積（又被稱為公共區(qū)面積）和后臺工作區(qū)面積。第一組數(shù)據(jù)涉及建筑容積率、建筑密度等技術(shù)指標，也關(guān)系到酒店客人的舒適度。第二組數(shù)據(jù)涉及到酒店的可經(jīng)營面積、盈利能力等經(jīng)濟指標，既關(guān)系到酒店客人消費過程中的舒適度，同時關(guān)系到酒店的收益與壽命。酒店的各類面積比例決定了將來酒店收入的比例。面積構(gòu)成分為營業(yè)面積及非營業(yè)面積，計算時采用以兩者占總樓地板面積的一半位一半原則。計劃商業(yè)裙樓部分為四層（不包括一樓酒店大堂），酒店整體建筑為六層，其中頂層為游泳池及酒吧。（3）酒店客房面積：通常來說，客房的總面積占酒店總建筑面積的65%以上23983﹡65%=15589m22.投資成本（以下投資成本未計算財務(wù)成本）（1）土地成本：500萬×40÷7969m2＝25097.3元/m2酒店土地成本：25097.3元/m2*3697m2＝9278.5萬元（2）建安與裝修設(shè)備成本（包括土建部分）包含地上與地下部分，取最小經(jīng)濟值（見下表）：序號分項工程名稱計算依據(jù)單方造價（元/m2）1樁基工程（受力樁）總建筑面積190-2102地下室工程、基坑圍護及支撐地下室建筑面積4560-50403結(jié)構(gòu)工程地上建筑面積1320-15604建筑工程（除外墻玻璃幕墻）地上建筑面積900-10005新型節(jié)能幕墻外立面建筑面積1440-18006給排水（含潔具，鍋爐房管線）總建筑面積420-4567噴淋、氣體消防總建筑面積120-1308污水處理（含管線）總建筑面積42-489空調(diào)工程地上建筑面積660-72010地下室通風(fēng)工程地下室建筑面積204-22811照明、防雷、動力、變配電總建筑面積960-108012電話總機及配線、閉路電視、監(jiān)視、廣播音響、管理電腦、火災(zāi)報警、共用天線、電報電傳總建筑面積600-66013煤氣工程總建筑面積54-6014電梯、自動扶梯總建筑面積384-43215室外總體總建筑面積120-13816室內(nèi)精裝修連家具地上建筑面積3840-420017雜項工程總建筑面積336-39618洗衣房設(shè)備地上建筑面積180-20419廚房設(shè)備地上建筑面積300-336總建筑面積為23983平方米，其中地上建筑面積為15589平方米，地下建筑面積約8394平方米，外墻面積約10000平方米。成本合計：2690*23983+5850*15589+3970*8394+1200*10000=20113.4萬元管理成本與不可預(yù)見費用：300元/m2*25000m2＝750萬元酒店總開發(fā)成本：20113.4+750+9278.5＝30131.9萬元3.酒店運營成本（1）運營費用營業(yè)費用（含營業(yè)稅費、財務(wù)成本直接費用、人工費用）：占總收入20%。管理費用（經(jīng)營管理費用、水電、維修保險、裝修和設(shè)備更新等費用）：占總收入的20%。（2）管理提成引進世界著名五星級酒店管理公司占總收入的25%。如果自組管理公司管理，成本相對低很多。4.本項目定位五星級酒店的運營收入測算（1）推算依據(jù)本酒店面積約23983*65%=15589平方米，按每間客房建筑面積65平方米計算，約240間客房。酒店設(shè)計4種不同類型客房，客房數(shù)和面積列表如下：客房類型間數(shù)面積（平方米）合計單人標準房4735.221655．34標準房18075.1713530.6豪華套房290.00180總統(tǒng)套房1223.6223.6小計23015589按照廣州市酒店發(fā)展行情預(yù)計未來（2012-2022年）十年間平均客房每日實收房價803元/天計算。按照廣州五星級酒店平均開房率54%分析，本物業(yè)未來十年平均每3年增長率7%計算，開房率平均按66%計算。5.計算結(jié)果（1）客房年收入約803*230*66%*365＝4449萬元（2）餐飲、會務(wù)、商場收入①中餐廳收入：東莞莊地區(qū)點心、小吃集中，賓館每天以中、晚二個市，以接待一次測算，平均每天100桌，每人100元消費水平，利潤為50%測算，則：100元*10人*100桌*365天*50%=1825萬元②西餐廳收入：天河區(qū)旅游觀光的游客較多，配有一定水準、特色的西餐館是有一定的市場。每天以40人次，每人平均消費水平100元，利潤率以70%測算，則：100元/人次*40人次*365天*70%=102.2萬元③商場收入：在天河區(qū)，商場規(guī)模已充分體現(xiàn)，而賓館商場作為配套設(shè)備，競爭就顯得相當大，以平均每天10萬元銷售收入，利潤20%測算，則：10萬元/天*365天*20%=730萬元每天平均接待5人次，每個會務(wù)租金平均6000元，利潤率以70%測算，則營業(yè)預(yù)測：6000元/人次*5人次*365天*70%=766.5萬元餐飲、會務(wù)、商場收入約：3423.7萬無（3）娛樂休閑收入①酒吧收入：包括吸引游客娛樂與休閑在內(nèi)，每天以100人次，平均每人消費40元，利潤率以60%測算，則：50元/人次*100人次*365天*60%=109.5萬元②KTV收入：以設(shè)置10間KTV包房，每天以6個小時營業(yè)，每小時200元計算，包房利用率60%，則營業(yè)預(yù)測：200元/小時*10間*6小時*365天*60%=262.8萬元③桑拿收入：以每天平均30人次，每人次200元，則營業(yè)預(yù)測：200元/人次*30人次*365天*60%=131.4萬元娛樂休閑收入約：503.7萬元整體酒店總收入約：8376.4萬元以上收入?yún)⒖紘鴥?nèi)五星級酒店年收入均數(shù)，見下圖：2011年主要城市五星級酒店實際房價資料來源：《2011中國飯店業(yè)務(wù)統(tǒng)計》（五）本項目定位五星級酒店收益測算1.成本合計酒店總開發(fā)成本：30131.9萬元年運營成本：8376.4萬元*（20%＋20%）＝3350.56萬元年管理提成：8376.4萬元*25%＝2094.1萬元2.年收益額（稅后）（8376.4萬元-3413.5萬元-2133.4萬元）*（100%-33%）＝1895.77萬元年經(jīng)營利潤率：1895.77/8376.4=22.63%年投資收益率：1895.77/30131.9＝6.29%3.總成本回收共需年數(shù)30131.9/1895.77=15年結(jié)論：定位五星級酒店在不考慮銷售的基礎(chǔ)上約十五年時間可以收回基本成本（靜態(tài)投資回收期）。四、5A甲級寫字樓寫字樓項目整體由辦公、商業(yè)等功能組成，本部分將通過分析廣州市及天河區(qū)房產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀及趨勢，從而進行本項目各功能房產(chǎn)的市場定位。（一）廣州寫字樓發(fā)展歷程1.寫字樓緊缺期：1993-1997年1993年之前，廣州的主要商務(wù)活動都集中在五星級酒店內(nèi)，那時候的五星級酒店大都以商務(wù)綜合體形式建成，包括了酒店客房與餐飲、寫字樓以及公寓等功能，例如中國大酒店、花園大酒店等。1995年到1997年，外商開始從以往的辦事處升級到成立分公司，外資的增加是當時推動寫字樓市場的主要動力，僅有的幾棟甲級寫字樓根本滿足不了市場的需求。期間，新落成的寫字樓，無論是租金、進駐率以及售價都處于廣州甲級寫字樓歷史的最高位。即使到現(xiàn)在，甲級寫字樓仍未超越當時的記錄。當時，寫字樓處于賣方市場，如：1995年，美國銀行中心預(yù)售價為港幣2萬－2.5萬元/平方米，廣東國際大廈的租金按實用約為300元/平方米/月；1996年，中信廣場、大都會預(yù)售價為2.5-3萬元/平方米，廣州國際貿(mào)易大廈、宜安廣場、東山廣場等都在1.5萬元/平方米以上。購買寫字樓的，多數(shù)是港澳私人投資者。2.寫字樓消化期：1997-2000年1997年到2000年，廣州甲級寫字樓的需求在該時期得到了釋放，大量的寫字樓不斷供應(yīng)，甲級寫字樓從緊缺期急速轉(zhuǎn)向供應(yīng)過剩，租金從1996年的170-190元/平方米/月，跌至2000年的90-100元/平方米/月。期間，97亞洲金融風(fēng)暴對港澳投資者造成了很大的影響，對寫字樓銷售市場也造成了嚴重的打擊。98年后，寫字樓的用家成為銷售市場的主力，當中尤其以內(nèi)資公司購買寫字樓自用較多。3.寫字樓調(diào)整期：2001-2004年2001年2004年，隨著廣州甲級寫字樓存量逐漸被消化，租金、售價都有所回升，寫字樓在2000年，租金出現(xiàn)了觸底后反彈，其后，保持著平穩(wěn)的上升趨勢。甲級寫字樓除卻新增供應(yīng)外，空置率保持在10％以內(nèi)，頂級寫字樓更是少于5％。4.寫字樓快速增長期：2005年至今2005年至今，甲級寫字樓進入快速增長期。經(jīng)濟持續(xù)向好，令甲級寫字樓的需求快速增長。新一批的甲級寫字樓當中，不少具有實力的發(fā)展商都將其作為長期發(fā)展的物業(yè)，因此，用于銷售的優(yōu)質(zhì)寫字樓，銷售速度相當驚人。以至發(fā)展商經(jīng)常要封盤，重新定價后再推出市場。廣州正加快步入國際大都市的步伐，開發(fā)商對甲級寫字樓的客戶定位有了更高的標準，寫字樓的建筑標準向國際標準看齊。三年內(nèi)是廣州寫字樓進入成熟期的階段，期間廣州寫字樓無論是質(zhì)和量都有巨大的變化。（二）廣州市區(qū)寫字樓市場分析1.廣州四大寫字樓區(qū)域介紹（1）大環(huán)市東商務(wù)區(qū)核心區(qū)指傳統(tǒng)意義上的環(huán)市東（東到區(qū)莊立交、西到廣東國際大酒店，包括花園酒店、白云賓館在內(nèi)的0.18平方公里范圍），包括花園酒店、白云賓館一帶，核心區(qū)信息密集度最高，酒店、寫字樓集中，是整個大區(qū)域的管理中心和經(jīng)濟樞紐。功能主要為商務(wù)辦公、金融、高檔商業(yè)、酒店等，國際中央商務(wù)中心特色明顯。（2）天河北商務(wù)區(qū)以天河體育中心為依托，天河北路、體育西路、體育東路是目前為止天河區(qū)寫字樓最為集中的地段。天河北商務(wù)區(qū)的自然延伸，像天河北路的兩條肩膀，支撐著天河北的繁華。由于該地區(qū)擁有濃厚的商業(yè)氛圍、良好的交通條件，加之該地區(qū)的寫字樓辦公設(shè)施齊備、物業(yè)管理良好、綜合素質(zhì)均較好，因此成為廣州新興高檔寫字樓的代表，典型的有中信廣場、大都會廣場、城建大廈、金利來中心，其中廣州市地標中信廣場更是聲名遠播。（3）珠江新城商務(wù)區(qū)（CBD）珠江新城北至黃埔大道、西至廣州大道、東至華南路占地6.5平方公里，是廣州的CBD所在。共劃分為14個20～40公頃的街區(qū)，包括商務(wù)、行政辦公街區(qū)、高層居住區(qū)、金融貿(mào)易街區(qū)、文化活動街區(qū)、商業(yè)購物街區(qū)等，規(guī)劃發(fā)展成為集國際金融、貿(mào)易、商業(yè)、文娛、行政和居住等城市一級功能設(shè)施于一體，推動國際文化交流與合作的基地。其開發(fā)模式將堅持“低密度，高容積”的原則。（4）琶洲商務(wù)區(qū)琶洲，位于海珠區(qū)的東面，總占地面積為10.4平方公里，其規(guī)劃定位為“以會展博覽業(yè)為核心的城市副中心區(qū)”。華南快速干線和東環(huán)高速公路從西到東將琶洲全島分為Ａ、Ｂ、Ｃ三個區(qū)。Ａ區(qū)是西區(qū)，以居住、康樂為主導(dǎo)功能；Ｂ區(qū)是廣州國際會展中心，周圍將發(fā)展與會議和展覽相關(guān)的配套設(shè)施：酒店、寫字樓、銀行、商業(yè)服務(wù)等；Ｃ區(qū)是東區(qū)，以高科技產(chǎn)業(yè)研究開發(fā)、旅游度假和高品質(zhì)居住為主導(dǎo)功能的綜合區(qū)。琶洲地區(qū)的交通用地面積為2.5平方公里，占該地區(qū)總用地面積的24％，公路密度較高。2.廣州市寫字樓市場發(fā)展分析寫字樓的發(fā)展與城市建設(shè)及經(jīng)濟發(fā)展是分不開的。廣州的城市發(fā)展重心經(jīng)歷了“由西向東”的轉(zhuǎn)移過程，由此亦帶動了廣州商業(yè)及寫字樓經(jīng)歷了“由西向東”的發(fā)展歷程。歷經(jīng)了15年的發(fā)展，廣州市目前以初步形成了環(huán)市東商務(wù)圈、天河北商圈、珠江新城商務(wù)圈以及琶洲商務(wù)圈四大商務(wù)圈。新老商務(wù)區(qū)的發(fā)展都有自己的側(cè)重點，各具特色。2011年，廣州老城區(qū)可售寫字樓新增供應(yīng)總量為50萬平方米，排名亞太地區(qū)第一。隨著更多爛尾項目的盤活和爛尾地的成功拍出，未來三年內(nèi)，廣州老城區(qū)可售寫字樓新供應(yīng)量將近150萬平方米。隨著CBD以及琶洲等多個前景區(qū)域的寫字樓逐漸增多，老城區(qū)寫字樓的市場每況愈下。首先從開發(fā)商的實力背景來看，老城區(qū)寫字樓的開發(fā)商實力遠不如CBD的企業(yè)，CBD寫字樓企業(yè)大部分為上市公司，這樣能更好確保項目的正常運作；其次，從結(jié)構(gòu)來看，老城區(qū)的很多寫字樓技術(shù)含量以及軟件方面的物業(yè)管理都不如新區(qū)域的寫字樓。此外，最重要的一點是，由于地段以及產(chǎn)品的質(zhì)素不同，很多企業(yè)尤其是世界500強企業(yè)都樂意選擇CBD或者天河北作為根據(jù)地，因為這樣不僅能顯示自己公司的品牌，能享受更好的物業(yè)服務(wù)。數(shù)據(jù)顯示，在近2年的時間里，大企業(yè)選擇寫字樓的趨勢已經(jīng)明顯往東挪。目前天河北是廣州寫字樓最為密集的區(qū)域，其中天河路是天河北商圈發(fā)展的一個分支，該商圈在2002年開始迅速崛起。短短的幾百米內(nèi)就聚集了7個寫字樓。同時該路段的寫字樓項目工程進度較為接近，開售周期相對接近，因而在未來幾年，該路段的寫字樓市場將走向白熱化的階段。珠江新城和琶洲屬于新型的商務(wù)圈，由于在規(guī)劃上對綠化的建設(shè)較為完善，對比起天河北以及環(huán)市東的生態(tài)環(huán)境相對要好，但由于目前投入使用的寫字樓相對較少，商業(yè)氛圍并未成型，相信未來隨著寫字樓的投入，進駐公司的增加，該區(qū)的商業(yè)氛圍的認同程度會上升。盡管珠江新城目前的寫字樓還未完全成熟，受配套、交通等因素制約較大，預(yù)計2012年～2014年是珠江新城走向成熟的三年，屆時廣州歌劇院、廣東省博物館、廣州圖書館、廣州市第二少年宮等標志性建筑已建成，珠江新城軸線已完成綠化，地鐵三號線、地鐵五號線已通車，新光快速干線也建成通車等等。初步預(yù)計在2012年～2014年珠江新城將有8個以上的寫字樓項目可以竣工投入使用，其中最具有代表性的當屬高度達450米的珠江新城雙子塔的西塔。3.天河區(qū)寫字樓市場分析天河，是廣州發(fā)展中的一個奇跡，這個彈丸之地匯聚了全國一流的科技、金融、文化、商業(yè)等現(xiàn)代經(jīng)濟的代表。短短的十幾年，已由昔日的農(nóng)田崛起為城市中軸，并成為繁華都市全新夢想和生活模式的代表。在城市中心東移的趨勢下，于上世紀90年代中期拔地而起的中信廣場、大都會廣場、國際貿(mào)易中心等標志性建筑物，奠定了天河區(qū)金融商務(wù)中心地位。（1）分布特征天河區(qū)的現(xiàn)有寫字樓分布以天河體育中心為圓心向天河北路、體育西路、體育東路、崗頂路段、黃埔大道、天河工業(yè)園一帶擴散，形成高檔寫字樓為主，普通寫字樓并存的局面，并呈現(xiàn)出甲級寫字樓分布集中，乙級寫字樓則分布較散的特點。以天河體育中心為依托，天河北路、體育西路、體育東路是目前為止天河區(qū)寫字樓最為集中的地段。由于該地區(qū)擁有濃厚的商業(yè)氛圍、良好的交通條件，加之該地區(qū)的寫字樓辦公設(shè)施齊備、物業(yè)管理良好、綜合素質(zhì)均較好，因此成為廣州新興高檔寫字樓的代表，典型的有中信廣場、大都會廣場、城建大廈、金利來中心，其中中信廣場更是聲名遠播。黃埔大道、崗頂路段、天河工業(yè)園一帶則零星分布著為數(shù)不多的普通寫字樓。黃埔大道一帶的寫字樓從西到東依次有三新大廈（查看地圖）、峰源大廈、富星商貿(mào)大廈、錦繡商貿(mào)中心，崗頂路段有天河娛樂廣場、廣東蓄能大廈、天河商貿(mào)中心，由于數(shù)量不多，先后落成時間都相隔幾年，且分布較散，因此未能形成濃厚的辦公氛圍。（2）價格及成交特征2011年，廣州寫字樓成交總額1,564,921,321元，環(huán)比上升56.2%；成交面積29,576平方米，環(huán)比上升25.1%。其中，6月中旬開盤的富力盈盛廣場和保利中匯廣場各占5億多。寫字樓成交均價29576元/平方米，創(chuàng)今年新高。目前市面上還有部分新增供應(yīng)在不斷預(yù)熱，例如保利克洛維廣場。2011年廣州寫字樓成交總額分析序列名稱區(qū)域套數(shù)面積（㎡）均價（元/㎡）總價（元）1富力盈盛廣場天河12217779318525662950522保利中匯廣場天河23718704299775606907043保利世貿(mào)E座海珠12410144267872717301974佳潤臨江上品天河27195531426614383035金潤鉑宮越秀23152729967457599516奧園大廈天河644236951163323427達鏢國際海珠1074420321151184958中洲交易中心海珠239625498100972089匯德國際越秀638816840653392011錦繡聯(lián)合商務(wù)大廈越秀214722058324252612富邦大廈荔灣115512299190634513南沙奧園商務(wù)大廈番禺11588783138771414怡港大廈黃埔17610135770260總計562526152967415613030172006至2007年天河區(qū)與全市寫字樓成交量與空置率對比年份新增量（萬平方米）空置率（%）92.952036.5354.東莞莊項目周邊寫字樓市場分析（1）2011年天河區(qū)寫字樓一覽表寫字樓名稱路段位置平均建筑面積（㎡）實用率平均售價（元/㎡）備注管理費（元/㎡）大廈設(shè)施租價（元/㎡）產(chǎn)權(quán)情況中央空調(diào)光纖網(wǎng)絡(luò)豪華大堂玻璃幕墻中信廣場天河北路￥208112-100060%￥30000有房產(chǎn)證￥29√√√√天譽國際金融商務(wù)港林和中路￥20892-130070%只租不售一手預(yù)售證￥29√√√√大都會廣場天河北路￥16956-140070%￥24000有房產(chǎn)證￥25√√√√耀中廣場天河北路￥18282-320072%￥33000一手預(yù)售證￥28√√√√中誠廣場（柏西商都）天河北路暫只售不租未定70%￥30000一手預(yù)售證￥29√√√√太平洋保險大廈天河北路￥117100-40070%只租不售有房產(chǎn)證￥11√√國際貿(mào)易中心天河北路￥117200-140068%￥22300有房產(chǎn)證￥18√√√√時代廣場天河北路￥123114-300070%￥25000有房產(chǎn)證￥26√√√√光大銀行天河北路￥78120-200068%￥22000有房產(chǎn)證￥25√√富力天河（華庭）商務(wù)大廈林和東路￥123100-200070%已售完二手買賣合同￥15√√√√中旅商務(wù)大廈林樂路￥110136-50070%￥18000二手買賣合同￥8分體空調(diào)平安大廈體育東路￥123500-180070%已售完二手有房產(chǎn)證￥26.5√√√√金利來數(shù)碼網(wǎng)絡(luò)大廈體育東路￥179124-42570%已售完二手有房產(chǎn)證￥29√√√√羊城國際貿(mào)易中心體育東路￥11765-18868%￥22000二手買賣合同￥15√√√√財富廣場體育東路￥163130-100070%￥20000二手買賣合同￥25√√√√南方證券大廈體育東路￥117130-140070%￥23000有房產(chǎn)證￥24√√√√廣東外經(jīng)貿(mào)體育東路￥9055-300068%￥25000國企產(chǎn)權(quán)￥16/￥30√√廣晟大廈體育東路￥169130-52070%￥26000有房產(chǎn)證￥26√√√√維多利廣場體育西路￥169100-100068%已售完二手買賣合同￥25√√√√新創(chuàng)舉大廈體育西路￥169500-140070%￥28000有房產(chǎn)證￥15√√√√中泰國際廣場林和西路￥175200-121070%￥28000一手預(yù)售證￥29√√√√保利豐興廣場天河路￥11256-200070%￥24000一手預(yù)售證￥25√√√√壬豐大廈天河路￥11770-250070%￥25500一手預(yù)售證￥25或￥15√√√√華普廣場珠江新城￥123200-100070%已售完二手買賣合同￥15√√√√星匯國際西塔珠江新城￥123330-130070%已售完二手買賣合同￥10√√√√雙城國際大廈珠江新城￥123200-65070%有房產(chǎn)證￥10√保利大廈珠江新城￥110100068%一手買賣合同￥25√√√√富力盈隆廣場珠江新城￥123200-110070%已售完二手買賣合同￥25√√√√富力科訊大廈珠江新城￥123109-100070%已售完二手買賣合同￥17.4√√√√發(fā)展中心大廈珠江新城￥1821000-200070%國企物業(yè)￥29√√√√合景泰富金融廣場珠江新城￥273300-200070%只租不售一手產(chǎn)權(quán)￥30√√√√富力中心珠江新城￥208300-230070%只租不售一手產(chǎn)權(quán)沒定√√√√聯(lián)通新時空廣場珠江新城（黃埔大道西路）￥110100070%只租不售一手產(chǎn)權(quán)￥25√√√√廣電科技大廈珠江新城（譚村）￥72500-180070%只租不售一手產(chǎn)權(quán)￥5分體空調(diào)√園林式管理勤建大廈珠江新城￥117200-100070%￥19000有房產(chǎn)證￥10√√√√珠江投資大廈珠江新城￥117190070%￥21000一手預(yù)售證￥15√√√偉騰IT商務(wù)大廈天河路（石牌橋地鐵口）￥9877-100070%只租不售一手產(chǎn)權(quán)￥16獨立空調(diào)√√√粵電廣場天河?xùn)|路￥98390-100070%只租不售一手產(chǎn)權(quán)￥28√√√√天娛廣場天河路（石牌橋地鐵口）￥75300-100070%只租不售一手產(chǎn)權(quán)￥25√√√√天河商貿(mào)大廈中山大道￥65300-100070%只租不售一手產(chǎn)權(quán)￥25√√信息港科韻路￥85100070%已售完二手買賣合同￥22√√√√工業(yè)園科韻路￥85300-100070%只租不售一手產(chǎn)權(quán)包管理費只帶空調(diào)√天逸大廈龍口中路只售不租110065%￥18500一手預(yù)售證￥2.5√√福金蓮黃埔大道西只售不租110065%￥14500一手預(yù)售證￥2.5分體空調(diào)√恒安大廈黃埔大道西￥104110065%￥18900一手預(yù)售證￥3分體空調(diào)√2011年，廣州甲級寫字樓市場步入供應(yīng)高峰期，上半年有3座甲級寫字樓投入市場，每個季度的吸納量為６萬平方米，因此空置率有所上升，第二季度達到26.1％。根據(jù)過去三季共有51萬平方米的新增供應(yīng)量，如吸納量保持每季6萬平方米，市場將需要兩年時間才可以消化。未來4年內(nèi)，廣州將增加200多萬平方米的寫字樓，其中76％在天河（32％在珠江新城，44％在天河的其他區(qū)域）。廣州市天河區(qū)甲級寫字樓可以對外租用的和少部份可售的，選擇性多；但買賣較少，價也高；這些甲級寫字樓基本是靠地鐵沿線的，都是現(xiàn)在或未來繁華的商務(wù)商業(yè)中心。這些寫字樓，各有各的特色，適合不同各類型各公司去選擇。加上廣州市其它各區(qū)上檔次的甲級寫字樓少的可憐，選擇性不大，無形中會吸引高端的客戶群眼光往天河區(qū)走。廣州市天河區(qū)各商圈各路段可發(fā)現(xiàn)：市場客房需求以天河北商圈、珠江新城商圈為主，IT軟件園為附，加新的天河?xùn)|部商圈為次。如選擇甲級寫字樓很多會選天河北商圈：A）商業(yè)商務(wù)中新氣氛濃厚，對內(nèi)外城市有一定認知和知名度，世界500強及大型國內(nèi)外企業(yè)較多；B）交通方便：有地鐵，京港鐵路，連接城市內(nèi)外環(huán)路，除交通擁擠；C）配套設(shè)施齊全，吃住方便，選擇性多；D加上現(xiàn)時的甲級寫字樓檔次及大廈設(shè)備高檔，對比舊的甲級寫字樓有很大改進。而選擇珠江新城商圈的：A）政府一系列政策的優(yōu)惠扶持，吸引了不少大企業(yè)進駐；B）開發(fā)商也不斷去讓它的曝光高，不斷讓外界認知它，并看好未來的新城市中軸線，還有大量投資自用的公司去涌入；加上在售的少的可憐，租的選擇多了。（2）東莞莊項目周邊寫字樓一覽表比較內(nèi)容寫字樓名稱區(qū)域地址租金（元/平方米）管理費（元/平方米）售價（元/平方米）江河大廈天壽路756東鐵大廈天壽路654.1金燕大廈天壽路605燕僑大廈天壽路605富海大廈天河?xùn)|路52已包伊頓商務(wù)中心龍口西路75已包光大銀行天河北路85已包22000高科大廈天河北路60已包外經(jīng)貿(mào)大廈體育東路90已包設(shè)計大廈體育東路65全包金碧翡翠龍口東路604太陽廣場龍口東路603偉騰IT大廈崗頂7016北岸商務(wù)(僑英花園A區(qū)寫字樓)東莞莊501020000由上表可推：項目周邊的乙級寫字樓租賃市場平均價格在75元左右。2011年上半年廣州房地產(chǎn)市場繼續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。今年甲級寫字樓市場步入供應(yīng)高峰期，將出現(xiàn)供大于求的情況，租金將降約2.1％。寫字樓租賃市場活躍，主要需求源于跨國企業(yè)在廣州加速擴張，特別是快速消費品和資訊科技公司。隨著外國金融機構(gòu)開放人民幣業(yè)務(wù)，越來越多外資銀行準備或正在擴張，還有大量會計師事務(wù)所等專業(yè)公司也進入廣州，帶動了甲級寫字樓租賃需求。另外，也有不少本土企業(yè)積極吸納甲級寫字樓來提升企業(yè)形象和營運效率。目前，甲級寫字樓的銷售以散售為主，預(yù)期市場上的現(xiàn)存銷售供應(yīng)在半年內(nèi)可全部被消化，其中大部分買家是國內(nèi)企業(yè)，并以自用為主。2011年之前，90％的寫字樓都是靠租金帶動售價；2011年以來，很多寫字樓都采取只租不售的模式，出售的不到市場總量的30％，而且基本已賣完。由此可知，目前寫字樓銷售市場是空白地帶，如果我們在做好有關(guān)周祥的市場調(diào)研工作后，選擇合適的價位進入市場，就能取得項目的成功。5.東莞莊寫字樓規(guī)劃（1）寫字樓項目定位定位：中小知識服務(wù)型企業(yè)、創(chuàng)業(yè)型企業(yè)中心?？蛻纛愋停簞?chuàng)業(yè)型企業(yè)＋投資客企業(yè)員工人數(shù)：10～20人；人均面積：6～7M2；核心客戶的需求面積：60～150M2；主力產(chǎn)品面積：60～80M2——劃分為小面積單位，彈性組合；方便客戶投資及出租。其主要需求特征如下：他們大多是專業(yè)寫字樓的第一次置業(yè)者；公司處在發(fā)展階段，有良好的發(fā)展前景，有充分的置業(yè)信心；購置寫字樓是他們提升公司形象，加快業(yè)務(wù)發(fā)展的手段，因此他們對寫字樓的形象與品質(zhì)非常關(guān)注?？蛻裟康模喊选凹摇卑岬匠墒焐虅?wù)區(qū)的專業(yè)寫字樓中，改善辦公環(huán)境，提升形象，尋求業(yè)務(wù)的更大發(fā)展。大部分公司規(guī)模不大，擁有員工20-60人左右，目前在商住樓中辦公，一般情況下，人均面積在6M2左右,一般不大于10平米。單層1425M2；1500÷1425=10.5層；60～80M2最小單位，彈性空間任意劃分，估算約240戶；核心價值點：實用價值高、立面簡潔實用、入口大堂簡潔實用（2）寫字樓車位規(guī)劃對市場主流產(chǎn)品的車位配比情況分析，200～250M2左右配1個車位為市場所接受的合理區(qū)間；由此推算本案車位約需：15000/（200～250)=75-60個車位。四、商業(yè)（一）廣州宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2011年，廣州市在崗職工平均工資4977元，同比增漲18%。2011年廣州城市居民年人均可支配收入達到34300元；農(nóng)村居民年人均純收入14300元，年均增長均超過11%。從2008年起，農(nóng)村居民人均純收入增速連續(xù)四年快于城市居民人均可支配收入。社會消費品零售總額達到5220億元，同比增長16.5%。廣州城市居民人均消費性支出28000元，同比增長12.0%，農(nóng)村居民人均生活消費支出10100元，同比增長12.4%。其中，城市居民人均服務(wù)性消費支出占城市居民人均消費性支出近37%。2011年，廣州實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值12380億元，同比增長11％，是2006年的1.8倍。經(jīng)濟總量則占全國主要城市第三位，僅次于上海和北京。廣州外貿(mào)出口表現(xiàn)強勁，2011年實現(xiàn)進出口總額超過1150億美元，同比增長11％。世界500強企業(yè)有224家落戶我市。穗港澳臺合作不斷深化。經(jīng)濟表現(xiàn)穩(wěn)健，跨國企業(yè)不斷進駐和擴張，為廣州經(jīng)濟帶來新動力。外商主要在優(yōu)質(zhì)購物地段物色鋪位，但新增商鋪供應(yīng)有限，雖然一些購物中心和百貨商店已進行了改造工程，但仍有很多品牌因沒物色到合適的位置和面積而無法進入廣州市場。2011年上半年廣州零售租賃市場整體表現(xiàn)穩(wěn)定，租金持續(xù)增長，年內(nèi)將升5％-10％。傳統(tǒng)高檔零售商業(yè)區(qū)的環(huán)市東路，以3％速度增長，比去年全年16％的增長幅度，明顯放緩，主要原因是去年外資高檔品牌涌入該區(qū)，已把租金推至高水平。2010年下半年至2011年，廣州新商場供應(yīng)量主要集中在天河/珠江新城，共達43萬平方米。廣州居民收入及消費增加，對零售產(chǎn)品、購物體驗更趨多元化。高檔品牌餐飲、化妝品、時裝、美容纖體及娛樂業(yè)的租戶，將為廣州消費者提供獨特的購物體驗。新一輪的商場供應(yīng)，為國內(nèi)外著名零售商帶來商機，并為商鋪市場發(fā)展帶來新動力。”今年整體零售市場租金將繼續(xù)穩(wěn)定增長，將保持5％-10％的增長率。（二）天河區(qū)商鋪市場分析天河是廣州的商務(wù)中心腹地，又是繼北京路、上下九之后的新興商業(yè)圈，其商業(yè)發(fā)展是廣州市潮流發(fā)展的領(lǐng)航者。根據(jù)最新制定的《面向亞運會的廣州城市發(fā)展》，天河新城市中心被定義為“兩心四城”中的一心，為天河中心地位奠定了基礎(chǔ)。天河的商用物業(yè)，在廣州所占據(jù)的主角地位是不容置疑的。1.分布特征天河的商業(yè)分布特征主要是呈一個以天河城、正佳廣場為中心龍頭，四周專業(yè)市場為配套的發(fā)展形式，以大商場、高尚消費為重點，裙樓商鋪加臨街商業(yè)旺鋪為輔助的發(fā)展模式。其商業(yè)分布重點盤踞在三條龍脈兩側(cè)：天河路、天河北路、黃埔大道，并有向東緩緩?fù)七M的趨勢。代表著高檔消費的的天河城廣場、正佳廣場、宏城廣場在天河路穩(wěn)穩(wěn)占據(jù)著中心龍頭的位置；集中在珠江新城的有：美居中心、珠江新城廣場、好美家、天馬材料城等；集中在石牌的IT業(yè)商場有：太平洋電腦城、天河電腦城、南方電腦城等；集中在天河北路的群樓商鋪小區(qū)主要有：希爾頓陽光花園、都市華庭、芳草園、天麒驛、帝景苑等；還有體育西路的維多利廣場、廣州購書中心，黃埔大道沿線的南國廚衛(wèi)博覽中心，東莞莊的天一廣場等等。再加上天河緩緩的東移步伐，車陂、東圃板塊以駿景花園、東方新世界、天朗明居、華景新城等一大批實力型樓盤集結(jié)的大量群樓商鋪市場。2.價格特征天河的商鋪可以說是寸土寸金，一個明顯的山脊效應(yīng)在天河得以體現(xiàn)。以天河城為中心，向四周呈階梯式的遞減。天河城廣場內(nèi)的鋪位月租金在1000元/㎡以上，正佳廣場首層租金750元/㎡；維多利廣場首層500－800元/㎡左右，天河北的大型群樓商鋪首層臨街最高去到400－500元/㎡的月租金；五山路的數(shù)碼科貿(mào)城首層200－250元/㎡；華景、駿景一帶小區(qū)群樓商鋪租價在100－200元/㎡左右。一個逐級遞減的模式，讓天河商鋪的價格有跡可循。天河雖然是高檔商業(yè)圈的代名詞，但其商鋪成交均價并不是廣州內(nèi)最高的，主要是因為天河區(qū)域跨度較大，價格的不平衡導(dǎo)致了成交均價偏低。在中心地帶的臨街旺鋪月租可以上500-600元/㎡，但一些位置不佳的、偏遠些的商鋪月租才幾十元/㎡，這種不平衡，在很大程度上拉低了天河商鋪的成交均價。2007年－2011上半年天河區(qū)商鋪與全市（原八區(qū)）商鋪成交均價對比表年份天河（元/㎡）增長全市（元/㎡）增長200714，95119.52%13，5977.19%200812，234-18.17%13，547-0.37%200912，2500.13%9，687-28.49%201013，73412.11%11，26316.27%2011上半年16428.619.62%13095.519.23%3.供求特征天河的商鋪可以說是淋漓滿目，滿街滿巷都是，從大型商場、裙樓商鋪到臨街、內(nèi)街檔口都有出貨，并且一直處于一個興奮期。天河商鋪的出貨量大，消化量也十分明顯。太平洋電腦城、天河電腦城人氣鼎盛，整個場的出租基本是滿位，即使首層、二層的頂手費要上30-40萬；南方電腦廣場重新裝修后，人氣有所上升，招商情況亦屬火熱。天河北路，中信以東的群樓商鋪十分搶手，好的大型商鋪幾乎是供不應(yīng)求。但是一些條件稍遜的商場也會存在一定的招商難度。2007年和2009年的天河區(qū)商鋪批出量遠大于成交量。但是近兩年更是趨向于一個供求穩(wěn)定的理性發(fā)展，2010年天河商鋪批出量6.22萬㎡，成交量8.02萬㎡；2011年上半年批出3萬㎡，成交5.5萬㎡。天河商鋪交投活躍，商鋪積壓正處于一個合理的消化過程中。4.經(jīng)營特色天河商鋪的經(jīng)營呈現(xiàn)出一個主附搭配、層次多面的、互補功能的商業(yè)經(jīng)營方式，形成一座由大型知名商家引領(lǐng)，加上周邊大量的，用以彌補商業(yè)中心不足的商業(yè)群體。而在這些群體之外，又有一系列的專業(yè)市場圈，從而更大地彌補了商業(yè)中心和次商業(yè)中心在經(jīng)營類別和經(jīng)營方式中的不足，這種發(fā)展趨勢和經(jīng)營現(xiàn)象，是一個成熟商業(yè)城的發(fā)展模式，使天河大商業(yè)格局初露端倪。讓天河全面啟動成了一個比較完善的商業(yè)圈，形成了集百貨、精品、時尚、科技、超市、專場、美食、娛樂等多元化的綜合、立體型商業(yè)城。（三）項目商圈分析本項目地處東莞莊、粵墾路、廣園東快速干線交叉口處，處于天河北大型商務(wù)中心范圍之內(nèi)，具有良好的商業(yè)前景。1.從交通情況看項目位處城市中軸線上，交通便利，有54、89、135、303、10（夜車）等十多路公交車可以到達，交通非常便利。這為顧客往來，擴大本商業(yè)中心服務(wù)半徑提供了有利條件。加上規(guī)劃中的地鐵三號線延長線的燕塘企業(yè)站距離粵墾路也不過7分鐘左右，從而造就了極其便利的交通網(wǎng)絡(luò)。2.從消費群體看目前地塊周邊已有九洲文化家園、天河北岸等多個居民區(qū)，并有多個中高檔商品住宅區(qū)正在建設(shè)之中，因此有強大的消費基礎(chǔ)?？蛻魜碓从谒綘I企業(yè)比例較大，沒有較為突出的職業(yè)背景，但是公司職員、醫(yī)療機構(gòu)、私企業(yè)主、公務(wù)員、建筑設(shè)計、部隊軍人等將是項目基本的客戶職業(yè)背景構(gòu)成，對項目有一定的品質(zhì)需求。地緣性、高知性、理性的非剛性需求是群體的主要特征。3.從競爭環(huán)境看天河北擁有如中信廣場等知名寫字樓，但地塊周邊少數(shù)有定位乙級的寫字樓。天河北寫字樓群對本項目利弊共存，利在于提高項目所在的區(qū)域已有的知名度易使人流聚集，從而有利于增加本項目的人流量和知名度，弊在于天河北的寫字樓整體優(yōu)勢好過本項目，使得競爭更趨激烈。但是本項目寫字樓定位和消費群體有別于天河北，主要吸引本地塊及周邊SOHO型的公司，特別是廣園東汽配市場的公司入駐，與天河北有著互補關(guān)系，具有獨特的競爭優(yōu)勢。天河商圈素有華南第一商圈之稱，特別在天河北周邊內(nèi)環(huán)繞著十幾個大型高尚的住宅區(qū)，如天譽花園、都市華庭、中信公寓等。而購房者通常是金領(lǐng)、成功人士、私人老板、外籍人士等具高端消費能力的人士。這里的二手商品房售價也穩(wěn)居較高的水平，基本維持10000元/方左右。由于坐落在天河北的東北面，后天河北也被稱為“天河北后花園”，其所涉及的范圍主要有粵墾路、東莞莊路、燕塘、五山等路段，客群主要是在天河北商業(yè)區(qū)上班的白領(lǐng)、周邊的生意人、學(xué)校的教職工、以及部分的游客。東莞莊、粵墾路作為后天河北的一個典型路段，它得益于地理的優(yōu)勢，和天河北僅一路之隔，且生活極其方便，超市（奧之星、創(chuàng)基）肉菜市場、學(xué)校（五一小學(xué)、長征小學(xué)、紅英小學(xué)）、醫(yī)院、酒樓等生活設(shè)施一應(yīng)俱全，而且未來的市政規(guī)劃中，粵墾路還將是一條美食街?；泬酚惺畮讉€住宅小區(qū)，其中絕大部分為商品房，如金燕花園、金坤花園、金暉花園、匯富花園、瑞心苑、僑源山莊；以及天河北岸等。綜上所述，本項目建設(shè)商場寫字樓酒店城市綜合體符合這一地區(qū)的功能定位和發(fā)展趨勢，迎合了地區(qū)對寫字樓商場的需求，具有良好的市場前景。（四）項目SWOT分析1.項目優(yōu)勢分析（1）開發(fā)水平和開發(fā)意識不斷提高隨著廣州市整體經(jīng)濟形勢的持續(xù)良性增長，以及房地產(chǎn)市場的高速健康發(fā)展，投資主體和投資形式呈現(xiàn)出多元化的趨勢。致力于商業(yè)地產(chǎn)的投資開發(fā)，在這方面積累了豐富的經(jīng)驗和資源，項目附近的商業(yè)市場及知名公司為項目提供了良好的人氣，將會為項目發(fā)展帶來捷足先登的優(yōu)勢。（2）項目周邊的空地多規(guī)劃為住宅用地本項目所在地位于東莞莊區(qū)內(nèi)，其規(guī)劃性質(zhì)定位是大力發(fā)展住宅，預(yù)計未來幾年將有大量人口入駐該地域，界時會形成一個龐大的消費群體。（3）交通優(yōu)勢本項目所在地位于廣園東路與東莞莊路、天壽路十字交叉路口，是與天河北平行而又相通的主干道，也是東莞莊前往天河北路的必經(jīng)之路，是天河北通往天河客運站的出口之一，巨大的車流會大大增大天河北CBD商圈的輻射面，今后還將會在項目所在地建立東莞莊路-天壽路立交橋，相應(yīng)將設(shè)立多條公交線路，方便其他商圈的市民前來本項目體驗消費，可以預(yù)計便利的交通會使本項目處于天河北部區(qū)域經(jīng)濟的一個次核心位置。（4）市場優(yōu)勢本項目地處天河北區(qū)域，以廣園東路為界，將天河北區(qū)域劃分為南北兩塊，區(qū)域配套設(shè)施具有南強北弱的特點。南部為CBD繁華區(qū)鬧市區(qū)，超市等配套設(shè)施較多，但項目所在地的東莞莊卻還沒有建立完善的配套體系，尤其缺乏大型的購物中心，餐飲娛樂場所，未能滿足當?shù)鼐用竦南M需求，這為本項目提供了巨大的市場空間，極大地利于本項目的開發(fā)前景，同時也可帶動所屬區(qū)域的其他配套體系的興建。2.項目劣勢分析（1）產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜由于本項目屬空軍用地，只是租用沒有產(chǎn)權(quán)，給項目的銷售帶來市場方面的困難。（2）區(qū)域環(huán)境本項目地處東莞莊區(qū)域，國企廣東農(nóng)墾集團的家屬及外來購房者較多，這也決定了本區(qū)的大多數(shù)市民收入水平低廣州市平均水平，大多屬于“目的性”消費，這對本項目所需的購買力支持造成很大影響。本項目地處東莞莊區(qū)與天河北路交界處，就目前城市規(guī)模來看，感覺距離市中區(qū)雖稍近,目前交通規(guī)劃還完全實施，公交線路不多，項目所處位置為天河北CBD上下班塞車瓶頸處，目前的交通狀況不利客流量的增長，但隨著本區(qū)域的城市配套設(shè)施的建設(shè)，此問題會得到解決。由于本項目所在地周邊區(qū)域?qū)購V園東路，配套設(shè)施不全，交通不暢，以及廣深鐵路所造成的噪音大，灰塵多,這對商業(yè)的招商是一個不利因素；本項目周邊區(qū)域?qū)I(yè)市場較少，以文具用品等批發(fā)為主，這給市民造成了一個本區(qū)域印象，如何突出本項目高檔次的定位優(yōu)勢，成功擺脫周邊區(qū)域給市民造成的印象是一個課題。3.威脅分析東莞莊區(qū)域綜合經(jīng)濟實力相對較弱，人均消費水平相對較低；同期珠江新城區(qū)域?qū)懽謽潜姸嗌鲜校綍r會為爭取客流量而出現(xiàn)激烈競爭。本區(qū)域商業(yè)起步較晚，商業(yè)市場影響力被周邊區(qū)域擠壓。4.機會分析市民的收入水平和消費水平日漸提升，城鄉(xiāng)居民人均可支配收入在前年就達到萬元以上，恩格爾系數(shù)不斷下降，說明廣州市已進入小康水平，人民可用于提高生活質(zhì)量的消費資金正在不斷增加，消費能力不斷增強。在這種情況下，本項目為市民提供一個集五星級酒店、寫字樓、商場、娛樂、休閑、餐飲等于一體的，能全面滿足不同客戶層的中型綜合購物娛樂中心，極大地滿足了市民日益增長的消費需求，并以嶄新的元素引領(lǐng)市民的消費理念。本項目周邊區(qū)域的人口數(shù)量、收入水平及消費水平成長較快，未來交通狀況也將大為改觀，到時會帶來無限的商機，本項目因其遠見卓識又將走在經(jīng)濟大潮的前端，天河北CBD人口是本項目最易消化的消費群體。本項目所在區(qū)域配套尚未完善，市民缺少娛樂休閑場所。本項目所在區(qū)域商業(yè)開始發(fā)展，商圈出現(xiàn)雛型，梯度市場正在形成，體驗式消費的商業(yè)高級形態(tài)雛形開始顯現(xiàn)，商業(yè)市場集約化、產(chǎn)業(yè)化的需求為中型商業(yè)綜合項目發(fā)展提供了良好的時機。（五）商場規(guī)劃1.項目適合開發(fā)物業(yè)類型評估物業(yè)類型SWOT大型購物中心物流中心批發(fā)市場商業(yè)街區(qū)大型娛樂中心超市百貨商住公寓綠化廣場會展中心住宅區(qū)酒店餐飲優(yōu)勢征地拆遷量小，由于是租地性質(zhì)，使項目具有相對的成本優(yōu)勢。11111111111項目附近的CBD商圈及知名公司，為項目提供良好的人氣。11101100011對于所在市場來說，城市綜合體具有一定的填補市場空白的優(yōu)勢。11111111111項目周邊的僅有空地多規(guī)劃為住宅用地。11011110001東莞莊本身還未有中型的綜合購物中心，未能滿足當?shù)鼐用竦南M需求，這些都極大地利于本項目的開發(fā)前景。11-10110-1-1-10具有良好的對外交通優(yōu)勢11111111111產(chǎn)品設(shè)計以及物業(yè)開發(fā)水平較高，并有提升空間。10011100001機會廣州市經(jīng)濟的持續(xù)、快速發(fā)展，為商業(yè)地產(chǎn)提供了經(jīng)濟的基礎(chǔ)。11111111111符合區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的需要11111100011城市配套尚未完善，市民缺少娛樂休閑場所。10001001100城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入加大，提升城市不動產(chǎn)的投資環(huán)境。11000011100區(qū)域商商圈出現(xiàn)雛型，梯度市場正在形成，商業(yè)市場集約化、產(chǎn)業(yè)化的需求為商業(yè)綜合項目發(fā)展提供了良好的時機。10011100001首先選擇的購物場所是以大中型超市為主100-10100000整體收入屬中等水平，消費能力比較強10011111111劣勢是城市的交通干道、車輛較雜且地塊邊緣不規(guī)整，為規(guī)劃設(shè)計帶來不利。0-10-1-1-1-1-1-1-10位于城市邊緣，新發(fā)展區(qū)域，缺乏商業(yè)氛圍。00-1-1-1-1-1-1-1-1-1消費者大都是“目的性消費”-100-1-1000-100威脅城市經(jīng)濟基礎(chǔ)較差，綜合經(jīng)濟實力弱。0-100000-1-100城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)正在進行當中，不可預(yù)見完工時間是否能配合項目的開發(fā)和推售。00000000000城市化進程雖然在加快，但是無法預(yù)見其發(fā)展的速度，所以，雖然市場容量在擴大，但是否內(nèi)配合項目的開發(fā)進度及規(guī)模還是一個未知數(shù)。00000000000區(qū)域商業(yè)起步較晚，商業(yè)市場影響力被天河北和珠江新城所擠壓。00-100-100000通過市調(diào)SWOT分析及目前物業(yè)類型適合度評估可以看出:假設(shè)本項目建設(shè)為大型物流中心，從發(fā)展角度上具備有：城市交通發(fā)展及城市區(qū)位特點，也初步具備做物流中心的基礎(chǔ)。假設(shè)本項目建設(shè)為批發(fā)市場，在廣園東路周邊已有眾多的專業(yè)市場，基本上有各大業(yè)態(tài)存在，會在相當程度上在產(chǎn)品及經(jīng)營模式上產(chǎn)生同質(zhì)化競爭。假設(shè)本項目建設(shè)為百貨、超市其有吸引周邊人氣的作用，能夠成為區(qū)域重要商業(yè)的一個補充元素。假設(shè)本項目建設(shè)為大型娛樂中心，但東莞莊娛樂消費相對單純，在本項目位置如果只是建一個大型娛樂中心，在一定程度上可以吸引周邊、天河北乃至其他區(qū)域的休閑消費人群，但是從商業(yè)價值的角度來說，并未得到較好的體現(xiàn)。假設(shè)建設(shè)為大型購物中心，從天河區(qū)整個商業(yè)格局、發(fā)展進程及消費者消費需求考慮，本區(qū)域缺乏集購物、文化、娛樂、休閑、餐飲、服務(wù)、旅游觀光于一體的大型綜合性購物中心，從戰(zhàn)略發(fā)展的角度上建大型的購物中心，一方面可以填補市場的空白；另一方面，通過中型購物中心，構(gòu)筑商業(yè)新核心，在其周邊購物中心、住宅區(qū)、城市公寓、綠化廣場、酒店餐飲的建立，都有很大的生存空間；有助于使本項目的價值達到最大化體現(xiàn)。2.項目初步定位商業(yè)總建筑面積為16800平方米，根據(jù)東莞莊的目前商業(yè)現(xiàn)狀特點，業(yè)態(tài)優(yōu)化組合如下：-1F為綜合超市；1F+2F+為內(nèi)置步行街；3F、4F為專業(yè)賣場。層高6.5米。其中，1F為流行時尚專賣店、精品店、折扣店組成的名店街，并設(shè)1-2個方便快餐冷飲店，2F以服裝步行街為主。3F、4F引進知名品牌做專業(yè)大賣場，如3C賣場（家電、手機、電腦）或家居賣場或電玩、運動、書市、電影城之類專業(yè)賣場；將3F、4F臨街部分設(shè)計為通透立面，用大幅透明落地玻璃配以明亮燈光，使其成為餐飲、咖啡、茶室等對情調(diào)和視線要求較高的經(jīng)營定位，并對這種可憑欄遠眺的餐飲娛樂景觀區(qū)進行分割銷售。因為項目總建規(guī)模小，可供銷售的面積最大也只有1.68萬㎡，為提高開發(fā)商的投資收益，盡快回收成本，同時支持鵲橋酒店的項目運營，所以采用全部分割銷售商鋪方法。雖然缺少核心店，但由于內(nèi)置步行街將流行時尚和服裝專賣集中經(jīng)營，提供了舒適明亮的購物環(huán)境，具有明顯的“扎堆”效應(yīng)，較受經(jīng)營者和消費者的歡迎。同時，小商鋪面積，便于控制總價，從而利于推盤銷售。從定價策略和解決“租售”矛盾、利于開業(yè)后運營管理等多角度考量，這種首層為步行街，并爭取盡可能多的樓層為步行街的組合是本項目單體商業(yè)項目首選和主要的組合模式，同時步行街的打造也提高了鵲橋酒店的整體形象。3.車位規(guī)劃由于商場將引進大型綜合超市、電器專業(yè)連鎖店，因此車位配比為16800÷150=112個。五、寫字樓、商場投資估算（一）投資估算說明本項目投資估算按國家計委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第二版）中規(guī)定的有關(guān)投資估算編制方法進行編制。本項目建筑工程費用以現(xiàn)行建筑工程費用標準及費率為依據(jù)，并考慮調(diào)整因素。投資估算參考了廣州市同類結(jié)構(gòu)建筑的造價指標。（二）寫字樓商場項目投資估算表序號費用名稱計算依據(jù)或定額標準估算金額（萬元）備注一土地費500×40÷7969×427210721.54二工程費用7636.921土建工程高層15000㎡×850元/㎡1275地下室8544×2000元/㎡1708.8地下室按2000元/㎡2電氣工程商場16800㎡×70元/㎡117.63高壓配電6000KVA×0.07萬元/KVA4204給排水31800㎡×3059.45消防工程費商場16800㎡×100元/㎡1686集中空調(diào)商場16800㎡×150元/㎡2527弱電工程31800㎡×30元/㎡9548地下停車場、裙樓通風(fēng)商場8544㎡×50元/㎡42.729商場裝飾工程31800㎡×800元/㎡254410室外工程31800×30095.4三設(shè)備費用3001電梯2臺×30萬元60普通電梯1臺貨梯1臺2自動扶梯8臺×30萬元240每層2臺×4層四其它費用=SUM(ABOVE)519.91勘察費31800×1‰31.82可研及評估費7636.92=SUM(ABOVE)×2‰152.73設(shè)計費31800×20‰63.64開發(fā)管理費7636.92×3%229.15工程監(jiān)理費7636.92×0.8%61.16環(huán)保評估費27施工圖審查費31800×800×1.6‰40.7五工程報建費31800×200=SUM(ABOVE)636六不可預(yù)見費7636.92×5%381.84工程費的5%合計總投資20196.2（三）資金籌措本寫字樓、商場項目總投資額為20196.2萬元,在項目預(yù)售前，即項目完成主體結(jié)構(gòu)前，需投入報建費、可研及設(shè)計費、土建工程費（除土地費租賃費）等資金約8538.7萬元，其資金籌措渠道有四條：一是自有資金（含合作方投資）；二是商場寫字樓40年銷售使用權(quán)部分；三是銀行貸款；四是施工單位帶