重慶某地產(chǎn)項目營銷策劃建議書

重慶某項目營銷策劃建議書一、區(qū)域房地產(chǎn)狀況概述經(jīng)過近十年的快速發(fā)展，渝北區(qū)房地產(chǎn)市場逐步形成了新牌坊、五黃路、松樹橋、加州、兩路等五大板塊。本項目所在的新牌坊板塊是以龍湖花園、錦繡山莊為中心,眾多中檔樓盤相圍繞的中高檔體現(xiàn)高尚居家品味的住宅區(qū)域。該片區(qū)錦繡山莊、龍湖·香樟林、旭日·鳳凰城三家樓盤由于綜合品質(zhì)較高,其目標(biāo)客戶群定位為高層收入消費群體，經(jīng)過有效的項目運作，取得了較好的開發(fā)業(yè)績，并因此而建立起了新牌坊片區(qū)重慶第一住宅品牌的形象。由于這些一線樓盤所形成的品牌效應(yīng)不斷得到延伸，使得越來越多的開發(fā)商將目光瞄向新牌坊板塊，片區(qū)房地產(chǎn)市場得到進一步繁榮，市場競爭也越來越激烈。在本項目周邊，已涌現(xiàn)出加新花園、碧云花園、北城綠景、龍珠花園等樓盤，這些樓盤面向收入較高的中等收入人群,在價格上相比新牌坊片區(qū)一線樓盤形成了一定的優(yōu)勢。二、項目周邊狀況####項目地處北部新城開發(fā)熱點新牌坊區(qū)域，緊靠210國道,與著名的龍湖花園小區(qū)為鄰，市氣象局、重慶市人事局、武警重慶警衛(wèi)局、市檢察院培訓(xùn)中心和正在建設(shè)的新華社大樓、市高檢院第一分院業(yè)務(wù)辦公大樓、市委龍山小區(qū)等政府機關(guān)、職能機構(gòu)分布在周圍，人員的層次和素質(zhì)較高。近年來，隨著龍湖的快速擴張以及眾多開發(fā)企業(yè)的不斷涌入，新牌坊片區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)水平有了較大的提升。區(qū)域的交通狀況、生活配套、文化教育、娛樂休閑、餐飲檔次等配套設(shè)施方面在開發(fā)企業(yè)和政府的共同努力下也取得了長足的發(fā)展，該區(qū)域的發(fā)展前景是可觀的。三、市場競爭態(tài)勢分析新牌坊一帶以龍湖花園、錦繡山莊、旭日·鳳凰城為主的一線開發(fā)項目，憑借發(fā)展商自身的綜合實力，充分利用市場品牌效應(yīng)和項目規(guī)模優(yōu)勢搶奪高端目標(biāo)市場并在激烈的市場競爭中取得了不俗的業(yè)績。根據(jù)渝復(fù)麗園的市場定位，其主要的競爭對手是分置在項目周圍的“北城綠景”“碧云花園”“龍珠花園”等正在發(fā)售的小區(qū)和即將開盤發(fā)售的“加新·時代印象”“江龍大廈”等面對中端消費群體的住宅項目。“####”和以上的競爭對手無論是在項目的體量、小區(qū)的規(guī)劃、以及樓盤的綜合品質(zhì)和配套設(shè)施都較為接近和相似，所以誰能在同質(zhì)化的市場競爭中找到適合項目自身的營銷手段是實現(xiàn)開發(fā)目標(biāo)的關(guān)鍵所在。四、新牌坊片區(qū)配套設(shè)施概述1、政府機關(guān)、機構(gòu)市委市府住宅區(qū)、重慶檢查院第一分院、四川省駐渝辦、新華社重慶分社、建委、防汛指揮中心，北部新區(qū)高新園管理處等。努2、慧金融偶機構(gòu)資中國色工商脅銀行蓋、中摟國農(nóng)看業(yè)銀宰行、點上海欺浦東冬發(fā)展壘銀行槐、交洗通銀帳行等桐。咐3、衰學(xué)校貴教育賴機構(gòu)戲龍湖肉巴蜀郊中學(xué)撕、龍漢湖巴夠蜀小蒙學(xué)、雄新牌專坊小嚼學(xué)和銀幼兒阻園、研北城等綠景旬小學(xué)炕和幼得兒園屯、耀談中國腎際學(xué)慶校、濁耀華芬國際需學(xué)校霜。特4、有醫(yī)療款設(shè)施售和平國醫(yī)院肢（待囑建）忠，小壤區(qū)門裝診，疏保健塊診療碌室扒5、躲商業(yè)狹配套國設(shè)施軋正典聞名車片展覽亂中心辟，龍債湖花滅園農(nóng)借貿(mào)市亦場，能社區(qū)奏便民紛超市絹，加看州農(nóng)擊貿(mào)市方場。治6、茂餐飲嬌龍湖慎美食善一條快街（凳七十周二行這古鎮(zhèn)槐瓦罐歌酒樓頭、深代圳海扶皇蛇煮莊、鉗譚魚勒頭、辣龍湖副鴨腸故王、差盤中窄餐酒范樓、騰小天牛鵝龍寒湖店叔、瓦紹缸寨陸煨湯涼館、坡佳香歐味兔半頭王傅、穆歐柯寨勇茶吧保、丹伙堤蛋隊糕等投）。蒸7、當(dāng)娛樂膽設(shè)施摔多為鳴小區(qū)砌自有姐配套魔，如腳休閑奪會所棕、健腥身場顯所、揚乒乓施球室蝴、棋鋤牌室性、臺安球室嗎、加抓州保正齡球役館、唐龍湖玩香樟洲林高斬爾夫仗球場進等。凡8、以大交看通千新西得路、諸新松參路、晨21超0國鞠道、框31碰9國陵道、堤經(jīng)開毀大道元、江騾北國協(xié)際機良場,年輕軌校三號鐵線、圍輕軌宰五號度線(魯規(guī)劃析中)存等。賓9、違公交頁線路當(dāng)46意5路購：龍筐湖花只園計——馳觀音歲橋育——色解放稠碑雅13悔3路奶：龍常湖花論園浴——慮松樹拐橋惱——聚沙坪鏟壩內(nèi)12總5路狹：人閃和劇——晨新牌努坊牢——須南坪蘋二小種區(qū)薪60勁6路踢：人喉和新糊牌坊望——糖火車醬站邀——輔袁家趟崗排60乎8路土：兩冊路細(xì)——傲新牌扔坊撲——訊觀音血橋鼓——猶解放掛碑徑五、惜競爭摔對手羞情況甘分析毅（一預(yù)）在笑建競貧爭對伴手項畢目晨1、礦北城惰綠景特總建尿筑面逼積梳54巖76京0平帖方米搭，由招A、舅B、頓C、釋D四根幢小爪高層箏建筑隸圍合搶而成魯，全柜封閉魯式管評理。鉆小區(qū)凳內(nèi)環(huán)滴境較句好，械植有日草坪峰，設(shè)轎有網(wǎng)貞球場型、游村泳池解，休音息場咬所、堂兒童駁游戲庸場、榮水景陶等。癢北城認(rèn)綠景咬由重做慶康句德房槐地產(chǎn)蒜開發(fā)陸有限糧公司筒及重這慶威座臣物造業(yè)發(fā)軟展有蠅限公煩司聯(lián)而合開嚼發(fā)，旅項目則位于閘新牌苗坊。效鄰近時龍湖闊花園答、市陡氣象座局、節(jié)市人竭事局項、武舅警警傻衛(wèi)局哀、市脆高檢構(gòu)院培置訓(xùn)中倉心、蘇新牌元坊小旋學(xué)、瘡幼兒蘿園等蘆環(huán)列染周邊棚。戶鉗型從昨一室治一廳壯到躍任層。應(yīng)套內(nèi)怪面積蘇起價聚22杏00彼／平樣方米式，（忠建面翅18窮00踏／平輝方米賺，均期價建它面1卻90創(chuàng)0／性平方漠米）交。穿戶型縫饞蘇崗建筑抗面積監(jiān)(㎡桂)婚民悠戶掘型蔥越升艦建筑賄面積嗚(㎡殿)巾2洗×強2布×兩2壤述江9神1.鋤66烘條故剖崗賭3槐×咬2腸×米2洋把螺堵1傍23承.7吃5纖偏2冷×刷2唉×撐2當(dāng)寨食9勁3.搬85級胞框追刻倘2起×四2攜×余2據(jù)萬河嶼莖89煤.2續(xù)9借正3廳×恒2搶×屯2鐘敢掀9團2.忙34業(yè)江曬僑艷景2柄×莖2熔×汽2斯扮故渴混86興.5則6朗揮2牛×存2束×前2績扁泰8譜3.脈00盲督捎社脫充2血×盜2雨×袍2孕咬判共彩87豬.7槽5安左2皇×央2歷×奧1傷模要8踢5.艘95無事謠豪作申3饒×苦2鐵×麥2杯休則妹1識37類.6傳1爆滲2蹈×叮2兆×擾2汗榴積9阻1.蒙77爆去住嶺稻載3匹×族2垮×箏2勉帶貝噸1鐮15矩.6觀7子卵2柿×孫2扭×瓦1惕煌孩6俘6.肢35竭弟溜歷隸毯2從×坐2槍×母1與嚇另遞賣88坐.2啄4踢冊2異×鈔2梢×李2管灶傻8安4.復(fù)75筋脫餡吐固答4哪×彼2店×危2議蝕雀月1向46脾.8況0齒湊2肢×含2輛×泊2妙馬窯8設(shè)7.掏99濱嬌腰夠磁縫2讓×躁2閃×急2慨繁鑒拿1榮10刑.7楊4膜熄1廁×才1喂×輝1繼水怒4遵4.棄45股焦般抓妖季2凳×攤2穩(wěn)×飲1漂肉宜劍給84覽.9辱9喘特色按：兒釋童托剪管中介心，脂書吧秘，健雅身房趨，智牲能防晃盜監(jiān)春控系逢統(tǒng)，蠅水電鋼氣自禿動計罰量、易計費慣系統(tǒng)嶄。奉2、翅碧云理花園蜘由重臉慶金妥鑰匙音物業(yè)姓發(fā)展振有限魯公司溉和重俗慶永烤發(fā)實報業(yè)總鞠公司陪開發(fā)腿，位房于新您牌坊賄，緊天鄰北削城綠呈景。期總占默地2木0畝帆，凈應(yīng)用地調(diào)87緩20名平方誓米蔽，建統(tǒng)筑占爹地返28盼00聯(lián)平方羽米殊，分侍別由懶云煙烘閣（供18著層）晚，云毛海閣冶（1閱4層少），狐云彩樸閣（庸14括層）婚等三申幢小沖高層拆建筑襲呈品膊字形禁組成醬，現(xiàn)波在三扮幢建孫筑已類封頂弄，正培在進膽行外胸立面略裝飾間,綠襖化還藥未搞風(fēng)。其棋中一孩至三視層為犯商業(yè)通及辦暴公用丸房，旬四層葉開始扒為住委宅。封促銷扣其間聽,曾頁經(jīng)每數(shù)戶贈產(chǎn)送小辦面積梁空中勿花園肅陽臺替。花婦園下暫面為廚40爸00翻平方啟米集的車皮庫,柏停車儉位8負(fù)0個艷左右億。中壩庭設(shè)右計約俊有頸46桑00摧平方青米壯綠地衫面積瞧。聚單價餡18廣58在／平販方米購（建宮面）霉，2禽18炸0／導(dǎo)平方榮米（璃套內(nèi)騙）。應(yīng)戶型非軋憐蔑券辛景辭棚面積暖(㎡替)稻莊過蜻2提×漿2他×倡1紗叔厘慈業(yè)裝也苗鍛9鳳4.譯12鑼隆連理3犁×吧3錢×場3（低錯層?。┢虐l(fā)冷1勾41翁.勾02長(建嫩面)京／1敢20背.1備(套夢內(nèi))瓶4這×紗3賓×卸3（洗錯層頂）贊據(jù)百1延79踐.4贏1愿4窩×亡3羊×禾3（墓錯層帆）篇祝膝1常51睬.3么4(昆建面鈔)／工12搜8.催73潤(套年內(nèi))烘配置妖：防指盜門厘、塑裝鋼門鴿窗、樣閉路迅、通用訊、臺寬帶祥入戶固、電琴氣智唉能表旺、水側(cè)表戶增外，轎可視點對講霸防盜添報警顏系統(tǒng)統(tǒng)，配劍備發(fā)候電機襯組備甘用，枝一梯材六戶煎，兩腐部電付梯。盜物管納：人劍車分庸流，甘封閉遮式管珍理，流會所隱、幼均托、賀監(jiān)控呼中心皆等占優(yōu)勢沿：面善向盤甜溪河墻綠化嬌帶，種外圍誘環(huán)境抖較好堡3、錄龍珠給花園縫由重?fù)螒c物誠華物勾業(yè)發(fā)墊展有挨限公界司開配發(fā)。掘物華值公司蹤成立券于1而99跑7年兔，注連冊資趴金兩館千萬除元，龜具有桿房地升產(chǎn)二顛級開典發(fā)資鋤質(zhì)，傷公司徒目前梢正在展開發(fā)歌的項偶目有宅：龍僑珠花境園、疼新民迎花園擔(dān)、渝每北大允廈等乓，總礎(chǔ)建面廁14滲萬平牛方米喂。排龍珠腿花園卸位于巡北部喉新城去新牌幻坊開述發(fā)區(qū)龜新西臺路地融段，休正對趴龍湖磨花園除南門餃，整狐個小愚區(qū)由獻龍祿川閣、侵龍瑞泰閣、族龍景曾閣、儀龍吉遞閣四協(xié)棟樓木圍合賽而成謀，占笨地今90折00電平方蘆米閃，總材建面餐積董40割00稠0平且方米辜，規(guī)抬劃戶罷數(shù)2抽32奴戶，蛇設(shè)計未停車擋位7凡6個伶，配漆套商命場面商積有摧60攀00停平方次米獲。既戶型敏框福膨照面積挽貢礎(chǔ)摟芳研戶型挨長鬼禿襖騰血流面積鄭一室怨一廳廣一衛(wèi)頁撥慰68謠.4隔6鍵屢雨愁二室嫂二廳書一衛(wèi)箭哨哈黨右隊97圓.4吩9秩二室彎二廳占二衛(wèi)濾擱1趟01傍.3寧7欠駛雨搜三室徒二廳塑二衛(wèi)仙湯繩訂姜1奸23膜.7義7伶二室櫻二廳薄一衛(wèi)斯寒姑89布.3暖5臣礎(chǔ)登見四室瞇三廳揮三衛(wèi)恐乞牙猜茄1淘84練.9碼0撲二室色二廳抽一衛(wèi)電偉1瓦06得.1敬8超格育簽六室?guī)腿龔d加三衛(wèi)呢金剛著喊2巷32俊.2鹽1鴨二室破二廳叨一衛(wèi)導(dǎo)塘1牢19敲.0鍵5吳蓬田容三室竊二廳改二衛(wèi)隊?wèi)B(tài)睬縮器1柏39檔.9妖2雨三室而二廳方一衛(wèi)已胞1弄36琴.9枕3碎陽待叼六室貍?cè)龔d遙四衛(wèi)倘鍋眼啟它2語54軍.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