壽光幸福路物流項目可行性報告

1目錄第一局部、壽光概述其次局部、市場環(huán)境分析1〕我國商業(yè)地產工程宏觀環(huán)境分析2〕山東省大型市場商業(yè)地產工程現狀分析3〕綠色食品、綠色農資產業(yè)現狀及相關市場狀況分析第三局部、工程概況與分析1〕區(qū)位優(yōu)勢2〕工程自身軟件優(yōu)勢3〕工程經營優(yōu)勢4〕工程劣勢分析5〕工程時機點分析第四局部、工程定位 1〕工程功能定位2〕工程形象定位3〕工程價格定位4〕銷售手段定位第五局部、銷售執(zhí)行打算1〕銷售階段2〕業(yè)務策略3〕企化策略第六局部、開發(fā)投資回報與制造社會效益分析

第一局部、壽光概述壽光市地處山東半島中北部，渤海萊州灣南畔，距青島、濟南各150公里，海岸線長56公里，總面積2180平方公里，人口108萬。壽光歷史文化悠久，漢字鼻祖?zhèn)}頡在這里制造了象形文字，世界上第一部農學巨著《齊民要術》的作者賈思勰就誕生于此。改革開放以來，壽光這片古老而年輕的土地發(fā)生了翻天覆地的變化。2022年，全市完成國內生產總值193億元；財政總收入12.8億元，地方財政收入7.3億元，農民人均純收入5016元，壽光已連續(xù)7次躋身“中國農村綜合實力百強縣〔市〕”行列，目前列第53位，農業(yè)增加值列全國第19位，全國縣域經濟根本競爭力百強第38位。壽光是胡錦濤保持共產黨員先進性教育活動聯系點。2022年4月百忙之中親臨壽光視察，并發(fā)表了重要講話，對壽光提出了“四點殷切期望”。物產資源豐富壽光秀麗富有，南部沃野平疇，水源豐沛，是糧食、蔬菜、果品生產基地；北部鹵水儲量豐富，宜鹽面積260萬公畝，是全國三大重點鹽業(yè)產區(qū)之一和重要的鹽化工基地；西北部石油和自然氣儲量豐富；沿海灘涂達15萬畝，主要經濟魚類20余種。交通便利快捷濟青高速大路橫貫東西，青羊鐵路縱貫南北，濰高、羊臨等省道、國道縱橫穿插。北部二類開放口岸羊口港可直通周邊國家和地區(qū)。距離濟南、青島國際機場各150公里，距濰坊機場50公里。農業(yè)水平較高壽光是冬暖式蔬菜大棚的發(fā)祥地、知名的“中國蔬菜之鄉(xiāng)”，農業(yè)產業(yè)化、標準化、國際化走在了全國前列。壽光蔬菜批發(fā)市場是全國的蔬菜集散中心、價格形成中心和信息溝通中心。依托蔬菜品牌優(yōu)勢，由農業(yè)部、科技部、商務部、國家旅游局等國家十一部委和山東省人民政府聯合主辦的“中國〔壽光〕國際蔬菜科技博覽會”已連續(xù)成功舉辦了六屆，有來自世界70多個國家和地區(qū)的來賓參觀了博覽會，參會人數超過了319萬人，擴大了壽光的對外溝通與合作。工業(yè)實力雄厚壽光初步形成了造紙包裝、海洋化工、機械制造、紡織服裝、蔬菜加工、型建材六大支柱產業(yè)，培育起了晨鳴紙業(yè)、巨能電力、聯盟化工、墨龍機械、魯麗板材、富康制藥等一批骨干企業(yè)，全市擁有晨鳴A股、B股，墨龍H股，凱馬B股4只上市股票。2022年，銷售收入過億元的企業(yè)到達30家，過10億元的4家，其中晨鳴集團實現銷售收入85.7億元。國際化戰(zhàn)略不斷推動，全市已引進外商投資企業(yè)120家，并先后在美國、日本、俄羅斯等13個國家創(chuàng)辦了海外企業(yè)；自營進出口企業(yè)138家，出口商品進展到12大類，銷往70多個國家和地區(qū)。三產商貿富強首批“工農業(yè)旅游示范點”。城市功能完善樂觀創(chuàng)立“國家衛(wèi)生城市、全國環(huán)保典范城市、全國文明城市、全國園林城市”，城市面貌日月異，城市功能不斷完善。在全省領先實現了村村通等級柏油路，大路通車里程達2040公里，大路密度到達每百平方公里93公里。對城區(qū)道路進展了高標準綠化美化亮化，城市綠化掩蓋率到達39％。建設了一批現代化商住小區(qū)和休閑消遣場所，居民生活品質不斷提升，是“山東省園林城市”和“山東省最適宜人居環(huán)境城市”。社會文明和諧科技效勞體系健全，實現了科技與經濟的同步進展，被評為“全國科技工作先進市”。壽光有自己的大學，濰坊科技職業(yè)學院是全國兩所縣辦大學之一。教育事業(yè)不斷創(chuàng)，全市現有各類職業(yè)學校在校生2萬多人，人才資源豐富，每年可為企業(yè)輸送充分的技術工人和治理人員。樂觀推動“平安菜鄉(xiāng)”和“誠信菜鄉(xiāng)”建設，市民文明素養(yǎng)和城鄉(xiāng)文明程度不斷提高，是“全國創(chuàng)立文明村鎮(zhèn)工作先進市”和“全省精神文明建設工作先進市”。熱忱奔放、懇切守信的壽光人民真誠歡送有識之士前來投資興業(yè)！其次局部、市場環(huán)境分析一、我國商業(yè)地產工程宏觀環(huán)境分析：二、山東省大型市場商業(yè)地產工程現狀分析：山東省目前已建或在建的大型市場工程投資過億元的已達幾十個，以下幾家為主要代表：山東濟北國際物流中心山東濟北國際物流中心是山東省30個重點工程之一，濟南北跨第一座超大型物流園，首家導入現代治理模式的批發(fā)城，西起京福高速大路，南接308國道，氣概磅礴，規(guī)模宏大。該工程由數家外資財團攜手打造，香港大世紀公司投資，旗下山東齊齊發(fā)大市場房地產開發(fā)建設，打算投入百億巨資，分六年打造成為中國北方最具規(guī)模的國際性物流中心。工程包括：超大型批發(fā)市場、大型汽車交易市場、大型物流倉庫〔公信倉庫〕、大型客貨聯運市場、國際會展中心、五星級酒店、物流配套寫字樓、司機旅店、加油站及修理廠、物流配套住宅區(qū)、B2B電子商務交易平臺等。該工程位于齊河黃河經濟開發(fā)區(qū)內，目前一期工程已進入主體構造封頂階段。工程一經推出便吸引了眾多商家的目光，浙江、江蘇、廣東、上海、河北、河南等15省市商家紛紛表達猛烈的加盟意向，日本、韓國、中亞、東南亞等地近百組客商致電致函詢問。濟南北跨和現代物流成為了社會各界廣泛關注的熱點，目前一期銷售狀況良好。目前大型批發(fā)市場鋪位〔均為2層〕均價：￥4800.00/㎡〔40年產權〕香江榮耀大市場香江榮耀大市場坐落于聊城建設西路北側，東倚客運總站，西靠京九鐵路，北接濟館高速大路，貨運中心就在其中，聊城香江榮耀大市場占地5000畝、總建筑面積約為300多萬平方米。經營種類包括服裝鞋帽、輕紡、小商品、日雜百貨、副食、建材裝飾材料、家電、五金機電、汽車、農機、生產資料等假設干個超大型專業(yè)批發(fā)市場。其目標是輻射山東、河北、河南、山西數省方圓500公里范圍的逾億人口，使聊城成為華北地區(qū)最大的現代化商貿物流批發(fā)基地。特點：第一，兼具大商貿中心和大物流中心兩大功能；其次，規(guī)模浩大，商品種類齊全。國內罕見，屬國家級超大型；第三，裝備現代信息系統。

市場有著幾近完善的配套設施：大型廣場、停車場、電信、銀行、郵政、超市、美食街等生活配套一應俱全，還供給保安、修理、保潔、日常治理效勞，定期舉辦各種商品博覽會及文化活動等等。以后的開發(fā)還將間續(xù)配備居住小區(qū)，托兒所，學校等，整個市場可視為一個完全開放又相對獨立的商業(yè)城鎮(zhèn)。、光纖、寬帶網的接入、小區(qū)局域網的建立，為開拓電子商務供給了硬件上的支持、使大市場及入場商戶能真正做到立足北方、輻射全國乃至全球。一期均價￥1600.00/㎡〔2022年10月開盤〕已清盤二期目前銷售價已升至￥2800.00/㎡，銷售已超過60%明珠世紀商業(yè)廣場以國際頂級商業(yè)模式——Shoppingmall打造的明珠世紀商業(yè)廣場是由山東建工集團獨家投資開發(fā)的大型一站式購物中心，地處長清區(qū)城區(qū)與大學園區(qū)中心地段，北臨拓寬的長清大道、魯能工業(yè)園，東倚鳳凰路、文昌山；東南是大型別墅區(qū)文昌山莊，西臨文昌路、文昌小區(qū)，交通格外便利。明珠世紀商業(yè)廣場占地106畝，建筑面積為6萬余平米，商業(yè)局部面積為5萬平米，將建成濟南市最大的SHOPPINGMALL，填補城區(qū)缺乏大型購物中心的市場空白，它集購物、休閑、消遣、餐飲、旅游于一體，又特別托付德國知名的D+J建筑規(guī)劃設計事務所進展方案設計，現代商業(yè)建筑風格的外觀令人耳目一，將成為長清區(qū)的標志性建筑物。

往購物消費與游樂。起價￥4999.00/㎡山東壽光蔬菜批發(fā)市場山東壽光蔬菜批發(fā)市場位于知名的“中國蔬菜之鄉(xiāng)”---壽光市，始建于1984年3月，是首批151家“農業(yè)產業(yè)化國家重點龍頭企業(yè)”、“全國農副產品綜合批發(fā)市場五十強”、“全國蔬菜批發(fā)市場十強”、“農業(yè)部首批定點鮮活農副產品中心批發(fā)市場”之一，是全國農產品市場協會常務理事單位。公司注冊資本1.1億元，是銀行系統“AAA”級信用企業(yè)。

市場以規(guī)模大、檔次高、品種全知名全國。規(guī)劃占地面積600畝，年成交蔬菜15億公斤，交易額28億元。年上市蔬菜品種300多個，全國20多個省、市、自治區(qū)的蔬菜來此大量交易，是中國北方最大的蔬菜集散中心、價格形成中心和信息溝通中心。在國家開通的四條主要蔬菜運輸綠色通道中，其中“壽光--北京”、“壽光--哈爾濱”兩條綠色通道的源頭就是壽光蔬菜批發(fā)市場?！百I全國，賣全國”、“沒有買不到的菜，沒有賣不出去的菜”是各級領導和社會各界人士對市場的評價。

客戶制造了放心、省心、安心的交易秩序和經營環(huán)境。目前鋪面價格起價￥2300.00/㎡，最正確位置16000.00㎡三、綠色食品、綠色農資產業(yè)現狀及相關市場狀況分析：中國自上世紀九十年月開頭進展綠色食品，勢頭越來越好。特別是近幾年來，綠色食品的產品開發(fā)種類及數量更是每年以百分之三十的速度遞增。到二00四年底，中國內地獲得綠色食品認證的企業(yè)有二千八百三十六個，產品有六千四百九十六種。去年，全國有價值八百六十億元人民幣共計四千六百萬噸的綠色食品投放市場。其中，綠色食品出口總值十二億五千萬美元。其中山東省有16個市68個縣〔市、區(qū)〕綠色食品原料種植面積達350萬畝，綠色食品年產量達420萬噸，銷售收入50多億元，出口創(chuàng)匯4億多美元，創(chuàng)匯額占全國1/4強，位居全國第一。在山東省綠色食品進展中，深加工產品占全部綠色食品的60%，比去年增加20%。傳統名牌產品如山東大花生、冬棗等，在全國一些大中城市及出口國家和地區(qū)享有很高聲譽。第三局部：工程概況與分析一、工程概況工程名稱：綠色國際品牌商貿中心工程工程申辦單位：壽光圣方達建材化工申辦單位狀況介紹：工程性質：商業(yè)地產工程定位：依托壽光已形成的國際蔬菜之都的優(yōu)質市場環(huán)境，打造國內第一家大型國際性綠色經濟物流商貿中心。經營范圍：蔬菜精加工、綠色食品、農副農資、倉儲、內銷及出口；國內外優(yōu)質種子、綠色有機肥、農用機械呈現及交易；綠色食品、通用食品及為之配套的加工設備、運輸設備等多元化市場交易及市場中介配套效勞。交易方式：傳統的市場交易與互聯網貿易。工程建設規(guī)模：工程總占地1000畝，打算投資6.8億元。一期開發(fā)建設內容：一期開發(fā)面積約300畝，主要為市場交易區(qū)，分A、B、C、D四個功能區(qū)，可銷售單位總計704個。二、工程的組織機構董事會董事會總經理行政管理中心財務治理中心工程治理中心資本運營中心工程開發(fā)中心工程招商中心(銷售部)相關部門：行政治理中心所屬部門〔一〕總經理辦公室：負責行政治理中心的日常工作〔二〕工程公關部：負責工程的對外公共關系〔三〕人力資源部：負責工程人才的聘用和培訓等〔四〕勞開工資部：負責工程的工資支出等〔五〕保衛(wèi)部：負責保衛(wèi)工作財務治理中心所屬部門〔一〕工程財務打算部：負責工程財務打算〔二〕工程財務監(jiān)視治理部：負責對工程財務的監(jiān)視治理〔三〕工程資金治理部：負責工程資金運營治理事宜工程治理中心〔一〕工程預算部：負責工程的預算工作〔二〕工程設計部：負責組織工程的設計〔三〕工程監(jiān)理部：負責對工程的監(jiān)視治理〔四〕工程建設部：負責工程全部施工建設事宜〔五〕物資供給部：負責工程物資供給工作〔六〕工程質量部：負責工程工程的質量保證〔七〕工程安全部：負責工程工程的安全事宜〔八〕總工程師辦公室：負責工程工程治理中心的日常工作〔九〕工程招標部：負責工程的招標、議標等工作資本運營中心：負責工程資本有效運營工程招商中心〔銷售部〕〔一〕國內工程招商部：負責工程國內的選商工作〔二〕國外工程招商部：負責工程國外的選商工作〔三〕客戶效勞中心：負責工程招商接待事宜〔四〕籌劃宣傳部：銷售總監(jiān)直管，托付專業(yè)廣告籌劃公司具體籌劃執(zhí)行〔五〕營銷總監(jiān)辦公室：負責工程招商的日常工作工程開發(fā)中心〔一〕工程科研部：負責工程科研的開發(fā)爭辯工作〔二〕工程論證部：負責工程可行性論證等工作三、工程SWOT分析〔一〕、區(qū)位優(yōu)勢隨著中國參與WTO，與國際市場接軌，現階段的市場根底設施建設已滿足不了現代化國際商務市場需求。山東省的精裝蔬菜及綠色食品已實現大量出口，而境外的綠色食品和保健食品也將大量涌入，中國現有的市場根底設施建設難以適應國際市場的需求，鑒于壽光已成為中國蔬菜之都，綠色農資產業(yè)已形成規(guī)模，創(chuàng)立現代化綠色國際品牌商貿中心工程即可填充國內空白，又可與國內綠色蔬菜基地形成資源互動。壽光市是綠色蔬菜資源地，具有品牌形象，隨著人們生活質量的提高，轉變了飲食構造、追求無公害綠色蔬菜食品，從而滿足對長壽與安康的追求。而壽光市是無公害蔬菜基地，在全國人們心目中，已樹立起壽光市良好品牌形象，為此把綠色國際品牌交易市場建立在壽光市，具有確定影響，有助于工程營銷。壽光市已初步具備國際市場氣氛，“國際蔬菜博覽會”建立在壽光市，壽光市是名副其實蔬菜基地。為此，壽光市已具備了國際綠色食品市場氣氛。壽光位于濟青高速大動脈中心點，距濟南、青島國際機場各150公里，擁有兩條國際特批綠色通道〔北京、哈爾濱〕，青羊鐵路縱貫南北、各類省道、國道縱橫穿插，北部國家二級港可直通周邊國家。壽光綠色國際品牌商貿中心工程位于壽光經濟開發(fā)區(qū)，交通環(huán)境優(yōu)良，以上各交通環(huán)節(jié)均可第一時間到達，物流環(huán)境無可比較。政府為根底設施建設工程、深加工工程等供給優(yōu)待政策，制造良好軟環(huán)境，領導決策開明。為工程定址壽光市供給了寬松的軟環(huán)境?！捕场⒐こ套陨碥浖?yōu)勢1、開發(fā)實力雄厚該工程由濰坊市圣方達建材化工與英屬維爾京群島地區(qū)鼎峰投資合作設立的壽光圣豐治理效勞具體實施。該公司注冊資金980萬美元，打算總投資8000萬美元。濰坊市圣方達建材化工在壽光具有良好的社會聲譽與豐富的治理閱歷；鼎峰投資已有十多年的成功投資格史，資金實力雄厚，資本運作閱歷豐富。在壽光市加強招商引資力度之時，把目光放在了壽光，所以該工程占據著天時與地利。2、智能化網絡平臺全面應用工程承受專統交易模式加現代化網絡經營的手段，使入住業(yè)戶有更大盈利空間。工程投入使用后，開發(fā)商將在信息中心設獨立效勞器、大型交易顯示屏，并建立大型門戶網站，為全部業(yè)戶免費開設網上商鋪。同時免費為全部業(yè)戶安裝開發(fā)商獨立開發(fā)的尖端信息軟件，該軟件可使用戶在與異地客戶溝通時實現視頻溝通〔含國外客戶〕，但通訊費幾乎為零，這將大大降低業(yè)戶出差和聯絡本錢，提高效益。壽光綠色國際品牌商貿中心智能化網絡平臺的搭建具體如下：A：建立大型B2B、B2C網上交易平臺建立網站是信息化建設的根底性工作，也是將“壽光綠色國際品牌商貿中心”網下業(yè)務，搬到網上讓世界眾多商家共同參與的重要手段。該網站的定位應立足于山東濰坊豐富的農產品資源和供求信息，本著“讓山東走向世界、讓世界了解山東”的高度，建設成為大型交易平臺，開拓英文、韓語等多語種版本，滿足國際商家需求。B：遠程網絡通訊系統。C：建立業(yè)戶網絡治理系統1、〕視頻監(jiān)控：建立安防、消防預警機制，通過網絡監(jiān)控系統準時將室內外經營狀況反響到主控室和總經理辦公室。2、〕業(yè)戶治理：包括租用期限，經營狀況等相關內容，建立信用推舉系統，維護企業(yè)信譽提高治理水平。3、〕財務治理：依據商場流程開發(fā)設計治理系統。3、增值潛力大工程具有很強的保值、升值、增值魅力?！踩?、工程經營優(yōu)勢壽光綠色國際品牌商貿中心工程不僅在山東，即使在全國也具有確定的唯一性，其同質化經營對手較少?！菜摹?、工程劣勢分析1、期房期房預售在目前的商業(yè)地產運作中，與現房相比普遍處于劣勢地位，所以本工程將必需在“工程包裝”上狠下功夫，宣傳要到位。2、商業(yè)氣氛壽光是縣級市，人口只有二十多萬，整體商業(yè)氣氛稍弱，對市場營銷有確定影響。3、競爭對手本工程開盤后將不行避開的與壽光蔬菜市場、種子市場、農資市場產生競爭，因此必需在經營手段、價格、政府政策三方面形成自己的優(yōu)勢〔五〕、工程時機點分析1、政府支持、政策扶持從目前爭辯中，壽光綠色國際品牌商貿中心工程本身在壽光屬于跨時代的標志性工程，政府應本著特事特辦的態(tài)度予以政策扶持。A.業(yè)戶方面〔以下政策僅供參考〕：凡入住或投資壽光綠色國際品牌商貿中心的業(yè)戶或企業(yè)，落實房地產權政策〔國有商業(yè)用地，產權分割，綠證到戶，可上市交易〕；外商獨資、合資、合作企業(yè)或業(yè)戶可享受國家“二免三減半”〔第一、其次年免征所得稅，第三年減半征收所得稅〕，國內企業(yè)或業(yè)戶可享受增值稅優(yōu)待10%，所得稅、營業(yè)稅按留地方稅額總數的50%的財稅嘉獎；業(yè)戶營業(yè)房且注冊當地的公司，可辦理壽光市居住證，子女入學、報名當兵、上當地汽車牌照；外地業(yè)戶可辦理一戶三口壽光市戶口；壽光綠色國際品牌商貿中心對入住企業(yè)工商登記等進展一站式審定，供給“一條龍”效勞；金融機構對入住企業(yè)或業(yè)戶在開戶、結算、貸款申請等方面實行就近報送，并核發(fā)特快報關證。B、合資開發(fā)商方面〔以下政策僅供參考〕：在土地使用方面。外商以出讓方式取得土地使用權的，應一次性支付征地補償費、上交省里的出讓金。外商投資在3000萬元人民幣〔含3000萬元〕或年繳納增值稅100萬元〔含100萬元〕以下的工程，市、縣收取的土地出讓金可在簽訂合同5年內分期支付；商投資在3000萬元人民幣以上或年繳納增值稅100萬元以上的工程，經市、縣人民政府批準，由市、縣政府先行供給工程用地，市、縣應收取的土地出讓金由企業(yè)自投產之日起5年內以其繳納稅款中地方財政所得局部折抵；期滿缺乏抵交的，用地企業(yè)應補足出讓金。實行稅款折抵出讓金的，不再享受地方財政嘉獎政策。凡外商購置我市企業(yè)和投資辦企業(yè)，外資額到達該企業(yè)注冊資本25％以上的，均可批準、注冊成為外商投資企業(yè)，享受相應政策。經批準，可給外商出讓已建成或在建的交通、能源和市政根底設施工程股權和確定期限的經營權。凡外商來我市投資所需土地，統一由市縣人民政府土地治理部門代征后出讓給投資者。外商投資額在1000萬美元〔含1000萬美元〕以上的工程，土地出讓金全額返還；外商投資額在500萬美元以上，1000萬美元以下的工程，返還土地出讓金50％；外商投資在500萬美元以下的工程，返還土地出讓金30％。凡在我市興辦的外商投資企業(yè)，免征城市房地產稅和車船使用牌照稅。對屬于國家鼓舞類外商投資企業(yè)，所得稅免二減三，執(zhí)行期滿后的三年內，可減按15％的稅率征收企業(yè)所得稅。外商投資企業(yè)，經營期限在10年以上的工程，從獲利年度起，由財政返還所得稅5年。外商投資企業(yè)在境內融資時，允許中資銀行接收外方股東的擔保。允許外商投資企業(yè)以外匯質押方式向境內中資外匯指定銀行申請人民幣貸款。外商投資企業(yè)全部外匯資金均可抵押；對外匯擔保下人民幣貸款，可由境外金融機構或境內外資金融機構供給信用保證；取消外匯抵押、外匯擔保工程下的登記手續(xù)和供給外匯擔保的外資銀行信用等級的特別限制。外商投資企業(yè)可以其外方投資者的海外資產向境內中資銀行的海外分行供給抵押，由中資商業(yè)銀行的海外分行或國內分行向其發(fā)放貸款。允許外商投資企業(yè)用現匯或固定資產做抵押，向商業(yè)銀行申請借貸人民幣資金。C、經營支持：可要求政府效仿其他工程關閉并拆遷局部臟、亂、差并且年限已老的小型市場，并將該局部業(yè)戶集中遷移至本工程內。2、市場前景好，目標客戶群體充分A、目標客戶分析：經濟合作與進展組織和聯合國糧農組織星期二聯合發(fā)表了《2022至2022年農業(yè)展望》，這是兩個機構第一次合作出版《農業(yè)展望》。由興盛國家組成的經合組織認為糧農組織的參與使報告對進展中國家的農業(yè)作出更準確的估量。報告說進展中國家將來十年在世界根本農產品的貿易中將起舉足輕重的作用。糧農組織官員克拉夫以中國為例說明進展中國家巨大的進口市場。CUT1Cluff：“On

the

import

side,

for

example,

just

look

at

the

role

that

China…在世界根本農產品進口市場，以中國為例，報告說到2022年，就根本農產品而言，中國要進口小麥將近一千萬噸，進口其它谷物五百萬到一千萬噸，而含油種子的進口將到達四千八百萬噸。中國正在世界市場上扮演越來越重要的角色?！?/p>

通過該報告我們不難看出，將來幾年仍會有大量的外資食品及農貿企業(yè)進入中國。這些大批進入中國的企業(yè)假設要在中國翻開市場，就必需在中國農業(yè)最興盛的核心地區(qū)呈現并交易他們的產品，而壽光作為中國農業(yè)科技水平最高、外資農資公司密集的地區(qū)，無疑將成為他們的首選，而綠色品牌經濟商貿中心以其區(qū)位優(yōu)勢和現代化交易治理模式則為他們供給了最正確舞臺。我國綠色農資產業(yè)正以空前的速度進展，每一次的“壽光國際蔬菜博覽會”和“哈洽會”都為眾多企業(yè)帶來大量訂單，但也有其時間短，連續(xù)性差的缺點，而壽光作為全國目前最大的蔬菜、農資、種子交易市場已得到全國同類商家認可，因此壽光綠色國際品牌商貿中心這個窗口將使入駐寬闊中資公司可以更加長期的呈現與交易，并利用這一平臺極大的擴大國際國內客戶接觸量，在擴大品牌、增加效益的同時又節(jié)約了大量資金，通過高水平專業(yè)化市場長時間集中呈現并交易產品已成為大勢所趨。B、潛在客戶群分析：在調查中我們還覺察一個并未經營以上工程的購置群體，他們一般具有以下特征：職業(yè)：中小企業(yè)主或其他高收入者投資觀：“一鋪養(yǎng)三代”的傳統觀念在這一群體中格外有市場。購置目的：投資、盈利地域性：以壽光及濰坊本地人為主動機分析：帶租約銷售使工程有較高的投資回報率C、目標客戶市場份額估算：第四局部、工程定位一、工程功能定位：壽光市綠色國際品牌商貿中心工程是集蔬菜精加工、綠色食品、農副農資、倉儲、內銷及出口；國內外優(yōu)質種子、綠色有機肥、農用機械呈現及交易；綠色食品、通用食品及為之配套的加工設備、運輸設備等多元化市場交易及市場中介配套效勞，并將作為壽光國際蔬菜博覽會分會場產生巨大會展經濟商貿效益。二、工程形象定位：視覺形象〔Logo及VI〕+廣告推廣主題廣告推廣主題〔暫定〕：“中國綠色經濟商貿之都，齊魯首席創(chuàng)富旺地！”釋義：該推廣主題對工程賣點重點襯托，同時表達了工程對客戶的訴求，易于傳播，可引發(fā)消費者共鳴。三、工程價格定位：價格是衡量工程價值的唯一量化指標，商業(yè)行為的目標是在付含市場實際狀況的根底上實現利益最大化。山東省大型市場價格參考數據：濟北國際物流中心市場鋪位〔均為2層〕均價：￥4800.00/㎡香江榮耀大市場一期均價￥1600.00/㎡〔2022年10月開盤〕已清盤二期目前銷售價已升至￥2800.00/㎡，銷售已超過60%明珠世紀商業(yè)廣場起價￥4999.00/㎡壽光蔬菜批發(fā)市場通過以上數據分析，同城同等位置商鋪價格一般較住宅高出20%-40%，再結合壽光本地狀況可將各區(qū)價格暫定為：A區(qū)〔商鋪〕均價：￥2380.00/㎡A區(qū)〔寫字間〕均價：￥2022.00/㎡B區(qū)〔商鋪〕均價：￥2022.00/㎡C區(qū)〔商鋪〕均價：￥2022.00/㎡備注：市場需求與價格是動態(tài)的，價格定位要結合市場環(huán)境的動態(tài)變化機敏把握定價范圍，做到“月月有價，季季不同值”，并永久堅持“一房一價，一鋪一價”的價值分析。四、銷售手段定位：1、帶租約銷售——允許客戶將商鋪購置后在工程運營時返租給開發(fā)商。這一銷售手段目前在大型商業(yè)地產工程中得到廣泛認可，對投資性購置群體產生較大的誘惑力。開發(fā)商可將其出租給局部不會購置商鋪的運營商來增加工程的客戶入住率，實現雙贏。2、招商性銷售——購置工程商鋪后注冊公司，可享受地方政府招商引資優(yōu)待政策。3、利益幫助性銷售——全部進入市場的客戶均可免費使用工程建立的國際網絡交易平臺等多項超值效勞，利用工程自主開發(fā)軟件及大型交易平臺，使客戶降低業(yè)務本錢并提高效益。4、以知名品牌提前入駐拉動式銷售——前期以優(yōu)待價格先吸引一批知名企業(yè)入駐〔此類企業(yè)本身也起到很強的廣告效應〕，以此為宣傳點突出工程的認可度，吸引觀望中的中小品牌和潛在消費者購置。5、銀行按揭——為客戶供給盡可能低的首付和盡可能多的還款年限，以削減客戶資金壓力。6、壽光國際蔬菜博覽會分會場——以會展經濟帶開工程營銷

Ⅴ銷售執(zhí)行打算A、銷售階段銷售執(zhí)行進度表：銷售執(zhí)行進度表：持續(xù)期公開期引導期預備期持續(xù)期公開期引導期預備期一個月二個月半年一年一個月二個月半年一年Ⅰ、預備期(1個月)1、人員架構、銷售部成立〔公司打算、組建時間約為1—3周〕專案組構成：總監(jiān)、副總監(jiān)、銷售助理、銷售主管、業(yè)務員、客服專員、廣告合作伙伴〔專業(yè)廣告籌劃機構〕銷售總監(jiān)銷售總監(jiān)副總監(jiān)主管主管業(yè)務員業(yè)務員業(yè)務員業(yè)務員業(yè)務員業(yè)務員客戶效勞中心客服專員客服專員銷售助理理2、人員聘請、系統培訓〔總監(jiān)聯系并負責、為期1—2個月〕對于工程的銷售主管、業(yè)務員、客服專員由公司統一面試聘請，擇優(yōu)錄用。在培訓上：⑴由工程分管副總進展公司的介紹及公司文化方面的培訓〔1—2課時〕；⑵由公司總部調派專業(yè)人員以及對外聘請有關專業(yè)人員進展根底培訓，其中包括儀容儀表、人際溝通、消費心理等〔1周左右〕。⑶〔1—2個月帶教培訓〕。3、市場調查〔組長負責、為期1—2周〕“知己知彼，才能百戰(zhàn)不殆”。只有把握了周邊市場及競爭工程的具體狀況，才能精彩完成工程的銷售工作。整個市調工作，除了需要在前期進展周密市場調查之外，整個市場調查工作貫穿于整個銷售過程中，案場會在各個階段不連續(xù)的對周邊市場進展調查，以便取得第一手市場信息。4、產品需求測試問卷〔附表2〕

〔組長負責、為期1—2周〕組織人員盡可能多的了解消費者考慮經營的行業(yè)、需要的面積、房型〔開間、進深等〕、總價承受力氣、單價反響、區(qū)位要求、特別要求等。制作問卷調查表，由被詢問者進展填寫，并贈于被詢問者小禮品〔如有“LOGO”標志的圓珠筆等〕，既可以刺激被詢問者的樂觀性又可以對工程進展宣傳。5、協作開發(fā)公司完善規(guī)劃及設計

〔總監(jiān)負責、以規(guī)劃設計時間而定〕⑴供給市場調查報告，并對數據進展量化⑵供給目前的商業(yè)數量以及各個行業(yè)的比重⑶商業(yè)布局⑷樓盤四周的將來城市規(guī)劃6、收集銷講資料

〔副總監(jiān)負責、為期20—30天〕銷講資料用于對業(yè)務員的培訓，通過銷講資料可以使業(yè)務員充分了解該工程的具體狀況，包括工程學問、抗性說辭、優(yōu)勢說辭、政府政策、貸款學問等，使業(yè)務員在以后的接待過程中能統一說辭，充分表達出專業(yè)度。銷講資料要求內容要詳盡、全面，可以分為以下幾個局部：開發(fā)商介紹、環(huán)境篇、產品篇、市場篇、本案賣點與說明及抗性檢討、銷售篇、答客問、政策及法規(guī)。7、確定外省市招商工作①籌備聞公布會地點：北京人民大會堂、香港際會展中心②確定省內外主目標市場銷售處選址〔北京、哈爾濱、濟南、煙臺、青島〕8、廣告合作伙伴進入工作狀體〔銷售總監(jiān)負責、廣告合作機構具體籌劃執(zhí)行〕⑴工程包裝手法：包括CF、RD、MG、NP、DM、SP、POP、DS⑵案名、LOGO設計⑶媒體打算⑷廣告預算⑸分階段廣告企劃重點⑹對外媒體主題及公布Ⅱ、引導期〔開盤前內部認購階段，二個月〕1、制定當月行銷打算〔總監(jiān)負責、為期1—2周〕在銷售過程中，以月為單位，定期對案場的來人、來電、媒體反響、成交量及成交客戶特征進展數據統計分析。依據上月狀況，確定下階段的推介重點與銷量預估。對房源進展銷控、對媒體安排進展調整、對價格進展調整，保證整個銷售工作的順當開展。2、人員上崗銷售培訓

〔總監(jiān)負責、為期2—3周〕在公開期前應對各崗位人員進展培訓與考核，業(yè)務員應嫻熟把握案場銷售流程的每個細節(jié)以及本案產品的優(yōu)缺點與抗性。首先自己對將要銷售的產品有綜合的了解甚至深知其抗性與缺點，其他崗位人員應充分了解自己所處崗位的作用與工作職責，案場全部人員在引導期都應對公司、案場各項規(guī)章制度有相當的認同、了解并落實到每天的工作中。案場專案經理在引導期應每隔2～3天對各崗位人員的根本工作職責進展抽查，每天在日常工作中留意各人員的工作標準，覺察問題應準時指出訂正。3、銷售流程制定、模擬演練

〔副總監(jiān)負責、為期2—3周〕銷售接待中心：流程：洽談—銷售—工地—洽談—成交客戶到、歡送參觀—入座—應酬、交換名片—環(huán)境篇—模型—入座—樣板房—入座—付款方式—喊柜臺—成交以上流程在引導期讓業(yè)務員把握了解并熟知嫻熟操作，每兩天模擬演練一次。在每個細節(jié)上都做到盡善盡美，在缺乏之處加以強化，以求公開后每天銷售的順暢進展。4、銷控表制作

〔副總監(jiān)負責、為期1—2周〕依據工程平面圖及可售套數和實際位置制作銷控表。一張準確的銷售表是打算個案能否順當銷售的關鍵。只有準確的做好銷控表，才能在實際操作中避開一房兩賣等狀況的發(fā)生。5、表價、付款方式制作

〔總監(jiān)負責、為期2周〕表價制作：依據工程部供給的本錢價及各項前期費用以及估量利潤確定整個個案的總銷金額及均價，依照各戶位置、樓層、大小等經濟指標進展表價制作。依據實際狀況及公司資金狀況確定付款方式如下：付款方式一：〔待定〕付款方式二：〔待定〕付款方式三：〔待定〕6、銷售道具制作

〔總監(jiān)負責、為期4—6周〕銷售現場的模型、燈箱、裱板、樓書、DM、名片、銷售人員的銷售夾、計算器、鐳射筆、銷售桌椅等購置與制作。銷售道具的準確合理使用能使銷售工作取得事半功倍的效果。7、銷售文案表格編制

〔銷助負責、為期1周〕銷售文案表格包括營業(yè)日報表、營業(yè)周報表、綜合周報表、綜合月報表、月銷售報表、排班表、月簽到表、月簽到統計表、人事行政報表等。以上報表需銷助每日、每周、每月按時完成存檔并至相關部門，以便于公司各部門了解銷售狀況做出對應的調整以及企劃部門指定媒體方向。8、與財務部協調，財務人員培訓

〔副總監(jiān)負責、為期1—2周〕與財務部建立表單聯系方式、優(yōu)待確認方式、資金回籠表和貸款銀行聯系單。對現場收款人員進展房地產根底學問的培訓以及財務制度的培訓。9、全部廣告工作投入開展〔總監(jiān)負責、專業(yè)廣告籌劃機構執(zhí)行〕Ⅲ、公開銷售期〔開盤后頭半年〕1、現場接待銷售執(zhí)行

〔總監(jiān)負責〕明確分工，確定工作范圍⑴對案場業(yè)務員進展分組⑵以組為單位安排輪排接待⑶統一整個銷售流程、有效提高殺傷力⑷統一業(yè)務員的說辭，提高可信度，增加客戶的信任度⑸貸款方面有關的政策、收費等學問的培訓2、媒體表現信息反響

〔銷助統計〕依據營業(yè)日報表、周報表以及月報表的相關數據，銷助每月整理統計來電、來人。將統計數據存檔并反響給銷售總監(jiān)，便于后階段媒體的選擇和SP活動方案的制定。3、價格承受度反響

〔銷助統計〕依據營業(yè)日報表、周報表以及月報表的相關數據，銷助每月整理統計已購客戶集中于哪個價格層次以及未購客戶對價格的反響和承受力氣。作為后階段價風格整的重要依據。同時，將統計出的數據存檔并傳送公司，使公司能依據實際銷售狀況在確定幅度內進展適當調價以利于后階段的銷售。4、消費者區(qū)域反響

〔銷助統計〕依據營業(yè)日報表、周報表以及月報表的相關數據，銷助應每月整理統計出來電、來人的集中區(qū)域和空白區(qū)域。將統計出的數據存檔并傳送企劃部門，以便于后階段的媒體投放和SP活動的區(qū)域選擇。5、銷控執(zhí)行

〔總監(jiān)負責〕依據銷售狀況及來人、來電的統計數據進展分析，為使個案均衡、平穩(wěn)的進展銷售，縮短銷售周期，削減“坑子戶”對全案的影響，對房源進展適當把握，好、壞結合，有節(jié)奏銷售。6、一周數據統計

〔副總監(jiān)負責〕每周對案場所反響的各項數據做全面細致的統計〔周報表〕。依據統計結果，分析出當周來人相對集中的年齡層、區(qū)域、媒體、認可的樓層、戶型以及職業(yè)、對本案價格的反響和考量因素等綜合數據指標，并對已購客戶的數據加以整理統計，為企劃部門供給相對較為準確的客層反響及媒體方向和主題。也可為公司對本案一周的銷售狀況有較為系統的了解供給有力的數據，使公司能準時把握產品銷售的狀況并對下個銷售周期有個較為準確的研判。7、月度銷售走勢分析

〔總監(jiān)負責〕在一個月的時間段內對案場銷售的綜合數據統計〔月報表〕。在把每個工作日的銷售數據加以整合后能準確清楚的反響出這一段時間內的銷售狀況。通過分析月報表，能得出來人、來電量的多少及變化與媒體表現的時間是否全都以及成交率與媒體表現的客觀聯系。通過曲線圖，公司也能一目了然的知道案場一月的銷售狀況，也為企劃部供給了強有力的數據證明。8、業(yè)務力氣提高培訓

〔副總監(jiān)負責〕9、案場全體人員團隊力氣提高

〔總監(jiān)負責〕案場銷售總體以團隊協作及協作為宗旨，原則上不提倡個人英雄主義。在案場整體力氣提高的根底上，也可適當培育有潛力人員的單兵作戰(zhàn)力氣。10、針對忠實購房者擬定優(yōu)先定購協議〔副總監(jiān)負責〕⑴保證前期的銷量，確保前期資金的回籠，減輕開發(fā)商后續(xù)資金的壓力；⑵形成熱銷的氣氛，逼迫未購客戶盡快下定。Ⅳ、持續(xù)期〔一年〕1、整理銷控

〔總監(jiān)負責〕在公開期過后，房源的大半已經去化。為削減“坑子戶”對剩余房源進展整理。把握位置抱負、面積適中、價格競爭力強的房源的銷售速度。加大對銷售難度大的房源的介紹，降低后期的銷售壓力與資金壓力。2、定單、合同整理

〔銷助負責〕案場應定時整理定單及銷售合同。檢查定單是否有遺漏、作廢定單是否收回、定單上商定的簽約時間已過但仍未簽約的客戶應通知業(yè)務員查明緣由并催其前來簽約；檢查合同是否有遺漏或錯誤之處，通過合同上的地址對已購客戶進展回訪，了解客戶的最動向及銷售人員的意見和建議。3、催繳房款

〔組長負責〕案場應協作財務室對商定付款時間但逾期未付款的客戶進展催繳。一方面有利于公司資金的準時回籠和緩解后續(xù)資金的壓力；另一方面提示客戶準時前來付款，也能避開客戶支付不必要的違約金。4、業(yè)務人員心態(tài)調整

〔副總監(jiān)負責〕公開期的來人量、成交量較大，業(yè)務員激情高漲；進入持續(xù)期，來人量降低，相應的成交速度也放緩。業(yè)務員會表現出急噪心理，心情會隨之低落。適時的對業(yè)務員心理進展調試，有利于后階段業(yè)務工作的開放。5、潛在客戶的挖掘

〔組長負責〕在銷售進入一個相對穩(wěn)定持續(xù)的階段時，應回憶強銷期中遺留的潛在有效客戶，進展追蹤挖掘。對一些存在確定購置力但持觀望態(tài)度的客層加大宣傳力度，把他們與已購客戶進展一樣性的比較，使之認同本案產品。6、未購客戶、回頭客訪問

〔組長負責〕案場應對未購客戶及屢次回頭仍未下定的客戶進展追蹤以及上門訪問。了解客戶的未購緣由，化解客戶的心中疑慮。一方面能讓客戶盡早購到滿足的產品不致于錯失良機，另一方面也有利于公司的收益以及業(yè)務員個人業(yè)績的提高。7、價風格整

〔總監(jiān)負責〕依據銷售狀況，利用價格杠桿對房源進展把握，引導客戶購置；同時，也可以提高公司的利潤空間。8、剩余產品功能修正、改造

〔總監(jiān)負責〕通過銷控與價格杠桿無法促進局部產品的銷售，專案組依據市場的反響數據，向工程部提出對產品功能進展修正和改造。9、留意競爭個案的動向

〔副總監(jiān)負責〕案場將定期〔兩周或一月〕對周邊競爭個案開展市調工作，了解其工程進度、產品的定位、價格以及銷售狀況和一些與本案相像問題的狀況。10、定期對已購客戶回訪呵護〔如致客戶信、生日賀卡〕

〔組長負責〕利用節(jié)假日、客戶生日，對已購客戶發(fā)出《致客戶信》、《生日賀卡》，傳遞關心與問候。讓客戶認同業(yè)務員的專業(yè)度、工作態(tài)度和親和力。使已購客戶成為本案產品的耳語媒介，在其親友中為本案產品做確定的宣傳，培育產品的知名度、樹立口碑。11、建議標準施工現場，提高施工質量

〔副總監(jiān)負責〕⑴樹立標準操作、文明施工的企業(yè)形象⑵加強隱蔽工程質量治理⑶統一現場建筑施工人員答客戶問⑷設立專用看房路線，作好安