房地產(chǎn)公司管理模式與組織結(jié)構(gòu)設(shè)計方案報告

房地產(chǎn)開發(fā)公司(集團)

管理模式與組織結(jié)構(gòu)設(shè)計報告注：一位副總經(jīng)理可以兼管多個部門；而且副總分管的部門結(jié)構(gòu)可以根據(jù)實際需要來調(diào)整。項目拓展部項目拓展副總項目拓展市場研究企業(yè)發(fā)展部計劃管理戰(zhàn)略規(guī)劃統(tǒng)計管理制度建設(shè)行政人事部信息化管理人力資源法律事務(wù)行政總務(wù)企業(yè)文化企管副總經(jīng)營部規(guī)劃設(shè)計部分區(qū)規(guī)劃產(chǎn)業(yè)規(guī)劃修建性詳規(guī)控制性詳規(guī)施工圖設(shè)計入市交易公共關(guān)系報建報批設(shè)計副總財務(wù)管理部管理會計會計核算稅務(wù)管理資金管理財務(wù)副總內(nèi)部審計成本管理部成本控制成本分析合同管理招投標技術(shù)標準成本副總貫標管理項目管理中心項目監(jiān)控項目支持項目人員培養(yǎng)項目協(xié)調(diào)市政工程部投資管理方案制定實施監(jiān)控貫標管理地產(chǎn)開發(fā)副總技術(shù)支持項目管理中心工程副總項目支持項目監(jiān)控項目協(xié)調(diào)項目人員培養(yǎng)營銷副總市場營銷部市場研究項目策劃品牌推廣商業(yè)地產(chǎn)部商業(yè)策劃招商房產(chǎn)經(jīng)營銷售部客戶服務(wù)部簽約部董事會總經(jīng)理戰(zhàn)略投資委員會預(yù)算管理委員會審計部技術(shù)支持規(guī)劃設(shè)計方案設(shè)計概念設(shè)計擴初設(shè)計房產(chǎn)開發(fā)外埠項目公司組織結(jié)構(gòu)外埠項目公司在本部授權(quán)范圍內(nèi)，處理項目的相關(guān)事宜。工程項目部組織結(jié)構(gòu)項目部是具體項目的管理組織機構(gòu)，面向項目的最終目標。地產(chǎn)開發(fā)項目部組織結(jié)構(gòu)項目總經(jīng)理合約部征地安置部拆遷部青苗補償征地補償轉(zhuǎn)非安置企業(yè)拆遷民宅拆遷招投標成本控制合同管理項目副總經(jīng)理市政管理部電氣工程水暖工程通信工程道路工程經(jīng)營部規(guī)劃設(shè)計土地策劃大市政投資安置房部銷售主管工程主管辦公室計劃管理人員管理后勤服務(wù)績效管理戰(zhàn)略投資委員會的人員構(gòu)成與組織管理人員構(gòu)成：戰(zhàn)略投資委員會是決定公司戰(zhàn)略、經(jīng)營計劃和重大投資的最高管理機構(gòu)。委員會主任由董事長擔任，委員會副主任一般由專業(yè)線副總擔任。成員包括董事會成員及具有相關(guān)決策能力的高層管理人員，還可以邀請外部專家參加。人員素質(zhì)：戰(zhàn)略投資委員會的委員必須透徹理解行業(yè)發(fā)展大勢，了解公司的總體經(jīng)營狀況，能夠從行業(yè)發(fā)展的高度和企業(yè)全局的角度來思考問題、解決問題，具有公信力和決策能力。組織管理：會議的日常辦事機構(gòu)設(shè)在企業(yè)發(fā)展部，企業(yè)發(fā)展部負責通知各委員召開會議，組織準備相關(guān)資料，并做好會議記錄。戰(zhàn)略投資委員會的職責和議事規(guī)則職責：審議、修訂公司的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，提出年度經(jīng)營總目標及經(jīng)營方針；審核、論證公司年度投資方案和年度經(jīng)營計劃，向董事會提交報告書；審查、監(jiān)督公司年度投資方案和年度經(jīng)營計劃的執(zhí)行情況；對公司年度投資活動進行最終評價，向董事會提交相應(yīng)的評估報告；對下屬企業(yè)的股份轉(zhuǎn)讓、兼并、整頓、清產(chǎn)等重大問題提出決策建議；負責對公司投資項目的評審，提出決策建議。審議公司組織機構(gòu)優(yōu)化調(diào)整方案，提出相關(guān)建議。議事規(guī)則：戰(zhàn)略委員會為非常設(shè)機構(gòu)，會議由主任主持召開。如主任因特殊原因缺席時，由主任指定副主任或委托其他委員代為履行上述職責。戰(zhàn)略委員會會議應(yīng)當由二分之一以上的委員出席方可舉行。戰(zhàn)略委員會做出的決議，必須經(jīng)全體委員三分之二表決通過方為有效。戰(zhàn)略委員會主任具有一票否決權(quán)。預(yù)算管理委員會的人員構(gòu)成與組織管理人員構(gòu)成預(yù)算管理委員會是實施全面預(yù)算管理的最高管理機構(gòu)，以預(yù)算會議的形式審議各項預(yù)算事項。委員會主任由董事長擔任，委員會副主任一般由專業(yè)線副總擔任。預(yù)算委員會成員包括董事長、獨立董事、經(jīng)營班子成員。人員素質(zhì)預(yù)算管理委員會的委員必須深入了解公司的總體發(fā)展戰(zhàn)略、年度戰(zhàn)略目標和整體經(jīng)營狀況，具備相應(yīng)的決策能力。組織管理預(yù)算工作組是具體負責預(yù)算工作的常設(shè)機構(gòu)，在預(yù)算委員會直接領(lǐng)導(dǎo)下具體負責全面預(yù)算管理文件編撰、預(yù)算指標的測定、預(yù)算的匯總編制、最終預(yù)算任務(wù)的下達、預(yù)算過程的監(jiān)督和結(jié)果的評價等全局性組織工作和匯總編制工作。預(yù)算工作組設(shè)組長一名，由財務(wù)副總擔任，成員應(yīng)由公司財務(wù)部、企業(yè)發(fā)展部和成本管理部等部門負責組織編制公司預(yù)算的人員組成。預(yù)算管理委員會的職責和議事規(guī)則職責：審議、確定公司年度預(yù)算目標、預(yù)算編制方針和預(yù)算程序，報董事會批準；審定公司預(yù)算工作組提交的總預(yù)算和各部門年度預(yù)算，經(jīng)董事長簽批后下達正式預(yù)算；批準預(yù)算工作組審議提交的預(yù)算調(diào)整、修正方案；協(xié)調(diào)、裁定公司預(yù)算重大沖突；對預(yù)算運行狀況實施整體監(jiān)控；審議與預(yù)算執(zhí)行情況掛鉤的考核及獎懲辦法和方案，提出建議，上報董事會。議事規(guī)則：預(yù)算委員會為非常設(shè)機構(gòu)，會議由主任主持召開。如主任因特殊原因缺席，由主任指定副主任代為履行上述職責；預(yù)算委員會定期召開經(jīng)營分析會，聽取預(yù)算工作組、各預(yù)算控制部門匯報，關(guān)注差異，審定調(diào)整方案，表決有關(guān)事宜；預(yù)算委員會會議應(yīng)當由二分之一以上的委員出席方可舉行。預(yù)算委員會做出的決議，必須經(jīng)全體委員三分之二表決通過方為有效。預(yù)算委員會主任具有一票否決權(quán)。質(zhì)量技術(shù)委員會的人員構(gòu)成與組織管理人員構(gòu)成質(zhì)量技術(shù)委員會是公司規(guī)劃設(shè)計方案和工程技術(shù)最高決策機構(gòu)。委員會主任由總經(jīng)理擔任，委員會副主任由主任指定。由公司具有質(zhì)量技術(shù)決策能力的副總為成員，還可以邀請外部專家參與（委員會總?cè)藬?shù)5-7人）人員素質(zhì)質(zhì)量技術(shù)委員會成員須具備一定的技術(shù)經(jīng)驗和技術(shù)能力，具備公信力。組織管理會議的日常辦事機構(gòu)為設(shè)計管理部和工程管理部。設(shè)計管理部負責通知各委員進行規(guī)劃設(shè)計方案評審、施工圖評審、重大技術(shù)變更審核等，并準備相關(guān)資料，做好會議記錄。工程管理部負責通知各委員進行質(zhì)量管理體系評審及新材料、新工藝、新技術(shù)評審，并準備相關(guān)資料，做好會議記錄。質(zhì)量技術(shù)委員會的職責和議事規(guī)則職責：組織貫徹技術(shù)、質(zhì)量方面的政策、法規(guī)及標準，建立和完善公司的技術(shù)與質(zhì)量管理體系，組織制定相關(guān)的規(guī)章制度并監(jiān)督實施；對公司的技術(shù)、質(zhì)量管理體系和有關(guān)規(guī)章制度進行評審并提出改進建議；審查開發(fā)項目的重大技術(shù)方案并提出改進建議；審定新技術(shù)、新工藝、新材料應(yīng)用方案并提出改進建議；規(guī)劃設(shè)計方案評審，并提出改進建議；施工圖紙會審，竣工圖的會審并提出改進建議；重大技術(shù)變更會審并提出建議；重大技術(shù)事故論證并給出裁定建議；完成總經(jīng)理交辦的其他相關(guān)事項。議事規(guī)則：會議在公司有項目方案評審、重大技術(shù)變更及公司有技術(shù)研發(fā)等重大質(zhì)量技術(shù)事項需要決策時召開，時間視需要而定。會議應(yīng)提前一定時間（如：三天）通知質(zhì)量技術(shù)委員會成員，并由設(shè)計管理部或工程管理部提交會議議題；會議必須對每個方案提出明確的建議，由設(shè)計管理部或工程管理部負責匯總各委員意見，并由質(zhì)量技術(shù)委員會主任同意后提交總經(jīng)理批準。行政人事部職責（一）人力資源規(guī)劃與制度建設(shè)負責制定人力資源戰(zhàn)略規(guī)劃和人員配置計劃；負責崗位的設(shè)計、評價和改善工作，及時組織工作分析，崗位說明書的編寫及人員的定崗定編工作；負責制定人力資源管理政策、制度及流程，并根據(jù)需要及時予以修訂。人力資源開發(fā)負責組織協(xié)調(diào)對員工培訓(xùn)管理工作；負責建立員工職業(yè)生涯檔案，進行員工的職業(yè)生涯規(guī)劃和管理。薪酬管理負責薪資體系的建立和管理，制定公司薪酬、獎金、福利標準；負責編制和執(zhí)行工資、福利計劃及員工薪資方案，并適時進行調(diào)整；負責具體的薪資計算及發(fā)放工作?？冃Э己斯芾碡撠煍M定員工績效考核的指標和制度，定期組織績效考核；負責對進行考核結(jié)果分析反饋。招聘/解聘負責員工招聘、解聘、崗位調(diào)配的管理工作；負責建立創(chuàng)新性的用人機制，改善人力資源狀況。角色：支持服務(wù)、上傳下達、督察督辦行政人事部職責（二）人事工作負責受理勞動爭議并協(xié)調(diào)處理勞資關(guān)系，辦理員工勞動用工合同、醫(yī)療、養(yǎng)老、失業(yè)等社會保險工作；負責人事檔案的管理工作。企業(yè)文化建設(shè)與傳播擬訂企業(yè)文化建設(shè)方案，并推動實施；編輯、出版對外宣傳資料，如《萬年基業(yè)》雜志、《企業(yè)簡介》等；編輯、出版公司內(nèi)部期刊；公文管理負責公司各種文件包括公文、電報、內(nèi)刊、信函等的收發(fā)、分檢、登記、傳閱、督辦和歸檔；負責全公司綜合性的工作報告、總結(jié)、通知和決議的起草；負責公司各類檔案管理工作，做好文件、函件、資料的簽發(fā)、傳遞、立卷、歸檔及打印工作；負責制定公司檔案管理制度，并監(jiān)督、檢查各部門執(zhí)行情況；負責制定公司保密工作制度并組織實施。行政人事部職責（三）會議管理負責組織總經(jīng)理主持的各類會議，撰寫會議決議或會議紀要；負責會議決議事項的落實和反饋工作；負責公司大會議室借用工作，協(xié)調(diào)、安排各部門會議時間。后勤服務(wù)負責公司的交通安全管理工作；負責公司車輛的維修保養(yǎng)和車輛使用安排；負責辦公設(shè)備、辦公用品和娛樂設(shè)備的購置、發(fā)放和管理。法律事務(wù)工作負責公司非范本合同的起草和歸檔管理；負責公司合同的法律審核，參與合同談判工作；負責處理公司訴訟糾紛，協(xié)助處理公司的非訴訟糾紛；負責項目的法律風險分析；收集整理與公司相關(guān)行業(yè)的法律、法規(guī)、政策；負責公司法律知識培訓(xùn)。行政人事部職責（四）信息化工作負責公司信息化規(guī)劃和工程建設(shè)；負責計算機硬件及網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)、更新和維護；負責辦公軟件系統(tǒng)的開發(fā)、推廣、使用和維護；負責計算機配件、耗材的管理；負責計算機機房的日常管理。其它行政事務(wù)負責公司印章、法定代表人印章、介紹信的管理；負責公司重要證件的年檢、換證；完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它事項。行政人事部崗位設(shè)置部門經(jīng)理招聘培訓(xùn)薪酬與員工關(guān)系考核與員工發(fā)展檔案管理行政助理信息化專員司機前臺編輯副經(jīng)理法律事務(wù)主編總經(jīng)理秘書基本編制：14人，不含司機（司機人數(shù)待定）企業(yè)發(fā)展部職責（一）戰(zhàn)略管理對于國家和地方政府出臺的產(chǎn)業(yè)政策進行搜集和研究；對于標桿企業(yè)的發(fā)展動態(tài)進行跟蹤和研究，建立健全行業(yè)信息數(shù)據(jù)庫；對于新業(yè)務(wù)的進入戰(zhàn)略和商業(yè)模式進行研究，提出建議；編制公司中長期發(fā)展戰(zhàn)略；對公司戰(zhàn)略實施進展定期進行監(jiān)控，對發(fā)展偏差進行分析并提出調(diào)整建議。經(jīng)營分析按月度編制經(jīng)營狀況分析報告；組織召開公司月度與季度經(jīng)營活動分析會。組織召開外埠公司管理層述職報告會。計劃管理根據(jù)發(fā)展戰(zhàn)略，組織編制公司本部及外埠公司年度經(jīng)營目標和業(yè)務(wù)計劃；審核、匯總公司各部門、各項目部及外埠公司的季度和月度經(jīng)營計劃；對公司本部和外埠公司的年度經(jīng)營目標和經(jīng)營計劃的執(zhí)行情況進行監(jiān)督，對發(fā)展偏差進行分析并提出改進建議；負責制定各部門、項目部及外埠公司的經(jīng)濟責任目標；負責對各部門、項目部及外埠公司的目標和考核指標完成情況進行監(jiān)督和確認。角色：支持服務(wù)、全局監(jiān)控企業(yè)發(fā)展部職責（二）投資管理根據(jù)公司的整體發(fā)展戰(zhàn)略，制定公司對外投資戰(zhàn)略、投資方向、投資計劃等經(jīng)營策略，為公司領(lǐng)導(dǎo)提供投資決策建議；負責公司今后可能涉及的并購、合資、合作、上市等資本運營做可行性分析，提出方案建議，評估風險。統(tǒng)計管理組織和指導(dǎo)各部門、項目部、子公司做好經(jīng)營統(tǒng)計工作；編制、報送公司內(nèi)外的各種統(tǒng)計報表；負責公司經(jīng)營信息的匯總與統(tǒng)計分析。制度與流程管理組織各部門建立健全公司經(jīng)營管理體系；組織各部門建立健全跨區(qū)域母子公司管理體系；對公司的制度與流程執(zhí)行情況進行監(jiān)控；匯總公司關(guān)于組織、制度、流程的合理化建議，并組織完善；對公司的組織結(jié)構(gòu)、管理制度和主要流程定期進行評估，提出調(diào)整建議。企業(yè)發(fā)展部崗位設(shè)置部門經(jīng)理計劃管理戰(zhàn)略研究制度管理統(tǒng)計管理基本編制：5人財務(wù)管理部職責（一）財務(wù)政策研究收集整理國家、地方的金融、財務(wù)、會計等方面的法律法規(guī)，分析研究這些法律法規(guī)對公司業(yè)務(wù)可能產(chǎn)生的影響并提出應(yīng)對策略建議。財務(wù)制度建設(shè)編制、完善公司各項財務(wù)制度，并指導(dǎo)外埠公司、各項目部遵照執(zhí)行。公司各項財務(wù)制度的解釋、推廣。會計核算審核公司的原始憑證并編制記賬憑證，登記總賬及明細賬；負責公司帳務(wù)的核算工作；負責公司財務(wù)報表的編制；負責會計檔案管理。預(yù)算管理參與公司經(jīng)營計劃的制訂工作；審核公司各部門外、項目部及外埠公司預(yù)算，并編制公司全面預(yù)算管理方案；監(jiān)督公司預(yù)算方案的執(zhí)行情況并提交財務(wù)預(yù)算執(zhí)行情況和差異分析報告；根據(jù)經(jīng)營管理環(huán)境的變化，擬定預(yù)算修訂方案。角色：支持服務(wù)、財務(wù)監(jiān)控財務(wù)管理部職責（二）財務(wù)分析定期編制公司本部財務(wù)分析報告，并督促外埠公司提交財務(wù)分析報告；針對公司管理層特殊戰(zhàn)略項目的要求，提供相應(yīng)的財務(wù)計劃和分析；協(xié)助企業(yè)發(fā)展部對公司對外投資項目進行財務(wù)分析。資金管理制定公司資金收支計劃并監(jiān)控實施；負責公司收款管理；及時支付各項資金；負責對公司所有項目資金的統(tǒng)一調(diào)配和管理。融資與投資分析負責制定公司融資方案；及時籌措公司發(fā)展所需資金；參與投資項目的可行性分析，提供決策依據(jù)。稅務(wù)籌劃研究國家稅務(wù)政策，做好公司各項業(yè)務(wù)稅務(wù)籌劃工作；負責公司應(yīng)納稅款的計算和申報，辦理公司稅務(wù)的減免申請、繳納、查對、復(fù)核等事項；編制有關(guān)的稅務(wù)報表及相關(guān)分析報告；協(xié)調(diào)、維護公司與稅務(wù)部門的關(guān)系。內(nèi)部稽核及審計根據(jù)公司相關(guān)制度，審核所有對外收入與支出事項，保證收支事項的合規(guī)性、合法性。向外埠公司派遣財務(wù)經(jīng)理，并指導(dǎo)、監(jiān)控其工作向外埠公司派遣財務(wù)經(jīng)理，并要求其遵守公司相關(guān)財務(wù)制度；要求外埠公司財務(wù)經(jīng)理定期上報財務(wù)報表及分析報告。財務(wù)部崗位設(shè)置部門經(jīng)理副經(jīng)理A副經(jīng)理B出納稅務(wù)核算預(yù)算管理現(xiàn)場財務(wù)主管往來帳核算收入核算會計核算內(nèi)部稽核及審計籌資與投資分析檔案管理財務(wù)收款A(yù)財務(wù)收款A(yù)財務(wù)收款A(yù)基本編制：16人成本管理部職責（一）合同管理擬訂和完善各類合同范本，對各部門起草的合同進行審核、修改；定期對合同制訂的合理性進行分析、評價、預(yù)測，完善合同管理辦法；參與合同部分條款的談判；對合同進行編號、登記、保管；建立合同的臺帳，對合同的執(zhí)行、付款情況進行統(tǒng)計；負責對上級領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)部門進行合約解釋；負責組織公司對外索賠相關(guān)事宜。工程預(yù)算管理負責對整個開發(fā)項目進行直接成本的概、預(yù)算；負責建設(shè)過程中的變更和洽商審核、計量支付審核，并登記備案；負責項目工程竣工決算工作。角色：社會資源整合、支持服務(wù)、過程監(jiān)控成本管理部職責（二）招標管理收集各種相關(guān)政策、法規(guī)及市場價格信息，建立主要材料設(shè)備價格數(shù)據(jù)庫；選擇招標代理機構(gòu)，協(xié)調(diào)、管理招標代理機構(gòu)的各項工作；組織招標申請、資格預(yù)審文件、招標文件、答疑文件、標底文件等相關(guān)文件的編寫，并參與審核；組織進行投標廠家的預(yù)選、考察工作；組織發(fā)標、答疑、技術(shù)標評標等工作；組織成立評標委員會，開展開標和評標工作；組織商務(wù)談判；配合高管定標，向中標單位發(fā)送中標通知；協(xié)助相關(guān)部門解決施工過程中出現(xiàn)的問題。成本管理協(xié)助項目經(jīng)理在項目研發(fā)過程中進行成本分析；負責編制項目成本目標和階段經(jīng)濟分析報告；根據(jù)工程預(yù)算對項目各階段發(fā)生成本進行監(jiān)督、評估和控制；組織召開成本管理會議，負責會議簡報的編寫、通報和相關(guān)文件的歸檔。成本管理項目部職責（一）建立分供方管理體系制定工程造價咨詢、招標代理等工程咨詢服務(wù)提供商資格審核標準及考核管理辦法，建立合格工程咨詢服務(wù)商名冊，并進行更新和維護。負責設(shè)計、采購、工程分包及營銷設(shè)施建設(shè)等合同管理擬訂和完善各類合同范本，對各部門起草的合同進行審核、修改；定期對合同制訂的合理性進行分析、評價、預(yù)測，完善合同管理辦法；參與合同部分條款的談判；對合同檔案進行編號、登記、保管；建立合同的臺帳，對合同的執(zhí)行、付款情況進行統(tǒng)計；負責對上級領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)部門進行合約交底和解釋。工程造價管理制定或明確工程量計算規(guī)則，指定工程造價編制規(guī)范；組織工程量清單（工程預(yù)算）的編制、核對與審核；監(jiān)督造價咨詢機構(gòu)的工作，審核和評估工作成果；負責監(jiān)督支持項目成本預(yù)算工作，適時計量用工量；負責對超過項目部權(quán)限范圍的工程洽商預(yù)算的復(fù)核；審核工程結(jié)算報告，核定結(jié)算價款，辦理工程結(jié)算手續(xù)。成本管理項目部職責（二）招標管理收集各種相關(guān)政策、法規(guī)及市場價格信息，建立主要材料設(shè)備價格數(shù)據(jù)庫；選擇招標代理機構(gòu)，協(xié)調(diào)、管理招標代理機構(gòu)的各項工作；編制合約策劃報告，制定招標采購計劃；組織招標文件、答疑文件、標底文件等相關(guān)文件的編寫，并參與審核；組織進行投標廠家的預(yù)選、考察工作，提出擬邀請招標的投標單位建議；組織發(fā)標、答疑、評標等工作；組織商務(wù)談判；向中標單位發(fā)送中標通知；協(xié)助相關(guān)部門解決施工過程中出現(xiàn)的因招標產(chǎn)生的問題。成本管理協(xié)助相關(guān)部門在項目研發(fā)或?qū)嵤┻^程中進行成本分析和成本建議；負責項目決策階段、定位階段和實施階段的成本預(yù)測；根據(jù)公司的投資決策，擬定項目部的總體成本目標和階段性分解目標；根據(jù)下達的項目成本目標，對項目各階段發(fā)生的動態(tài)成本進行監(jiān)督、評估和控制；協(xié)助項目中心及時檢查和發(fā)現(xiàn)影響成本變化的索賠及其它事項，做出評估，并協(xié)同項目進行預(yù)防和控制，并及時上報；組織召開成本管理會議，負責會議簡報的編寫、通報和相關(guān)文件的歸檔；做好成本總結(jié)和后評估。指導(dǎo)、監(jiān)控外埠公司的成本、合同管理培訓(xùn)和指導(dǎo)外埠公司的成本經(jīng)理，按照公司相關(guān)制度開展預(yù)結(jié)算、招標與合同管理工作；定期去外埠公司檢查成本、合同管理的合規(guī)性。成本管理部崗位設(shè)置部門經(jīng)理給排水預(yù)算工程師電氣預(yù)算工程師合同管理預(yù)算資料管理員招標管理副經(jīng)理土建預(yù)算工程師基本編制：8人，近期根據(jù)實際需要配置成本管理項目部崗位設(shè)置基本編制：17人6人2人3人項目拓展部職責信息收集與土地市場調(diào)研掌握相關(guān)地方政府的土地供應(yīng)政策及年度土地供應(yīng)計劃，做出相應(yīng)分析報告；依據(jù)大量的土地調(diào)研，逐步形成一套土地初選的標準；篩選入市交易的土地，并對所選擇項目進行現(xiàn)場踏勘；組織項目的可行性研究，協(xié)同財務(wù)部等部門進行項目成本收益測算，并上報戰(zhàn)略投資委員會決策。產(chǎn)品定位策劃組織項目的前期市場調(diào)研、市場定位和產(chǎn)品形態(tài)定位；提出并參與項目策劃代理公司的招投標工作，組織、監(jiān)督代理公司制作策劃方案；組織有關(guān)部門對策劃方案進行評審，評審結(jié)果向公司領(lǐng)導(dǎo)報批；會同市場營銷部向設(shè)計管理部進行項目策劃交底，貫徹策劃理念。進行土地儲備依據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略和年度經(jīng)營目標，制訂年度土地儲備計劃；負責交易土地競標標書的編制及相關(guān)資料的準備；組織參加土地競標工作，獲取土地二級開發(fā)權(quán)；組織合作開發(fā)項目的可行性研究和談判工作，通過合作拓展業(yè)務(wù)。角色：社會資源整合、發(fā)展龍頭項目拓展部崗位設(shè)置部門經(jīng)理項目拓展經(jīng)濟信息研究員（4~5人）基本編制：6~7人規(guī)劃設(shè)計部職責（一）建立分供方管理體系制定規(guī)劃設(shè)計單位入選標準及后評價管理辦法，建立規(guī)劃設(shè)計單位數(shù)據(jù)庫；參與項目發(fā)展階段的前期策劃及拿地工作配合項目拓展部開展項目前期可行性研究及策劃工作；委托規(guī)劃設(shè)計單位進行項目初步方案的制定，并報質(zhì)量技術(shù)委員會審批；配合項目拓展部編制土地競標相關(guān)文件資料，協(xié)助開展競標拿地工作。優(yōu)選設(shè)計單位，組織、監(jiān)督設(shè)計單位制定規(guī)劃設(shè)計方案及施工圖參加設(shè)計單位的調(diào)研、優(yōu)選和招評標工作，建立設(shè)計單位數(shù)據(jù)庫；根據(jù)戰(zhàn)略投資委員會確定的目標成本，編制《規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書》，對規(guī)劃、設(shè)計單位提出設(shè)計要求和思路；組織設(shè)計單位編制項目的規(guī)劃、設(shè)計方案及施工圖紙，加強溝通并提出意見，貫徹規(guī)劃設(shè)計思路。（開工前）前期報批報建負責組織立項備案、計劃任務(wù)等手續(xù)的辦理工作負責組織規(guī)劃設(shè)計方案審批、規(guī)劃許可證等手續(xù)的辦理工作負責組織國土證的辦理工作負責組織消防、人防規(guī)劃報批及施工圖備案等手續(xù)的辦理工作負責開工手續(xù)的辦理工作（放到項目部）角色：社會資源整合、支持服務(wù)、產(chǎn)品開發(fā)規(guī)劃設(shè)計部職責（二）負責對規(guī)劃、設(shè)計方案及施工圖的初審對方案和圖紙進行初審，從設(shè)計思路、技術(shù)、經(jīng)濟等角度提出修改意見；負責將方案和圖紙上報質(zhì)量技術(shù)委員會評審，將評審意見反饋設(shè)計單位，并組織修訂完善。在項目實施階段提供設(shè)計方面的技術(shù)支持，參與相關(guān)設(shè)計變更的審核組織設(shè)計單位參加施工圖會審及技術(shù)交底；監(jiān)督方案及施工圖的實施，確保項目定位、設(shè)計意圖的貫徹；對施工過程進行相關(guān)設(shè)計指導(dǎo)和支持；對施工過程中的設(shè)計變更進行審批，對于重大設(shè)計變更上報質(zhì)量技術(shù)委員會審批。開展規(guī)劃、設(shè)計技術(shù)研究和推廣負責公司規(guī)劃、設(shè)計技術(shù)的相關(guān)研究，包括建筑、結(jié)構(gòu)、園林、市政等設(shè)計的研究；研究成果報質(zhì)量技術(shù)委員會評定通過，并在公司進行推廣、實施。產(chǎn)品研發(fā)配合市場營銷部進行針對不同客戶群定位的產(chǎn)品研發(fā)工作。規(guī)劃設(shè)計部崗位設(shè)置基本編制（一個項目15萬平米）：15人，每多一個項目需要增加2~3個建筑師、1~2名室內(nèi)和景觀建筑師、0.5個其他專業(yè)工程師項目建筑師結(jié)構(gòu)總工水暖總工電氣總工總建筑師副經(jīng)理(設(shè)計)副經(jīng)理(報批)建筑師結(jié)構(gòu)工程師電氣工程師景觀設(shè)計師室內(nèi)設(shè)計師水暖工程師經(jīng)理助理商業(yè)地產(chǎn)部職責商業(yè)項目的前期策劃研究、完善社區(qū)配套商業(yè)物業(yè)標準。整合商業(yè)策劃咨詢機構(gòu)，進行商業(yè)項目的市場分析、項目分析，進行商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃和空間布局規(guī)劃；同戰(zhàn)略性客戶溝通，配合設(shè)計管理部門形成定制性的設(shè)計方案；制定商業(yè)項目的推廣策劃方案。商業(yè)項目的銷售和租賃制定商業(yè)項目的招商策略和租售計劃，并組織實施；整合策劃咨詢機構(gòu)或商業(yè)管理公司，制定商戶篩選標準，開展招商工作；對承銷單位進行管理控制，統(tǒng)計租售信息；負責商業(yè)項目租賃和銷售合同的起草、洽商和簽訂。商業(yè)項目的經(jīng)營管理招聘商業(yè)項目的物業(yè)管理機構(gòu)，并監(jiān)督其做好物業(yè)管理工作；統(tǒng)一策劃、組織商業(yè)項目的營業(yè)推廣活動，凝聚人氣；負責商業(yè)項目客戶的資料整理和分析協(xié)調(diào)與當?shù)叵嚓P(guān)政府管理部門的關(guān)系。（以下是成立商業(yè)管理公司后增加的職能）統(tǒng)一提供信息技術(shù)應(yīng)用服務(wù)、資金結(jié)算服務(wù)；統(tǒng)一服務(wù)規(guī)范和物業(yè)形象，并監(jiān)督執(zhí)行。角色：社會資源整合、支持服務(wù)、經(jīng)營管理商業(yè)地產(chǎn)部崗位設(shè)置助理商戶服務(wù)部門經(jīng)理招商管理經(jīng)營策劃商業(yè)策劃基本編制：6人市場營銷部職責（一）消費者細分與產(chǎn)品品類研究開發(fā)負責消費者需求研究工作，并對消費群進行細分；針對不同消費者對房產(chǎn)產(chǎn)品的戶型、結(jié)構(gòu)、環(huán)境等要求，進行產(chǎn)品品類研究開發(fā)；對一級和二級的項目投標、項目策劃提供產(chǎn)品品類的支持；參與項目產(chǎn)品研發(fā)工作中的規(guī)劃、建筑、園林、設(shè)備、成本等的論證和方案審定工作；會同設(shè)計管理部、工程管理部和成本管理部等部門，制定產(chǎn)品品類標準。項目市場分析工作針對項目類別對客戶信息及市場信息進行匯總、收集和分析；撰寫市場營銷調(diào)研報告，為前期項目策劃、營銷策劃和品牌建設(shè)提供決策依據(jù)；制定項目的市場定位和項目開發(fā)節(jié)奏周期；負責項目的競爭情況分析。營銷推廣工作負責在項目推廣費用范圍內(nèi)進行項目營銷推廣方案的統(tǒng)一策劃和執(zhí)行；負責網(wǎng)站、雜志、報紙等各類媒體宣傳的計劃、策劃、實施和總結(jié)歸檔；協(xié)助項目部進行銷售活動的策劃、宣傳和執(zhí)行。角色：社會資源整合、支持服務(wù)、產(chǎn)品開發(fā)、品牌維護市場營銷部職責（二）品牌建設(shè)和管理負責品牌戰(zhàn)略規(guī)劃和實施，并根據(jù)市場環(huán)境變化做出相應(yīng)的調(diào)整；根據(jù)不同時期的經(jīng)營情況，制定全年和階段性的品牌推廣計劃，并組織實施；策劃、組織和實施各類公關(guān)活動；負責品牌VI系統(tǒng)的規(guī)范使用，定期檢查VI的實際應(yīng)用情況。媒體維系負責新聞記者的聯(lián)絡(luò)工作；負責項目新聞及信息的編寫和發(fā)布工作（包括網(wǎng)站的發(fā)言人）；負責項目新聞危機的處理工作。外埠公司營銷管理支持外埠公司制定、完善整體營銷方案；幫助外埠公司建立與全國性媒體的聯(lián)系；檢查外埠公司使用公司VI系統(tǒng)的合規(guī)性。市場營銷部崗位設(shè)置推廣執(zhí)行平面設(shè)計部門經(jīng)理市場研究產(chǎn)品研究（兼助理）副經(jīng)理基本編制：6人銷售部職責銷售工作負責銷售過程的銷售管理相關(guān)制度的建立和修訂。負責制定樓盤的銷售計劃和銷售策略；根據(jù)整體價格策略，完成直至每套房的價格制定工作；負責銷售代理公司的招投標和管理工作；完成項目的銷控執(zhí)行工作；負責整理和匯總銷售數(shù)據(jù)和分析報告；負責銷售過程的客戶認購、合同簽署配合、客戶按揭辦理配合、客戶服務(wù)配合工作。負責銷售現(xiàn)場的日常管理（銷售咨詢、銷售追蹤、銷售控制、銷售日志、銷售報表、銷售傭金等）工作。銷售團隊的管理負責銷售團隊的組建；負責對銷售人員銷售知識和技能的培訓(xùn)；協(xié)助人力資源部進行銷售激勵制度的建立和調(diào)整。其他工作參與營銷策劃推廣方案的制定；配合市場營銷部進行客戶分析和研究，為決策層提供信息。外埠公司銷售管理審核、完善外埠公司提交的銷售策略與計劃；檢查外埠公司遵守公司銷售管理制度的情況。角色：社會資源整合、銷售管理銷售部崗位設(shè)置部門經(jīng)理行政主管業(yè)務(wù)主管銷控管理銷售員綜合助理副經(jīng)理前臺（3人）（2人）基本編制：7人,不含銷售員簽約部職責銷售配合及產(chǎn)權(quán)辦理簽訂銷售合同，并進行合同備案和登記；登記各項目房屋所有權(quán)，領(lǐng)取房屋所有權(quán)證；對獲得銷售許可證的項目到區(qū)交易所的備案；協(xié)助客戶辦理銀行按揭貸款；協(xié)助客戶繳納公共設(shè)施維修基金；協(xié)助非貸款客戶辦理產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)；負責客戶房屋所有權(quán)證的辦理。角色：支持服務(wù)簽約部崗位設(shè)置經(jīng)理回購房銷售管理合同簽約合同管理產(chǎn)權(quán)辦理與合同備案(2人)基本編制：6人客戶服務(wù)部職責（一）客戶關(guān)系管理負責客戶關(guān)系管理信息系統(tǒng)的建立；負責客戶檔案管理；負責定期組織客戶活動，維護客戶關(guān)系；負責客戶咨詢和投訴處理及信息整理、統(tǒng)計、分析。負責對外信息的發(fā)布。負責網(wǎng)絡(luò)信息的收集、分析、回復(fù)、建檔。負責突發(fā)事件的處理。移交接管組織已竣工房屋及其設(shè)施設(shè)備工程移交接管工作；協(xié)助各項目部和物業(yè)公司簽訂相關(guān)交接文件；負責竣工交用項目交接文件歸檔和數(shù)據(jù)錄入工作。角色：客戶服務(wù)客戶服務(wù)部職責（二）空房管理負責未售出成品房（空房）的定期維護和管理；負責《空房管理臺賬》的建立和統(tǒng)計；負責空房看管費、供暖費審核、撥付。物業(yè)管理和維護保養(yǎng)負責相關(guān)物業(yè)管理文件的編制；負責物業(yè)公司的選聘和相關(guān)業(yè)務(wù)合同的簽訂；負責各項目竣工交用項目保修期內(nèi)保修維修記錄的統(tǒng)計、匯總、分析；負責《維修情況分析報告》的編寫，說明事情經(jīng)過和處理措施，總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)；負責處理售后物業(yè)管理服務(wù)的有關(guān)咨詢、投訴?？蛻舴?wù)部崗位設(shè)置客服部經(jīng)理客戶俱樂部主管客戶接待會籍及積分管理客戶活動管理網(wǎng)站及通訊管理客戶意見處理客戶信息管理(2人)基本編制：9人工程項目管理中心職責項目人員培養(yǎng)通過培訓(xùn)、指導(dǎo)和幫助來培養(yǎng)項目經(jīng)理，并不斷提升項目管理成員的能力。項目結(jié)束后，對項目經(jīng)理進行考核，提出改進建議。項目結(jié)束后，對項目管理人員的管理表現(xiàn)進行評價和分析。（實行單項目操作時，該部分職能可由區(qū)域公司行政人事部擔任）項目支持組織建立項目運作管理管理流程、制度和表單，為各項目部提供管理工具和方法。建立項目管理平臺，為項目總經(jīng)理提供實用的項目管理工具，推動項目管理的信息化，提高項目總經(jīng)理決策的質(zhì)量和效率。督促各職能部門共同收集同行競爭對手的項目信息，總結(jié)和共享項目的經(jīng)驗與教訓(xùn)，形成方法論，提升項目競爭力。規(guī)范項目收尾工作，完善項目管理流程，持續(xù)改進和完善《項目管理手冊》。（實行單項目操作時，該部分職能可由區(qū)域公司工程主管副總擔任）項目協(xié)調(diào)在項目收尾后的間歇期，為項目成員提供臨時滯留地。多項目管理與協(xié)調(diào)，重點突出人力資源的調(diào)配與平衡。協(xié)調(diào)項目部與職能部門、以及項目之間的沖突。（實行單項目操作時，該部分職能可由區(qū)域公司工程主管副總擔任）角色：支持服務(wù)、全程監(jiān)控工程項目管理中心職責（續(xù)）項目控制要求、督促、檢查項目部做出完備的項目計劃，包括精細的進度計劃、質(zhì)量計劃、安全保障計劃、采購計劃、成本計劃、人力資源計劃等。在項目執(zhí)行過程中，要求項目部按月提交項目實際執(zhí)行進度、質(zhì)量和成本等信息，進行分析后指導(dǎo)和監(jiān)控項目部的工作。設(shè)立計劃和督辦崗位，督促項目部提交項目的進度信息，督促成本部匯兌成本信息，并向公司高層匯報，并及時反饋給項目經(jīng)理，構(gòu)成項目監(jiān)控的重要依據(jù)。對項目質(zhì)量和安全流程進行檢查，并組織相關(guān)領(lǐng)域的方法交流，減少事故發(fā)生。在項目交付使用前，組織進行內(nèi)部驗收，發(fā)現(xiàn)問題，及時督促項目部整改。（實行單項目操作時，該部分職能可由區(qū)域公司行政督辦擔任）工程項目管理中心崗位設(shè)置部門經(jīng)理項目管理體系建設(shè)項目過程控制項目人員管理綜合助理（保障）（監(jiān)控）基本編制：5人工程項目部組織結(jié)構(gòu)項目部是具體項目的管理組織機構(gòu)，面向項目的最終目標，在公司授權(quán)范圍內(nèi)，處理項目的相關(guān)事宜?；揪幹疲?1人，根據(jù)項目大小由區(qū)域公司調(diào)整工程項目部的職責劃分項目總經(jīng)理職責項目總經(jīng)理是項目部的最高責任人。項目正式立項以后，項目總經(jīng)理經(jīng)公司戰(zhàn)略投資委員會討論通過后任命、備案。自項目策劃階段開始，項目總經(jīng)理全面負責該項目的運作。項目總經(jīng)理對進度、質(zhì)量、安全、計劃、成本、費用等負全部經(jīng)營責任，（區(qū)域）公司職能部門必須配合項目總經(jīng)理完成相關(guān)工作。項目總經(jīng)理接受運營副總的管理、監(jiān)督和指導(dǎo)，由公司總經(jīng)理負責考核，運營副總擁有對項目總經(jīng)理的部分考核權(quán)。項目總經(jīng)理對職能部門的成果質(zhì)量、進度等擁有部分考核權(quán)；項目總經(jīng)理對該項目部人員的獎金分配、留用、考勤有決定權(quán)，項目人員的考核由項目總經(jīng)理負責，項目總經(jīng)理對項目成本代表有部分考核權(quán)。項目總經(jīng)理對項目部團隊建設(shè)、人才培養(yǎng)、關(guān)鍵崗位流失率、項目信息、項目資料負責。當項目較大時，可設(shè)置1名項目副總經(jīng)理，項目副總經(jīng)理主要是配合項目總經(jīng)理完成項目實施。工程項目部的職責劃分辦公室/主任的基本職責負責項目的人員管理、績效管理、計劃管理和行政后勤管理。職責范圍：負責項目部人員的考勤管理和工資發(fā)放等工作；組織制定項目部績效管理方案，并組織執(zhí)行；監(jiān)控計劃的執(zhí)行情況，組織進行各類統(tǒng)計報表工作；負責項目部的后勤服務(wù)。工程部/經(jīng)理的基本職責全面負責項目施工過程管理職責范圍：對項目的進度、安全、質(zhì)量進行管理，組織工程驗收。負責項目配套工程建設(shè)。對項目總經(jīng)理負責，同時接受區(qū)域公司工程主管副總的監(jiān)督和指導(dǎo)。工程項目部的職責劃分設(shè)計部/經(jīng)理的基本職責設(shè)計經(jīng)理在項目研發(fā)階段來自（區(qū)域）公司設(shè)計部，接受（區(qū)域）公司設(shè)計主管副總的監(jiān)督和指導(dǎo)。其主要職責是在設(shè)計、監(jiān)理、工程承包單位間保持聯(lián)系，及時為項目工程部提供正確的方案和圖紙。在設(shè)計變更需求產(chǎn)生時，及時向（區(qū)域）公司設(shè)計管理部申報，由（區(qū)域）公司設(shè)計管理部與設(shè)計單位聯(lián)系并處理。職責范圍：參與項目規(guī)劃設(shè)計工作，并負責現(xiàn)場設(shè)計變更管理；負責相關(guān)的報批報建的工作；負責辦理商品房、商業(yè)用房等預(yù)售手續(xù)負責組織規(guī)劃驗收工作負責組織完成簽訂土地出讓合同補充協(xié)議等工作負責組織竣工地價核實工作負責組織大產(chǎn)權(quán)辦理工作負責組織竣工商品房、商業(yè)用房等銷售手續(xù)的辦理工作協(xié)調(diào)配套用房移交工作協(xié)調(diào)學(xué)校、托幼等教育配套用房的移交工作協(xié)調(diào)衛(wèi)生服務(wù)用房的移交工作協(xié)調(diào)街道等服務(wù)用房的移交工作協(xié)調(diào)郵局等服務(wù)用房的移交工作負責項目的材料設(shè)備采購管理工作，對供應(yīng)商進行后評價。工程項目部的職責劃分成本代表的基本職責成本代表由（區(qū)域）公司派出，其職責是對項目部授權(quán)范圍內(nèi)的采購和工程進行成本控制，為項目部所開展的工作進行必要的預(yù)核算，及時掌握項目成本信息，并進行分析，其成果一方面為項目部管理層提供決策支持；另一方面向（區(qū)域）公司成本管理部提交所規(guī)定的合同執(zhí)行及成本信息，并接受該部門的監(jiān)控。負責合同的簽定和履行監(jiān)控。職責范圍：負責項目預(yù)結(jié)算管理工作負責項目變更管理工作負責項目工程和材料款的支付管理工作根據(jù)二八原則劃分招標權(quán)限，負責授權(quán)范圍內(nèi)的材料設(shè)備的招標工作負責審核項目部自行采購項目合同條款的審核建立合同臺帳，監(jiān)控合同履行情況，協(xié)助處理糾紛房產(chǎn)開發(fā)外埠項目公司組織結(jié)構(gòu)外埠項目公司在北京本部授權(quán)范圍內(nèi)，處理項目的相關(guān)事宜。基本編制：12人，不包括區(qū)域公司委派的財務(wù)人員；具體人員編制根據(jù)實際情況確定。房產(chǎn)開發(fā)外埠項目公司的職責劃分項目總經(jīng)理職責項目總經(jīng)理是項目公司的最高責任人。項目正式立項以后，項目總經(jīng)理由公司戰(zhàn)略投資委員會討論通過后任命、備案。自項目策劃階段開始，項目總經(jīng)理全面負責該項目的運作。項目總經(jīng)理對項目利潤、內(nèi)部投資收益率（IRR）、進度、質(zhì)量、安全、計劃、成本、費用等負全部經(jīng)營責任，公司職能部門必須配合項目總經(jīng)理完成相關(guān)工作。項目總經(jīng)理接受公司總經(jīng)理的管理、監(jiān)督和指導(dǎo)，由公司總經(jīng)理負責考核。項目總經(jīng)理對職能部門的成果質(zhì)量、進度等擁有部分考核權(quán)；項目總經(jīng)理對該項目部人員的獎金分配、留用、考勤有決定權(quán)，項目人員的考核由項目總經(jīng)理負責，項目總經(jīng)理對項目成本代表有部分考核權(quán)。項目總經(jīng)理對項目部團隊建設(shè)、人才培養(yǎng)、關(guān)鍵崗位流失率、項目信息、項目資料負責。當項目較大時，可設(shè)置1名項目副總經(jīng)理，項目副總經(jīng)理主要是配合項目總經(jīng)理完成項目實施。房產(chǎn)開發(fā)外埠項目公司的職責劃分辦公室/主任的基本職責負責項目的人員管理、績效管理、計劃管理和行政后勤管理。職責范圍：負責項目部人員的考勤管理和工資發(fā)放等工作；組織制定項目部績效管理方案，并組織執(zhí)行；監(jiān)控計劃的執(zhí)行情況，組織進行各類統(tǒng)計報表工作；負責項目部的后勤服務(wù)。工程部/經(jīng)理的基本職責全面負責項目施工過程管理。職責范圍：對項目的進度、安全、質(zhì)量進行管理，組織工程驗收。負責項目配套工程建設(shè)。對項目總經(jīng)理負責，同時接受區(qū)域公司工程主管副總的監(jiān)督和指導(dǎo)。房產(chǎn)開發(fā)外埠項目公司的職責劃分設(shè)計部/經(jīng)理的基本職責設(shè)計經(jīng)理在項目研發(fā)階段來自（區(qū)域）公司設(shè)計部，接受（區(qū)域）公司設(shè)計主管副總的監(jiān)督和指導(dǎo)。其主要職責是在設(shè)計、監(jiān)理、工程承包單位間保持聯(lián)系，及時為項目工程部提供正確的方案和圖紙。在設(shè)計變更需求產(chǎn)生時，及時向（區(qū)域）公司設(shè)計管理部申報，由（區(qū)域）公司設(shè)計管理部與設(shè)計單位聯(lián)系并處理。職責范圍：參與項目規(guī)劃設(shè)計工作，并負責現(xiàn)場設(shè)計變更管理；負責相關(guān)的報批報建的工作；負責組織立項備案、計劃任務(wù)等手續(xù)的辦理工作負責組織規(guī)劃設(shè)計方案審批、規(guī)劃許可證等手續(xù)的辦理工作負責組織國土證的辦理工作負責組織開工手續(xù)的辦理工作負責組織商品房、商業(yè)用房等預(yù)售手續(xù)的辦理工作負責組織規(guī)劃驗收工作負責組織完成簽訂土地出讓合同補充協(xié)議等工作負責組織竣工地價核實工作負責組織大產(chǎn)權(quán)辦理工作負責組織竣工商品房、商業(yè)用房等銷售手續(xù)的辦理工作配合協(xié)調(diào)配套用房移交工作配合協(xié)調(diào)學(xué)校、托幼等教育配套用房的移交工作配合協(xié)調(diào)衛(wèi)生服務(wù)用房的移交工作配合協(xié)調(diào)街道等服務(wù)用房的移交工作配合協(xié)調(diào)郵局等服務(wù)用房的移交工作負責項目的材料設(shè)備采購管理工作，對供應(yīng)商進行后評價。房產(chǎn)開發(fā)外埠項目公司的職責劃分成本代表的基本職責成本代表由（區(qū)域）公司派出，其職責是對項目部授權(quán)范圍內(nèi)的采購和工程進行成本控制，為項目部所開展的工作進行必要的預(yù)核算，及時掌握項目成本信息，并進行分析，其成果一方面為項目部管理層提供決策支持；另一方面向（區(qū)域）公司成本管理部提交所規(guī)定的合同執(zhí)行及成本信息，并接受該部門的監(jiān)控。負責合同的簽定和履行監(jiān)控。職責范圍：負責項目預(yù)結(jié)算管理工作負責項目變更管理工作負責項目工程和材料款的支付管理工作根據(jù)二八原則劃分招標權(quán)限，負責授權(quán)范圍內(nèi)的材料設(shè)備的招標工作。負責審核項目部自行采購項目合同條款的審核，建立合同臺帳，監(jiān)控合同履行情況，協(xié)助處理糾紛。房產(chǎn)開發(fā)外埠項目公司的職責劃分銷售部/經(jīng)理的基本職責負責銷售計劃的制定、執(zhí)行，銷售統(tǒng)計報表的管理工作及客戶服務(wù)工作，接受（區(qū)域）公司營銷副總的指導(dǎo)。職責范圍：組織制定銷售計劃，經(jīng)北京本部（今后是區(qū)域公司）批準后執(zhí)行；組織制定市場推廣計劃，并組織實施；參與銷售代理公司的招標工作，并監(jiān)控、指導(dǎo)銷售代理公司的工作；編制銷售統(tǒng)計報表，并及時上報北京本部（今后是區(qū)域公司）；負責項目交付使用階段及銷售管理階段的客戶服務(wù)工作。項目部撤消后，后期的客戶服務(wù)交由區(qū)域公司市場營銷部負責。審計部職責與崗位設(shè)置建立并完善集團的內(nèi)部審計制度；制定集團的年度審計工作計劃并組織執(zhí)行；負責組織對整個集團各業(yè)務(wù)單元、部門的經(jīng)營活動進行監(jiān)督、審計，包括財務(wù)審計、離任審計、內(nèi)控審計、預(yù)決算審計、招投標審計等經(jīng)濟責任審計；檢查各部門執(zhí)行法律法規(guī)和各項制度的執(zhí)行情況；檢查并評價各部門內(nèi)控制度的建立及執(zhí)行情況；出具審計報告，并提供相應(yīng)的意見；審計工作相關(guān)資料的存檔保管。審計部經(jīng)理審計專責基本編制：2人項目拓展部職責信息收集與土地市場調(diào)研掌握相關(guān)地方政府的土地供應(yīng)政策及年度土地供應(yīng)計劃，做出相應(yīng)分析報告；開展土地開發(fā)項目的可行性研究，協(xié)同財務(wù)部等部門進行項目成本收益測算，并上報戰(zhàn)略投資委員會決策。項目拓展組織項目的前期市場調(diào)研；整合專業(yè)咨詢機構(gòu)進行項目策劃；提出并參與項目策劃代理公司的招投標工作，組織、監(jiān)督代理公司制作策劃方案；組織有關(guān)部門對策劃方案進行評審，評審結(jié)果向公司領(lǐng)導(dǎo)報批；組織合作開發(fā)項目的可行性研究和談判工作，通過合作拓展業(yè)務(wù)。角色：社會資源整合、發(fā)展龍頭項目拓展部崗位設(shè)置部門經(jīng)理項目拓展經(jīng)濟信息研究員（4人）基本編制：6人，近期暫不配置經(jīng)營部職責維護公共關(guān)系統(tǒng)籌安排與政府相關(guān)部門的關(guān)系維護工作；協(xié)助各業(yè)務(wù)部門疏通政府關(guān)系。報批報建負責所有與土地開發(fā)相關(guān)的手續(xù)辦理工作。負責組織征地手續(xù)的辦理工作負責組織規(guī)劃意見書、規(guī)劃用地許可證等規(guī)劃手續(xù)的辦理工作負責組織立項等相關(guān)工作（含委托環(huán)評、交評、項目建議書的編制等工作）負責組織建設(shè)用地批準書等用地手續(xù)的辦理工作經(jīng)營部職責(續(xù))協(xié)助入市交易入市準備同項目部一起制定土地入市交易策略，并上報戰(zhàn)略投資委員會審批；具體負責土地入市交易的系統(tǒng)性工作。入市申請編寫并上報委托評估機構(gòu)評估土地入市價格協(xié)調(diào)土地儲備中心參與標書制作過程協(xié)調(diào)土地儲備中心獲取與項目相關(guān)的最新信息代表本企業(yè)參與投標對自摘項目的后期手續(xù)的辦理簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同、交納費用項目核準備案建設(shè)用地規(guī)劃許可證等手續(xù)辦理經(jīng)營部的崗位設(shè)置部門經(jīng)理入市交易報批報建助理4人1人基本編制：7人，近期根據(jù)實際需要配置（地產(chǎn)開發(fā)）項目管理中心職責信息管理收集、整理有關(guān)土地一級開發(fā)的政策、法律、法規(guī)文件。收集、整理有關(guān)土地一級開發(fā)的市場信息。實施監(jiān)控對各項目部制定的征地拆遷實施方案進行審核并監(jiān)督執(zhí)行。對各項目部制定的各級工作計劃進行審核并監(jiān)督執(zhí)行。對各項目部征地拆遷的關(guān)鍵工作節(jié)點、階段性成本目標進行監(jiān)控。服務(wù)協(xié)調(diào)協(xié)調(diào)各項目公司與集團各職能部門的工作關(guān)系。參與并協(xié)調(diào)各項目公司征地拆遷工作中涉及的各項招標工作。參與并協(xié)調(diào)各項目公司土地驗收、入市的各項工作。負責組織協(xié)調(diào)各項目公司員工的業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作。（地產(chǎn)開發(fā)）項目管理中心職責項目人員培養(yǎng)通過培訓(xùn)、指導(dǎo)和幫助來培養(yǎng)項目經(jīng)理，并不斷提升項目管理成員的能力。項目結(jié)束后，對項目經(jīng)理進行考核，提出改進建議。項目結(jié)束后，對項目管理人員的管理表現(xiàn)進行評價和分析。（實行單項目操作時，該部分職能可由區(qū)域公司行政人事部擔任）項目支持建立項目管理平臺，為項目總經(jīng)理提供實用的項目管理工具，推動項目管理的信息化，提高項目總經(jīng)理決策的質(zhì)量和效率。督促各職能部門共同收集同行競爭對手的項目信息，總結(jié)和共享項目的經(jīng)驗與教訓(xùn)，形成方法論，提升項目競爭力。規(guī)范項目收尾工作，完善項目管理流程，持續(xù)改進和完善《項目管理手冊》。（實行單項目操作時，該部分職能可由區(qū)域公司經(jīng)營主管副總擔任）（地產(chǎn)開發(fā)）項目管理中心崗位設(shè)置部門經(jīng)理項目管理體系建設(shè)項目過程監(jiān)控項目人員管理綜合助理基本編制：5人，近期根據(jù)實際需要配置地產(chǎn)開發(fā)市政管理部職責方案制定參與各項目的市政規(guī)劃設(shè)計評審及市政綜合方案審批對各項目部制定的市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)實施方案、工作計劃進行審核并監(jiān)督執(zhí)行。結(jié)合各項目的具體情況，制定市政投資方案，爭取市、區(qū)市政專項投資實施監(jiān)控對各項目部市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的關(guān)鍵工作節(jié)點、階段性成本目標進行監(jiān)控。對各項目市政各專業(yè)工程實施中的重大及臨時技術(shù)方案進行審核并監(jiān)督執(zhí)行。對各項目公司制定的各級工作計劃進行審核并監(jiān)督執(zhí)行。對各項目公司市政各專業(yè)工程質(zhì)量進行定期檢查評估。服務(wù)協(xié)調(diào)協(xié)調(diào)各項目部與集團各職能部門的工作關(guān)系。.參與并協(xié)調(diào)各項目部市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作中涉及的各項招標工作。參與并協(xié)調(diào)各項目部市政基礎(chǔ)設(shè)施的各項驗收工作。負責地產(chǎn)運營副總臨時指派的工作。地產(chǎn)開發(fā)市政管理部職責(續(xù))建立分供方管理體系制定市政專業(yè)工程承包、監(jiān)理單位入選標準及后評價管理辦法，建立合格市政工程承包、監(jiān)理單位數(shù)據(jù)庫；制定甲供材料設(shè)備供應(yīng)商入選標準及后評價管理辦法，建立合格材料設(shè)備供應(yīng)商數(shù)據(jù)庫。建立工程質(zhì)量、職業(yè)健康安全和環(huán)保管理體系負責建立公司市政工程質(zhì)量管理體系、職業(yè)健康安全管理體系和環(huán)境管理體系，在全公司內(nèi)進行貫徹，并定期組織對各部門、項目部的執(zhí)行情況進行審核。檢查各項目市政工程的安全生產(chǎn)、文明施工、環(huán)境保護工作，定期組織安全聯(lián)合檢查。工程技術(shù)支持收集、整理各類市政行業(yè)相關(guān)工程技術(shù)信息，了解新材料、新能源、新技術(shù)發(fā)展趨勢；制定相關(guān)市政工程技術(shù)標準，并協(xié)助、監(jiān)控各項目部執(zhí)行；嚴格審核施工圖中模糊不清或失誤之處，協(xié)助規(guī)劃設(shè)計部深化、完善施工圖設(shè)計；配合規(guī)劃設(shè)計部進行市政工程圖紙會審技術(shù)交底，協(xié)助項目部組織市政工程開工；參加材料設(shè)備供應(yīng)商、市政工程承包和監(jiān)理單位的調(diào)研、優(yōu)選和招評標工作；組織相關(guān)市政工程技術(shù)研究成果的推廣實施；協(xié)助項目部解決市政施工過程中遇到的技術(shù)難題。角色：支持服務(wù)、體系監(jiān)控市政管理部的崗位設(shè)置部門經(jīng)理助理市政總工電氣主管工程師水暖主管工程師基本編制：5人，近期根據(jù)實際需要配置地產(chǎn)開發(fā)項目部的職責劃分合約部/成本代表的基本職責：成本代表由（區(qū)域）公司派出，其職責是對項目部授權(quán)范圍內(nèi)的采購和工程進行成本控制，為項目部所開展的工作進行必要的預(yù)核算，及時掌握成本信息，并進行分析，其成果一方面為項目部管理層提供決策支持；另一方面向（區(qū)域）公司成本管理部提交所規(guī)定的合同執(zhí)行及成本信息，并接受該部門的監(jiān)控。職責范圍：項目成本分析參與項目成本控制目標確定項目成本控制目標的實施控制開發(fā)成本內(nèi)部結(jié)算參與確定入市價格項目授權(quán)范圍內(nèi)招投標相關(guān)工作項目合同管理地產(chǎn)開發(fā)項目部的職責劃分市政工程部/經(jīng)理的基本職責：對項目市政工程建設(shè)進行進度、安全、質(zhì)量全面管理；對項目總經(jīng)理負責，同時接受市政主管副總的監(jiān)督和指導(dǎo)。職責范圍：市政基礎(chǔ)情況調(diào)研參與市政規(guī)劃設(shè)計、市政方案綜合審批、專業(yè)設(shè)計市政開工手續(xù)資料準備市政工程建設(shè)現(xiàn)場實施工程管理市政相關(guān)內(nèi)外部關(guān)系協(xié)調(diào)安置房部/經(jīng)理的基本職責：對項目安置用房建設(shè)進度、安全、質(zhì)量進行全面管理，并負責銷售控制工作；對項目總經(jīng)理負責，同時接受設(shè)計主管副總的監(jiān)督和指導(dǎo)。職責范圍：參與安置用房方案制定、規(guī)劃、設(shè)計安置用房建設(shè)工程管理、銷售控制管理地產(chǎn)開發(fā)項目部的職責劃分經(jīng)營部/經(jīng)理的基本職責：負責征地、拆遷、安置方案的制定及項目土地策劃；協(xié)調(diào)、參與項目規(guī)劃設(shè)計制定、修改；負責大市政投資方案制定及引進；項目政府審批文件準備及獲取。對項目總經(jīng)理負責。職責范圍：（一）方案及土地策劃參與策劃咨詢，編寫項目可研報告；策劃、編寫土地一級開發(fā)實施方案；負責土地開發(fā)合作談判，擬定協(xié)議；制定征地方案，進行征地談判，擬定協(xié)議；制定舊村改造方案、征地轉(zhuǎn)非安置方案、青苗地上物補償方案和拆遷方案，進行相關(guān)談判，擬定協(xié)議；負責項目入市市場調(diào)研，擬定土地入市方案；參與制定招拍掛文件，協(xié)助土地招商；收集、匯編項目相關(guān)資料。地產(chǎn)開發(fā)項目部的職責劃分經(jīng)營部的職責范圍（續(xù)）（二）規(guī)劃設(shè)計參與規(guī)劃設(shè)計與規(guī)劃審批；在設(shè)計、監(jiān)理、工程承包單位間保持聯(lián)系，及時為項目工程部提供正確的方案和圖紙。（三）大市政投資管理制定并組織實施市政建設(shè)前期征地、拆遷、移改方案；擬定和調(diào)整市政投資計劃；協(xié)調(diào)政府市政投資實際投入。（四）政府審批負責征地、拆遷方面的報批負責市政方面的報批參與規(guī)劃方案的報批地產(chǎn)開發(fā)項目部的職責劃分拆遷部/經(jīng)理的基本職責：負責項目征地過程中民宅、企業(yè)、市政的拆遷管理工作。職責范圍：參與項目拆遷評估公司、拆遷公司的招標工作；負責項目入戶調(diào)查、評估工作；制定項目的拆遷方案（包括舊村改造方案）負責項目拆遷許可證的申報工作組織拆遷工作的具體實施負責拆遷戶的裁決和強制拆遷的申報辦理工作負責辦理拆遷結(jié)案工作地產(chǎn)開發(fā)項目部的職責劃分征地安置部/經(jīng)理的基本職責：負責征地組織與管理。職責范圍：制定項目征地范圍內(nèi)的人員安置方案、青苗地上物補償方案，并負責具體實施；負責項目因市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)而需要進行的征地安置工作；負責政府審批本項目征地方案、征地文件的準備工作，協(xié)助辦理本項目征地批復(fù)的申報工作；負責項目征地范圍內(nèi)的定界工作。辦公室/主任職責：負責項目的人員管理、績效管理、計劃管理和行政后勤管理。職責范圍：負責項目部人員的考勤管理和工資發(fā)放等工作；組織制定項目部績效管理方案，并組織執(zhí)行；監(jiān)控計劃的執(zhí)行情況，組織進行各類統(tǒng)計報表工作；負責項目部的后勤服務(wù)工作。地產(chǎn)開發(fā)項目部組織結(jié)構(gòu)項目總經(jīng)理合約部征地安置部拆遷部青苗補償征地補償轉(zhuǎn)非安置企業(yè)拆遷民宅拆遷招投標成本控制合同管理項目副總經(jīng)理市政管理部電氣工程水暖工程通信工程道路工程經(jīng)營部規(guī)劃設(shè)計土地策劃大市政投資安置房部銷控主管工程主管辦公室計劃管理人員管理后勤服務(wù)績效管理基本編制：19人，近期根據(jù)實際需要配置城市中介組織概述1.1相關(guān)概念理解1.2城市中介組織的特征1.3城市中介組織的性質(zhì)1.4城市中介組織的功能1.5城市中介組織的類型1.1相關(guān)概念理解

一、城市的含義城：防御功能市：貿(mào)易、交換功能城市：經(jīng)濟、政治、文化、信息、人才交流中心1.1相關(guān)概念理解

二、城市中介組織1.中介中：中間介：介質(zhì)①字典中：A.媒介：使雙方發(fā)生關(guān)系的人或事；B.居間的人或物：中間人，調(diào)解人。②哲學(xué)上：黑格爾曾用“中介”表示不同范疇的間接聯(lián)系和對立范疇之間的一種相互聯(lián)系。③經(jīng)濟上：說和買賣雙方成交的服務(wù)媒介。司馬遷《史記·貨殖列傳》中“駔儈”。許慎《說文解字》“駔，會也。謂合兩家之買賣，如今之度市也”“節(jié)駔儈”調(diào)節(jié)貨物價格高低的人。2.中介組織中介組織：發(fā)揮中介作用的組織群體。學(xué)者們的共識：政府和企業(yè)不是社會中介組織。中介組織是市場經(jīng)濟中政府功能分離出來的產(chǎn)物。是一切具有中介性，起著橋梁作用的民間自治性的社會組織。

中介組織是在市場經(jīng)濟條件下，通過不同的社會利益群體之間的協(xié)商，對話、談判、調(diào)整，取得相互之間活動的配合和協(xié)調(diào)，以此來實現(xiàn)各個不同主體的銜接和聯(lián)系，使之成為一個和諧整體的非官方或半官方的社會經(jīng)濟組織。3.社會中介組織與城市中介組織社會中介組織：在政府、企事業(yè)單位和個人之間起橋梁和紐帶作用，為經(jīng)濟、社會活動提供服務(wù)的各種組織、機構(gòu)的總稱。特征：A.區(qū)別于政府和企業(yè)的功能載體，是經(jīng)濟、社會主體之間進行活動的橋梁。B.既不生產(chǎn)商品也不經(jīng)營商品只向社會提供服務(wù)，一般以專業(yè)技術(shù)為基礎(chǔ)的較高層次的服務(wù)。城市中介組織：以城市為單位和基礎(chǔ)的，在城市范圍內(nèi)產(chǎn)生并存在的社會中介組織。即在城市中按一定的法律、法規(guī)、規(guī)章或根據(jù)政府委托，遵循獨立、公平和公正原則，憑借其特有的社會服務(wù)、溝通、公證鑒定和監(jiān)督管理等功能，溝通各個系統(tǒng)之間的利益關(guān)系，為各城市利益相關(guān)人提供各種服務(wù)的社會自律性組織、機構(gòu)的總稱。

特點：①非營利性②半公半私性③合法性④服務(wù)性三、城市中介組織與政府、企業(yè)的區(qū)別（一）城市中介組織與政府的區(qū)別①可替代性②不具有抽象行政行為③有償性④后果承擔方式不同（二）城市中介組織與企業(yè)的區(qū)別城市中介組織更關(guān)注相關(guān)群體的利益，企業(yè)更關(guān)注自己的利益，具有明顯的商業(yè)性色彩。1.1.3城市中介組織從業(yè)人員應(yīng)具備的素質(zhì)1）具有寬廣的知識（科學(xué)，經(jīng)濟，市場，法律）2）具有協(xié)調(diào)各方利益的能力3）具有解決問題的綜合本領(lǐng)1.2城市中介組織的特征1）機構(gòu)專業(yè)化（國家資質(zhì)認定持證上崗專家?guī)欤?）體制獨立化（脫離政府部門自主經(jīng)營自負盈虧）3）功能社會化（面向全社會開放，形成全方位、多層次、寬領(lǐng)域的服務(wù)格局）1.2城市中介組織的特征4）服務(wù)產(chǎn)業(yè)化（建立行業(yè)體系框架、行業(yè)自律機制、組織管理體制）5）組織網(wǎng)絡(luò)化（避免重復(fù)投資建設(shè)、實現(xiàn)信息資源的共享）6）市場國際化（尋找國際知名中介組織合作，提升競爭能力）1.3城市中介組織的性質(zhì)1）獨立性（不是國家附屬機構(gòu)而是帶有民間性的社會經(jīng)濟組織）2）自治性（內(nèi)部運作完全自主自負盈虧政府無權(quán)干涉）3）自律性（自我控制自我管理）1.3城市中介組織的性質(zhì)4）媒介性（政府與企業(yè)、政府與社會之間的橋梁和紐帶）5）服務(wù)性（協(xié)調(diào)各經(jīng)濟主體之間的利益沖突優(yōu)化資源結(jié)構(gòu)）6）多元參與性（發(fā)掘和運用分散的社會資源，主動自覺參與社會事務(wù)）1.4城市中介組織的功能1