2011長春寫字樓市場調(diào)查與分析報告

長春寫字樓市場調(diào)查與分析報告1、可比樓盤調(diào)查環(huán)火車站區(qū)域解放大路區(qū)域紅旗街、桂林路區(qū)域目前長春寫字間主要分布在人民廣場和西安大路區(qū)域、環(huán)火車站區(qū)域、桂林路和紅旗街區(qū)域、解放大路區(qū)域、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)四個板塊。下面具體分析這五個板塊。1、環(huán)火車站區(qū)域區(qū)域主要寫字間吳太商務(wù)中心、昆侖商務(wù)、長春銀座、雙龍大廈、銀座商務(wù)、中韓大廈、長春金座、遠東服裝大廈、建設(shè)大廈、長春銀都等。這些辦公樓商住兩用比例較多，主要客戶也是周邊的商業(yè)業(yè)主，典型的像遠東服裝大廈，其項目開發(fā)前就以服裝批發(fā)商場及服裝精品批發(fā)商場里面的客戶為主。區(qū)域發(fā)展目前，站前聚集了黑水路、遠東、長客隆、華正、春華地下商城等一批批發(fā)和零售店，它們以便利的交通，成為中低檔小商品的集散地。然而，有相當一部分批發(fā)業(yè)戶和消費者認為，站前商圈原是長春商圈中形成較早、規(guī)模最大的一個，但近些年其硬件設(shè)施已明顯落伍，比如說交通擁擠、停車難、衛(wèi)生條件差等問題，如果不想被消費者淘汰，它就必須重新規(guī)劃！未來規(guī)劃——環(huán)鐵商貿(mào)園區(qū)園區(qū)以長春火車站為中心，東起京哈、長圖鐵路，西至長沈和長鐵專用線；南起新發(fā)路和上海路，北至天光路和一匡街，面積9.2T2、人民廣場、西安大路區(qū)域50%的寫字間都集中在人民廣場區(qū)域。從功能來看寫字間集中原因：寫字間是以商務(wù)辦公為主要用途的，其需求量與市場主體的發(fā)育程度、經(jīng)營狀況、一個城市的經(jīng)濟發(fā)展速中心區(qū)不只是位置上的中心，更是一個城市政治、經(jīng)濟、文化的中心。區(qū)域主要寫字間金融大廈、亞泰-鼎盛國際、保險大廈、光明商務(wù)大廈、新世紀鴻源、國際大廈、中銀大廈、建設(shè)銀行大廈、吉發(fā)廣場、鴻基名筑、新潤天國際、財源大廈、經(jīng)緯大廈、晨光國際大廈等東起人民廣場，西至西安橋，全長2200延米的西安大路，兩側(cè)匯聚商務(wù)樓宇及三星級以上酒店18646.3（20053652006409（數(shù)據(jù)摘自06年25日朝陽區(qū)樓宇經(jīng)濟工作會議報告）區(qū)域發(fā)展60CBD（中央商務(wù)區(qū))。3、解放大路區(qū)域區(qū)域主要寫字間光大大廈、網(wǎng)通大廈、中吉大廈、吉宇大廈、金碧閣、財富廣場、長春國際商務(wù)中心、中糧大廈、21世紀國際商業(yè)總部、通鋼國際大廈等但與傳統(tǒng)商業(yè)中心相比存在較大差距。整個地區(qū)性商業(yè)氛圍還沒有形成，商住兩用的成份比較明顯，缺少大的金融單位進駐；不具備良好的商業(yè)前景預(yù)期；沿線的規(guī)劃配套設(shè)施在改善當中。區(qū)域發(fā)展解放大路將建長春金融商務(wù)帶商務(wù)屋樓宇招商作為一個大項目，統(tǒng)一包裝推介，依托解放大路兩側(cè)樓宇資源，發(fā)展餐飲服務(wù)、金融信息、研發(fā)營銷、電子商務(wù)等總部經(jīng)濟，與朝陽區(qū)段光大銀（摘自吉林日報和南關(guān)區(qū)政府網(wǎng)站）18條特色商業(yè)街之一的解放大路金融一條街：位于朝陽區(qū)解放大路的人民大街至西解放立交橋段，街長3000米。這里將依托現(xiàn)有中國人民銀行、光大銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行、建行長春分理處、農(nóng)行長春分理處、光大證券等金融機構(gòu)，拓展金融業(yè)務(wù)，為國際國內(nèi)金融機構(gòu)進入長春搭設(shè)平臺。4、桂林路和紅旗街區(qū)域桂林路區(qū)域區(qū)域主要寫字間銀貿(mào)大廈、恒和數(shù)碼大廈、凱維大廈、火炬大廈、桂林商廈、中嵐寫字樓、90較陳舊，但由于該區(qū)域的小企業(yè)比較多，所以其寫字間的租售情況都比較好，入住企業(yè)多為廣告、旅游、IT區(qū)域發(fā)展桂林路商業(yè)區(qū)成為五大市級商業(yè)中心之一。定位為以年輕人為主要目標顧客群的時尚、前衛(wèi)、國際化的購物、休閑、娛樂型商業(yè)區(qū)。韓國街效應(yīng)：2004年10月28日年被命名為“韓國商業(yè)一條街”以紅旗街為中軸線，隆禮路酒吧街、桂林路精品服飾街、西康路小吃街共同構(gòu)成的“非”字形區(qū)域已成熟。區(qū)域內(nèi)適1008段。培育成以年輕時尚娛樂消費為主要對象、具有韓國和臺灣風情特色的綜合商業(yè)街區(qū)。5、紅旗街區(qū)域區(qū)域主要寫字間長影商務(wù)景都、長春百腦匯科技廣場、國信大廈、盛世城、萬達廣場等，區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有寫字樓的主要客戶以旅游公司、律師事務(wù)所、裝修設(shè)計公司、外地機構(gòu)駐長春辦事處等為主。區(qū)域發(fā)展紅旗街時尚商業(yè)區(qū)成為五市級商業(yè)中心之一：以工農(nóng)大路和紅旗街交會處為中心區(qū)域，包括和光路、富錦路、信義路、天寶街、萬寶街、西工農(nóng)大路、北紅18300長春寫字樓發(fā)展現(xiàn)狀1、寫字樓分析中檔寫字間的市場定位受企業(yè)的選擇影響，市場定位十分尷尬，未來將不會成為市場主流。低檔寫字間和商住樓以其購買成本和租金價格的優(yōu)勢備受小型企業(yè)的青睞，隨著經(jīng)濟的高速發(fā)展，必然滋生更多的小公司、小企業(yè)，這類企業(yè)在創(chuàng)業(yè)之初更多還是選擇低檔寫字間或商住樓為辦公場所，因此，低檔寫字間和商住樓的市場依然十分廣闊。從寫字間的分布來看，一環(huán)內(nèi)是長春市寫字間的高密集區(qū)，西安大路有寫字間一條街之稱，工農(nóng)大路有金融一條街之稱；這兩條交通要道的兩側(cè)匯集了長春市多數(shù)中高檔寫字間，未來極有可能以此二道為基礎(chǔ)，將一環(huán)內(nèi)逐步發(fā)展成長春市的中央商務(wù)區(qū)。比較辦公樓市場發(fā)展較成熟的國內(nèi)大中城市來看，就發(fā)展階段而言，長春市的中高檔寫字間較少，低檔寫字間和商住樓較多；純寫五環(huán)國際等。2、商住樓市場分析商住樓大量存在并一定時間內(nèi)繼續(xù)存在原因分析◎適應(yīng)市場需求以商住兩相宜、低廉的前期投入、較長的使用年限，而受到很多客戶推崇。從目前形勢來看，商住樓與純寫字間會在一定時期內(nèi)并存，滿足了中小型創(chuàng)業(yè)公司辦公；而且通常它們多存在商圈內(nèi)，有需求的業(yè)主數(shù)量眾多?！蜷L春還未推行“民宅禁商”制度“住宅禁商”叫停需要房管、工商等多個部門聯(lián)手，目前長春因此類問題而發(fā)生的糾紛、矛盾并不多見，因而小型公司尚可以“棲身”于民宅。由于民宅租用成本低，普遍不及寫字樓租金的一半，不但可以用做臨時辦公地，還可以解決員工的居住問題，有利于小型企業(yè)的“成長”?！蜷_發(fā)利益驅(qū)動由于寫字間項目立項要比住宅樓項目立項多交一半的土地出讓金，而住宅項目要比寫字間的土地使用年限要長，并且在貸款上比寫字間輕松。所以，未來還是會有開發(fā)商喜歡開發(fā)“商住兩用”或打“公寓寫字間”的擦邊球。3、寫字樓市場展望根據(jù)本案的地理位置，本案受人民大街、工農(nóng)大路、紅旗街街已經(jīng)入住的寫字間市場影響較大，間接受到政府規(guī)劃的南部新城中的CBD區(qū)塊等的競爭影響。企業(yè)在選擇入駐的寫字間時，最為青睞的是商務(wù)氣氛成熟的地段，而對頂級寫字間來說，最重要的也是地段。西安大路從上世紀起電臺、金融機構(gòu)等，是長春的政治、經(jīng)濟、文化、商業(yè)中心。紅旗街區(qū)域內(nèi)的寫字間如火炬大廈、通匯大廈等項目，都是1995年長春寫字間市場發(fā)展初期建成的，近幾年只有匯華大廈一個新興寫字間進駐區(qū)域，區(qū)域內(nèi)無其他新增面積，目前呈現(xiàn)出寫字間稀缺的狀態(tài)。而作為長春的新興規(guī)劃區(qū)域—南部新城CBD，是最值得關(guān)注并重視的。其遠景規(guī)劃先進，政府扶植意向明顯，受關(guān)注程度較高。在未來2～3年中，此區(qū)域中會有一批寫字間項目在中高端市場競爭中顯現(xiàn)出來。長春寫字樓分布情況人民廣場西安 解放大路商務(wù)人民廣場西安 解放大路商務(wù)紅旗街商務(wù)新市府商務(wù)桂林路商務(wù)環(huán)鐵商務(wù)圈大路CBD商圈圈圈圈務(wù)圈光明大廈百盛寫字樓中銀大廈新世紀鴻源國際大廈A、B座鴻基名筑卓展寫字樓潤天國際典石廣場新潤天國際通鋼國際大廈光大大廈長春國際商務(wù)中心21務(wù)總部金碧閣時代大廈國信大廈星宇名座百腦匯盛世城億龍國際務(wù)廣場硅谷大廈陽光大廈中天大廈萬豪商務(wù)公樓財富領(lǐng)域吳太商務(wù)中心中韓友誼大廈建設(shè)大廈長春銀都站前金街凱悅世紀廣場長春金座萬晟商務(wù)港綠地藍海威寶火炬大廈通匯大廈科貿(mào)大廈匯華大廈數(shù)碼大廈另有一部分零散的，像凈月區(qū)（威寶火炬大廈通匯大廈科貿(mào)大廈匯華大廈數(shù)碼大廈市場主要寫字樓名稱 新潤天國際新世紀鴻源偉峰國西安大路與西安大路與

亞泰鼎盛國際

兆豐國際先行國際

偉峰

鴻石大廈自由大

百腦匯位置 建 同志街交設(shè)街交匯處 處

人民大街重慶路6187088號 號

綠園區(qū)景 路與臨工農(nóng)大路明德路4號 街(以西)陽廣場 河街交 1313與銀杏路匯交匯占地面積1447㎡,建筑面規(guī)模積3萬㎡,容積率20

占地面積7500㎡筑34

占地面積0.87萬建筑面積4.3萬㎡

占地面積1.2萬㎡,建筑面積11.5萬㎡,容積率9

占地面積占地面積2442，4.2㎡4㎡，建筑面積建筑面積建筑面積3.9萬㎡12萬㎡4.5萬㎡

占地面積建筑面1.17萬㎡積1.8寫字間建萬㎡筑面積4萬㎡寫字間 商場、公寓基本

寫字間

商業(yè)、寫?yīng)殫?、?/p>

一棟寫商場，寫規(guī)劃平:公寓規(guī)劃平 寫字間 公寓規(guī)劃規(guī)劃73㎡-135數(shù):30— 數(shù):41㎡

77-137㎡

字間酒店層住宅、公寓 寫字間

字間 字間㎡㎡二手房均價平層均價二手房二手房二手房目前二手銷售二手房均價7000-7509500元/㎡均價均價9500均價95005700元/—房價格 9000/㎡0復式均價㎡7000元/㎡元/㎡9000元/元/㎡12000元/元/㎡㎡㎡銷售率 08年售罄售罄售罄08年售罄45%30%未售售罄售罄158㎡-168㎡,主力平寫字間字間面積區(qū)間為數(shù):118㎡98-311平方米，單層面積1295平方米長春市現(xiàn)有只租不售寫字間項目概況建筑建筑項目名稱 位置租金備注規(guī)模通鋼國際大廈

現(xiàn)租金2.8//㎡（包含物業(yè)費）

7OTIS央空調(diào)采暖，采用多模光纖作為的垂直主干網(wǎng)絡(luò)，樓內(nèi)建筑面積安裝微型蜂窩機站，信號覆蓋大廈、地下、電梯轎廂等6各區(qū)域。CNC1000話，網(wǎng)內(nèi)電話免費。亞洲3號衛(wèi)星接收系統(tǒng)可以為高端擁護提供更多多維資源配備。勝利大街以北、2.6元/天吳太商 黃河路 /㎡ 建筑面積務(wù)中心 以南、（包含物25114東二條 業(yè)費以西

168㎡-1237㎡廣播音響系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)通訊系統(tǒng)、無線OASFAS消防自動化系統(tǒng)、同聲傳譯系統(tǒng)、無線網(wǎng)卡系統(tǒng)、手機信號屏蔽系統(tǒng)、會議表決系統(tǒng)、會議擴音系統(tǒng)、顯示系統(tǒng)、電子白板系統(tǒng)、分會場會議系統(tǒng)、杜比電影放映系統(tǒng)、娛樂綜合系統(tǒng)、多媒體控制系統(tǒng)、配電系統(tǒng)等。布局規(guī)劃項目名稱 樓層 層高(m)

面積區(qū)間（㎡）

總戶數(shù) 布局規(guī)劃2-5VIP208戶,所：國際多功能會議室、健身房；兆豐國際F206045戶 平方米國際品質(zhì)、高檔平曾寫字間11-13層復式寫字間平方米立體辦公復式寫字間；平層3.2新潤天國際23F 70-130 170復式5.46.6(復典石廣場 17F 70-800 422式)

地下1-2為復式停車場;1-5層為高檔餐飲娛樂設(shè)施;6-23層為寫字間1-2層為門市;3層為會所;4-17層為寫字間地下1-2層為公建配套;地下3-4偉峰國際 26F 3.6 84-583 150 為停車位;地上2-23層為寫字間;24-26為自用辦公區(qū)吳太商務(wù)大廈

地下一至二層為設(shè)備間和停車場地22F 3.115 168-1237 -- 上一至三層為吉林省吳太醫(yī)藥超市五層為餐廳，六層為太陽樹健身會場所，八層、二十二層為的會議室.平層22綠地藍海 F躍層13.7-5.350F

80-200

由南側(cè)22層的5A辦公樓北側(cè)共240戶 層的LOFT辦公和兩者間四層商業(yè)綜合體組成。地下億龍國際 37F

3.8 -- --

15IT7、煙吧、紅酒吧；937為平層寫字間。偉峰·領(lǐng)袖領(lǐng)地

地上7F，地下1F

3.5 98-311 --

111295并且配備有寬敞的室外停車場。平層3.5財富領(lǐng)域 21F 60-2000 --loft4.6

地下兩層，地上3-21層為寫字間產(chǎn)品配套設(shè)施層高層高面積區(qū)間布局規(guī)劃配套設(shè)施項目名稱樓層(m)（㎡）兆豐國際26F3.3-80-1402-5層為餐廳，茶座、棋牌 5部國際知名品牌電梯5.2室；6層為VIP會所；7-15層平層寫字間；11-13層復式寫字間（芬蘭-通力、中央控調(diào)（美國-約克有新風系統(tǒng)平層地下1-2為復式停車場;1-5新潤天國際23F3.2復式70-130層為高檔餐飲娛樂設(shè)施;6-2352.5/OTIS電梯5.4典石廣場17F6.6(復式)70-8001-2層為門市;3層為會所;4-17層為寫字間餐廳、咖啡廳、桌球、乒乓球、運動健身地下1-2層為公建配套;地豪華大廳、休閑吧、咖偉峰國際26F3.684-583下3-4層為停車位;地上啡廳、俱樂部、大型購2-23層為寫字間;24-26為物場、西餐廳、酒吧、自用辦公區(qū)停車場地下一至二層為設(shè)備間和停車場，地上一至三層為吉吳太商務(wù)3.11168-123采用三菱電梯、玻璃幕大廈22F57館，七層、九層至二十層為墻、TOTO潔具、會對外出租的寫字間，二十一議室層為吳太集團辦公場所，八層、二十二層為會議室.綠地藍海平層22F3.7-80-200225A有6部日本原裝進口三

5.35 10LOFT兩者間四層商業(yè)綜合體組成。

菱電梯.地下一、二層設(shè)160動停車位。1層至5層將引進世界級IT 12部國際化品牌商務(wù)專地下億龍國際 地37F

3.8 --

知名品牌；6-7店、9-37

用梯，以及世界品牌中央空調(diào)。地下1層和地上1層為高端 共配備3部奧迪斯品牌偉峰·領(lǐng)袖 地上領(lǐng)地 地下

3.5

商務(wù)會所，2—71295方米，內(nèi)部可分割組合。

電梯，并且配備有寬敞的室外停車場平層3.5財富領(lǐng)域 21F 50-loft4.6

3-21寫字間產(chǎn)品.

4間、公共衛(wèi)生間、公共走廊等均為高檔裝修。項目定位項目名稱 樓層 層高(m)項目名稱 樓層 層高(m)項目定位布局規(guī)劃配套設(shè)施豪華現(xiàn)2-5層為餐廳，茶座、棋牌5部國際知名品牌電梯兆豐國際26F3.3-5.2代商務(wù)室；6層為VIP會所；7-15（芬蘭-通力、中央控樓層平層寫字間；11-13層復式寫字間調(diào)（美國-約克有新風系統(tǒng)新潤天國際23F平層3.2復式5.4國際寫字樓1-2層為高檔餐飲娛樂設(shè)施;6-2352.5/電梯典石廣場17F6.6(復式)商務(wù)寫字樓1-2層為門市;3層為會所;4-17層為寫字間餐廳、咖啡廳、桌球、乒乓球、運動健身偉峰國際26F3.6新南城純寫字地下1-2層為公建配套;地下3-4層為停車位;地上豪華大廳、休閑吧、咖啡廳、俱樂部、大型購樓2-23層為寫字間;24-26為自用辦公區(qū)物場、西餐廳、酒吧、停車場地下一至二層為設(shè)備間和停車場，地上一至三層為吉吳太商務(wù)大廈22F3.1155A智能寫字樓采用三菱電梯、玻璃幕墻、TOTO潔具、會議室層為吳太集團辦公場所，八層、二十二層為的會議室.綠地藍海平層3.7-5.35國際準225A有6部日本原裝進口三22F5A級辦北側(cè)10層的LOFT辦公和菱電梯.地下一、二層設(shè)躍層公樓兩者間四層商業(yè)綜合體組有160多個地下復式自10F成。動停車位。億龍國際地下4F，地上37F3.8五星級多功能商務(wù)樓15知名品牌；6-7店、、煙吧、紅酒吧；9-37層為平層寫字間。12部國際化品牌商務(wù)專用梯，以及世界品牌中央空調(diào)。地上5A級智地下1層和地上1層為高端共配備3部奧迪斯品牌偉峰·領(lǐng)袖領(lǐng)地7F，地下3.5能純生態(tài)寫字商務(wù)會所，2—7層位寫字間產(chǎn)品。單層面積1295平電梯，并且配備有寬敞的室外停車場1F間方米，內(nèi)部可分割組合。財富領(lǐng)域21F平層3.5Loft4.6新城7T級純商務(wù)寫字樓地下兩層，地上3-21層為寫字間產(chǎn)品.4間、公共衛(wèi)生間、公共走廊等均為高檔裝修。價格定位項目名稱項目名稱項目定位布局規(guī)劃配套設(shè)施均價（元/㎡）豪華現(xiàn)2-5層為餐廳，茶座、棋牌5（、中兆豐國際代商務(wù)室；6P央控調(diào)（美國-約12000樓層平層寫字間；11-13層復式寫字間克統(tǒng)新潤天國國際寫地下1-2為復式停車場;1-5層為高檔餐飲娛樂設(shè)5部2.5米/秒高速OTIS電梯9500際字樓施;6-23層為寫字間典石廣場商務(wù)寫字樓1-2層為門市;3層為會所;4-17層為寫字間餐廳、咖啡廳、桌球、乒乓球、運動健身8000偉峰國際新南城純寫字地下1-2層為公建配套;地下3-4層為停車位;地上豪華大廳、休閑吧、咖啡廳、俱樂部、大9000樓2-23層為寫字間;24-26為自用辦公區(qū)型購物場、西餐廳、酒吧、停車場地下一至二層為設(shè)備間和停車場，地上一至三層為吉吳太商務(wù)大廈5A智能寫字樓采用三菱電梯、玻璃幕墻、TOTO潔具、會議室--層為吳太集團辦公場所，八層、二十二層為的會議室.國際準225A有6部日本原裝進口三菱電梯.地下一、綠地藍海5A級辦公樓北側(cè)10層的LOFT辦公和兩者間四層商業(yè)綜合體組成。二層設(shè)有160多個地下復式自動停車位。--億龍國際五星級多功能1層至5層將引進世界級IT知名品牌；6-7層為高檔酒12部國際化品牌商務(wù)專用梯，以及世界11000商務(wù)樓店、SPA、煙吧、紅酒吧；9-37層為平層寫字間。品牌中央空調(diào)。5A級智地下1層和地上1層為高端共配備3部奧迪斯偉峰·領(lǐng)袖領(lǐng)地能純生態(tài)寫字商務(wù)會所，2—7層位寫字間產(chǎn)品。單層面積1295平品牌電梯，并且配備有寬敞的室外停車6400間方米，內(nèi)部可分割組合。場主樓4部高速品牌新城7T商務(wù)電梯。300平米財富領(lǐng)域級純商務(wù)寫字地下兩層，地上3-21層為寫字間產(chǎn)品.豪華大堂，10米高挑空。電梯間、公共8800樓衛(wèi)生間、公共走廊等均為高檔裝修。銷售、推廣策略項目名稱項目定位 布局規(guī)劃 配套設(shè)施

均價（元/㎡）

推廣策略2-55部國際知名品牌兆豐國際豪華現(xiàn)代商務(wù)棋牌室；6層為VIP會所；7-15層平層（芬蘭-通力、中央控調(diào)（美國-12000實現(xiàn)長春首個“5A”級別寫樓寫字間；11-13層約克字樓夢想復式寫字間系統(tǒng)地下1-2為復式停9500值得投資的寫字樓，首要的新潤天國際國際寫字樓車場;1-5層為高檔餐飲娛樂設(shè)施;6-23層為寫字間5部2.5米/秒高速OTIS電梯了值得投資的標準。典石廣場商務(wù)寫字樓1-2層為門市;3層為會所;4-17層為寫字間餐廳、咖啡廳、桌球、乒乓球、運動健身8000黃金地段,鉆石品質(zhì)地下1-2層為公建豪華大廳、休閑吧、9000偉峰國際新南城純寫字樓3-42-23為寫字間;24-26廳、酒吧、停車場陽光充足,風景秀麗,10層以上可以看到南湖,風水極佳自用辦公區(qū)吳太商務(wù)大廈5A智能寫字樓地下一至二層為設(shè)一至三層為吉林省吳太醫(yī)藥超市，五層TOTO具、會議室--在這里,你將沖天而起為餐廳，六層為太陽樹健身會館，七層、九層至二十層為對外出租的寫字間，二十一層為吳太集團辦公場所，八層、二十二層為的會議室.由南側(cè)22層的5A有6部日本原裝進長春市第一個純玻璃幕墻國際準辦公樓，北側(cè)10層口三菱電梯.地下office綠地藍海5A級辦的LOFT辦公和兩者一、二層設(shè)有160--公空間和附屬配套性商業(yè)公樓間四層商業(yè)綜合體多個地下復式自動產(chǎn)品組成，并配有足夠的地組成。停車位。上、地下停車位。1層至5層將引進世億龍國際五星級多功能界級IT知名品牌；6-7層為高檔酒店、12部國際化品牌商務(wù)專用梯，以及11000打造長春城市地標性建筑商務(wù)樓9-37層為平層寫字世界品牌中央空調(diào)。間。5A級智地下1層和地上1層共配備3部奧迪斯以典藏上游生活、獨享一生偉峰·領(lǐng)袖領(lǐng)地能純生態(tài)寫字為高端商務(wù)會所，2—7品牌電梯，并且配備有寬敞的室外停6400風景的魅力，吸引著那些追逐品質(zhì)人生的人們。間品。單層面積1295車場組合。濟、金融中心，“新中心”的4“純商務(wù)”“首商務(wù)電梯。300平新城7T創(chuàng)長春預(yù)約辦公”領(lǐng)袖氣質(zhì)級純商3-21財富領(lǐng)域 高挑空。電梯間、 8800務(wù)寫字 層為寫字間產(chǎn)品. 打造長春最安全、安靜、公共衛(wèi)生間、公共樓 效的辦公環(huán)境無論產(chǎn)業(yè)潛走廊等均為高檔裝力還是商業(yè)配套都將成為修。長春具有標志性的核心領(lǐng)地。銷售業(yè)績項目名稱項目名稱項目定位布局規(guī)劃均價（元/㎡）租/售率開盤時間2-56VIP豪華現(xiàn)代商200910兆豐國際 會所；7-15層平層 12000 售45%務(wù)樓 月28日寫字間；11-13層復式寫字間新潤天國1-22006年9國際寫字樓 9500 售100%際 車場;1-5層為高檔 9日餐飲娛樂設(shè)施;6-23層為寫字間1-2層為門市;3層典石廣場 商務(wù)寫字樓 會所;4-17層為寫字間

70-800 100%

2007年10月12日偉峰國際

新南城純寫字樓

1-23-42-23為寫字間;24-26

9000 100%

2005年8月1日吳太商務(wù)大廈

5A字樓

地下一至二層為設(shè)九層至二十層為對十二層為的會議室.

168-1237 只租不售 --綠地藍海 國際準5A 由南側(cè)22層的5A -- 待售 預(yù)計2010年級辦公樓 辦公樓，北側(cè)10層 十月LOFT間四層商業(yè)綜合體組成。億龍國際

1層至5層將引進世界級IT知名品牌；五星級多功 6-7層為高檔酒店、能商務(wù)樓 煙吧紅酒吧9-37層為平層寫字間。

11000 待售 未定偉峰·領(lǐng)袖領(lǐng)地

5A級智能純生態(tài)寫字間

地下1層和地上1層為高端商務(wù)會所，2—7層位寫字間產(chǎn)1295組合。

6400 待售 未定新城7T級財富領(lǐng)域 純商務(wù)寫樓

層為寫字間產(chǎn)品.

8800 售96% 2009年8月物業(yè)管理項目名稱項目名稱項目定位布局規(guī)劃配套設(shè)施均價（元物業(yè)管理/㎡）2-5層為餐廳，茶座、5部國際知名品兆豐國際豪華現(xiàn)代商務(wù)棋牌室；6層為VIP會所；7-15層平層寫牌電梯（芬蘭-通力、中央控調(diào)12000香港港聯(lián)物樓字間；11-13層復式（，業(yè)公司寫字間并配有新風系統(tǒng)地下1-2為復式停車5部2.5米/秒高9500吉林省潤天新潤天國國際寫場;1-5層為高檔餐飲速OTIS電梯物業(yè)管理有際字樓娛樂設(shè)施;6-23層為寫限公司字間典石廣場商務(wù)寫字樓1-2層為門市;3層為會所;4-17層為寫字間餐廳、咖啡廳、桌球、乒乓球、運動健身8000戴維斯物業(yè)地下1-2層為公建配豪華大廳、休閑9000--新南城套;地下3-4層為停車吧、咖啡廳、俱偉峰國際純寫字位;地上2-23層為寫樂部、大型購物樓字間;24-26為自用辦場、西餐廳、酒公區(qū)吧、停車場地下一至二層為設(shè)備采用三菱電梯、--吳太物業(yè)管吳太商務(wù)5A智能間和停車場，地上一至玻璃幕墻、理有限責任大廈寫字樓三層為吉林省吳太醫(yī)TOTO潔具、會公司藥超市，五層為餐廳，議室六層為太陽樹健身會層為對外出租的寫字十二層為的會議室.國際準綠地藍海 5A級

225A10

6進口三菱電梯.地下一、二層設(shè)

-- 上海圣維仕LOFT辦公和兩者間四 有160多個地下公樓層商業(yè)綜合體組成。 復式自動停車位。五星億龍國際 多功商務(wù)樓

15IT6-7層為高檔酒店、煙吧、紅酒吧；9-37層為平層寫字間。

12部國際化品牌商務(wù)專用梯，以及世界品牌中央空調(diào)。

11000 --偉峰·領(lǐng)袖領(lǐng)地

5A能純生態(tài)寫字間

地下1層和地上1層為高端商務(wù)會所，2—7層位寫字間產(chǎn)1295方米，內(nèi)部可分割組

共配備3部奧迪斯品牌電梯，并且配備有寬敞的室外停車場

6400 --合。主樓4部高速品牌商務(wù)電梯。新城7T300平米豪華大級純商財富領(lǐng)域務(wù)寫字地下兩層，地上3-21層為寫字間產(chǎn)品.堂，10米高挑8800 麥航物業(yè)空。電梯間、公樓共衛(wèi)生間、公共走廊等均為高檔裝修。物業(yè)公司簡介港聯(lián)物業(yè)集團有限公司簡介——來自香港服務(wù)中國港聯(lián)物業(yè)企業(yè)宗旨——誠意協(xié)作、齊心開創(chuàng)、信賴永恒以人為本優(yōu)化服務(wù)以客為尊升級服務(wù)以質(zhì)為先精誠服務(wù)港聯(lián)物業(yè)優(yōu)勢用先進的國際化方式運作，運用獨到的戰(zhàn)略智慧和眼界，并通過掌握的先進優(yōu)良的技術(shù)和資源，將服務(wù)網(wǎng)絡(luò)覆蓋至整個亞太地區(qū)，在多個方面形成無可比擬的獨特優(yōu)勢，凝聚成自身強大的市場競爭力。上海圣維仕物業(yè)管理有限公司OFFICE客戶情況（已購、未購）目前長春市寫字樓市場的寫字樓的分類：、甲級寫字樓、乙級寫字樓甲級寫字樓的客戶構(gòu)成項目名稱客戶構(gòu)成卓展寫字樓項目名稱客戶構(gòu)成卓展寫字樓金融、物流、貨運西安大路典石廣場新潤天國際貿(mào)易、運輸、電子科技金融、貿(mào)易、咨詢，裝飾綠地藍海貨運、金融、顧問解放大路兆豐國際貨運、評估、咨詢寫商務(wù)帶字紅旗街樓環(huán)鐵商務(wù)圈

通鋼國際大廈億龍國際財富領(lǐng)域吳太商務(wù)中心

科貿(mào)、金融、工程技術(shù)、裝飾貿(mào)易、IT貿(mào)易、運輸、IT、事務(wù)所乙級寫字樓的客戶構(gòu)成項目名稱客戶構(gòu)成中韓友誼大廈貿(mào)易、金融、事務(wù)所、傳媒建設(shè)大廈貿(mào)易、金融、事務(wù)所、傳媒長春銀都貿(mào)易、事務(wù)所、房地產(chǎn)，傳媒，裝飾環(huán)鐵商務(wù)圈站前金街貿(mào)易、金融、事務(wù)所，傳媒萬晟商務(wù)港事務(wù)所、房地產(chǎn)，傳媒凱悅世紀廣場貿(mào)易、金融、事務(wù)所、傳媒長春金座貿(mào)易、金融、事務(wù)所、傳媒乙級新世紀鴻源國際大廈A、B座裝飾、廣告、金融、貿(mào)易IT、事務(wù)所寫西安大路人鴻基名筑貿(mào)易、金融、事務(wù)所、傳媒字民廣場光明大廈運輸、貿(mào)易、通訊樓CBD光大大廈貿(mào)易、IT、電訊長春國際商務(wù)中心金融、貿(mào)易21世紀國際商務(wù)總部貿(mào)易、金融、通訊光明大廈金融、貨運、貿(mào)易時代大廈金融、貨運、貿(mào)易紅旗街國信大廈通訊、金融星宇名座房產(chǎn)、貿(mào)易、醫(yī)藥、裝飾百腦匯貿(mào)易、IT、電訊盛世城盛世城貿(mào)易、運輸、IT、事務(wù)所偉峰國際商務(wù)廣場金融、貿(mào)易，咨詢硅谷大廈教育，貿(mào)易，IT,金融，裝飾陽光大廈教育，貿(mào)易，IT,金融，咨詢新市政府中天大廈中介，裝飾，餐飲娛樂，金融萬豪商務(wù)教育，貿(mào)易，IT,金融萬達明珠辦公樓貿(mào)易、金融、通訊通過上面的介紹，我們不難看出，目前，長春市的各個寫字樓無論級別、口碑都有如下兩個特點：1、不論甲級、乙級，長春市的寫字樓均集中在西安大路人民廣場CBD商圈、解放大路商務(wù)帶，環(huán)鐵商務(wù)帶。而這三個區(qū)域都是長春市商貿(mào)經(jīng)濟繁榮的地區(qū)。2、寫字樓的客戶多為金融、貿(mào)易、地產(chǎn)、物流、IT等知識型高端客層。寫字樓與商業(yè)的關(guān)系寫字樓與商業(yè)，互相支撐著、烘托著，傳遞著各自的需求，融匯了各自的文化。成功的寫字樓離不開適合的商業(yè)，而成功的商業(yè)對于寫字樓更是情有獨鐘。對于這二者之間的關(guān)系，可以用如下的圖表來闡述：底商功能的提供和完善是寫字樓功能一個必不可少的組成部分，它實際上底商功能的提供和完善是寫字樓功能一個必不可少的組成部分，它實際上關(guān)系支撐了寫字樓功能的運營。滿足客戶就近、便利、省事的目的，從而提高辦公效率。經(jīng)營特色、經(jīng)營優(yōu)勢，對于提升寫字樓的知名度有直接的幫助，也間接地提高了寫字樓租售的水平。完善辦公環(huán)境。便利店提供日常消費必需品。經(jīng)營內(nèi)容圍繞辦公所生成的一些服務(wù)，咖啡廳、茶室或健身，包括有品質(zhì)的有特色的酒樓。干擾寫字樓的辦公環(huán)境，特別是商家經(jīng)營過旺，就容易給寫字樓造成一種影響喧賓奪主的氣氛，使寫字樓陷入不倫不類的窘境。解決 吸引的業(yè)態(tài)應(yīng)該以白領(lǐng)為市場。產(chǎn)品設(shè)計上要相對獨立，分隔人流。商業(yè)與寫商業(yè)定位選擇中高檔業(yè)態(tài)。字樓關(guān)系商業(yè)與寫字樓配套互相支持。的五點原小體量商業(yè)不走傳統(tǒng)經(jīng)營業(yè)態(tài)。則 商業(yè)辦公化（例如盡量招進銀行、證券等單位）商業(yè)與寫字樓銷售應(yīng)分進行切忌同時重點銷售。綜上所述，寫字樓商業(yè)與寫字樓之間是相輔相承，承上啟下的關(guān)系。因此，把握好寫字樓與商業(yè)的關(guān)系，事關(guān)寫字樓的檔次，并會影響到寫字樓的長久生存。長春寫字樓市場存在問題總結(jié)開發(fā)商套現(xiàn)目的明確，目前產(chǎn)品品質(zhì)不高在長春寫字間市場良好前景下，加上房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，一些開發(fā)商已經(jīng)不滿足住宅開發(fā)的層面，而是把觸角伸向利潤空間更大的商業(yè)及商務(wù)領(lǐng)域。市場發(fā)展大勢所趨，也是自己管理。廣告中產(chǎn)品夸大宣傳AS”等字樣，至于什么樣A甲級寫字樓衡量標準衡量標準 甲級寫字樓地理位置停車位大廈品質(zhì)凈高電梯租或售得房率空調(diào)

及軌道交通設(shè)施至少每200平米一個定規(guī)模的商場，則需有單獨的寫字樓入口2.7米以上（包括2.7米）等候時間不超過30秒平均每20平米一根電話線豐富經(jīng)驗，有知名度的管理公司連續(xù)幾個樓層整層銷售是可行的70%管制空調(diào)系統(tǒng)品質(zhì)是產(chǎn)品的生命力有問題，即使再好的策劃和包裝，對消費者和開發(fā)企業(yè)形象也是一個傷害。電梯不足林路區(qū)域還是站前區(qū)域的寫字間都不同程度地存在著電梯不足的現(xiàn)象。偉峰·國際商務(wù)5停車面積少停車面積不足也經(jīng)常是很多寫字間不得不面對的尷尬（此現(xiàn)象在環(huán)鐵區(qū)更明顯未來城市白領(lǐng)們開車上下班將成為潮流，車位數(shù)量自然成為客戶選擇寫字間的重要指標。缺乏足夠的配套設(shè)施缺乏足夠的交際空間和休閑娛樂的配套設(shè)施也是一個缺陷。在長春的寫字間市場上，很多寫字間產(chǎn)品是上個世紀90年代末期至2004年建造的，在相關(guān)配套設(shè)施上明顯不能滿足客戶的需求，尤其是符合現(xiàn)代商務(wù)辦公環(huán)境的配套設(shè)施的整體薄弱。2、可比樓盤分析根據(jù)本案的所在項目位置，規(guī)模，檔次，與本案形成競爭的僅有吳太商務(wù)大廈，新潤天國際，兆豐國際，億龍國際。吳太商務(wù)大廈項目位置開發(fā)商

吳太商務(wù)大廈勝利大街以北、黃河路以南、東二條吳太地產(chǎn)

實景圖占地建面物業(yè)費裝修標準

0.3225114㎡寫字樓吳太物業(yè)管理有限責任公司2.6元/天/㎡（包含電梯費）采用進口三菱電梯 、玻璃幕墻 、TOTO最新設(shè)計的潔具、 后備發(fā)電機組 、高架地板、 配置松下三基色格刪熒光燈、 礦棉板、 乳膠漆、 擁有先進得會議室系統(tǒng) BAS樓宇管自動化系統(tǒng) 、CAS通訊自動化系統(tǒng)、 OAS辦公自動化系統(tǒng) SAS安自動系統(tǒng)、 FAS消防自動化系統(tǒng)。新潤天國際項目位置開發(fā)商占地建面建筑類別物業(yè)管理

新潤天國際朝陽區(qū)西安大路與建設(shè)街交匯處吉林省昌潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1447㎡30000㎡寫字樓吉林省潤天物業(yè)管理有限公司

實景圖物業(yè)費 4.50元/平方米·月（包含電梯費）裝修標準兆豐國際項目位置占地建面物業(yè)費

52.5/OTIS2兆豐國際朝陽人民大街長春長裕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2442㎡36905㎡寫字樓香港港聯(lián)物業(yè)4.50元/平方米·月（包含電梯費）

實景圖部國際知名品牌電梯（芬蘭-通力裝修標準 中央控調(diào)（美國約克，并配有新風系統(tǒng)。通鋼國際大廈項目通鋼國際大廈項目位置通鋼國際大廈亞泰大街、解放大路交會處實景圖占地建面物業(yè)費

2442㎡60000㎡寫字樓長春市華偉物業(yè)管理有限公司4.50元/平方米·月（包含電梯費）180030裝修標準 空調(diào)和美國奧的斯數(shù)碼智能電梯等全一流機電設(shè)備，以及亞洲三號衛(wèi)星電接收系統(tǒng)。5. 億龍國際項目位置

億龍國際亞泰大街、解放大路交會處

實景圖占地建面物業(yè)費

吉林省華通偉業(yè)房地產(chǎn)有限公司2442㎡60000㎡寫字樓長春市華偉物業(yè)管理有限公司4.50元/平方米·月（包含電梯費）裝修標準競盤優(yōu)劣勢項目名稱 優(yōu)勢等細節(jié)之處提升了整棟大廈的檔次。吳太商務(wù)大廈 2.一流的開發(fā)團隊體現(xiàn)了整棟大廈的品質(zhì)。3.位于環(huán)鐵商務(wù)區(qū)域的核心，交通便利。

劣勢片區(qū)整體形象較差。目受噪音及揚塵影響較大。3周邊無自然景觀.新潤天國際大廈

CBD區(qū)域的核心地段周邊交通便利周邊配套完善簡約時尚

車位配比不足交通擁堵出入口布局不合理位于長春市第二主干道的亞 1.位于亞泰大街與吉林大路通鋼國際大廈 泰大街

交匯，交通擁堵是必然現(xiàn)象質(zhì)目整體采光

光兆豐國際

交通便利配套完善功能齊全

交通擁堵項目會造成一定影響居住配套位于紅旗街商圈CBD億龍國際 得房率多功能商務(wù)樓配套完善本項目借鑒、回避要點區(qū)域綜合環(huán)境的評價區(qū)域綜合環(huán)境評價是企業(yè)選擇寫字樓的第一步。區(qū)域綜合環(huán)境的評價主要包含以下方面：

交通擁堵主的氣氛選擇標準市政成熟度交通通達性企業(yè)群體的聚集職住一體化程度區(qū)域/地段規(guī)劃交通組織

內(nèi)容解釋城市建設(shè)進度，總體交通狀況區(qū)域和地段的道路交通和公共交通商務(wù)區(qū)周邊有沒有足夠的居住配套，以節(jié)約時間規(guī)劃建設(shè)對辦公物業(yè)的使用性影響和升值性影響寫字樓的交通組織分為內(nèi)部交通和外部交通兩部分，內(nèi)部交通組織是指從寫電梯、走廊、各種標示牌等；外部交通是指市政道路到寫字樓主要出入口、地面停車場、地下停車庫的道路及其輔助設(shè)施，包括行車道、人行道、隔離設(shè)施、標示牌、出入口等設(shè)置。寫字樓交通組織系統(tǒng)，其設(shè)計和管理因素：設(shè)計因素地面停車位充足科學的疏導指示系統(tǒng)

主要內(nèi)容既方便車輛出入行駛，也要保證人員出入的方便、舒適與安全性保證臨時來訪的車輛停放商業(yè)部分和寫字樓分別設(shè)置單獨出入口，并且互不交叉和干擾，客梯與貨梯分開，高層建筑的客梯分高低區(qū)并標有明確標示牌如大堂設(shè)置大廈功能分區(qū)圖和首層平面圖，各層電梯口設(shè)置樓層平面圖等案例案例類型

案例名稱 說明成功案例

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一般而言，建筑規(guī)模較大的綜合體項目、或占地面積較大的寫字樓單體項目，其交通設(shè)計和管理水平較高這些項目在外部交通上形成了人車混雜的局失敗案例 百腦匯，鴻基名外觀造型

之間的交通分流，形成了客貨同梯的局面。目前這些項目寫字樓的平均租金明顯低于周邊純寫字樓項目。寫字樓的外觀造型是指：大廈的建筑造型、高度、外立面用材、色彩、特殊效果、設(shè)計小品等形成的綜合視覺效果。寫字樓外觀造型的設(shè)計方面，主要消費特征體現(xiàn)以下方面：設(shè)計因素造型是第一要素

主要內(nèi)容素如立面材料、立面顏色、外觀裝飾等。外觀造型與環(huán)境的協(xié)調(diào)性外觀造型與客戶性質(zhì)的匹配案例吳太商務(wù)大廈

度的一致性。大廈以灰、藍為主色調(diào)，突出了大廈的科技與時尚；頂部的皇冠造型，更突出了王者風范。大廈用的玻璃幕墻，是美國嘉頓公司生產(chǎn)的低輻射玻璃，這種玻璃最大的特點是具有冬暖夏涼的作用，可以有效的阻止太陽的可見光和有害光進入室內(nèi)。平面布局寫字樓的平面布局是指樓層平面的大小、形狀、核心筒的位置、公共走廊布局、柱間距、進深、辦公單元的面積劃分等。寫字樓外觀造型和平面布局之間始終是矛盾對立的兩個方面，外觀造型的獨特性必然帶來結(jié)構(gòu)復雜，部分面積不好劃分等問題。寫字樓項目的平面布局的設(shè)計應(yīng)該注意以下方面：設(shè)計因素標準層面積和核心筒平面布局與分割進深采光小品功能

主要內(nèi)容標準層面積保持在1000-2500平方米；如果整層面積超過3000平方米，最好設(shè)計兩個核心筒，這樣既可以縱向分割，也便于滿足同一樓層的交通組織。平面布局規(guī)整，面積劃分靈活，既能隔斷成50-300平米的小單元，又能實現(xiàn)近千平方米的大開間。進深不宜過大，不要有黑房間，盡量設(shè)計成無柱空間。通過采用全玻璃幕墻、落地窗等形式增大采光面，增加視覺通透性。留出一定的公共空間作為休息、商談、會客的地方，在這些地方設(shè)置一些綠色盆景、植物等，營造綠色生態(tài)空間，給人接近自然的感覺。案例綠地藍海平面布局特點 1、 規(guī)則整齊；2、 辦公部分無柱空間5 配套設(shè)施寫字樓的配套設(shè)施主要是指為方便企業(yè)的業(yè)務(wù)活動和滿足員工日常生活需要而設(shè)置的服務(wù)配套設(shè)施，如銀行、郵局、員工餐、地下停車庫等。寫字樓項目的配套設(shè)施建議：配套因素 主要內(nèi)容員工餐廳、商務(wù)中心、小超市、銀行（可根據(jù)周邊銀行的布點情況選擇）必備配套綜合體配套

類和檔次)等。企業(yè)選擇寫字樓首先要看配套設(shè)施的完善程度，尤其出租項目，配套商業(yè)的引進必須在企業(yè)入住之前完成，否則會影響企業(yè)入住。高檔餐飲、會所、高檔俱樂部、健身中心等可以提高寫字樓的檔次，吸引高檔次的客戶入住。大型商場等配套設(shè)施。這對高檔項目來說尤其重要，高端客配套與周邊互補案例新潤天國際

戶（如大型跨國公司）由于國際業(yè)務(wù)往來頻繁，尤其隨著外籍工作人員的逐漸增多，寫字樓是否能夠提供完善的國際化高檔餐飲等已成為影響這類企業(yè)選址的重要因素。商業(yè)配套與周邊商業(yè)形成互動，在功能上相成互補，達到多方共贏的目的。一般來講，綜合體開發(fā)的寫字樓由于配套齊全，經(jīng)營狀況都比較好。但是單個寫字樓項目很難做到商業(yè)配套應(yīng)有盡有，所以項目的商業(yè)配套要與周邊項目商業(yè)資源形成互動，在功能上互補，共同創(chuàng)造一個盡可能成熟商務(wù)環(huán)境。配套因素配套因素主要內(nèi)容娛樂：長春市寬城區(qū)閃客網(wǎng)吧,御鑫足道,英圖網(wǎng)絡(luò)聯(lián)盟順達店,商業(yè)配套類型spa（白菊路）,吉順達炭火鍋寫字樓經(jīng)營狀況已售罄綠地藍海配套因素 主要內(nèi)容處于長春CBD核心區(qū)，國際五星級大飯店香格里拉等多家酒店林立；中國銀行、浦發(fā)銀行、建設(shè)銀行等等完善的金融服務(wù)商業(yè)配套類型

體系，隨處可見的大型酒吧、KTV、西餐廳、商場、健身中心等商務(wù)娛樂和休閑。寫字樓經(jīng)營狀況寫字樓經(jīng)營狀況未開盤響。層高寫字樓層高是營造寫字樓空間感的主要因素，開發(fā)年限較早的寫字樓往往層高較低，在其中辦公會感到明顯的壓抑感，辦公人員的工作效率難以提高。在寫字樓層高的設(shè)計方面建議如下：設(shè)計因素樓層凈高要求

主要內(nèi)容頂級寫字樓的凈高一定要在2.7米以上，這是知名國際企業(yè)在選擇寫字樓的基本要求之一；一般中高檔寫字樓的樓層凈高不得低于2.6米。層高的高低和樓層平面布局是影響寫字樓采光和通風換氣層高與平面布局 性能的兩個重要因素；在很多情況下，必須對這兩個因素綜合考慮。寫字樓名稱檔次寫字樓名稱檔次層高（米）綠地藍海頂級3.7億龍國際頂級3.7偉峰·領(lǐng)袖領(lǐng)地頂級3.5財富領(lǐng)域頂級3.5兆豐國際頂級3.3購買因素寫字樓的購買方式細分：一次性購買分期付款購買以租代售長期租賃短期租賃整體寫字樓市場的購買特征：根據(jù)最新研究報告顯示，短租現(xiàn)象是我國辦公樓市場的一大特色。我國辦公樓租約平均年限為2.5年，遠低于房地產(chǎn)市場成熟的國家和地區(qū)的辦公樓租約年限：在一些歐美經(jīng)濟發(fā)達國家，如美國、英國、澳大利亞等，辦公樓租約年限一般都在5年以上。（2）本項目針對性操作建議立體交通體系是商業(yè)交流的動脈一個好的商用物業(yè)對于交通的便利性有著極高的要求，傳統(tǒng)的商用物業(yè)對于地面的交通依賴性極強，隨著城市規(guī)模的不斷擴大、人口的增加、車輛的增多，立體的交通體系構(gòu)筑成高品質(zhì)寫字樓的商務(wù)動脈。外立面是“臉面”作為入駐企業(yè)的“臉面”，寫字樓的外立面的建筑風格、立面色彩、材料的選擇好的外立面與寫字樓的檔次定位是相輔相成的.公共空間合理化公共空間包含休閑空間、會議空間、餐飲空間、大堂空間、綠化空間等。譬如大堂要寬敞舒適，有供客戶停留休息和商務(wù)會談的區(qū)域；公共走道要美觀大方，能夠體現(xiàn)入駐企業(yè)品牌檔次；會議室不一定要分散在每個樓層每間公司內(nèi)，而是可以統(tǒng)一安排在整幢大樓的會議層，由大樓內(nèi)企業(yè)共用；休閑空間要突破傳統(tǒng)的“辦公室＋公共走廊”的空間模式，提倡開放式辦公環(huán)境，使得辦公空間趨于模糊化，在辦公區(qū)內(nèi)應(yīng)有更多的公共休閑空間及樓宇內(nèi)立體綠化等都將擴大公用面積。表面上看降低了寫字樓得房率，但實質(zhì)上卻