南京市存量房屋改建為租賃住房辦理

――南京市存量房屋改建為租賃住房辦理實施細則（公開征求意見稿）第一條為貫徹落實《國務院辦公廳關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（國辦發(fā)〔2016〕39號）、《國務院辦公廳關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國辦發(fā)〔2021〕22號）、《關于加快發(fā)展保障性租賃住房的實施意見》（蘇政辦發(fā)〔2021〕101號）等文件精神，進一步扎實推進住房保障工作，根據(jù)國家、省市關于既有建筑改擴建的有關規(guī)定，遵循“合規(guī)適用、簡化高效”的原則，現(xiàn)制定《南京市存量房屋改建為租賃住房辦理實施細則》（以下簡稱《實施細則》）。第二條本實施細則中所指租賃住房應按照宿舍和公寓標準設計。第三條本實施細則適用范圍是本市已建成并具有一定規(guī)模的商業(yè)、研發(fā)、辦公、酒店（賓館）、廠房等存量房屋。改建項目應當以整棟、整單元、整層（應具備獨立交通空間）為基本改建單位，原則上不得少于50套（間），且總建筑面積不少于2000平方米。第四條進行改建的存量房屋應權屬明晰，已取得不動產(chǎn)權證書，不存在查封登記、預告登記等限制交易的情形，存在抵押登記等他項權利的，還應取得所有他項權利人的書面同意。第五條改建后的存量房屋土地性質(zhì)不變、原不動產(chǎn)登記內(nèi)容不變，如遇土地或房屋征收等情形，應按照原確權用途予以執(zhí)行。第六條改建后的租賃住房應按國家有關規(guī)定補交土地出讓金、土地年租金。第七條改建后的租賃住房不得分拆確權、分拆轉讓、分拆抵押、分割銷售、以租代售。第八條存量房屋改建為租賃住房應當由改建單位征求相關利害人意見，并完成不少于10日的社會公示。第九條該改建項目近期不開展城市國土空間規(guī)劃有關內(nèi)容的實施建設。第十條以下情形不得改建為租賃住房：1、分割銷售的存量房屋；2、在工業(yè)、倉儲、科技研發(fā)等產(chǎn)業(yè)用地內(nèi)，存量房屋僅可改建為公寓和宿舍，不應改變該地塊原主導使用功能；3、用地性質(zhì)為三類工業(yè)用地和三類物流倉儲用地的，或土地、環(huán)境和建筑有污染不滿足居住條件的存量房屋；4、其他經(jīng)論證禁止改建的情形。第十一條江北新區(qū)管委會、區(qū)政府（園區(qū)管委會）和市屬國有企業(yè)每年編制租賃住房籌集計劃（含存量房屋改建為租賃住房），經(jīng)市房產(chǎn)部門會同發(fā)改、規(guī)劃資源、生態(tài)環(huán)境、國資等相關部門統(tǒng)籌后，報市政府審定。改建項目可行性論證報告報市規(guī)劃資源局、市生態(tài)環(huán)境局、市應急管理局。第十二條存量房屋改建原則上不得突破既有建筑原外輪廓線，不得改變相鄰關系，有條件的應按改建后實際使用功能配備相應的物業(yè)服務用房和公共配套設施。第十三條存量房屋改建為租賃住房，改建單位宜在立項（備案）前委托具有相應資質(zhì)等級的設計單位依據(jù)現(xiàn)行工程建設、消防、人防等技術標準對改建的技術可行性進行評估論證，確保改建后能夠符合現(xiàn)行適用的相關規(guī)范。第十四條企業(yè)投資改建項目符合備案條件的，由改建單位通過江蘇省投資項目在線審批監(jiān)管平臺申報項目代碼并備案，獲取江蘇省投資項目備案證。第十五條存量房屋改建為租賃住房，改建單位應根據(jù)相關規(guī)定委托鑒定單位，會同改建設計單位確定鑒定類型和范圍，開展房屋鑒定，并取得鑒定報告，以確認房屋狀況。改建單位應委托原設計單位或者具有相應資質(zhì)等級的設計單位根據(jù)鑒定結果，結合改造需求進行整體設計。第十六條存量房屋改造為租賃住房，改建單位應提供市政府批復的年度租賃住房籌集計劃（含存量房屋改建為租賃住房）、項目備案證、鑒定報告、不動產(chǎn)權證書、原規(guī)劃核準圖或實測成果、改建設計圖紙、改建說明等材料向規(guī)劃資源部門申請規(guī)劃認定意見函，在完成不少于10日的社會公示和相關利害人意見征求后，規(guī)劃資源部門出具規(guī)劃認定意見函，規(guī)劃認定意見函應將改建規(guī)劃圖紙作為附圖并加蓋分局局章，圖上注明與相關文號認定一致。第十七條改建單位取得規(guī)劃認定意見函后，根據(jù)《南京市深化施工圖審查改革實施意見》（寧建改辦﹝2019﹞11號）要求，開展施工圖專家技術論證，相關專家在既有建筑維修改造項目專家?guī)爝x取；擴建超過3層或面積超過2000平方米的，設計文件需報施工圖審查。第十八條對于《建設工程消防設計審查驗收管理暫行規(guī)定》（住建部51號令）所列特殊建設工程，改建單位應依法申請建設工程消防設計審查。對于特殊建設工程以外的其他按照國家工程建設消防技術標準需要進行消防設計的建設工程，改建單位應根據(jù)改建內(nèi)容邀請建筑、給排水、暖通、電氣等相關專業(yè)消防專家開展消防設計技術論證，相關專家在消防設計審查驗收專家?guī)爝x取。消防設計技術論證可與施工圖專家技術論證一并開展，部分專家可兼任。第十九條項目開工前，改建單位提供以下資料進行網(wǎng)上申報施工許可等手續(xù)：1、《南京市工程建設項目施工許可階段審批申請表》（網(wǎng)上填寫）；2、備案證（含項目代碼）；3、用地批準手續(xù)（或不動產(chǎn)權屬證明材料）；4、符合規(guī)劃基本程序要求材料（規(guī)劃用途證明認可材料等）；5、符合寧建改辦﹝2019﹞11號要求的施工圖審查手續(xù)；6、勘察、設計、施工、監(jiān)理合同（上傳合同主要部分掃描件）；7、消防設計審查意見書（特殊項目以外的其他建設工程提供消防設計技術論證意見書）；8、核驗繳費情況（社保費和基礎設施配套費）；9、保障農(nóng)民工工資支付承諾書。申報審查完成后，質(zhì)量安全監(jiān)管手續(xù)與施工許可證合并辦理。第二十條涉及結構改造類項目，改建單位應在工程竣工驗收前取得規(guī)劃資源部門出具的規(guī)劃核實通過的書面意見；僅涉及使用功能改變類項目，豁免辦理規(guī)劃核實通過的書面意見。第二十一條工程建設項目具備竣工驗收條件后，改建單位應組織勘察、設計、施工、監(jiān)理等單位按規(guī)定進行竣工驗收。工程竣工驗收合格后，改建單位應當及時提出工程竣工驗收報告?？⒐を炇蘸细窈?個月內(nèi)向規(guī)劃資源部門報送有關竣工驗收檔案。第二十二條改建單位完成竣工驗收后，依法辦理消防驗收（備案抽查）手續(xù)。第二十三條改建單位辦理消防驗收（備案抽查）手續(xù)后，應依法辦理竣工驗收備案。第二十四條項目改建單位完成竣工驗收備案后60日內(nèi)，向項目所在地房產(chǎn)部門申請錄入市房屋租賃服務監(jiān)管平臺。江北新區(qū)、各區(qū)房產(chǎn)部門查驗改建單位的竣工驗收備案手續(xù)后，指導督促改建單位將由房產(chǎn)測繪單位出具的以套（間）為最小單元的測繪成果（或數(shù)據(jù)采集報告）錄入市房屋租賃服務監(jiān)管平臺?！钡诙鍡l改建項