高力國際-2022年第四季度西安辦公樓及產業(yè)園市場回顧及展望

2022年第四季度西安辦公樓及產業(yè)園市場回顧及展望2023年1月Accelerating

success.第四季度西安甲級寫字樓市場回顧需求供應本季度市場需求顯著增長，單季度凈吸納量約2.95萬平方米；其中，高新一期在經歷連續(xù)三個季度的退租潮后，逆襲為成全市成交量最高的子市場；??本季度全市新增1棟甲級項目（約6.1萬平方米）入?市，同時，港務及浐灞子市場在本季度被納入市場研究范圍，高力追蹤的西安市甲級寫字樓市場總存量增至207.9萬平方米；?本季度，在線教育重新回歸大眾視野，在高新一期展開布局，除此之外，房地產與建筑（國企）、專業(yè)服務（聯合辦公）等客戶在市場上表現比較活躍。預計2023年市場將迎來新一輪的供應高峰，推動總存量進一步提升。凈有效租金空置率?本季度全市平均租金呈下滑態(tài)勢，主要由于港務及浐灞板塊租金水平低于全市平均水平，疊加高新二期新項目入市采取了較為激進的低價策略的雙重影響，市場凈有效租金環(huán)比下降3.2%至88.6元/平方米/月；疫情防控政策的優(yōu)化調整，使企業(yè)對未來經濟增長給予樂觀預期，預計未來隨著市場需求有序釋放，有望限制租金下滑的幅度。受新子市場及新入市項目的雙重影響，本季度空置率環(huán)比上升2.9個百分點至25.2%；??預計2023年高新、曲江、港務及浐灞市場的將迎來大量新增供應，全市空置率或將迎來短期峰值，去庫存依舊是未來市場發(fā)展的主基調。?數據來源：高力國際西安甲級寫字樓存量增至207.9萬平方米本季度納入浐灞港務市場，西安寫字樓市場存量增至688.7萬平方米，新增甲級寫字樓6.1萬平方米；全年累計新增2個甲級項目約8.2萬平方米西安寫字樓總存量整體存量甲級寫字樓乙級寫字樓688.7萬平方米207.9萬平方米480.9萬平方米港務及浐灞城北西安市甲級寫字樓存量占比市中心5%6%高新一期6%8%高新二期城北31%南二環(huán)及小寨高新一期港務及浐灞市中心曲江南二環(huán)及小寨曲江14%高新二期29%數據來源：高力國際新增供應，凈吸納量和空置率本季度受新市場及新增供應的影響，甲級寫字樓空置率環(huán)比上升2.9個百分點至25.2%;

全年來看，疫情反復對企業(yè)需求的抑制作用明顯，疊加下半年新項目緩慢入市，空置率全年呈現上浮趨勢。西安甲級寫字樓新增供應，凈吸納量和空置率，2018Q1-2022Q4空置率建筑面積（萬平方米）25201510549.0%42.0%35.0%28.0%21.0%14.0%7.0%0Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q420182019202020212022-50.0%新增供應（左軸）凈吸納量（左軸）空置率（右軸）數據來源：高力國際凈有效租金和空置率2022年前三季度租金波動較小，租金水平較為穩(wěn)定；本季度由于新市場和新入市項目的租金均低于全市平均水平，全市平均租金向下調整幅度明顯，環(huán)比下降3.2%，至88.6元/平方米/月。西安甲級寫字樓歷史凈有效租金和空置率，2018Q1-2022Q4人民幣元每月平方米110.0空置率（%）50.0%45.0%40.0%35.0%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%100.090.080.00.0%Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4201820192020平均凈有效租金（左軸）20212022空置率（右軸）數據來源：高力國際各核心子市場歷史租金走勢西安甲級寫字樓各核心子市場歷史租金走勢，

2018-2022Q4人民幣元每月平方米1401201008060402002018201920202021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12022Q22022Q32022Q4市中心高新一期高新二期城北南二環(huán)及小寨曲江港務及浐灞數據來源：高力國際注：租金為凈有效租金各核心子市場歷史空置率走勢西安甲級寫字樓各核心子市場歷史空置率走勢，

2018-2022Q460.00%50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%2018201920202021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12022Q22022Q32022Q4市中心城北高新一期高新二期曲江南二環(huán)及小寨港務及浐灞數據來源：高力國際西安甲級寫字樓各子市場數據（2022年第四季度）預計2023一季度凈有效租金趨勢預計2023一季度子市場空置率環(huán)比同比凈有效租金環(huán)比同比空置率趨勢高新一期高新二期城北31.7%23.5%18.6%22.6%15.6%10.9%36.5%25.2%-2.3%4.3%0.1%1.4%-1.0%1.3%-4.5%-1.0%-1.2%5.3%-4.4%-1.8%-82.296.586.7115.595.987.661.188.60.2%-2.8%0.0%0.0%0.0%0.0%--2.7%-2.8%-0.1%-0.3%-0.4%-0.3%-市中心南二環(huán)及小寨曲江港務及浐灞全市2.9%2.2%-3.2%-4.6%數據來源：高力國際子市場凈吸納量、租賃成交行業(yè)、租賃類型本季度高新一期凈吸納量為全市第一，得益于教育培訓行業(yè)在該板塊需求增長強勁，此外，房地產與建筑、專業(yè)服務（聯辦）仍是市場新增需求的主力行業(yè)；全年累計凈吸納量5.5萬平方米，中小企業(yè)需求萎縮較為明顯，相比往年國央企需求表現較為活躍。2022年第四季度各子市場凈吸納量2022年第四季度租賃成交行業(yè)TOP8占比3%3%教育培訓房地產與建筑業(yè)高新一期高新二期南二環(huán)及小寨城北8%專業(yè)服務33%9%7%金融能源化工互聯網科技

-互聯網軟件與服務17%20%制造業(yè)消費品2022年第四季度租賃類型占比（按面積統(tǒng)計）曲江69%17%13%市中心-5,00005,00010,00015,00020,00025,00030,000搬遷新成立擴租建筑面積（平方米）數據來源：高力國際西安市場未來新增供應量集中在城北、高新和曲江2023-2026年西安甲級寫字樓未來供應預測西安甲級寫字樓未來供應預測占比單位：萬平方米40西咸新區(qū)9%353025201510510港務及浐灞18%城北,30%-7-87-3.51014曲江20%2020高新二期,23%75-----2023F2024F2025F2026年及以后高新二期城北曲江西咸新區(qū)港務及浐灞數據來源：高力國際

注：年度新增供應量包含超甲及甲級寫字樓；2026年及以后項目為入市時間尚不確定的項目；未來凈吸納及空置率預測高力國際預計從2023年開始新增供應將逐漸拉高市場存量，市場需求隨宏觀經濟環(huán)境的不斷修復將緩慢釋放，由此未來甲級市場將面臨一定程度的調整壓力，呈現區(qū)間震蕩走勢。2023-2026年西安甲級寫字樓凈吸納及空置率預測建筑面積（萬平方米）空置率4049.0%新一輪供應高峰353025201510542.0%35.0%28.0%21.0%14.0%7.0%00.0%201820192020202120222023F2024F2025F新增供應（左軸）凈吸納量（左軸）空置率（右軸）數據來源：高力國際未來平均租金及空置率預測高力國際預計隨著市場供應的逐年增大，未來甲級市場租金將承受階段性的下調壓力。人民幣元每月平方米空置率（%）110.040.0%新一輪供應高峰35.0%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%100.090.080.00.0%201820192020202120222023F2024F2025F平均凈有效租金（左軸）空置率（右軸）數據來源：高力國際全年市場呈現U型回暖，四季度教育培訓、房地產與建筑、專業(yè)服務（聯合辦公）行業(yè)大型企業(yè)的需求增長明顯新增供應疊加納入新市場的雙重影響，空置率較上季度有上升2.9個百分點至25.2%；企業(yè)尋求降本增效重新回歸高新一期預計明年將迎來供應高峰，市場需求仍然處于弱復蘇階段，競爭加劇，注重優(yōu)質租戶的挖掘，提供靈活專業(yè)的租賃策略顯得尤為重要防疫政策的優(yōu)化舉措，逐漸增強了企業(yè)在辦公市場布局的信心，部分大型企業(yè)正在積極尋求低價機會2022年四季度西安辦公樓市場回顧與展望市中心市中心甲級寫字樓新增供應，凈吸納量和空置率，2018-2025總存量空置率租金13.5115.5元22.6%空置率萬平方米201510545.0%萬平方米每月每平方米30.0%15.0%0.0%[環(huán)比

1.4個百分點

][環(huán)比

無變化]注：凈有效租金02018

2019

2020

2021

2022

2023F

2024F

2025F-5???本季度市中心子市場金融租戶退租較為明顯，凈吸納量約-1947平方米；市中心全年凈吸納量約-6284平方米，其中金融、房地產類企業(yè)外遷及縮租較為明顯；市中心持續(xù)5年無新增供應項目，市場存量穩(wěn)定，但企業(yè)持續(xù)性的外遷及縮租使區(qū)域空置壓力不斷上升，本季度空置率上升1.4個百分點，至22.6%；新增供應（左軸）凈吸納量（左軸）空置率（右軸）人民幣元市中心甲級寫字樓租金每月每平方米130.0120.0110.0100.0市中心租金保持高位穩(wěn)定，在經濟增速放緩，企業(yè)尋求將本增效的大環(huán)境下，區(qū)域逐漸失去競爭優(yōu)勢

，預計企業(yè)外遷的現象將會延續(xù)，持續(xù)上升的空置率或將使區(qū)域租金出現下探趨勢；2018

2019

2020

2021

2022

2023F

2024F

2025F數據來源：高力國際甲級寫字樓分布圖

–

市中心編號項目名稱1長安國際中心（A\B\C\D\E座）122長安國際中心（F座）現有項目未來項目數據來源：高力國際城北總存量空置率租金城北甲級寫字樓新增供應，凈吸納量和空置率，2018-202528.886.7元18.6%萬平方米空置率201510590.0%75.0%60.0%45.0%30.0%15.0%0.0%萬平方米每月每平方米[環(huán)比0.1個百分點

][環(huán)比

無變化]02018

2019

2020

2021

2022

2023F

2024F

2025F?本季度城北市場需求有所收縮，空置率微升至18.6%，環(huán)比提高0.1個百分點；區(qū)域產業(yè)結構以建筑、能源化工為主導，自去年房地產行業(yè)政策的收緊以來，企業(yè)在區(qū)域內需求表現不穩(wěn)定，區(qū)域全年累計凈吸納量約3576平方米，在無新增供應影響下，空置率小幅下降；本季度市場租金表現較為穩(wěn)定，約86.7元每月每平方米；全年來看，需求不穩(wěn)定致使區(qū)域租金呈現輕微下浮，同比下降約-0.1%；新增供應（左軸）凈吸納量（左軸）空置率（右軸）人民幣元城北甲級寫字樓租金每月每平方米100.0??90.080.0區(qū)域連續(xù)兩年無新項目入市，預計新增供應將在2024年出現。同時，隨著港務及浐灞市場優(yōu)質辦公項目的入市，或將與城北市場形成一定競爭，未來區(qū)域項目去化將面臨一定挑戰(zhàn)。2018

2019

2020

2021

2022

2023F

2024F

2025F數據來源：高力國際甲級寫字樓分布圖

–

城北編號項目名稱1賽高企業(yè)總部大廈82345678西安城發(fā)中心（原

經開萬科中心）藍海風中心62旭輝中心B座11541西北國金中心（A座）陜西水務大廈（原

保利中心）榮民金融中心13現有項目未來項目綠地之心7數據來源：高力國際高新一期總存量空置率租金高新一期甲級寫字樓新增供應，凈吸納量和空置率，2018-202564.882.2元31.7%萬平方米空置率252015105萬平方米每月每平方米40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%[環(huán)比

2.3個百分點

][環(huán)比0.2%]??高新一期前三個季度的連續(xù)性退租縮租，騰挪出大量房源，致使區(qū)域租金下滑明顯，區(qū)域房源性價比逐漸凸顯，本季度凈吸納量在全市拔得頭籌，空置率下降至31.7%；全年來看，四季度需求超預期增長，單季度凈吸納量接近前三季度累計負值，全年凈吸納量約-534平方米，；一方面，“雙減”政策以來，遭遇負面沖擊的教培機構通過業(yè)務調整、轉型謀生后，企業(yè)經營逐漸回歸正常運轉，本季度猿輔導重新在高新一期進行大面積布局；另一方面，防疫政策放開，企業(yè)對明年經濟增長預期呈現樂觀態(tài)度，多家保險企業(yè)及聯合辦公在高新一期辦公空間需求增長顯著，實現擴租；02018

2019

2020

2021

2022

2023F

2024F

2025F-5新增供應（左軸）凈吸納量（左軸）空置率（右軸）人民幣元高新一期甲級寫字樓租金每月每平方米100.095.090.085.080.075.070.0??租金方面，租戶市場效應突出，業(yè)主方通過采取多項租賃優(yōu)惠政策方案競爭優(yōu)質租戶，本季度租金呈現小幅下降；預計隨著明年去化量的提升，未來租金將呈現弱反彈趨勢。高新一期市場短期內暫無放量預期，提升去化量仍是區(qū)域的主要目標。2018

2019

2020

2021

2022

2023F

2024F

2025F數據來源：高力國際甲級寫字樓分布圖

–

高新一期編號項目名稱12西安高新國際商務中心林凱國際大廈3中晶科技廣場104中國人壽壹中心匯誠國際12365596西安國壽金融中心新長安廣場（二期）萬科金域國際87879天一國際現有項目41011中國人保(陜西)金融大廈大景國際數據來源：高力國際高新二期總存量空置率租金高新二期甲級寫字樓新增供應，凈吸納量和空置率，2018-202560.496.5元23.5%萬平方米25空置率60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%萬平方米每月每平方米2015105[環(huán)比2.8%][環(huán)比

4.3個百分點

]0????本季度迎來一個新增供應項目境商未來中心，為區(qū)域帶來6.1萬平方米的優(yōu)質辦公空間，新項目的入市使區(qū)域空置壓力劇增，空置率升至23.5%，環(huán)比提高4.3個百分點；全年來看，疫情反復對企業(yè)經營產生較大影響，但高新二期依靠牢固的產業(yè)基礎，在2022年仍成為企業(yè)發(fā)展的首選之地，全年凈吸納量實現5.2萬平方米，相較其他子市場尤為突出。租金方面，新項目采取較為激進的低價策略以提高去化效率，使區(qū)域租金呈現明顯下浮至96.5元每月每平方米，同比下降2.8%

；2018

2019

2020

2021

2022

2023F

2024F

2025F新增供應（左軸）凈吸納量（左軸）空置率（右軸）高新二期甲級寫字樓租金人民幣元每月每平方米110.090.070.050.0預計明年大體量項目的入市會在短期內將空置率推向高點，并隨著需求量的提升逐漸下降；同時，防疫政策的放開，有望激發(fā)市場活躍度，區(qū)域未來租金水平有望呈現穩(wěn)中微升。2018

2019

2020

2021

2022F

2023F

2024F

2025F數據來源：高力國際甲級寫字樓分布圖

–

高新二期編號項目名稱812345678中鐵西安中心綠地中央廣場-綠地中心（A座）永利國際金融中心邁科中心254176天安人壽中心3境商未來中心現有項目未來項目新增項目國瑞-西安國際金融中心歐森國際A座數據來源：高力國際曲江曲江甲級寫字樓新增供應，凈吸納量和空置率，2018-2025總存量空置率租金87.611.0萬平方米空置率10.9%87654321060.0%元萬平方米50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%每月每平方米[環(huán)比

1.3個百分點

][環(huán)比

無變化]2018

2019

2020

2021

2022

2023F

2024F

2025F?曲江子市場存量環(huán)比持平，為11萬㎡，本季度空置率微浮，環(huán)比上升1.3個百分點，至10.9%；區(qū)域內專業(yè)服務、金融行業(yè)企業(yè)聚集度較高，供需關系較為穩(wěn)定，空置率處于較為健康的區(qū)間水平；全年來看，在無新增供應情況下，曲江子市場實現少量去化，凈吸納量約1958平方米，空置率接近歷史低點；-1新增供應（左軸）凈吸納量（左軸）空置率（右軸）曲江甲級寫字樓租金人民幣元每月每平方米110.090.070.050.0區(qū)域租金水平仍相對穩(wěn)定的狀態(tài)，約87.6元/平方米/月；??未來區(qū)域內將陸續(xù)迎來南飛鴻、萊安優(yōu)質大體量項目的入市，預計2023年至2025年空置率將呈現波動上升。2018

2019

2020

2021

2022

2023F

2024F

2025F數據來源：高力國際甲級寫字樓分布圖

–

曲江編號項目名稱123456中海大廈萊安中心（塔5）西影大廈315南飛鴻樂薈中心曲江創(chuàng)意谷二期萊安中心T1226現有項目未來項目4數據來源：高力國際南二環(huán)及小寨南二環(huán)及小寨甲級寫字樓新增供應，凈吸納量和空置率，2018-2025總存量空置率租金95.912.615.6%萬平方米1.5空置率50.0%元1.040.0%萬平方米每月每平方米0.530.0%[環(huán)比

1.0個百分點

][環(huán)比

無變化]0.02018

2019

2020

2021

2022

2023F

2024F

2025F

20.0%-0.5-1.0-1.510.0%0.0%?南二環(huán)及小寨市場全年表現較為穩(wěn)定，全年成交中，中小面積租戶的需求較多，主力成交客群以民營、私營企業(yè)為主；本季度依舊實現少量去化，空置率環(huán)比下降1.0個百分點到達15.6%；新增供應（左軸）凈吸納量（左軸）空置率（右軸）南二環(huán)及小寨甲級寫字樓租金人民幣元每月每平方米130.0??由于區(qū)域內優(yōu)質項目較少，甲級項目稀缺，客戶選擇范圍較少，區(qū)域租金在市場環(huán)境多變的狀態(tài)下仍表現較為堅挺，本季度仍保持在95.9元每月每平方米；預計區(qū)域短期內暫無新項目入市，保持穩(wěn)定去化，空置率有望趨向健康水平。110.090.070.050.02018

2019

2020

2021

2022

2023F

2024F

2025F數據來源：高力國際甲級寫字樓分布圖

–

南二環(huán)及小寨編號項目名稱3123凱德廣場（東塔）凱德廣場（西塔）招商銀行大廈21現有項目未來項目港務及浐灞港務及浐灞甲級寫字樓新增供應，凈吸納量和空置率，2022-2025總存量空置率租金16.861.1元36.5%萬平方米空置率12.010.08.040.0%30.0%20.0%10.0%0.0%萬平方米每月每平方米6.04.02.0?本季度納入了港務及浐灞辦公子市場，區(qū)域內奧體中心、會展中心、西安港等重點項目的落地，以及政府資源帶動作用下頭部名企項目的導入，逐漸形成新的產業(yè)發(fā)展格局，帶動了辦公市場需求的增長，區(qū)域交通及配套設施的完善，激活了辦公市場的發(fā)展?jié)摿?；截?022年四季度，該區(qū)域的甲級寫字樓存量約16.8萬平方米，由中西部陸港金融小鎮(zhèn)及浐灞商務中心兩個項目組成；0.020222023F2024F2025F新增供應（左軸）凈吸納量（左軸）空置率（右軸）人民幣元港務及浐灞甲級寫字樓租金每月每平方米???62.060.058.056.054.052.050.0該區(qū)域距主城區(qū)較遠，辦公樓市場發(fā)展仍處于起步階段，空置比例較高，租金水平相較其他區(qū)域房源性價比高，凈有效租金約61.1元每月每平方米；預計區(qū)域明年將迎來浐灞自貿中心項目、中西部陸港金融小鎮(zhèn)二期項目的大體量入市，區(qū)域載體增多，產業(yè)氛圍日漸濃厚，趨向成熟發(fā)展。20222023F2024F2025F數據來源：高力國際甲級寫字樓分布圖

–港務及浐灞編號項目名稱231234浐灞商務中心4中西部陸港金融小鎮(zhèn)（ABC#)中西部陸港金融小鎮(zhèn)（DF#)浐灞自貿中心1現有項目未來項目第四季度西安產業(yè)園市場回顧供應需求??本季度需求增長放緩明顯，凈吸納量約1.0萬平方米，全年累計約11.9萬平方米。??本季度暫無新項目入市，西安市產業(yè)園市場總存量仍為488.6萬平方米；四季度疫情政策導向變化頻繁，給供需兩側均帶來一定影響，產業(yè)園市場內中小企業(yè)經營決策的謹慎度有所提高，需求增長滯緩；全年來看，產業(yè)園延期供應項目較多，多個項目計劃在未來兩年追趕項目交付進度，其中西咸新區(qū)、航天板塊迎來大批量待入市項目，部分項目調整運營策略，制定了銷售計劃，但預計短期內租賃市場內供過于求的狀態(tài)不會改變。?自12月開始，防疫政策優(yōu)化，政策方向逐漸明晰，2023年的市場穩(wěn)定性有望改善，預計市場需求會有序釋放。凈有效租金空置率?全市空置率環(huán)比下降0.2個百分點至23.7%；本季度產業(yè)園市場空置率仍處于下行通道，隨著2023年新項目的陸續(xù)入市，短期內市場將面臨較大的空置壓力，疫情放開后，預計隨著產業(yè)相關利好政策出臺，經濟環(huán)境企穩(wěn)回升，將重振企業(yè)發(fā)展信心，長期來看，未來空置率或將趨于穩(wěn)定。?本季度價格較上季度持平，全市產業(yè)園平均凈有效租金仍為45.5元/平方米/月；???在疫情反復的影響下，部分業(yè)主多持觀望態(tài)度，租金政策相對穩(wěn)定；預計2023年開始大體量供應影響下，市場競爭愈發(fā)激烈，部分產業(yè)園項目會進一步提高招商優(yōu)惠力度，全市租金水平或將呈現震蕩下行。數據來源：高力國際西安產業(yè)園存量仍穩(wěn)定在488.6萬平方米經開產業(yè)園市場指標674,931

38.1

13.0%總體量新增供應凈吸納量空置率488.6萬平方米0.0萬平方米1.0萬平方米23.7%經開經開西咸935,824

35.0

32.9%西咸新區(qū)平均租金45.5元/平方米/月西安市產業(yè)園存量占比航天基地高新12.3%高新高新西咸新區(qū)經開14.4%2,513,371

49.1

高2新4.二1%期53.5%航天基地航天基地19.9%577,092

42.8

28.3%總存量（平方米）凈有效租金空置率數據來源：高力國際本季度全市產業(yè)園無新增供應2010年-2022年第四季度西安市產業(yè)園總存量及新增供應一覽50040030020010002010201120122013201420152016201720182019202020212022Q12022Q22022Q32022Q4航天基地子市場存量存量新增供應數據來源：高力國際本季度產業(yè)園凈吸納量約1.0萬平方米，空置率小幅下降0.2個百分點，達到23.7%西安產業(yè)園市場供需及空置率（2015年第一季度-2022年第四季度）45.0%8040.0%7035.0%6030.0%5025.0%4020.0%3015.0%2010.0%105.0%0Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4201520162017201820192020202120220.0%-10新增供應（左軸）凈吸納量（左軸）空置率（右軸）數據來源：高力國際科技研發(fā)類企業(yè)需求仍是本季度重點，其中半導體和新材料企業(yè)需求的增長顯著全市2022年第四季度租賃類型占比（按面積統(tǒng)計）科技研發(fā)類企業(yè)細分需求占比11%18%52%新成立搬遷擴租19%30%24%46%半導體/集成電路/芯片計算機、通信和其他電子設備制造新材料軟件開發(fā)數據來源：高力國際半導體企業(yè)本季度需求增長顯著，成交面積段以500㎡以下的小戶型為主行業(yè)半導體/集成電路/芯片建筑業(yè)<200㎡200-300㎡300-400㎡400-500㎡500-600㎡600-800㎡800-1000㎡1000-1500㎡1500-2000㎡>2000㎡工業(yè)制造業(yè)計算機、通信和其他電子設備制造建筑業(yè)零售貿易能源及公共事業(yè)企業(yè)孵化器軟件開發(fā)通訊及電子設備消費品制造業(yè)新材料新媒體其他合計11%20%22%9%13%4%0%2%4%11%數據來源：高力國際本季度各子市場行業(yè)需求占比經開子市場本季度以能源與新材料行業(yè)的成交為主導，西咸子市場企業(yè)孵化器擴長顯著，醫(yī)藥也有較為明顯的增長，高新子市場成交依舊以在計算機、通信和其他電子設備制造及軟件開發(fā)領域為主導，航天子本季度市場較為低迷。計算機、通信和其他電子設備制造新材料經開能源及公共事業(yè)企業(yè)孵化器新媒體醫(yī)藥及生命科學專業(yè)服務西咸軟件開發(fā)計算機、通信和其他電子設備制造軟件開發(fā)航天半導體/集成電路/芯片通訊及電子設備高新新材料數據來源：高力國際西安產業(yè)園市場未來供應高力國際預計，2023-2025年西安產業(yè)園市場總計新增供應約613萬平方米。當前，西咸新區(qū)、高新三期、航天基地以及正在不斷加大優(yōu)質產業(yè)園的建設力度，將為市場持續(xù)提供新的優(yōu)質供應。2022-2024年西安產業(yè)園部分供應項目2023-2025年西安產業(yè)園未來供應按子市場體量占比統(tǒng)計西咸航天預計年均新增供應（2023-2025）204萬平方米經開新區(qū),37%基地,4003503002502001501005039%西部云谷城北,4%高新,20%云檢科創(chuàng)園西咸環(huán)普灃東創(chuàng)新城陜西物聯網產業(yè)基地新經濟產業(yè)園數據應用產業(yè)園02023F2024F2025F先導院南區(qū)西安電子谷高新城北西咸新區(qū)航天基地數據來源：高力國際未來西安產業(yè)園空置率預測高力國際預計未來三年內西安市產業(yè)園將面臨較大的空置壓力，預計全市場空置水平可能會在2023年觸及階段性高點。2023-2025年西安產業(yè)園空置率預測4003503002502001501005060.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%?

在產業(yè)落地、載體先行的理念下，未來大西安更多的優(yōu)質產業(yè)將擁有更強有力的空間支撐，也將帶動西安產業(yè)園產品的快速升級迭代。?

隨著供應量在短期內的加大，租戶市場效應日漸凸顯，租戶在產業(yè)園載體選擇的多樣性提升。020102011201220132014201520162017201820192020202120222023F2024F2025F新增供應（左軸）凈吸納量（左軸）空置率（右軸）數據來源：高力國際未來西安產業(yè)園平均租金預測高力國際預計未來三年內西安市產業(yè)園將面臨較大的空置壓力，租金水平承壓較大。預計全市場空置水平可能會在2023年觸及階段性高點，未來三年租金也將面臨下行壓力。2023-2025年西安產業(yè)園平均凈有效租金預測60.0350.0?

從長遠來看，在秦創(chuàng)原*的積極帶動下，未來將300.050.040.030.020.010.00.0會吸引省內外更多優(yōu)質項目入駐，同時也將孵化出更多具有科技含量的新項目，高力國際預計，產業(yè)園市場需求有望上升。250.0200.0150.0100.0?

短期內的集中供應，將助推空置率快速攀升，政府資源調控或將改善市場供需關系，但在市場競爭加劇的情況下，未來租金水平仍將面臨較大的下行壓力。單位：萬平單位：元平方米50.0

方米月0.02010

2011

2012

2013