淺析項目成本管理在房地產(chǎn)項目中的運(yùn)用

淺析項目成本管理在房地產(chǎn)項目中的運(yùn)用

項目成本管理的興起為工程項目在成本預(yù)算與控制方面提供了完善的理論體系。文章以項目成本管理的相關(guān)理念和理論為分析基礎(chǔ)，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)項目的實(shí)際情況，對房地產(chǎn)項目在項目成本管理中應(yīng)當(dāng)注意的問題進(jìn)行了分析。

關(guān)鍵詞：項目成本管理；房地產(chǎn)

成本的概念廣泛地出現(xiàn)在各種經(jīng)濟(jì)學(xué)和管理學(xué)的中。經(jīng)濟(jì)學(xué)理論中認(rèn)為成本是企業(yè)投入生產(chǎn)的各種要素的租金，管理學(xué)中認(rèn)為成本是企業(yè)運(yùn)營的投入，美國會計學(xué)會對成本概念的定義是“成本是為達(dá)到特定目的而發(fā)生或應(yīng)發(fā)生的價值犧牲，它可用貨幣單位加以衡量?！背杀竟芾硎侵福簩λl(fā)生的成本費(fèi)用支出有組織、有系統(tǒng)的進(jìn)行預(yù)測、決策、計劃、控制、核算、分析與考核等一系列科學(xué)管理。項目成本管理是指：根據(jù)企業(yè)的總體目標(biāo)和項目的具體要求。在項目實(shí)施過程中，對項目成本進(jìn)行有效的組織、實(shí)施、控制、跟蹤、分析和考核等管理活動，以達(dá)到強(qiáng)化經(jīng)營管理，完善成本管理制度，提高成本核算水平，降低工程成本，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)利潤，創(chuàng)造良好經(jīng)濟(jì)效益的過程。

一、項目成本管理的主要觀念

(一)成本效益觀念

成本管理觀念是人們對成本管理有關(guān)問題的認(rèn)識。傳統(tǒng)的成本管理是以是否節(jié)約為依據(jù)，片面地從降低成本乃至力求避免某些費(fèi)用的發(fā)生人手，強(qiáng)調(diào)節(jié)約和節(jié)省。傳統(tǒng)成本管理的目的可簡單的歸納為減少支出、降低成本。在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，利潤是企業(yè)追求的首要目標(biāo)，成本管理工作也應(yīng)該樹立成本效益觀念，實(shí)現(xiàn)由傳統(tǒng)觀念向現(xiàn)代觀念的轉(zhuǎn)化。

我國目前正處于轉(zhuǎn)型期，社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制正在逐步完善，企業(yè)也應(yīng)該以市場為導(dǎo)向，向市場提供質(zhì)量盡可能高、功能盡可能完善的產(chǎn)品和服務(wù)。企業(yè)項目成本管理也就應(yīng)該與企業(yè)的整體經(jīng)濟(jì)效益直接聯(lián)系起來，以一種新的人事觀——成本效益觀念看待成本及其控制問題。

(二)多動因的成本管理觀念

現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)中，企業(yè)作為競爭主體，應(yīng)該樹立怎樣的成本管理觀念來支配企業(yè)的成本管理工作，是一個既有一定理論意義，又有一定現(xiàn)實(shí)意義的問題。

庫珀和卡普蘭在《成本會計怎樣系統(tǒng)的歪曲了產(chǎn)品成本》的論文中第一次提出了“成本動因”理論，認(rèn)為成本在本質(zhì)上是一種函數(shù)。使各種獨(dú)立或交互作用著的因素(自變量)合理驅(qū)動的結(jié)果，那么驅(qū)動成本的動因主要有哪些呢?

傳統(tǒng)上把業(yè)務(wù)量(產(chǎn)量)看作是唯一的成本動因(自變量)，至少認(rèn)為它對成本分配起著決定性的制約作用，而把其他因素(動因)撇開不論。按照這一成本動因思想，企業(yè)的全部成本分為變動成本和固定成本兩大類?；谶@個認(rèn)識，形成了諸如量本利分析以及依存于產(chǎn)量的彈性預(yù)算等在成本費(fèi)用管理中的具體應(yīng)用。這些觀點(diǎn)有一定的理論基礎(chǔ)，但是，業(yè)務(wù)量并不是驅(qū)動成本的唯一因素。

按照庫珀和卡普蘭的“成本動因”理論。成本動因可歸納為五類，數(shù)量動因、批次動因、產(chǎn)品動因、加工過程動因、工廠動因。從這個觀點(diǎn)出發(fā)，應(yīng)在分析有關(guān)成本動因的基礎(chǔ)上，開辟和尋找成本控制的新途徑。比如，按照作業(yè)成本法(ABC法)對成本動因的分析，企業(yè)成本可劃分為有業(yè)務(wù)量動因驅(qū)動的短期變動成本如直接材料、直接人工等和由作業(yè)量動因驅(qū)動的長期變動成本(主要是各種間接費(fèi)用)?；诖朔N認(rèn)識，在企業(yè)成本管理中可考慮通過實(shí)現(xiàn)適度經(jīng)營規(guī)模來有效的控制成本，因?yàn)橥ǔ］^大規(guī)模比較小規(guī)模更有利于降低單位產(chǎn)品成本。

(三)成本的系統(tǒng)管理觀念

受長期計劃經(jīng)濟(jì)觀念的影響，企業(yè)在成本管理中往往只注重生產(chǎn)成本的管理，忽視其他方面的成本分析與研究，這種成本管理觀念遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境的要求。在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，企業(yè)應(yīng)能樹立成本的系統(tǒng)管理觀念。將企業(yè)的成本管理工作視為一道系統(tǒng)工程，強(qiáng)調(diào)整體與全局，對企業(yè)成本管理的對象、內(nèi)容、方法進(jìn)行全方位的分析研究。一方面，為使企業(yè)產(chǎn)品在市場上具有強(qiáng)大的競爭力，成本管理就不能再局限于產(chǎn)品的生產(chǎn)(制造)過程，而是應(yīng)該將視野向前延伸到產(chǎn)品的市場需求分析、相關(guān)技術(shù)的發(fā)展態(tài)勢分析，以及產(chǎn)品的設(shè)計：向后延伸到顧客的使用、維修及處置，按照成本全程管理的要求，就會涉及到產(chǎn)品的信息來源成本、技術(shù)成本、后勤成本、生產(chǎn)成本、庫存成本、銷售成本，以及對顧客的維修成本、處置成本等成本范疇。另一方面，隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，非物質(zhì)產(chǎn)品日趨商品化。與此相適應(yīng)，成本管理的內(nèi)環(huán)也應(yīng)由物質(zhì)產(chǎn)品成本擴(kuò)展到非物質(zhì)產(chǎn)品成本，如人力資源成本、資本成本、服務(wù)成本、產(chǎn)權(quán)成本、環(huán)境成本等。最后，在市場經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)管理的重心由企業(yè)內(nèi)部轉(zhuǎn)向外部，由重生產(chǎn)管理轉(zhuǎn)向重經(jīng)營決策管理，研究分析各種決策成本也就成為企業(yè)成本管理的一項至關(guān)重要的內(nèi)容，如相關(guān)成本、差量成本、機(jī)會成本、編輯成本、付現(xiàn)成本、重置成本、可避免成本、可遞延成本、未來成本等等。

二、項目成本管理理論的簡要回顧

(一)成本意識

成本意識，也有譯為“成本警覺”的。在西方國家主要指：(1)注意控制成本，使成本不超出限額；(2)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中，經(jīng)常保持成本的最低水平；(3)努力使成本降低到最低數(shù)。成本意識是現(xiàn)代成本管理中一個最為基本的立足點(diǎn)。

現(xiàn)代成本意識是指企業(yè)管理人員對成本管理和控制有足夠的重視，不受“成本無法再降低”的傳統(tǒng)思維定式的束縛。充分認(rèn)識到企業(yè)成本降低的潛力是無窮的。以“JIT”(Just-In-TimeProduction，適時生產(chǎn)控制)和“成本企劃”(Targetcosting/Costdesign，TC/TD)為代表的日本成本管理實(shí)踐不同于西方的一個重要特點(diǎn)是：與其設(shè)定合理的目標(biāo)，不如設(shè)定理想的目標(biāo)。必須指出，這種無窮盡降低成本的思想必須依靠戰(zhàn)略構(gòu)筑、組織措施的配合才能形成現(xiàn)代完整意義上的成本意識。表現(xiàn)為，一是把降低成本的工作從管理部門擴(kuò)展到供應(yīng)、生產(chǎn)和設(shè)計等各個部門。形成全廠全員式的降低成本格局，形成縱橫貫穿企業(yè)各部門的“組織化成本意識”；二是將降低成本從戰(zhàn)略布局的高度加以定位，即從選擇開發(fā)項目種類、規(guī)模起就注入成本思考，確立具有長期發(fā)展觀的“戰(zhàn)略性成本意識”。

(二)成本效益

成本效益是價值工程思想的一種體現(xiàn)。當(dāng)代社會，作為企業(yè)來說，應(yīng)當(dāng)著眼于市場需求，向市場提供質(zhì)量盡可能高，功能盡可能多的產(chǎn)品和服務(wù)，以滿足人們提高生活水平的要求。為了實(shí)現(xiàn)這一目的，往往要增加一部分成本，企業(yè)成本管理的目的應(yīng)是以盡可能少的成本支出，獲得盡可能多的使用價值。從而為賺取利潤提供盡可能好的基礎(chǔ)。這里，“盡可能少的成本支出”與“降低成本”在概念上是有區(qū)別的，“盡可能少的成本支出”不一定有著“降低成本”的結(jié)果。這就是成本效益理論。

(三)成本抑減與成本避免

又稱“成本節(jié)省”，即以一種改造的眼光對現(xiàn)存的企業(yè)環(huán)境從整體上和微觀中都進(jìn)行細(xì)致、深入的考察，力求在工作現(xiàn)場不徒耗無謂的成本和改進(jìn)工作方式以節(jié)約成本將發(fā)生的成本支出。成本抑減的結(jié)果是樹立更新的標(biāo)準(zhǔn)。常用的抑減手段有工作方法的改進(jìn)、產(chǎn)品設(shè)計及品質(zhì)的改良、價值分析法的運(yùn)用、配件來源向外采購或自行制造的選擇、全面質(zhì)量控制、最經(jīng)濟(jì)采購、現(xiàn)型規(guī)劃技巧、及時存貨管理方法的使用等。系統(tǒng)的說，成本抑減表現(xiàn)為“成本維持”和“成本改善”兩種執(zhí)行形式：節(jié)約能耗、防止事故、以招標(biāo)方式采購原材料或設(shè)備，屬于成本維持的初級形式；現(xiàn)代“適時生產(chǎn)系統(tǒng)”則將成本維持提高到了新的高度，它以“零庫存”形式節(jié)約了幾乎全額的庫存成本；以擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模和提高勞動生產(chǎn)率來降低單位產(chǎn)品成本則不同于成本維持。它有著更為積極的改善態(tài)勢，當(dāng)然也只是一種基于傳統(tǒng)規(guī)模經(jīng)濟(jì)學(xué)的質(zhì)樸且粗劣的改善方式：現(xiàn)代的“作業(yè)成本分析”及其相配合的業(yè)績計量與評價方式則是一種更為精密、更為深入的成本改善方法，其成效在歐美實(shí)務(wù)界有目共睹。

(四)全生命周期成本控制

在傳統(tǒng)成本控制思想指導(dǎo)下形成的各種控制手段“如標(biāo)準(zhǔn)成本控制法、預(yù)算控制法等”固然服務(wù)于降低成本的目標(biāo)。但充其量只是較早期的“成本維持”，它以達(dá)成及維持目前標(biāo)準(zhǔn)為目標(biāo)。隨著成本管理實(shí)踐的發(fā)展，“成本改善”與“成本避免”兩種形態(tài)的成本降低方式應(yīng)被納入更廣泛的成本控制范疇。以產(chǎn)品全生命周期目標(biāo)成本為起點(diǎn)的成本控制極具現(xiàn)代特色。

通常產(chǎn)品的生命周期是從某種產(chǎn)品與市場的關(guān)系來說的，從產(chǎn)品進(jìn)入市場到退出市場一般經(jīng)歷導(dǎo)人期、成長期、成熟期與衰退期這樣一個循環(huán)。然而就每件產(chǎn)品形成乃至消亡的歷程而言，經(jīng)歷的則是從企劃、開發(fā)、制造到顧客使用、廢棄這樣一種循環(huán)。所謂生命周期成本(Lifecyclecost，LCC)是在后一種意義上使用生命周期這一術(shù)語的。

LCC有狹義與廣義兩種認(rèn)識。狹義的LCC是指在企業(yè)內(nèi)部及其相關(guān)聯(lián)方發(fā)生的由生產(chǎn)者負(fù)擔(dān)的成本，具體指產(chǎn)品企劃、開發(fā)、設(shè)計、制造、營銷與物流等過程中的成本。廣義LCC，又稱“全生命周期成本”(TotallifecycleCOSt)，則不僅包括上述生產(chǎn)方發(fā)生的成本，而且要把消費(fèi)者購入產(chǎn)品后發(fā)生的使用成本、廢棄成本等也包括在內(nèi)。在產(chǎn)品的全生命周期過程中，每個階段都有其獨(dú)自的成本特性，不但各階段成本發(fā)生額不盡相同，而且各階段“能確定的成本額”更是有極大的差距，指出了過程階段與成本特性的關(guān)系。

三、項目成本管理在房地產(chǎn)項目中的運(yùn)用

(一)設(shè)計階段的成本控制

項目設(shè)計的優(yōu)劣不僅直接影響著建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)工期的長短，而且也影響建設(shè)項目的使用價值和投資收益，因而設(shè)計階段對項目投資的影響最大。據(jù)統(tǒng)計，在初步設(shè)計階段，影響項目投資的可能性為75％～95％，在擴(kuò)初設(shè)計階段，對工程造價的影響只占工程總造價的35％～75％，在施工圖設(shè)計階段，影響項目投資的可能性為5％～35％。很顯然，項目投資控制的關(guān)鍵在于施工前的投資決策和設(shè)計階段。根據(jù)以往所開發(fā)的項目統(tǒng)計，設(shè)計費(fèi)一般只占建安工程總造價的1％左右，但正是這1％的費(fèi)用，對工程造價的影響卻占75％以上。按價值工程的理論來說，加入設(shè)計費(fèi)的投入可以降低建設(shè)項目的成本，即增加10％的設(shè)計費(fèi)可節(jié)約5％的總工程造價。

(二)工程承發(fā)包階段的造價控制

通過建設(shè)項目招投標(biāo)，發(fā)包中位可以在眾多的投標(biāo)中位之間選定報價合理、工期較短、信譽(yù)良好的承包商。就招投標(biāo)性質(zhì)可以分為閉口和不閉口，就形式上來說有施工圖招標(biāo)、工程量招標(biāo)、費(fèi)率招標(biāo)等，不同的情況適合不同的招標(biāo)方式，不同的招標(biāo)方式都有其優(yōu)缺點(diǎn)。因此無論用哪種形式招投標(biāo)都必須考慮到對今后的工程實(shí)施和結(jié)算時可能帶來的負(fù)面影響。

對開發(fā)商來說知道工程的大概造價越早越好，以使能早點(diǎn)確定預(yù)期價格，做到心里有數(shù)。要做到這點(diǎn)方法有一種：是用閉口價格，但這一般只有在施工圖紙出齊情況下，才可能實(shí)行閉口價，這種方式常以多層住宅居多：一是在采用非閉口價包干的情況下。待施工圖出齊之后，可以進(jìn)行預(yù)算審價，既對施工中位的預(yù)算進(jìn)行審核，又實(shí)行包干，這樣也能較早確定中位造價。因?yàn)樵O(shè)計修改和工程變更、簽證所涉及的金額般占總造價的比例較小，只須大概估個金額即可。但閉口價同樣存在風(fēng)險，轉(zhuǎn)別是工期較長的項目，各種政策的出臺，材料價格的升降都是雙方應(yīng)充分考慮到的，另外對于裝修部分因市場價格千變?nèi)f化，材料型號、式樣、生產(chǎn)廠家都往往在施工過程中邊落實(shí)邊施工，難以采用閉口價的形式來確定其總價。

(三)施工階段的成本控制

質(zhì)量控制、工期控制、成本控制是項目監(jiān)理中位的三大任務(wù)。但目前監(jiān)理公司素質(zhì)參差不齊，部分工作只是停留在質(zhì)量控制這個層而上，因而成本控制還是由建設(shè)中位決定。因此。若要做好施工階段的成本控制，就必須做到事前控制。而事前控制最重要的就是加強(qiáng)圖紙會審工作。圖紙會審，是指在施工之前對圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、工程造價上的經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行審核，將工程變更盡量控制在施工之前。如在某商品房的施工方由于施工之前