常用土地價(jià)值評估方法

常用土地價(jià)值評估方法一、土地估值概念土地估價(jià)就是依據(jù)土地估價(jià)的原則、理論和方法,在充分掌握土地市場交易資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地的經(jīng)濟(jì)和自然屬性，按地產(chǎn)的質(zhì)量、等級及其在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的一般收益狀況，充分考慮社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展、土地利用方式，土地預(yù)期收益和土地利用政策等因素對土地收益的影響。綜合評定出某塊土地或多塊土地在某一權(quán)利狀態(tài)下某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格的過程。二、常用土地價(jià)值評估方法(1)市場比較法基本原理：市場比較法是土地估價(jià)中最基本、最常用的估價(jià)方法之一，也是國際上通用的基本估價(jià)方法。市場比較法是根據(jù)市場替代原理，將待估土地與具有替代性的,且在近期市場上交易的類似土地進(jìn)行比較，并對類似土地的成交價(jià)格作適當(dāng)修正，以此估算帶估土地客觀合理價(jià)格的方法。在同一公開市場中，兩宗以上具有替代關(guān)系的土地價(jià)格因競爭而趨于一致。適用范圍：主要用于地產(chǎn)市場發(fā)達(dá)，有充足的具有替代性的土地交易實(shí)例的地區(qū)。測算公式：PD=PBxAxBxDxE式中：PD--待估宗地價(jià)格；PB-比較案例價(jià)格；A--待估宗地情況指數(shù)/比較案例宗地情況指數(shù)=正常情況指數(shù)/比較案例宗地情況指數(shù)b--待估宗地估價(jià)期日地價(jià)掇數(shù)/比較案例宗地交易n期搦數(shù)D-待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較案例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)E--待估宗地個(gè)別因素條件報(bào)數(shù)/比較案例宗地個(gè)別因素條件報(bào)數(shù)操作步驟.廣泛搜集宗地交易實(shí)例：.選取比較實(shí)例(一般2-3個(gè)為宜)；.建立價(jià)恪可比基礎(chǔ)；.進(jìn)行交易情況修正；.進(jìn)行交易日期修正；.進(jìn)行區(qū)域因素修正；.進(jìn)行個(gè)別因素修正：.求出比準(zhǔn)價(jià)格。(2)收益還原法基本原理：收益還原法是將待估土地未來正常年純收益，以一定的地還原利率還原，以此估算帶估土地價(jià)格的方法。當(dāng)把未來若干年延續(xù)而不斷取得的土地純收益以一定的還原利率折現(xiàn)為現(xiàn)在的價(jià)值時(shí)，它就表現(xiàn)為土地價(jià)格。其簡單意義就是，投資購買一塊土地而獲得的純收益，在價(jià)值上等于將這筆投資存入銀行而每年獲得的利息量。適用范圍：只適用于有收益的土地和建筑物，或房地產(chǎn)的估價(jià)。不適用于沒有收益的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)。測算公式：Pa/[l-l/(l+r)m]式中：P一一有限年期土地收益價(jià)格：a一一年土地純收益：r土地還原利率;m——土地使用年期。操作步驟：.搜集與待估宗地有關(guān)的收益和費(fèi)用等資料：.估算年總收益；.估算年總費(fèi)用：.計(jì)算年純收益：.確定還原利率；.選用適當(dāng)?shù)挠?jì)算公式求得試算收益價(jià)格：.確定待估宗地地價(jià)。(3)假設(shè)開發(fā)法基本原理：假設(shè)開發(fā)法是在預(yù)計(jì)開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費(fèi)用，利息。利潤和稅收等，以價(jià)格余額來估算帶估土地價(jià)格的方法。土地投資旨在獲得報(bào)酬，這個(gè)潛在的報(bào)酶多少就決定了土地價(jià)格的高低。基本公式：地價(jià)房產(chǎn)總售價(jià)?建筑費(fèi)用?專業(yè)費(fèi)用■利息銷售費(fèi)用稅費(fèi)■開發(fā)商利潤適用范圍：適用于具有投資開發(fā)成再開發(fā)潛力的土地估價(jià)。允許運(yùn)用于以下情形：(1)待開發(fā)成房地產(chǎn)或待拆遷改造后再開發(fā)成房地產(chǎn)的土地估價(jià)；(2)僅將土地整理成可供直接利用的土地估價(jià)：(3)現(xiàn)有房地產(chǎn)中地價(jià)的單獨(dú)評估。測算公式：V=A-(B+C)式中:V一—待估土地的價(jià)格A——總開發(fā)價(jià)值或開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)值B——整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本C——開發(fā)商合理利潤操作步驟:.調(diào)查待估宗地的基本情況；.選擇待估宗地的最有效利用方式；.估計(jì)開發(fā)建設(shè)周期和投資進(jìn)度安排；.估算開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)值：.估算開發(fā)成本、管理費(fèi)用，銷售費(fèi)用、投資利息，開發(fā)利潤及開發(fā)，銷售的稅費(fèi)。.估算待估宗地的土地價(jià)格。(4)成本逼近法基本原理：成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)客觀費(fèi)用之和為主要依據(jù)，在加上一定的利潤、利息、應(yīng)墩納的稅金和土地增值收益來確定土地的價(jià)格的方法。成本逼近法--般用于新開發(fā)土地，工業(yè)用地，既無收益又無比較實(shí)例的公建、公益用地的價(jià)格評估。基本公式地價(jià);土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利潤+土地增值收益。適用范圍：一般適用于新開發(fā)土地的價(jià)格評估，特別適用于土地市場狹小，土地成交實(shí)例不多，無法利用市場比較法進(jìn)行估價(jià)時(shí)采用。同時(shí)，對于既無收益又很少有交易情況的學(xué)校。公園等公共建筑，公益設(shè)施等具特殊性的土地估價(jià)項(xiàng)目也比較適用。測算公式：新開發(fā)土地一一地價(jià);土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+利息+利潤+土地所有權(quán)收益已開發(fā)土地一一地價(jià)二土地重新開發(fā)成本(開發(fā)原價(jià))-減價(jià)修正操作步驟：.判斷待估土地是否適用成本逼近法；.搜集與估價(jià)有關(guān)的成本費(fèi)用、利息、利潤及所有權(quán)收益等資料；.通過直接或間接方式求取待估土地的土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)及相關(guān)的利息利潤;4確定國家作為土地所有者對待估土地所享有的土地所有權(quán)收益;.按地價(jià)公式求取待估土地的土地價(jià)格；.確定已開發(fā)土地的減價(jià)慘正因素，確定待估土地的最終地價(jià)。（5）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法基本原理：基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是通過待估宗地地價(jià)影響因素的分析，對各城鎮(zhèn)已公布的同類用途同級土地基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行慘正，估算待估宗地客觀價(jià)格方法。由于基準(zhǔn)地價(jià)是區(qū)域平均價(jià)，因此，要評估波區(qū)域中某一宗地的價(jià)格，還必須根據(jù)該宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件，對區(qū)城平均價(jià)進(jìn)行修正，方能得出宗地價(jià)格。適用范圍：適用于已公布基準(zhǔn)地價(jià)的城市的宗地地價(jià)評估。特別適用于土地出讓底價(jià)、土地抵押價(jià)格，課稅地價(jià)和國有企業(yè)兼并等行為中的土地資產(chǎn)評估。測算公式：土地價(jià)格=基準(zhǔn)地價(jià)*（1土K）式中：K-基準(zhǔn)地價(jià)慘正系數(shù)操作步驟.搜集有關(guān)基準(zhǔn)地價(jià)資