提升物業(yè)管理水平

提升物業(yè)管理水平，改善城鄉(xiāng)人居環(huán)境咨政課題研究揚中市住房和城鄉(xiāng)建設局課題，我局以規(guī)范全市物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展為目標，以共同維護業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務企業(yè)合法權益為宗旨，以改善市民群眾居住環(huán)境為最終目的，迅速成立了專項調研小組。本次調研活動期間，我局調研小組實向物業(yè)服務企業(yè)發(fā)放調查16300道各社區(qū)（村）20336324份，并將群眾廣泛反映的意見匯總如下：126提案中關于物業(yè)管理方面的意見和建議，現(xiàn)將有關調研情況匯報如下：一、我市物業(yè)管理行業(yè)基本情況物業(yè)管理行業(yè)取得一定發(fā)展。我市城區(qū)范圍實現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋。目前我市現(xiàn)有小區(qū)（含零散樓棟99200020全市小區(qū)數(shù)量統(tǒng)計提供基市場化運作 社區(qū)托管 本的業(yè)服分類管理

有物業(yè)有物業(yè)公司無公司有業(yè)委會業(yè)委會的小區(qū)的小區(qū)

有業(yè)委業(yè)主自 會且托 社區(qū)托零散治的小 管給社 管的樓棟區(qū) 區(qū)的小 小區(qū)區(qū)2數(shù)量數(shù)量22121416233142（個小計6435142（個總計241（個）我市物業(yè)管理行業(yè)制度逐步完善。2013《江蘇省物業(yè)管理條例》、20172018[2018]30優(yōu)秀住宅小區(qū)評定標準》及《老舊小區(qū)星級評定細則》等一系列制度文件，推動我市物業(yè)管理行業(yè)逐步走上規(guī)范化、制度化軌道。加強住宅小區(qū)物業(yè)服務規(guī)范化管理，強化了物業(yè)管理各方主體責任，完善了“政府引導、市場調節(jié)、屬地管理、綜合協(xié)調”的物業(yè)管理新體制，按照條塊結合的思路，明確了屬地政府和各職能部門共同參與小區(qū)物業(yè)管理的要求。二、我市物業(yè)管理行業(yè)存在的問題調查問卷結果，當前我市物業(yè)管理工作主要存在以下問題：1。一是業(yè)主主動未能在享受物業(yè)服務的同時，依法履行自己的交費義務。二是物業(yè)服務水平受限。我市住宅小區(qū)物業(yè)服務收費參照標準為揚政價〔2009〕41壓縮了服務投入，從而導致服務標準降低。三是繳費與服務形成惡性循環(huán)。物業(yè)費繳納率低，物業(yè)服務企業(yè)考慮運營成本，服務水平自然會下降，物業(yè)服務企業(yè)越是服務不到位，小區(qū)業(yè)主越是不愿意交物業(yè)費，從而，形成了惡性循環(huán)。物業(yè)服務費繳納率低，在一定程度上遏制了本市優(yōu)秀物業(yè)服務企業(yè)做大做強，也阻止了外地優(yōu)秀物業(yè)服務企業(yè)來我市發(fā)展的意向。2一是工程維修、機電設備維護等方面的人才缺乏。二是市場化程度9948個小區(qū)由物業(yè)服務企業(yè)進行專業(yè)化的管理，其他小區(qū)均由社區(qū)進行簡單的保潔服務。一方面是由于大量的老舊小區(qū)基礎配套不夠，物業(yè)管理的難度較大，另一方面，老小區(qū)物業(yè)費繳費標0.2物業(yè)管理工作中，業(yè)主委員會承擔著重要的角色，是管理好小區(qū)必不可少業(yè)主委員會職能缺失的現(xiàn)象。業(yè)主委員會不能有效地協(xié)調好物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主之間的關系，有少數(shù)業(yè)主委員會成員存在謀取私利的情況，不能代表廣大業(yè)主的利益，同時，業(yè)主委員會履職能力不被認可，小區(qū)更換業(yè)委會委員現(xiàn)象頻發(fā)，一定程度上增加了小區(qū)內物業(yè)管理工作的難度。一是部分開發(fā)建設單位在小區(qū)開發(fā)建設的過程中存在自身監(jiān)管缺位的現(xiàn)象，對于保修期內應負維修養(yǎng)護責任的公共設施，存2000年以前建設的老舊小區(qū)，基礎設施配套標準低，沒有專項維修資金，管理難度大、改造壓力大，影響群眾生活和城市形象。三是過去許多新建小區(qū)，物業(yè)沒有規(guī)范移交，多數(shù)小區(qū)沒有依法成立業(yè)主委員會，存在物業(yè)管理不規(guī)范，社會管理基本缺失。民生活水平的不斷提高，擁有私家車的家庭越來越多，停車位數(shù)量無法適應汽車增長的需求。部分車主存在占行車道、人行道、小區(qū)走道、綠地停車和違章停車等行為，造成了各方的利益沖突和糾紛投訴，加劇了交通擁擠、惡化了生活居住環(huán)境.三、提升物業(yè)管理服務水平的工作舉措區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作向縱深發(fā)展，市政府成立了物業(yè)管理工作領導小組，建立了市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作聯(lián)席會議制度（以下簡稱“聯(lián)席會議”），通過定期或不定期召開“聯(lián)席會議”，協(xié)調解決物業(yè)管理中的重大問題；建立了違法行為投訴登記制度，在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公布各個相關部門聯(lián)系人姓名和聯(lián)系方式，依法處理物業(yè)管理區(qū)域內的違法違規(guī)行為，形成齊抓共管的局面，全面推進物業(yè)管理工作制度化、規(guī)范化、精細化，提升小區(qū)法制化管理水平。助三茅街道做好物業(yè)管理法律、法規(guī)等政策的宣傳工作，綜合運用多種方式，優(yōu)化促進行業(yè)健康發(fā)展的輿論環(huán)境。一是加強運用多種方式，優(yōu)化促進行業(yè)健康發(fā)展的輿論環(huán)境。一是加強屬地負責制的宣傳。結合《鎮(zhèn)江市物業(yè)管理實施辦法》的要求，物業(yè)管理工作實行屬地負責制，讓市民了解物業(yè)管理已經納入（村物管站反應物業(yè)管理問題，尋求解決問題的途徑。二是加強正面預見性的宣傳，對歷年物業(yè)管理矛盾發(fā)生情況進行研究分析，探尋矛盾爆發(fā)的根源和規(guī)律，堅持正確的輿論導向，在各類媒體進行經常性正面引導，密切關注行業(yè)動態(tài)，加強輿情監(jiān)測，在矛盾可能凸現(xiàn)的時段、季節(jié)、自然因素和社會事件發(fā)生前，提前做好化解工作。三是加強共管共贏理念宣傳。深入社區(qū)，引導廣大業(yè)主熟悉作為業(yè)主依法享有的權利和應當履行的義務，樹立花錢購買質價相符加強共管共贏理念宣傳。深入社區(qū)，引導廣大業(yè)主熟悉作為業(yè)主依法享有的權利和應當履行的義務，樹立花錢購買質價相符服務的意識，樹立“小區(qū)是我家，管理靠大家”的主人翁意識，增進業(yè)主、社區(qū)、物業(yè)服務企業(yè)利益共同體意識，進而形成和諧共建共管共贏的良性互動局面。一是要完善物業(yè)費標準調整機制。物業(yè)費的繳納分為業(yè)主委員會成立之前的前期物業(yè)費和成立之后的后期物業(yè)費，分別施行政府指導價和市場調節(jié)價。對于前期物業(yè)費，按照政府指導價確定等級性收費標準，確?！百|價相符”。對于后期物業(yè)費，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應根據小區(qū)的規(guī)模檔次、大多數(shù)業(yè)主的意愿，確定等級服務標準及對應的費用標準，招聘物業(yè)服務企業(yè)。業(yè)委會要督促物業(yè)企業(yè)公示服務內容、費用標準，建立小區(qū)公共收益使用的公示制度，讓服務和費用透明化、陽光化，接受業(yè)主監(jiān)督，贏得業(yè)主支持。二是發(fā)揮黨員干部帶頭維護物業(yè)管理秩序的作用，嚴格落實黨員干部帶頭維護物業(yè)管理秩序的工作舉措，黨員干部帶頭交納物業(yè)費，帶動親友及鄰里，引領全市物業(yè)管理秩序有新的提升。對在社區(qū)生活中發(fā)生不良行為的黨員干部，各機關事業(yè)單位要根據情況進行相應處理；對拖欠物業(yè)費的，由所在單位予以批評教育并責令改正；對出現(xiàn)違法違章搭建行為的，市規(guī)劃、城管部門要及時進行查處，并將情況抄報市紀檢監(jiān)察機關，需追究責任的，要按照有關規(guī)定，給予相應的黨紀政紀處分。三是加大對拒繳物業(yè)費業(yè)主的懲戒力度。法院應法院要及時速裁，發(fā)出支付令，對拒不執(zhí)行的，列入個人誠信系統(tǒng)。四是加強二手房交易市場的管理，在二手房交易時，原房屋所有權人要憑交易前的物業(yè)服務費結清證明，經不動產登記中心確認后方可辦理過戶手續(xù)。一是要將小區(qū)物業(yè)管理納入社區(qū)建設，社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)共同參加的協(xié)商議事制度，進而形成和諧共建共管共贏的良性互動局面。二是要引導規(guī)范業(yè)主自治組織建設，充分發(fā)揮社區(qū)自治組織在物業(yè)管理和社區(qū)建設上的功能作用。對符（鎮(zhèn)社區(qū)（村）要指導成立業(yè)主委員會和召開業(yè)主大會，指導監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章管理和財務管理，并要從嚴把關。挖掘黨員、退休干部業(yè)主積極參與業(yè)委會籌建并開展工作，堅持“三方聯(lián)動”機制在社區(qū)黨組織領導下運行。對不符合成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會條件的住宅小區(qū)，屬地街道（鎮(zhèn)）要組織成立由街道（鎮(zhèn)）、公安派出所、社區(qū)（村）、建設單位、業(yè)主代表等組成的物業(yè)管理委員會，根據規(guī)定代行有關職責。多措并舉，努力解決開發(fā)建設、歷史遺留問題。理。在今后工作中，政府需要每年給予資金安排，按照每年改2-3加強住宅小區(qū)綜合驗收監(jiān)管的力度。針對住宅小區(qū)在使用過程中的一些問題，在小區(qū)綜合驗收的過程中加大監(jiān)督力度，具體表現(xiàn)在，關注消防、綠化、停車位、電梯等一些公共設備設施的運行情況，督促有關部門對這些設施的到位情況進對開發(fā)過程中遺留的問題，限期予以解決，從而化解業(yè)主與物周邊先進地區(qū)的做法，簽訂三方協(xié)議值得推廣：物業(yè)服務企業(yè)2-3求，減少物業(yè)矛盾的發(fā)生。開發(fā)建設單位、物業(yè)服務企業(yè)與屬地政府做好交接工房屋及建筑物面積清冊、業(yè)主名冊、建筑規(guī)劃總平面圖、等資料；二是物業(yè)用房相關的資料交接；三是公共設施設備查驗資料及證明的交接。。一是加強物業(yè)服務企業(yè)自身建設，提高服務質量。第一，督促物業(yè)服務企業(yè)要聘用有物業(yè)經理證等的專業(yè)人員充實到管理層,同時要加強對員工的業(yè)務技能定期培訓。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會定期組織物業(yè)服務企業(yè)進行業(yè)務技能培訓，每年組織一次法律法規(guī)的知識的培訓。通過系列培訓，建立一支專業(yè)素養(yǎng)高、業(yè)務能力強、技術本領硬的員工隊伍,提高物管企業(yè)管理人員的整體素質,帶動物業(yè)管理水平的全面升級。第二，物業(yè)服務企業(yè)應按照《物業(yè)服務合同》中對服務標準的約定，為業(yè)主提供物有所值、周秩序維護、綠化管護，規(guī)范車輛的停放和出入管理等服務。二。通過檢查，進一步推進物業(yè)管理全過程中各項制度和措施的有效落實；使得物業(yè)服務企業(yè)在經營過程中存在的降低服務標準、不按合同履約、賬目不清等違法違規(guī)行為得到遏制。三是嚴肅查處物業(yè)管理過程中的違法違規(guī)行為，切實維護業(yè)主的合法權益，努力營造主體誠信、行為規(guī)范、監(jiān)管有力、發(fā)展穩(wěn)定的物業(yè)管理服務市場。強和改進物業(yè)管理工作方法，勇于創(chuàng)新，提升物業(yè)管理工作水平。一是以“優(yōu)秀住宅小區(qū)”評選、“老舊小區(qū)星級”評定為抓手，聯(lián)合鎮(zhèn)（街、區(qū)）對全市的物業(yè)服務企業(yè)實行定期考核和不定期抽查，對抽查中發(fā)現(xiàn)的問題，要求各物業(yè)服務企業(yè)進行限期整改并及時反饋