物業(yè)項目退出規(guī)范

物業(yè)項目退出規(guī)范范圍本標準規(guī)定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)項目的基本要求、職責、退出準備、移交與查驗、退出及突發(fā)事件處理的內(nèi)容與規(guī)范。本標準適用于物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)項目的活動。規(guī)范性引用文件下列文件對于本文件的應(yīng)用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，僅所注日期的版本適用于本文件。凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改單）適用于本文件。DB34/T5000-2013住宅小區(qū)服務(wù)標準DB34/T2038-2014物業(yè)管理相關(guān)活動通用詞匯DB34/T3056-2017物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理常用設(shè)備管理基本要求術(shù)語和定義物業(yè)項目管理權(quán)移交Transferofpropertyprojectmanagementrights在物業(yè)服務(wù)合同期滿或終止時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)項目的管理權(quán)移交給業(yè)主或產(chǎn)權(quán)單位，是物業(yè)管理主體間發(fā)生變更的物業(yè)經(jīng)營活動。物業(yè)項目管理權(quán)退出Exitofpropertyprojectmanagementright業(yè)主或產(chǎn)權(quán)管理單位以及物業(yè)管理機構(gòu)因物業(yè)服務(wù)合同期滿或提前解除合同，在依法、依規(guī)、依約的情況下，物業(yè)管理機構(gòu)向業(yè)主（或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位）交付物業(yè)管理權(quán)并退出物業(yè)項目管理服務(wù)相關(guān)工作，并按照有關(guān)程序辦理交接手續(xù)后終止管理服務(wù)行為?；疽笪飿I(yè)物業(yè)服務(wù)合同終止或解除。物業(yè)服務(wù)合同因下列情形而終止或解除：物業(yè)服務(wù)合同約定期限屆滿，雙方不再續(xù)約；物業(yè)服務(wù)合同約定期限內(nèi)，雙方協(xié)商約定解除；物業(yè)服務(wù)合同約定期限內(nèi)，發(fā)生約定終止或解除情形；因不可抗力導致物業(yè)服務(wù)合同無法繼續(xù)履行；其他法定或特定情形。物業(yè)管理項目退出應(yīng)按照合同約定，物業(yè)項目各方主體通過友好協(xié)商，就物業(yè)管理項目物業(yè)管理權(quán)移交和退出達成共識意見。退出物業(yè)項目管理應(yīng)當本著維護社會穩(wěn)定、保證物業(yè)管理正常秩序、依法有序、平穩(wěn)過渡、防止損失產(chǎn)生的原則進行。物業(yè)服務(wù)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將擬退出原因、退出時間等書面報送物業(yè)項目所在區(qū)（市）縣物業(yè)主管部門，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居民委員會進行備案。業(yè)主大會或產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)當依法有序作出解聘、選聘物業(yè)管理企業(yè)的決定，保持物業(yè)項目管理的正常有序性、持續(xù)性、長效性，積極維護項目穩(wěn)定。職責物業(yè)服務(wù)退出企業(yè)物業(yè)服務(wù)退出企業(yè)應(yīng)做好以下退出工作：解除合同90日前，物業(yè)服務(wù)退出企業(yè)應(yīng)當將擬退出原因、退出時間以書面形式告知業(yè)主委員會，就退出事宜進行協(xié)商，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告15日。未正式退出前，應(yīng)當繼續(xù)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定做好物業(yè)服務(wù)，積極協(xié)助業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)退出企業(yè)應(yīng)當在合同終止之日起10日內(nèi)，向業(yè)主委員會或產(chǎn)權(quán)單位辦理退出移交事宜。應(yīng)依據(jù)物業(yè)項目管理規(guī)模、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)特點確定退出具體時間，制定完善物業(yè)項目管理退出工作方案。對所服務(wù)人員進行動員，保持良好的工作情緒和統(tǒng)一員工思想，穩(wěn)定員工，確?，F(xiàn)場服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水平。物業(yè)服務(wù)新聘企業(yè)物業(yè)服務(wù)新聘企業(yè)應(yīng)做好以下進駐工作：制定承接查驗與進駐方案；配合做好交接驗收；按照合同約定時間進入物業(yè)服務(wù)項目進行物業(yè)服務(wù)；與業(yè)主委員會或產(chǎn)權(quán)單位將相關(guān)資料、賬冊、財務(wù)等辦理交接手續(xù)。業(yè)主單位（開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主委員會或居民委員會）業(yè)主單位應(yīng)做好以下退出監(jiān)管工作：代表業(yè)主大會依法與退出的企業(yè)簽訂退出協(xié)議，與新選聘的企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；與退出企業(yè)和新聘企業(yè)共商退出與進駐方案；監(jiān)督退出企業(yè)退出工作和新聘企業(yè)進駐工作；協(xié)調(diào)解決退出中發(fā)生問題與疑問；辦理退出相關(guān)交接事宜。退出準備確定退出時間退出時間有業(yè)主單位組織退出企業(yè)和新聘企業(yè)共同商定。退出時間宜精確至分鐘。成立退出小組物業(yè)服務(wù)退出企業(yè)應(yīng)根據(jù)退出方案，成立退出工作小組，按照退出時間，倒排退出計劃與時間節(jié)點，并落實責任到人。退出工作小組宜按以下類別進行分工。綜合管理類：負責物業(yè)服務(wù)中各類檔案資料、證照稅務(wù)登記變更注銷資料、辦公用具用品、辦公固定資產(chǎn)、各類合同協(xié)議、管理用房等工作；工程管理類：負責工程技術(shù)資料交底，各類驗收合格移交、房屋結(jié)構(gòu)圖紙和技術(shù)圖紙、設(shè)施設(shè)備臺賬資料、設(shè)施設(shè)備及重要作業(yè)工具固定資產(chǎn)、水電費抄表、各類工程保修質(zhì)量范圍及期限等工作；工程管理類：負責工程技術(shù)資料交底，各類驗收合格移交、房屋結(jié)構(gòu)圖紙和技術(shù)圖紙、設(shè)施設(shè)備臺賬資料、設(shè)施設(shè)備及重要作業(yè)工具固定資產(chǎn)、水電費抄表、各類工程保修質(zhì)量范圍及期限等工作；其他管理類：負責后勤保障、突發(fā)事件應(yīng)急處理預案落實等工作。退出工作小組應(yīng)依據(jù)退出方案和分工，開展退出演練。移交與查驗推出前，應(yīng)辦理物業(yè)移交與查驗手續(xù)。移交與查驗應(yīng)接受街道或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居委會的指導。移交程序見附錄A。移交與查驗由業(yè)主單位組織，物業(yè)服務(wù)退出企業(yè)向業(yè)主單位移交，或委托新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為辦理接受與查驗手續(xù)。物業(yè)物業(yè)移交主要為物業(yè)資產(chǎn)、物業(yè)資料和物業(yè)事項移交。物業(yè)資產(chǎn)移交包括但不限于：物業(yè)共用部位包括物業(yè)管理用房（包括物業(yè)管理辦公室、工具及倉庫用房、員工宿舍、各類體育及休閑活動室等）、物業(yè)共用部分（包括樓道及天面部位、會所、各類設(shè)備房等）物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備包括物業(yè)共用工程設(shè)備（高低壓配電系統(tǒng)、發(fā)電機、給排水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)等機電設(shè)備及附屬配件等）、物業(yè)共用設(shè)施（消防系統(tǒng)、監(jiān)控弱電系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、對講系統(tǒng)、安防系統(tǒng)等）、隱蔽工程交底；物業(yè)人、財、物的移交包括人員（指原物業(yè)服務(wù)企業(yè)人員）、財務(wù)（主要是物業(yè)服務(wù)費、專項維修資金、各類押金、預應(yīng)收賬款、代收代繳水電費等）、固定資產(chǎn)（主要是各類重要作業(yè)工具、辦公設(shè)施設(shè)備、財務(wù)管理軟件等）。物業(yè)資料移交包括但不限于：物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料、綜合驗收資料、施工設(shè)計圖紙資料、機電設(shè)備資料等。業(yè)主檔案資料（包括業(yè)主入住資料、房屋裝修資料、現(xiàn)場管理記錄資料、合同協(xié)議等）；運營類資料（包括對外合同、各類檢測資、管理設(shè)備臺賬、運行記錄材料等）利用全體業(yè)主共有的共用部位經(jīng)營的相關(guān)資料；實行酬金制的應(yīng)移交管理期間主要財務(wù)資料復印件；業(yè)主房產(chǎn)清冊等相關(guān)資料。物業(yè)事項移交包括但不限于:應(yīng)就公共水、電、氣等能耗數(shù)據(jù)、表號、倍率進行抄錄、拍照或錄像、由各方進行簽字確認。應(yīng)對各經(jīng)注冊的特種設(shè)備、高壓用電等所涉及合同、戶頭進行變更、過戶或注銷。物業(yè)退出服務(wù)企業(yè)宜可委托新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取相關(guān)遺留服務(wù)費用，新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)為退出物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取欠繳相關(guān)費用提供幫助。交收雙方應(yīng)就交接物品位置、數(shù)量、性能進行清點檢查，并認真填寫物業(yè)移交清單和運行試驗記錄。物業(yè)服務(wù)新聘企業(yè)進駐時，應(yīng)與物業(yè)服務(wù)退出企業(yè)、業(yè)主單位就物業(yè)進行查驗，并簽訂《物業(yè)承接查驗協(xié)議》。查驗內(nèi)容應(yīng)符合相關(guān)法律法規(guī)、標準規(guī)定和合同約定。查驗應(yīng)保持完整記錄，并查驗人和單位簽字、蓋章，記錄內(nèi)容包括但不限于：查驗項目名稱查驗時間查驗內(nèi)容查驗結(jié)論存在問題及處理要求與建議交接查驗過程中未盡事宜和遺留問題進行登記，交接過程和結(jié)果應(yīng)在管理項目內(nèi)進行公示，存在爭議問題，在移交過程中記錄完善。移交查驗過程中未發(fā)生或者未涉及的問題，宜商定處理原則，避免在移交工作中因某些個性問題耽誤整體移交工作。退出物業(yè)服務(wù)退出企業(yè)應(yīng)按約定退出時間及時退出物業(yè)服務(wù)項目，并承擔退出前物業(yè)服務(wù)責任。物業(yè)服務(wù)新聘企業(yè)應(yīng)按約定退出時間進駐物業(yè)服務(wù)項目，并承擔進駐后物業(yè)服務(wù)責任。突發(fā)事件應(yīng)對應(yīng)制定退出分歧、群體滋事、停水停電、媒體采訪等制定突發(fā)事件