定位策劃-產(chǎn)業(yè)園-世聯(lián)-常州國(guó)際科技創(chuàng)新基地項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)研究細(xì)化及物業(yè)發(fā)展建議

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北京、天津、上海、廣州、武漢、長(zhǎng)春、大連、深圳、重慶、南京杭州、沈陽(yáng)、成都、哈爾濱、西安、廈門(mén)、蘇州、青島、東莞、寧波、佛山、石家莊、鄭州、長(zhǎng)沙、蘭州城市化水平人口常州、無(wú)錫、徐州、連云港、南寧、昆明……已建城市規(guī)劃城市潛力城市“十五”期間，中國(guó)城市軌道交通建設(shè)投資達(dá)2000億元，國(guó)內(nèi)已有上海、北京、廣州等十多個(gè)城市開(kāi)通地鐵，已成為世界上最大的軌道交通市場(chǎng)國(guó)內(nèi)地48個(gè)百萬(wàn)人口以上的特大城市中，25個(gè)城市的近中遠(yuǎn)期規(guī)劃已經(jīng)編制完成，總規(guī)劃里程超過(guò)5000km，總投資估算超過(guò)8000億元市場(chǎng)現(xiàn)狀發(fā)展規(guī)劃制定《城市公共交通條例》等法規(guī)，通過(guò)法規(guī)建設(shè)保障公共交通優(yōu)先發(fā)展所需的各項(xiàng)優(yōu)惠政策和財(cái)政投入政策支持

軌道交通產(chǎn)業(yè)1軌道交通潛在增長(zhǎng)空間產(chǎn)業(yè)起步期技術(shù)引進(jìn)期蓬勃發(fā)展期產(chǎn)業(yè)發(fā)展——在市場(chǎng)需求的推動(dòng)下，國(guó)內(nèi)的軌道產(chǎn)業(yè)從弱到強(qiáng)，目前已經(jīng)形成以龍頭企業(yè)帶動(dòng)的七大軌道設(shè)備產(chǎn)業(yè)基地

軌道交通產(chǎn)業(yè)11989～19951995～19981999以后以上海地鐵1號(hào)線、北京地鐵復(fù)八線、北京地鐵一號(hào)線改造，廣州地鐵一號(hào)線為標(biāo)志軌道交通真正起步深圳地鐵一號(hào)線、上海明珠線、廣州地鐵二號(hào)線作為國(guó)產(chǎn)化依托項(xiàng)目，嘗試設(shè)備的國(guó)產(chǎn)化隨著國(guó)家積極財(cái)政政策的實(shí)施，國(guó)家從建設(shè)資金上給予有力支持通過(guò)技術(shù)引進(jìn)，國(guó)際先進(jìn)制造企業(yè)同國(guó)內(nèi)企業(yè)合作，實(shí)現(xiàn)了城市軌道交通車(chē)輛、設(shè)備本地化長(zhǎng)春青島常州株州上海重慶南京關(guān)鍵舉措取得成效發(fā)展模式——以大規(guī)模園區(qū)為載體、以龍頭企業(yè)為帶動(dòng)聚集配套企業(yè)、以整車(chē)制造能力為目標(biāo)是國(guó)內(nèi)軌道產(chǎn)業(yè)發(fā)展的普遍模式序號(hào)區(qū)域園區(qū)龍頭企業(yè)功能1上海南匯臨港新城產(chǎn)業(yè)區(qū)上海軌道交通設(shè)備有限公司整車(chē)的研發(fā)及制造2青島青島城陽(yáng)工業(yè)區(qū)南車(chē)四方股份、南車(chē)龐巴迪預(yù)計(jì)2010年年產(chǎn)整車(chē)1500輛3株洲

株洲電力機(jī)車(chē)有限公司湘潭電機(jī)集團(tuán)時(shí)代集團(tuán)中國(guó)電力機(jī)車(chē)搖籃、整車(chē)生產(chǎn)配套能力強(qiáng)大4重慶重慶江北魚(yú)嘴工業(yè)園

預(yù)計(jì)年產(chǎn)整車(chē)500輛5南京南京高新區(qū)南京浦鎮(zhèn)軌道交通車(chē)輛有限公司整車(chē)的研發(fā)制造，年產(chǎn)500輛6長(zhǎng)春長(zhǎng)春軌道交通裝備產(chǎn)業(yè)園長(zhǎng)春軌道客車(chē)股份有限公司年產(chǎn)整車(chē)2500輛核心整車(chē)企業(yè)上游配套企業(yè)下游配套企業(yè)軌道產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式整車(chē)如果缺乏整車(chē)制造，難以形成有效的軌道產(chǎn)業(yè)聚集因?yàn)樯婕罢?chē)制造，其產(chǎn)業(yè)基地規(guī)模較大，如長(zhǎng)春軌道基地規(guī)模6.5平方公里

軌道交通產(chǎn)業(yè)1市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)——常州正實(shí)踐軌道產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式，構(gòu)筑以南車(chē)為核心的三大軌道產(chǎn)業(yè)基地，重塑常州軌道產(chǎn)業(yè)聚集形態(tài)南車(chē)長(zhǎng)江車(chē)輛常州基地南車(chē)戚墅堰所科技成果產(chǎn)業(yè)化基地戚墅堰大功率內(nèi)燃機(jī)車(chē)基地南車(chē)戚墅堰所科技成果產(chǎn)業(yè)化基地：占地46.8萬(wàn)平方米，建筑面積達(dá)26.8萬(wàn)平方米，投產(chǎn)后主要從事汽車(chē)配件、齒輪傳動(dòng)系統(tǒng)、大型精密鍛件等軌道交通專有技術(shù)延伸產(chǎn)業(yè)戚墅堰機(jī)車(chē)基地和長(zhǎng)江車(chē)輛常州基地：建成后將成為中國(guó)最大的內(nèi)燃機(jī)生產(chǎn)基地

軌道交通產(chǎn)業(yè)1產(chǎn)業(yè)前景——中國(guó)軌道交通正處于蓬勃發(fā)展期，規(guī)模巨大，常州在軌道產(chǎn)業(yè)上基礎(chǔ)雄厚，本項(xiàng)目具備一定產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)——以南車(chē)為核心的三大軌道產(chǎn)業(yè)基地基本實(shí)現(xiàn)對(duì)常州軌道產(chǎn)業(yè)的高度整合，本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)弱發(fā)展模式——以整車(chē)制造為核心，走研發(fā)、裝配、制造一體化，對(duì)園區(qū)面積要求很大，本項(xiàng)目園區(qū)規(guī)模較小軌道產(chǎn)業(yè)特有的發(fā)展模式以及南車(chē)三大產(chǎn)業(yè)基地的競(jìng)爭(zhēng)使得軌道產(chǎn)業(yè)并不適合成為本項(xiàng)目主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)1-總結(jié)本項(xiàng)目發(fā)展軌道產(chǎn)業(yè)存在模式不匹配，競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)弱的劣勢(shì)，適合度低市場(chǎng)潛力——中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)引發(fā)了對(duì)電力雪崩式的需求，電能源的緊缺預(yù)示著電力關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)尤其是輸變電產(chǎn)業(yè)存在巨大的發(fā)展空間中國(guó)的發(fā)電量在30年的時(shí)間里增長(zhǎng)了14倍，從72年的1525億千瓦時(shí)增加到2004年的21972億千瓦拉閘限電 ：近20個(gè)月沒(méi)個(gè)月的電力需求增長(zhǎng)在10%左右，華東沿海區(qū)域出現(xiàn)拉閘限電，缺電成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的獨(dú)特現(xiàn)象00～07年中國(guó)發(fā)電總量概況十一五期間中國(guó)將繼續(xù)加大對(duì)電力行業(yè)的投入，緩解用電緊張的矛盾，預(yù)計(jì)總投資規(guī)模在2萬(wàn)億以上，將極大的推動(dòng)電力相關(guān)行業(yè)發(fā)展預(yù)計(jì)十一五期間，國(guó)家用于輸電網(wǎng)建設(shè)的資金將達(dá)到1萬(wàn)億，極大的促進(jìn)輸變電行業(yè)的發(fā)展

輸變電設(shè)備產(chǎn)業(yè)204～06年中國(guó)輸變電行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r（單位：億元）產(chǎn)業(yè)發(fā)展——雖然電力市場(chǎng)的快速發(fā)展帶動(dòng)了輸變電產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，但目前行業(yè)存在集中度低、核心技術(shù)能力偏弱的不足國(guó)內(nèi)輸變電行業(yè)發(fā)展幾個(gè)特征產(chǎn)業(yè)布局分散目前輸變電設(shè)備的研發(fā)制造的省份涉及11個(gè)，主要分布在東南沿海及中部區(qū)域，產(chǎn)業(yè)布局比較分散市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較充分由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)比較充分，領(lǐng)先企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的控制力較弱，后發(fā)企業(yè)的成長(zhǎng)空間較大，集體及私營(yíng)企業(yè)發(fā)展較快核心技術(shù)能力偏弱與國(guó)際領(lǐng)先巨頭相比，國(guó)內(nèi)企業(yè)還存在小、散、技術(shù)創(chuàng)新能力偏弱等不足，技術(shù)可提升空間大，超高壓、直流、大容量技術(shù)積累不足

輸變電設(shè)備產(chǎn)業(yè)2產(chǎn)業(yè)趨勢(shì)——隨著中國(guó)成為世界最大的電力市場(chǎng)，國(guó)際企業(yè)開(kāi)始將資本、技術(shù)等要素資源向中國(guó)轉(zhuǎn)移，帶動(dòng)國(guó)內(nèi)企業(yè)技術(shù)升級(jí)市場(chǎng)換技術(shù)——中國(guó)輸變電設(shè)備的年均需求增長(zhǎng)率在20%以上，發(fā)達(dá)國(guó)家領(lǐng)先企業(yè)資本及技術(shù)的轉(zhuǎn)移，如西門(mén)子、ABB、通用電氣、日立、東芝等資源向優(yōu)勢(shì)企業(yè)集中——國(guó)際領(lǐng)先企業(yè)進(jìn)駐中國(guó)多選擇和國(guó)內(nèi)領(lǐng)先企業(yè)合作的方式，成為推動(dòng)國(guó)內(nèi)企業(yè)技術(shù)升級(jí)的助推要素合資

輸變電設(shè)備產(chǎn)業(yè)2發(fā)展模式——國(guó)際領(lǐng)先巨頭發(fā)展經(jīng)驗(yàn)表明：以核心產(chǎn)品與工程貿(mào)易相結(jié)合，走集成化、項(xiàng)目化、品牌化是輸變電企業(yè)發(fā)展壯大的必經(jīng)之路ABB、西門(mén)子典型發(fā)展模式國(guó)內(nèi)企業(yè)現(xiàn)狀分析總體呈現(xiàn)“六有六缺”——“有規(guī)模、缺實(shí)力”、“有數(shù)量、缺巨人”、“有速度、缺效益”、“有體系、缺原創(chuàng)”、“有單機(jī)、缺成套”及“有出口、缺檔次”核心能力：仍處于技術(shù)消化期，原創(chuàng)技術(shù)少，高精尖產(chǎn)品仍需進(jìn)口集成能力：?jiǎn)螜C(jī)產(chǎn)品實(shí)力較強(qiáng)，但系統(tǒng)集成能力與國(guó)外差距大成套項(xiàng)目：需依賴于國(guó)外龍頭企業(yè)合作，如許繼與西門(mén)子合作三峽高壓直流輸電成套設(shè)備國(guó)際工程總承包：尚不具備發(fā)展實(shí)力

輸變電設(shè)備產(chǎn)業(yè)2技術(shù)創(chuàng)新及核心產(chǎn)品制造國(guó)際工程貿(mào)易成項(xiàng)目化國(guó)際總承包商角色品牌化集成化產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀——常州輸變電產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，但存在規(guī)模分散、研發(fā)創(chuàng)新偏弱、產(chǎn)業(yè)鏈條仍不夠完善等發(fā)展不足2005年常州輸變電行業(yè)發(fā)展構(gòu)成家億元規(guī)模優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步突出：2005年產(chǎn)值突破200億，占全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)的8%，貢獻(xiàn)率達(dá)到10%產(chǎn)品門(mén)類豐富：涉及變壓器、各類控制開(kāi)關(guān)、電纜及絕緣材料的研發(fā)、生產(chǎn)、銷售等，特色明顯部分龍頭企業(yè)帶動(dòng)：形成了一批較具行業(yè)影響力企業(yè)如蘇上上電纜集團(tuán)、江蘇華鵬變壓器有限公司、江蘇金牛線纜集團(tuán)公司產(chǎn)業(yè)發(fā)展桎梏規(guī)模分散產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度弱科技投入低產(chǎn)品檔次低鏈條不夠完整行業(yè)總體集中度低，缺乏類似新疆特變電工這種一線行業(yè)企業(yè)行業(yè)組織架構(gòu)尚待完善，企業(yè)間橫向技術(shù)聯(lián)系合作弱重硬件、輕軟件，自主研發(fā)產(chǎn)品少，缺核心技術(shù)仍集中在低電壓產(chǎn)品領(lǐng)域，高電壓產(chǎn)品匱乏

輸變電設(shè)備產(chǎn)業(yè)2競(jìng)爭(zhēng)狀況——常州尚無(wú)一個(gè)有力的平臺(tái)體系來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)輸變電行業(yè)資源的整合，仍處于行業(yè)集聚階段，本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)大

1、企業(yè)聚集工業(yè)生產(chǎn)系統(tǒng)專業(yè)化地方勞動(dòng)力市場(chǎng)地方聯(lián)系合作服務(wù)支持系統(tǒng)商業(yè)服務(wù)政府協(xié)會(huì)非正式交流技術(shù)創(chuàng)新系統(tǒng)創(chuàng)新合作技術(shù)轉(zhuǎn)移集體學(xué)習(xí)2、結(jié)網(wǎng)3、根植4、集體學(xué)習(xí)5、協(xié)同創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)集群內(nèi)部發(fā)展機(jī)制常州目前所處階段資料來(lái)源：世聯(lián)模型

輸變電設(shè)備產(chǎn)業(yè)2產(chǎn)業(yè)背景——中國(guó)電力市場(chǎng)巨大，輸變電行業(yè)發(fā)展迅速，常州輸變電產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，本項(xiàng)目具備一定產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)——常州輸變電產(chǎn)業(yè)缺乏有力平臺(tái)整合行業(yè)資源，推動(dòng)創(chuàng)新，本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)大產(chǎn)業(yè)前景好，國(guó)內(nèi)企業(yè)承接國(guó)際企業(yè)的技術(shù)轉(zhuǎn)移，常州具備較好的基礎(chǔ)，但目前缺乏產(chǎn)業(yè)整合平臺(tái)，是本項(xiàng)目?jī)?yōu)選產(chǎn)業(yè)2-總結(jié)從產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景、發(fā)展模式以及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)看，輸變電行業(yè)都適宜作為本項(xiàng)目主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式——國(guó)際的技術(shù)轉(zhuǎn)移推動(dòng)國(guó)內(nèi)企業(yè)技術(shù)升級(jí)，研發(fā)、集成、成套化是企業(yè)必經(jīng)之路，適合本項(xiàng)目發(fā)展定位產(chǎn)業(yè)背景——新能源領(lǐng)域中的風(fēng)電和光伏發(fā)電具備產(chǎn)業(yè)化開(kāi)發(fā)的條件，在國(guó)家相關(guān)政策的扶持下，未來(lái)最有可能成為獲得較快發(fā)展的新產(chǎn)業(yè)分類I分類II投入商業(yè)運(yùn)行的程度可再生能源水能產(chǎn)業(yè)化程度高，非常成熟風(fēng)能我國(guó)風(fēng)電裝機(jī)增長(zhǎng)迅速，04年新增裝機(jī)較03年增長(zhǎng)101%。根據(jù)國(guó)家提出的風(fēng)電發(fā)展中長(zhǎng)期規(guī)劃，2010年實(shí)現(xiàn)風(fēng)力發(fā)電累計(jì)裝機(jī)容量400萬(wàn)千瓦，到2020年，實(shí)現(xiàn)風(fēng)電裝機(jī)達(dá)2000萬(wàn)千瓦，較目前增長(zhǎng)39.5倍，平均年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)27.76%。按風(fēng)電裝機(jī)每千瓦8000元計(jì)算，至2010年風(fēng)電設(shè)備市場(chǎng)需求規(guī)模達(dá)240億元，至2020年市場(chǎng)需求規(guī)模達(dá)1520億元。未來(lái)十年，風(fēng)電裝機(jī)將保持年均20％以上的增長(zhǎng)率。太陽(yáng)能發(fā)改委計(jì)劃未來(lái)五年我國(guó)將投入100億元利用太陽(yáng)能資源，并提出到2010年我國(guó)太陽(yáng)能光伏發(fā)電總?cè)萘繉⑦_(dá)450MW，2020年達(dá)到1000MW，光伏產(chǎn)業(yè)將以每年20%—30%的增長(zhǎng)速度發(fā)展。垃圾發(fā)電處于商業(yè)投入建設(shè)期，但因產(chǎn)業(yè)鏈很不成熟，配套跟不上，盈利較差且不穩(wěn)定沼氣未投入商業(yè)運(yùn)行，項(xiàng)目建設(shè)由國(guó)家及地方財(cái)政補(bǔ)貼。應(yīng)用在農(nóng)村，自給自用，規(guī)模小。污水回用具有一定規(guī)模，很大程度上依靠地方財(cái)政支持地?zé)崮芾脫碛械責(zé)豳Y源的地區(qū)已較多開(kāi)發(fā)，多依靠政府補(bǔ)貼海洋能利用我國(guó)尚處于試驗(yàn)階段秸桿剛開(kāi)始開(kāi)發(fā)，04年首個(gè)秸稈發(fā)電廠在河北建立生物燃油我國(guó)大多數(shù)地區(qū)處于研制階段，05年底鄂爾多斯生物燃油項(xiàng)目剛通過(guò)立項(xiàng)審批乙醇目前燃料乙醇企業(yè)均依靠政府補(bǔ)貼盈利，國(guó)家每年對(duì)四家燃料乙醇生產(chǎn)企業(yè)的補(bǔ)貼額超過(guò)20億元，2005-2008年國(guó)家對(duì)乙醇企業(yè)的補(bǔ)貼逐年遞減。熱泵少部分地區(qū)正在小規(guī)模推廣分布式能源樓宇熱電尚處于試驗(yàn)及方案設(shè)計(jì)階段區(qū)域熱電尚處于試驗(yàn)及方案設(shè)計(jì)階段燃料電池基本處于開(kāi)發(fā)與研制階段

新能源產(chǎn)業(yè)31-光伏產(chǎn)業(yè)——目前中國(guó)已形成以長(zhǎng)三角為核心光伏產(chǎn)業(yè)聚集帶，但產(chǎn)業(yè)發(fā)展主要集中在產(chǎn)業(yè)鏈后端，缺乏前端核心技術(shù)保定南京高郵無(wú)錫上海電池組件硅料硅錠硅片電池片產(chǎn)業(yè)鏈主要工藝將石英通過(guò)提純和精練加工成晶體硅將晶體硅熔鑄成錠再切成片將硅片通過(guò)半導(dǎo)體加工工藝變成電池將電池連接并封裝成組件特點(diǎn)技術(shù)含量非常高，生產(chǎn)集中度高，議價(jià)能力高美日德幾乎控制了全球100％的硅料和73％的硅錠、硅片生產(chǎn)。中國(guó)國(guó)內(nèi)硅原料生產(chǎn)匱乏，目前只有峨眉山半導(dǎo)體廠、四川新光硅業(yè)、洛陽(yáng)中硅廠三家企業(yè)能夠生產(chǎn)多晶硅，無(wú)法滿足國(guó)內(nèi)電池產(chǎn)能的需要。進(jìn)入壁壘較低日本在電池生產(chǎn)上占全球52％的份額。中國(guó)企業(yè)還是國(guó)外企業(yè)的代加工廠，如國(guó)內(nèi)最大的無(wú)錫尚德和天威英利都為德國(guó)Solarworld代加工電池。海寧北京

新能源產(chǎn)業(yè)31-光伏產(chǎn)業(yè)——常州在光伏產(chǎn)業(yè)上較具實(shí)力，并正在構(gòu)筑以天合光伏產(chǎn)業(yè)園及金壇光伏產(chǎn)業(yè)園為核心載體的產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺(tái)常州太陽(yáng)能產(chǎn)業(yè)群從上世紀(jì)90年代中期興起，目前這一區(qū)域已有240多家太陽(yáng)能企業(yè)，其中整機(jī)企業(yè)136家，配件企業(yè)90家左右，配套設(shè)備企業(yè)大約10多家全國(guó)光伏10強(qiáng)中，常州據(jù)其3，并形成了以天合光能、而今、盛來(lái)、貝德萊特、太陽(yáng)寶等為代表的一批有影響力企業(yè)常州天合光伏產(chǎn)業(yè)園常州金壇光伏產(chǎn)業(yè)園由常州國(guó)家高新區(qū)與常州天合光能有限公司共同建設(shè)，目標(biāo)5年內(nèi)形成年銷售額達(dá)1000億元光伏產(chǎn)業(yè)集群園內(nèi)共享光伏工程技術(shù)中心、檢測(cè)中心和天合大學(xué)的技術(shù)研發(fā)、檢測(cè)和人才培養(yǎng)平臺(tái)有5家首批入園企業(yè)歐洲玻璃、千松研磨、菲利華、常州廣泰、蘇州固锝，總投資約20億人民幣

新能源產(chǎn)業(yè)32-風(fēng)電產(chǎn)業(yè)——從產(chǎn)業(yè)發(fā)育層次看，國(guó)內(nèi)企業(yè)仍處于市場(chǎng)換技術(shù)階段，核心技術(shù)依賴進(jìn)口，但自主研發(fā)已經(jīng)起步目前世界市場(chǎng)上處于領(lǐng)導(dǎo)地位的大型風(fēng)機(jī)制造企業(yè)是從1970年代開(kāi)始進(jìn)行風(fēng)電技術(shù)研發(fā)的，如丹麥、荷蘭、德國(guó)及美國(guó)等近幾年外資和合資產(chǎn)品約占國(guó)內(nèi)新增市場(chǎng)的60%，仍處于領(lǐng)先的地位國(guó)內(nèi)部分企業(yè)已具備兆瓦級(jí)機(jī)組的研發(fā)能力，同時(shí)又20多家企業(yè)在進(jìn)行整機(jī)研發(fā)，自主研發(fā)能力增強(qiáng)，但部分核心部件仍需進(jìn)口技術(shù)主要來(lái)源英國(guó)、德國(guó)、丹麥及美國(guó)的領(lǐng)先風(fēng)電企業(yè)

新能源產(chǎn)業(yè)32-風(fēng)電產(chǎn)業(yè)——江蘇作為我國(guó)風(fēng)能資源大省，風(fēng)電產(chǎn)業(yè)處于剛剛起步的階段，產(chǎn)業(yè)技術(shù)落后，產(chǎn)業(yè)鏈條不完整，資源分散徐州連云港鹽城南京泰州常州無(wú)錫南通風(fēng)電配套產(chǎn)品及關(guān)鍵配件兆瓦級(jí)風(fēng)電整機(jī)小型家用風(fēng)電整機(jī)截止06年江蘇省的裝機(jī)容量據(jù)全國(guó)第七，絕對(duì)量于領(lǐng)先區(qū)域如內(nèi)蒙、河北等差距明顯江蘇是國(guó)家指定的風(fēng)電發(fā)展基地，全省規(guī)劃的風(fēng)力發(fā)電裝機(jī)容量，2010年為150萬(wàn)千瓦，2020年為1000萬(wàn)千瓦（其中陸上300萬(wàn)千瓦，近海700萬(wàn)千瓦），遠(yuǎn)期為2100萬(wàn)千瓦，市場(chǎng)規(guī)模巨大江蘇的風(fēng)電產(chǎn)業(yè)近兩年剛起步，在技術(shù)、工藝、性能及效率方面與領(lǐng)先企業(yè)差距較大江蘇省風(fēng)電產(chǎn)業(yè)布局

新能源產(chǎn)業(yè)32-風(fēng)電產(chǎn)業(yè)——常州在風(fēng)電產(chǎn)業(yè)處于剛起步，在風(fēng)電整機(jī)的研發(fā)、制造上已具備一定的基礎(chǔ)，目前亟需整合行業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)資源，打造完整產(chǎn)業(yè)鏈，搶占未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)常牽中心2006年，常牽中心涉足兆瓦級(jí)風(fēng)力發(fā)電機(jī)組研發(fā)，通過(guò)引進(jìn)、轉(zhuǎn)讓德國(guó)和我國(guó)沈陽(yáng)有關(guān)科研單位的兆瓦級(jí)以下風(fēng)機(jī)生產(chǎn)技術(shù)，率先攻克1.5兆瓦風(fēng)機(jī)技術(shù)難關(guān)，填補(bǔ)了國(guó)內(nèi)空白常牽新譽(yù)風(fēng)電又新開(kāi)發(fā)了2.0兆瓦新型直驅(qū)式風(fēng)力發(fā)電機(jī)組，目前已進(jìn)入樣機(jī)生產(chǎn)過(guò)程，另外新譽(yù)風(fēng)電正在策劃開(kāi)發(fā)3.0兆瓦以上的海上風(fēng)機(jī)

新能源產(chǎn)業(yè)3產(chǎn)業(yè)潛力——中國(guó)光伏產(chǎn)業(yè)快速增長(zhǎng)，年均增長(zhǎng)率在38%以上，潛在市場(chǎng)規(guī)模巨大競(jìng)爭(zhēng)狀況——以天合光伏產(chǎn)業(yè)園和金壇光伏產(chǎn)業(yè)園為載體已形成對(duì)光伏產(chǎn)業(yè)資源的整合產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)——常州在光伏產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域具備較雄厚基礎(chǔ)，產(chǎn)業(yè)鏈條相對(duì)完善，可發(fā)展空間大產(chǎn)業(yè)潛力——在政策的引導(dǎo)扶持下，中國(guó)風(fēng)電產(chǎn)業(yè)規(guī)模迅速膨脹，年復(fù)合增長(zhǎng)率在30%左右競(jìng)爭(zhēng)狀況——整個(gè)江蘇省的風(fēng)電產(chǎn)業(yè)資源還處于分散狀態(tài)，缺乏有力載體整合產(chǎn)業(yè)鏈條產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)——整個(gè)江蘇省風(fēng)電產(chǎn)業(yè)剛剛起步，常州已在整機(jī)研發(fā)、制造具備一定基礎(chǔ)本項(xiàng)目以光伏為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)面臨較強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)，但仍存在部分發(fā)力點(diǎn)：以二期高水平研發(fā)機(jī)構(gòu)吸引光伏企業(yè)進(jìn)駐，備選產(chǎn)業(yè)風(fēng)電產(chǎn)業(yè)對(duì)本項(xiàng)目蘊(yùn)藏著巨大的機(jī)遇：江蘇具備一定的產(chǎn)業(yè)資源卻缺乏整合，常州具備整機(jī)優(yōu)勢(shì)，優(yōu)選產(chǎn)業(yè)3-總結(jié)新能源產(chǎn)業(yè)：光伏產(chǎn)業(yè)前景好，但競(jìng)爭(zhēng)度高，本項(xiàng)目可依托二期研發(fā)機(jī)構(gòu)作為備選產(chǎn)業(yè)；風(fēng)電產(chǎn)業(yè)前景好，競(jìng)爭(zhēng)度低，是本項(xiàng)目的優(yōu)選產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)潛力——全球制造業(yè)向中國(guó)的轉(zhuǎn)移也帶動(dòng)了國(guó)內(nèi)與之配套的材料產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，成為我國(guó)優(yōu)先發(fā)展的重點(diǎn)高新產(chǎn)業(yè)連云港大連寶雞金昌廣州寧波洛陽(yáng)發(fā)改委確立7個(gè)新材料產(chǎn)業(yè)基地國(guó)家相關(guān)計(jì)劃支持舉措1國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策引導(dǎo)支持設(shè)立產(chǎn)業(yè)基地加速產(chǎn)業(yè)化舉措2舉措3如863計(jì)劃、973計(jì)劃、火炬計(jì)劃、科技攻關(guān)計(jì)劃、“十五規(guī)劃”、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)專項(xiàng)，科技型中小企業(yè)創(chuàng)新基金等的大力支持新材料列入《當(dāng)前國(guó)家優(yōu)先發(fā)展的高技術(shù)產(chǎn)業(yè)化重點(diǎn)領(lǐng)域指南》截至目前，全國(guó)已建立79個(gè)新材料產(chǎn)業(yè)基地，其中發(fā)改委下屬7個(gè)核心基地國(guó)家對(duì)新材料產(chǎn)業(yè)支持舉措2007年我國(guó)新材料的工業(yè)產(chǎn)值達(dá)到5000億4

新材料產(chǎn)業(yè)——化學(xué)相關(guān)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)——常州的新材料產(chǎn)業(yè)高速增長(zhǎng)，年均復(fù)合增長(zhǎng)率在30％以上，并在部分領(lǐng)域形成領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)規(guī)模指標(biāo)-2007年常州新材料產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售收入680億元，預(yù)計(jì)2010年達(dá)到1000億，年均復(fù)合增長(zhǎng)率32％優(yōu)勢(shì)門(mén)類常州新材料主要體現(xiàn)在十大領(lǐng)域，其中新涂料、不飽和樹(shù)脂、反光材料及聚酯切片在國(guó)內(nèi)具有較大市場(chǎng)份額行業(yè)地位在新材料領(lǐng)域目前常州已擁有1只中國(guó)名牌產(chǎn)品，建有6家省級(jí)以上企業(yè)技術(shù)中心，有很強(qiáng)的技術(shù)和產(chǎn)品研發(fā)能力4

新材料產(chǎn)業(yè)——化學(xué)相關(guān)競(jìng)爭(zhēng)狀況——常州新材料產(chǎn)業(yè)的聚集更多的體現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)鏈后端的生產(chǎn)性聚集，前段研發(fā)聚集程度較弱武進(jìn)高新區(qū)常州高新區(qū)金壇開(kāi)發(fā)區(qū)鐘樓開(kāi)發(fā)區(qū)材料產(chǎn)業(yè)目前有頂呱呱彩棉、金海塑業(yè)等一批企業(yè)，2007年產(chǎn)值達(dá)20億元，預(yù)計(jì)2010年新材料產(chǎn)業(yè)的高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值將達(dá)到50億元2004年上海富春建業(yè)（集團(tuán)）有限公司常州高新管委會(huì)區(qū)簽訂土地批租協(xié)議，從事新型新材料的生產(chǎn)、倉(cāng)儲(chǔ)、中轉(zhuǎn)、貿(mào)易、物流目前開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)新材料產(chǎn)業(yè)以申達(dá)新材料工業(yè)園、中復(fù)麗寶第、裕興絕緣、兆隆合成新材料為代表,聚集度高金壇開(kāi)發(fā)區(qū)著力發(fā)展服裝業(yè)，著力打造紡織面料新材料產(chǎn)業(yè)4

新材料產(chǎn)業(yè)——化學(xué)相關(guān)產(chǎn)業(yè)潛力——新材料是高科技工業(yè)的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，是制造業(yè)的保障，未來(lái)的發(fā)展前景十分廣闊競(jìng)爭(zhēng)狀況——目前常州的新材料產(chǎn)業(yè)多體現(xiàn)在生產(chǎn)層面的聚集，缺乏在產(chǎn)業(yè)鏈前段研發(fā)的聚集產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)——常州在新材料產(chǎn)業(yè)具備較為雄厚的基礎(chǔ)，在特定的產(chǎn)業(yè)門(mén)類上形成了較為突出的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目需借助中科院、南大等優(yōu)秀的大學(xué)研究機(jī)構(gòu)，搭建適宜的公共研發(fā)平臺(tái)，吸引相關(guān)新材料產(chǎn)業(yè)研發(fā)機(jī)構(gòu)的聚集4-總結(jié)常州以化學(xué)為基礎(chǔ)新材料基礎(chǔ)雄厚，生產(chǎn)聚集明顯，但研發(fā)聚集弱，適宜成為本項(xiàng)目?jī)?yōu)選產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)研究結(jié)論除軌道交通產(chǎn)業(yè)外，輸變電產(chǎn)業(yè)、新能源產(chǎn)業(yè)及新材料產(chǎn)業(yè)適宜成為本項(xiàng)目的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)

產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿Ξa(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)發(fā)展模式競(jìng)爭(zhēng)狀況總體評(píng)價(jià)

軌道交通產(chǎn)業(yè)城市化及工業(yè)化正快速推進(jìn)軌道交通產(chǎn)業(yè)發(fā)展，潛力大常州在軌道交通零配件方面基礎(chǔ)雄厚以整車(chē)生產(chǎn)為核心，聚集相關(guān)配套企業(yè)以南車(chē)為核心三大基地

排除

輸變電產(chǎn)業(yè)世界增長(zhǎng)最快的電力市場(chǎng)，十一五電力投資超過(guò)2萬(wàn)億產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，產(chǎn)業(yè)鏈條相對(duì)完善，競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)

——缺乏有效的整合平臺(tái)

優(yōu)選

新能源產(chǎn)業(yè)代表世界發(fā)展的趨勢(shì)，光能及風(fēng)能發(fā)展迅速，技術(shù)成熟新發(fā)展領(lǐng)域，在光伏上具備一定優(yōu)勢(shì)，風(fēng)能處于起步

——風(fēng)能缺乏產(chǎn)業(yè)整合平臺(tái)光伏產(chǎn)業(yè)已存在天合光伏園

次優(yōu)選

新材料產(chǎn)業(yè)制造業(yè)的基礎(chǔ)，中國(guó)工業(yè)化正帶動(dòng)新材料產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)較雄厚，在特定門(mén)類上形成較突出競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)

——目前集中在生產(chǎn)性集中階段，研發(fā)聚集弱

次優(yōu)選以輸變電產(chǎn)業(yè)為核心，化學(xué)新材料產(chǎn)業(yè)及風(fēng)能、光伏為代表新能源產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，聚焦前段的研發(fā)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)低核心產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)外圍產(chǎn)業(yè)低高輸變電產(chǎn)業(yè)化學(xué)新材料風(fēng)能、光伏新能源機(jī)械關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)生物醫(yī)藥高新能源產(chǎn)業(yè)新材料產(chǎn)業(yè)輸變電產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)上中下關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)定位從客戶需求出發(fā)，本階段主要工作內(nèi)容如下：Part1產(chǎn)業(yè)研究細(xì)化動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)測(cè)算啟動(dòng)區(qū)策略及物業(yè)發(fā)展建議Part4Part5其他分區(qū)產(chǎn)品組合建議Part3客戶分析及功能分區(qū)細(xì)化Part2附件——政策專題研究Part6客戶分析——本階段研究的主線

區(qū)位優(yōu)勢(shì)——宏觀看，區(qū)域交通體系一體化使得常州成為中心節(jié)點(diǎn)城市；微觀看，常州軌道交通及交通體系完善使得本項(xiàng)目具備良好通達(dá)性VISION

產(chǎn)研優(yōu)勢(shì)——常州是蘇南模式發(fā)源地之一，制造產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚；科教城二期引入了中科院及南大等具備較高創(chuàng)新能力的研發(fā)機(jī)構(gòu)

政府優(yōu)勢(shì)——屬省政府重大工程，政府支持力度高；開(kāi)發(fā)商具備雄厚的國(guó)資背景，政府公關(guān)能力強(qiáng)，能夠?yàn)轫?xiàng)目爭(zhēng)取更多的政府資源支持客戶分類客戶類型1——區(qū)位資源驅(qū)動(dòng)型客戶客戶類型2——產(chǎn)研資源驅(qū)動(dòng)型客戶客戶類型3——政府資源驅(qū)動(dòng)型客戶研究視角——充分利用本項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)及研發(fā)教育基礎(chǔ)、區(qū)域優(yōu)勢(shì)及政府支持方面的資源條件，挖掘培育現(xiàn)有和潛在的客戶產(chǎn)研資源驅(qū)動(dòng)型客戶政府資源驅(qū)動(dòng)型客戶區(qū)位資源驅(qū)動(dòng)型客戶從區(qū)域優(yōu)勢(shì)看，本項(xiàng)目位于武進(jìn)中心區(qū)和武進(jìn)高新區(qū)之間，可以承接周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)的功能轉(zhuǎn)移客戶以及城市化帶動(dòng)的居住需求客戶科教城武進(jìn)高新區(qū)外向農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)東北片區(qū)東部片區(qū)環(huán)太湖片區(qū)西南片區(qū)西北片區(qū)老城區(qū)中心區(qū)常州高新區(qū)園區(qū)的功能轉(zhuǎn)移客戶1居住需求客戶2需求特征：政府推進(jìn)“雙輪驅(qū)動(dòng)”的產(chǎn)業(yè)調(diào)整策略，大力推進(jìn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展；從需求層次看，企業(yè)對(duì)培訓(xùn)中心、企業(yè)總部及公共研發(fā)平臺(tái)等的需求較強(qiáng)烈；園區(qū)產(chǎn)業(yè)客戶對(duì)靠近企業(yè)制造業(yè)務(wù)的集約性的辦公、行政物業(yè)有需求，同時(shí)滿足企業(yè)高端人士的居住需要；需求特征：市區(qū)高級(jí)經(jīng)理人、產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)金領(lǐng)、頂級(jí)研發(fā)專家，把城市別墅視為第一居所，重視居住環(huán)境和物業(yè)管理，重視物業(yè)的品質(zhì)價(jià)值，以及周邊的商業(yè)娛樂(lè)配套；武進(jìn)私營(yíng)業(yè)主，目標(biāo)財(cái)富階層，把稀缺物業(yè)視為自身長(zhǎng)期資產(chǎn)和財(cái)富象征，注重品牌對(duì)身份和個(gè)人消費(fèi)能力的提升，且并不作為長(zhǎng)期居住的場(chǎng)所；隨著園區(qū)產(chǎn)業(yè)的主輔分離，以及生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展，園區(qū)部分功能如行政、銷服等已開(kāi)始向生產(chǎn)性服務(wù)集中區(qū)轉(zhuǎn)移，本項(xiàng)目可承接功能轉(zhuǎn)移客戶2006年常州科教城被江蘇省政府列入“江蘇省現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)”行政銷售售服展示企業(yè)功能外包物流人事城北工業(yè)區(qū)企業(yè)對(duì)集約性的辦公、行政物業(yè)需求較大，而現(xiàn)在市場(chǎng)缺乏這種物業(yè)，目前園區(qū)的部分企業(yè)已經(jīng)向城北區(qū)政府提出。同時(shí)企業(yè)對(duì)這種集約性的辦公地點(diǎn)要求靠近企業(yè)的制造業(yè)務(wù)

——常州城北開(kāi)發(fā)區(qū)瓦姆公司項(xiàng)目經(jīng)理張志凌園區(qū)企業(yè)功能外包本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)企業(yè)管理成本？市場(chǎng)交易成本功能轉(zhuǎn)移客戶價(jià)值分析客戶背景：常州國(guó)家高新區(qū)及武進(jìn)高新區(qū)面臨著園區(qū)土地稀缺及市場(chǎng)交易成本大于企業(yè)管理成本的問(wèn)題需求價(jià)值點(diǎn)交通的便捷性：與企業(yè)生產(chǎn)和制造功能接近或交通便利；產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)：產(chǎn)業(yè)上下游企業(yè)轉(zhuǎn)移功能較為集中的區(qū)域；潛在的市場(chǎng)機(jī)會(huì)：產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)域不僅集聚了供應(yīng)商，而且集聚了客商，一個(gè)集聚區(qū)本身一個(gè)規(guī)模很大的市場(chǎng)；高品質(zhì)的辦公居住環(huán)境：利于管理人員高效的工作便宜的物業(yè)價(jià)格或租金：有效的降低企業(yè)管理成本；政策上的優(yōu)惠：政府在金融、勞動(dòng)用功以及審批服務(wù)上面的支持

當(dāng)企業(yè)管理成本大于市場(chǎng)交易成本時(shí)，企業(yè)開(kāi)始將輔助功能轉(zhuǎn)移產(chǎn)研資源驅(qū)動(dòng)型客戶政府資源驅(qū)動(dòng)型客戶區(qū)位資源驅(qū)動(dòng)型客戶從區(qū)域優(yōu)勢(shì)看，本項(xiàng)目位于武進(jìn)中心區(qū)和武進(jìn)高新區(qū)之間，可以承接周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)的功能轉(zhuǎn)移客戶以及城市化帶動(dòng)的居住需求客戶科教城武進(jìn)高新區(qū)外向農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)東北片區(qū)東部片區(qū)環(huán)太湖片區(qū)西南片區(qū)西北片區(qū)老城區(qū)中心區(qū)常州高新區(qū)園區(qū)的功能轉(zhuǎn)移客戶1居住需求客戶2需求特征：政府推進(jìn)“雙輪驅(qū)動(dòng)”的產(chǎn)業(yè)調(diào)整策略，大力推進(jìn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展；從需求層次看，企業(yè)對(duì)培訓(xùn)中心、企業(yè)總部及公共研發(fā)平臺(tái)等的需求較強(qiáng)烈；園區(qū)產(chǎn)業(yè)客戶對(duì)靠近企業(yè)制造業(yè)務(wù)的集約性的辦公、行政物業(yè)有需求，同時(shí)滿足企業(yè)高端人士的居住需要；需求特征：市區(qū)高級(jí)經(jīng)理人、產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)金領(lǐng)、頂級(jí)研發(fā)專家，把城市別墅視為第一居所，重視居住環(huán)境和物業(yè)管理，重視物業(yè)的品質(zhì)價(jià)值，以及周邊的商業(yè)娛樂(lè)配套；武進(jìn)私營(yíng)業(yè)主，目標(biāo)財(cái)富階層，把稀缺物業(yè)視為自身長(zhǎng)期資產(chǎn)和財(cái)富象征，注重品牌對(duì)身份和個(gè)人消費(fèi)能力的提升，且并不作為長(zhǎng)期居住的場(chǎng)所；區(qū)域特征：常州各板塊中核心消費(fèi)群體具有明顯的區(qū)域內(nèi)置業(yè)傾向，同時(shí)城市向北，客戶也存在北向置業(yè)趨勢(shì)消費(fèi)者置業(yè)特征常州整體特征常州消費(fèi)者具有很明顯區(qū)域購(gòu)房心理，普遍傾向于在工作、生活區(qū)附近區(qū)域購(gòu)房目前居住于市區(qū)和其它區(qū)域的新北區(qū)工作人員普遍希望到距工作地近的新北區(qū)購(gòu)房城市向北，市區(qū)被迫外溢的客戶也大部分選擇新北區(qū)置業(yè)傾向在新北區(qū)置業(yè)的消費(fèi)者特征希望在新北區(qū)購(gòu)房的主要是新北區(qū)現(xiàn)居住者和在新北區(qū)工作人員新北區(qū)工作者有相當(dāng)一部分現(xiàn)居住于市區(qū)，并希望將來(lái)在新北區(qū)置業(yè)常州國(guó)家高新區(qū)的發(fā)展使新北區(qū)成為常州主要的人口導(dǎo)入?yún)^(qū)域，存在一部分剛性需求客戶傾向在武進(jìn)置業(yè)的消費(fèi)者特征在武進(jìn)置業(yè)的主要是武進(jìn)原居民以及在武進(jìn)工作的消費(fèi)者武進(jìn)高端客戶有向市中心置業(yè)的趨勢(shì)武進(jìn)靠近城區(qū)的湖塘鎮(zhèn)，存在城南部分置業(yè)客戶外溢武進(jìn)人口結(jié)構(gòu)：產(chǎn)業(yè)決定武進(jìn)的人口結(jié)構(gòu)以私營(yíng)企業(yè)主及機(jī)關(guān)人員等富裕人群為主，為購(gòu)房主力群體1000200030004000500060001000020000國(guó)企中層外企中層私營(yíng)業(yè)主外企CEO普通白領(lǐng)

農(nóng)民區(qū)域收入情況武進(jìn)的從業(yè)人口，私營(yíng)業(yè)主和機(jī)關(guān)人員數(shù)占51%，農(nóng)民和產(chǎn)業(yè)工人占42%武進(jìn)置業(yè)特征：武進(jìn)板塊內(nèi)部片區(qū)客戶也呈現(xiàn)區(qū)域性，高端客戶容易受城市資源和產(chǎn)品品質(zhì)吸引，集中在中心區(qū)置業(yè)湖塘中心區(qū)大學(xué)城本項(xiàng)目地塊區(qū)域特征對(duì)應(yīng)人口湖塘區(qū)是武進(jìn)的老中心，離市區(qū)距離最近，面臨城鎮(zhèn)改造本地及城南拆遷戶第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，專業(yè)市場(chǎng)云集小業(yè)主城鎮(zhèn)人口占絕大多數(shù)，且流動(dòng)人口占該鎮(zhèn)的50%民工、生意人士武進(jìn)區(qū)的中心城區(qū)，區(qū)政府所在地，各類機(jī)構(gòu)齊全（如醫(yī)院、大學(xué)城等）公務(wù)員、老師、醫(yī)生、新聞工作者等武進(jìn)區(qū)擁有10000多家民營(yíng)企業(yè)，主要為紡織業(yè)、服裝加工業(yè)、燈具、制造業(yè)、種植業(yè)、雨具加工業(yè)、機(jī)械零部件加工業(yè)和模具制造業(yè)等私營(yíng)企業(yè)主客戶來(lái)源：根據(jù)典型樓盤(pán)的客戶來(lái)源細(xì)分出六類主要客戶，其中大部分是二次以上置業(yè)者，別墅客戶受區(qū)域限制較小樓盤(pán)名物業(yè)類型均價(jià)（元/平米）天安別墅獨(dú)棟別墅8500~9000元/平方米湖畔春秋獨(dú)棟+聯(lián)排別墅別墅約6800元/平，聯(lián)排4500元/平新城南都多層、小高層、高層、獨(dú)立別墅公寓均價(jià)4080元/平,別墅170-400萬(wàn)元/套,御城小高層、高層、別墅高層均價(jià)4500-5000元/平，別墅10000-20000元/平米中天名園小高層、高層、疊拼、聯(lián)排別墅公寓3300-4000元/平，別墅5000-5500元/平四季新城金典高層均價(jià)3700元/平名仕佳園高層、小高層均價(jià)3300元/平別墅客戶主要來(lái)自武進(jìn)，以第二居所為主，聯(lián)排主要針對(duì)投資客50%本地私營(yíng)業(yè)主，50%泛公務(wù)員20%泛公務(wù)員，50%湖塘私營(yíng)業(yè)主，20%周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)私營(yíng)業(yè)主，10%常州市區(qū)客戶湖塘鎮(zhèn)原有居民，城區(qū)南側(cè)拆遷戶周邊拆遷戶、投資者以及部分大學(xué)教師武進(jìn)區(qū)及周邊私營(yíng)業(yè)主，少部分全市客戶客戶來(lái)源武進(jìn)區(qū)政府公務(wù)員、機(jī)關(guān)人員本地人改善住房環(huán)境而換房本地私營(yíng)業(yè)主周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)私營(yíng)業(yè)主跨區(qū)域二次置業(yè)者城南拆遷戶武進(jìn)區(qū)公務(wù)員，私營(yíng)業(yè)主客戶層次：根據(jù)武進(jìn)區(qū)剛性需求客戶不足，普通客戶置業(yè)區(qū)域性強(qiáng)的特點(diǎn)，結(jié)合本項(xiàng)目條件，居住需求性目標(biāo)客戶應(yīng)鎖定財(cái)富階層及準(zhǔn)財(cái)富階層等項(xiàng)目條件：總占地1898畝，其中住宅用地約占633畝，容積率約1.5位于現(xiàn)有大學(xué)城東側(cè)，城郊開(kāi)發(fā)商希望實(shí)現(xiàn)地塊價(jià)值，建立項(xiàng)目高端形象我們的目標(biāo)客戶在哪里？低密度豪宅社區(qū)（純別墅）300萬(wàn)左右中高檔復(fù)合型社區(qū)多層+高層+類別墅＋獨(dú)棟house65萬(wàn)<總價(jià)<350萬(wàn)普通住宅區(qū)多層＋小高+高層；總價(jià)小于60萬(wàn)財(cái)富階層財(cái)富階層準(zhǔn)財(cái)富階層上層中產(chǎn)工薪階層白領(lǐng)頂級(jí)財(cái)富階層：購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)、追捧稀缺，看中身份象征價(jià)值取向置業(yè)動(dòng)機(jī)與選擇標(biāo)準(zhǔn)日?；顒?dòng)性格傳統(tǒng)，保守有足夠的支付能力，只求最好的占有稀缺物品，對(duì)資源的霸占欲望強(qiáng)烈好面子，攀比心理強(qiáng)，重視外在表現(xiàn)和身份感隨個(gè)人喜好購(gòu)房，多次置業(yè)喜歡有多處居所，可以隨意居住占有土地，獨(dú)門(mén)獨(dú)院、有天有地的生活重視物業(yè)的外在品質(zhì)表現(xiàn)把物業(yè)視為長(zhǎng)期資產(chǎn)，并作為身份標(biāo)簽經(jīng)常出入高檔酒店及休閑娛樂(lè)場(chǎng)所買(mǎi)車(chē)、買(mǎi)房追求大眾知名的頂級(jí)品牌有特定生活圈子，更喜歡和圈子以內(nèi)的人交往需求特征承受總價(jià)在400萬(wàn)以上；看中物業(yè)的稀缺性和產(chǎn)品創(chuàng)新特征重視周邊環(huán)境，需求面積在400m2以上，非?？粗匚飿I(yè)服務(wù)，不太在意為之付出的價(jià)格身份；稀缺；財(cái)富客戶掃描一般財(cái)富階層：只買(mǎi)對(duì)的，不買(mǎi)貴的，追求高品質(zhì)價(jià)值取向置業(yè)動(dòng)機(jī)與選擇標(biāo)準(zhǔn)日?；顒?dòng)有支付能力，但只選擇適合自己的產(chǎn)品注重生活，追求享受重視家庭和親情相對(duì)理性，有一定的投資意向需要對(duì)原有居住環(huán)境進(jìn)行改善居住同時(shí)照顧到生活方便，離生活圈不能太遠(yuǎn)喜歡有天有地的生活重視居住環(huán)境，重視物業(yè)的品質(zhì)價(jià)值家庭結(jié)構(gòu)人口較多，通常把父母也接在一起居住熱衷于餐飲、娛樂(lè)，平時(shí)喜歡打牌、打麻將等有特定生活圈子，更喜歡和圈子以內(nèi)的人交往需求特征承受總價(jià)在300萬(wàn)以內(nèi)；看中物業(yè)的地段價(jià)值和產(chǎn)品價(jià)值；重視生活的便利性，非常看重物業(yè)服務(wù)，不太在意為之付出的價(jià)格自信；價(jià)值；享受客戶掃描準(zhǔn)財(cái)富階層：對(duì)城市的依賴性強(qiáng)，希望過(guò)上“有天有地”的生活價(jià)值取向置業(yè)動(dòng)機(jī)與選擇標(biāo)準(zhǔn)日常活動(dòng)追求更上層的生活希望能獲得事業(yè)成功的肯定重視家庭，重視親情有從眾心理，容易受朋友的影響希望通過(guò)購(gòu)買(mǎi)類別墅物業(yè)獲得對(duì)事業(yè)成功的肯定購(gòu)買(mǎi)常住的居所，因而重視生活的便利性傾向群居，選擇較大規(guī)模的社區(qū)對(duì)園林和配套要求高經(jīng)常同家人一起活動(dòng)喜歡和朋友小聚，一起打牌、打麻將熱衷于休閑娛樂(lè)活動(dòng)需求特征承受總價(jià)有限制，在200萬(wàn)以內(nèi)；需要居家型的物業(yè)，面積在250m2左右，看重居住環(huán)境和園林上升；城市；理想客戶掃描總結(jié)區(qū)域資源驅(qū)動(dòng)型客戶特征總結(jié)城市化動(dòng)力極產(chǎn)業(yè)化動(dòng)力極項(xiàng)目片區(qū)發(fā)展憑借區(qū)域資源優(yōu)勢(shì)，本項(xiàng)目未來(lái)將承擔(dān)產(chǎn)業(yè)化動(dòng)力級(jí)的影響的功能延伸和轉(zhuǎn)移，同時(shí)承擔(dān)城市化動(dòng)力級(jí)影響的居住功能產(chǎn)業(yè)園區(qū)的功能轉(zhuǎn)移客戶居住需求客戶客戶來(lái)源：常州本地工業(yè)園區(qū)企業(yè)客戶需求價(jià)值點(diǎn)：交通的便捷性；產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)；潛在的市場(chǎng)機(jī)會(huì)；高品質(zhì)的辦公居住環(huán)境；便宜的物業(yè)價(jià)格或租金；政策上的優(yōu)惠產(chǎn)品需求點(diǎn)：展示培訓(xùn)中心物流中心辦公樓商務(wù)公寓高層別墅五星級(jí)酒店。。。。。?？蛻魜?lái)源：武進(jìn)區(qū)財(cái)富階層、上升中的財(cái)富階層及白領(lǐng)精英、區(qū)域外客戶及投資客需求價(jià)值點(diǎn)：情感、價(jià)值、規(guī)范、身份、習(xí)慣等產(chǎn)研資源驅(qū)動(dòng)型客戶政府資源驅(qū)動(dòng)型客戶區(qū)位資源驅(qū)動(dòng)型客戶產(chǎn)業(yè)的形成產(chǎn)業(yè)的集聚從產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)看，常州產(chǎn)業(yè)發(fā)展正處于“高科技標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)主導(dǎo)階段”向“研發(fā)與生產(chǎn)評(píng)分秋色階段”過(guò)渡階段，產(chǎn)業(yè)和企業(yè)的發(fā)展都會(huì)給本項(xiàng)目帶來(lái)客戶企業(yè)走差異化路線，形成研發(fā)需求企業(yè)壯大后進(jìn)行功能外包產(chǎn)業(yè)集聚帶來(lái)的客戶：常州專用設(shè)備、化工新材料以及新能源等產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，并在長(zhǎng)三角地區(qū)形成了一定的比較優(yōu)勢(shì)，形成了一定的集聚效應(yīng)研發(fā)需求帶來(lái)的客戶：隨著產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展和企業(yè)的不斷集聚，企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)也在加劇，一批有影響力的本土企業(yè)脫穎而出，他們開(kāi)始在產(chǎn)品和功能的差異化上著力，產(chǎn)生了大量的研發(fā)需求企業(yè)壯大帶來(lái)的客戶：常州制造業(yè)領(lǐng)域的領(lǐng)軍企業(yè)，如“常柴”、“常發(fā)”等在發(fā)展壯大后開(kāi)始將企業(yè)的核心功能（如研發(fā)）保留而將行政、銷售和物流等功能外包作為蘇南模式的發(fā)源地，常州經(jīng)過(guò)鄉(xiāng)鎮(zhèn)私營(yíng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展后，目前以制造業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)格局已經(jīng)形成產(chǎn)研資源驅(qū)動(dòng)型客戶龍頭企業(yè)客戶中小型創(chuàng)新企業(yè)客戶與三大優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)相關(guān)的本土龍頭企業(yè)由產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)帶動(dòng)的常州本地及長(zhǎng)三角地區(qū)中小型創(chuàng)新企業(yè)光伏為代表新能源輸變電設(shè)備制造以化學(xué)為基礎(chǔ)的新材料常州輸變電設(shè)備產(chǎn)業(yè)是“國(guó)家火炬計(jì)劃特色產(chǎn)業(yè)基地”，已形成了以變壓器整機(jī)及附件制造、配電設(shè)備和控制設(shè)備制造、電線電纜制造三大塊為主體的輸變電設(shè)備制造產(chǎn)品群和企業(yè)群，初步具有了產(chǎn)業(yè)集群的特征。龍頭企業(yè)：江蘇上上電纜、江蘇華鵬變壓器、常州西電變壓器、常州東芝變壓器、常州森源開(kāi)關(guān)、常州太平洋電力設(shè)備1-龍頭企業(yè)客戶——依托常州本土輸變電設(shè)備制造、化學(xué)新材料以及光伏為代表的新能源等優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，利用本項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)及研發(fā)教育資源，實(shí)現(xiàn)本土龍頭產(chǎn)業(yè)研發(fā)功能的集聚新材料產(chǎn)業(yè)雖然是一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，但常州發(fā)展有著良好的基礎(chǔ)，象塑料及制品、聚酯切片、新型建材、玻璃鋼制品，稀土材料等都是常州的特色產(chǎn)品“十一五”期間，常州新材料產(chǎn)業(yè)將重點(diǎn)發(fā)展新型工程塑料及包裝材料，特種纖維及復(fù)合材料，新型建筑涂料，水性環(huán)保材料等龍頭企業(yè)：常塑新材料、常州華碧寶特種材料、常州華源蕾迪斯，常州威康特塑料常州新能源從上世紀(jì)90年代中期興起，近年來(lái)，以風(fēng)能發(fā)電設(shè)備制造、太陽(yáng)能光伏產(chǎn)業(yè)為代表的新能源產(chǎn)業(yè)迅速崛起，目前已有240多家太陽(yáng)能企業(yè)，其中整機(jī)企業(yè)136家，配件企業(yè)90家左右，配套設(shè)備企業(yè)大約10多家。龍頭企業(yè)：天合光能、美晶太陽(yáng)能、億晶光電、天順電動(dòng)車(chē)、江蘇新譽(yù)風(fēng)電1-龍頭企業(yè)客戶需求——-常州優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)龍頭需要企業(yè)領(lǐng)先的產(chǎn)品創(chuàng)新需求，來(lái)不斷縮小與國(guó)內(nèi)外領(lǐng)先企業(yè)的差距目前常州三大產(chǎn)業(yè)龍頭企業(yè)發(fā)展中存在：低端產(chǎn)品偏多、產(chǎn)業(yè)鏈不完整，存在產(chǎn)品空白、研發(fā)能力差，缺乏技術(shù)和產(chǎn)品研究機(jī)構(gòu)等問(wèn)題

——常塑新材料集團(tuán)研究中心李主任加強(qiáng)品牌研發(fā)，提升軟實(shí)力拓展產(chǎn)品鏈，彌補(bǔ)產(chǎn)品空缺加強(qiáng)與科研院所合作，共同建立研究院，促進(jìn)研發(fā)需求對(duì)現(xiàn)有產(chǎn)品進(jìn)行升級(jí)創(chuàng)新與國(guó)外行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)進(jìn)行合作，引進(jìn)高端人才核心技術(shù)的改造，降低生產(chǎn)成本需求點(diǎn)開(kāi)放式生態(tài)型的研發(fā)創(chuàng)新環(huán)境，利于高級(jí)研發(fā)人員的引入；產(chǎn)業(yè)鏈集聚，臨近生產(chǎn)和制造基地，方便研發(fā)和孵化成果的檢驗(yàn)和迅速產(chǎn)業(yè)化；集中的高智能化辦公樓，降低運(yùn)營(yíng)成本；有預(yù)先提供的標(biāo)準(zhǔn)實(shí)驗(yàn)室有為高層次研發(fā)人員提供高檔的生活居住、休閑娛樂(lè)場(chǎng)所；政府在一定程度上的主導(dǎo)，鼓勵(lì)企業(yè)間共享研發(fā)成果，降低研發(fā)風(fēng)險(xiǎn)；產(chǎn)品需求：2-中小型創(chuàng)新客戶——隨著龍頭企業(yè)入駐產(chǎn)生的產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，從短期來(lái)看，將吸引常州相關(guān)產(chǎn)業(yè)的中小型企業(yè)的跟隨，力爭(zhēng)差別化，在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中尋求生存空間群聚區(qū)能夠提高生產(chǎn)率，能夠提供持續(xù)不斷的公司改革的動(dòng)力，促進(jìn)創(chuàng)新，能夠促發(fā)新企業(yè)的誕生

——波特產(chǎn)業(yè)集聚有利于中小企業(yè)降低生產(chǎn)成本，提高效率，盡快成長(zhǎng)壯大專業(yè)化的市場(chǎng)專業(yè)信息員工的招聘公共物品和基礎(chǔ)設(shè)施供應(yīng)商的獲得配套產(chǎn)品和產(chǎn)業(yè)途徑需求要點(diǎn)：行業(yè)內(nèi)龍頭企業(yè)集聚區(qū)域，規(guī)模較大，功能完善；城市郊區(qū)或城市副中心，交通便捷，配套齊全；辦公需要極為彈性的空間安排，同時(shí)兼顧一定的居住功能；租金便宜或有返還優(yōu)惠；政府在中小額信貸方便的支持和優(yōu)惠政策；尋找進(jìn)入大型企業(yè)不愿進(jìn)入的產(chǎn)品生產(chǎn)領(lǐng)域，并以專業(yè)化方式做大做強(qiáng)常州中小企業(yè)的發(fā)展需求特征專門(mén)為龍頭企業(yè)提供配套生產(chǎn)，強(qiáng)化供應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)力本地中小型企業(yè)需求常州相關(guān)產(chǎn)業(yè)中小型企業(yè)需求特征：對(duì)集群發(fā)展的迫切需要，努力尋找產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈的嵌入方式2-中小型創(chuàng)新客戶——從中遠(yuǎn)期看，由于功能的集聚效應(yīng)，本項(xiàng)目將通過(guò)常州區(qū)位優(yōu)勢(shì)、自身品牌優(yōu)勢(shì)，尤其是產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)的打造，吸引長(zhǎng)三角及外圍區(qū)域的產(chǎn)業(yè)研發(fā)等功能轉(zhuǎn)移核心——對(duì)外窗口第一圈層——次級(jí)輻射中心第二圈層——專業(yè)產(chǎn)業(yè)基地、專業(yè)市場(chǎng)第三圈層——原材料基地上海將重點(diǎn)發(fā)展國(guó)際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、航運(yùn)、信息服務(wù)等服務(wù)業(yè)，成為長(zhǎng)江三角洲城市群的綜合服務(wù)中心；同時(shí)上海國(guó)際大都市的地位得到加強(qiáng)，承但了長(zhǎng)三角對(duì)外窗口的功能。次級(jí)中心城市一方面接受核心城市轉(zhuǎn)移出來(lái)的產(chǎn)業(yè)，向核心城市提供原材料和市場(chǎng)，同時(shí)調(diào)整自己在整個(gè)城市群內(nèi)的產(chǎn)業(yè)，向低一等級(jí)的區(qū)域轉(zhuǎn)移產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)低一等級(jí)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。集中發(fā)展優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，形成專業(yè)性的產(chǎn)業(yè)基地，依靠廉價(jià)的人力資源，對(duì)原材料進(jìn)行低附加值的粗加工，以集群優(yōu)勢(shì)、低成本、低利潤(rùn)取勝。上海蘇州揚(yáng)州無(wú)錫杭州寧波嘉興常州鎮(zhèn)江南通舟山臺(tái)州泰州湖州紹興南京為產(chǎn)業(yè)基地提供原材料，并形成專業(yè)市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)分布：目前我國(guó)新材料產(chǎn)業(yè)主要分布在北京、上海、浙江、江蘇、廣東、西安、山東等地；新能源設(shè)備制造業(yè)主要分布在河北、江蘇、浙江、甘肅、四川等地；輸變電設(shè)備制造主要分布在江蘇、山東、西安、浙江、河北等地；項(xiàng)目機(jī)會(huì)：要充分依托蘇南經(jīng)濟(jì)板塊的良好區(qū)位優(yōu)勢(shì)，以對(duì)外開(kāi)放帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，抓住長(zhǎng)三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的有利時(shí)機(jī)，使常州日益成為長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈的重要研發(fā)基地，成為全球制造產(chǎn)業(yè)鏈中的重要一環(huán)長(zhǎng)三角及外圍區(qū)域中小型企業(yè)客戶價(jià)值分析需求價(jià)值點(diǎn)：企業(yè)的生產(chǎn)功能更趨向于低價(jià)便宜的郊區(qū)或工業(yè)區(qū)管理功能更趨向于市中心，而研發(fā)功能更趨向于專業(yè)的科技園；需求要點(diǎn)：產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)強(qiáng)，各類成本相對(duì)低廉長(zhǎng)三角及外圍區(qū)域中小型企業(yè)需求北京上海陜西山東江蘇浙江廣東甘肅四川河北常州產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)：企業(yè)的生產(chǎn)功能更趨向于低價(jià)便宜的郊區(qū)或工業(yè)區(qū)，管理功能更趨向于市中心，而研發(fā)功能更趨向于專業(yè)的科技園，即產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈的各環(huán)節(jié)開(kāi)始分解和同類集聚；總結(jié)產(chǎn)研資源驅(qū)動(dòng)型客戶特征總結(jié)本地龍頭企業(yè)客戶中小型創(chuàng)新企業(yè)客戶來(lái)源：與三大優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)相關(guān)的本土龍頭企業(yè)需求價(jià)值點(diǎn)：企業(yè)定制區(qū)、生態(tài)化的園區(qū)環(huán)境、強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)集聚優(yōu)勢(shì)、國(guó)際化及智能化的創(chuàng)新和升級(jí)產(chǎn)品、完善配套設(shè)施；客戶來(lái)源：1-短期：常州本地中小型創(chuàng)新企業(yè)需求價(jià)值點(diǎn)：靠近行業(yè)龍頭企業(yè)的集聚區(qū)域、交通便捷、彈性的研發(fā)辦公樓及廠房且租金便宜等客戶來(lái)源：2-中遠(yuǎn)期：長(zhǎng)三角及外圍中小企企業(yè)需求價(jià)值點(diǎn)：產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)強(qiáng)，各類成本相對(duì)低廉“領(lǐng)先型”

“跟隨型”

新能源產(chǎn)業(yè)新材料產(chǎn)業(yè)輸變電產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)上中下關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品需求點(diǎn)：標(biāo)準(zhǔn)化研發(fā)樓智能化辦公樓孵化中心彈性化的商務(wù)公寓和社區(qū)工作室完善的商務(wù)休閑配套。。。。。。產(chǎn)研資源驅(qū)動(dòng)型客戶政府資源驅(qū)動(dòng)型客戶區(qū)位資源驅(qū)動(dòng)型客戶從政府支持看，本項(xiàng)目有很強(qiáng)的政府主導(dǎo)背景，對(duì)內(nèi)與政府相關(guān)的研發(fā)和辦公機(jī)構(gòu)可進(jìn)駐本項(xiàng)目，對(duì)外政府也可以作為項(xiàng)目招商的公關(guān)紐帶常州化學(xué)研究所常州市光能工程機(jī)工研究所常州涂料化工研究院常州自動(dòng)化研究院…省軌道交通研究院南大常州高新技術(shù)研究院中科院常州先進(jìn)制造技術(shù)研發(fā)和產(chǎn)業(yè)化中心東大常州研究院常州現(xiàn)代設(shè)計(jì)和制造中心…政府組團(tuán)到目標(biāo)城市招商政府組織招商洽談會(huì)成立產(chǎn)品交易會(huì)進(jìn)行展覽招商…利用政府網(wǎng)站發(fā)布招商信息1943年俄羅斯科學(xué)院西伯利亞分院成立，現(xiàn)有60多個(gè)研究機(jī)構(gòu)，目前大型高科技開(kāi)發(fā)方案有俄羅斯太陽(yáng)能動(dòng)力方案、大動(dòng)力電器設(shè)備方案和具有延期性新材料的研制方案在中俄雙方政府的推動(dòng)下，就共同的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，形成“一對(duì)一”產(chǎn)業(yè)研發(fā)合作模式；政府主導(dǎo)資源政府性質(zhì)研究機(jī)構(gòu)政府、機(jī)構(gòu)和高校共同成立的研究和試驗(yàn)中心政府主導(dǎo)引入西伯利亞高科技企業(yè)和研發(fā)機(jī)構(gòu)政府公關(guān)洽談的招商對(duì)象對(duì)內(nèi)資源對(duì)外資源本項(xiàng)目客戶將是多元化的，區(qū)位資源驅(qū)動(dòng)型+產(chǎn)研資源驅(qū)動(dòng)型+政府資源驅(qū)動(dòng)型客戶，三者相互吸引，同時(shí)功能需求相對(duì)獨(dú)立客戶分析總結(jié)客戶分類產(chǎn)研資源驅(qū)動(dòng)型區(qū)位資源驅(qū)動(dòng)型2政府資源驅(qū)動(dòng)型3產(chǎn)業(yè)園區(qū)的功能轉(zhuǎn)移居住需求客戶領(lǐng)先型——本地龍頭企業(yè)跟隨型——中小型創(chuàng)新企業(yè)1常州本地工業(yè)園區(qū)企業(yè)客戶客戶來(lái)源1-武進(jìn)區(qū)財(cái)富階層：周邊區(qū)域鄉(xiāng)鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)主（特別是項(xiàng)目以南區(qū)域的鄉(xiāng)鎮(zhèn)高端客戶）、園區(qū)企業(yè)的高層管理人員、武進(jìn)中心區(qū)價(jià)格外溢的別墅客戶與三大優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)相關(guān)的本土龍頭企業(yè)1-短期：常州本地中小型創(chuàng)新企業(yè)創(chuàng)新示范的動(dòng)力引擎舒適開(kāi)放的工作環(huán)境自由時(shí)尚的居住享受……1-內(nèi)部：政府性質(zhì)的研究機(jī)構(gòu)2-中遠(yuǎn)期：長(zhǎng)三角及外圍中小企企業(yè)2-外部：政府主導(dǎo)引入的西伯利亞及其他高科技企業(yè)和研發(fā)機(jī)構(gòu)★★●▲●★2-上升中的財(cái)富階層及白領(lǐng)精英：向往高尚生活的園區(qū)中層人士、泛公務(wù)員階層、追求創(chuàng)新產(chǎn)品的武進(jìn)私營(yíng)企業(yè)主、高新園區(qū)的白領(lǐng)精英3-區(qū)域外客戶及投資客：常州市外溢的別墅客戶（主要是靠近武進(jìn)區(qū)的城南客戶）、中心區(qū)普通住宅的價(jià)格外溢客戶、投資型客戶★●▲★核心客戶●重要客戶▲偶得客戶基于客戶導(dǎo)向產(chǎn)品設(shè)計(jì)功能分區(qū)細(xì)分精英之城——居住區(qū)國(guó)際、活力、多元高尚居住營(yíng)造國(guó)際化多元化高品質(zhì)的活力之都吸引中高收入、高素質(zhì)的城市精英。創(chuàng)新天地——服務(wù)區(qū)科技、動(dòng)力、創(chuàng)新、國(guó)際交流創(chuàng)造科技神話，展示新產(chǎn)品、新創(chuàng)意、新理念的場(chǎng)所記載科教城三期自主創(chuàng)新足跡產(chǎn)業(yè)引擎——產(chǎn)業(yè)區(qū)財(cái)富、效益、生產(chǎn)力先進(jìn)研發(fā)創(chuàng)新基地吸引大中型企業(yè)、研發(fā)機(jī)構(gòu)入駐。精英之城產(chǎn)業(yè)引擎產(chǎn)業(yè)引擎產(chǎn)業(yè)引擎創(chuàng)新天地第一階段功能分區(qū)回顧——我們建議科教城三期整體規(guī)劃為三大功能區(qū)域功能布局借鑒功能布局原則：聯(lián)東U谷根據(jù)產(chǎn)業(yè)集群理念和產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展規(guī)律原則1——近似關(guān)聯(lián)原則：辦公研發(fā)區(qū)和中試生產(chǎn)區(qū)關(guān)聯(lián)，屬于產(chǎn)業(yè)鏈上上下關(guān)聯(lián)；企業(yè)定制區(qū)和生產(chǎn)制造區(qū)關(guān)聯(lián)屬于功能相似原則2——中心原則：綜合服務(wù)區(qū)處于園區(qū)核心，服務(wù)與整個(gè)園區(qū)原則3——形象昭示原則：具有形象昭示效果的功能物業(yè)布置在外圍區(qū)域，體現(xiàn)項(xiàng)目形象如研發(fā)辦公區(qū)、企業(yè)定制區(qū)原則4——物業(yè)聚集原則：相同的物業(yè)功能聚集形成特定的功能區(qū)案例借鑒項(xiàng)目概況——座落于北京中關(guān)村科技園區(qū)金橋科技產(chǎn)業(yè)基地內(nèi)，總投資25億，綜合產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目功能——聯(lián)東U谷總占地面積1300畝，規(guī)劃建筑面積100萬(wàn)平方米，綠化面積20萬(wàn)平米，分為五個(gè)區(qū)域：辦公研發(fā)區(qū)、中試生產(chǎn)區(qū)、制造加工區(qū)、企業(yè)定制區(qū)、綜合服務(wù)區(qū)產(chǎn)業(yè)定位——電子信息、裝備制造、新醫(yī)藥和新材料為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，以生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)集聚為主要特征功能布局分析通過(guò)案例分析，結(jié)合實(shí)際，得出本項(xiàng)目的功能區(qū)用地配比精英生活區(qū)——根據(jù)龍城科技與政府部門(mén)的協(xié)商，占據(jù)用地的1/3，即占地比33％企業(yè)定制區(qū)——借鑒聯(lián)動(dòng)U谷的用地比例約為15％左右綜合服務(wù)區(qū)——考慮到綜合服務(wù)區(qū)放置地標(biāo)建筑涉及一部分辦公只能，在聯(lián)東U谷5％基礎(chǔ)上適當(dāng)放大為10％產(chǎn)業(yè)延展區(qū)——涉及到廠房制造功能，借鑒聯(lián)東U谷研發(fā)區(qū)和制造區(qū)比例，約為27％研發(fā)創(chuàng)新區(qū)——約占地15％14%25%14%5%42%14%聯(lián)東U谷用地比例33%10%15%15%27%研發(fā)創(chuàng)新區(qū)企業(yè)定制區(qū)精英生活區(qū)產(chǎn)業(yè)延展區(qū)綜合服務(wù)區(qū)占地285畝占地285畝占地626畝占地512畝占地189畝結(jié)合上述客戶分析，我們以客戶需求為紐帶，將每一類客戶融入各功能分區(qū)中，并借此作為指導(dǎo)分區(qū)產(chǎn)品建議（產(chǎn)業(yè)、功能客戶及物業(yè)的統(tǒng)一）的基礎(chǔ)總結(jié)產(chǎn)研資源驅(qū)動(dòng)型2領(lǐng)先型——本地龍頭企業(yè)跟隨型——中小型創(chuàng)新企業(yè)政府資源驅(qū)動(dòng)型3區(qū)位資源驅(qū)動(dòng)型產(chǎn)業(yè)園區(qū)的功能轉(zhuǎn)移居住需求客戶1客戶來(lái)源：與三大優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)相關(guān)的本土龍頭企業(yè)需求價(jià)值點(diǎn)：企業(yè)總部基地、生態(tài)化的園區(qū)環(huán)境、國(guó)際化及智能化的創(chuàng)新和升級(jí)產(chǎn)品、完善配套設(shè)施等1-短期客戶來(lái)源：常州本地中小型創(chuàng)新企業(yè)需求價(jià)值點(diǎn)：靠近行業(yè)龍頭企業(yè)的集聚區(qū)域、交通便捷、彈性的研發(fā)辦公樓及廠房且租金便宜等2-中遠(yuǎn)期客戶來(lái)源：長(zhǎng)三角及外圍中小企業(yè)需求價(jià)值點(diǎn)：產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)強(qiáng)，各類成本相對(duì)低廉內(nèi)部客戶來(lái)源：政府性質(zhì)的研究機(jī)構(gòu)

外部客戶來(lái)源：政府主導(dǎo)引入的西伯利亞及其他高科技企業(yè)和研發(fā)機(jī)構(gòu)需求價(jià)值點(diǎn)：生態(tài)化&國(guó)際化的園區(qū)辦公環(huán)境；追求品味、身份感等33%10%15%15%27%研發(fā)創(chuàng)新區(qū)企業(yè)定制區(qū)精英生活區(qū)產(chǎn)業(yè)延展區(qū)綜合服務(wù)區(qū)客戶來(lái)源：常州本地工業(yè)園區(qū)企業(yè)客戶需求價(jià)值點(diǎn)：交通的便捷性；產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)；潛在的市場(chǎng)機(jī)會(huì)；高品質(zhì)的辦公居住環(huán)境；便宜的物業(yè)價(jià)格或租金；政策上的優(yōu)惠武進(jìn)區(qū)財(cái)富階層：身份感、品味上升中的財(cái)富階層及白領(lǐng)精英：成就感、性價(jià)比、品質(zhì)區(qū)域外客戶及投資客：區(qū)域價(jià)值、產(chǎn)品★★●▲★●▲★●從客戶需求出發(fā)，本階段主要工作內(nèi)容如下：Part1產(chǎn)業(yè)研究細(xì)化動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)測(cè)算啟動(dòng)區(qū)策略及物業(yè)發(fā)展建議Part4Part5其他分區(qū)產(chǎn)品組合建議Part3客戶分析及功能分區(qū)細(xì)化Part2附件——政策專題研究Part6啟動(dòng)區(qū)在整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的使命與約束條件高調(diào)啟動(dòng)，一舉樹(shù)立項(xiàng)目形象，充分展示項(xiàng)目創(chuàng)新示范的產(chǎn)業(yè)高端形象,提升項(xiàng)目國(guó)際化的價(jià)值取向西北角200畝先行啟動(dòng)實(shí)現(xiàn)一定的產(chǎn)業(yè)功能區(qū)域較陌生約束條件實(shí)現(xiàn)資金平衡，樹(shù)立形象前提下，首期開(kāi)發(fā)成功，促成良性銷售局面，迅速回籠資金以利于后續(xù)開(kāi)發(fā)使命2使命1啟動(dòng)區(qū)需解決三大關(guān)鍵問(wèn)題啟動(dòng)區(qū)模式，即實(shí)現(xiàn)啟動(dòng)區(qū)使命的方式是什么？Q1如何展示啟動(dòng)區(qū)高端形象，使首期開(kāi)發(fā)成功，以平衡現(xiàn)金流？Q3如何打造啟動(dòng)區(qū)核心競(jìng)爭(zhēng)力（產(chǎn)品、規(guī)模、景觀園林等）？Q2回顧消費(fèi)者和專業(yè)人士訪談，總結(jié)市場(chǎng)需求通過(guò)大規(guī)模工業(yè)園區(qū)物業(yè)啟動(dòng)模式的研究，進(jìn)行案例與模式借鑒啟動(dòng)模式的分析框架Answer客戶Customer案例Case客戶定位客戶定位——啟動(dòng)區(qū)以“政府資源驅(qū)動(dòng)型”客戶為核心客戶，以此來(lái)帶動(dòng)“產(chǎn)業(yè)資源驅(qū)動(dòng)型”客戶核心客戶重點(diǎn)客戶客戶來(lái)源：1-內(nèi)部：政府研發(fā)辦公機(jī)構(gòu)

2-外部：政府主導(dǎo)引入的西伯利亞及其他高

科技企業(yè)和研發(fā)機(jī)構(gòu)需求特征：對(duì)區(qū)域價(jià)值高度認(rèn)可、高的產(chǎn)品體驗(yàn)需求、差異化的辦公理念、精神層面大于物質(zhì)層面的生活享受政府資源驅(qū)動(dòng)型客戶產(chǎn)業(yè)資源驅(qū)動(dòng)型客戶客戶來(lái)源：1-領(lǐng)先型：與三大產(chǎn)業(yè)相關(guān)的本土龍頭企業(yè)

2-跟隨型：由產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)帶動(dòng)的本地及長(zhǎng)三角地區(qū)中小型創(chuàng)新企業(yè)需求特征：生態(tài)化的園區(qū)環(huán)境、強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)集聚優(yōu)勢(shì)、國(guó)際化及智能化的創(chuàng)新和升級(jí)產(chǎn)品本項(xiàng)目具備的政府資源條件，完全有能力承接啟動(dòng)區(qū)高端客戶follow案例一：大連軟件園時(shí)間項(xiàng)目規(guī)模起爆點(diǎn)：東軟產(chǎn)業(yè)住宅教育項(xiàng)目情況：大連軟件園分為南北兩區(qū)，建設(shè)規(guī)模約為16平方公里，一期規(guī)劃為“四區(qū)一園”，即軟件及教育產(chǎn)業(yè)區(qū)、信息服務(wù)產(chǎn)業(yè)區(qū)、商務(wù)區(qū)、生活區(qū)和森林公園啟動(dòng)特點(diǎn)：通過(guò)引入東軟作為起爆點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)“馬太效應(yīng)”，并選擇住宅區(qū)及教育區(qū)關(guān)聯(lián)項(xiàng)目進(jìn)行復(fù)合啟動(dòng)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)—教育產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)—軟件開(kāi)發(fā)的“三級(jí)跳”居住人口產(chǎn)生教育需求

產(chǎn)業(yè)區(qū)：

東軟引入修建創(chuàng)業(yè)中心東軟阿爾派開(kāi)發(fā)樓

居住區(qū)：

學(xué)清花園軟件工程師公寓

教育區(qū)：東北大學(xué)東軟學(xué)院產(chǎn)業(yè)帶來(lái)居住人口外來(lái)人口外來(lái)人口產(chǎn)業(yè)與教育互相提供支持啟動(dòng)方案大學(xué)教育區(qū)住宅區(qū)住宅區(qū)商務(wù)區(qū)軟件產(chǎn)業(yè)區(qū)信息產(chǎn)業(yè)區(qū)森林公園案例借鑒案例二：PortSunlight陽(yáng)光工業(yè)城河流鐵路工業(yè)區(qū)工業(yè)區(qū)物流區(qū)商業(yè)及辦公區(qū)綠地公園公共空間公共娛樂(lè)設(shè)施居住區(qū)商業(yè)中心高尚居住區(qū)聯(lián)合利華總部大樓28棟別墅、25棟公寓1個(gè)超市Gladstone市民中心

外來(lái)人口外來(lái)人口項(xiàng)目情況：英國(guó)PortSunlight陽(yáng)光工業(yè)城是聯(lián)合利華的總部基地，占地大約17平方公里，創(chuàng)建目的是建立一座融工業(yè)、生活、休閑為一體的花園城市，為居民、工人提供良好的生活及工作環(huán)境啟動(dòng)特點(diǎn)：以修建聯(lián)合利華的總部大樓的商務(wù)辦公區(qū)為起爆點(diǎn)，開(kāi)發(fā)帶動(dòng)居住區(qū)（28棟別墅、25棟公寓）和公共空間（1個(gè)超市、Gladstone市民中心）等關(guān)聯(lián)項(xiàng)目的啟動(dòng)

PortSunlight啟動(dòng)項(xiàng)目的市場(chǎng)支持來(lái)自于區(qū)域內(nèi)部消費(fèi)支持及外來(lái)人口

PortSunlight的項(xiàng)目相關(guān)性體現(xiàn)在設(shè)施需求-供給的鏈條案例借鑒以核心產(chǎn)業(yè)、商務(wù)辦公等復(fù)合功能為起爆點(diǎn)，帶動(dòng)關(guān)聯(lián)項(xiàng)目的啟動(dòng)，實(shí)現(xiàn)研發(fā)功能需求復(fù)合啟動(dòng)的關(guān)鍵特征：開(kāi)發(fā)主體一般是具有良好政府背景，并具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的開(kāi)發(fā)商啟動(dòng)設(shè)施：不同功能分區(qū)里的圍繞核心設(shè)施的多項(xiàng)關(guān)鍵項(xiàng)目的復(fù)合啟動(dòng)，避免多點(diǎn)啟動(dòng)造成的破碎開(kāi)發(fā)啟動(dòng)效果：多點(diǎn)開(kāi)發(fā)帶動(dòng)區(qū)域整體開(kāi)發(fā)、提升區(qū)域形象與地價(jià)常州龍城科技產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目啟動(dòng)模式：Answer客戶Customer案例Case啟動(dòng)區(qū)需解決三大關(guān)鍵問(wèn)題啟動(dòng)區(qū)模式，即實(shí)現(xiàn)啟動(dòng)區(qū)使命的方式是什么？Q1如何展示啟動(dòng)區(qū)高端形象，使首期開(kāi)發(fā)成功，以平衡現(xiàn)金流？Q3如何打造啟動(dòng)區(qū)核心競(jìng)爭(zhēng)力（產(chǎn)品、規(guī)模、景觀園林等）？Q2產(chǎn)品策略——可調(diào)節(jié)的物業(yè)產(chǎn)品&可變換的功能空間:啟動(dòng)區(qū)有獨(dú)特的設(shè)施建設(shè)動(dòng)力地帶主題主要設(shè)施咨訊、舒適、自由、時(shí)尚、多元產(chǎn)業(yè)、國(guó)際、創(chuàng)新、示范、發(fā)展次地標(biāo)寫(xiě)字樓多層研發(fā)樓繽紛天地商務(wù)公寓商服配套研發(fā)辦公產(chǎn)品要求：需滿足項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)批要求，以研發(fā)、辦公物業(yè)為規(guī)劃產(chǎn)品主體加強(qiáng)辦公物業(yè)功能的轉(zhuǎn)化，強(qiáng)調(diào)居住功能的可實(shí)現(xiàn)性考慮銷售可實(shí)現(xiàn)性，控制產(chǎn)品單體面積和居住舒適度次地標(biāo)辦公樓啟動(dòng)區(qū)標(biāo)桿產(chǎn)品，形象主體目前常州寫(xiě)字樓總體上品質(zhì)較低，標(biāo)準(zhǔn)層面積小，利用率低，舒適性差，本項(xiàng)目打造成生態(tài)辦公樓，需在品質(zhì)和標(biāo)準(zhǔn)層面積方面有所突破項(xiàng)目規(guī)模電梯租售價(jià)格嘉業(yè)國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)38層，標(biāo)準(zhǔn)層面積約1200m28部，OTIS租金1.5元/m2·天，售價(jià)8000-9100元/m2嘉宏世紀(jì)大廈29層，標(biāo)準(zhǔn)層面積約1500m25部，OTIS

租金0.95元/m2·天，售價(jià)7000元/m2左右常信大廈28層，標(biāo)準(zhǔn)層面積約1200m26部，三菱租金約2.7元/m2·天九州環(huán)宇24層，標(biāo)準(zhǔn)層面積約1500-1600m2A棟7部，B棟4部，三菱租金為1.2-1.5元/m2·天常州世貿(mào)中心（在建）雙塔，27層，標(biāo)準(zhǔn)層面積約1460m2均價(jià)8600元/m2本項(xiàng)目要打造郊區(qū)生態(tài)性寫(xiě)字樓，提高辦公環(huán)境的舒適性，結(jié)合案例，建議本項(xiàng)目的次地標(biāo)寫(xiě)字樓的相關(guān)指標(biāo)為：體量：40000m2，標(biāo)準(zhǔn)層面積：2000m2，層數(shù)：19層案例：天安南海數(shù)碼新城一期天佑創(chuàng)富大廈常州主要寫(xiě)字樓項(xiàng)目情況功能：為中小民營(yíng)企業(yè)、企業(yè)集團(tuán)總部提供研發(fā)辦公、創(chuàng)新創(chuàng)意的優(yōu)質(zhì)空間；

建筑面積：7萬(wàn)m2；標(biāo)準(zhǔn)層面積：3350m2；層數(shù)：16層；產(chǎn)品模式寫(xiě)字樓形象展示線路室外空間入口大堂首層電梯廳目的樓層電梯廳走道地下車(chē)庫(kù)車(chē)庫(kù)層電梯廳關(guān)注形象展示路線的每一個(gè)環(huán)節(jié)，形成內(nèi)外協(xié)調(diào)、標(biāo)準(zhǔn)一致的高形象。企業(yè)內(nèi)部樓層其他公共空間外立面公建化：外立面簡(jiǎn)潔、現(xiàn)代、時(shí)尚——使建筑具有強(qiáng)烈的視覺(jué)沖擊力和昭示性要點(diǎn)：產(chǎn)品形象突出現(xiàn)代風(fēng)格的公建化意向，與周邊產(chǎn)品形成差異在建筑設(shè)計(jì)上做出通透感、現(xiàn)代感，突出大平面、整體性、適當(dāng)大玻璃形成幕墻感中性顏色但不能過(guò)冷，突出召示性和品質(zhì)感入口及大堂現(xiàn)代氣派，顯示物業(yè)形象要點(diǎn)：通過(guò)雨蓬的設(shè)計(jì)增強(qiáng)寫(xiě)字樓主入口的昭示性大堂寬敞明亮，奢侈挑高，公共部分做足面子地面、天花板、墻面有一定的裝飾符號(hào)和圖案，通過(guò)地面和天花圖案處理無(wú)意識(shí)的約束人流醒目位置設(shè)水牌雨棚大堂公共部分水牌電梯廳提供良好的通風(fēng)和照明以提高空氣質(zhì)量和空間感受，通過(guò)裝飾品、植物、沙發(fā)等設(shè)計(jì)增加空間的舒適感要點(diǎn):根據(jù)項(xiàng)目的體量，合理設(shè)置電梯個(gè)數(shù)和樓層?？奎c(diǎn)電梯品牌推薦：瑞士迅達(dá)、美國(guó)西子OTIS、日本三菱等建議電梯廳2米寬以上，并通過(guò)弧形設(shè)計(jì)，增加空間感和舒適度設(shè)備選取中檔產(chǎn)品，分層標(biāo)識(shí)、上下指示清晰有一定的裝飾、細(xì)部精致，有視覺(jué)趣味點(diǎn)各樓層設(shè)整層平面圖及公司、單位指示牌公共通道明亮、簡(jiǎn)潔，突出寫(xiě)字樓形象要點(diǎn)：公共通道寬度可降到最低標(biāo)準(zhǔn)，提高使用面積可以設(shè)置開(kāi)放式走道裝修應(yīng)簡(jiǎn)潔明亮，感觀上取得寬敞的視覺(jué)效果走道盡頭和拐彎處設(shè)置植物或裝飾小品開(kāi)放式通道地下車(chē)庫(kù)及車(chē)庫(kù)層電梯廳實(shí)現(xiàn)展示功能地下電梯間坡道VIP車(chē)位要點(diǎn)：注意地下車(chē)庫(kù)的整潔明亮、導(dǎo)示清楚；地下電梯間與首層電梯間裝修標(biāo)準(zhǔn)一致；入口坡道采用塑膠地面防滑，保證安全；車(chē)庫(kù)地面采用特種涂料，既美觀，有防滑靜音；在進(jìn)入方便的位置設(shè)立VIP車(chē)位，與大單銷售聯(lián)動(dòng)，注明車(chē)位號(hào)與車(chē)輛牌號(hào)，彰顯客戶身份；次地標(biāo)寫(xiě)字樓創(chuàng)新動(dòng)作頂層花園多功能商務(wù)中心樓中樓分層差異化的空中花園研發(fā)樓啟動(dòng)區(qū)價(jià)值產(chǎn)品，功能主體一層平面770m2二、三層平面724m23-4層雙拼組合的建筑單體，2678.7㎡/棟，分甲1633.5㎡和乙1045.2㎡兩戶；大跨度、大柱距，一層4.5米，2-4層3.9米，鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)；運(yùn)用簡(jiǎn)潔果斷的折形屋面，將中間局部做大膽的豎向切分，給人耳目一新的感覺(jué)；立面采用現(xiàn)代手法，大塊的石材和通透的玻璃形成強(qiáng)烈的虛實(shí)對(duì)比；頂部局部退層，留出足夠的屋頂花園平臺(tái)，為企業(yè)高層創(chuàng)造了私秘又風(fēng)景絕佳的視覺(jué)空間；

亦莊研創(chuàng)企業(yè)園生態(tài)花園式的環(huán)境：低容積率、低密度、高綠化率的花園式辦公環(huán)境，精心打造果嶺主題的中心園林，使智力型生產(chǎn)力在花園中獲得提升；立面的現(xiàn)代感：豐富多變的多種立面設(shè)計(jì)、現(xiàn)代感十足的建筑造型；建筑體量的層次感：戶型800-3200平方米的不同選擇，滿足不同企業(yè)的需求；內(nèi)外通透的景觀感：四面有窗、四面賞景的通透設(shè)計(jì)，打破花園與室內(nèi)的壁壘，有效緩解智力生產(chǎn)者的心理壓力。超大露臺(tái)的景觀優(yōu)勢(shì)；企業(yè)獨(dú)立冠名權(quán)：每棟建筑均有企業(yè)形象及冠名展示面，配備獨(dú)立電梯，全面提升企業(yè)形象；彈性的空間：每一層均預(yù)留充分改造余地，讓企業(yè)依據(jù)需求進(jìn)行修改，最大提升有效使用率。

亦莊研創(chuàng)企業(yè)園為聯(lián)東U谷的辦公研發(fā)區(qū)，規(guī)劃建設(shè)59棟研發(fā)樓，總建筑面積18萬(wàn)m2，建議本項(xiàng)目取12萬(wàn)m2研發(fā)辦公樓案例借鑒案例總結(jié)：生態(tài)花園式研發(fā)樓的KPI體系低密度、高綠化率的園林式環(huán)境現(xiàn)代感的立面設(shè)計(jì)建筑體態(tài)的變化室內(nèi)外的通透性空間的彈性化企業(yè)的獨(dú)立冠名權(quán)KPI體系低密度、高綠化率的園林式環(huán)境規(guī)劃上，以多層研發(fā)樓為主，提高綠化率，突出低密度、環(huán)保、生態(tài)特性；布局上，研發(fā)樓以產(chǎn)業(yè)族群為組團(tuán)進(jìn)行布置，組團(tuán)之間利用樹(shù)林、綠地隔斷，突出“花園科研城”的設(shè)計(jì)理念，保證每棟建筑的綠色景觀資源；園林上，采用多維立體錯(cuò)落園林布局，步道、水景、車(chē)道、園藝、花卉、梯次曲線漸列，交疊混融園林環(huán)境現(xiàn)代感的立面設(shè)計(jì)建筑外立面形態(tài)上，交叉組合成豐富的建筑語(yǔ)言，設(shè)計(jì)風(fēng)格強(qiáng)調(diào)簡(jiǎn)約現(xiàn)代，構(gòu)成建筑的高品質(zhì)商務(wù)感氣息與研創(chuàng)企業(yè)的獨(dú)特氣質(zhì)，在細(xì)致中見(jiàn)個(gè)性；立面材料使用上，運(yùn)用玻璃、石材、金屬等材質(zhì)的大膽對(duì)比，穿插疊加運(yùn)用到建筑外立面中，體現(xiàn)豐富的前瞻視覺(jué)，使建筑語(yǔ)言更加豐富；輔助材料使用上，豐富的現(xiàn)代感建筑材料的運(yùn)用體現(xiàn)品質(zhì)感和價(jià)值感的高級(jí)涂料、面轉(zhuǎn)和精選花崗巖材料的綜合運(yùn)用，以材質(zhì)和建筑肌理強(qiáng)調(diào)出與研創(chuàng)企業(yè)相匹配的人文質(zhì)感在造型上采用不同的材質(zhì)分離體塊，優(yōu)化了立面的高寬比例大塊的石材使用體現(xiàn)簡(jiǎn)潔與質(zhì)感，和通透的玻璃形成強(qiáng)烈的虛實(shí)對(duì)比立面利用懸挑、陽(yáng)臺(tái)等，使得建筑凸凹有致，輪廓分明

立面設(shè)計(jì)建筑體態(tài)的變化3層雙拼組合的建筑單體，3395.9㎡/棟，分甲1854.5㎡和乙1541.4㎡兩戶

建筑形態(tài)上，多層帶電梯的建筑單體，從獨(dú)棟到雙拼的復(fù)合提供，建筑形態(tài)豐富多樣，在使企業(yè)具有多種選擇的基礎(chǔ)上，也使園區(qū)更具有活力及個(gè)性化特征；建筑體量上，多種體量，滿足大中小型不同企業(yè)的需求，并預(yù)留一定的發(fā)展空間；3層雙拼組合的建筑單體，2062.3㎡/棟，分甲1023.7㎡和乙1038.6㎡兩戶

3層獨(dú)棟，1546.8㎡/棟

建筑體態(tài)室外的通透性玻璃幕墻的大量使用，最大限度的延伸采光面和觀景面，將室外景觀引入室內(nèi)，使陽(yáng)光、空氣、景觀成為企業(yè)無(wú)時(shí)不在的附屬配套；360°觀景的設(shè)計(jì)，延長(zhǎng)企業(yè)內(nèi)部辦公空間的尺幅，舒緩了辦公區(qū)域的壓抑感，有利于降低工作壓力，提升工作效能；360°景觀設(shè)計(jì)玻璃幕墻的大量使用，增強(qiáng)通透性

落地景觀窗既能滿足采光要求，又能大范圍觀景

室外設(shè)計(jì)內(nèi)部空間的彈性化內(nèi)部空間處理靈活：通過(guò)顏色的介入和局部不同的空間組合，為枯燥的研發(fā)環(huán)境提供不同的場(chǎng)景，使研發(fā)人員有條件在不同的場(chǎng)景中得到放松過(guò)道休閑區(qū)休息區(qū)辦公區(qū)空間的內(nèi)部可拓展，縱向拓展，可以打通上下層；橫向拓展，打通一層，為員工提供活動(dòng)中心玻璃隔斷的使用，用磨砂玻璃作室內(nèi)隔斷，既節(jié)省室內(nèi)空間，又顯得富麗堂皇躍層的采用，便于同一單元各層之間南北方向轉(zhuǎn)化，實(shí)現(xiàn)戶型縱向分割室內(nèi)設(shè)計(jì)企業(yè)的獨(dú)立冠名權(quán)愛(ài)立信研發(fā)樓上海歐姆龍研發(fā)樓上海紅蜻蜓研發(fā)樓昆山微星電子研發(fā)樓企業(yè)獨(dú)享冠名權(quán)利，提升企業(yè)形象，完成企業(yè)品牌的標(biāo)識(shí)傳達(dá)，塑造與表達(dá)企業(yè)的文化企業(yè)標(biāo)簽產(chǎn)品策略——可調(diào)節(jié)的物業(yè)產(chǎn)品&可變換的功能空間:啟動(dòng)區(qū)有獨(dú)特的設(shè)施建設(shè)動(dòng)力地帶主題主要設(shè)施咨訊、舒適、自由、時(shí)尚、多元產(chǎn)業(yè)、國(guó)際、創(chuàng)新、示范、發(fā)展次地標(biāo)寫(xiě)字樓多層研發(fā)樓繽紛天地商務(wù)公寓商服配套研發(fā)辦公產(chǎn)品要求：需滿足項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)批要求，以研發(fā)、辦公物業(yè)為規(guī)劃產(chǎn)品主體加強(qiáng)辦公物業(yè)功能的轉(zhuǎn)化，強(qiáng)調(diào)居住功能的可實(shí)現(xiàn)性考慮銷售可實(shí)現(xiàn)性，控制產(chǎn)品單體面積和居住舒適度商務(wù)公寓相對(duì)獨(dú)立·自由分割·多樣結(jié)構(gòu)啟動(dòng)區(qū)創(chuàng)新產(chǎn)品，品質(zhì)主體中邦moho商務(wù)別墅在外立面的表現(xiàn)上，采用公建化外立面風(fēng)格，利用玻璃、石材兩種不同材質(zhì)，形成錯(cuò)層的百變空間。自然石材：簡(jiǎn)潔與質(zhì)感沉重和輕質(zhì)脆弱與堅(jiān)實(shí)動(dòng)感玻璃：基本上沒(méi)有水泥或磚墻，只用鋼架，四面外墻面積有80％都是玻璃，促使空間更顯舒適自在用磨砂玻璃作室內(nèi)隔斷，既節(jié)省室內(nèi)空間，又顯得富麗堂皇。用透光玻璃裝飾的室內(nèi)過(guò)道窗，透出淡淡的纖細(xì)柔光。用玻璃的反射性使得一幢幢建筑色彩斑斕，較高的反射率將建筑物周?chē)木坝^反射在建筑物上，可謂景中有景。

案例借鑒1商務(wù)別墅區(qū)商務(wù)會(huì)所空間設(shè)計(jì)上利用幾何學(xué)中周長(zhǎng)相同正方形面積最大的原理，塑造高效的商務(wù)空間，同時(shí)為了滿足居住需求注重生活空間的利用，并且附送大量面積創(chuàng)造“立方-城”概念出發(fā)點(diǎn)：利用幾何學(xué)中周長(zhǎng)相同正方形面積最大的原理，塑造高效的商務(wù)空間戶型設(shè)計(jì)上，采用裂層設(shè)計(jì)，田字結(jié)構(gòu)，自由組合創(chuàng)造出屋頂花園，小進(jìn)深的陽(yáng)臺(tái)和大面積的露臺(tái)，陽(yáng)光室等功能空間，一方面在外立面區(qū)別于傳統(tǒng)的住宅另一方面又兼顧采光和贈(zèng)送面積。采用躍層便于同一單元各層之間南北方向轉(zhuǎn)化，實(shí)現(xiàn)戶型縱向分割。虹橋商務(wù)別墅，戶型設(shè)計(jì)巧妙的解決了入口，室內(nèi)空間的轉(zhuǎn)換，衛(wèi)生間，交通面積及贈(zèng)送面積等問(wèn)題戶型A:617平米(地下室面積164平米)戶型B612平米（地下室面積164）入口預(yù)留接待停留空間，實(shí)用氣派建筑結(jié)構(gòu)為品字形交錯(cuò)，中間交錯(cuò)部位為樓梯以及交通空間，將產(chǎn)品分割為兩個(gè)面積較大的部分，客戶可以將之按照用途進(jìn)行分割，使用靈活將衛(wèi)生間設(shè)置在品字形交接處，一是不破壞整體建筑內(nèi)部方正空間，二是衛(wèi)生間，浴室的使用舒適度，采光，通風(fēng)以及景觀都得到較好的改善地下室空間占到整體面積的1/3左右，贈(zèng)送面積大玻璃幕墻在建筑上的應(yīng)用面積較大入口入口整體結(jié)構(gòu)整體結(jié)構(gòu)衛(wèi)生間衛(wèi)生間玻璃幕墻玻璃幕墻

案例借鑒2案例總結(jié)：商務(wù)公寓的KPI體系商務(wù)公寓組團(tuán)布局、獨(dú)棟設(shè)計(jì)公建性、個(gè)性化的立面造型宜商宜住的空間設(shè)計(jì)生態(tài)園林化的社區(qū)環(huán)境完善的生活配套和商務(wù)服務(wù)系統(tǒng)過(guò)渡類低層產(chǎn)品，滿足中小型企業(yè)客戶多元化選擇，社區(qū)品質(zhì)再延展，彌補(bǔ)工業(yè)園區(qū)生活氛圍的不足