房地產(chǎn)估價商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價知識點匯總

第三節(jié)商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價知識點一：商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其特點（一）商務(wù)辦公房地產(chǎn)1定義、3分類定義：商務(wù)辦公樓，俗稱寫字樓，是指用于公司或企業(yè)從事各種業(yè)務(wù)經(jīng)營活動的建筑物及其附屬設(shè)施和相關(guān)場地。侄分類標(biāo)準(zhǔn)序類型探含義梢

區(qū)1所．按建筑面積源的大小矩①罪小型寫字樓斤建筑面積沫在撿1味萬㎡以下的誼②誘中型寫字樓水建筑面積總在旁1揮～燒3嬸萬㎡的閥③參大型寫字樓領(lǐng)建筑面積外在錦3婦萬㎡以上的，嶼有些大型寫字忍樓的建筑面積均可涌達曲1工0侮萬㎡以上。沾

湯

薄2濕．按使用功能侍的不同柏①劃單純型寫字樓盒寫字樓基本上共只有辦公一種蓄功能，沒有其拉他功能（如展倆示廳、餐飲等胖）喘②趁商住型寫字樓忙既提供辦公又婚提供住宿，其慧中一種是辦公辰室內(nèi)有套間可完以住宿；另一捉種是樓的一部蕉分是辦公，樓普的另一部分是文住宿宿③菊綜合型寫字樓畢以辦公為主，擔(dān)同時又有其他努多種功能，如械公寓、餐飲、遷商場、展示廳刺等的寫字樓，捉但其中用作辦鵝公部分的面積盒最多。響

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離3階．按寫字樓所瘦處的位置、自煉然或質(zhì)量狀況本和收益能力路

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視①腹甲級寫字樓爹具有優(yōu)越的地法理位置和交通循環(huán)境，建筑物后的物理狀況優(yōu)眾良，建筑質(zhì)量遷達到或超過有熔關(guān)建筑條例或燒規(guī)范的要求，宜其收益能力能孝與新建成的寫至字樓建筑相媲并美。甲級寫字駕樓通常有完善厘的物業(yè)管理服鉤務(wù)，包銳括納2吧4拖小時的維護及釘保安服務(wù)。坦

襪

眨②亡乙級寫字樓儉具有良好的地貧理位置，建筑福物的物理狀況豐良好，建筑質(zhì)揀量達到有關(guān)建忽筑條例或規(guī)范渴的要求，但建苦筑物的功能不牌是最先進的（墾有功能陳舊因給素影響），有及自然磨損存在患，收益能力低墳于新落成的同世類建筑物。道

驗

纖③六丙級寫字樓茶已使用的年限落較長，建筑物速在某些方面不步能滿足新的建落筑條例或規(guī)范勁的要求；建筑配物存在較明顯鳥的物理磨損和皂功能陳舊，但也仍能滿足低收戶入承租人的需冒求，并與其租區(qū)金支付能力相葡適應(yīng)，相對于逐乙級寫字樓，隸雖然租金較低四，但仍能保持兵一個合理的出通租率。兵*桐還有一種分類遙是拉5席a霧寫字樓。（二）商務(wù)辦公房地產(chǎn)3特點知識點二：影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價格3因素倒

頁

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蕉

走區(qū)位狀述況歪4役方面壁

糾1跑．集聚程度李

平注意：區(qū)別商洞業(yè)的繁華程度綠商務(wù)辦公房地旅產(chǎn)的集聚程度贈對其價值產(chǎn)生血很大影響，因很為商務(wù)機構(gòu)的刮大量集聚必然叔擴大這一區(qū)域捕的知名度、影燈響力，推動這芽一區(qū)域高檔寫烏字樓的建設(shè)并境形成一定的規(guī)早模，區(qū)域的知揚名度、寫字樓犁的知名度反過獵來影響這一區(qū)牢域中機構(gòu)的知載名度紐?？冊滓虼藢懽謽切圻M行估價時，估應(yīng)分析估價對泰象所處區(qū)域?qū)懳孔謽堑闹ゼ鄢潭瓤?、現(xiàn)商務(wù)辦公區(qū)等擋級盜以確定其租金萍水平。搶

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恐2班．交通條件痰能否方便、快申捷到達辦公地船點，能否方便養(yǎng)、快捷與客戶瀉交流、會談是癥從事辦公行業(yè)畢特別是肅企業(yè)公司總部愈選擇辦公場所顏的重要條件之門一。憶要求寫字樓特躬別是高檔寫字抖樓必須具有很另好的防通達性牲，其交通連接賞需要在棕三維空間山展開，即具有緩地下千、昏地面老及鼠空間絡(luò)交通體系，此淘外是否有足夠哨的停車場地也柱會影響到寫字釘樓的易接近性鑒。因此寫字樓扎所處區(qū)域的爸交通可達性插、夏通達性尖、槳易接近性蝦是影響其價值隔的重要區(qū)位狀糟況。酸3幸．周邊環(huán)境償要求周圍環(huán)境燃整潔氣派，有束現(xiàn)代化的都市窯氣氛，而不能殊雜亂無章?？?/p>

疫4喬．樓層沃商業(yè)房地產(chǎn)樓慣層越高價值越莫小，而商務(wù)房桑地產(chǎn)樓層越高泛價值越大，租勝金水平越高，績這與辦公環(huán)境晚有關(guān)，樓層越室高，景觀、空交氣質(zhì)量越好，盞被干擾的機會脆越小。頁

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坡實物狀吊況乖6心方面醉1聾．外觀形象謝外觀主要包括款：建筑物高度知、體量、造型晚、外墻面裝修賓等。遵2它．內(nèi)部裝修善主要體現(xiàn)在：冶大堂、走廊、所內(nèi)墻面、燈具齡等。叨3呆．設(shè)備、設(shè)施搏包括動力、通詢訊、運輸、電伸子等設(shè)備設(shè)施厘。這些設(shè)備設(shè)偏施是否齊備、晴是否高效運行扇都是影響商務(wù)葛辦公房地產(chǎn)價非值的重要因素姿，如垂直交通置對于商務(wù)辦公棉房地產(chǎn)非常重升要，因此電梯阻的數(shù)量、質(zhì)量僅、速度、安裝神位置直接影響蛙到商務(wù)辦公房萄地產(chǎn)的吸引力湊。謊4裙．智能化程度心以櫻網(wǎng)絡(luò)枝為載體，各種近智能辦公解決拐方案也在日新拳月異地發(fā)展，族因此寫字樓也境必須能夠提供裳完善的智能化幅辦公條件才具冬有吸引力。恒同時副智能化程度的焦高低窮也是衡量寫字趕樓等級的重要冠指標(biāo)之一，如瘋甲級寫字樓，偷其智能化程度害需達忍到槳3置a腥以上，最好達皺到范5卷a籃，即須具備榆bas吉樓宇油自動化系統(tǒng)噸、紐oas劉辦公辮自動化系統(tǒng)衛(wèi)、汗fas椒消防合自動化系統(tǒng)寬、無sas匯安防脾自動化系統(tǒng)估、渠cas禿通信潛自動化系統(tǒng)黎。雕

現(xiàn)5玻．物業(yè)服務(wù)水級平糞

謹(jǐn)通常甲級寫字債樓都是聘請一規(guī)流的服務(wù)企業(yè)核公司進行管理闖。舞

鵲注意：辦公房龍地產(chǎn)如無物業(yè)直因素調(diào)整算錯絨誤失6址．租戶類型殲入住同一商務(wù)煙房地產(chǎn)的租戶察間的相互影響凱，會增加或減踐低他們各自的守形象和聲譽，徑大廈內(nèi)的鼓主要租戶徒，往往決定了高一幢商務(wù)房地壘產(chǎn)的租戶類型叮，債權(quán)益狀況欲

傘

知識點三：商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價的常用方法（一）收益法其主要的工作是測算商務(wù)辦公房地產(chǎn)的凈收益和收益率。凈收益的測算與出租型商業(yè)房地產(chǎn)類似。收益率的確定應(yīng)區(qū)分不同類型、檔次的商務(wù)房地產(chǎn)，如甲級寫字樓的收益水平會高于乙級、丙級寫字樓。（二）市場法寇商務(wù)辦公房地慧產(chǎn)的轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)租如也比較頻繁，腎因此較易獲得嫩可比實例，所牲以市場法也是閥商務(wù)房地產(chǎn)估故價的一種常用盜方法。楊市場法不僅用膏于商務(wù)辦公房絡(luò)地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格敢的測算，很多辜情況下用于租們金的估算。（三）成本法嶄在商務(wù)辦公房睡地產(chǎn)的抵押估泊價時緒，出于安全、番保守的考慮蟲也會用到成本秀法作為輔助估朱價，此外漏在建工程狡的評估往往應(yīng)紐用成本法。戚知識點四：商險務(wù)辦公房地產(chǎn)恩估價的技術(shù)路課線及難點處理嘩

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梁（一）商務(wù)辦均公房地產(chǎn)團租金誘的求取規(guī)

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響1苦．租約問題補對商務(wù)辦公房牛地產(chǎn)估價時應(yīng)勿詳細了解雖是否存在合法淺租約的限制莫，租金的測算勁要區(qū)分微租約期內(nèi)喪和精租約期結(jié)束宮兩種情況。剃在租期內(nèi)流（毀約除外）鎖應(yīng)根據(jù)租賃合柔同中有關(guān)租金業(yè)、費用等的約禍定計算凈收益交，露租期結(jié)束后舊，應(yīng)根據(jù)市場熔客觀租金水平吳、管理費用、殘稅金等利用市瘡場法求取待估困商務(wù)房地產(chǎn)凈然收益，擴并根據(jù)市場租暮金變化趨勢判雙斷未來租金水伸平技。辮

饒2而．租金構(gòu)成內(nèi)璃涵姓商務(wù)辦公房地臨產(chǎn)的租金構(gòu)成堤往往存在差異詳，主要表現(xiàn)為襖：鉆①負租金中包含物裳業(yè)管理費言；譜②蜓租金中包含物巾業(yè)管理費、水竄電費揭；展③踢租金中不包含遇物業(yè)管理費、島水電費殲；?、苎嬜饷娣e按建掩筑面積計，含歷分?jǐn)偨ㄖ娣e玻；征⑤吐計租面積按套禁內(nèi)建筑面積計詢，不含分?jǐn)偨ń刂娣e。兆3蕉．租金支付方增式爬商務(wù)房地產(chǎn)租美金的支付方式氧一般主要有妙：去①舊按月分期支付羅；告②急按季度分期支乎付凍；賓③救按年支付悔；謠④袍按租約期限一碎次性支付。澡4標(biāo)．地下車庫租鄰金問題想商務(wù)辦公房地歷產(chǎn)的地下車庫帳往往是采取繞租賃經(jīng)營冤，其租金收入墨一般分為兩部鴨分：一部分是釘向訪客提供的呀臨時租車位驟；另一部分是辰向業(yè)主提供的訪包月出租訊的車位。節(jié)

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姓（二）啄整幢館商務(wù)辦公房地交產(chǎn)估價技術(shù)路左線及難點處理印1柔．單純型商務(wù)開辦公房地產(chǎn)擔(dān)由于單純型商予務(wù)房地產(chǎn)只有挺辦公一種功能治，每一層的價搏格差異比較小始，層與層之間陵主要存在辦樓層價格差異懂，因此不管用香那種方法，都伐可以先評估出代某一層的價格里，再確定層差筐修正系數(shù)，計步算出所有樓層惱的價格。孤

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貢2林．商住型商務(wù)士辦公房地產(chǎn)駐首先應(yīng)區(qū)分貢不同的功能區(qū)搭及其炊面積大小吩，然后分別按系辦公用房、居陣住用房進行估制價，辦公用房治可以采用市場思法、收益法，慈居住用房主要魔采用市場法。辛此外對商住型治商務(wù)辦公房地幼產(chǎn)估價時，應(yīng)胳考慮辦公功能晌與居住功能的伸相互干擾和影堂響問題，竟在選擇交易實久例時首先應(yīng)選韻擇同為商住型渾的商務(wù)辦公房乎地產(chǎn)豎，如果選擇其孟他類型的商務(wù)同辦公房地產(chǎn)交呼易實例，應(yīng)考笛慮進行適當(dāng)?shù)臍q修正。昨

宣3錯.扭綜合型商務(wù)辦鄉(xiāng)公房地產(chǎn)詢綜合型商務(wù)辦找公房地產(chǎn)是以縫辦公為主，同悟時又有其他多償種功能，如公赤寓、餐飲、商躺場、展示廳、鴿娛樂廳等，但港其中用作辦公直部分的面積最廁多?？鞈?yīng)首先要區(qū)分考不同的功能區(qū)愉，了解和確定伍各功能區(qū)的面匪積大小、經(jīng)營塔方式、收益能網(wǎng)力；根據(jù)不同葬功能區(qū)的收益件性特點、實例贏收集的難易程拆度而選用不同跑的估價方法，碧主要采用市場哪法和收益法；于最后將各功能雜區(qū)的價格進行雀匯總得到整幢象商務(wù)辦公房地你產(chǎn)的價格。伸×敵×床房地產(chǎn)估價報摟告封面（略）目錄（略）扒致估價委托人昏函（略）乘注冊房地產(chǎn)估嬸價師聲明（略稱）潑估價假設(shè)和限貝制條件（略）濤房地產(chǎn)估價結(jié)脂果報告（略）萌×轉(zhuǎn)×馬市肝×滔×洲區(qū)天河北牢路盲×睡×舊號勞×抽×春大廈部分辦公蘿房地產(chǎn)估價技闊術(shù)報告（節(jié)選黃）在一、估價對象盞實物狀況描述坑與分析蠶估價對象所在煙大樓為一幢演鋼筋混凝土掀結(jié)紹構(gòu)脊3經(jīng)0晉層（另被有桑2奮層地下室）的籍綜合妹樓，外墻面部績分為玻璃幕墻投、部分貼花崗趟石；大廈大堂脈位于首層南側(cè)超，大樓東西兩蕉側(cè)各設(shè)一趟走外火梯、一部貨采梯及三部客梯萄，客梯分單雙各層停，最高到本達層數(shù)動為往2祖9塔層，單層客梯竿設(shè)在東側(cè)，雙蔬層客梯設(shè)在西血側(cè)；大樓東西薪側(cè)各有一洗手饞間；大廈內(nèi)部脫設(shè)有中央空調(diào)庫系統(tǒng)、煙感噴點淋消防設(shè)備；魚裝修、設(shè)備維甘護狀況較好返。估價對象公現(xiàn)部分出租，扛簽有短期租約呼（軋2穗年以內(nèi)）側(cè)，據(jù)估價人員就到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)星市場了解，版該地區(qū)寫字樓頃需求量很大飲，充估價對象現(xiàn)租獲金水平符合當(dāng)術(shù)地朵客觀度租金強標(biāo)準(zhǔn)。實地查母勘擇，寄×盛×掏大廈出租情況姻良好，察年均出租率獸在請90偶%猴左右濱。蔑估價對象位閑于卸×途×童大廈的尾第瘋9員、挑1繪0侮層冬，內(nèi)部裝修情開況：走廊地面膨鋪釉面磚、花貪崗石；室內(nèi)地策面鋪地氈；內(nèi)阿墻面油乳膠漆躍；天花板面部句分吊礦棉板天童花板，部分吊框鋁扣板天花板棒；部分裝木夾村板門，部分落宗地玻璃門；鋁饑合金玻璃窗；壟水電管線暗敷雅設(shè)。撒二、估價對象璃權(quán)益狀況描述苗與分析齡根據(jù)委托人提馬供的《房地產(chǎn)交權(quán)證》記載：門估價對象權(quán)屬肥人均靈是坡×孟×偵實業(yè)有限公司李，房屋所有權(quán)蘭來源為新建，帥分割，房屋地用途為非居住疼用房奉，個本次評估計價佳總建筑面積愿為紋80于1般．格669濃4燕㎡索；土地使用權(quán)敵性質(zhì)為應(yīng)國有土地使用悶權(quán)同，土地用途為吹綜合肝，膚共用地面積何為沒340朵1龜．則057磁2吹㎡碰；已征收國有橫土地使用權(quán)出魄讓金，星使用年瘡限看5乏0閘年重，鞏從歉199恢8怖年啊8忘月概2仆2宋日起茂，城市腐規(guī)劃房屋用途疼為寫字樓向。估價對象現(xiàn)凍作辦公用房，虎正常使用。根緩據(jù)估價對象《宿房地產(chǎn)權(quán)證》逐顯示，估價對揚象叛未設(shè)定他項權(quán)厭。其他情況詳珍見下表：壁估價對象權(quán)屬姿概況咸表裂走富殖溝尖表搶2元－換23異序號運地址多《房地產(chǎn)權(quán)證肚》編號已朝向殊建筑面積（㎡答）淡1枕天河區(qū)天河北窩路缸×普×賢號壯90抽6協(xié)房蹦粵房地證字序第步c×房×灘號出東北壘338.24陜84險2洋天河區(qū)天河北錫路巴×夜×鎮(zhèn)號理91盈3羊房院粵房地證字蹦第扶c×也×倚號培西南油180.58昂21望3妹天河區(qū)天河北驢路沒×苗×席號團100蟻1董房靈粵房地證字遍第緊c×獸×袖號央北銀163.90棉93息4焦天河區(qū)天河北社路伶×竟×確號暮100估2溫房非粵房地證字轟第膠c×盼×壞號湊北盟118.92鋸96澤合撤

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知801.66含94嬌【糾錯】估價蔬對象缺建成年際代、完損情況腹的介紹。師三、估價對象墾區(qū)位狀況描述苗與分析寫估價對象位熄于裙×怖×松市天河區(qū)天河勸北午路殘×戶×混號欣×托×哪大廈內(nèi)，該大吼廈東為五山路桂，南臨天河北傾路，西靠龍口板東路，北近天弦潤路；附近有冒鴻翔大廈、天坑誠廣場、東方由之珠花園、高惹科大廈、天翔瓜花園、信源大膨廈、廣東國際勿科際交流中心笨、華標(biāo)廣場、度華南師范大學(xué)悲、銀行、市場損及公共汽車站扭等。估價對象澡所蝶處地段位于天盤河區(qū)天河北路遣中央商務(wù)區(qū)，水周邊寫字樓林忘立，交通便利決，市政配套設(shè)仿施完善，商務(wù)洗辦公氛圍較濃墨厚。矮四、房地產(chǎn)市正場背景描述與波分析恥今年以矛來于×皇×忘市寫字樓成交河均價出現(xiàn)大幅雹上升驅(qū)，寫字樓成交硬均價從去塌年餡2搜月安份破7508.6竹8陵元誼/乓㎡上升至今匠年癥2征月份枯的謀9763.6訓(xùn)6會元醫(yī)/蓮㎡，晃大幅增長飼了棕30.03雪%耗。痛×記×炭寫字樓市場顆的?！凹軓妱菪а袘?yīng)融”財仍繼續(xù)維持，色預(yù)計今年廣州耐寫字樓市場還貓將繼續(xù)保持強像勢發(fā)展，并成素為今年廣州樓李市一大亮點。銜近兩無年測×泥×聞寫字樓市場以謝中端產(chǎn)品為主訪的格局不同汽，濫200文5膨年的寫字樓供罷應(yīng)將集中在高螞端的甲級寫字撿樓為主。而隨投著近薯年矮×授×領(lǐng)經(jīng)濟的迅速發(fā)圓展，以及中國業(yè)加入世貿(mào)軌、惱cep受a激的實施珠、兼9協(xié)＋喪2陶經(jīng)濟合作協(xié)議湊的建立，化外資銀行、保再險、會計和律鹿師等公司將被腐允許經(jīng)營本地垃業(yè)務(wù)，而它們脅的進入將會對擠甲級寫字樓產(chǎn)炮生很大的需求純，可以預(yù)見，掠未來幾肯年形×透×磨市的寫字樓市載場前景看好，帳將進入高速發(fā)獨展的階段。葡200遣5橡年，由于有多例個大型的甲級尋寫字樓項目進沒入市場，如位著于天河路的壬流豐大廈、正佳頃東翼的廣晟大蜻廈、天河北天攤譽三期、金海烏大廈、盤活中豈的中誠廣場、嗓大鵬國際廣場癥以及珠江新城讓的寫字樓等。課這些寫字樓都影以甲級寫字樓旨配置為賣點，減素質(zhì)高，越來叼越重視高科技籍高智能化，在嫂規(guī)劃設(shè)計配套溫上也各有特色戶，更強調(diào)生態(tài)愿辦公、休閑辦痰公等理念，創(chuàng)越新元素和細節(jié)掌設(shè)計也越來越鼠受重視。附由于這些寫字惰樓項目的起點借高，而且規(guī)模跌亦十分龐大，億對整籃個辜×凈×躁的寫字樓市場阿質(zhì)素殃有明顯的提升女作用，以高端拆寫字樓的銷售豆為主，而售價療亦攀升至近幾核年少見的高位芹。職【糾概錯烤1恢】用語不標(biāo)準(zhǔn)床，質(zhì)素是香港剖地區(qū)的習(xí)慣用肉法，應(yīng)避免使乓用不規(guī)范的詞暴語。未【糾前錯禿2昂】缺微觀區(qū)域?qū)幏康禺a(chǎn)市場的話描述。寫字樓耗需要求大于供疏給只給出了宏檔觀區(qū)域介紹，目但沒有估價對條象具體所在區(qū)世域房地產(chǎn)市場軋或?qū)懽謽沁^去頓、現(xiàn)在、未來逗的市場分析。握五、最高最佳理利用分析峰房地產(chǎn)估價應(yīng)幣以估價對象的損最高最佳利用挪為前提進行估圾價，最高最佳房利用是指法律哀上允許、技術(shù)瑞上可能、經(jīng)濟捎上可行，經(jīng)充仍分合理考慮，鋪使估價對象產(chǎn)滴生最高最佳的六利用價值。蹈由于估價對象靠所處地段位于賠天河區(qū)天河北個路中央商務(wù)區(qū)留，周邊寫字樓歲林立，交通便海利，市政配套繞設(shè)施完善，商漁務(wù)辦公氛圍較也濃厚。加上廣拳州寫字樓市孔場患200罰5須年呈現(xiàn)供求兩躺旺的局面，天四河商務(wù)圈寫字腦樓戚受敗“酸住宅禁邊商絮”絹政策刺激，各作種類型寫字樓召都出現(xiàn)了熱租廣，估價對象的道證載辦公用途膨能體現(xiàn)其最高爸最佳利用價值已。紫故本次評估按圈估價對象證載捆用途評估終。益六、估價方法洞適用性分析陜估價人員認真文分析所掌握的黨資料，進行了竟實地查勘，對悉與估價對象具釣有可比性的物扁業(yè)進行調(diào)查并猴根據(jù)委托人設(shè)仁定的估價目的縮、估價對象的雀特點及實際情堆況，選擇合適狡的估價方法進耐行評估。療估價對象為辦彎公性質(zhì)物業(yè)，簡與估價對象位墊于同一供求范駱圍內(nèi)，并與其伶相類似的房地沫產(chǎn)交易實例較扛多，根據(jù)替代李原則可使用悠①肢市場法樸進行評估；與躲其同一供求范歇圍內(nèi)辦公性質(zhì)嗚物業(yè)的租金水嘩平可供參考，樓估價對象在可莊預(yù)見的未來有衫連續(xù)的凈收益疾，可采用蠢②團收益法消測算其收益價概格。故本報告增采用市場法及務(wù)收益法進行測目算，綜合擬定骨最終評估結(jié)果焦。差【糾錯】技術(shù)箏報告沒有選用悉方法的定義不晌算錯誤，但未箭說明未選用其川他方法的理由災(zāi)。蓄七、估價測算斜過程死本次評估，先辨通過追市場法恰和懲收益法叮測算估價對象票第農(nóng)100枝2拒房的單價，再鈴以憤100秒2證房單價為基礎(chǔ)碼，經(jīng)估價人員冰市場調(diào)查，采越用判類比法介，經(jīng)過樓層、貿(mào)朝向、景觀、揀面積、間隔修顫正，得出各估談價對象的市場氣價值。（一）市場法胸1晚．選擇可比實雷例咐對與估價對象鈴在同一區(qū)域內(nèi)榴類似的物業(yè)進盒行了市場調(diào)查做，針對估價對仗象的功能及特歷點，收集了有回關(guān)的成交資料象，進行分析比被較，從中選擇邪了可比性較強壺的實例，詳見相下表：澆物業(yè)名稱猛估價對象梅實忘例攏a降實辣例坦b搏實饅例應(yīng)c包坐落地點目×堆×牌大動廈儲1魂0抓樓化100櫻2秋房激×啦×遲大慌廈驚1爪2潮樓笛×久×現(xiàn)房級×惱×廉大老廈亡1縮3上樓禿×誦×臂房鳥×駱×貓廣窮場陳1所1椅樓罪×詢×功房麻

茫

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怪

勁

匪商務(wù)繁華度花位于天河梳北惰cb島d內(nèi)，商務(wù)氛圍較梢濃厚，周邊有趟眾多甲級寫字尼樓和高尚住宅睡，還有眾多高把級食肆及麥當(dāng)辨勞、肯德基和翅一些中式快餐闖店，萬佳超市迎等，脫商務(wù)氛圍繁華倘所處的天河北廟、體育東是廣拼州市商務(wù)氛圍脊最濃厚的地段套之一，周邊有鏈中信廣場、大概都會廣場等數(shù)津十家廣州甲級員寫字樓，還有錢中森名菜、潮粘皇食府等眾多讓高級食肆及麥柳當(dāng)勞、肯德基粒和一些中式快逗餐店，同時還辣有眾多的星級西酒店和大量商慈務(wù)公寓。么商務(wù)繁華度比蟻估價對象略好畝。槳周邊擁有眾多色甲級寫字樓、庭高級公寓小區(qū)垮和成熟的街區(qū)巡配套設(shè)施。以多天河體育中心劍、天河城廣場炎、維多利廣場悉、廣州購書中枯心等的商業(yè)群私，形成一個龐犧大的，集金融貫、商貿(mào)、旅游屑、休閑、娛樂山于一體的黃金盡購物商圈，商付務(wù)氛圍濃厚。笑商務(wù)繁華度比國估價對象好。狐其位于廣州大病道北、水蔭二拾橫路及天河北腰交匯處，臨近號天河損北躬cb倘d連，商務(wù)辦公氛響圍一般，彩商務(wù)繁華度比洽估價對象略差劃。尿

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虛交通便捷度壺東望五山路，騙南臨天河北路有，西臨龍口東貍路，北近天潤只路；秀有策19威1龍、圖81悟3帖、渠19觀7尸、涉2戲2再等多路公交車朱經(jīng)過，低交通較便捷圾。定南臨林樂路、把西為林和東路曾；臨近廣州火差車東站爐，蹈12使2鳳、集18哀3礦、財13煌0頭、茅8奧9策等公交車經(jīng)過停，腎交通便捷度比外估價對象略好肺。禮東望天河?xùn)|路堵、南臨天河路肚、西近體育東撓路；為地鐵三注號線上蓋建筑每物，臨近地鐵緣一號線體育中武心站訊，隙1處8捷、渴5脅0泥、喘23偽4著、掃26龍9餡、宋29姜6斤、耽54冰5季等多路公交車美經(jīng)過，孟交通便捷度比壇估價對象好罪。司東臨廣州大道閃北，正對天河切北路，南為水?dāng)n蔭二橫路；冠有嚷7頁8蹲、州2戒7玩、菠5趙1秧、躺5例6以、敢8剖5挺、孫18貌3傻等多路公交車盆經(jīng)過，傷交通便捷度比艙估價對象略好忌。續(xù)表通物業(yè)名稱加估價對象握實成例提a始實羊例強b材實德例薦c凍坐落地點泊×堂×同大冒廈毛1籮0論樓播100扯2盟房映×屬×申大附廈餐1接2叼樓村×印×珠房米×落×總大沃廈倒1歇3苦樓帝×焦×惠房療×倘×鋤廣宇場葵1驢1遮樓電×獵×翻房絨

踢

泡

坐

墾市政配套選有中信廣場、隱大都會廣場、刑廣東國際交流刮中心、高科大圾廈天河體育中壇心、萬佳超級伐市場、華南師著范大學(xué)等，辟市政配套較完陵善。義附近有怡僑大滋廈、僑林苑、宗薈雅苑、遠暉跡商廈、廣東省牧社會科學(xué)院、播紫荊苑、天河寇區(qū)婦幼保健院雞，市場、學(xué)校揀等，借市政配套完善菠度與估價對象計相當(dāng)。媽附近有壬豐大植廈、財富大廈告、金利來數(shù)碼注網(wǎng)絡(luò)大廈、豐道興廣場、廣東榴外經(jīng)貿(mào)大廈、班正佳廣場、天厘河體育中心、儉廣州酒家、廣棉州電腦城等，辟市政配套完善攪度比估價對象尾好。捆附近有時代廣失場、正升大廈秀、冰花酒店、撓廣州體育學(xué)院勢、東風(fēng)公園更造與新達城連為徐一體，業(yè)主可允免費進出公園捕，乖市政配套完善曬度比估價對象銀略差。鑰

逆寫字樓檔次及紛物業(yè)管理填高級寫字樓，腿專業(yè)物業(yè)管理速，秧物業(yè)管理較好妹高級寫字樓，釘專業(yè)物業(yè)管理榜，圓物業(yè)管理水平悅與估價對象相甜同兼高級寫字樓，窄專業(yè)物業(yè)管理謝，姻物業(yè)管理水平嫌與估價對象相般同蛛高級寫字樓，恥專業(yè)物業(yè)管理朱，斃物業(yè)管理水平矛與估價對象相渡同，但物業(yè)管持理費略便宜相

輝

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蘿

蒙設(shè)施設(shè)備陸安裝有高速電牛梯，中央空調(diào)肉，消防設(shè)施，及高速光纖寬帶壞接入，傍負一至二層為亭地下停車場。煙高速電梯，配犧備光纖、視頻朝網(wǎng)絡(luò)設(shè)備，自嘩身配套有戶式計中央空調(diào)，樓袋盤配套有餐飲珍、酒店、私人師會晤室、投影邊廳、卓球房、堆書吧、游泳池禮、健身房、網(wǎng)竊球場等康體設(shè)甘施，炒設(shè)施設(shè)備條件庭比估價對象略吳好。禍配有自動收費秘系統(tǒng)的大型地壩下停車庫玻，育6液臺上海三菱高額速電梯，豪華鑰轎箱，配自動以報警、自動噴經(jīng)淋、廣播系統(tǒng)殖，高速寬帶接中入，側(cè)設(shè)施設(shè)備條件笛比估價對象略侍好率。朗高速電梯，配玻備光纖、視頻資網(wǎng)絡(luò)設(shè)備，獨冒特戶內(nèi)空調(diào)設(shè)合計，實疊現(xiàn)甲2遠4眾小時全天候運龍作，大廈門前王廣場為大型露悟天停車場，再砌加上三層地下嘗車庫共鑰計哲30塔0水個車位，機設(shè)施設(shè)備條件誕比估價對象略覺好亭。妥朝向胡北只北雨南真西北續(xù)表哲物業(yè)名稱帖估價對象僚實繼例閑a恨實德例臘b罵實詠例嫩c秩坐落地點績×揀×蹈大怕廈協(xié)1捏0塞樓蒼100景2醒房介×熟×狂大塌廈拔1蹄2清樓妥×種×襪房膠×民×陰大館廈惠1興3場樓露×米×梢房抵×救×續(xù)廣遠場謠1鬼1怒樓降×?！凉确空咕坝^昌望內(nèi)街伴望內(nèi)街箏望東站廣場票望內(nèi)街雅平面布局泥四正，好燈四正，好編四正，好料四正，好探成交建筑確面積愿（幫m廟2誼）蘭118.92景96笛138抄15閘0廚。跳120秒剩余使用年限基（年）甜42.9扒4撒年訊4臣5步年部4換6斥年蜻4述5憑年州

始

凈

佩

祝內(nèi)部裝修蜘走廊地面大部摧分鋪釉面磚，介室內(nèi)地面鋪地討氈；內(nèi)墻面油兇乳膠漆；天花犁面部分吊礦棉座板天花，部分翼吊鋁扣板天花垃；部分木夾板黨門，部分落地慧玻璃門；鋁合牽金玻璃窗；水非電管線暗敷設(shè)枯簡單裝修罵簡單裝修換毛坯抵成交日期斜2005-9窯-13趣2005-8票-××濃2005-8偶-××令2005-8顧-××租成交單價（碰元晉/m予2謀）娘

攏9550波10900攜9200菌【糾渾錯者1福】可比實例未趙說明總樓層，母有沒有地下，濁估價對象是地役上悼3券0棟層、地廈下坑2憲層，可比實例含不交代總樓層喇，后邊無法參膨照修正。頑【糾絹錯手2守】可比實例未童交代權(quán)利性質(zhì)宜、結(jié)構(gòu)檔次，鍋估價對象為鋼草混，可比實例鵲是否可比？褲【糾銜錯代3狀】可比實例缺敵總建筑面積介段紹，只給了成庭交建筑面積，短無法判斷規(guī)模棗是否相當(dāng)。毒2楊．對可比實例淋進行因素修正既①鉆交易情況修正紙：經(jīng)過調(diào)查，略比較物業(yè)概況蒼表中交易實例聽為正常交易，甲沒有特殊行為榨造碰成的交易價格廳偏差，交易情姥況修正系數(shù)為躍100/10足0汪。燭②墊交易日期修正流：可比實例交感易時間與估價桿時點較近，交鉗易日期修正系歲數(shù)為縮100/10幅0耐。饑③甩區(qū)域因素修正辛：通過分析可芝比實例概況表組中實例的成交蜂價格，需進行動區(qū)域因素修正興。經(jīng)過分析，怠影響辦公用房委價格的主要區(qū)譜域因素為商務(wù)針繁華度、交通忌便捷程度、配恭套完備度、規(guī)書劃前景等，售根據(jù)這些因素犬對辦公用房價亂格的影響程度流確定其各自權(quán)針重辭，詳見下表：捉區(qū)域因素比較寸表灰萍蔥沒策表淘2點－膛25碑比較項目泥估價對象俯實韻例混a迷實北例占b公實土例只c您商務(wù)繁華度權(quán)襪重愿30鵲32妻34槐28能交通便捷程度難權(quán)重繼30暈33貍35膊32待市政配套完備肯度權(quán)重捏25膀25訂27登24貫規(guī)劃前景權(quán)重織15象15俗15去15夏合計術(shù)100焰105駕111在99素【糾帝錯虜1燙】規(guī)劃前景一胡項在前邊可比態(tài)實例概況表中晌沒有介紹，打席分無調(diào)整理由低。嫩【糾粗錯挺2撇】交通便捷程棕度打分，可比酸實墾例非a偵和族c蜓都是比估價對豬象略好，但可巨比實敢例曠c叢比實算例攪a吧的打分底，為機什么？沒有理米由。滋④紅個別因素修正油：通過分析可容比實例概況表元中可比實例的僅成交價格，需偶要進行個別因御素修正。經(jīng)過梳分析，影響辦犁公寫字樓價格融的主要個別因截素為寫字樓檔笛次及物業(yè)管理錢收費合理性、歸設(shè)施設(shè)備、裝坑修情況、平面袖布局、成交面謠積、樓宇成新蹤度、樓層、朝盜向、景觀等，堵根據(jù)這些因素捷對其價格的影即響程度確定其挺各自權(quán)重季，詳見下表：筋個別因素比較艙表森撇梁誼妹表文2汪－躲26益可比項目倦估價對象洽實衰例話a少實艱例神b姿實盒例塵c懼

痕寫字樓檔次及部物業(yè)管理收費灌合理性權(quán)重財15求15咱15京16狐

氏設(shè)施設(shè)備權(quán)重因10井12理12遞12鹽

拐裝修情況權(quán)重似10澇9其9廈8將

紹平面布局權(quán)重客10尤10尺10問10耀

享成交面積權(quán)重鏈10龍10恒10廈10范

掠樓宇成新度權(quán)撥重紹15叫17趁18傅17國樓層權(quán)重翅10型12毛13只11促朝向權(quán)重鴨10粒10霞12艘11卻景觀權(quán)重皂10受10筒12漂10丈合計表100標(biāo)105稱111難105摘【糾沉錯忠1呀】樓層、朝向仔、景觀應(yīng)放在震區(qū)域因素中說探明。付【糾約錯恐2項】樓層、朝向悅調(diào)整沒有依據(jù)再，或說樓層、假朝向，沒有對勝應(yīng)的情況說明購。輝【糾隔錯甩3岡】樓宇成新度累調(diào)整沒有依據(jù)酸，或說前邊可救比實例概況表鴿缺少樓宇成新代度的介紹。匆【糾儀錯猴4企】缺剩余使用映年限的修正，耀前邊交代了情房況，但后邊因謹(jǐn)素比較表沒有巷打分。呼【糾哲錯唉5繩】缺權(quán)益狀況弟調(diào)整。訴3民．測算估價對謎象比準(zhǔn)單價墻比準(zhǔn)單價＝可南比實例價噸格鵲×酒交易情況修正它系晚數(shù)叫×汗交易日期修正悟系獲數(shù)抖×胃區(qū)域因素修正絮系勞數(shù)懸×哈個別因素修正滔系數(shù)止【注意】一定稈要列出文字公便式，沒有公式膚算錯誤。翠比準(zhǔn)單價計算敗表哀貼拾宏雨表撈2努－險27術(shù)可比實例翅實生例否a岸實獄例規(guī)b膛實齒例勒c達可比實例單價更9550放10900滋9200收交易情況修正嘴系數(shù)廟100/10帥0洪100/10樹0擋100/10柏0練交易日期修正及系數(shù)稍100/10莫0嘴100/10舌0抵100/10廟0辨區(qū)域因素修正稈系數(shù)們100/10盼5母100/11漁1鬼100/99銜個別因素修正緞系數(shù)列100/10捆5周100/11摧1童100/10豐5粘修正后的單價窩（說元碑/驟㎡）僚8662裳8847壤8850悟平均比準(zhǔn)單價芹（脂元扮/田㎡）勺8786食

暢

秧【糾錯】最終奪比準(zhǔn)價格確定治未說明計算過鋒程及理由。（二）收益法喚1絕．測算年凈收貞益漿年有效毛收入鞭＝月租膚金粘×12擦×焦收益總面宜積迅×姐出租率草年運營費用＝動維修費＋管理昂費＋保險費＋謹(jǐn)稅金魄年凈收益＝年筍有效毛收入－和年運營費用宰【注意】必須盲給出文字公式裹，不給公式算碰錯誤。令（敬1州）年有效毛收須入振調(diào)查檔次相同赤、用途相近、瞞結(jié)構(gòu)相似、裝局修檔次相近的囑房地產(chǎn)的租金努水平和出租率痰，比較分析確漢定出租的客觀曠租金水平和出獎租率。根據(jù)調(diào)夢查分析，用濫市場法光推算估價對象番客觀租金水平此。房【糾錯】估價時對象部分出租處，簽有短期租滔約淹（掉2肝年以內(nèi)），在賤租約期內(nèi)應(yīng)用論租約租金計算捆，在租約期外慕才用客觀租金底計算。此案例芝只考慮了市場覺租金計算的問涌題，忽略了租齒約期內(nèi)用租約問租金計算的問匪題。澤租金測算早表芹財害式詞骨致表華2預(yù)－頂28服可比實例致實犬例證a驅(qū)實綠例伍b梯實搞例們c蘇坐落地點鉆×撒×配大啊廈驟1方2說樓京×傻×陪房屢×騰×臺大盟廈昏1戴3甚樓底×漲×有房柔×蒼×談廣孟場岸1倚1慚樓貢×壩×愉房郵比較實例租金桶（斤元霜/相㎡）議70勒80展70麗交易情況修正換系數(shù)錄100/10為0惕100/10絕0疾100/10利0吊交易日期修正狼系數(shù)偵100/10多0默100/10奏0摸100/10熟0柳區(qū)域因素修正飽系數(shù)粉100/10劇5菊100/11裹1蠶100/99呢個別因素修正端系數(shù)回100/10股5積100/11因1戲100/10輔5浮修正后的租金室（觀元輔/跨㎡）殃6浴3宜．輩49況6猛4辯．秋93響6老7攜．重34型平均比準(zhǔn)租金裂（陳元論/鄉(xiāng)㎡）斤65斷

稠

糊注：由于選取還的實例與市場煉法的實例相同先，故區(qū)域因素雖、個別因素情港況表與市場法巖一樣，不再重遞復(fù)列示，直接器取市場法數(shù)據(jù)武。捎【糾錯】沒有纏說明租金內(nèi)涵淘。我經(jīng)估價人員實豪地查勘和調(diào)查味，估價對象所亦處地段位于天移河區(qū)天河北路撒中央商務(wù)區(qū)，該周邊寫字樓林誓立，交通便利拖，市政配套設(shè)俯施完善，商務(wù)獄辦公氛圍較濃蛾厚，周邊辦公任樓的出租率喜在企90跨%錘左右。另到估恰價對象所在火的救×顛×沾大廈管理處咨宣詢，該大廈的逢出租率約簽為笛90形%鷹，故確定估價巖對象客觀統(tǒng)出租率呀為遠90%躍。記年有效毛收入賣＝線65×12×救90漆%求＝腿70樂2暖（丘元蔥/扎㎡）易【糾翼錯包1棵】只考慮了空蒸置，未考慮收踢租損失。拿【糾票錯道2沸】沒有考慮押夾金或租賃保證挽金的利息收入仔。捐（草2吳）年運營費氧年運營費包括凍維修費、保險啄費、稅金等，虧各項費率見下伴表：按年運營費測算面表（以年有效濕毛收入為基數(shù)精）擦棕袖熟表酸2撞－肉29展序號扛項目允費率多備注曉1趟營業(yè)稅及附加豪（營業(yè)稅、城木建稅、教育附禮加）尾5.5%陷

村2紹房產(chǎn)稅紛12%勸

邀3鏈維修費紀(jì)1%肉

飄4僵管理費沒0%挎租金外另付盆5建其他（芝保險費冤、租賃代理費近等）劑0.5%性

型合計涌

磚19%悄

鴿【糾強錯癥1勻】年運營費用購中缺城鎮(zhèn)土地獨使用稅的計算兆。郵【糾忽錯鞋2透】保險費計算臺基數(shù)不是有效昆毛收入，而是伴房屋的現(xiàn)值或舒重置價。陪（窄3撓）年凈收益擺a畝年凈收視益熔a育＝蜂702圣×炸（受1撞－妖19站%必）捆＝拉56匠8感．蔽6黑2信（巧元盒/梳㎡）釘2亡．測算報酬率毀y都對報酬率的計薯算，綜合考慮直以下兩種方法內(nèi)：利第一種方法采彩用累加法片，報酬率＝安邀全利率十風(fēng)險西調(diào)整值，安全榆利率取一年定素期存款法定利誰率稀2.25笨%遷，串風(fēng)險調(diào)整值刻取唯4%摟，則采用累加死法推算報酬率絕：久2.25半%鴿＋博4優(yōu)%卵＝客6.25豪%話。惡【糾錯】風(fēng)險超調(diào)整值足取文4愉%衫無取值依據(jù)。牧第二種方法通珠過調(diào)查辦公用站途房地產(chǎn)的租嫌售比駱推算報酬率，糧具體如下：癥租售比一覽嗓表累偽你表穴降表寬2亦－團30擦序號懇項目昆計算公式肢實碌例螞a范實遺例暴b腥實決例那c采×嗽×雄大觸廈村1鞠2披樓再×患×月房子×樓×測大染廈圓1糖3敲樓撇×姨×描房偽×嚷×越廣述場拌1健1忽樓披×惹×搜房踩①快租金（視元俯/僑㎡幸·呀月）世

駕70紀(jì)80塔70陷②商出租率蚊

翼92%喉90%載86%熔③動年有效毛收入血（苗元蜓/皂㎡軟·河年）韻③悅＝啄①粘×12爸×角②妹77隆2輝．揚8貫864絡(luò)72紛2染．蒼4青④長年運營費（犯元吧/悄㎡匯·牽年）腳19%券19%御19%彈19%單⑤水年凈收轉(zhuǎn)益利a份（蔑元偉/滔㎡燒·呼年）賀⑤多＝辯③錦×資（紙1揪－幟④眉）強62航5日．都97陪69梯9蛙．日84漲58杏5夫．慕14述⑥搭剩余收益年適限灘n催（年）光

藍45腸46疤45正⑦妻房地產(chǎn)售茅價閃v替（叛元僻/應(yīng)㎡）乘

攻9550以10900孩9200夏根鐵據(jù)種v吸＝嗓y勇×量［斑1丹－舅（齒1謹(jǐn)＋退y?。┨遪泛］，采用試算圈法，借助計算沫機計算各可比襪實例的報酬報率恨y墓，得到：瑞【糾錯】公式矩錯誤，應(yīng)為榜v穿＝略a/y那×媽［覺1誘－駱1蔥/宴（五1玻＋嫌y看）讀n頃］啦報酬率測算帝表雨貨握童助懲表書2控－倡31粥序號噸可比實例透年凈收益（將元葬/盤㎡）吵售價（旱元咸/主㎡）所報酬發(fā)率極y找1逮×膽×內(nèi)大福廈考1率2跨樓懲×霧×胃房宰625.97抽9550救6.0978腸%帖2吹×笛×衣大涼廈種1漢3旬樓鋤×陸×披房炮699.84隨10900療5.9759程%奧3漏×蟻×竟廣首場殘1途1孩樓嚇×緩×今房烘585.14剩9200遵5.8725蓋%色綜合上述兩種給方法，根據(jù)估農(nóng)價對象的實際谷情況，友最后確定估價膚對象報酬率繪為沙6%穗【糾錯】最終鴿報酬補率傭6迎%侮無計算過程。掠3稅．測算收益價明格述估價對象土地狗使用權(quán)到昂204挽8覆年斷8懶月將2鼻2朵日止竹，估價時點為螺200系5右年邪9教月予1在3宰日錄，剩余收益年煉限煉為嗽4暗2君．肥9涼4崗年，戶假設(shè)收益期內(nèi)攤收益平穩(wěn)。漲【糾委錯圈1酒】土地使用權(quán)喬應(yīng)壺到扯204釣8饒年劃8讀月粗2議1狡日止，因為出你讓時漠為擊199岔8汪年疤8丘月子2舅2渣日起爪【糾料錯洋2梯】這里假設(shè)收安益期內(nèi)收益平剃穩(wěn)，與前邊市亭場背景描述分船析不一致，前底邊是說市場看溪好，需求大于龜供給，預(yù)計今室后寫字樓市場疑將保持強勢發(fā)饒展。1998.8.22發(fā)

么v料＝莖a÷y旅×沙［劉1弱－拆l碌/罷（懂1屋＋恭y顫）舉n鬼］向＝灌56漁8唇．換62/6%鳴×獎（扣1掘—豆1/棒1巖．途06芬4褲2攝．池94玉）閱＝悉870征1千（齡元放/憲㎡）煮【糾陶錯駕1萌】確定凈收益淋不變有限年期帶公式無理由。燈【糾跟錯謠2睡】在最后確定浮收益價格時，醋未說明在出讓點合同約定土地沙出讓期限屆滿鄉(xiāng)需要無償收回撿國有建設(shè)用地盾使用權(quán)時，對啟收回的建筑物章不予補償?shù)那霸佁?。恩?jīng)計算，蘿采用市場法及陳收益法計算的鳴結(jié)果相近，均否符合市場狀況辭，病故采用算術(shù)平峽均值確定最終煙結(jié)果：姜估價對停象鼓100惡2橋房單價＝變（兇878燦6但＋齊870館1秒）趕÷憶2登＝地874轉(zhuǎn)4督（雁元爪/槽㎡）相c蜓．估價結(jié)果確學(xué)定漏以回100廈2柿房單價為基礎(chǔ)奇，經(jīng)估價人員百市場調(diào)查，采展用鴉類比法紐，經(jīng)過樓層、講朝向、景觀、銹成交建筑面積寧、間隔修正，毅得出各估價對幟象的市場價值歪。拜樓層修正系數(shù)破表婦兔小曲些張表眠2頭－廁32導(dǎo)序號奔樓層沫樓層系數(shù)外1慕9熊0姐．趣99飲2售10溉1偷朝向修正系數(shù)多表（通風(fēng)采光答）唱

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法慕表倉2仇－蠟37拐序號埋地址崖樓層帳朝向斥景觀集建筑面積（㎡孟）柿間隔暮1癢90冬6筐房薪9倚東北硬望內(nèi)街顏33猾8擔(dān)．纏2484始好亭2歲91界3損房夾9魚西南森縱向望天河北握路街景撈18棉0口．笛5821尿好親3堆100桌1蔑房砌10羞北脆望內(nèi)街蘇16千3狀．徹9093蔬略差充4痕100牽2貫房社10赤北疲望內(nèi)街婆11艦8拴．犬9296令好講估價對象結(jié)果匙測算帶表駝

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縫

渠

中涉表晨2邊－驕38報序號搖地址杰建筑面積（㎡次）足基準(zhǔn)單價（素元連/仿㎡）她樓層修正系數(shù)蝶朝向修正系數(shù)踢景觀修正系數(shù)純面積修正系數(shù)氏間隔修正系數(shù)舉比準(zhǔn)單價（蟲元雅/該㎡）攤總價（萬元）慈1殺906譜33軟8執(zhí)．侵2484邀8744饑0活．蘇99惜1衫．歡03鞠l本0穿．綠975巖l柿8693充29念4這．蘿04緞2忠913蹈18廁0情．乓5821勢8744蹦0鋸．母99濟1姨．壺035逃1蘭．勒045還l岸l腐9363棵16爪9耍．晚08遠3顛l001始16到3食．祖9093探8744緣1熱1怨l螺1許0斑．浮985訪8613繳14扶1園．餓18拖4限1002擺11蒼8線．朵9296懂8744塘1墳1抬1轉(zhuǎn)1球1第8744葬10蕉3熱．鋪99跑總計導(dǎo)80黃1默．雖6694塵

岡70退8化．干29交爬吵【糾錯】缺附淹件。耳【補充胖08身年糾錯真題】輛三、下列估價子結(jié)果報告和估活價技術(shù)報告存濃在多處錯誤，攏請指明其中的餃13越處嘴（每指明一處標(biāo)錯誤得紙3某分，本題全對加得籮40借分。請在答題狹紙上作答。每旁個錯誤對應(yīng)一紹個序號，未將鉆錯誤內(nèi)容寫在逗序號后而空格蜜處的不計分）鵝封面和目錄（訂略）枯致委托人函（址略）估價師聲明岸【糾錯】估價米師聲明應(yīng)是注暴冊房地產(chǎn)估價清師聲明脂我們鄭重聲明怨：靈梅殃1君.盞我們在本估價許報告中陳述的坐事實是真實的榮和準(zhǔn)確的。致怨吐2筆.賞本估價報告中并的分析、意見豐和結(jié)論是我們寄自己公正的專磨業(yè)分析、意見牌和結(jié)論，但受協(xié)本估價報告中耽已說明的假設(shè)郊和限制條件的塌限制。勸公芒3互.譽我們與本次估卵價的估價對象征沒有利害關(guān)系困，也與有關(guān)當(dāng)仿事人沒有個人職利害關(guān)系或偏進見。爆缸貝4蘋.哄我們依照中華賀人民共和國國杜家標(biāo)準(zhǔn)《房地蛇產(chǎn)估價規(guī)范》胸（討gb/t50奶291-19睡9巴9礎(chǔ)）進行分析和裙測算，形成意撫見和結(jié)論，撰銅寫本估價報告層。著掌慌5胞.確注冊房地產(chǎn)估餡價景師搜××老×屆已對本估價報贊告中的估價對電象進行了實地雀查看，但我們般對估價對象的已現(xiàn)場查看僅限陪于其外觀和使受用狀況，對被支遮蓋、未暴露桿及難以接觸到砌的部分，依據(jù)畝委托方提供的姻資料進行評估鍬。除非另有協(xié)學(xué)議，我們不承殿擔(dān)對估價對象資建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量輝進行調(diào)查的責(zé)強任。滿舌攔6聽.要沒有人對本估橫價報告提供了雁重要專業(yè)幫助睜。錦往將7余.最本估價報告依惕據(jù)了委托人提永供的相關(guān)資料竹，委托人對資執(zhí)料的真實性負派責(zé)。因資料失深實造成估價結(jié)謹(jǐn)果有誤的，估符價機構(gòu)和估價踩人員不承擔(dān)相淘應(yīng)的責(zé)任。殺樹朵8員.迷本報告估價結(jié)倆果僅作為委托償人在本次估價催目的下使用，際不得做其他用躁途。未經(jīng)本估破價機構(gòu)和估價姿人員同意，估村價報告不得向恥委托人及報告外審查部門以外筍的單位及個人挪提供，凡因委炸托人使用估價減報告不當(dāng)而引胳起的后果，估朽價機構(gòu)和估價尋人員不承擔(dān)相菌應(yīng)的責(zé)任。高迷葉9該.在本估價報告的輝全部或其部分凳內(nèi)容不得發(fā)表殖于任何公開媒幫體上，報告解衫釋權(quán)為本估價脹機構(gòu)所有。譽中國注冊轉(zhuǎn)房地產(chǎn)估價師東（注冊郊號規(guī)×××奏×狡）盆：唱×××蝴×參（簽名蓋章）言中國注冊安房地產(chǎn)估價師撿（注冊亂號攔×××勒×菊）剛：偵×××西×本（簽名蓋章）銳中國注冊男房地產(chǎn)估價師料（注冊裙號敲×××嚴(yán)×飼）及：題×××鄉(xiāng)×喊（簽名蓋章居）網(wǎng)尚譜達抗矮才伸佛二保0鋸0危八年六月三十蜘日齒鳳估價的假設(shè)和換限制條件（略穴）漆房地產(chǎn)估價結(jié)莖果報告死一、委托人（躁略）誤業(yè)二、估價機構(gòu)胡（略）鐵三、估價允對象野估價對象仗為位竟于棗×地×事市遮×慚×領(lǐng)區(qū)數(shù)碼路北段束的一幢辦公樓披，建筑面積子為蹤3853.0照5m畜2敬，土地面積葉為獲2294.貞5m已2丟。個前表砌1暮.換坐落駱估價對象掘坐落檢于木×效×倦市督×晨×駁區(qū)數(shù)碼路北守段坑21-2嘉3慰號，四至為：予東敲臨傷×捕×俗路，南平靠決×頃×聾廣場，西授接呈×半×斥干休所，北芳依饅×泡×育創(chuàng)業(yè)中心（區(qū)穩(wěn)位情況略）。絞岡綱2鷹.堵產(chǎn)權(quán)狀況催根據(jù)委托黑人提供的《房就屋所有權(quán)證》們和《國有土地死使用證》，估坊價對象房屋所賣有權(quán)人和土地磚使用權(quán)人頂為推×楊×呆有限公司；房央屋所有權(quán)性質(zhì)視為僚商品房產(chǎn)權(quán)堅，土地使用權(quán)五性質(zhì)為國有橫出讓簽，土地用途為嬌辦公知，土地使用年框限普為殘5銅0口年，穩(wěn)從浩200澇3竊年殊6買月妖3尸0莫日復(fù)至粒205饑3臣年杜6財月丹2腔9膏日，且約定綁不可續(xù)期賽。仔3充.菜土地狀況默土地使用鏈權(quán)面積舞為回2294.5伴m梯2殊，地塊形狀規(guī)懂則，呈矩形，侄地勢平坦，土吹地開發(fā)程度為沉紅線內(nèi)臉六通一平辱，即通上水、宣通下水、通電歌、通路、通暖擾、通訊，土地素平整。容積率灌為斜1.6蝶8攻（土地其他情襖況略）法。播姐義我4蠟.蹲建筑物狀況得估價對象淹為一幢五層辦糊公樓，鋼筋混廟凝土結(jié)構(gòu)，開桌敞式布局，建殺筑面防積志3853.0脖5m件2胳。各層層高及鐵功能為：一層痛層畢高脊3.6掀m嫂，為大堂及辦罷公區(qū)；二層至唉四層層高均缸為虹3.3津m胞，為辦公區(qū)；丑五層層壺高泛3.3塵m寸，局部為辦公吃區(qū)，局部以玻跟璃幕墻間隔為刷會議室。其裝攔修情況為：外好墻貼面磚；房噴屋內(nèi)部地面為饒國產(chǎn)品牌地磚催，墻面石灰砂醒漿抹面后刮大哲白、刷乳膠漆尋，天棚鋁扣板當(dāng)?shù)蹴?；一層大法廳、走廊公共萌部分地面、墻半面均為花崗巖食，天棚鋁扣板植吊頂；每層設(shè)派男女衛(wèi)生間，盾衛(wèi)生間地面鋪掘地磚，墻面貼泡瓷磚，天棚鋁乎扣板吊頂阻，型tot荷o托潔具；窗體采雄用塑鋼中空玻求璃窗，主入口臟為白色鋼化平漏推玻璃門。燕估價對象雅建成紋于罷200聚8普年被6沸月此，根據(jù)國家有苦關(guān)房屋新舊程童度判定標(biāo)準(zhǔn)，父經(jīng)估價人員現(xiàn)葬場查看，確定則其化綜合成新率約并為敵100%希（建筑物其他裁情況略）。昂5葡.刃配套設(shè)施狀況除估價對象勁上下水、電力霸、供暖、通訊許等基礎(chǔ)配套設(shè)到施完善，并安豬裝消防、中央懼空調(diào)、電子監(jiān)李控系統(tǒng)、公共狼廣播系統(tǒng)等配散套設(shè)備。其中送采暖為高新園鹽區(qū)物業(yè)集中供晌暖：消防系統(tǒng)開采用美畝國慘simpl結(jié)e抬消防報警系統(tǒng)五，每層設(shè)消火輪栓、自動噴淋種裝置及煙感、驗溫感探頭；空諒調(diào)系統(tǒng)采口用頌daiki忘n及分體式中央空傷調(diào)，暗臥式風(fēng)份機盤管及新風(fēng)嫁空調(diào)系統(tǒng)；監(jiān)浙控系統(tǒng)為飛利乘浦電子監(jiān)控系斃統(tǒng)；每層杜設(shè)旋to詢a夏公共廣播揚聲軟器，提供背景匪音樂及應(yīng)急消哪防廣播；并配牌有兩部三菱電堪梯。延【糾錯】估價卷對象權(quán)益描述尼不全，未交代免有共有權(quán)人，棄是否設(shè)立抵押箭權(quán)等（雖然估折價報告中確實伴對這一項沒有遍描述清楚，但志是歷年真題答帥案很少考察這必一點）溝煙【糾錯】估價喜對象未說明是肢否為整體估價冤，但不包括動鹽產(chǎn)（這一條跟映上一條一樣，場之前考試中很巖少考察巾）珍瘦四、估價忘目的潑為委托人膊轉(zhuǎn)讓估價對象飲提供價值參考照依據(jù)而評估其叫市場價格。藝五、估價貍時點笛根據(jù)估價塵目的，經(jīng)與委富托人協(xié)商，估雅價時點確定殲為柏200背8猶年學(xué)6怨月教2頃5聞日。蔽臂六、價值定立義（略）暫七、估價騾依據(jù)（略）攏八、估價原則府本估價報焦告在遵循獨立叨、客觀、公正懷的基本原則下陣，結(jié)合估價目登的對估價對象日進行估價。具臘體依據(jù)如下估凡價原則：過潛巴1敵.呆最高最佳使用幅原則（略）院鉆搬2講.豐替代原則（略塌）雄滿跑3沉.豈估價時點原則絹（略）誓辱狼4耽.旨謹(jǐn)慎原則（略餅）去猶密5肥.憤合法原則（略向）念【糾錯】估價仿原則不必考慮膜謹(jǐn)慎原則奴九、估價自方法紡本報告選缸用市場法和收界益法進行估價患（方法選擇及胃方法定義略）亂。珠十、估價結(jié)果炮在評估過淡程中，估價機鋪構(gòu)本著獨立、再客觀、公正的侮原則，在對現(xiàn)葉場進行實地查矩看、廣泛收集刊有關(guān)市場信息臣和估價對象信嚇息的基礎(chǔ)上，笨全面分析了影塔響估價對象市洲場價值的因素飼，并運用科學(xué)甲的估價方法對銅估價對象的市霸場價值進行了暴評估，最終確糞定估價對象在遣估價時點可能趨實現(xiàn)的市場價倍值為：人民幣甚（大寫）貳仟巡叁佰壹拾萬元枯（查231犬0醋萬元），單價滋為蘆5995.0縱3劈元金/m兵2響。碑【糾錯】估價吧結(jié)果數(shù)值表述以不嚴(yán)謹(jǐn)，應(yīng)指鼠明總建筑面積置及每建筑面積浴的單價臥【糾錯】估價淘結(jié)果不應(yīng)有可憶能字樣棗條十一、估價人籌員（略）挑十二、估毅價作業(yè)日期難藝抄200威8寨年扔6飄月扭2觀5白日匙至卷200攔8靠年聰6研月裁3鳥0似日。亂十三、估筍價報告應(yīng)用的銜有效期丘本估價報陳告應(yīng)用的有效繭期自完成估價膀報告之日起原伏則上為一年，杯但市場狀況變奏化很大時，估盤價報告應(yīng)用的蒜有效期不超過伶半年；超過有肚效期使用本報蛛告，本估價機蒸構(gòu)不負任何責(zé)乖任。胞幸換適斯圓稅懶凝轟撥×州×忠房地產(chǎn)估價有酒限公司伶月圾倘歡沾練裝辛稅遞今二示0丘0翼八年六月三十臂日們念壞【糾錯】估價姿報告有效期表搭述不正確（壘和雹0映6粱年考試真題相詳同，正確的描爐述應(yīng)該螞為箱“假如果本報告超徒過應(yīng)用有效期手還未使用，本謠公司不負任何城責(zé)擋任尚”戲）塘房地產(chǎn)估價技立術(shù)報告弱一、個別宴因素分析懼估價對象浸為位蒙于各×徑×閣市潑×煎×腹區(qū)數(shù)碼路北段裝的一幢辦公樓素，建筑面積呆為碧3853.0束5m走2俱，土地面積豈為盡2294.5歪m磨2話。億落勵1池.炊坐落箭估價對象乒坐落藍于餅×呀×部市變×住×愿區(qū)數(shù)碼路北荒段靈21-2坑3蒼號，四至為：扒東訪臨柔×樓×滔路，南過靠召×錯×睜廣場，西放接秘×楊×立干休所，北混依打×蜘×諒創(chuàng)業(yè)中心（區(qū)訓(xùn)位情況略）。伏夜鈴2夏.圓產(chǎn)權(quán)狀況榮根據(jù)委托密人提供的《房彩屋所有權(quán)證》檢和《國有土地易使用證》，估雁價對象房屋所漏有權(quán)人和土地秩使用權(quán)人杏為貧×訴×紀(jì)有限公司；房僅屋所有權(quán)性質(zhì)棗為商品房產(chǎn)權(quán)驗，土地使用權(quán)傻性質(zhì)為國有出府讓，土地用途桂為辦公，土地久使用年限除為維5紙0谷年，薄從構(gòu)200慣3丹年鵲6擊月澆3賄0姜日角至醫(yī)205濫3宣年廚6送月梳2腹9亂日，且約定不任可續(xù)期。穩(wěn)鬼厲3叮.集土地狀況蹄土地使用迷權(quán)面積旨為萌2294.5干m厭2樓，地塊形狀規(guī)裕則，呈矩形，虜?shù)貏萜教梗磷C地開發(fā)程度為獄紅線內(nèi)六通一抗平，即通上水文、通下水、通繼電、通路、通訪暖、通訊，土揉地平整。容積休率舅為稈1.6沃8蒙（土地其他情青況略）紅。辦另桐尖4學(xué).啊建筑物狀況請估價對象絡(luò)為一幢五層辦響公樓，鋼筋混壘凝土結(jié)構(gòu)，開鑄敞式布局，建豬筑面勻積割3853.0勒5m適2新。各層層高及結(jié)功能為：一層匆層址高混3.6隔m敵，為大堂及辦庫公區(qū)；二層至切四層層高均誼為斑3.3逗m書，為辦公區(qū)；嬌五層層離高倍3.3堂m挨，局部為辦公夕區(qū)，局部以玻爬璃幕墻間隔為種會議室。其裝五修情況為：外隸墻貼面磚；房演屋內(nèi)部地面為頑國產(chǎn)品牌地磚牛，墻面石灰砂易漿抹面后刮大湖白、刷乳膠漆蘋，天棚鋁扣板崇吊頂；一層大樓廳、走廊公共津部分地面、墻淡面均為花崗巖鞋，天棚鋁扣板鍛吊頂；每層設(shè)管男女衛(wèi)生間，咽衛(wèi)生間地面鋪衛(wèi)地磚，墻面貼棒瓷磚，天棚鋁丙扣板吊頂耐，東tot合o慌潔具；窗體采宮用塑鋼中空玻勞璃窗，主入口曬為白色鋼化平富推玻璃門。魚估價對象匠建成垮于暮200貨8貫?zāi)瓿?傍月，根據(jù)國家賤有關(guān)房屋新舊壺程度判定標(biāo)準(zhǔn)桿，經(jīng)估價人員叛現(xiàn)場查看，確酷定其綜合成新東率約果為她100逃%附（建筑物其他焦情況略）。宴京尤5逮.此配套設(shè)施狀況選估價對象股上下水、電力筒、供暖、通訊瘦等基礎(chǔ)配套設(shè)謠施完善，并安縫裝消防、中央將空調(diào)、電子監(jiān)景控系統(tǒng)、公共絞廣播系統(tǒng)等配飯?zhí)自O(shè)備。其中縫采暖為高新園培區(qū)物業(yè)集中供誓暖：消防系統(tǒng)稈采用美裕國耕simpl氧e拔消防報警系統(tǒng)影，每層設(shè)消火豆栓、自動噴淋休裝置及煙感、猶溫感探頭；空柿調(diào)系統(tǒng)采況用川daiki及n漸分體式中央空戶調(diào)，暗臥式風(fēng)支機盤管及新風(fēng)傷空調(diào)系統(tǒng)；監(jiān)邊控系統(tǒng)為飛利詞浦電子監(jiān)控系艇統(tǒng)；每層齒設(shè)間to抓a嚷公共廣播揚聲氏器，提供背景匠音樂及應(yīng)急消挎防廣播；并配筑有兩部三菱電脅梯。景的二、區(qū)域因素尚分析（略）幟三、市場擾背景分析（略聽）呢四、最高謙最佳使用分析釋（略）焦五、估價方法疲選用夢估價對象足所在撇的金×頓×嚷市餅軟件園蔽區(qū)域，房地產(chǎn)胡市場活躍，同阿一供需圈內(nèi)類貸似房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓暑交易案例較多用，市場依據(jù)充春足，因此可選藝用閥市場法忍進行評估。同打時，該區(qū)域房視地產(chǎn)市場中與衣估價對象類似匯的物業(yè)多以出轟租方式經(jīng)營，遭同一供需圈內(nèi)異出租實例較多隨，容易獲得物內(nèi)業(yè)租金、費用野等數(shù)據(jù)，根據(jù)陪估價對象能獲拔得穩(wěn)定的租金駛收益的特點，種可選用餐收益法榆進行評估。駛市場法的喪具體估價思路呼為：在近期房妨地產(chǎn)市場中選婚擇與估價對象伸處于同一供需鞏圈內(nèi)，具有較欣強相關(guān)性、替廣代性的房地產(chǎn)無交易實例，根持據(jù)估價對象和液可比實例的狀躺況，對區(qū)域因艙素、個別因素詳、時間因素和占交易情況等影帆響房地產(chǎn)市場旺價格的因素進教行分析比較和勵修正，評估出描估價對象的市本場價格。瓦收益法的錢具體估價思路貢為：運用適當(dāng)邪的報酬率，將攜預(yù)期的估價對寺象房地產(chǎn)未來醬各期的正常凈僚收益折算到估貴價時點上的現(xiàn)添值，將各期現(xiàn)時值累加來確定屠估價對象房地您產(chǎn)價格湖六、估價測算蠅過程軍（一）市徹場法測算過程菠【糾錯】市場估法中缺計算公驕?zhǔn)矫⑻依?能.呢選擇可比實例富經(jīng)篩選確墊定界a屬、悉b是、嘗c析三個比較實例尊。愛實挖例忙a墳：序軟件園伐區(qū)軟件開斥發(fā)半10貪#討樓，地原處單×犬×漁市軟件園，東轎臨數(shù)碼路，南伶臨五一路。鋼余混結(jié)構(gòu)，共四嘗層，建筑面積賄為防4419m止2槐，辦公用途，叮成交價格斷為咱610繪0逮元裹/m掏2隆，成交日期咐為甜200質(zhì)8伴年城6暖月凱2笑0伙日，成交情況賴為正常交易（嬸其他情況略）件。挖片實定例裙b閘：婦軟件廣場泊辦公樓，地?zé)捥幵邸猎敛⑹熊浖@，北甜臨五一路，西斥北側(cè)鄰近數(shù)碼扒廣場。鋼混結(jié)押構(gòu)，共四層，除建筑面積游為挑3986m無2攝，辦公用途，位成交價格道為吊625巾0園元姐/m撒2虧，成交日期雄為情200張8暫年境4耳月鮮5鄭日，成交情況窮為正常交易（抹其他情況略）大。葡森實增例速c食：停經(jīng)濟開發(fā)區(qū)臭軟件開發(fā)大樓菌，地貧處照×朱×羅市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)牽，東臨長春路涂，南臨東風(fēng)路懇。鋼混結(jié)構(gòu)，汽共四層，建筑貨面積赴為蛇4555m優(yōu)2爐，成交價格磨為宅643趴0世元槍/m福2枝，成交日期棍為茶200尋8懸年階5墻月預(yù)1施6屋日，成交情況巡為正常交易（配其他情況略）笛。炕兄【糾錯】可比睬實栗例濱c洗選取不恰當(dāng)，籃可能不在一個蛛供需圈（或可同比實歌例仆c宇未說明是否在層同一供求范圍矛內(nèi)）誠突霸【糾錯】可比匠實例成交價格樓內(nèi)含不清（未紅說清是建筑面束積還是使用面高積）娃低【糾錯】可比冷實柴例愧c真未指明用途，側(cè)應(yīng)指明辦公用財途扣比較實例贊與估價對象各束項比較因素對梯比詳見療表半1輪。非表詠1較豪修正因素比較會表枕可比實例武估價對象父a豬b基c牛成交單價（暢元盒/m響2倆）宮待估拔6100海6250金6430捆交易情況輕——帝正常芳正?；Ｄc交易日期緣——地200證8豆年堪6游月誠2助0忙日宮200臟8奧年捧4服月傘5灶日截200拋8甲年楊5問月家1晃6多日束區(qū)域因素咽自然條件痛較好顧較好矛較好獵較好健環(huán)境狀況摟較好進較好床較好州較好豈距市中心距離新1脂0丙公里宇1伯0鍬公里碌1厲0曬公里渡1疼0年公里寇交通條件屯便捷牢便捷嗽便捷振便捷涉商業(yè)繁華程度水一般喜一般額一般范一般果公共設(shè)施配套妄情況演完善競完善莊完善府完善請規(guī)劃限制凈一般產(chǎn)一般券一般戀一般思個別因素豎臨街狀態(tài)誤數(shù)碼路竟數(shù)碼路、五一啄路從數(shù)碼路、數(shù)碼蠟廣場同長春路、東風(fēng)哈路斤建筑結(jié)構(gòu)田鋼混裙鋼混鐮鋼混裙鋼混叼建筑面積纖3853.0雪5m掛2時4419m勇2問3986m宜2按4555m粗2恨平面布局瞧較合理倘合理及較合理歡合理瀉裝修情況覽普通餐清水房辰簡裝戲普通刪成新度絕較新淘較新抄較新濕較新貓通用性驟較好沃較好釋較好沈好怨基礎(chǔ)設(shè)施配套鳥情況撐齊全蜓齊全仔齊全鎮(zhèn)齊全唐【糾錯】區(qū)域住因素中，商業(yè)肯繁華程度應(yīng)為孝辦公聚集度。營【糾錯執(zhí)】救“鍬公共設(shè)施配套軟情拉況老”鳥應(yīng)為基礎(chǔ)設(shè)施繞完備度或外部騙配套底【糾錯】個別華因素中缺少物控業(yè)管理的修正銹。戰(zhàn)【糾錯】成新魚率菊100梅%附與賄“逝較討新約”端不符，應(yīng)為全分新。氧【糾錯】基礎(chǔ)阻設(shè)施情況屬區(qū)皆域因素。棋【糾錯】缺權(quán)惠益狀況因素說俊明與調(diào)整。翻2視.撐確定可比實例培修正指數(shù)澆筆（摘1構(gòu)）交易情況修那正武以上所選介擇的可比實鵲例流a唯、零b舌、杯c涌均為正常交易散，故無需進行奶交易情況修正吐。限誦（濟2與）交易日期修放正擊由于選取數(shù)可比實例的交敬易日期均為近憤期文，帶×禽×最市翠商品住宅胸市場價格比較帶平穩(wěn)，故對可界比實例的交易舌日期不做修正論。膏【糾錯】交易衣日期調(diào)整依據(jù)塵錯誤，應(yīng)指明羽細分市場的（照不應(yīng)是商品住答宅市場價格比畏較平穩(wěn)，而應(yīng)裝該是估價對象筋類似的辦公用偶房抽4龜至續(xù)6悟月價格平穩(wěn)）濤客（少3防）區(qū)域因素修里正副可比實幼例財a系、夜b校、貧c可均為周邊地區(qū)否的交易案例，碌根據(jù)交通條件頭、距市中心距涉離、商業(yè)繁華善程度、公共配康套設(shè)施等因素紹進行區(qū)域因素過優(yōu)劣造成的減翅價或增價修正拐（具體過程略碌）。帶繳（撓4部）個別因素修著正泄可比實熟例邁a村、繩b識、師c保與估價對象個宜別因素進行的諒對比分析，主涼要考慮臨街狀北況、結(jié)構(gòu)功能勸、規(guī)模、設(shè)施喜、裝修、平面厘布局、基礎(chǔ)設(shè)世施配套情況等拉因素進行修正景（具體過程略榨）。戰(zhàn)比較因素娃修正指數(shù)詳見擴表灶2波。引表飯2變款比較因素修正窗指數(shù)表疊旁德可比實例尋估價對象徐a伐b折c慘成交單價（會元務(wù)/m餡2識）阿待估日610o冷6250旋6430逝交易情況永100圓100悲100趕100差交易日期菠1oo賤100供100痛100繭區(qū)

呢域

權(quán)因

吼素斬自然條件不100長100街100愿100呆環(huán)境狀況拼100系100軟100帥100藏距市中心距離衡100港100粉100公100電交通條件降100蹤100巾100央100移商業(yè)繁華程度燥100縫100竹100蘇100役公共設(shè)施配套振情況蟻100臘100景100靜100失規(guī)劃條件精100療100寄100畢100貝個

圣別

罰因

圈素宏臨街狀態(tài)靈100繩103首103鍋103烈結(jié)構(gòu)形式菊100分100型100憂1oo鄭建筑規(guī)模初100老100狀100旋100固平面布局動100簽102栗100肯102凝裝修情況懂100榮98險102傘100煤成新度化100院100韻100縫100佳通用性嫩100窗100顛100晴102芳基礎(chǔ)設(shè)施配套宗情況舍100輪100疾100遣100粘【糾錯】可比漸實姜例賤b過裝修調(diào)整系數(shù)趕有誤（或裝修怒檔次描述不清登，應(yīng)有詳細說萌明）?！炯m錯】基礎(chǔ)寨設(shè)施情況屬于葬區(qū)域因素?？蕜e憂【糾錯】估價瘦對象共五層，脈可比實例為四厚層，應(yīng)說明或陪修正。潛

3套.妥可比實例比準(zhǔn)資價格修正貫在炕表輩2昨確定的各比較者因素修正指數(shù)印的基礎(chǔ)上，對帳各可比實例的受交易價格修正獨如每表綢3仆：取表翅3惕第交易價格修正摔計算表均可比實例片a測b府c飼成交單價（突元悔/m摩2秩）王6100就6250煤6430搭交易情況拘100/10心0遠100/10粥0撇100/1o暢o孩交易日期朱100/10劃0磁100/10潔0南100/10樹0再區(qū)

拆域

炭因

豈素粘自然條件櫻100/10洲0績100/10啞0顆100/1o魄o傳環(huán)境狀況豪100/10柔0凡100/10乳0鼠100/10泉0語距市中心距離東100/10反0省100/10暮0叉100/10起0專交通條件嘆100/10項0巧100/10望0透100/10獨0熔商業(yè)繁華程度箏100/1o伏o投100/10名0冶100/10住0播公共設(shè)施配套宋情況譯100/10牢0穩(wěn)100/10府0蛛100/10文0凝規(guī)劃條件機100/10殺0閱100/10浩0宗100/10憑0寄個

義別

麗因

爬素出臨街狀態(tài)冊100/10笛3竟100/10賴3房100/10夢3忍結(jié)構(gòu)形式放100/10墳0違100/10矛0還100/10悲0峰建筑規(guī)模處100/10針0值100/10棉0拳100/10龍0糊平面布局咸100/10聲2缺100/10磁0碗100/10憐2連裝修情