定位思普瑞工廠房地產(chǎn)項目定位

23/23用戶第一說到做到專注如一艱苦奮斗內(nèi)部資料思普瑞（spr）工場項目定位分析目錄一、相關(guān)概念或理解二、地塊屬性研究分析三、項目方圓五公里人口調(diào)研數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析四、寫字樓（SOHO）調(diào)研數(shù)據(jù)簡述及分析（詳見西安辦公樓調(diào)研分析報告）五、公寓類（SOHO）調(diào)研數(shù)據(jù)簡述及分析（詳見西安公寓樓調(diào)研分析報告）六、經(jīng)濟形勢分析和市場調(diào)研數(shù)據(jù)簡述及分析七、案例分析八、項目SWOT分析及應(yīng)對策略—尋找客群及產(chǎn)品九、供需分析和競爭態(tài)勢分析十、客群需求分析十一、項目定位十二、眾創(chuàng)空間/共享聯(lián)合辦公產(chǎn)品研究分析娘十稀三開、工作安排建帆議及開發(fā)計劃此建議屬一、相關(guān)概念婚或理解昏商業(yè)用地可建陽設(shè)業(yè)態(tài)一般有缸：商業(yè)、辦公拜、公寓品、商LOF敢T脂、詢SOH艱O屠。消1充、商業(yè)：潑指從事各類經(jīng)么營活動供商品多交換和商品流偽通的建筑困物。商業(yè)分為排大商業(yè)和小商心業(yè)，在項目周滅邊生活配套不漏完善的情況下酸，一般大商業(yè)痛銷售壓力很大落，因此可考慮喂外圍周邊小型狂商業(yè)或主題商斃業(yè)。歇2腸、辦公樓：愁機關(guān)、企業(yè)、漏事業(yè)單位行政孤管理人員，業(yè)戴務(wù)技術(shù)人員等喜辦公的業(yè)務(wù)用燃房，現(xiàn)代辦公愚樓正向綜合化殖、一體化方向善發(fā)展。辦公樓架按規(guī)模有小型奇、中型、大型借和特大型之分園。返按總體布局有胞集中式和分散仰式之分。按平虛面交通組織形鴨式來分，有內(nèi)鄙走廊式、外走匯廊式、雙走廊抵式和無走廊式帖（大空間靈活訴隔斷芬）等。鍵辦公室的裝備近趨向現(xiàn)代化、商自動化、信息炮化。為滿足大育量辦公人員生擴活需要，開放塌型中庭和低層砌對外服務(wù)裙房反的布局正被廣盈泛采用。提高數(shù)室內(nèi)外環(huán)境質(zhì)槐量、辦公效率隙和辦公室的技租術(shù)設(shè)施水平，俯滿足多種功能折需要，也是辦值公樓建筑探索虛的課題。厲3悼、公寓：單層高超過忠五個或五個以泥上恰門戶展單位之樓宇任；一般位貼于中心地段枝；割以小戶型全裝雄修出現(xiàn)鑼，可拎包入住堤，總價低；每征個單戶獨立房劑間有克臥室、客廳、勾浴室、廁所、思廚典房等等；帽在保證基本居濾住功能段舒適彈的基礎(chǔ)上，更涌講究功能的完秤備性、服務(wù)識的高效性譯和結(jié)構(gòu)的合理刑性始。公寓按類型紋可分為：住宅胳式公寓；混合具式（商教務(wù)截SOH豐O態(tài)）公寓；酒店饒式公寓。公寓往按空間結(jié)構(gòu)形憂態(tài)可分為：平簽層公寓并（再SOH嘉O姑）偷；冶lof辣t抖公寓；躍層公畏寓?？?壁、面LOF馬T演：疑可屬于公寓范寫疇，探內(nèi)涵是高大而卡敞開的空間，只具有流動性、象開放性、透明早性、藝術(shù)性等落特征！這種特針性對于年輕購需房者來說，是殺非常具有吸引脫力的。扶LOF協(xié)T胡屬于宜商宜居什性價比很高的棚產(chǎn)品，深受年瓜輕人的喜愛，聲是剛需創(chuàng)業(yè)型揉人群的理想場允所，同容積率蠻下過多婆的扣LOF譯T媽會使項目整體隆指標降低，但頌不能簡單的代鎮(zhèn)表市場和品質(zhì)凳的高低，他屬膨于市場細分的輩一種建筑形態(tài)珠。黑LOFT劣戶型通常是小部戶型，層高蕉在間3.6-5.幸5稅米左右前。斧材雖然銷售時按寶一層的建筑面展積計算，但實書際使用面積卻展可達到銷售面癥積的鍛近暢2掙倍；高層高空靠間變化豐富，我購買者可以根桃據(jù)自己的喜好獸隨意設(shè)計。陰5勉、歷SOH發(fā)O竊：虜即編Small筋Offic均e筒，舞Home褲Offic閉e奇，酷可屬于辦公樓酸或公寓范疇。敬大多指那些專挨門的肆自由職業(yè)者至：狗自由撰稿人柱、平面設(shè)計師登、工藝品設(shè)計吧人員、藝術(shù)家倘、音樂創(chuàng)作人僻、產(chǎn)品銷售員斷、廣告制作、吼服裝設(shè)計、商乒務(wù)代理、做期部貨、網(wǎng)站等等棄。出SOH緒O禍是一種新經(jīng)濟執(zhí)、新概念，指煤自由、彈性而唐新型的生活和奏工作方式。代抖表前潮的生產(chǎn)母力、活躍的新車經(jīng)濟咬。交SOH黃O尺族自由、躬浪漫愧的工作方式吸顧引了越來越多丸的中青年人加宇入這個行列，靜在這片天空里侮，他們的才華極得到充分的展索露窯。拍SOH泄O諒跟傳統(tǒng)晝上班族款最大的不同是覽可不拘地點，罩時間自由，收診入高低由自己凈來決定。該6爛、勁眾創(chuàng)空間柱：源是順應(yīng)創(chuàng)叫新稻2.斜0促時代用戶創(chuàng)新醒、大眾創(chuàng)新、幼開放創(chuàng)新趨勢慨，把握互聯(lián)網(wǎng)雞環(huán)境下創(chuàng)新創(chuàng)選業(yè)特點和需求乒，通過市場化催機制、專業(yè)化貿(mào)服務(wù)和資本化鳴途徑構(gòu)建的低獵成本、便利化玩、全要素、開飼放式的新型創(chuàng)伯業(yè)服務(wù)平臺的枕統(tǒng)稱。發(fā)展眾護創(chuàng)空間要充分律發(fā)揮社會力量該作用，有效利服用國家自主創(chuàng)炊新示范區(qū)、國礦家高新區(qū)、科刷技企業(yè)孵化器戰(zhàn)、高校和科研池院所的有利條酸件，著力發(fā)揮捉政策集成效應(yīng)敬，實現(xiàn)創(chuàng)新與糖創(chuàng)業(yè)相結(jié)合、銜線上與線下相燙結(jié)合、孵化與瓶投資相結(jié)合，希為創(chuàng)業(yè)者提供腥良好的工作空儀間、網(wǎng)絡(luò)空間假、社交空間和裕資源共享空間銹。下眾創(chuàng)空間的特跨點：鼓開放與低成本續(xù)；屯協(xié)同與互助返；聯(lián)合分享；折便利化托；痛全要素灌。覽7活、優(yōu)客工場：杰屬于眾創(chuàng)空間搏的一種模式的支延伸。優(yōu)客工蛛場是一種通過陰信息和物理平誼臺聚合的聯(lián)合敵辦公空間，加最上創(chuàng)業(yè)加速或淺者小企業(yè)加速糊的大量服務(wù)因窩素，再加上一剩些垂直化的延模伸附加值服務(wù)父業(yè)務(wù)，構(gòu)成一施個全新的辦公陸生態(tài)，這是通拴過互聯(lián)網(wǎng)來完俯成的。優(yōu)客工算場可理解為（倆共享辦世公葉+近聯(lián)合分享服泛務(wù)臘+游加速早器灶+恒延伸服務(wù)熱）爽+威互聯(lián)俊網(wǎng)桃+信。他的特點是藥通過分工和連耍接使物理空間昂高效利用，資著源高度整合共謝享，從而變革悼性的節(jié)省企業(yè)精的開支，提高璃企業(yè)的效益和妹品牌知名度。受二、地塊屬性扎研究午分析1、城市定位財西安碎是中國四大古普都之一，中華華文明和中華民在族重要發(fā)祥地躍之一，眨絲綢之路環(huán)的起點秘。誦微西安是中國最廳佳旅游目的地洋、全國文明城添市之一，國家治重要的科教中傭心元。西安被定位脊為昨“陪千萬人口的國漸際化大都朵市毫”倍；中西部地區(qū)械的龍頭城市；談西部大開發(fā)戰(zhàn)藥略重要城市；辣這些都已經(jīng)上華升為國家戰(zhàn)略暮。西安已經(jīng)進去入快速發(fā)展軌釀道。纏2逮、地塊與城市允的關(guān)系級及城斃市特征芽西安是一個第若三產(chǎn)業(yè)（服務(wù)嘆業(yè)）經(jīng)濟占比惕超睬過教80滋%寒的典型中西部蜜內(nèi)陸中心城市鋪。第三產(chǎn)業(yè)的壞持續(xù)快速發(fā)展災(zāi)使西安聚集了誠越來越多的惹中小微企業(yè)酬，也形成了高稠新、經(jīng)開兩個愿國家級產(chǎn)業(yè)聚賴集區(qū)，并在持簡續(xù)向區(qū)外輻射過擴大。但西安寄起步較晚，整典體經(jīng)濟水平依膊然靠后，不能熱支撐長期大規(guī)鋪模的城市建設(shè)蛇，也導致了西閃安的不同地段括地塊價值屬性減明顯。擺3啞、地塊與區(qū)域匹的關(guān)系及特征嘗項目位于西安吹市浐灞生態(tài)區(qū)劇，與經(jīng)濟技術(shù)蓬開發(fā)區(qū)東西相秋對，分別通過郊歐亞三路和歐夾亞大道與市政膽府、鳳城五路盒商業(yè)圈連通，責與市區(qū)關(guān)系密傅切。區(qū)域生活斃配套不成熟；貌區(qū)域道路體系摘的通達性較好破，但公共交通芽線路匱乏。區(qū)盒域人氣不足，五屬于有發(fā)展?jié)摐I力的新區(qū)。潛4飄、地塊與周邊編環(huán)境地段的關(guān)際系及特征州地塊毗鄰歐亞疼大道和廣運潭延大道兩大主要新交通干道，周查邊為園區(qū)支線牙路，地塊距離燙周邊配套較遠盤。地塊周邊自壓然環(huán)境優(yōu)美且黨稀缺，辦公類拜型等經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)斗處于起步階段慌。未來地塊周視邊不同業(yè)態(tài)不鐵同品質(zhì)的產(chǎn)品醬將不斷涌現(xiàn)。值5圖、地塊的價值須屬性東地塊處于設(shè)計旬創(chuàng)意園區(qū)內(nèi)，俱北邊緊鄰滋水焰公園及人工湖丑，未來區(qū)域周柄邊高端生活人與群較為豐富。肌地塊屬性為使絨用年籃限害4蒼0私年的商業(yè)金融星用地，建設(shè)用神地面抬積對46.744航糟畝。抓6它、項目相關(guān)技盟術(shù)指標糊三、擊項目瓦方圓五公里人襲口調(diào)研數(shù)據(jù)統(tǒng)鴨計察分析讓（詳見項目方魂圓五公里人口虧調(diào)研數(shù)據(jù)統(tǒng)計羊）貼1伙、統(tǒng)計項目周喬邊慢5低公里以內(nèi)已入跑住社區(qū)帖及愚3療年內(nèi)葬將雨入住社區(qū)躺所村居住人口數(shù)量漂。擋2煮、別墅總戶數(shù)狡為香2963駕6么戶，人口總數(shù)馬量其為游11854干4支人。秋3摟、花園洋房總楊戶數(shù)逐為截7320拿0炸戶，人口總數(shù)涌量洽為項37584蝦8邊人。甲4購、高層住宅總愉戶數(shù)太為床18515屢8滅戶，人口總數(shù)犁量尾為或74296為0敏人。喘5宰、老社會總戶溪數(shù)許為銜12341指3恒戶，人口總數(shù)文量門為委47365款2慢人。描6迎、以上合計總式戶數(shù)勝為針41140別7捏戶，曠合計總?cè)丝跀?shù)奉量癢為此171100闊4紹人。雄7憶、幕西安市的常住積人口數(shù)量伏為醬741.1致4典萬人加，其中凍城鎮(zhèn)的人口數(shù)學量種為被416.0襯5笛萬人鏟。希鄉(xiāng)村的人口數(shù)椒量熟為遼325.0竭9鼠萬人，西安市碰外來人口惱外備89.集2張萬人勻。賤8聾、未訂來太3臘年內(nèi)項目五公臥里范圍內(nèi)茅入住樂人口巨大，將料彌補浐灞生態(tài)細區(qū)童的加人口空白。疏9此、未矮來忌3馳年內(nèi)項目五公觀里范圍內(nèi)別墅厚和洋房總戶數(shù)亭為脹10283虛6哲戶，將意味員著材會有東很多職老板居住和生肢活在這里?；盟膰?、寫字樓自（洪SOHO三）勺調(diào)研數(shù)據(jù)簡述留及分析（詳見總西安辦公樓調(diào)姻研分析報哪告普）小1苗、寫字樓產(chǎn)品啊整體銷售情況爆較差，差于公綿寓，更差于住杏宅，部分寫字庭樓嚴重滯銷，庫。浙2慘、新舊高層寫底字樓存在不同皂差別的空置率恢，平均空置率掠在流30悲%肆。警3復(fù)、西安寫字樓諷市場定位為中批檔，不同區(qū)域奔的寫字樓市場卻定位（檔次）般存在差異。扔4祖、寫字樓對應(yīng)職的目標客戶群依為省市級公司鼓，個別為區(qū)域肌性公司，對應(yīng)鬼多為中層企業(yè)冠或品牌企業(yè)。輛5悶、寫字樓平面雹形狀多為規(guī)則居的方形平面，狠個別平面為橢土圓形。叨6騙、外立面材料慎多為外掛石漏材嫌/非外部鋁伸板兩+身玻璃窗，個別子為為外掛石蛙材多+憶玻璃幕；方形完平面基本以豎跟向線條為主，薪橢圓形平面以恩水平橫向線條麥為主。仿7膠、西安寫字樓蟻以單層面積織為重900~15搶0來0元平方米居多。板8宰、被調(diào)研區(qū)域饑寫字樓總高度權(quán)基本控制效在述10矛0傾米之內(nèi)，層高縫多賤為漁3.街6垮米有梁板，個灘別寫字樓層高槍為偵3.15~3徒.5衫5橫米無梁板結(jié)構(gòu)鴉，層數(shù)多總為褲2廳5掉層左右（根據(jù)索總高計算控制圍層數(shù)）。傘9甜、大堂基本采咬用兩層通高形反式，裝修相對粥檔次較高。賞1累0隸、核心筒基本翼布置在主樓中糾心；衛(wèi)生間多栗數(shù)布置核心筒剩區(qū)域（戶外布芝置），部分戶噸內(nèi)設(shè)置總裁衛(wèi)秒生間。堆1劍1敗、當單層面積真為查150鉗0然平米時，配置蝕電梯數(shù)量多禁為叛6億部客廳，一部啞貨梯，載重建為橋1350K關(guān)G怨；電梯品牌多炸為日立、通力現(xiàn)、奧的斯、上卸海三菱等品牌閘。抱1墻2貼、調(diào)研區(qū)域?qū)懜妥謽嵌酁橐晃虒犹K4臟到期8儀戶；面積區(qū)間錦多榮為懸20鴉0居平米以上。傭1肉3歲、不同區(qū)域租埋金差別較大，答小戶型出租情豈況相對好于大演戶型。途1洋4協(xié)、個別開發(fā)商買為了保持整體際物業(yè)品質(zhì)以增癢大出租率和提狼高租金，同時粉也為了后期的瞇建筑物業(yè)升值億，目前只租不徐賣。安五暴、公寓類泳（錄SOH烘O槐）調(diào)研數(shù)據(jù)簡棉述及分析（詳辣見西安公寓樓委調(diào)研分析報五告榨）銳1于、公寓柏一般處于城市遺核心地段肅或尚商務(wù)中心區(qū)，走既可居住，又勺可辦公畜，柄價格相對寫字催樓較低宅；三環(huán)外及三醉環(huán)內(nèi)配套不成升熟、人氣不足餃的地段幾乎沒隔有。他2鳥、一般交房標妹準為精裝修，盼部分期房可選典擇毛坯或精裝吹。與3暴、調(diào)研項目中稠公寓銷售情況載好于寫字樓銷督售情況。勁4淋、主要入住的猜客群分為三類舞：投資類、微醋小辦公類、居垂住類?？?堵、在周邊配套錢成熟的核心區(qū)安域的公寓投資伙客群占比較大駝。峰6統(tǒng)、同樓盤住宅潑式公寓（小戶類型住宅）銷售鑰情況差于住宅滲，且價格低于宜住宅。豎7瓶、調(diào)研項目精謊裝商業(yè)公寓均們價約逆為滴720玉0廢元憶/棵㎡（去掉兩個畏最低，去掉一埋個最高）。叫8萍、投資類客群付主要考慮的是鍵房屋的租售比束及未來區(qū)域物去業(yè)升值潛力。計9傲、公寓仍以一鹽室為主，一室媽面積稀在評30~5圖5皮㎡，少量設(shè)置敵兩室、三室或骨頂躍。達1祖0泳、商業(yè)性質(zhì)公礦寓結(jié)構(gòu)形式基辜本為框架剪力銷墻結(jié)構(gòu)，層高袖在首3.3煤m橋；住宅式公寓爛（小戶型住宅采）結(jié)構(gòu)形式基庫本為剪力墻結(jié)小構(gòu)，層高柱在頑2.9租m堵。算1城1喇、部分項目公悅寓有整棟招商洽完畢（定制開驅(qū)發(fā)、大宗交易敵）的情況。擺1醒2充、被調(diào)研項目壽中公寓市場定怎位多以中檔公醉寓為主。江1湯3螞、同區(qū)域同檔緞次不同面積的鋸一室公寓的月吵總租金額相差痛不大。林1鋤4艇、圍繞高新商絨務(wù)核心區(qū)周邊喇不斷出現(xiàn)公寓敘及腎SOH塌O暫這種中微小辦砌公產(chǎn)品。共1堡5王、建筑產(chǎn)品保帝持品質(zhì)的長短膽高低和物業(yè)服黎務(wù)管理的優(yōu)差未對銷售和售價徹的影響隨著銷簡售周期越來越天明顯。仍1租6輪、高新周邊輻沖射區(qū)域的公寓殖售價高于城北為，銷售情況宜洗好于城北。護1概7膏、單間面積越蜘小的公寓銷售襯速度相對較快輔。閉1標8釋、不同區(qū)域的陷項目定位差異忠明顯。裂1距9訴、部分公寓產(chǎn)并品加入了特色傳服務(wù)（互聯(lián)網(wǎng)團平臺、導師團漢隊），增加了鍵產(chǎn)品溢價值，三從而提高了售朱價和銷量。涂2予0請、以居住型為痛主要客群的公詠寓必須具備基剪本功能，如天碌然氣和暖氣。窯2廉1大、公寓受周邊桑配套、區(qū)域位虧置影響較為明瀉顯。喪2勾2夾、同區(qū)域同品備質(zhì)的公寓對購嫁買客群來說，案在空間設(shè)計合伐理下面積約小炒投資越少，銷辭售宜更具優(yōu)勢炕，住宅宜是如幕此。靜六始、經(jīng)濟形勢分曠析和市場調(diào)研牌數(shù)據(jù)簡述及分零析桑1溫、目前西安市釘場寫字樓和商辟業(yè)庫存嚴重失鳳衡，成交量及鷹成交價格持續(xù)留下降。喂2槳、在國家經(jīng)濟云轉(zhuǎn)型和市場需謊求不斷調(diào)整下伴企業(yè)必須不斷雀的邁向精細化無（精小而強大男），從而導致伯辦公樓急需向亦小而舒適高效蔥（循SOH皂O晚）并以互聯(lián)價網(wǎng)好+漢為平臺的方向絞轉(zhuǎn)型。授3和、在泉大眾創(chuàng)業(yè)、萬把眾創(chuàng)新牌的新常態(tài)經(jīng)濟絮下稻小微企業(yè)井會不斷涌現(xiàn)，勒尤其是相關(guān)互獵聯(lián)網(wǎng)服務(wù)業(yè)發(fā)郊展迅速。鐵4價、第二產(chǎn)業(yè)中條落后的企業(yè)，揀嚴重影響了生朽態(tài)環(huán)境，不得好不面臨淘汰或泉轉(zhuǎn)型；互聯(lián)網(wǎng)靠對君各行業(yè)（包括拍第二行業(yè)）臉的沖擊，木造就了互聯(lián)網(wǎng)侮服務(wù)業(yè)（第三贏產(chǎn)業(yè)）的快速震發(fā)展。視5慰、商業(yè)地產(chǎn)受置經(jīng)濟形勢和結(jié)拳構(gòu)調(diào)整影響明脫顯，住宅地產(chǎn)抖受政策影響明捕顯。岔6晃、國家經(jīng)濟轉(zhuǎn)有型和市場需求擊不斷調(diào)整下會柄不斷熊形成默小嚷微悼企業(yè)猶“劫鋪天蓋甩地草”綠，大型企嘩業(yè)態(tài)“旺頂天立蟲地室”辮的格局匯，而且企業(yè)的勤規(guī)模在短期內(nèi)寧會保持不變。競7稠、市場需求和洽國家經(jīng)濟結(jié)構(gòu)笨不斷調(diào)整下，選房地產(chǎn)企業(yè)盈攤利能力降低，修已經(jīng)進入到微較利時代。能夠庫獲取利潤并能虎快速走量已經(jīng)蒸成為地產(chǎn)單位定工作的目標和潑任務(wù)。碌8購、城市經(jīng)濟水您平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)喬、區(qū)域位置和賊企業(yè)品牌決定網(wǎng)了項目的客群葵定位（企業(yè)規(guī)粘模）和市場定蠟位（檔次）。菠9逗、目前西安寫須字樓客群仍舊汪以謹中小微企業(yè)居（陜西或西安匙本土）窯為主，有實力聲的大型企業(yè)（御跨國公司、企杯業(yè)總部和跨區(qū)熄域）相對較少亦。疊10擦、目前西安寫慣字樓和公寓市滅場定位（檔次暑）以中端產(chǎn)品域為主，高端產(chǎn)埋品相對較少。份1豆1東、西安在銷寫讓字樓產(chǎn)品有明周顯向單戶面積萄區(qū)間舍小而舒適高效黎的方向變革。柿1衛(wèi)2舞、對住宅而言勵，剛需仍然是語主流需求；對福辦公樓產(chǎn)品而錘言膨，要小微企業(yè)阿才是剛需。為1往3串、傳統(tǒng)的大開稅間大面積寬敞甘寫字樓產(chǎn)品不朱能滿足國家經(jīng)淘濟轉(zhuǎn)型和市場季需求。柳1章4淺、地塊周邊自潔然環(huán)境優(yōu)美且忠稀缺，是人們務(wù)向往的的理想會居住生活區(qū)域蘆。亮1吸5甜、項目區(qū)域生撐活配套匱乏且呆人氣不足導致跌區(qū)域位置競爭纏力不足。林1嗎6授、項目客群是艦以自己居住或純小微企業(yè)拴辦公使用（排刑除投資客群）宮為主。還1金7借、項目地段周葬邊住宅一室房彈源相對稀缺。撕1雙8扔、定位、產(chǎn)品絮設(shè)計、招商運六營模式、物業(yè)凡管理服務(wù)、企括業(yè)品牌五方面載因素對售價和腿銷售情況影響謊最大。七、案例分析拼(蟲一捆)饅、旺座系列城1座、旺座現(xiàn)代城添旺座現(xiàn)代城地燒處高新區(qū)唐延退路，由豪盛地已產(chǎn)傾力打造。帖是一組大型商偶務(wù)辦公綜合空更間群落，由一越座商務(wù)辦公酒掉店和七座辦公禿樓組成。追項目占戲地嫩4007師3久㎡，伐為鑒1晚5卡萬㎡純商務(wù)辦意公社區(qū)怨，辰2.思5竟萬㎡商業(yè)配套蝕，戶型范多圍螞76-80革0張㎡，四梯四家戶歉2.喉5芳米衛(wèi)/瞇秒超高速日立順電梯專，慕16桂%廁的公攤，開盤渴時間甲為佳200謎5蜜年物9橫月，積竣工時間芳為抖2008深年術(shù)5域月。壞2候、旺座國際城次旺座國際城是份豪盛地產(chǎn)繼豪教盛大廈、豪盛醒花園、豪盛時骨代華城、旺座草國際城之后的社又一地產(chǎn)鉅獻陰，項目既位于西安高新糕區(qū)唐延路與科譯技路交匯處占轉(zhuǎn)地面積全約川5杜0連畝棉，總捎建筑面陽積堆1廉5段萬平米道，湯由五棟塔樓和保群房配套有商策業(yè)續(xù)組成，戶型范走圍洋85-94雕2堵㎡，容積率即為廳4.軋5絞，產(chǎn)權(quán)年鈔限酬7斤0路年。項目開盤谷時間慢為栽200百9言年約1攜0期月，交房時間有為落201弊1叨年夸6罪月。3、曲江旺座截曲江旺座位于派曲江雁翔路與這南三環(huán)交匯處鞭東北角紀，一期座為課1塘4能棟，面積范圍發(fā)為倚76修-100到0現(xiàn)平方米冤，現(xiàn)均價盾為類900坡0駁元愿/構(gòu)㎡。一期駕201盛4虧年捧1碧0姥月開盤亂，般預(yù)作計妖201術(shù)5私年通1疾2擠月交房女，容積率暢5.50

僵，綠化版率泰50念%議，產(chǎn)權(quán)年柄限荷7州0語年。氣旺座系列產(chǎn)品養(yǎng)分析爹（疊1隊）、根據(jù)市場鏟發(fā)展需求，產(chǎn)產(chǎn)品的品質(zhì)不斷所提升。分（描2彈）、建筑外立恭面表現(xiàn)形式更逃佳的現(xiàn)代化，席昭示性更強。彎（曾3高）、建筑物戶幻內(nèi)衛(wèi)生間做了粉局部調(diào)整。故（績4攔）、單層面積擁略微增大，電葡梯數(shù)量增多。睜（酷5逗）、旺座曲江喜銷售情況差于格旺座現(xiàn)代城和講旺座國際城。饅（錫6筒）、旺座曲江跡單戶面積小的似銷售情況相對得好于面積大者基。子（可7也）、單層戶數(shù)缸逐漸變多，每有戶面積逐漸變塔小。旺座現(xiàn)代極城主力戶型面華積礎(chǔ)為勤12傍0遮㎡唱、坦15快6芝㎡臂和僚23應(yīng)3防㎡；旺座國際栗城主力戶型彈為塔15任0起㎡損和井23毯3爆㎡；旺座曲江固主力戶型面積氣為蹦11犁8黃㎡繩和拴14筒5團㎡。盞（稼8辱）、項目區(qū)域渣位置和開發(fā)時學機的不同影響提著項目定位，秤尤其是客群和戀產(chǎn)品定位。鮮(瀉二踩)總、一方存·奔中港國際慚一紙方們·蝴中港國際坐落晌于文景路與鳳根城十二路交匯辛處向籌北鞠20筍0蘿米路西，與新猾市府比鄰而居吃，和北客站咫蠢尺相望，選是丘立足北城門戶區(qū)，扼守西安經(jīng)贈開區(qū)和西安政誼務(wù)區(qū)雙核心的低戰(zhàn)略區(qū)位，是貧一個六以塞16紛0膚米超高層地標彈建筑領(lǐng)銜未的杏1轎3糞萬平米的大型海商務(wù)辦公集群哲。釀項目苗201直4權(quán)年向7倘月開盤杏，妄預(yù)濱計憂201跑5購年宿1取2恰月交房休，貿(mào)B狠棟面積范圍為哥1踢69粗-梢1490劣平方米申，產(chǎn)權(quán)年限撓為禿4挽0渴年，容積率提為閉6.各0森，現(xiàn)均價燃為擋8先2接0傳0寸元晌/笑㎡。際一方后·葬中港國際產(chǎn)品等分析貿(mào)（離1辟）液、研A趙座為超高層甲撒級寫字樓，銷椅售情況差斥于應(yīng)B釀座甲級寫字樓隆。醋（唯2疏）牛、籌A乎座超高層甲級并寫字樓建造成茅本高疾于北B夏座甲級寫字樓何。?。c3弱）律、罰A捐座超高層甲級附寫字樓單戶面逐積整體大墳于姐B喬座甲級寫字樓思。雨（龍4剖）辯、還A先座超高層甲級串寫字樓單戶面罩積很大，對于圖的客群應(yīng)是中嫌型或大型公司擾。撥（戒5境）近、棄A推座超高層寫字脆樓銷售情況較學差，現(xiàn)由物業(yè)陷公司招租，建之筑物業(yè)由開發(fā)垂商自持。哥（乞6竹）范、政B督座為甲級寫字坊樓單戶面積定亮位稍大，對于爹的客群應(yīng)是中透型公司。餡（鉆7愁）準、走B奧座甲級寫字樓姓單戶面積小的降銷售情況相對障好于面積大者抽。巡(允三筒)沫、縱Ccmall幅CCmal撒l腥公寓案例調(diào)研愿表姓項目名稱姓開發(fā)商巴物業(yè)公司躲項目地址碌CCmal莊l想公寓慈西安燦陽實業(yè)蛙仲量聯(lián)行碧外事學院東門刷北側(cè)礎(chǔ)總層數(shù)（層）有層高層（職m躺）哥單層面積（㎡城）框戶型面積（㎡霜）冷30禁3.3汽1350難3杜8低（見圖）河是否裝修萍平均售價（英元固/鋪㎡）眼月租金（項元夏/務(wù)一間）森物業(yè)費（月元傭/悔㎡）衰精裝榮8200倚1200性狗總建筑面積（錯規(guī)模）慌公寓業(yè)態(tài)比例鞠其余主要業(yè)態(tài)呈容積率支1陵3驅(qū)萬平方米號兩棟公寓解商業(yè)最5.88珠開盤時間盞主要入住客群景公寓未銷售比貞例江銷況（較好、燙一般、差）鵝201湊5鴉年恒1玉1煮月養(yǎng)投資、居住、于微辦公擦75%站一般睬供暖方式狗是否通天然氣叔產(chǎn)權(quán)年限（年鎖）機結(jié)構(gòu)形式案地輻熱某是淚40齡框架剪力墻菊平面圖（總平店、戶型）妖外立面材探料倆/自風格犧設(shè)計公司形總包單位遇見平面圖面真石亭漆死/照見照片目美魚國賴BLU斃A備建筑設(shè)計撐體市場定咸位溉(檔中高、中、低嗎）課優(yōu)勢或特色喂劣勢或痛點高聯(lián)系電話狀中高檔袖配套成熟、區(qū)突域位置式無綠化、期房灘、價高復(fù)159913低4736魄1鹿（白雪）跌八灶、項不目羅SWO蓋T牢分析及應(yīng)對策簽略躺—忠尋找淚客群及護產(chǎn)品乏（一）、項逮目巧SWO鐘T烤分析1、優(yōu)勢穗項目毗鄰浐灞男滋水公園和人議工湖；料區(qū)域周邊生態(tài)點環(huán)境優(yōu)美且稀稍缺；蝦地塊完整，園附區(qū)道路的通達命性較好；運生活成本相對也較低；股區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展孩迅速，后期市橡場可挖掘空間己巨大棟。策2、劣勢箱區(qū)域配套不成產(chǎn)熟，人氣不足逼，公共交通線賢路匱乏；憲公司沒有地產(chǎn)騾開發(fā)經(jīng)驗；旦公司項目資金灰量不充足；曉公司在地產(chǎn)行氧業(yè)沒有品牌知摸名度；亡區(qū)域位置不成巴熟，辦公類經(jīng)枕濟業(yè)態(tài)處于起魯步狀況史。剩3、機會匠交通擁堵：就譽近辦公屑；冊為環(huán)境越來越差木：生態(tài)恐舒適茄辦公區(qū)；嫁區(qū)域認同感逐管漸增強：由此電所帶來的觀光碌投資客逐年增罰加；伸區(qū)域和園區(qū)內(nèi)足新型辦公產(chǎn)品茅的定位和研發(fā)夕滯后；晚國家經(jīng)濟轉(zhuǎn)型后和市場需求不嘆斷調(diào)整下需要撿重新定義（變冷革傳統(tǒng)）辦公存產(chǎn)品。4、威脅森市場持續(xù)緊縮午，經(jīng)濟持續(xù)衰倚退餡；肆尋區(qū)域內(nèi)未來供店應(yīng)量大，競爭段激烈；酸未來區(qū)域內(nèi)新括型替代產(chǎn)品增禍多，不確定性睡因素較多；柱高新疊區(qū)竹、經(jīng)開運區(qū)新型馬辦公帳產(chǎn)品不斷出現(xiàn)燒。療朱港務(wù)區(qū)、經(jīng)開斗區(qū)對客戶群有娘一定的分流。炭（二）、項孔目蘿SWO猾T統(tǒng)分析應(yīng)對策略役（揚長避短，緊做細市場，做趟精產(chǎn)品）恨1第、沫S勾O顏戰(zhàn)略：依靠內(nèi)豪部優(yōu)勢，利用僚外部機會黨強化憶項目主題運動瓜休閑元素砌與雜周邊壇生活陪運動代休閑資源絨的銜接里；詳強化項目和周節(jié)邊獨特資源銜皮接，突出項目口特色；屯因地制宜，要略充分利用地塊衣現(xiàn)有資源；哀在操作中適當挎借助周邊大屑環(huán)境挨的良好形象為喊自身推廣；肚定位上保持戰(zhàn)等略高度，實現(xiàn)待區(qū)域特性價值鹽，突破區(qū)域局瘦限性。懇2阿、緩S桌T奉戰(zhàn)略：利用內(nèi)穗部優(yōu)勢，回避亭外部威脅響做細市場，搶懶占市場空白，謙通過科學合理干的差異化市場乖定位，從市場輪的競爭中脫穎截而出；婆圍繞項目地塊示的屬性和市場燥定位，做精產(chǎn)熱品，再加以精焦致的包裝，軟熟硬相加，壇以很利產(chǎn)品來提升項旗目塊的品質(zhì)；務(wù)圍繞項目定位反，突出項目自童身特色；刻通過創(chuàng)新，打爺造片區(qū)標志性疤的、具有自己途獨特性的高層象產(chǎn)品；伏依勢助勢，掌虧握片區(qū)話語權(quán)清，以高形象強討勢推廣、高品撤質(zhì)展示吸引客粱戶。致3霉、車W喪O湖戰(zhàn)略：利用外勉部機會，克服育內(nèi)部弱點（劣程勢）懂大勢在場，關(guān)妖鍵作為，順勢歉而動，搶奪客字戶；脾關(guān)注政府政策貌，調(diào)整項目推謀廣策略；事依托定位優(yōu)勢往，展現(xiàn)項目非綠凡價值，吸引插區(qū)域客戶特別壽是潛能客戶；船利用資源，實羊現(xiàn)全方位互動鹽；找準啟動時但機，精準把握井商機；濟抓住時機避開目同類項目的正指面競爭，搶占港目前較為空白編的細分市場。群4簡、模W怒T辱戰(zhàn)略：減少內(nèi)塔部弱點（劣勢悅），回避外部德威臨脅盲居挖掘片區(qū)價值血，再次整合，搖使更多客戶消杜除疑慮，認同陸片區(qū)；幟高效能產(chǎn)品碼+莊高品質(zhì)梳+熱高性價時比越+悄特色服務(wù)；孩依附自身獨特死的資源，突出宴項目特色；訊賦予物業(yè)全新拌的理念與完善普的功能配套；獎降低周邊環(huán)境胖及設(shè)施配套跟防不上所產(chǎn)生的怎不良影響。憤九濃、供需分析和流競爭態(tài)勢分析用（一）、供需與分析嗓1搖、關(guān)注市場和酒客戶需求是精極準定位產(chǎn)品的份源頭。河西安目前經(jīng)濟爐總量仍較靠后暫，大型公司和手區(qū)域公司較為映有限；貧目前傳統(tǒng)大面霧積單戶寫字樓辱和商業(yè)庫存嚴田重失衡，成交未量及成交價格繩持續(xù)下降；帝人們整體收入際水平仍然不高它，收入較高人訂群比例較為有典限；享以第三產(chǎn)業(yè)為鋤主的中小微企蘆業(yè)發(fā)展迅速，騎尤其是相關(guān)互址聯(lián)網(wǎng)服務(wù)業(yè)；海代表高效能空樣間和互聯(lián)翁網(wǎng)好+符聯(lián)合共享平臺噴的靈活產(chǎn)品不啦斷出現(xiàn)。耍2擁、關(guān)注不同檔爪次、不同區(qū)域碼的產(chǎn)品需求是葉精準定位產(chǎn)品劇的關(guān)鍵。刷在成熟的經(jīng)濟吃區(qū)域，有嚴重斬缺陷的產(chǎn)品銷息售或出租率很遙差；特在成熟的經(jīng)濟泊區(qū)域，整體的反市場定位高于珠不成熟區(qū)域；餡在成熟的經(jīng)濟咱區(qū)域土地資源訴緊缺，區(qū)域新西型產(chǎn)品不斷向唐區(qū)外輻射；氏在整體配套不居成熟的區(qū)域，哄客群對產(chǎn)品的增需求度和消費都觀念水平明顯常降低；敬在整體配套不紅成熟的區(qū)域，布由于短期回收縣資金慢，投資博客相對剛需客哪較少；叛在整體配套不勉成熟的區(qū)域，潑客群對產(chǎn)品的澤要求更加挑剔爭。貝（二）、競爭臥態(tài)勢分析杰1撲、區(qū)域價值競負爭描—折市場競爭的根夏本句充分利用新型穗?yún)^(qū)域規(guī)劃和區(qū)維域可塑性的優(yōu)扇勢；曲充分利用市場謹需求定義下的桃區(qū)域新型產(chǎn)品竹。射2睛、資源價值競在爭犯—橡市場競爭的砝搞碼彼充分利用區(qū)域寺環(huán)境和園區(qū)主懶題定位的優(yōu)勢卵；耀充分利用區(qū)域皺內(nèi)金融商圈、昏生態(tài)居住、運瓶動休閑等主題慧，實現(xiàn)全方位島互動；紫充分利用區(qū)域發(fā)建設(shè)資源的優(yōu)饑勢。錘3閘、產(chǎn)品價值競天爭蝕—觸市場競爭的基傭礎(chǔ)陵根據(jù)區(qū)域位置順，找準客群，泛精準定位產(chǎn)品隱，提升產(chǎn)品核匠心競爭力；留把精準的產(chǎn)品尿定位充分落實看到產(chǎn)品設(shè)計上丘；的根據(jù)區(qū)域位置環(huán)、產(chǎn)品及內(nèi)部歪情況，合理定抽位產(chǎn)品價格。遲4句、開發(fā)理念競氧爭綿—偶市場競爭的核流心飯制定開發(fā)計劃營，找準啟動時執(zhí)機，精準把握滔商機；仁根據(jù)對辦公產(chǎn)壤品的全新變革驟定位，制定項權(quán)目開發(fā)主題；雨根據(jù)集團品牌我形象，樹立良旁好企業(yè)開發(fā)形晴象。螺十賴、客群竟需求別分析（最大限票度增大客群的膜深度和廣度）么1閱、項目位置所棚對應(yīng)的客群必宋然不會是大企挪業(yè)和生活居住峽者。堆西安市場大型肌企業(yè)和品牌企古業(yè)相對較少；誠有限的大企業(yè)閑和品牌企業(yè)選儉擇寫字樓所在右的開發(fā)公司品咸牌和實力較強鴿；伍有限的大企業(yè)咬和品牌企業(yè)選趙擇和入住的區(qū)隱域地位（政策皇、配套）較高銜；悟如果設(shè)置居住桶型兩室或三室月，那么和周邊桑住宅競爭中處食于劣勢。借2活、小微企業(yè)、磨個體經(jīng)濟、自欣由職業(yè)者掃創(chuàng)業(yè)是每個人散的夢想，如果搬有個好的創(chuàng)業(yè)酸平臺，夢想就地會照亮現(xiàn)實；馳小微企業(yè)、個域體經(jīng)濟、自由螞職業(yè)者對高效孕能的空間和高勺溢價的服務(wù)平燭臺需求強烈；壽互聯(lián)網(wǎng)連接下穩(wěn)的聯(lián)合醒共享當開放辦公，偏必然使莫企業(yè)猶越來越重視企驅(qū)業(yè)的墨品牌知名度。高在公寓穗或禾住宅辦公時的客群援在凝現(xiàn)有辦公環(huán)境善便宜實惠的同命時也缺少可宣評揚的條件科，陣好辦某些公關(guān)或畝生意上的事情繩時療極其沒面子。肢他們銅極度渴望新型博辦公來滿足各伍項需求盒，搶只是沒有找到穿一個曉心正目中能夠接受疾的辦公空間仔?；@3覽、按生命周期沫和支付能力分陰析客群詢據(jù)統(tǒng)計，坡單身貴族，丁六克家庭等客群法所占市場份額蝕逐漸增多；堤能夠居住的一蛾室在市場中有團一定的客群，增但顯一室市場艦占有率目前較貍少；皮企業(yè)老板年齡從趨向年輕化，秒而創(chuàng)業(yè)人群多不數(shù)是中青年；午創(chuàng)業(yè)人群對消陷費觀念取向趨呈向理性，注重拐消費效能；復(fù)創(chuàng)業(yè)人群傳所答對應(yīng)的中青年詳購買和支付能追力較差；辜客群越來越脆注重從消費中頭獲得更多的精洗神滿足等新型抄消費觀念稅。奶十摟一垂、項目定位1、主題定位烤絕版觀湖生態(tài)紛景觀，打造西氣北區(qū)域唯一中勞高端創(chuàng)客工場?。ㄖ行模?。2、市場定位觸西北部區(qū)域唯丸一中高端創(chuàng)客散中心（對外）液，實際內(nèi)部建酸設(shè)為中檔產(chǎn)品懂。符3廈、客群定位（忠最大限度增加慧客群數(shù)量）冒客群按企業(yè)規(guī)織模為中小微企減業(yè)、個體經(jīng)濟蝶、自由職業(yè)者錫，尤其以小微偽企業(yè)為主。稈客群按類型主儀要為：互聯(lián)定網(wǎng)鉛+濕服務(wù)業(yè)、設(shè)計煤創(chuàng)意類、運動原休閑類、金融瓜類企業(yè)。蔑底部配套商業(yè)爆：一二層主題獨商業(yè)（體驗店制），二三層為押中小微企業(yè)。蛋寫字樓式（懸SOH頓O個）：中小微企滅業(yè)，個體經(jīng)濟牌，自由職業(yè)者習。席商脾務(wù)惜SOH蜜O焦公寓（局始部茫lof陡t徹）：小微企業(yè)幅，個體經(jīng)濟，瓶自由職業(yè)者。疼居住型公寓：舍單身貴族，丁疼克家庭，職工事宿舍。院4氣、產(chǎn)品定位蝦分析和產(chǎn)品定師位挑互聯(lián)鞋網(wǎng)命+粉時代的辦公變相革，辦公產(chǎn)品依必將被重新定童義金在互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)牢的快速發(fā)展下網(wǎng)，眾多企業(yè)都盈在尋找自己的澆風口，顛覆發(fā)瘦展，那么首先亦要解決自己的疼內(nèi)需：資金、言人才、銷售、潤效率、成本、跨品牌知名度等客問題，來提高捎經(jīng)營效率，節(jié)始約時間成本，卵精細客戶管理辮，以支撐企業(yè)偉的快速發(fā)展，忘那么互聯(lián)逢網(wǎng)雅+甚時代下的微辦做公、共享辦公奉、聯(lián)合協(xié)同辦不公、巖虛擬辦公和服睛務(wù)式辦公丘方式的時代已溪經(jīng)到來，并成堤為必然選擇！遭產(chǎn)品的定位宴設(shè)計千必須能夠進行哭靈活多變的劃籌分，在招商中偉有更多可改革忙空間。緞產(chǎn)品的定位的遮單戶蜻面積宜小不宜太大缺，需要威單戶面積大者蜂在設(shè)計和招商摸中容易解決。舅產(chǎn)品定位相關(guān)聰技術(shù)指標（姥主樓珠單層面積由矮設(shè)計及策劃根異據(jù)獨整體方案定）鉗項目指標攝地上總建筑面匪積約為蚊17135扣0價㎡煙地上辦公或居級住總建筑面積油15635掃0隙㎡扶地上商業(yè)總建霸筑面積桐1500蓋0鈔㎡追序號體業(yè)態(tài)選擇嫌底部商杠業(yè)結(jié)/溝面積刃寫字樓醒（協(xié)SOH袍O茄）展舅/糞面積變商穿務(wù)治SOH筐O逢公激寓太棚芳（脾頂層每lof主t再）津/森面積輛居住型公身寓匙唐貴（值頂層押lof鼻t訂）扒/席面積率1顏占地上總牲面積比值絹8.75%/布1500熄0雁㎡輸36.00%鑒/6168礦6闊㎡果36.00%榜/6168勞6記㎡魄19.25%努/3297桿8悠㎡該①科眾創(chuàng)空間返/貝共享香聯(lián)合沃辦公單50%/75涂0纖0造㎡惰70%/43姐18滿0妙㎡證70%/43位18叼0勇㎡來居住為主父②壘傳統(tǒng)辦公閣50%/75婦0桃0頁㎡凡30%/18蠻50墨6越㎡莖30%/18呀50濾6熟㎡散2謙傳統(tǒng)辦公弄戶型面積督5攔0聞～枯20啞0繭㎡猶6趙0餐～牛25降0專㎡伶3覆6承～白12焰0陶㎡撇3弟6稈㎡為主四3劈傳統(tǒng)辦公岔戶型面積配比驅(qū)消小艷于孔15待0著㎡設(shè)≥棚50%售小袋于慨5暫0槳㎡叔≥警50%華一伏室民≥基80%陡4抱平層層高控4.2m朱3.35m衣3.30m盟3.30m映5沾lof右t我層高絨詞敗5.4m很5.4m污6宮總走層數(shù)凝2蜘～柜3桑層庫2雅9注層忌2陽9抵層室2島9根層掩7各結(jié)構(gòu)形式慣框架結(jié)構(gòu)穩(wěn)框剪結(jié)構(gòu)誕框剪結(jié)構(gòu)趣框剪結(jié)構(gòu)射狼亡傲尤鏈序號選相關(guān)指標圍總建筑面積奏占地上總文面積比值岔裝修標準消備注汪（裝修）俊1齊底部商業(yè)兩750散0丸㎡關(guān)4.38%貞毛坯油可洽根據(jù)需求選擇道2繳眾創(chuàng)空間濁/燃共享微聯(lián)合捎辦公祝9386貧0領(lǐng)㎡挎54.77%叼精裝撇可逐根據(jù)需求選擇旱朗3姿傳統(tǒng)寫字樓釀3701各2新㎡扁21.60%衛(wèi)毛膜坯肚/謙簡裝援可端根據(jù)需求選擇帖4談居住型公寓斷3297將8凈㎡畝19.25%巨毛喉坯走/波精裝猾可此根據(jù)需求選擇園喬產(chǎn)品定位的有盤效性是建立在過整個社區(qū)能夠殺通過互聯(lián)網(wǎng)平證臺連接并提供食高效優(yōu)質(zhì)蘭分板享和附加開服跨務(wù)下的聯(lián)合共鋤享新型辦公產(chǎn)或品。描一棟樓可全為滲眾創(chuàng)空間也可槳部分為眾創(chuàng)空伶間。味眾創(chuàng)空間形態(tài)翁可根據(jù)招商情余況考慮是否布號置辦公械家具壺設(shè)施明，暫按不考慮披家具因。率眾創(chuàng)空間有兩速種布置方案：陪共享空柜間可設(shè)置在某居個樓層里；每苦層均設(shè)置共享啄空間。恰一棟樓可全為桶眾創(chuàng)空間也可盡部分為眾創(chuàng)空洪間。眾創(chuàng)空間窩形態(tài)可根據(jù)招紗商情況考慮是欣否布置辦公設(shè)火施張。駝劇產(chǎn)品設(shè)計核效果要體現(xiàn)萬高效能、科技廊感、現(xiàn)代感浪的要求。陣關(guān)注客群對產(chǎn)勵品功能的渴求庸，避免或減少哀過?；蜻^時的綠附加功能，適走當提高產(chǎn)品步的改善型核心鄉(xiāng)服務(wù)功能，如諷適當增加電梯佳數(shù)量。厭小區(qū)總體布局下應(yīng)具有很強的痕整體性、實用飾性、藝術(shù)屈美觀性；和周篩邊區(qū)域布置協(xié)被調(diào)。季建筑外觀觀感荷應(yīng)體現(xiàn)美觀、靠科技感、現(xiàn)代塞感；建筑總體悶格調(diào)、建筑造溝型、外部形遷體和周邊環(huán)境鑼具有很好的的份適宜性和協(xié)調(diào)喊性，并能體現(xiàn)驅(qū)較強的文化內(nèi)供涵。非建筑平面空間寨布局要御適家用、孕經(jīng)濟、高效、岡舒適、綠色、喜美觀射，杜絕浪費空測間，具有良好姑的通風采光。部在滿足各項功成能要求的同時少，保證設(shè)計方記案的經(jīng)濟性，書最大程度的控憲制投資成本。閣各單體建筑應(yīng)洽選擇經(jīng)濟合理僻的抗震結(jié)構(gòu)體賭系，保證結(jié)構(gòu)禮的安全性、經(jīng)太濟性。5、形象定位政打造西北部區(qū)妹域唯一中高端早聯(lián)合共享辦公飼平臺，讓辦公衰更加簡單（讓銀天下沒有難做堆的生意），讓銜生活充滿精彩拼。設(shè)6米、價格定位布（畝201脅6斤年爪1躍0烈月午0怎1中日開盤）序底部配套商業(yè)獵：毛坯，均材價祝1100緣0窗元添/滴㎡。急寫字樓能（余SOH罵O抵）：簡裝，均四價溜750叨0群元倦/酷㎡忠。黃房居住型公寓（捐局難部寄lof曲t宗）：精裝，平價層均禾價榆680裕0糕元脈/苦㎡叔；腰lof送t偷均擦價曬880組0政元左/埋㎡盆。碧逝商務(wù)公寓（局龜部區(qū)lof滑t薪）：精裝，平診層均再價喉700寧0董元岔/束㎡友；域lof勉t鋒均喊價打900蝶0當元健/著㎡。飾以上價格在眾要創(chuàng)空間聯(lián)合共圍享辦公業(yè)態(tài)下裳不考慮辦公家恥具設(shè)施。乒7知、招商形式（伸保證前期現(xiàn)金穴流）蠢商業(yè)門面以銷焰售形式；窯傳統(tǒng)辦公以銷浸售形式；號眾創(chuàng)空間聯(lián)合獵辦公可分為三涂種形式：全部不銷售（管理難藥度大，影響銷稍售）；全部招叫租，統(tǒng)一管理捆（前期現(xiàn)金流漁難以保障）；雖辦公區(qū)（工位遞）銷售，共享窗區(qū)統(tǒng)一管理。鳴居住型公寓：戴以銷售形式。圈十扭二僅、眾創(chuàng)空皮間蟲/扁共享褲聯(lián)合棋辦公產(chǎn)品研編究燦分析愚1玩、吩鎖定人群：小堂微企業(yè)，個體爐經(jīng)濟，自由職賄業(yè)者。鏡這群液客注群僑基數(shù)最大陷，范圍最廣，壯也是市場最處活躍算的階線層，播已經(jīng)成為市場寧的拔主力軍，肚他們對產(chǎn)品的預(yù)需求巨大蹦，但現(xiàn)在傳統(tǒng)腎的辦公考不是也不能滿肚足他們的需求沫。2、挖掘需求趁現(xiàn)狀：在公寓效和住宅里辦公獨是很廉價和實南惠的，但糠并不是他們想依要的，跡只是沒有拉找到類似的性公價比高的高效現(xiàn)能新型辦公產(chǎn)杜品而已。艘需求：極度渴忌望臥性價比高的高鉆效能新型辦公析產(chǎn)品破來滿足各項需所求。刮3貍、極致的解決趣共享守聯(lián)合笛辦公案例曬：旋SOHO3Q砌蓮；氧優(yōu)客工場共享聯(lián)合辦公肚1.影0指毛坯報；犁2.秤0牌精宗裝倆遇；飯3.蝶0爆共享桿、聯(lián)合毛、服務(wù)、互聯(lián)公網(wǎng)選a辱：寒高效利用物理蠶空間葵（共享辦公）舍提取公共部分欠：前臺接待室閣，會議室，文尖印室，帶會客區(qū)，榮休閑區(qū)等；繡1000伶㎡炎將會身有集16稼0伙㎡的共享空間橋得到高效利用勤；璃而傳統(tǒng)寫字樓獲根據(jù)單層戶數(shù)抓多少一般這些御公共部分的面誰積占比壞為胡15%~30曉%跟，如果切按蝴25訪%艦計算，單層血1000光㎡的辦公樓公酷共部分面積約虜為骨250穩(wěn)㎡尼，舉規(guī)即節(jié)屈省苦90集㎡畝的面積。通過并旺座曲江和旺番座現(xiàn)代對帶比噴塘100別0摔平米凈增工位慢數(shù)釣約迫5敬0潑個。侍（詳見旺座案溉例對比）首能夠主動提前推發(fā)揮油設(shè)計的優(yōu)勢：謠提前研究新型奴辦公產(chǎn)品的空嚷間布局，研究造家居的布置，醒從而設(shè)計出更牧加合理的高效肆物理空間。比磁傳統(tǒng)寫字樓有脾效利用面積提補高您約青5戲%極。獻即孔50簡㎡截。轟設(shè)計和運營統(tǒng)暢一管理：辦公續(xù)家具設(shè)施可由椅我們進行統(tǒng)一局設(shè)計布置，提石高了產(chǎn)品布置晝的合理性。比尚傳統(tǒng)寫字樓有腹效利用面積提盆高粒約撞5福%粗。浮即濟50類㎡維。怖綜述，物理空源間的高效利用死率提高了雹約感20突%略。杰b柄：扒社群（聯(lián)合共沉享