房地產(chǎn)估價(jià)師房屋征收評(píng)估知識(shí)點(diǎn)匯總

第四節(jié)房屋征收評(píng)估知識(shí)點(diǎn)一：房屋征收補(bǔ)償內(nèi)涵為了公共利益的需要，征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋所有權(quán)人（被征收人）給予公平補(bǔ)償。被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。捧

懷房屋征收補(bǔ)償念內(nèi)容亦“籮3+山1襪”個(gè)（拌1探）被征收錘房屋價(jià)值取的補(bǔ)償；汁（執(zhí)2撇）因征收房屋餐造成的餅搬遷、臨時(shí)安撕置趙的補(bǔ)償；抄（其3結(jié)）因征收房屋京造成的籌停產(chǎn)停業(yè)損失亡的補(bǔ)償延市、縣級(jí)人民爺政府應(yīng)當(dāng)制定只補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)漠辦法，對(duì)被征鵲收人給予補(bǔ)助氏和獎(jiǎng)勵(lì)。知識(shí)點(diǎn)二：房屋征收評(píng)估4特點(diǎn)允

駝1疤．估價(jià)數(shù)量大弟房屋征收往往參是由于舊城改薦造、新建和改靠建城市道路交毅通、新建大型寬基礎(chǔ)設(shè)施等而咳引起，隨著我漂國(guó)城市建設(shè)的畜不斷加快，必晶不可少地發(fā)生高大規(guī)模的房屋巡征收，樣導(dǎo)致征收數(shù)量包大、待征收的屠戶(hù)數(shù)多本，由此帶來(lái)的階房屋征收估價(jià)港數(shù)量很大，少座則一、二幢，臉多則成片乃至夢(mèng)一個(gè)或多個(gè)小為區(qū)。饞

靠2巷．涉及面廣，稼社會(huì)影響大舒從企事業(yè)單位腥來(lái)說(shuō)乞，征收不僅涉矩及到企事業(yè)財(cái)徹產(chǎn)的補(bǔ)償問(wèn)題前，而且涉及到圈企事業(yè)單位的圍生存和職工家這庭的生活問(wèn)題扔。址從居民個(gè)人來(lái)針說(shuō)獲，房屋仍是當(dāng)執(zhí)今我國(guó)大多數(shù)嘴城市居民的最啟大財(cái)產(chǎn)。因此樸，房屋征收評(píng)凳估涉及到千家障萬(wàn)戶(hù)的切身利宏益，所產(chǎn)生的條社會(huì)影響很大呀。尋3狡．估價(jià)對(duì)象復(fù)暈雜，需要協(xié)調(diào)箭各種關(guān)系孔一次估價(jià)中還脅會(huì)面對(duì)大量的獨(dú)房屋，面對(duì)征輩收人和眾多的過(guò)被征收人，由愚于江各自對(duì)自身利趁益的維護(hù)，會(huì)雹出現(xiàn)不同的意喜見(jiàn)，導(dǎo)致估價(jià)大的重要工作之節(jié)一是協(xié)調(diào)各種立利益關(guān)系。譜

謀4廈．補(bǔ)償價(jià)格關(guān)嚇聯(lián)性強(qiáng)該就同一城市而伙言，同一時(shí)期茄同一地段同種好類(lèi)型房屋的征瓶收補(bǔ)償價(jià)之間坦，同一時(shí)期同攜一地段不同類(lèi)野型房屋的征收齡補(bǔ)償價(jià)之間，愧同一時(shí)期不同填地段同種類(lèi)型覆房屋的征收補(bǔ)局償價(jià)之間都具膽有價(jià)格相互關(guān)方聯(lián)性。通如果忽視了這肢種關(guān)聯(lián)性，就勵(lì)可能引發(fā)征收對(duì)沖突。知識(shí)點(diǎn)三：房屋征收評(píng)估的相關(guān)7項(xiàng)規(guī)定大

吉

誕1四．螞震房屋征收散評(píng)估對(duì)象揚(yáng)房屋征收評(píng)估嶺前，房屋征收粥部門(mén)應(yīng)當(dāng)組織威有關(guān)單位對(duì)被鴉征收房屋情況奏進(jìn)行調(diào)查，明閉確評(píng)估對(duì)象。慕評(píng)估對(duì)象應(yīng)當(dāng)辟全面、客觀，倒不得遺漏、虛肉構(gòu)。系房屋征收部門(mén)會(huì)應(yīng)當(dāng)向受托的規(guī)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)鮮構(gòu)提供征收范衛(wèi)圍內(nèi)房屋情況葡，包括已經(jīng)登睜記的房屋情況耕和未經(jīng)登記建月筑的認(rèn)定、處瘋理結(jié)果情況。變對(duì)于已經(jīng)登記還的房屋，其性奏質(zhì)、用途和建浸筑面積，一般演以房屋權(quán)屬證另書(shū)和房屋登記推簿的記載為準(zhǔn)昆；房屋權(quán)屬證畝書(shū)與房屋登記禿簿的記載不一靈致的，除有證婚據(jù)證明房屋登偽記簿確有錯(cuò)誤皺外，以房屋登椒記簿為準(zhǔn)。領(lǐng)對(duì)于未經(jīng)登記葡的建筑，應(yīng)當(dāng)脖按照市、縣級(jí)宇人民政府的認(rèn)碎定、處理結(jié)果盼進(jìn)行評(píng)估。熄●礦問(wèn)答題出題點(diǎn)局：房屋征收前勤征收部門(mén)需要發(fā)做哪些工作？答或說(shuō)：房屋征軋收中性質(zhì)、用辛途、建筑面積啞如何確定？晝

吼2煮．房屋征收信評(píng)估目的萍a.豐被征收房屋價(jià)進(jìn)值評(píng)估目的煮應(yīng)當(dāng)表述伴為就“圓為房屋征收部排門(mén)與被征收人善確定被征收房教屋價(jià)值的補(bǔ)償唯提供依據(jù)，評(píng)沫估被征收房屋忙的價(jià)做值宿”域。通b.董用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換大房屋價(jià)值評(píng)估總目的戒應(yīng)當(dāng)表述芳為快“響為房屋征收部霧門(mén)與被征收人請(qǐng)計(jì)算被征收房摘屋價(jià)值與用于加產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋格價(jià)值的差價(jià)提魔供依據(jù)，評(píng)估鋸用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換膀房屋的價(jià)鍵值卵”歸。稈3敲．房屋征收驚評(píng)估范圍言被征收房屋評(píng)勤估范圍包括澇合法的這被征收建筑物煙及其占用范圍廁內(nèi)的建設(shè)用地陡使用權(quán)和其他串不動(dòng)產(chǎn)，不包桑括敞違法素建筑和超過(guò)批姻準(zhǔn)期限的彩臨時(shí)吼建筑。4．房屋征收擁4遙．房屋征收倒評(píng)估時(shí)點(diǎn)觀a遍.獸被征收房屋價(jià)飲值評(píng)估時(shí)點(diǎn)為唉房屋征收決定會(huì)公告之日掉。洗b攀.但產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋即價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)劑應(yīng)當(dāng)與被征收故房屋價(jià)值評(píng)估恰時(shí)點(diǎn)一致。代

拘

天5抬．房屋征收僑評(píng)估傳價(jià)值內(nèi)涵琴被征收房屋價(jià)鷹值是指被征收伐房屋及其占用排范圍內(nèi)的土地疲使用權(quán)在不被腐征收的情況下供，由熟悉情況離的交易雙方以戲公平交易方式拋在評(píng)估時(shí)點(diǎn)自押愿進(jìn)行交易的岸金額，感但不考慮被征碧收房屋租賃、壽抵押、查封等抹因素的影響。炸不考慮租賃的披影響，是指評(píng)講估被征收房屋臺(tái)無(wú)租約限制的非價(jià)值；不考慮牢抵押、查封因橫素的影響，是應(yīng)指評(píng)估價(jià)值中述不扣除被征收太房屋已抵押擔(dān)虎保的債權(quán)數(shù)額愁、拖欠的建設(shè)獅工程價(jià)款和其星他法定優(yōu)先受搭償款。癢6針．房屋征收聰評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)射對(duì)被征收房屋居價(jià)值的補(bǔ)償，慕不得低于房屋粘征收決定公告但之日被征收房畏屋類(lèi)似房地產(chǎn)局的市場(chǎng)價(jià)格。干

號(hào)7濫．房屋征收面評(píng)估因素憂(yōu)被征收房屋價(jià)元值評(píng)估應(yīng)當(dāng)考角慮被征收房屋急的擺區(qū)位、用途、壘建筑結(jié)構(gòu)、新招舊程度、建筑覺(jué)面積以及占地渡面積、土地使挨用權(quán)宴等情況。度被征收房屋室墓內(nèi)康裝飾裝修價(jià)值障，機(jī)器設(shè)備、理物資等搬遷費(fèi)謝用，以及停產(chǎn)紡?fù)I(yè)損失等補(bǔ)及償汁，由征收當(dāng)事劈人協(xié)商確定；節(jié)協(xié)商不成的，模可以委托房地胸產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)通零過(guò)評(píng)估確定。朽●齒問(wèn)答題出題點(diǎn)你：房屋征收應(yīng)失考慮哪些因素給？裝飾裝修補(bǔ)支償應(yīng)如何考慮很？知識(shí)點(diǎn)四：房屋征收評(píng)估方法和結(jié)果確定辣（一）房屋征多收評(píng)估方法其被征收房屋的凳類(lèi)似房地產(chǎn)有陣交易的，應(yīng)當(dāng)散選用市場(chǎng)法評(píng)碼估；被征收房敏屋或者其類(lèi)似薪房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)隆收益的，應(yīng)當(dāng)斬選用收益法評(píng)軟估；被征收房需屋是在建工程皂的，應(yīng)當(dāng)選用惜假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)直估。垂可以同時(shí)選用孔兩種以上評(píng)估摸方法評(píng)估的，昏應(yīng)當(dāng)選用兩種錢(qián)以上評(píng)估方法暖評(píng)估。且被征收房屋的掛類(lèi)似房地產(chǎn)是句指與被征收房封屋處千在同一供求范熄圍內(nèi)，并在用泉途、規(guī)模、建們筑結(jié)構(gòu)、新舊正程度、檔次、伶權(quán)利性質(zhì)球等方面相同或蹈者相似的房地按產(chǎn)。越（二）房屋征押收評(píng)估結(jié)果確址定盞被征收房屋價(jià)威值選用兩種或銅者兩種以上評(píng)撕估方法評(píng)估的尼，應(yīng)當(dāng)對(duì)各種罩評(píng)估方法的測(cè)貓算結(jié)果進(jìn)行校董核和比較分析性后，合理確定菠評(píng)估結(jié)果。房愁屋征收評(píng)估價(jià)切值結(jié)果應(yīng)當(dāng)以守人民幣為計(jì)價(jià)朋的貨幣單位，距精確到元。短知識(shí)點(diǎn)五：房陰屋征收評(píng)估技馬術(shù)路秀

傅

懷

笨

將

賴(lài)1熱．市場(chǎng)法評(píng)估插技術(shù)路線(xiàn)夕（穩(wěn)1要）收集和測(cè)算剪類(lèi)似房地產(chǎn)價(jià)通格來(lái)收集與被征收哥房屋的翼區(qū)位、用途、瘡權(quán)利性質(zhì)、檔蕩次、新舊程度屬、規(guī)模、建筑猾結(jié)構(gòu)膠等相同或者相鈴似的房地產(chǎn)。演類(lèi)似房地產(chǎn)的殺市場(chǎng)價(jià)格是指穿被征收房屋的吊類(lèi)似房地產(chǎn)在逆評(píng)估時(shí)點(diǎn)的平南均交易價(jià)格。昆類(lèi)似房地產(chǎn)的拿市場(chǎng)價(jià)格應(yīng)當(dāng)筒通過(guò)搜集評(píng)估秤時(shí)點(diǎn)近期類(lèi)似價(jià)房地產(chǎn)的實(shí)際陵成交價(jià)格，剔凡除偶然的和不孟正常的因素以災(zāi)后計(jì)算得出。濁類(lèi)似房地產(chǎn)的臘實(shí)際成交價(jià)格無(wú)以真實(shí)成交、衡可以質(zhì)證或者謙房地產(chǎn)交易登謎記的實(shí)際成交惠價(jià)格為依據(jù)。撇（絮2剩）修正類(lèi)似房擠地產(chǎn)價(jià)格車(chē)將被征收房屋也與類(lèi)似房地產(chǎn)宮進(jìn)行呢交易情況、市渠場(chǎng)狀況、房地高產(chǎn)狀況做的比較和修正觀，確定比準(zhǔn)價(jià)暗格。姥（惱3睡）確定被征收洽房屋價(jià)格集根據(jù)類(lèi)似房地耀產(chǎn)比準(zhǔn)價(jià)格，瑞采用崗簡(jiǎn)單算術(shù)平均薦法、加權(quán)算術(shù)表平均法爸確定被征收房否屋最終評(píng)估價(jià)化格。覆2灌．卸階收益法評(píng)估謝技術(shù)路線(xiàn)棵當(dāng)被征收房屋較為商業(yè)用途時(shí)倍應(yīng)當(dāng)采用收益紋法，其技術(shù)路坐線(xiàn)是雅通過(guò)市場(chǎng)法測(cè)熱算被征收房屋取的租金鞋，進(jìn)而確定被加征收房屋當(dāng)前臣的凈收益并預(yù)日測(cè)其未來(lái)的凈納收益，然后將嫂其折現(xiàn)來(lái)求取可被征收房屋市介場(chǎng)價(jià)值。器3榴．峽白成本法評(píng)估穴技術(shù)路線(xiàn)播首先求取被征倆收房屋的庭土地重新購(gòu)建寄價(jià)格脊、芳建筑物的重新大購(gòu)建價(jià)格尺和慕建筑物折舊躁，然后將土地怠和建筑物的重耀新購(gòu)建價(jià)格減射去建筑物折舊逼求取被征收房附屋的價(jià)格。闖

卻

注4惰．假設(shè)開(kāi)發(fā)法城評(píng)估技術(shù)路線(xiàn)迷（鍋1碧）測(cè)算續(xù)建完乎成后的價(jià)值大首先根據(jù)在建討工程規(guī)劃條件止、現(xiàn)狀，利用單市場(chǎng)法和長(zhǎng)期勞趨勢(shì)法測(cè)算續(xù)譜建完成后的價(jià)閉值。斷（望2也）測(cè)算續(xù)建成由本和應(yīng)得利潤(rùn)將根據(jù)在建工程朱建設(shè)進(jìn)度，測(cè)轉(zhuǎn)算拉后續(xù)騰建設(shè)成本、管如理費(fèi)用、銷(xiāo)售百費(fèi)用、銷(xiāo)售稅界費(fèi)、投資利息紐、續(xù)建利潤(rùn)和卻購(gòu)買(mǎi)在建工程弟的稅費(fèi)。晃（煩3掃）測(cè)算在建工晴程價(jià)值丸將續(xù)建完成后派價(jià)值扣除續(xù)建盆成本和費(fèi)用，烘確定在建工程碰價(jià)值。古知識(shí)點(diǎn)六：房轟屋征收評(píng)估工骨作流程七步走嫂（一）評(píng)估機(jī)估構(gòu)如何選定？鼓【問(wèn)答題的出寸題點(diǎn)】濱房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)捐構(gòu)由謎被征收人哪在規(guī)定時(shí)間內(nèi)廳協(xié)商選定；在請(qǐng)規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)土商不成的，由濫房屋征收部門(mén)讓組織被征收人個(gè)投票并以得票猜多的當(dāng)選母，或者采取搖杰號(hào)、抽簽等隨足機(jī)方式確定。床具體辦法由省躺、自治區(qū)、直釋轄市制定。連房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)北構(gòu)不得采取迎睡合征收當(dāng)事人說(shuō)不當(dāng)要求、虛聲假宣傳、惡意怠低收費(fèi)等不正燃當(dāng)手段承攬房池屋征收評(píng)估業(yè)灑務(wù)。睜（二）評(píng)估機(jī)桶構(gòu)業(yè)務(wù)如何承餐攬？猜【問(wèn)答題的出龜題點(diǎn)】爸房屋征收范圍維內(nèi)的征收評(píng)估狗工作，原則上洪由一家房地產(chǎn)頁(yè)估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)餡。房屋征收范雙圍較大的，可州以由兩家以上敲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)活構(gòu)共同承擔(dān)。三兩家以上房地絮產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承處擔(dān)的，應(yīng)當(dāng)明爺確一家房地產(chǎn)油估價(jià)機(jī)構(gòu)為牽寶頭單位；牽頭監(jiān)單位應(yīng)當(dāng)組織完相關(guān)房地產(chǎn)估畝價(jià)機(jī)構(gòu)就祥評(píng)估對(duì)象、評(píng)哄估時(shí)點(diǎn)、價(jià)值兆內(nèi)涵、評(píng)估依揉據(jù)、評(píng)估假設(shè)減、評(píng)估原則、垃評(píng)估技術(shù)路線(xiàn)雜、評(píng)估方法、明重要參數(shù)選取泰、評(píng)估結(jié)果絕確定方式等進(jìn)峰行溝通，統(tǒng)一旗標(biāo)準(zhǔn)。沸（三）評(píng)估委午托臨（三）評(píng)估委異托責(zé)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)耐構(gòu)選定后，房數(shù)屋征收部門(mén)應(yīng)涂當(dāng)在碌1桿0總?cè)辗纼?nèi)向估價(jià)機(jī)構(gòu)嚼出具房屋征收播評(píng)估委托書(shū)，功并與估價(jià)機(jī)構(gòu)您簽訂房屋征收勁評(píng)估委托合同瞧。房屋征收評(píng)候估委托書(shū)應(yīng)當(dāng)躬載明曬委托人的名稱(chēng)孤、委托的房地劃產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的委名稱(chēng)、評(píng)估目持的、評(píng)估對(duì)象云范圍、評(píng)估要錄求以及委托日遍期毫等內(nèi)容。茂房屋征收評(píng)估航委托合同應(yīng)當(dāng)甩載釣明那1煌0爸項(xiàng)事項(xiàng)同模第一章第三良節(jié)詠p60象的內(nèi)容一樣躍（四）評(píng)估準(zhǔn)塞備和業(yè)務(wù)開(kāi)展撐估價(jià)機(jī)構(gòu)與房且屋征收部門(mén)簽哭訂房屋征收評(píng)熟估委托合同后辭，應(yīng)制訂相應(yīng)慨工作計(jì)劃，才指派本機(jī)構(gòu)中溜與房屋征收評(píng)巨估項(xiàng)目工作量草相適應(yīng)的足夠包數(shù)量的注冊(cè)房艱地產(chǎn)估價(jià)師開(kāi)磨展評(píng)估工作調(diào)。捧房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)盯構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓或莖者變相轉(zhuǎn)讓受遺托的房屋征收杯評(píng)估業(yè)務(wù)。旋（五）實(shí)地查令勘的內(nèi)容有哪壞些？或說(shuō)實(shí)地候查勘中應(yīng)注意陜些什么？領(lǐng)【問(wèn)答題的出攻題點(diǎn)，結(jié)合第獨(dú)一隙章個(gè)p6崇6唱實(shí)地查勘的內(nèi)蝶容一起回答】頌【注意】毀被征收人應(yīng)當(dāng)鐘協(xié)助房地產(chǎn)估芬價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)被征贈(zèng)收房屋進(jìn)行實(shí)途地查勘，提供滿(mǎn)或者協(xié)助搜集貓被征收房屋價(jià)概值評(píng)估所必需憂(yōu)的情況和資料僅。愈房屋征收部門(mén)程、險(xiǎn)被征收人熊和砌房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)湊構(gòu)鐘應(yīng)當(dāng)在實(shí)地查裂勘記錄上簽字艙或者蓋章確認(rèn)魔。被征收人播拒絕在實(shí)地查膚勘記錄上簽字誤或者蓋章的，種應(yīng)當(dāng)由房屋征鄭收部門(mén)、房地紙產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和巴無(wú)利害關(guān)系的爬第三人見(jiàn)證尸，有關(guān)情況應(yīng)住當(dāng)在評(píng)估報(bào)告嘉中說(shuō)明。證（六）初步評(píng)昌估結(jié)果公示墾房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)偶構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照房孝屋征收評(píng)估委邊托書(shū)或者委托祥合同的約定，惰向房屋征收部便門(mén)提供橋分戶(hù)的初步評(píng)鳥(niǎo)估結(jié)果史。分戶(hù)的初步魯評(píng)估結(jié)果應(yīng)當(dāng)省包括評(píng)估對(duì)象偶的構(gòu)成及其基寧本情況和評(píng)估衡價(jià)值。房屋征功收部門(mén)應(yīng)當(dāng)先將分戶(hù)的初步鏡評(píng)估結(jié)果在征犁收范圍內(nèi)向被勤征收人公示。軋公示期間，房旗地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)弟應(yīng)當(dāng)安排注冊(cè)獄房地產(chǎn)估價(jià)師糧對(duì)分戶(hù)的初步沸評(píng)估結(jié)果進(jìn)行蜜現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)明解釋來(lái)。存在錯(cuò)誤的宏，房地產(chǎn)估價(jià)冊(cè)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)修正虜。姻（七）提交評(píng)蓋估報(bào)告系分戶(hù)初步評(píng)估拿結(jié)果豆公示期滿(mǎn)后譽(yù)，房地產(chǎn)估價(jià)萌機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房室屋征收部門(mén)提多供委托評(píng)估范胃圍內(nèi)被征收房祥屋的趙整體評(píng)估報(bào)告亭和莖分戶(hù)評(píng)估報(bào)告休。房屋征收部只門(mén)應(yīng)當(dāng)及時(shí)將襪分戶(hù)評(píng)估報(bào)告休送達(dá)被征收人額。轎整體評(píng)估報(bào)告電和分戶(hù)評(píng)估報(bào)悟告應(yīng)當(dāng)由負(fù)責(zé)找房屋征收評(píng)估章項(xiàng)目的屆兩名以上注冊(cè)緒房地產(chǎn)估價(jià)師嫩簽字短，并加蓋房地爺產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)公原章。不得以印掛章代替簽字。洋（八）解釋說(shuō)駝明蹤被征收人或者桐房屋征收部門(mén)危對(duì)評(píng)估報(bào)告有杰疑問(wèn)的，出具筍評(píng)估報(bào)告的房襖地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)奮應(yīng)當(dāng)向其作出惜解釋和說(shuō)明。羽（九）資料保毀管順?lè)课菡魇赵u(píng)估個(gè)業(yè)務(wù)完成后，簡(jiǎn)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)害構(gòu)應(yīng)當(dāng)將評(píng)估勝報(bào)告及相關(guān)資嗚料立卷、歸檔聾保管，供房地臺(tái)產(chǎn)管理部門(mén)、健房地產(chǎn)估價(jià)行接業(yè)組織等查驗(yàn)寫(xiě)。深知識(shí)點(diǎn)七：房載屋征收復(fù)核評(píng)炭估和鑒定廢第一步：申請(qǐng)不復(fù)核評(píng)估邪被征收人或者利房屋征收部門(mén)雀對(duì)評(píng)估結(jié)果有潮異議的，應(yīng)當(dāng)啄自收到評(píng)估報(bào)嘩告之日起菠1胡0滿(mǎn)日溝內(nèi)，向吐原房地產(chǎn)估價(jià)異機(jī)構(gòu)妹申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估蜜。申請(qǐng)復(fù)核評(píng)極估的，應(yīng)當(dāng)提緞出貫書(shū)面桑復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)趣，指出評(píng)估結(jié)輪果存在的問(wèn)題吳。見(jiàn)第二步：復(fù)核努評(píng)估域房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)蕩構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到何書(shū)面復(fù)核評(píng)估超申請(qǐng)之日起違1夕0更日疑內(nèi)對(duì)評(píng)估結(jié)果蜜進(jìn)行復(fù)核。復(fù)栗核后，改變?cè)茉u(píng)估結(jié)果的，聯(lián)應(yīng)當(dāng)佛重新出具氣評(píng)估報(bào)告；評(píng)弦估結(jié)果沒(méi)有改唱變的，應(yīng)當(dāng)刷書(shū)面告知帆復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)僵人?？〉谌剑涸u(píng)估萌專(zhuān)家鑒定修被征收人或者豎房屋征收部門(mén)柳對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)美機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)蝴果有異議的，襲應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)壟核結(jié)果之日起建1華0灘日剩內(nèi)，向邪被征收房屋所夕在地前評(píng)估專(zhuān)家委員繳會(huì)申請(qǐng)鑒定。紋評(píng)估專(zhuān)家委員漆會(huì)應(yīng)當(dāng)組成專(zhuān)何家組，對(duì)復(fù)核援結(jié)果進(jìn)行鑒定介。專(zhuān)家組成員哨為董3己人抹以上單數(shù)，其細(xì)中房地產(chǎn)估價(jià)維師不得少于投三分之二討。堆評(píng)估專(zhuān)家委員尤會(huì)應(yīng)當(dāng)自收到賺鑒定申請(qǐng)之日警起排1集0禍日各內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)鑒鐘定評(píng)估報(bào)告的無(wú)評(píng)估程序、評(píng)讓估依據(jù)、評(píng)估畝假設(shè)、評(píng)估技容術(shù)路線(xiàn)、評(píng)估疑方法選用、參攤數(shù)選取、評(píng)估派結(jié)果確定方式值等評(píng)估柱技術(shù)問(wèn)題賠進(jìn)行審核，出括具書(shū)面鑒定意好見(jiàn)。這經(jīng)評(píng)估專(zhuān)家委祝員會(huì)鑒定，評(píng)蓬估報(bào)告不存在縫技術(shù)問(wèn)題的，鋪應(yīng)當(dāng)維持評(píng)估親報(bào)告；評(píng)估報(bào)續(xù)告存在技術(shù)問(wèn)號(hào)題的，出具評(píng)逆估報(bào)告的房地敬產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)旅當(dāng)改正，重新動(dòng)出具評(píng)估報(bào)告屠。葡【教材案抽例喝3額－哨4券】?！料搿潦鍑?guó)有土地上房監(jiān)屋征收估價(jià)報(bào)共告封面（略）目錄（略）難致估價(jià)委托人罩函（略）矮注冊(cè)房地產(chǎn)估原價(jià)師聲明（略足）灑估價(jià)假設(shè)和限系制條件（略）鵲×注×樂(lè)市荒×付×描區(qū)宏業(yè)延路拘5指號(hào)房屋征收補(bǔ)箏償價(jià)格評(píng)估結(jié)撓果報(bào)告（節(jié)選濟(jì)）吵一、估價(jià)委托委人（略）壽二、估價(jià)機(jī)構(gòu)界（略）三、估價(jià)對(duì)象桿根據(jù)《房屋征扛收決定公告》毯（庫(kù)×蝶×牽字穴［勢(shì)201依1炸］疼第兆×溉×填號(hào)），本次估濫價(jià)對(duì)象是指位譜于兵×泄×叫市慎×蟲(chóng)×陪區(qū)宏業(yè)錦路緩5網(wǎng)號(hào)擬征收的房摟地產(chǎn)。含根據(jù)房屋征收慚部門(mén)提供的被品征收房屋情況揭與資料，并經(jīng)永房屋征收部門(mén)革、被征收人、隸房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)巷構(gòu)共同實(shí)地查窄勘源，估價(jià)對(duì)象位與于鏈×翼×趴市迅×舟×陰區(qū)宏業(yè)告路攜5判號(hào)，四至為：麻東尿至耳×渣×被三街，南至宏起業(yè)路，西臨空寶地，北臨民宅餓。該處臨顫近素×悄×夠大道，周邊道車(chē)路剃有修×自×襯二路半、崖×攀×喪三路、宏業(yè)路唇及拒×釀×竟干道，匪交通比較便利旗，但道路狀況瘡、特別是排水而狀況較差罷。周邊商業(yè)設(shè)獵施巖有受×修×鐘區(qū)商場(chǎng)越、聚×煌×鄙商場(chǎng)等；金融御網(wǎng)點(diǎn)有建設(shè)銀挺行、中信實(shí)業(yè)繩銀行、工商銀長(zhǎng)行分理處；醫(yī)暗療設(shè)施牌有剪×供×舞市第九醫(yī)院蹲、其×煮×貌第一職工醫(yī)院債等；休閑娛樂(lè)辰設(shè)施棋有均×巧×升區(qū)公園貓、恰×昏×藍(lán)公園等；教育享配套設(shè)施日有垮×冒×臨第單×南×適小學(xué)種、興×巨×拌中學(xué)等。特被征收房屋總偽建筑面積瞇為潤(rùn)299鴉5蝶㎡，俊被征收洋房屋總建筑面顫積慚為和299朽5獅㎡，占地面積碌為菠250陡1溜㎡。其中，非銜住宅建筑面楊積炕199香6聯(lián)㎡，至估價(jià)時(shí)賄點(diǎn)，已征收補(bǔ)希償及拆遷完畢熱。住宅建筑面典積棕99曬9鞏㎡，本次評(píng)估止范圍為住宅部鍋分，漲為強(qiáng)l霉幢喬2海層住宅樓健（擁1慕樓部分住宅現(xiàn)遞狀用途為商業(yè)言門(mén)面），建筑夢(mèng)面齡積障99察9還㎡。該房屋建號(hào)成錦于怪2孩0寸世福紀(jì)成5快0未年代，但整體外觀比較撒陳舊，基礎(chǔ)無(wú)遮不均勻沉降，旱墻體有少量細(xì)誠(chéng)微裂紋，部分郵外墻空鼓、起落沙、剝落嚴(yán)重蘆，局部有滲水酬現(xiàn)象；預(yù)制鋼浮筋混凝土樓板駁，紅瓦坡屋頂知，局部滲漏，逐普通木門(mén)窗，慚表面油漆剝落讓?zhuān)L(fēng)化、腐朽立；單跑樓梯，謹(jǐn)水泥踏板，局拿部破損；電線(xiàn)使局部老化，上械、下水管道銹怠蝕。房屋內(nèi)部中一般為水泥地費(fèi)面，少數(shù)奸鋪集300mm×聯(lián)300m屯m欣地板磚，磨損腎較大；內(nèi)墻面滿(mǎn)刮大白，有空咸鼓、起砂、剝顏落嚴(yán)重，少數(shù)技部襖位群1績(jī)．船2劫m舉油漆墻裙，局開(kāi)部剝落；樓板燕底面刮大白，嗚少數(shù)簡(jiǎn)單塑料群扣板吊頂；衛(wèi)枯生間為共用，劃地面訂鋪鵲300mm×聚300m輝m謹(jǐn)?shù)匕宕u、瓷磚滾墻裙，少數(shù)水?dāng)∧嗟孛妗?nèi)墻匯面上部混合砂泉漿抹面。牢【糾紙錯(cuò)酸1待】缺建筑結(jié)構(gòu)監(jiān)的說(shuō)明。鴿【糾匆錯(cuò)傅2始】缺估價(jià)對(duì)象燕權(quán)益狀況說(shuō)明外，如產(chǎn)權(quán)人、響土地使用權(quán)性?huà)曩|(zhì)、土地使用奶權(quán)剩余年限等匯情況說(shuō)明。四、估價(jià)目的沉為確定被征收稿房屋價(jià)值的補(bǔ)術(shù)償提供依據(jù)，居評(píng)估被征收房農(nóng)屋的價(jià)值。具定體包括：居住盟用途下的住宅媽區(qū)位價(jià)，商業(yè)令用途的門(mén)面房尾區(qū)位價(jià)和實(shí)物陷狀況下的房屋案重置現(xiàn)價(jià)。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)湯201樂(lè)1速年氣4引月汽1敏5挺日。蛾托【糾錯(cuò)裹】艦201寄1囑年教材新要求舍，缺估價(jià)時(shí)點(diǎn)弱確定理由。本環(huán)報(bào)告估價(jià)時(shí)點(diǎn)踩應(yīng)為房屋征收悄決定公告之日搖。六、價(jià)值定義溜本次估價(jià)的價(jià)某值內(nèi)涵是指估救價(jià)對(duì)象被征收殘房屋于估價(jià)時(shí)廚點(diǎn)類(lèi)似房地產(chǎn)揪的市場(chǎng)價(jià)格。蕉【糾錯(cuò)】適是栽201諸1榴年真題的考點(diǎn)舒，正確的表述居為螺：袋“丈被征收房屋價(jià)雹值是指被征收撇房屋及其占用售范圍內(nèi)的土地遍使用權(quán)在不被敲征收的情況下仁，由熟悉情況異的交易雙方以豬公平交易方式誼在評(píng)估時(shí)點(diǎn)自箏愿進(jìn)行交易的英金額，但不考堅(jiān)慮被征收房屋倆租賃、抵押、紋查封等因素的妄影響臟。枝”瘡七、估價(jià)依據(jù)田（略）吧八、估價(jià)原則燙（略）九、估價(jià)方法休根據(jù)估價(jià)對(duì)象辛用途、估價(jià)目霸的、當(dāng)?shù)胤康貥虍a(chǎn)市場(chǎng)狀況，盈以及房地產(chǎn)估蘆價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等崇要求，本次估勤價(jià)選用壁市場(chǎng)法（住宅符區(qū)位價(jià)）份、冠收益法（商業(yè)上區(qū)位價(jià)）殃和財(cái)成本法（房屋軌重置成本價(jià)）特（估價(jià)方法定辱義略）。蝦【糾錯(cuò)】應(yīng)對(duì)磚選用的評(píng)估方糖法進(jìn)行適用性威分析，詳細(xì)說(shuō)酷明所選用方法獻(xiàn)的理由。十、估價(jià)結(jié)果麥根據(jù)估價(jià)分析年與測(cè)算，估價(jià)槽對(duì)象被征收房慣屋在估價(jià)時(shí)戚點(diǎn)給201痕1弦年乓4喂月卸1宿5粘日的住宅區(qū)位宴價(jià)吊為造419雅4蓋元悔/算㎡，大寫(xiě)：人誰(shuí)民幣肆仟壹佰香玖拾藏四訓(xùn)元每平方米；探估價(jià)對(duì)象房屋永重置現(xiàn)價(jià)班為大47士2謝元攔/謹(jǐn)㎡，大寫(xiě)：人針民幣肆佰柒拾栗貳元每平方米賞；估價(jià)對(duì)象商組業(yè)區(qū)位價(jià)錢(qián)為蝦605亡0訴元員/牢㎡，大寫(xiě)：人大民幣陸仟零伍渠拾元每平方米跡，詳見(jiàn)《房屋移重置價(jià)格一覽蝕表》。柏【糾磨錯(cuò)倘1套】住宅區(qū)位價(jià)蝴人民幣大寫(xiě)四福錯(cuò)誤，應(yīng)為肆營(yíng)。貿(mào)【糾嬸錯(cuò)泥2太】估價(jià)結(jié)果缺炎總價(jià)及人民幣聚大寫(xiě)。島房屋重置價(jià)格疲一覽勢(shì)表艦府序號(hào)糖產(chǎn)別印產(chǎn)權(quán)人筋房屋地址借結(jié)構(gòu)源重置價(jià)格（專(zhuān)元狠/趨㎡）聲成新率姨現(xiàn)價(jià)賓（敢元棒/鹿㎡）囑l聚私呼何某柱6株單歡元旱1飲號(hào)侄磚混三等課890駝5謊3穴．吃0%步472暢2熱私哪王某侮6過(guò)單妖元奮2領(lǐng)號(hào)禁磚混三等制890圾5妹3碌．職0%鴨472棒3廣私刮徐某杠6溝單題元旁3繁號(hào)災(zāi)磚混三等鵝890吊5船3音．筑0%點(diǎn)472窄4隱私夏祝某憶6吧單雕元雷4悔號(hào)波磚混三等昆890璃5儉3怪．闊0%娃472析5乒私杯肖某趨7族單匠元鼠1握號(hào)悲磚混三等汽890歌5講3奮．世0%洞472棚6油私些俞某博7凍單饅元野2飾號(hào)禿磚混三等躬890逢5囑3囑．剃0%箏472恨7裂私拆劉某蔬7污單浸元顯3粒號(hào)傭磚混三等茅890使5蜓3覆．穩(wěn)0%遺472皺8以私軌朱某寫(xiě)7玉單建元捎4罪號(hào)纖磚混三等徒890剛5且3服．隊(duì)0%暢472莊9落私匠黃某草7天單這元滲5籃號(hào)拴磚混三等跟890丑5仙3柳．曬0%葵472漏10界私劑秦某且7懲單覽元臂5柏號(hào)予磚混三等京890糾5絲3掉．趴0%憐472坐11讓私跑劉某魯7蒜單曲元乒6群號(hào)艙磚混三等庭890工5檢3犧．犧0%醒472僻12嘴私月肖某臭8蹦單檔元掏1弦號(hào)價(jià)磚混三等傻890桂5布3雪．典0%免472曬13群私茅周某汗8家單適元特2匹號(hào)粱磚混三等衰890賽5擱3涂．號(hào)0%所472蒙14擴(kuò)私占姚某梢8槳單盾元組3丘號(hào)終磚混三等港890也5脊3賤．系0%蛙472擠15椒私盯秦某袖8系單野元弊4賢號(hào)飽磚混三等罵890雄5同3硬．陸0%恩472鮮16拋私排夏某霞8徒單楊元太5植號(hào)剛磚混三等博890陰5濱3扶．膛0%莖472耀十一、估價(jià)人職員（略）壓十二、估價(jià)作悶業(yè)日期默201汪1港年休4歉月治1丈1免日恥至接4姜月宗2泉1編日。輛十三、估價(jià)報(bào)王告使用期限黃本估價(jià)報(bào)告使皺用期限自出具雜之日起為半年吊。評(píng)估技術(shù)報(bào)告欲一、估價(jià)對(duì)象柜實(shí)物狀況描述情與分析（略）拳二、估價(jià)對(duì)象仇權(quán)益狀況描述帥與分析（略）蠅三、估價(jià)對(duì)象瀉區(qū)位狀況描述蜓與分析1．區(qū)域概況墾估價(jià)對(duì)象位訴于霜×寫(xiě)×歲市話(huà)×發(fā)×蠻區(qū)皺，廁×富×盾區(qū)位杏于來(lái)×目×伐市城區(qū)東北部倘，東南再鄰扶×僵×纖區(qū)，西睬接贏×號(hào)×想?yún)^(qū)，北敬瀕什×咬×槍江，南葬倚蝕×念×轎湖。全區(qū)土地嶺面獎(jiǎng)積亞4滴7際．遞93花k魄㎡，崗轄他1蹦0靜個(gè)街道辦事處江，閘21腐7扒個(gè)（家）居委憲會(huì)，現(xiàn)有人炊口屬4軋1督．暴8刊9弦萬(wàn)人。萄2飲．區(qū)域交通狀礎(chǔ)況紡×猜×載區(qū)道路交通攀由腸×攻×夢(mèng)大道哈、傷×同×關(guān)大道樹(shù)、狂×員×壽大道三條干線(xiàn)居連貫東西貍，單×歲×董大道治、臥×門(mén)×劉四路敵、頃×段×瞎八路蹦、喝×瘋×據(jù)路稱(chēng)、勢(shì)×菊×犯號(hào)公路疏通南敢北，構(gòu)脆成射×乖×獄區(qū)現(xiàn)有城區(qū)道當(dāng)路網(wǎng)骨架，對(duì)爺外連接其他城扁區(qū)，對(duì)內(nèi)有機(jī)儀連接各片區(qū)。協(xié)對(duì)外交通系統(tǒng)言由公×蔥×掏鐵路編組站，瘋長(zhǎng)途汽車(chē)客運(yùn)子站熟，月×抗×寸工業(yè)港蠻及垃×臭×醬區(qū)外貿(mào)碼頭區(qū)格，長(zhǎng)途客運(yùn)碼約頭以及沿江其爹他對(duì)外碼頭構(gòu)茂成。況3春．基礎(chǔ)設(shè)施狀煤況債×免×察區(qū)供水由現(xiàn)有礦的救5爸座自來(lái)水廠供獵應(yīng)，總供水摘量群4鄙5賣(mài)萬(wàn)將t/區(qū)d弟；排水系統(tǒng)分特雨水排放和污傾水排放，雨水占排放統(tǒng)一療按伶×勉×效市總體規(guī)劃實(shí)使施，排水泵站盾能滿(mǎn)足需要，先污水排放由污勾水處理廠處理挺后直接排入江觸湖；區(qū)域供電莖設(shè)備完善并與嚼市政供電網(wǎng)連投接，能滿(mǎn)足企搶業(yè)用電需求；廊區(qū)內(nèi)已開(kāi)毫通糞2灑2摔萬(wàn)門(mén)程控電話(huà)疤并開(kāi)通國(guó)際互鮮聯(lián)網(wǎng)的電信大院樓，同時(shí)提供猾國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)的營(yíng)寬帶接入和國(guó)偷內(nèi)外各類(lèi)通訊保業(yè)務(wù)。4．環(huán)境條件妻全區(qū)綠化覆蓋狗率赤達(dá)喉35呀%阿，人均公共綠慎地面填積卵5耕．并8葉㎡，名列全市耳前列欺。棄×屢×督區(qū)環(huán)境質(zhì)量惰屬兩×躁×丹市輕度污染區(qū)魔，主要污染物稿為二氧化硫、慘氮氧化物及少苗量硫化氫等。罷5叼．產(chǎn)業(yè)集聚狀現(xiàn)況刷×懲×神區(qū)是以冶金工湖業(yè)為主體，并敬由一定規(guī)模的匆機(jī)械、石化、允造船、建材、展建筑、能源等優(yōu)工業(yè)的新型工某業(yè)區(qū)。區(qū)內(nèi)偵有倦×支×辛市鋼鐵公司局、嬸×雞×屠區(qū)造船廠等大杜型工業(yè)企業(yè)，扯產(chǎn)業(yè)集聚度高唯，形成了以重淡工業(yè)為主的企勉業(yè)集群。懂四、市場(chǎng)背景牛描述與分析（怎略）派五、最高最佳潔利用分析（略委）盜六、估價(jià)方法涉適用性分析（振略）留七、估價(jià)測(cè)算境過(guò)程扔（一）市場(chǎng)法匠評(píng)估被征收房圾屋住宅區(qū)位價(jià)撥的測(cè)算過(guò)程摟1委．搜集交易實(shí)冠例均估價(jià)人員通過(guò)抵對(duì)估價(jià)對(duì)象同蘿一供求圈內(nèi)類(lèi)丑似房地產(chǎn)交易財(cái)市場(chǎng)的調(diào)查和津分析，搜集與聽(tīng)估價(jià)對(duì)象相類(lèi)茂似的房地產(chǎn)交神易實(shí)例，通過(guò)部比較和篩選，踐選取了五宗相饅鄰地塊住宅房棄地產(chǎn)一般交易蠻實(shí)例作為可比鷹實(shí)例，可比實(shí)住例資料如下表孟所示：表3－31寺可比實(shí)例資料清表患宋胳麻把董表肺3身－壯31小a元b合c半d守e層坐落位置符2朽2鉛街教坊柿6橋門(mén)通1鄉(xiāng)層誕2澤號(hào)珠4翼街搖坊鑄5認(rèn)2慎門(mén)道1辟0鐘號(hào)倡1冷8映街隊(duì)坊鴉4憑4竿門(mén)踢3格層仙1跌0脾號(hào)迫2慢0欺街拴坊讓9容門(mén)喝8度層陸1晌3爪號(hào)恢7劉街坊合附歡2狀門(mén)識(shí)2可幢妙4虹層文6元號(hào)釣房屋用途侵住宅頂住宅渡住宅未住宅次住宅違地段等級(jí)蹦住宅四級(jí)般住宅四級(jí)存住宅四級(jí)緞住宅四級(jí)匆住宅四級(jí)括交易目的附轉(zhuǎn)讓首轉(zhuǎn)讓膚轉(zhuǎn)讓秀轉(zhuǎn)讓師轉(zhuǎn)讓惜交易情況誤正常雅正常愁正常肅正常扒正常洞交易單價(jià)椅540肌8阿元安/蝦㎡求495食0政元出/狂㎡魄450監(jiān)0顏元異/喉㎡爭(zhēng)456助0武元棵/求㎡截530語(yǔ)0于元中/踩㎡豐交易時(shí)間予近期詳近期留近期情近期哈近期申建筑結(jié)構(gòu)我磚混一等忌磚混三等索磚混三等臂鋼混二等嫌磚混一等舒建筑成新裙90%槐70%族60%漲60%漆85%節(jié)基礎(chǔ)設(shè)施腳水、電、衛(wèi)宅水、電、衛(wèi)宋水、電、衛(wèi)扁水、電、衛(wèi)舒水、電、衛(wèi)紡配套設(shè)施口齊全趕齊全亦齊全解齊全恐齊全屠【糾扇錯(cuò)練1勇】可比實(shí)吉例隊(duì)d沿是一個(gè)鋼混二姥等，與估價(jià)對(duì)鷹象結(jié)構(gòu)不相同洲，不適宜做可貝比實(shí)例。喘【糾疾錯(cuò)都2悅】交易時(shí)間都陰是近期，表述炒太粗略、不規(guī)還范，后邊無(wú)法贏進(jìn)行交易日期微調(diào)整，應(yīng)指出損具體的交易日毛期。爆【糾霜錯(cuò)這3醬】缺權(quán)益狀況榜修正。嶺2潔．交易情況修好正斥因?yàn)樗x可比芹實(shí)例均為正常科交易情況下的麗實(shí)例，所以交腰易情況不做修筑正，則可比實(shí)報(bào)例該a嬌、醬b百、漫c尋、機(jī)d梯、構(gòu)e勺交易情況修正鉆系數(shù)均絹為興100/10捆0濟(jì)。咬3殺．交易時(shí)間調(diào)勻整旬因?yàn)樗x可比憶實(shí)例的交易單眨價(jià)均為近期市岸場(chǎng)交易價(jià)格，碧與估價(jià)時(shí)點(diǎn)較很近，市場(chǎng)價(jià)格座相對(duì)較穩(wěn)定，耐所以交易時(shí)間世不做調(diào)整，則啄可比實(shí)滾例凝a辛、慈b瑞、并c權(quán)、撲d廳、顆e末交易時(shí)間調(diào)整屈系數(shù)均條為主100/10俯0求。水4艘．區(qū)位價(jià)格的它確定過(guò)區(qū)位價(jià)格的確啦定根據(jù)房地產(chǎn)居的交易價(jià)格扣醫(yī)除房屋重置現(xiàn)兔價(jià)的價(jià)格，房例屋價(jià)格的確定那根據(jù)房屋的重鄉(xiāng)置價(jià)格、樓層施、成新率等綜擋合確定，具體達(dá)詳見(jiàn)下表：表3－32拴a宅b頸c作d綿e壇坐落位置抬2滴2久街朗坊譜6偏門(mén)宿l婚層毯2菜號(hào)得4儲(chǔ)街裹坊外5尿2持門(mén)舍1眨0躺號(hào)同1喝8光街領(lǐng)坊羅4譽(yù)4摔門(mén)獸3拐層鴨1亭0猛號(hào)派2頌0吵街萬(wàn)坊拔9劉門(mén)嫂8從層涉1甲3給號(hào)惱7譜街坊但附態(tài)2凍門(mén)榮2踐幢犯4反層擦6辭號(hào)互交易單價(jià)富548也0缸元儀/梢㎡成495碌0滴元耽/傍㎡飽450獵0狗元單/妄㎡顯456策0秧元弊/蕩㎡救530板0做元避/蘭㎡傲交易情況修正墻100/10它0跑100/10革0馳100/10宮0月100/10夫0影100/10囑0典交易時(shí)間修正蟻100/10傷0剝100/10忙0課100/10黃0帽100/10液0晚100/10旁0允修正后交易單去價(jià)打548樸0益元陜/猾㎡拖495年0憑元銅/疑㎡甘450缸0談元鏟/云㎡裁456碼0所元邀/桌㎡般530頁(yè)0嬸元用/封㎡賠重置價(jià)格為111洽0顛元現(xiàn)/性㎡例89航0編元牛/記㎡呀89式0蹤元業(yè)/數(shù)㎡趴101胡0窗元馳/晉㎡裝111嗎0黨元她/干㎡位建筑成新羅90%訴70%躬60%貓60%課85%狠區(qū)位價(jià)格炊448底l亭元住/律㎡循432通7模元返/俱㎡屈396濫6雀元桶/賴(lài)㎡釀397遙4藍(lán)元類(lèi)/把㎡袋4356.拒5幅元嶼/掩㎡嗚注：房屋重置孝價(jià)依胸?fù)?jù)體200幸4辨年濁×根×專(zhuān)市物價(jià)局親、烈×體×鉛市房產(chǎn)局《關(guān)榜于印佩發(fā)麗×孤×饞市房屋重置價(jià)讓格標(biāo)準(zhǔn)的通知衛(wèi)》而確定。璃區(qū)位價(jià)格常4481尊＝修正后交易宰單價(jià)掘5480裹－重置價(jià)格翼1110×蝴成新率鎮(zhèn)90%判5讀．區(qū)域因素調(diào)栗整藥估價(jià)人員通過(guò)纖調(diào)查分析估價(jià)鈴對(duì)象所在區(qū)域壓購(gòu)買(mǎi)住宅最看兇重的區(qū)域因素貢的各種因素，卸通過(guò)分析市場(chǎng)歉資料，并結(jié)合視估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，選債取以下幾種因拴子作為比較基野礎(chǔ)，各因子均保以估價(jià)對(duì)象為私比較基準(zhǔn)，取描指數(shù)兩為熔10由0郊，采用打分法候?qū)^(qū)域因素進(jìn)杯行調(diào)整，具體嶺見(jiàn)下表：數(shù)【糾錯(cuò)】缺可糾比實(shí)例區(qū)域因隊(duì)素情況說(shuō)明表肌。摔區(qū)域因素調(diào)整吧情況宴表麗膀剝盛扯表祖3哲－率33脾估價(jià)對(duì)象累a輝b婆c剪d芽e乳繁啦塑華哭程夢(mèng)都度慶距市、區(qū)商業(yè)緣中心距離哥100逝102惱98喉98充100槍102鼻交揮灘通煮便夾寒捷堪主要道路距離窩100悼102焰100味98咸98阻100理公交車(chē)站網(wǎng)獲100嘉102映100合100竭98顧102揀環(huán)鞭潮境躬狀貓拌況桑環(huán)境污染描100忌100廁100師100轉(zhuǎn)100倦100跪衛(wèi)生狀況傅100佩100植100霉100缺100薯100歪景觀計(jì)自然環(huán)境蹤100院102均102李98君98創(chuàng)102緊人文景觀絹100包100委100雷100速100稈100截配套設(shè)施過(guò)基礎(chǔ)設(shè)施蚊100永100獎(jiǎng)100令100叼100恢100泄公共服務(wù)配套勒100巾100竄100始100概100約100施小區(qū)內(nèi)配套設(shè)機(jī)施驕100艘102厭100摘99中99搭100助區(qū)域因素修正真系數(shù)分別如下陰a興：區(qū)域因素調(diào)這整系數(shù)驕＝自100/10碧2×100/葉102×10戶(hù)0/102×相100/10榆0×100/鈔100×10刺0/102×臉100/10鄰0×100/武100×10誤0/100×別100/10咸2蹲＝惱0飽．擁9057嫂b臨：區(qū)域因素調(diào)晉整系數(shù)鹽＝短100/98嶄×100/1威00×100襪/100×1壩00/100鵝×100/1黑00×100漿/102×1熱00/100掏×100/1隱00×100徑/100×1彎00/10岡0遺＝仍1頁(yè)．容0004搭c幣：區(qū)域因素調(diào)獄整系數(shù)精＝比100/98折×100/9宰8×100/醋100×10爐0/100×湊100/10擴(kuò)0×100/憶98×100改/100×1腎00/100四×100/1寄00×100偉/9愚9批＝慌1脫．纖0732茄d扭：區(qū)域因素調(diào)監(jiān)整系數(shù)小＝扭100/10部0×100/禽98×100篇/98×10現(xiàn)0/100×敲100/10筋0×100/獵98×100鐵/100×1唯00/100宿×100/1故00×100挪/9宗9遍＝烘1孔．填0625挪e原：區(qū)域因素調(diào)晌整系數(shù)戀＝陳100/10剪2×100/屯100×10素0/102×葡100/10跳0×100/項(xiàng)100×10銷(xiāo)0/102×墨100/10料0×100/惱100×10礎(chǔ)0/100×倉(cāng)100/10狹0傭＝炭0培．惜9423顯6歌．區(qū)位比準(zhǔn)價(jià)店格計(jì)算創(chuàng)a價(jià)：法4481×漏0丟．明905躺7紙＝疫405憲8墊．須4圈4昏（店元輛/準(zhǔn)㎡）雁b撈：完4327×遲1獸．徒000膝4常＝哈432敵8秀．關(guān)7撓3秒（個(gè)元援/篇㎡）肅c項(xiàng)：蒼3966×圖1索．娘073啊2輕＝昌425煌6呼．榮3旗1帆（孫元轉(zhuǎn)/歇㎡）制d暫：弱3974×久1葡．酸062嘩5賭＝蘆422敬2軌．亮3導(dǎo)8激（縫元徐/鈔㎡）宵e課：筋435拖6關(guān)．竟5×槍0塑．漂942海3袋＝兄401頓5遞．揀1不3王（摩元引/未㎡）豪因?yàn)橐陨细鞅缺鷾?zhǔn)實(shí)例調(diào)整后耽的區(qū)位價(jià)格差辯別較小，所以罪取以澇上啦5侍個(gè)比準(zhǔn)實(shí)例修尺正后價(jià)格的算焰術(shù)平均值作為球最終比準(zhǔn)平均銹區(qū)位價(jià)格。剃比準(zhǔn)區(qū)位價(jià)格捉＝屯（撈405詳8炊．岸4昆4裳＋崖432蠶8水．能7勾3銜＋傭425食6債．煮3誰(shuí)1頂＋濤422纏2芹．脹3繞8過(guò)＋與401孫5查．庸1淘3殘）茄/裕5貼＝蛛419尼4脹．兵20妖4欄≈閘419冒4傘（遲元抗/簽㎡）扛由于估價(jià)委托柜人未提供估價(jià)導(dǎo)對(duì)象房屋所有街權(quán)證書(shū)及土地劃使用權(quán)證書(shū)脫，故估價(jià)人員閱無(wú)法核實(shí)估價(jià)遍對(duì)象土地使用濃權(quán)類(lèi)型。云估價(jià)對(duì)象建成齊于參195悔8雄年，該年代建替成的房屋土地恢使用權(quán)類(lèi)型為峰劃撥，本次評(píng)煮估設(shè)定估價(jià)對(duì)鐘象建成后土地疼使用權(quán)類(lèi)型沒(méi)死有改變，即估驚價(jià)對(duì)象土地使頑用權(quán)類(lèi)型為劃騾撥。慕由于本次評(píng)估賓所收集逮的管5作個(gè)可比實(shí)例土扣地使用權(quán)類(lèi)型園均為劃撥，故而比準(zhǔn)區(qū)位價(jià)格州無(wú)需扣除出讓例金。侍（二）成本法癥評(píng)估被征收房響屋現(xiàn)價(jià)的測(cè)算橫過(guò)程詞【糾錯(cuò)】估價(jià)喇對(duì)象房屋過(guò)于虧老舊，不適宜肺成本法估價(jià)。息1老．房屋重置價(jià)義格的確定緣被征收房屋建偉筑結(jié)構(gòu)共可分興為鋼混、磚混膠、磚木及簡(jiǎn)易杠四大類(lèi)。其重情置價(jià)格根據(jù)《甩市物價(jià)局、市施房地產(chǎn)管理局區(qū)關(guān)于印忘發(fā)誕×桃×抗市房屋重置價(jià)踢格標(biāo)準(zhǔn)的通知屠》移（斷×智×秋字德［煙200榜4斜］扮×傘×當(dāng)號(hào)）確定。檔本報(bào)告中的房喉屋重置價(jià)格是回指采用與估價(jià)掉對(duì)象建筑物相脖同的建筑材料束、建筑構(gòu)配件彼、房屋設(shè)備和逆建筑技術(shù)工藝常等，塘在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的矩國(guó)家財(cái)稅制度稅和市場(chǎng)價(jià)格體嗽系下，開(kāi)發(fā)建徒造與估價(jià)對(duì)象知建筑物（不含鑼土地）相同的盈全新建筑物忍應(yīng)支出的勘察閱設(shè)計(jì)費(fèi)、建造秒費(fèi)用、管理費(fèi)懂用、財(cái)務(wù)費(fèi)用濃、稅金等必要均支出及應(yīng)得利閘潤(rùn)。聚本報(bào)告中的跳重置現(xiàn)價(jià)是指太房屋重置價(jià)格香減去應(yīng)計(jì)折舊岔后的余額蝕。表3－34臥×放×薦市房屋重置價(jià)本格標(biāo)準(zhǔn)串表竄蝶混聽(tīng)巧表盞3匹－覺(jué)34讓結(jié)構(gòu)類(lèi)型倆等級(jí)途重置價(jià)格（號(hào)元?jiǎng)?垃㎡）縣鋼混援一等咽1800瓦二等盆1550殿三等圍1300衣磚混謠一等斥1110跪二等的1010跡三等變估價(jià)對(duì)象為磚壞混三賴(lài)等陡

890督磚木雞一等飽l060誦二等恭810稀三等謹(jǐn)660標(biāo)簡(jiǎn)易相

路530呢2喇．成新率的確抓定眨因估價(jià)對(duì)象建口成觀于狐l95版8償年，且部分房傘屋經(jīng)過(guò)了一次磁或多次更新改支造或維修，難肺以通過(guò)年限法土測(cè)定估價(jià)對(duì)象招房屋的成新率三，故通過(guò)觀察漠法測(cè)算得出估達(dá)價(jià)對(duì)象的成新北率憂(yōu)。成新率的確違定是依尊據(jù)雁198威4勾年原城鄉(xiāng)建設(shè)網(wǎng)環(huán)境保護(hù)部發(fā)廈布的《房屋完橋損等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》程、原城鄉(xiāng)建設(shè)間環(huán)境保護(hù)部《凍經(jīng)租屋清產(chǎn)估血價(jià)》協(xié)［掘8淡4出］城計(jì)字堅(jiān)第淘75果4顧號(hào)及《市物價(jià)就局潮、掩×療×則市房產(chǎn)管理局殼關(guān)于印發(fā)市房藥屋重置價(jià)格標(biāo)暴準(zhǔn)的通知》及衫相關(guān)資料，對(duì)聽(tīng)建筑物的結(jié)構(gòu)殺、初裝修和設(shè)線(xiàn)施等組成部分瞞的完好程度進(jìn)嗚行鑒定評(píng)分，睜對(duì)各部分的評(píng)父分進(jìn)行加權(quán)平來(lái)均，最終確定屯估價(jià)對(duì)象房屋折的成新率。菜調(diào)整后房屋得創(chuàng)分（成新）＝忌結(jié)構(gòu)部分得會(huì)分灣×垮g簡(jiǎn)＋初裝修部分先得殖分扛×子s尿＋設(shè)備部分得朽分紫×b秒其中絡(luò)：亡g戴為結(jié)構(gòu)部分所沈占的權(quán)重眾（設(shè)0潔．宵7誼）獲，曲s格為初裝修部分設(shè)所占的權(quán)重掛（珠0討．噸1寧5忌）淹，棕b堅(jiān)為設(shè)備部分所絮占的權(quán)重扮（亮0津．婚1肆5牲）。表3－35敗房屋地址配宏業(yè)許路稱(chēng)5復(fù)號(hào)土建筑結(jié)構(gòu)摔磚混三等仰耐用年限銹5前0酷年蠟項(xiàng)目鎮(zhèn)標(biāo)準(zhǔn)分?jǐn)?shù)稻評(píng)定分?jǐn)?shù)皆結(jié)理構(gòu)蕉g屠1禾．基礎(chǔ)粱有足夠承載能炭力，有輕微下享沉，基本穩(wěn)定數(shù)25蘭19陰2藥．承重結(jié)構(gòu)扇基本完好，梁舊、板、柱等結(jié)黃構(gòu)穩(wěn)定箱25壺17欠3恥．非承重結(jié)構(gòu)錦有風(fēng)化、輕微歷裂紋接15勞7沃4濱．屋面服隔熱、防水有賊輕微裂紋，有偵滲水現(xiàn)象播20掠8增5索．地面駝?dòng)衅鸸?、起砂軟、剝落現(xiàn)象曉15溪6爸小計(jì)：喉（蠶1革＋伴2帥＋饅3愚＋蘆4槽＋蹤5保）渡×玩權(quán)兔重族0獄．鴨7厘0飾＝書(shū)3盛9傲．廁9%踏裝樂(lè)飾雄s獎(jiǎng)6扶．門(mén)窗思油漆有脫落現(xiàn)禿象，有腐蝕現(xiàn)緣象，玻璃、五膽金個(gè)別殘缺堪25傾10嗓7維．內(nèi)外裝飾脊有空鼓，墻面繁剝落稍大話(huà)40另13血8偶．其他以有輕微裂紋、慈風(fēng)化現(xiàn)象煮35騰1l尺小計(jì)：室（勞6爆＋昏7膽＋識(shí)8條）拔×義權(quán)葡重草0析．昆1話(huà)5軋＝昂5盜．臂1%喪設(shè)癢備國(guó)b齒9宇．供水、排水證基本暢通，管毀道腐蝕較多家55莊32殿1券0館．電氣照明紀(jì)老化程度高，飛個(gè)別零件殘缺拆、損壞顏45昨2l澇小計(jì)休（寶9土＋國(guó)1歉0斜＋救11誓）臥×犁權(quán)給重滲0竄．環(huán)1劣5滾＝組8織．休0%憲估價(jià)對(duì)象房屋們的成新率亂：爆g訊＋迫s售＋伏b梯＝揚(yáng)5安3巾．誤0%蒼3搞．被征收房屋由樓層調(diào)整系數(shù)滋的確定井被征收房屋夏為傳1檔幢站2虧層建筑物，根拐據(jù)乏×穿×弓市房產(chǎn)管理局移頒布的有關(guān)規(guī)勇定碼，眉3航層以下（裂含培3擺層）房屋不做透樓層調(diào)整。碌故估價(jià)對(duì)象不堵做樓層調(diào)整。物4素．被征收房屋拍朝向調(diào)整系數(shù)焰的確定濫估價(jià)對(duì)象建筑或物魯共票2妹層刃，聽(tīng)1均梯纏2窮戶(hù)，全部為南捧北朝向，滑故不做朝向調(diào)更整芳。抹5式．估價(jià)對(duì)象建影筑物現(xiàn)值的確明定丹重置成本法評(píng)睬估建筑物的價(jià)輝格，是按現(xiàn)在姻市場(chǎng)狀況、企相業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水骨平及建筑材料月、人工價(jià)格，誤施工機(jī)械費(fèi)用編等，重新開(kāi)發(fā)壽建造與估價(jià)對(duì)徹象一樣的建筑鼻物所需的全部帳支出。在此基攝礎(chǔ)上，根據(jù)建繞筑物的實(shí)際使?fàn)I用情況，折舊熄扣除建筑物已深使用的價(jià)值，舌得到被征收房思屋重置價(jià)格的蹄現(xiàn)值。段其計(jì)算公式為煙：頃估價(jià)對(duì)象建筑餃物現(xiàn)值＝房屋慎重置價(jià)準(zhǔn)格蛛×掀成新張率亦×躬（倦1美＋樓層、朝向越調(diào)整系數(shù)）男＝伙890×5賭3挺．鼓0欺%剛＝耽47等1藏．究7浪0赴≈扛47至2即（哈元批/四㎡）脅（三）收益法戴評(píng)估拆遷房屋垃商業(yè)區(qū)位價(jià)的返測(cè)算過(guò)程本1責(zé)．年有效租金護(hù)收入的測(cè)算遮經(jīng)估價(jià)人員實(shí)飲地調(diào)查，估價(jià)謀對(duì)百象蝶1散樓門(mén)面（建筑乒面蓄積階2止9隱．紫9緒4是㎡）招租價(jià)為崇每驚月?lián)?垃0菠～破7延0稿元薦/握㎡之間。估價(jià)雷對(duì)象周邊商業(yè)翅門(mén)面租金都在疫每蛛月級(jí)6妹0升元纏/做㎡左右。參亡考獲×狂×笨市房產(chǎn)揮局勤200沖9嘆年發(fā)布的燭《乒×協(xié)×擇市主200凝9眠年房屋租賃參角考租金的通知獅》，結(jié)合估價(jià)鉆對(duì)象周邊同類(lèi)辜房地產(chǎn)的租賃茂情況，涌綜合確定估價(jià)段對(duì)象所處區(qū)域怨磚混三等五三說(shuō)成新商業(yè)門(mén)面背的平均租金為惡每答月醉6縣0胞元味/自㎡，另根據(jù)《市物價(jià)醬局、市房產(chǎn)管著理局關(guān)于印本發(fā)擦×伯×然市房屋重置價(jià)頭格標(biāo)準(zhǔn)的通知無(wú)》，吵磚混三等重置浪全價(jià)眨為躁89旱0某元炊/是㎡，則平均重幣置全價(jià)鏟為植89紅0攀元特/寄㎡，平均成新澇單價(jià)利為默47角2箭元奸/枝㎡，租金損失陳率和空置率胳為芝12載%屋。命則：目【糾啞錯(cuò)妨1衣】年有效毛收斷入中沒(méi)考慮押屆金或租賃保證賽金的利息收入響。哪【糾段錯(cuò)缸2陽(yáng)】排12怒%李的空置率取值昏無(wú)依據(jù)。訊【糾絡(luò)錯(cuò)膝3勞】未交代租金測(cè)內(nèi)涵。辰年有效租賃收指入手＝橋60×12肝×酒（繼1犬－各12馬%康）留＝渠63部3態(tài)．蘆6萬(wàn)（歲元管/針㎡）買(mǎi)#@壘2佳．求取年總費(fèi)備用飄年總費(fèi)用亦即鹿租賃經(jīng)營(yíng)總成刪本。它包含義：嚴(yán)①腔管理費(fèi)笨；暫②謹(jǐn)維修費(fèi)承；究③窄保險(xiǎn)費(fèi)委；于④虜稅金。做①勢(shì)管理費(fèi)：指對(duì)疤出租房屋進(jìn)行許的必要管理所蕉需的費(fèi)用，址根據(jù)估價(jià)對(duì)象屬的實(shí)際情況稅，該類(lèi)用房管眾理費(fèi)用支出較勝少，估價(jià)中按濟(jì)年有效租金收俗入蛋的板1港%箱計(jì)取。河管理費(fèi)＝年總哪收四益編×1躁%?。礁?3級(jí)3欄．蘇8×1曾%進(jìn)＝繭6澡．默3芳4?。ㄗ苍?辭㎡）港屢【糾錯(cuò)】管理調(diào)費(fèi)取值不應(yīng)為丑實(shí)際成本，而稱(chēng)應(yīng)采用社會(huì)平訂均客觀成本。幸②料維修費(fèi)：指為壟保障房屋正常討使用每年需支忽付的修繕費(fèi)，肝按相關(guān)規(guī)定取鏟房屋重置價(jià)格畏的帥2焦%繞計(jì)算?？峋S修費(fèi)＝房屋內(nèi)重置價(jià)漢格包×2抓%弄＝巖890×2熟%倉(cāng)＝妙1談7屋．簡(jiǎn)8魂（螺元船/申㎡）③保險(xiǎn)費(fèi)稼指房屋所有人絲為使自己的房癢屋避免意外損侄失而向保險(xiǎn)公伙司支付的費(fèi)用寶。保險(xiǎn)費(fèi)率按郊房屋重置價(jià)格剩的療0.駁5岔‰窄計(jì)取。提【糾錯(cuò)】保險(xiǎn)展費(fèi)取值覆0.汁5外‰去無(wú)依據(jù)。乏保險(xiǎn)費(fèi)＝房屋板重置價(jià)北格指×啞成新李率鈴×佩0獻(xiàn)．乘5階‰碰＝遇0羅．昏2末4創(chuàng)（架元修/敗㎡）④稅費(fèi)雀按規(guī)定收益型憤房地產(chǎn)應(yīng)交納賺如下稅款繪：材a批．房地產(chǎn)稅按膚年租金收入倒的什12柿