房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案書

3項(xiàng)目概況1PAGE４２PAGE４３更多資料在資料搜索網(wǎng)(HYPERLINK""")海量資料下載目錄A房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案內(nèi)容摘要：近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，成為了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，推動(dòng)和支持了國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速的發(fā)展。同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)又是一種投資大、風(fēng)險(xiǎn)高、回報(bào)顯著的行業(yè)，房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)成功與否至關(guān)重要，但是，也存在著不少房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的重要性還缺乏認(rèn)識(shí)，結(jié)果造成大量房屋閑置和資金積壓，使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目沒有達(dá)到所期望的效益。本文應(yīng)用市場(chǎng)營(yíng)銷理論與方法，分析“A”房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)環(huán)境，在特定的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下和區(qū)位環(huán)境下，制定出該項(xiàng)目有效的市場(chǎng)定位和營(yíng)銷策略。本文共分五部分：第一部分為項(xiàng)目概況。第二部分為市場(chǎng)分析，包括宏觀經(jīng)濟(jì)、政策環(huán)境、大連房地產(chǎn)市場(chǎng)概況及預(yù)測(cè)、區(qū)域環(huán)境介紹、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析以及項(xiàng)目SWOT分析。第三部分為定位分析，該部分主要從市場(chǎng)定位、目標(biāo)客戶群體和產(chǎn)品定位等方面闡述。第四部分為營(yíng)銷策略，該部分基于市場(chǎng)定位，制定出項(xiàng)目產(chǎn)品開發(fā)策略、生產(chǎn)組織策略、價(jià)格策略、渠道策略、推廣策略以及銷售管理策略。第五部分為項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)回避與控制。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)A項(xiàng)目營(yíng)銷策劃更多資料在資料搜索網(wǎng)(HYPERLINK""")海量資料下載TheMarketingPlanningOfThe“A”RealEstateItemSuiFengAbstract:Realestatehasexperiencedhigh－speeddevelopmentandhasbeenthepillarindustryofournationaleconomyintherecentyear．It宰hasal遮so正gi盛venim園petus鐘toour識(shí)natio邊nalec資onomy午andre嗽sulted蹤靈i容nthe稅contin恥uousa羊nd女high您speed突develo美pmen斧t?。CReale侮state拴ischa洲r(nóng)acter倍izedb蝦ycapi甩talin薯tensit任y模，毫highr犯iskan曾dhigh薦retur提n蹦．慕Reale軋state紹market水ingpl畢anning苦have即critic值impac螺tont達(dá)hesuc躁cesso獸freal植estat臟eproj紀(jì)ectd啞evelop績(jī)men綠t哀．鴉Ofco兩urs鄭e供，誦there絹areso慶merea吧lesta利teage模ntswh燒olack增thek逝nowled穩(wěn)geof蛛market軟ingpl滲anning嚷inho貞using竭develo暢pmen顏t捧．漆Thish鐮asled木toa裁large吃number潑ofid傘lehou烤sesan淡didl葡e云－萍lying悲funds住andfi脾nally,細(xì)real亦estate龍inves探tment近c(diǎn)an社’蜘tbrin樸gexpe夫ctedp急rofit膀s仆．貨啞Theth制esisa末pplyt屈hethe扛oryof孤them特arketi竭ng,an獲alyzin寒gthe穴market偽ingci哄rcumst碧ances徐ofthe環(huán)real黨estate狐,work昨ingou適tthe夾effect收ivema值rketin孟gorie泡ntatio目nand號(hào)market話ingst首rategy白.The烤thesis乒isdi宗vided健intof碧ivepa雀rts:F垮irst,舞thein巖troduc浩tiono赴f爐“灰A規(guī)”今item.粉Secon腦d,the壤analy盤sesof義marke隸tingc爛ircums露tances士.Int興hispa爸rt,it扔expou待ndsth斬rough咱thema業(yè)croeco丹nomics構(gòu)andp第olicy遷circum剛stance剩,the汁summar福iesan歐dfore撥castin鄉(xiāng)goft弊heest星atema秋rketin幸gin莫dalian掏,the膊market彈ingci絡(luò)rcumst伐ances覽resear感chof短“賭A純”把,the欲repres策entati乏vecas超esin撒thedi棄strict亞andt精heana餡lysis笛ofSWO于Titem贈(zèng).Thir單dly,p論ositio竹nanal許ysis,置itmai克nlyan英alyzes驅(qū)ande芽xpound摔sthro迅ughth孕emark龜eting窮orient琴ation,級(jí)targe瞧tcust扔omer駛’偉sclus揚(yáng)teran技dprod補(bǔ)uctor孔ientat津ion.F壽ourthl吩y,the別strat椒egyof售marke殲ting,斯itwor蛛ksout奸thed氏evelop抱ment,凱produc藥tion,瘦price,來(lái)chann鎮(zhèn)el,pr紹omotio幫nand馬execut鄙ionst桃rategy器ofth迅eitem洗based撇onth潤(rùn)emark劈eting拜orient喝ation.旨Fifth草ly,th哀econt瘋rolan益dprev筐ention覽ofth完erisk獸.返KeyWo漏rds雪:Real健estat醫(yī)emark眉et,慕“阿A鐘”茂item,矮Marke謝tingP根lannin匪g目錄HYPERLINK晃參護(hù)考架文獻(xiàn)用州駛襯鑰爛酒裳專39HYPERLINK因后鍵規(guī)浪記聚蒼絮閑吊幸遇慈寇40筒1晶向項(xiàng)目概況謎1.1培健項(xiàng)目地塊和項(xiàng)頭目規(guī)劃介紹膊本項(xiàng)目地塊位推于大連市中山算區(qū)民主電車站煮北，東至大連雀東站，西至希崇爾頓酒店旁的抽電信營(yíng)業(yè)廳，告與希爾頓酒店皆高層建筑毗鄰?fù)?，見櫻圖儲(chǔ)1.多1銀。利圖素1.1A怨項(xiàng)目地理位置端項(xiàng)目地距人民驟路商務(wù)區(qū)和天使津街商業(yè)區(qū)直脊線距離不足崗50剩0灣米天，距其兩端港泛灣橋和友好廣哈場(chǎng)的距離不超盾過歡100刮0赴米迅。阻項(xiàng)目地區(qū)域?qū)倥咽袇^(qū)一級(jí)地一嘴類區(qū)，目前為賓居民生活區(qū)，巷產(chǎn)權(quán)分屬國(guó)產(chǎn)爛、軍產(chǎn)、路產(chǎn)室，需動(dòng)遷。項(xiàng)巡目地塊地勢(shì)平疏坦，基本無(wú)高津差。菠項(xiàng)目地周邊有運(yùn)城市公共交通除線規(guī)路衣6墻條，交通極為綁方便，起始點(diǎn)勞或終點(diǎn)輻射市浩內(nèi)四區(qū)。交通惕要道為沿長(zhǎng)江廣路一線，修竹睜街與文林街與槐項(xiàng)目北部通道竄無(wú)公共交通線望路。顛項(xiàng)目地及周邊盤為中山區(qū)民主愧街道轄區(qū)，覆肥蓋東平、修竹惰、七一居委會(huì)圈共喪400掀0士戶居民，人口悔數(shù)愛1500貌0灑人。禍地上地下建筑叮物均退后長(zhǎng)江筒路和民主廣場(chǎng)淚道路紅線鴨1辦0番米坦以上，后退其孤他道路紅線部5搭米濾以上建設(shè)，后屬退規(guī)劃用地紅戰(zhàn)線派5鋤米水以上建設(shè)。挑A涂項(xiàng)目以經(jīng)典品哄牌為指導(dǎo)方向鏟，以城市中心貨地段為核心動(dòng)宿力，為白領(lǐng)階訪層精心雕琢掩的太“爭(zhēng)大連休閑文化現(xiàn)夜生活木區(qū)機(jī)”盲和倦“閣大連陽(yáng)光海景責(zé)板式小戶型住日宅聞區(qū)灌”緩。是符合商務(wù)耀白領(lǐng)精神特質(zhì)證的復(fù)合型地產(chǎn)抗項(xiàng)目。拉項(xiàng)目規(guī)劃總用名地面積約謹(jǐn)3590詢0什平方米鍛，耐分玉A咳、蠶B伐兩個(gè)區(qū)域賄。啄A渾區(qū)位于中山區(qū)業(yè)長(zhǎng)江佩路則—結(jié)—路修竹臨街喬—壘—改文林狼街吸—凳—儉民主廣場(chǎng)，約暖2520奮0扣平方米做，容積蘆率蔽4.醬0遺，建筑密除度資35惜%仇，建筑規(guī)劃為晚小高層、高層予；批B磁區(qū)位于文林互街料—才—育麗月灣大酒蝕店垂—況—拍發(fā)達(dá)年街俗—悶—牛大連東站廠區(qū)鞏，約脖1070語(yǔ)0會(huì)平方米田，容積臟率送1.言5單，建筑密黨度鎖30缺%討，建筑規(guī)劃為風(fēng)高層。逐兩區(qū)停車面積尺每萬(wàn)平方米建呢筑面積不低湊于尸5搖0查個(gè)標(biāo)準(zhǔn)停車位尸（每個(gè)停車位重標(biāo)準(zhǔn)按辣3如0珍平方米腸計(jì)），不足部季分設(shè)地下停車蟲庫(kù)補(bǔ)足。驅(qū)綠化率大污于你30星%徹。保留古樹、桌珍貴樹木及其咳他應(yīng)保留的樹尊木。疼1.2剛古開發(fā)商介紹桐C擋地產(chǎn)集團(tuán)公司醉（以下簡(jiǎn)執(zhí)稱賊C冬公司）成立久于杏199亞3夠年，是一家以豬房地產(chǎn)開發(fā)、灘銷售為主的大撿型企業(yè)集團(tuán)公泡司，擁有五家棄全資子公司。耳在十年的發(fā)展架過程挎中另C涉公司始終秉駱持弟“她做文化地產(chǎn)，雙造精品建稻筑幻”盛的經(jīng)營(yíng)理念，疼遵循打造細(xì)分腔市場(chǎng)上的精品柔樓盤的發(fā)展戰(zhàn)叢略，以嚴(yán)謹(jǐn)務(wù)鄙實(shí)的態(tài)度，積萬(wàn)極倡導(dǎo)以人為托本、尊重自然游、尊重文化的吐開發(fā)理念，相慘繼開發(fā)一系列聽精品地產(chǎn)項(xiàng)目帝。齊位于大陽(yáng)連督CB往D鎮(zhèn)人民路蹲的杠B藍(lán)大廈，系國(guó)際般標(biāo)準(zhǔn)的甲級(jí)寫梢字樓。電自修199輩8兔年投入運(yùn)營(yíng)以愉來(lái)，以完善的沫硬件設(shè)施、優(yōu)見秀的物業(yè)管理勻服務(wù)，在激烈傘的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中姐，獨(dú)占鰲頭，仗連年保障持奮90罵%濃以上的出租率言，更在開業(yè)當(dāng)哀年即被國(guó)家建表設(shè)部授算予柔“漂全國(guó)城市物業(yè)斷管理優(yōu)秀大解廈脾”羞稱號(hào)，并連年鳴保把持科“分大連市文明企朽業(yè)罷”沃稱號(hào)。算位于大連星海娘灣商務(wù)中心區(qū)欠的蜻D躺大廈，作為引水領(lǐng)大連市高檔斗樓盤的頂級(jí)豪賓宅項(xiàng)目，它憑沫借簡(jiǎn)潔流暢的哪唯美建筑語(yǔ)言執(zhí)、超前的戶型鞋設(shè)計(jì)、豪華的寶內(nèi)部構(gòu)造、稀奇缺的自然景觀輸、細(xì)致入微的機(jī)英式管家服務(wù)洞、智能化的樓歷宇設(shè)施，為新緞都市貴族量身候訂制了一座理島想中的舒適家臉園。項(xiàng)目一經(jīng)因推出，很快成敵為金字塔尖消伏費(fèi)者的專寵，拔并以自身的綜施合優(yōu)勢(shì)，被遼叼寧省建設(shè)廳、扒遼寧省房地產(chǎn)瘦行業(yè)協(xié)會(huì)評(píng)助為害“享省明星樓切盤釘”閥。同年，在大循連春季房展會(huì)相上，經(jīng)公眾投壤票選舉，被評(píng)墨為沖“陽(yáng)大連十大理想墳家撫園稻”既之一。前國(guó)家貨領(lǐng)導(dǎo)人李瑞環(huán)從，時(shí)任遼寧省慰省長(zhǎng)薄熙來(lái)等系領(lǐng)導(dǎo)人多次須到天D拆大廈現(xiàn)場(chǎng)參觀短和視察，并給傲予高度贊譽(yù)。巨目前公司的總沾注冊(cè)資本已達(dá)煉到頸2渾億元人民幣，擠公司財(cái)務(wù)狀況倒良好。目前公墻司員涂工菜20穩(wěn)0潛余人，永人才結(jié)構(gòu)合理怠，擁有一大批蜘優(yōu)秀的高學(xué)歷科專業(yè)人才和經(jīng)幻驗(yàn)豐富的業(yè)務(wù)斬人員。公司在狐上海、長(zhǎng)春、丑沈陽(yáng)等多個(gè)城美市設(shè)有分支機(jī)愁構(gòu)十余家。公戒司組織結(jié)構(gòu)圖捉，見辜圖請(qǐng)1.憐2椒。董事會(huì)董事會(huì)監(jiān)事會(huì)監(jiān)事會(huì)總經(jīng)理總經(jīng)理預(yù)算部工程部銷售中心辦公室分支機(jī)構(gòu)預(yù)算部工程部銷售中心辦公室分支機(jī)構(gòu)絡(luò)圖醫(yī)1.2C味公司組織結(jié)構(gòu)貼圖豐C芒公司通過一系潮列細(xì)分市場(chǎng)地向產(chǎn)項(xiàng)目的成功己運(yùn)作，從嶄新井的視角詮釋地忠產(chǎn)與城市、地躁產(chǎn)與生活、地爆產(chǎn)與建筑藝術(shù)鼻之間的關(guān)系，修用文化帶動(dòng)地率產(chǎn)，用文化推截進(jìn)地產(chǎn)。在市建場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中集中期優(yōu)勢(shì)力量，實(shí)柔現(xiàn)了開發(fā)經(jīng)營(yíng)明上跨越式的發(fā)艇展，奠定瞧了顆C稿公司在業(yè)界不串?dāng)嘧非笞吭降闹萁?jīng)典品牌形象巡，充分表現(xiàn)出適一個(gè)優(yōu)秀地產(chǎn)幅集團(tuán)公司的專啞業(yè)特質(zhì)。塌2幅斤市場(chǎng)分析辱2.1A廈項(xiàng)目丟市場(chǎng)晨宏觀毛環(huán)境分析穩(wěn)2.1.1齒細(xì)大連房地產(chǎn)市菊?qǐng)霈F(xiàn)狀洗200諒3傾年大連市枕房地產(chǎn)維行業(yè)持續(xù)升溫愈，各項(xiàng)數(shù)據(jù)較伶上年有較大增丘長(zhǎng)，見調(diào)表搜2.熟1偶。還表招2.1逼茫200觀3步年大連房地產(chǎn)咐相關(guān)數(shù)據(jù)一覽結(jié)表海名稱媽數(shù)量下較上年增稿長(zhǎng)躁(激%)緞名稱院數(shù)量譯較上年增呈長(zhǎng)許(治%)菜施工面積醫(yī)1396.呀6敵萬(wàn)領(lǐng)m驚2評(píng)2.2江竣工面積碌579.萍2會(huì)萬(wàn)手m壯2號(hào)6岡商品房銷售額挑145.蘿5春億元仁21.9案住宅銷售額施120.碰6維億元紛20.5務(wù)商品房銷售面躍積暴49耍8技萬(wàn)關(guān)m橫2趁18.6督住宅礦4揭67.9溜萬(wàn)撇m療2蹤19.1軍市區(qū)成交面積止17笑3河萬(wàn)阻m奶2懷25.1過市區(qū)成交額怖36.額5蜂億元槐71.1贏資料來(lái)源：炎大連浴統(tǒng)計(jì)局森《在200式3榨年大連市國(guó)民芳經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)丑展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》工大連房地產(chǎn)市團(tuán)場(chǎng)供需兩旺，忍突出表現(xiàn)以下均兩個(gè)典型特點(diǎn)焰：比商業(yè)房地產(chǎn)供凍應(yīng)量激增漆200擦0廚年灰1少1羽月份，大連市奉政府開始對(duì)傳夢(mèng)統(tǒng)商業(yè)街天津炎街和西安路進(jìn)看行大規(guī)模改造駁。隨著商業(yè)區(qū)際改造的進(jìn)行，策商業(yè)房地產(chǎn)供霞應(yīng)量不斷激增矩，據(jù)大連歐紳祝寶沃商務(wù)機(jī)構(gòu)械統(tǒng)計(jì)，目前大伐連在建和擬建居的商業(yè)房地產(chǎn)蓄項(xiàng)目總冬計(jì)透3進(jìn)7由個(gè)，總建筑面怠積脹30巖9放萬(wàn)平方米。其勝中商業(yè)面揉積罰17鐵4勁萬(wàn)平米。中山洋區(qū)消1月6怎處，商業(yè)面碰積奴6寧2障萬(wàn)平米；西崗死區(qū)桃7慕處，商業(yè)面廁積雖34.拐9百萬(wàn)平米；沙河限口掉區(qū)購(gòu)7且處，商業(yè)面福積鼻46.尚6栗平方米。大目前已知的大斜型商業(yè)房地產(chǎn)祥項(xiàng)目，運(yùn)行方綁式比較單一，撕對(duì)開發(fā)商而言旬主要是采取分題割的方式來(lái)實(shí)堆現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益，兇個(gè)別的大型商毛場(chǎng)項(xiàng)目，開發(fā)薯商會(huì)留有少部晚分面積自己經(jīng)伶營(yíng)，這是當(dāng)前蜘商業(yè)房地產(chǎn)開辣發(fā)項(xiàng)目十分雷援同的現(xiàn)象。經(jīng)犬營(yíng)業(yè)態(tài)上，這名些房地產(chǎn)項(xiàng)目破以開發(fā)商業(yè)經(jīng)較營(yíng)場(chǎng)所為主，診輔以酒店、辦俯公樓及公寓等傍配套建筑。罩相對(duì)于商業(yè)房扯地產(chǎn)的即將達(dá)厘到飽和，休閑使地產(chǎn)，在大連閃市還尚未形成班一定規(guī)模，大場(chǎng)連市尚未形成來(lái)一個(gè)真正融運(yùn)棄動(dòng)健身、文化驗(yàn)消費(fèi)、餐飲、把美容、酒吧等診時(shí)尚元素于一肅體的休閑地產(chǎn)賢項(xiàng)目。建立一延個(gè)真正功能完叫備、品質(zhì)卓越筒、概念先進(jìn)的委休閑地產(chǎn)，必爆將會(huì)吸引到投譯資者的注意。駝（棉2氏）小戶型住宅所市場(chǎng)熱銷蕩200樂3捆年是大連樓市本的小戶型年，服各大開發(fā)商紛怠紛開發(fā)小戶型銳建筑，蛋即窮200咱2膝年萬(wàn)達(dá)星海自侵由港的熱銷后獲，大連小戶型租正式進(jìn)入戰(zhàn)國(guó)熊時(shí)代，幾乎大詠部分樓盤都特坑辟出小戶型部眠分，且銷售成霸績(jī)斐然，而花筍樣年華、壹品用星海等好地段肝、高品質(zhì)、具孤有獨(dú)特賣點(diǎn)的褲小戶型項(xiàng)目，德一經(jīng)上市即引甲起了轟動(dòng)效果疫，無(wú)形中為后余來(lái)的開發(fā)商增浪添了信心。漂200技3串年小戶型住宅艙熱銷主要存在謙以下原因：藥消費(fèi)者需求差柏異化程度增強(qiáng)角，房地產(chǎn)市場(chǎng)資發(fā)展到細(xì)分的街階段，小戶型伏勢(shì)在必行。江小戶型總價(jià)低沿，降低了購(gòu)房蛛門檻。及對(duì)小戶型的需錘求主要來(lái)自初毅次購(gòu)房者，購(gòu)共房群體急速年徐輕化。萍市場(chǎng)迫切需躺要欄“源過渡性住此宅際”叼，即自立階段嗓初期居所，要層求服務(wù)設(shè)施齊哭全，居住與投姿資功能兼?zhèn)?。岔投資性購(gòu)買占痰有相當(dāng)比例。毯200慮4恭年開盤銷售的貨小戶型住宅呈皺現(xiàn)逐步遞增之歉勢(shì)，但是由于礎(chǔ)單身公寓面積豎小，投資價(jià)值州高于居住價(jià)值珠，從誕生之初晉就注定了其過繼渡型產(chǎn)品的屬咐性，因此產(chǎn)品作的交通條件、喇所在區(qū)域的升璃值潛力將成為伙首要參考條件深。而目前大連扁適合小戶型開魂發(fā)的區(qū)域主要挽在人民路、中駱山路、西安路宅商業(yè)圈以及新居一代商務(wù)中組心并—鹽—簽星海灣。密集掉的區(qū)域，雷同勉的市場(chǎng)定位將爪導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)日趨驅(qū)激烈。但是，顛放眼市場(chǎng)，一鞏個(gè)真正意義上觀將小戶型目標(biāo)灶客戶群的生活股與工作、休閑慘相結(jié)合，即純鞭粹的公建與公吧寓項(xiàng)目相結(jié)合焦的項(xiàng)目尚未出取現(xiàn)。灣2.1.2覆貍大連市房地產(chǎn)劑市場(chǎng)成因分析肝（濁1系）撥居民購(gòu)買力的秀提高是支撐房倍地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的挽內(nèi)因。瞞隨塘著伏“嘉振興東北老工裂業(yè)基憶地滅”蛾和建此設(shè)施“寇大大簽連誼”忠發(fā)展戰(zhàn)略的提來(lái)出，大連市經(jīng)恐濟(jì)持續(xù)、快速錘、健康發(fā)展。析人民生活水平怠大幅提高憂，鍵200神3催年罰城市市區(qū)居民漸年人均可支配希收仿入沾910誼1倆元，絮同比傾增誠(chéng)長(zhǎng)吃11描%久；年人均消費(fèi)橫性支字出霸776直0先元，增梁長(zhǎng)撿9踏%司。降同時(shí)，大連人貴口數(shù)量呈現(xiàn)不欲斷上升趨勢(shì)，營(yíng)第五次人口普僻查大連城鎮(zhèn)常沿住人口別為昆373.身7構(gòu)萬(wàn)人，人口素餓質(zhì)在市政府相碰關(guān)政策的推動(dòng)訓(xùn)下得以迅速提包高。宏觀經(jīng)濟(jì)殖發(fā)展和大大連肥發(fā)展戰(zhàn)略驅(qū)動(dòng)嚴(yán)了消費(fèi)市場(chǎng)的艦強(qiáng)勁走勢(shì)，城第市規(guī)模的擴(kuò)大界和人口素質(zhì)的想提高不僅擴(kuò)大紛內(nèi)需市場(chǎng)規(guī)模曲，更重要的是只帶來(lái)了消費(fèi)市遮場(chǎng)結(jié)構(gòu)性變化恨。沉200逗3摘年大連市娃恩格爾系數(shù)已拋降齊至窯39.4烈%謙，同比下憶降眉1.高7證個(gè)百分點(diǎn)拒，越來(lái)越多的抱人們將消費(fèi)重螞點(diǎn)轉(zhuǎn)移象到良“替住凳”缸、思“速行曠”距方面。正是在糊這種前提下，謊大連市房地產(chǎn)蛇業(yè)得到了迅猛晨的發(fā)展。境宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展法和政策導(dǎo)向是望促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)絮發(fā)展的外部條安件?；蠼陙?lái)，在國(guó)暈家總體經(jīng)濟(jì)空揚(yáng)前發(fā)展的大環(huán)應(yīng)境下，大連市撫經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展夕。遼初步核算，榮200耳3觀年樹全市踐國(guó)民瞞生產(chǎn)總悶值慰1632.敲6懲億元，比上年挺增菊長(zhǎng)逐15.2牙%招。人均滑國(guó)民蟻生產(chǎn)總值，按訓(xùn)戶籍平均人口英計(jì)算賞為味2920拉6碎元，按年末匯洞率測(cè)算約蟻合拍352援9版美元。納同時(shí)國(guó)家、省諸、市相繼出臺(tái)散了一系列房地酬產(chǎn)政策，對(duì)房碑地產(chǎn)行業(yè)有序友發(fā)展，培育、甘規(guī)范房地產(chǎn)市航場(chǎng)起到了積極堆的作用，詳見運(yùn)表駱2.汽2良?；时碛?.2甲睬武鏟近年來(lái)房地產(chǎn)留市場(chǎng)重大產(chǎn)業(yè)央政策懂政策類別則內(nèi)容蓮執(zhí)行時(shí)間洲作用猴土地政策曲大連市國(guó)有土謹(jǐn)?shù)厥褂脵?quán)出讓學(xué)招標(biāo)拍賣掛牌芳管理試行辦法贊200司2泛年逗進(jìn)一步規(guī)范大臘連市土地市場(chǎng)券，建立一個(gè)公只平的交易平臺(tái)崇。祥大連市國(guó)有土頁(yè)地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓危租賃管理辦法編200鑰2轉(zhuǎn)年疊國(guó)土資源部公咸布《協(xié)議出讓查國(guó)有土地使用陡權(quán)規(guī)定》薯200視3狀年瞧嚴(yán)格規(guī)范協(xié)議喚出讓土地的方遺式，影響未來(lái)壩房?jī)r(jià)的制定標(biāo)丙準(zhǔn)。筆市場(chǎng)政策陵大連市關(guān)于私叫人投資、購(gòu)買淹商品房戶口遷宋入暫行辦法稀200項(xiàng)3具年檢活躍大連樓市其，刺激房產(chǎn)消工費(fèi)，吸引了東謹(jǐn)三省客戶。皺新的預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)灑實(shí)施啦200憲4輕年彎降低期房風(fēng)險(xiǎn)深，保護(hù)消費(fèi)者滑利益。咽金融政策頂央行出臺(tái)《應(yīng)敗對(duì)非典影響做且好當(dāng)前貨幣信歷貸工作的通知陸》色200賤3死年處提高了房地產(chǎn)必企業(yè)的進(jìn)入壁莊壘，抑制房地糧產(chǎn)投資過熱的貢現(xiàn)象。四央行出臺(tái)《進(jìn)粥一步加強(qiáng)房地濁產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)工廈作的通知》碧200驢3厘年繡拆遷政策樸大連市城市房退屋拆遷管理辦趟法瓶200貨3搭年制進(jìn)一步加強(qiáng)房駕地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)醉范性。手2.1.3即緩大連住宅市場(chǎng)減三年內(nèi)需求預(yù)胡測(cè)影癢（蹤1隸）各住宅市場(chǎng)需求毒主要影響因素猜住宅市場(chǎng)需求廁影響因素包括魔經(jīng)濟(jì)性和社會(huì)椒性兩類影響因治素，具體可以魂歸納為增1朽7糖個(gè)因素。根據(jù)稿可量化性，統(tǒng)撞計(jì)資料的可獲室得性和完整性杏，確定尚了羨9扣個(gè)因素作為大棒連市住宅市場(chǎng)縣需求的一般性鄙影響因素，各粒影響因素見表若2.3刃。（歷年統(tǒng)計(jì)差數(shù)據(jù)見奧表仗2.4畫）。抵表裂2.3愉能宗痛住宅市場(chǎng)需求旺影響因素命經(jīng)濟(jì)性因素勾社會(huì)性因素?cái)⒖梢粤炕敖y(tǒng)失計(jì)的變量讀1你、居民收入水紡平赤1肯、人口數(shù)量和假人口結(jié)構(gòu)駐1索、則GDP禮基高（暴）救2精、居民消費(fèi)水隔平紹2供、人口自然增俱長(zhǎng)率咽2易、人均住房支黑出（鉗）撐3眠、住房消費(fèi)傾橡向梁3活、人口的機(jī)械香變化率豐3地、市區(qū)人口總蝕量（騙）星4殊、房?jī)r(jià)水平釣4決、城市家庭總肝戶數(shù)仇4瞎、職工平均工樂資（奶）凳5齊、衡利赴每率也5蛙、城市化水平俱5勺、住宅平均售情價(jià)（毫）瞎6堂、經(jīng)濟(jì)發(fā)展速咱度和水平老6梨、人均居住面森積躲6建、人均居住面鴿積（沫）轎7割、恩格爾系數(shù)蠶7廳、觀念和審美獎(jiǎng)7襪、市場(chǎng)實(shí)際利侍率（竄）伸8帳、土地價(jià)格消8杰、住房政策器8升、年末家庭總饑戶數(shù)（維）寸9該、住房租金立9尸、人均可支配亭收入（夢(mèng)）械表訊2.4返大連市歷年住桶宅市場(chǎng)需求及傭影響因素統(tǒng)計(jì)飾數(shù)據(jù)待年份縣年住宅銷皆售鉤姿量腿X恨0食萬(wàn)平方米話國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總丟值派X使1略億元竿人均住房支出赤X虜2姐元半/秩人槽.嫂年蜜市區(qū)人口總量糞X辛3慘萬(wàn)人盟職工平均工資福X車4券元常/粗人淹.攜年肆住宅平均售價(jià)蕉X不5親元仙/族平方米除人均居住面積個(gè)X倉(cāng)6莊平方米毅年市場(chǎng)化利率云X論7排元鐵/幼百元鋒年末溜總戶遺數(shù)自X返8鉆萬(wàn)戶努人均可支配收宮入夠X液9被元橡/唯人卻.密年棗1990臟128.7辛117排10蛋239.6參2627樣1194丟8.69壺8.2爭(zhēng)77.8合1791賤1991防155.9責(zé)147.8銅50茄241.6危2958眉1509符9.10數(shù)9.1皇79.5替2089粒1992平202.5臣175.5構(gòu)92初244.9攏3523籍1605燈9.59織9.6拖81.8戰(zhàn)2409呀1993艙223.1鉤210.7幸157三248.7奏4456頓1790坑10.12深10.6黃83.4糠3043腦1994考198.6姻394.0嘉202魔252.4傾6735重1800那10.40么11.3料84.9鎖4296挨1995腥186.3壽467.5除244詢254.7而7277鄰1880傳10.85飾12.6渠86登5712也1996瞞216.5菌514.5扭313巾257.2危8160臺(tái)1970吉11.37娘11.9謎87.6滅5889寇1997挑196.8乞586.1棵359膚259.7坦8793所2178菌11.64勵(lì)10.8驅(qū)88.8臘6070城1998分235.5曬649.2扛442某262.4弓9740咸2174震12.70唇6.2詞89.8圍6093椒1999漢241.6蚊689.2拋402欺264.2乘10824拆2306舊13.25觸3.9融91.7勻6274俊2000軌263.8綢790.1客436座267.8悼12703櫻2369惹13.86雀2.4劍93.5覺6860迅2001急327.2閱933.1航497傻270.7鴿14303市2679宴14.97銜2.5血94.8葡7418逃2002窄386.6謹(jǐn)1084.2閉644似273.2語(yǔ)15525喜3100刮15.74件2.1宜96.6肆8200周2003語(yǔ)467.9要1210易733.3殿276.1爬17561圈3266工16.50筒1.8柴98.8粒9101債資料來(lái)源：征大連航統(tǒng)計(jì)局《統(tǒng)計(jì)滑年售鑒玩1990-2遠(yuǎn)00壓3藏》顛采用灰色關(guān)聯(lián)箭度法來(lái)尋找大劍連市住宅市場(chǎng)范需求的主要影騾響因素?；疑蛾P(guān)聯(lián)度分析是棟灰色系統(tǒng)理論聚提出的一種系邀統(tǒng)分析的新方完法，這種方法次可以根據(jù)因素循之間發(fā)展的態(tài)忍勢(shì)來(lái)衡量因素貌相關(guān)關(guān)系，因矮此，對(duì)樣本大億小沒有過多的證要求，通過量那化分析，能夠貴揭示事物動(dòng)態(tài)儀相關(guān)的特征與婚程度。競(jìng)絕對(duì)關(guān)聯(lián)度牌（光GR沙C攝）計(jì)算（過程域略），計(jì)算結(jié)強(qiáng)果如下：誠(chéng)=0.626動(dòng)2鬼，葛=0.678液9宿，孝=0.582千9炊，鮮=0.509拼0昏，莖=0.560狹5環(huán)，竿=0.515畜0陰，抱=0.500甘2率，叔=0.546偶5血，玉=0.515冬7旱相對(duì)關(guān)聯(lián)度計(jì)訪算歲（靜grc途）沸（過程略），蔽計(jì)算結(jié)果如下羞：乎0.618辣6眠，請(qǐng)0.514沙5尚，腰0.563監(jiān)5奪，稠0.689蠅1求，標(biāo)0.947疼9荒，論0.730惰7層，季0.565厭4屢，還0.594蜜2歪，浪0.723里7普，寺灰色綜合關(guān)聯(lián)態(tài)度章(捐P慕)遷計(jì)算結(jié)果如下鐮0.622囑4畏，些0.596柴7之，藝0.573晨2壯，柱0.599小1熟，貌0.754讀2蝦，佩0.622俯8憑，插0.532厘8戰(zhàn)，悲0.570曲3須，含0.6197孝由上面的計(jì)算勒結(jié)果，可知綜吐合關(guān)聯(lián)度由大巾到小的排列順槐序?yàn)椋菏癌兙V﹥百﹥羊﹥可﹥秒﹥艷﹥踐﹥植通過各影響因攤素的綜合關(guān)聯(lián)危度值，可以看慕出，房?jī)r(jià)（耽）是影響大連券市住宅需求的接最主要因素；般其次是人均居標(biāo)住面積（賄）；而其又遺和興GD友P遭（姜）、人均可支茂配收入（嶄）、職工平均督工資（望）、人均住房副支出（生）等經(jīng)濟(jì)性因懂素緊密相關(guān)；屑市區(qū)人口總量蠢（智）、年末家庭凝總戶數(shù)（肝）和市場(chǎng)實(shí)際志利率（制）對(duì)大連市住建宅市場(chǎng)需求的胡影響不明顯。罷（員2麻）嗎大連住宅市場(chǎng)暖需求預(yù)測(cè)匪采用宜博克學(xué)斯銷-氣詹金斯法濁(滋B則—掉J討法倍)萬(wàn)對(duì)墾200走4江—傲200痛6意年大連市住宅閘市場(chǎng)需求進(jìn)行雹預(yù)測(cè)恒,獸為了保證預(yù)測(cè)顏的客觀性和準(zhǔn)緩確性，粉把扣200頭2返和誘200份3鼓年的住宅市場(chǎng)貌需求量加入原嘩有時(shí)間序列中蹦，重新建立預(yù)尺測(cè)方程，同時(shí)升對(duì)預(yù)測(cè)方程可軍行性和殘差進(jìn)警行檢驗(yàn)，均滿嶼足要求。預(yù)測(cè)修過程略。預(yù)測(cè)電結(jié)果如侄表燒2.5嘆更多資料在資太料搜索網(wǎng)揭(HYPERLINK""將www.37綱22.cn久"允www.37浙22.cn裳)夢(mèng)海量資料下載我表冊(cè)2.5批溉疊大連市住宅市疼場(chǎng)短期需求預(yù)鄭測(cè)助預(yù)測(cè)年份嘉2004禾2005挽2006曬面積（鴿萬(wàn)平方米帆）衡546.2杠620.4吩684.0（3）結(jié)論廟通過大連市住雖宅市場(chǎng)短期需梁求預(yù)測(cè)的結(jié)果雞可以看出，大畏連市在未來(lái)三拾年內(nèi)，住宅市謝場(chǎng)需求將呈現(xiàn)搏不斷增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)依，但增長(zhǎng)速度舟在逐步遞減。窗2.2田A捉項(xiàng)目開發(fā)微觀組環(huán)境晝2.2.1紹區(qū)域環(huán)境分析棉項(xiàng)目地位于民奏主廣場(chǎng)西側(cè)，躬北接大連東站現(xiàn)，南至長(zhǎng)江路欺，西至民主廣戰(zhàn)場(chǎng)電信營(yíng)業(yè)廳拋，與希爾頓酒磁店高層建筑毗親鄰。項(xiàng)目地離擠人民路商務(wù)中劇心僅百米之距劍，與天津街商堡業(yè)區(qū)一脈相連滑，是一個(gè)鬧中惕取靜，貼近大鞋型商業(yè)和商務(wù)謙核心區(qū)的連接各地帶。蹈項(xiàng)目地周邊夜有觀3靈1死、智20目3眼、療3失0怠、賺52郊6充、睛1肯3肅、轉(zhuǎn)70近7鐮路痕共丘6遵條城市公交線噸路，交通極為趣發(fā)達(dá)，起始點(diǎn)陣或終點(diǎn)站輻射兄市內(nèi)四區(qū)，其暮中至少有四條灑線路為城市主玩干線。線路分礦布主要為沿長(zhǎng)指江路一線。（吹見欲表耗2.氣6疼）原表弟2.6姿淚律顧項(xiàng)目地周邊公薦交車輛一覽表鼠線路唐始發(fā)主站餓—彩終點(diǎn)站橋經(jīng)過項(xiàng)目地的南路徑河31圾錦泉南歐園直—口寺兒溝廁長(zhǎng)江路擴(kuò)203街大連火車爛站似—?jiǎng)?wù)寺兒溝盤長(zhǎng)江路蔬30塔民主廣閉場(chǎng)些—售虎灘新區(qū)話長(zhǎng)江路攀526從景潤(rùn)小享區(qū)唇—乎炮臺(tái)山搜長(zhǎng)江路并13懲大連火車盾站蚊—州碼頭童長(zhǎng)江路私707柴民主廣芝場(chǎng)穩(wěn)—徹造船新廠銹民生街蜜其騎中盲20悶3蘭路始發(fā)時(shí)間捉為斤4益：隊(duì)1言5灣—就0中：亂0躲5坡；披3采1合路始發(fā)時(shí)間溝為幟5生：昂3勢(shì)0仇—彼2帳2陶：挽5員0索。籌表轉(zhuǎn)2.7吸頓療擊項(xiàng)目地的客流滾情況伴平日店節(jié)假日動(dòng)步行頑坐車客流膛公交車趴步行藏坐車客流那公交車朝3600告2160忘5200剃3400濟(jì)16800客5000芹項(xiàng)目地的客流蔑量較大，且平熄日客流量略高風(fēng)于周末客流，草說明本項(xiàng)目地彈的交通通道作案用大于商業(yè)作滔用，有一定的滋消費(fèi)群體。萍項(xiàng)目所在地位顯于大連最著名謹(jǐn)?shù)纳虅?wù)擺區(qū)焰—?！⑷嗣衤飞虅?wù)區(qū)竹及最繁華商業(yè)亂區(qū)之話一靠—灶天津街商業(yè)區(qū)聞北部，直線距鉗離不足寶50雄0吐米壓，人民路周邊價(jià)擁有五星級(jí)酒侮店奮2機(jī)個(gè)（富麗華大崇酒店、香格里個(gè)拉大酒店），裝四星級(jí)酒帥店自4匠個(gè)（心悅大酒該店、國(guó)際飯店寸、富源酒店、糖船舶麗灣酒店交），三星級(jí)酒雁店遙4殼個(gè)（徐園飯店厘、大連賓館、同北方大酒店、慮海橋大酒店）算，其他知名酒婚店、寫字狀間掩3胳0鮮家左右。據(jù)統(tǒng)字計(jì)，人民路周縱邊知名酒店及蛋辦公樓的國(guó)內(nèi)柿外旅客及辦公貼職員可則達(dá)借25000-希3000老0唉人左右。慚天津街及其周給邊商業(yè)區(qū)商業(yè)抗店鋪待約垂25債0乏家，工作人員昂約茫150晴0監(jiān)人左右，商場(chǎng)敬管理人員析約信35搶0衣人，商場(chǎng)內(nèi)經(jīng)罰營(yíng)者理約評(píng)1200齒0毫人，周邊寫字秧間人員溝約騾1250牌0杰人左右。討項(xiàng)目所在地現(xiàn)融有人男口伯1500怨0徹人左右。推項(xiàng)目所在地周口邊的商業(yè)業(yè)態(tài)毒呈現(xiàn)如下特點(diǎn)否：驢（末1心）項(xiàng)目所在地濁商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)屢品類全，但規(guī)搶模小?？?xiàng)目所在地的降商業(yè)業(yè)態(tài)種類神較齊全，主要卷由餐飲店、茶牛館、咖啡館、忍健身娛樂設(shè)施屢、醫(yī)療器械、街保健、音像制逮品店構(gòu)成，除好個(gè)別業(yè)態(tài)外，蔥規(guī)模較小，介蜓于社區(qū)與商業(yè)謠區(qū)中間形態(tài)。印（其2刊）項(xiàng)目地周邊燃商業(yè)業(yè)態(tài)組成龍完整，具有一急定的商業(yè)規(guī)模駛，但其分布較少?gòu)V，密度不夠慨，尚未形成商鴉業(yè)區(qū)域中心的酬影響力。除醫(yī)臉療、醫(yī)藥外，船其他商業(yè)業(yè)態(tài)驢的單個(gè)經(jīng)營(yíng)面薄積均較小。遲2.2.2裳蔬同區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)性爬項(xiàng)目分析養(yǎng)（陳1繳）天植商城萄天植商城由北墳方集團(tuán)開發(fā)，眼是一家集購(gòu)物沃、餐飲、娛樂潑、休閑、文化床于一體的現(xiàn)劫代夏SHOPPI誰(shuí)NGMAI幼L便。建筑面積委6405內(nèi)1詠平方米筑，地上四層，繪地下三層，內(nèi)鹽設(shè)大型品牌綜運(yùn)合超市、知名題主力百貨店、調(diào)店中店、折扣拼店、加盟店、警主題店等經(jīng)營(yíng)詠業(yè)態(tài)，主旨在擋打造現(xiàn)代化國(guó)瞇際購(gòu)物中心。圍表嘩2.8丘膜悼樓層功能分布矩示意表碌樓層掉主題功能詠建筑面積（平料方米）攀+4丸飲食、娛樂箭8510絕+3份男士世界演8510淋+2健女士世界序8770述+1刪化妝品、飾品姥8948踐-1番品牌店擴(kuò)8308扁-2磁超市侍11010層-3姑車庫(kù)權(quán)9995按（摟2括）海昌名城芳海昌名城由海兵昌集團(tuán)開發(fā)，父是集購(gòu)物、餐專飲、娛樂、休陽(yáng)閑、文化于一糠體的現(xiàn)勾代講SHOPPI奇NGMAI字L收。海昌名城規(guī)訂劃定位為時(shí)尚趕購(gòu)物公園，特景設(shè)五大主題購(gòu)寄物公園，即美壩食休閑公園、維時(shí)尚流行公園配、名品精品公栗園、運(yùn)動(dòng)休閑稈公園和品牌服青裝公園，讓不付同年齡段的購(gòu)扣物者，不同層木次的消費(fèi)者都愿能夠得到滿足踩，多種經(jīng)營(yíng)業(yè)忌態(tài)共存，能延畢長(zhǎng)顧客在商場(chǎng)望停留的時(shí)間，誠(chéng)不同商家又可奶相互帶動(dòng)人流五，從而獲得雙蛋贏局面。在首嶄層又引進(jìn)室內(nèi)財(cái)步行街設(shè)計(jì)，港室內(nèi)辭1彩8良米匙寬的商業(yè)步行合街貫穿整個(gè)海餃昌名城商場(chǎng)，凳與天津街形成抖內(nèi)甲外傘“王雙步行睛街制”序，有效引導(dǎo)顧缺客循環(huán)消費(fèi)。論表杯2.9婆控樓層功能分布濟(jì)示意表皮樓層泳主題功能摸+3鞭主題購(gòu)物公園鮮+2譽(yù)運(yùn)動(dòng)休閑公園可+1潮名品精品公園系-1稿時(shí)尚流行公園逝-2候美食休閑公園泰-3存大型停車廠振(3)劫竊壹品星海燃面積：總建筑數(shù)面頸積奉3失8說萬(wàn)平方米，占厲地面蜘積善1雀2至萬(wàn)平方米（棟共旦2調(diào)6德層眼，發(fā)1蛙、奸2擺層為公建主，憶2吼6未層為會(huì)所）。以戶型分析：一香室暗29針0覆套、二牲室丘8尖0鋪套（該樓盤戶敘面積蒼為類48陵-8起0釘平方米裕不等，尤以掀6辜0獻(xiàn)平方米賴以下為主）。妖售價(jià)利：夾580壤0刑—治700磁0霜元，每層遞享增擱3亦0質(zhì)元。培購(gòu)買人群：由煌于該樓盤地處準(zhǔn)海邊，購(gòu)買者芳多以外地人為姨主，外地人又爆以變5草0條歲以上為主，圣本地詢?nèi)塌?8-4辰0平歲也占據(jù)很大昌比例。灣發(fā)展商：大連盈友誼合升房地框產(chǎn)開發(fā)有限公灣司渡開發(fā)商：大連希發(fā)興房地產(chǎn)有垮限公司丘（控4喚）花樣年華冠面積：建筑面艙積爸5課萬(wàn)平方米化（晌共夾2捉棟樓，每保棟摸2扔9挪層如，醒1肥0絹樓以下為公建草，裕2蜘9聾層為空中別墅肢）。任戶型：一偉室只57辰0慕套，面積分別身為萌：秤28.8翁1襖、勸32.5坑0殺、報(bào)49.0割1桶、鞠36.2央8避、倚45.9薦1玻、禿55.1行9坦、凳49特.8肯9誠(chéng)平方米止等；二福室眉15是2帝套，面氣積堡68.5陳7挎、津67耽.1極9生平方米婚。沒售價(jià)柱：玉630悉0終—吹684假0恰元，每層增轎加遲5慮0僚元。債購(gòu)買人群：本疼地人多，年輕頂人為主?？蓍_發(fā)商：大連榮嘉合房地產(chǎn)公致司看地址：大連市吹中山區(qū)魯迅旺路答1雕9鈴號(hào)鎖（河5咐）修竹廣場(chǎng)號(hào)面積：建筑面電積尤2.歐3賓萬(wàn)平方米胃戶型：一植室咸27調(diào)4布套，二蹄室妨3每6啊套，面伍積拴4賞9配—鏡19掙5怎平方米排不等，尤以豐7閣0系平方米包以下為主。懶售價(jià)梳：嘆500翅0榜—在750求0稅元，每層增妻加捐5轟0劉元。周購(gòu)買人群：以皺外地人為主，勺年僻齡慕3致5孕—從4忙5依歲為主。他開發(fā)商：大連嘉修竹房屋開發(fā)井有限公司閃地址：修竹街鼠世貿(mào)大廈后身哥（渣6包）加利亞公寓禿建筑面積睛：娘1.櫻6鮮萬(wàn)平方米蜻，錢共尾2捕0繼層。在戶型：一算室釘17案6攔套，二暫室謙4裁8保套，謊從蟻3墓6作——古7芬7沖平方米惜不等，以啦6霸0隊(duì)平方米奉以下為主。僅售價(jià)蜻：向308矛0返—揪430排0芒元，每層增注加工5史0互元。窩購(gòu)買人群：以切外地人為主，害年榨齡華2現(xiàn)8昏—捐4副0躍歲為主。鍛開發(fā)商：加利訊亞房地產(chǎn)開發(fā)贈(zèng)有限公司綢地址：沙河口炸火車站加利亞術(shù)酒店旁溝2.唉2.3A壓項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析序（鞏1撐）詳決策風(fēng)險(xiǎn)急目前，雖然大頁(yè)規(guī)模、強(qiáng)輻射山的綜合消費(fèi)休朱閑場(chǎng)所是大連戶的空白，但也賤不是大連市場(chǎng)廉所迫切急需的記，消費(fèi)者對(duì)休農(nóng)閑產(chǎn)業(yè)的認(rèn)知?jiǎng)?wù)需要一定的過返程。因此杰，皇A個(gè)項(xiàng)目存在一定閘的決策風(fēng)險(xiǎn)。龜?shù)?，?jīng)過市平場(chǎng)培育，隨著悲消費(fèi)者消費(fèi)結(jié)崇構(gòu)上情感需求怠比重的增加，械對(duì)個(gè)性化產(chǎn)品光和服務(wù)的需求黑越來(lái)越高，消查費(fèi)者復(fù)對(duì)健A診項(xiàng)目的認(rèn)可程嚷度也會(huì)越來(lái)越邀高。犯（泉2蛾）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)薦A棗項(xiàng)目預(yù)計(jì)需要班資金投筐入漢6.5碗5丘億，主要通過專自有資金、銀堵行貸款和合作田開發(fā)等方式來(lái)硬解決。隨著國(guó)較家對(duì)房地產(chǎn)行毫業(yè)宏觀調(diào)控力適度加大，銀行胡緊縮銀根造成冷貸款困難，籌找資成本增加。險(xiǎn)同時(shí)從央行出序臺(tái)的一系列政副策判斷，人民勞幣面臨著近年戲來(lái)的首次加息錄，這不僅使開室發(fā)商增加開發(fā)習(xí)成本，也使購(gòu)飾房者增加了購(gòu)慮買費(fèi)用，從而宜加大了開發(fā)商橋的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。堡（腦3談）經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)猛房地產(chǎn)投資過撥程中從規(guī)劃設(shè)驕計(jì)、可行性研衫究、融資方式話、施工建設(shè)到代經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)磁現(xiàn)都帶來(lái)很強(qiáng)炊的技術(shù)性。如哀果規(guī)劃設(shè)計(jì)不襲周，可行性研惹究中的紕漏，猶工藝材料使用事不當(dāng)以及價(jià)格羨的合理與否均段會(huì)提高房地產(chǎn)鑒投資的風(fēng)險(xiǎn)。未從目榨前黎C鞭公司人員構(gòu)成千來(lái)看，經(jīng)營(yíng)管娛理技術(shù)人員眾悔多，經(jīng)驗(yàn)豐富麥，能最大程度稱降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)計(jì)?；@（麥4沒）自然風(fēng)險(xiǎn)鏟自然災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)余因素主要包括竭：火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)、旁風(fēng)暴風(fēng)險(xiǎn)、洪裂水風(fēng)險(xiǎn)、地震舉風(fēng)險(xiǎn)、滑坡風(fēng)斑險(xiǎn)、泥石流風(fēng)毛險(xiǎn)，雪災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)顧、氣溫風(fēng)險(xiǎn)、先暴雨風(fēng)險(xiǎn)等。笑對(duì)于大連而言行，這類風(fēng)險(xiǎn)出闊現(xiàn)的機(jī)會(huì)較低啊，但是一旦出鴿現(xiàn)，造成的危傍害是相當(dāng)嚴(yán)重遇的。因此必須右對(duì)大連地區(qū)的鴨環(huán)境條件、天貸文資料、地質(zhì)耐地貌、氣候條正件等做一定的給了解分析，采寄取相應(yīng)的對(duì)策目以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。停2.慧2.4A茂項(xiàng)目市場(chǎng)烤的導(dǎo)SWO癥T脖分析?。{1綱）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分紐析慌（鞠S棍）?、儇?zé)理本項(xiàng)目地理位聾置較為優(yōu)越，塞高檔住宅發(fā)展睜集中區(qū)域，交陶通便捷，易于屢吸引人流。池②調(diào)美定位準(zhǔn)確，瞄菊準(zhǔn)市場(chǎng)空隙，康區(qū)域范圍內(nèi)易沾于產(chǎn)生特色差賠異化競(jìng)爭(zhēng)效應(yīng)帳。率③具評(píng)開發(fā)商信譽(yù)卓奧著，品質(zhì)出眾型。寸④歇牽工程地質(zhì)條件陜良好，可降低爐工程建筑安裝蓄成本。粘⑤叼碗項(xiàng)目所在位置愿是目標(biāo)消費(fèi)娛群血—屬—忌白領(lǐng)群體、企取業(yè)管理者、商謙業(yè)經(jīng)營(yíng)者集中循區(qū)域。堅(jiān)（飽2貧）項(xiàng)目劣勢(shì)分面析郊（速W更）弓①重刻區(qū)域小區(qū)環(huán)境景差強(qiáng)人意，只對(duì)有一面臨近繁異華街區(qū)，其他崗三面人氣較差桌。然②掛況天津街改造后鄰，其一站式商霞業(yè)模式，會(huì)對(duì)拿項(xiàng)目產(chǎn)生一定滅負(fù)面影響?；盛圪嵲捴苓吘C合景觀竿條件較差，綠能化不足。立④喘賊C女公司尚無(wú)類似趕項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)統(tǒng)驗(yàn)。夕（昨3卵）項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)蝴分析躍（株O爽）裹①分眼項(xiàng)目所在地區(qū)短域是本市商業(yè)臭區(qū)和商務(wù)區(qū)的輸交叉地帶，發(fā)燈展?jié)摿薮?。灘②摘泥?xiàng)目規(guī)劃的大改型綜合生活、銳休閑娛樂設(shè)施黨在大連市尚未端出現(xiàn)，屬于創(chuàng)公造性舉動(dòng)，填代補(bǔ)了市場(chǎng)空白普，擁有了良好短的市場(chǎng)前景。虛③檢青項(xiàng)目規(guī)劃對(duì)于礎(chǔ)目標(biāo)客戶群體求，擁有很大吸廳引力，同時(shí)經(jīng)繼營(yíng)者、投資者解對(duì)項(xiàng)目持有非歪常樂觀的態(tài)度從。雷④買振以高雅消費(fèi)為斥導(dǎo)向的綜合性兵商業(yè)項(xiàng)目在大獅連屬于首見，腎能夠滿足現(xiàn)代幼都市人生活品純位的逐漸提高截。評(píng)⑤歡劇項(xiàng)目周邊的商燕業(yè)項(xiàng)目較多，品但是作為差異康化經(jīng)營(yíng)，其他菠項(xiàng)目的眾多從鷹業(yè)者恰好是本使項(xiàng)目的消費(fèi)者悲。憶⑥噴負(fù)項(xiàng)目周邊旅館劑業(yè)發(fā)達(dá)。股⑦裙項(xiàng)目所在地流膽動(dòng)人口數(shù)量較動(dòng)大，擁有潛在義的高消費(fèi)群體芳數(shù)量多。梳（融4音）項(xiàng)目問題點(diǎn)煌與風(fēng)險(xiǎn)威脅分勞析虎（昏T折）撕①奸點(diǎn)從大連小戶型娛市場(chǎng)考慮，直民接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較反多，同檔次樓弄盤素質(zhì)亦很高癢，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)正笨趨激烈，勢(shì)必事對(duì)項(xiàng)目形成沖弦擊?；芒陴埿袌?chǎng)目前的商阻業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目日鬧趨飽和，部分遼投資者由于個(gè)弊別項(xiàng)目的不良佛反應(yīng)出現(xiàn)觀望誘態(tài)度。澇③牌脖項(xiàng)目的業(yè)態(tài)構(gòu)樣成非常新穎，成對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃提倆出了很大的挑擴(kuò)戰(zhàn)。(5)結(jié)論飄通過上述分析畝，可以得出結(jié)詞論鞏：社A統(tǒng)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)明顯裳、存在劣勢(shì)、祖機(jī)會(huì)難得、威嬌脅猶在。在整慧個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作驚過程中，應(yīng)充遵分利用優(yōu)勢(shì)，諸突出優(yōu)勢(shì)，對(duì)獲于項(xiàng)目劣勢(shì)，槐要高度重視，郵予以轉(zhuǎn)化并限迎制在一定程度胞內(nèi)。要抓住機(jī)找遇，對(duì)于可能喇影響項(xiàng)目的威琴脅和風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)鄉(xiāng)采取措施加以卷規(guī)避和控制。山3延算市場(chǎng)定位機(jī)3買．膜1埋A墻項(xiàng)目市場(chǎng)定位京3.1.1狐項(xiàng)目定位的市口場(chǎng)背景陶（翼1升）人民路商務(wù)湊中心、青泥洼炎、天津街商業(yè)野區(qū)近在咫尺，浴需生活配套支唯持。諒人民路上，匯簽集了大連市的沾眾多大型寫字那間和酒店，是擦大連市的中央稈商務(wù)區(qū)礎(chǔ)（旺CB泛D撓）。天津街、類青泥洼商業(yè)區(qū)提也存在著大量碌的商業(yè)經(jīng)營(yíng)者格。這些白領(lǐng)階核層、企業(yè)經(jīng)營(yíng)什者在這里工作戚、活動(dòng)，諸如熱商業(yè)洽談、朋它友聚會(huì)、工作霞之外的休閑娛膨樂等功能都要士在這個(gè)區(qū)域內(nèi)輩實(shí)現(xiàn)。而且大園多數(shù)白領(lǐng)及經(jīng)昏營(yíng)者的夜生活灶比重較大，很再晚回家后，第太二天又要很早艙起床，趕赴一百個(gè)小時(shí)車程之秀外的單位，相湖對(duì)來(lái)說既浪費(fèi)亮?xí)r間又很不方窩便，需要有配滾套設(shè)施支持。求同時(shí)，項(xiàng)目地暢距離大連港碼熱頭只有幾分鐘涌路程，大連港茶碼頭，是往來(lái)寬各國(guó)船只的集押散地，碼頭周匙圍，是與大連曬有經(jīng)貿(mào)往來(lái)的馳世界各地的船準(zhǔn)員、商人了解愉大連、認(rèn)識(shí)大甘連的窗口，酒擴(kuò)吧、餐飲、購(gòu)尚物，更是各國(guó)營(yíng)來(lái)客下船的首組要目的。在這無(wú)個(gè)位置建造獨(dú)扮具民族特色的橡酒吧休閑街，趕具有各國(guó)特色刑的高檔餐飲一綠條街，大型購(gòu)搜物超市，齊全涼的休閑娛樂設(shè)艇施，勢(shì)在必行吩。豬（繞2名）現(xiàn)有的配套許設(shè)施無(wú)法滿足虛消費(fèi)群體的需尼求。玩益缸從前述項(xiàng)目地紋周邊商業(yè)環(huán)境夾分析來(lái)看，現(xiàn)單有的配套設(shè)施蔑無(wú)法滿足消費(fèi)灶群體的需求。碗現(xiàn)有的配套設(shè)茄施大多集中在障大型商業(yè)設(shè)施慨上，功能單一盡，競(jìng)爭(zhēng)激烈。局大連的休閑產(chǎn)維業(yè)尚未形成一毒個(gè)完整的規(guī)劃龜，酒吧經(jīng)營(yíng)方隙式缺乏特點(diǎn)，牌尚未形成大規(guī)努模的氣勢(shì)，餐悼飲經(jīng)營(yíng)較為分嘴散，高檔、獨(dú)表具特色的餐飲燭品牌沒有一個(gè)表規(guī)范的聚集地置，適用白領(lǐng)一申族消費(fèi)的其他歐休閑設(shè)施，如娛美發(fā)美容、運(yùn)雨動(dòng)健身、智力虛游戲等各自為智政，管理混亂箱，品牌店與普足通店鋪混雜一姥體，缺乏統(tǒng)一演的管理規(guī)范，句統(tǒng)一的格局。（3）結(jié)論表有鑒于此，在譽(yù)中央商務(wù)區(qū)咫元尺之地建設(shè)一遭個(gè)工作之外休夕閑、娛樂、生樣活之所就非常留必要，使兩個(gè)珠區(qū)域相得益彰帝，互相支持。賢3.兩1.2A們項(xiàng)目市場(chǎng)定位冰根據(jù)以上數(shù)據(jù)家及資料的綜合柳分析，在滿足梨規(guī)劃條件和充典分利用資源的毀條件下，該項(xiàng)醉目的市場(chǎng)定位成為：粒高雅的消費(fèi)環(huán)理境內(nèi)，以休閑細(xì)、娛樂、餐飲昏和商務(wù)活動(dòng)為畏主要商業(yè)內(nèi)容物的譽(yù)—執(zhí)—烏中央商務(wù)生活帳區(qū)。誼具體特征為：延規(guī)模大、檔次大高、特異化。關(guān)3.1.3獸蒼市場(chǎng)定位的闡寬釋掀本項(xiàng)目為一個(gè)卡公建和公寓相叨結(jié)合的綜合性熱項(xiàng)目，項(xiàng)目的聲整體定位逐為逆“渾中央商務(wù)生活搶區(qū)貓”擋，即為中央商豎務(wù)區(qū)和中央商允業(yè)區(qū)配套的生豎活區(qū)。為廣泛糞集中在商業(yè)區(qū)擺和商務(wù)區(qū)的經(jīng)孟營(yíng)者、白領(lǐng)階爪層提供一個(gè)集友居住、休閑、直娛樂、購(gòu)物、獵餐飲、服務(wù)為燃一體的生活空剝間。這里與工滲作地近在咫尺罩，是工作點(diǎn)之凈外的另一個(gè)世率界，工作之外疤的一切需求都但可以在這個(gè)區(qū)伯域里實(shí)現(xiàn)。榮3.2名當(dāng)項(xiàng)目目標(biāo)客戶鴿群體及特征分蟻析危3.2.1搖持公建項(xiàng)目目標(biāo)畢客戶群體及特防征分析婆（股1極）目標(biāo)客戶群佩體單商務(wù)區(qū)白領(lǐng)和心商業(yè)區(qū)經(jīng)營(yíng)者責(zé)企事業(yè)單位接高待的商務(wù)客戶茂中等收入以上回的工薪階層婚東北地區(qū)來(lái)連曬的定居者、投婦資者。南駐連外賓、駐即連職員鐮（斜2仇）特征描述收入狀況詞白領(lǐng)收入月平顧均賓：陸250各0曲元左右；浪商業(yè)經(jīng)營(yíng)者收顛入月平均督：毀1000缺0嗚元左右；倆企業(yè)管理者收扒入月平均詞：巡300牙0黃元左右。暫目標(biāo)市場(chǎng)覆蓋曾范圍潑以中山區(qū)人民售路周邊高級(jí)賓粥館、寫字間，顏天津街商業(yè)街錯(cuò)為主要目標(biāo)區(qū)咳域，青泥洼橋淡商業(yè)區(qū)為次要熔目標(biāo)區(qū)域，兼伶納市內(nèi)各處的翅消費(fèi)對(duì)象，函安蓋市內(nèi)各區(qū)、削大連以北等。消費(fèi)年齡便年仙齡唐2移5輸—捷3災(zāi)5因歲的沒有家庭畏負(fù)擔(dān)的白領(lǐng)；威年飽齡兆2站5段—廁4搭0亮歲的企業(yè)管理某者；彩年幣齡格3踏0帝—竭6技0墨歲的中小企業(yè)杜主。答消費(fèi)動(dòng)機(jī)和心登理定位繪以自購(gòu)自營(yíng)為帆主要購(gòu)買動(dòng)機(jī)仁，兼有少量用旁于出租、出售佳目的；尚追求時(shí)尚、健姓康的生活態(tài)度姜，保持著與現(xiàn)著有生活模式緊宮密相連的社交次關(guān)系；陪注重生活品質(zhì)天和品位，有消證費(fèi)方式與自身斷價(jià)值相等同的蒜衡量標(biāo)準(zhǔn)；青認(rèn)為這種消費(fèi)漢場(chǎng)所高雅、時(shí)撓尚，符合客戶遭身份和企業(yè)形魯象。婦3.2.2維秘公寓項(xiàng)目目標(biāo)敘客戶群體及特鋼征分析匆（槍1爹）目標(biāo)客戶群突體糠有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的痛單身貴族；地收入較高但積言蓄較少的青年賞夫妻；債外地來(lái)大連打界工的高收入人鎖群；私營(yíng)企業(yè)主；包用于出租等用表途的投資人士棍。切（零2練）特征描述淹年齡層次燦：揚(yáng)2騎5忘—儉—唐4削0市歲之間的中青嗓年為主。成教育程度：學(xué)愁歷較高，普遍俗為大專以上。販職業(yè)狀況：中蚊高層管理人員姓或?qū)I(yè)技術(shù)人券員模、病I鳴T肥人士、私營(yíng)企限業(yè)主。進(jìn)經(jīng)濟(jì)收入：月陣收折入兆300耐0末元以上。倡職業(yè)背景：白籌領(lǐng)階層，多在丈私營(yíng)、外企工掃作或自由職業(yè)存者。章家庭成員：?jiǎn)握Ｉ砘騼扇?。慎置業(yè)情況：多貓為第一次置業(yè)宵。憶付款特點(diǎn)：多亞用按揭貸款。葛生活方式：追勿求不固定的生瞇活方式，對(duì)生雀活品質(zhì)要求極析高。球購(gòu)買心理：作刷為過渡房，僅蒼結(jié)婚前或后使勻用，過后用于調(diào)投資，或純粹旱用于投資。城3.3尤A燈項(xiàng)目產(chǎn)品定位小3.3.1午蝕業(yè)態(tài)及功能定駛位曲業(yè)態(tài)及功能定既位就是站在目膜標(biāo)客戶群的立掘場(chǎng)上，對(duì)項(xiàng)目尸的業(yè)態(tài)和功能宴進(jìn)行系統(tǒng)的規(guī)滔劃，進(jìn)一步地仔滿足消費(fèi)者的妻需求。本項(xiàng)目確立足未來(lái)高品盜質(zhì)商務(wù)配套中貍心區(qū)規(guī)劃，以象滿足目標(biāo)客戶菌群體生活配套袖需要定位業(yè)態(tài)近和主要功能。笑具體為以中小率戶型精裝修的件高品位的公寓蹦為主打產(chǎn)品，院輔以公建部分另為商務(wù)生活全忘配套，覆蓋生嘗活各個(gè)環(huán)節(jié)。循（拼1嶄）生活居住功燃能辛項(xiàng)目為目標(biāo)客捆戶群提供了一賽個(gè)生活居住功痕能客區(qū)坦—夫公寓部分，南鼓北越層的戶型濁設(shè)計(jì)，使得臥輪室、客廳有了推明顯的區(qū)分。廢公共空間也符騾合目標(biāo)客戶群賞的生活習(xí)性，信即鳴有土2邀4份小時(shí)便利店紋、冠2崖4棵小時(shí)自助型洗劈衣店粥，駛2斜4徒小時(shí)自助式健抖身房，最大限片度滿足消費(fèi)者齊居住生活需要搖。叨（緒2酸）娛樂休閑功移能危項(xiàng)目地一帶常屆住人口較少，盾由于屬市中心酸繁華商業(yè)商務(wù)咽區(qū)，在此地工惑作、經(jīng)商的流誤動(dòng)人口較多，醋白領(lǐng)、私營(yíng)企類業(yè)家的工作壓睜力較大，對(duì)于矛工作之余的休宅閑、放松極為紗重視，加上靠質(zhì)近大連港碼頭凳，往來(lái)的中外陳船員、商賈都纏決定了項(xiàng)目公漢建的娛樂休閑臨體系占據(jù)大部艙分的比例。藥酒吧文化休閑離街是此部分公簽建的主力部分府，建議觸在征B腥區(qū)單獨(dú)辟出一卷片區(qū)域建設(shè)酒變吧一條街，實(shí)尊行不同的建設(shè)參風(fēng)格，不同的壇經(jīng)營(yíng)方式，盡友量作到不影響遼小區(qū)住宅及其微他公建的經(jīng)營(yíng)爐。中央設(shè)立園蚊林景觀帶，咖刮啡店、健身房勉、娛樂場(chǎng)所點(diǎn)曾綴其中。宗舞廳、休閑屋律、茶館、咖啡盾屋、桑那洗浴饑中心是娛樂休圣閑業(yè)態(tài)的必要禿點(diǎn)綴，建議規(guī)逗模不用很大，段但一定要精，技選用本土知名羅的品牌業(yè)態(tài)，他如名典咖啡，丟金百合、紅寶池石洗浴中心等原，晴J坦J商、礦BANAN長(zhǎng)A妨等舞廳。雙美容美發(fā)是項(xiàng)擴(kuò)目目標(biāo)客戶群駁的生活必需品泛，可選用思妍緒麗、虞美人、外香水城、楊麗斬萍等品牌美容曾院。倘閱覽室、棋牌撲室、小型影院絲、游泳池是提跳高居民娛樂生算活檔次的配置診，雖不是必需乘品，卻是必要閑品。項(xiàng)目目標(biāo)留人群、周邊商舟圈的消費(fèi)群體悲對(duì)于圖書、電碗影、游泳情有潮獨(dú)鐘，這些設(shè)概備是提高小區(qū)少檔次，或是絕央對(duì)消費(fèi)者最后意購(gòu)買的關(guān)鍵要兆素。?。{3答）運(yùn)動(dòng)健身功漠能誼健身房、保齡川球、乒乓球、薦飛鏢、壁球是檔現(xiàn)代人喜歡的翠休閑運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目囑，健身器材和艙健身中心應(yīng)引塊進(jìn)國(guó)際知名或金本區(qū)域知名品痰牌，如中體倍悲力、舍賓等。千（伸4刃）文化產(chǎn)品功剃能姐書店、國(guó)際畫駁廊、文化培訓(xùn)治教室是針對(duì)目諒標(biāo)消費(fèi)群體精械神需求以及現(xiàn)糖在大連文化市顯場(chǎng)缺乏精品設(shè)障定的業(yè)態(tài)，以絲精品經(jīng)營(yíng)為宗廉旨，提升人文抗氛圍，規(guī)避大戰(zhàn)眾文化為主導(dǎo)蔬的一些文化產(chǎn)耍品?？梢钥紤]得引進(jìn)三聯(lián)書店總等一些在精英轉(zhuǎn)分子中享有盛其譽(yù)的名店。論（汁5嫌）餐飲功能望餐飲是中國(guó)人尼最贏利的業(yè)態(tài)筍，全聚德、東嫁來(lái)順等北京特超色店；巴蜀人譜家、川外川等島川菜店；重慶闖小天鵝、蘇大橋姐火鍋店；天騙天漁港等海鮮璃店。店不在多廁，重要的是有離特色，有品牌涂。眾（斥6委）生活服務(wù)配龜套功能撞洗衣店、自助汪洗衣店、商務(wù)購(gòu)中心、家政中債心、會(huì)所，小筑區(qū)的目標(biāo)消費(fèi)米群日常生活渴蛇望簡(jiǎn)單、時(shí)尚預(yù)，一些生活的牌瑣事不屑掛懷傳，因此完善的奴生活配套設(shè)施閃較為重要。借咐鑒北京、上海桌等城市的小戶棒型生活配套，遙應(yīng)從生活的每僵一個(gè)角度出發(fā)罰，關(guān)懷客戶的偶生活細(xì)節(jié)。招它商主力店建議鑰為具有一定特弱色的店鋪，如抵法國(guó)福奈特、玩三洋干洗等。蠢3.3.2些醉戶型定位噴本項(xiàng)目首創(chuàng)陽(yáng)渠光海景南北越羞層小戶型。在懸北方，人們對(duì)漫居住朝向的要塘求非常高，南滋向房是人們的韻首選，而另一逝方面，項(xiàng)目地盲北向又是珍貴紀(jì)的海景資源。接陽(yáng)光海景南北委越層帶給大連岔人一個(gè)全新的稠空間概懇念豬—服—繞跨躍兩個(gè)不同名空間層面，呈獨(dú)平識(shí)S貨型疊加，樓下姿的客廳與樓上謙的臥室分列板師式樓的南北向嬌，如果臥室在采南，客廳便可辣坐擁海景；反瓜之，如果選擇頌聽海而眠，樓您下的客廳里便謎入眼都市的無(wú)洋盡繁華。同彩時(shí)午35鞋-6姨0這平方米污的建筑面積，統(tǒng)又使得總房款雙降低，提高了評(píng)投資收益率欄。最“袖陽(yáng)光海景南北框躍驗(yàn)層炒”檢的出現(xiàn)，使得傻各功能房間布弦局緊湊合理，般室內(nèi)交通面積派集中，家庭功后能流線清晰合姿理，平面使用棒系數(shù)更高，實(shí)逐現(xiàn)了小戶型戶體戶朝南、戶戶抓見景、明臥、仇明廳、明廚、凈明衛(wèi)的四明健踩康居住理想，輸具有劃時(shí)代的鵲巨大意義。障3.3.3朝膠景觀定位升目前的房地產(chǎn)瘋市場(chǎng)已經(jīng)蘆從餅“甘概向念柄”丟時(shí)代走床向然“解影愛像服”除時(shí)代，客戶在灌購(gòu)房時(shí)越來(lái)越史注重樓盤的外島立面與景觀綠釋化的功能與視挎覺沖擊力，特執(zhí)別是高價(jià)位樓馬盤，所以項(xiàng)目綿成功與否，景暑觀設(shè)計(jì)也是至喊關(guān)重要的。崇本項(xiàng)目的景觀牽定位以風(fēng)格鮮喪明、特色濃烈翅、韻味十足為釣表現(xiàn)主旨，如錯(cuò)上海的新天地父、北京的三里蘆屯、海南的洋按人街一樣，成賣為一個(gè)時(shí)代、熱一個(gè)地區(qū)具有青鮮明時(shí)代特色豪與人文標(biāo)志性酬休閑、生活、敲娛樂場(chǎng)所。民同主廣場(chǎng)具有老概大連的濃厚的靜特色，延續(xù)大歉連風(fēng)情的同時(shí)原，而本項(xiàng)目作浴為一個(gè)時(shí)尚感店受較為濃烈的錫項(xiàng)目，無(wú)論在泉建筑風(fēng)格，還留是內(nèi)部裝飾上路，都應(yīng)該以現(xiàn)邪代風(fēng)格為主，約但在不同區(qū)域聾，應(yīng)依據(jù)業(yè)態(tài)誘來(lái)布置規(guī)劃。撈4A狗項(xiàng)目營(yíng)銷策略顯4.1A斜項(xiàng)目飯產(chǎn)品開發(fā)策略堆4.1.1更弦規(guī)劃方案構(gòu)想獅整個(gè)區(qū)域的規(guī)但劃以現(xiàn)代、舒伐適、方便、休豎閑為設(shè)計(jì)宗旨務(wù)，以風(fēng)情獨(dú)特副的休閑娛樂臨騾街旺鋪，營(yíng)造暮整個(gè)區(qū)域的高株尚濃郁休閑氛級(jí)圍，以大型主求力店和旗艦店納帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域宋的高檔次和高委品味建設(shè)。住腥宅和公建有機(jī)尾結(jié)合，公建以嘴不侵?jǐn)_住宅私攀密性的方式設(shè)屑計(jì)，住宅部分修設(shè)獨(dú)立出入口茶，不受公建干凈擾。教（寶1份）公建部分規(guī)仍劃梯公建分船A狐、州B宵兩個(gè)區(qū)域，兩專個(gè)區(qū)域以動(dòng)靜住區(qū)分。智A盆區(qū)主要集中一桿些靜態(tài)的業(yè)態(tài)匹，如：吧文化靈一條街、特色壤餐飲街、西餐翼廳、休閑屋、液咖啡屋、高爾禿夫球?qū)I(yíng)店、故健身會(huì)館、美展容院、閱覽室歸、國(guó)際性快餐概連鎖店，如麥洗當(dāng)勞、肯德基閉等；言B崇區(qū)主要以動(dòng)態(tài)綱為主，設(shè)舞廳私、夜總會(huì)、桑柜拿洗浴中心、泡小型電影院、微大型餐飲等。刷兩個(gè)區(qū)域內(nèi)的軋建筑以富于變暴化的人行步道侄做為分割，營(yíng)支造一種繁華、英高尚而雅致的浴休閑氛圍。索（溜2燈）公寓部分規(guī)勞劃支以實(shí)現(xiàn)住宅高酬舒適度、低能丹耗及高生活質(zhì)風(fēng)量為宗旨，進(jìn)天行住宅部分的恰規(guī)劃設(shè)計(jì)。岔住宅為高層，怪保證戶戶朝向扯及通風(fēng)采光的料均好性。拴戶型全部為盲40~60稀㎡小面積，單續(xù)套總價(jià)格控制臨在祖2當(dāng)0憐萬(wàn)淹~標(biāo)3拳5嬸萬(wàn)之間，借鑒倍國(guó)內(nèi)外小戶型博設(shè)計(jì)的先進(jìn)案也例，參考日本優(yōu)科學(xué)、人性化抬的住宅空間設(shè)委計(jì)理念，設(shè)計(jì)南出功能多樣、慶空間感強(qiáng)的小關(guān)戶型，使居家壓更為合理、舒漁適，引領(lǐng)最新餃設(shè)計(jì)潮流。炭住宅為全裝修菠成品房。背（啊3隱）建筑風(fēng)格嫌建筑風(fēng)格避免私繁瑣，強(qiáng)調(diào)隨厭意簡(jiǎn)約優(yōu)雅，厲外立面采用較紅淡雅的淺色調(diào)諸，外墻材料采側(cè)用進(jìn)口涂料與丟石材基座，但窄需注意施工工斷藝，作到滿足脫挑剔的白領(lǐng)人露士口味。稠（五4濱）園區(qū)景觀妻項(xiàng)目綠化面積睜較小，不適合脈走氣派與豪宅趟產(chǎn)品的路線，諒只能走獨(dú)特精追致垂直立體化積型的路線，更扣注重人與自然斃的和諧共存，法所以項(xiàng)目的景皂觀細(xì)節(jié)處理到釀位顯得尤為重儲(chǔ)要。途園區(qū)景觀以自將然為主，步行棕街兩側(cè)的街邊蓄古樹，樹下藤統(tǒng)椅，與店內(nèi)滿沉溢而出休閑娛丸樂氣氛交相呼棗應(yīng)，自然形成舉一種濃郁而輕紫松的商業(yè)氛圍龜，充分體現(xiàn)休峰閑商業(yè)的特點(diǎn)稻。自然形成的區(qū)街邊花園，隨快意而為的景觀伐小品雕塑營(yíng)造獻(xiàn)一種自然舒適趨的消費(fèi)環(huán)境。桶區(qū)域中央設(shè)標(biāo)械志性大型水景適，主題音樂廣著場(chǎng)。腎（墳5期）配套與裝修龜體現(xiàn)從客戶需框求出發(fā)，鋪用而“寬心鎮(zhèn)”雅打造社區(qū)先進(jìn)殊開發(fā)理念，增碗加提高生活質(zhì)什量的配套系統(tǒng)邪，如：健康新繪風(fēng)系統(tǒng)；外埋項(xiàng)頭加厚保溫系惡統(tǒng)；外窗健康將低能砂系統(tǒng)；拔防噪系統(tǒng)；水展處理系統(tǒng)；室拳內(nèi)除塵系統(tǒng)等符。并全面配套左智能化住宅體報(bào)系，如寬帶光股纖入戶，報(bào)警妻系統(tǒng)，可視對(duì)千講系統(tǒng)等。裁住宅裝修強(qiáng)調(diào)餃廚房和衛(wèi)生間嬸的現(xiàn)代化和舒廁適度。室內(nèi)提啞供獨(dú)立式中央做空調(diào)、熱水系玉統(tǒng)、純凈水直港飲等，配套整磁體櫥柜及衛(wèi)生遞間全套衛(wèi)浴設(shè)采備，地面采用徑地?zé)釓?fù)合型地矩板。里4.1.2踩未主要技術(shù)指標(biāo)街弦豬損續(xù)云3.5啞9晌萬(wàn)黎㎡纖總建筑面積孝：絡(luò)牌溉15.蠟8酸萬(wàn)㎡前其中：地下舍室赤顏3.7賴6茫萬(wàn)㎡鈔（寄B壤區(qū)地下二層莖，萍A鹿區(qū)地下一層，矛住宅部分地下堪二層）；狡零上公建柔：茂3派.1雪4籠萬(wàn)㎡（含住宅滑底商及若干獨(dú)煉立商鋪，地上甩三層）繁高層住宅緩：艘8嘉.皂9苦萬(wàn)㎡（六浪棟懼3怒1揚(yáng)層住摘宅濱—芬標(biāo)準(zhǔn)墻層三2焰8靠層，總高度酒96m遭）變腔窮僅貿(mào)鐵慈埋寄容積率向：僑A仆區(qū)傍4.賄0麥；歇B掠區(qū)禁1.主5士。裝綠化覆蓋率：儀大方于僻30報(bào)%壺；起4.2A陰項(xiàng)目挎產(chǎn)品生產(chǎn)組織董策略培4.2.1竟銷總工期識(shí)織盡施工工期：乳200彎3扮年建1姻2竭月轟1泥日匆——蛙200洋5殼年貿(mào)3勿月突2捷0撓日烏（喝即卻0哀5莊年春展前完工惱）榴，邪1綱4透?jìng)€(gè)月，蹈445碼天。潔4.2.2霸揚(yáng)分期開發(fā)計(jì)劃早B澇區(qū)公建（含底工商）主體封頂仿：露0予4逝年拿5欄月灘1胖8蹦日坊；偶A敢區(qū)公建主體封掩頂：效0辣4栗年漂5岔月頃2控8狐日束；下B尺區(qū)高層住宅主拖體封頂：豈0赴4管年律1晴0拍月最8專日票；脈A翻區(qū)高層住宅主冷體封頂：布0揪4險(xiǎn)年搜1頃0軟月閥3旬1卡日拍；巧A替B設(shè)區(qū)公建（廳含掉B茄區(qū)底商）竣工蔑時(shí)間：警0運(yùn)4卡年害9壽月斷3葵0恩日綿（并A窯區(qū)底商紙1檔0監(jiān)月波3興0廳日兄完）；虹B累區(qū)高層住宅竣等工時(shí)間：幅0混5艦?zāi)杲?買月嘉1究日桃；此A缺區(qū)高層住宅竣添工時(shí)間：鹽0武5列年吼3婆月率2姨0車日率。葉4.2.3繪胃工程進(jìn)度影響遼因素丑（就1寬）拆遷的進(jìn)展購(gòu)程度；完（亡2奮）建筑設(shè)計(jì)方承案的報(bào)批時(shí)間滑；組（索3沖）冬季施工的挎最大可能性，交尤其述是妄0保4膀年辨—幕0夾5更年度冬季室內(nèi)晝裝修施工的取鄭暖可能性；剛（贊4抱）綜合能力強(qiáng)尋的施工企業(yè)及罪最合理的工序腰穿插；浙（霞5塵）施工過程中爬的重大設(shè)計(jì)修冠改（商鋪部分服）及相關(guān)二次脫設(shè)計(jì)的盡快確跑認(rèn)；宣（培6環(huán)）階段性資金畜的保證。斑（銅7沖）確慎定堂B歐區(qū)先局部開工揮的可能性；踢（兆8府）局部開工與右后續(xù)開工的合宇理銜資接金—夾—裹即對(duì)工序連接旅的最小損失時(shí)描間的把握；臘（喚9劃）為搶進(jìn)度而牛增加的冬雨季王施工費(fèi)的程度蘇控制；恢（登1縮0憤）總包單位與雖甲方指定分包較單位的合理銜絮接；繁（獵1旱1豬）甲供材料（濫設(shè)備）的預(yù)先重采購(gòu)及進(jìn)場(chǎng)時(shí)扎間；講（塞1巾2配）文零案胞—社—繪重點(diǎn)是施工檔響案的同步編制常。讀4.3史A著項(xiàng)目咱產(chǎn)品價(jià)格策辱略古訂4.3.1罩淹定價(jià)目驅(qū)標(biāo)盾惜考慮到大連休帳閑房地產(chǎn)存在妄市場(chǎng)空白，祥需要進(jìn)行市場(chǎng)湖培育，結(jié)合項(xiàng)樹目營(yíng)銷戰(zhàn)略和剪競(jìng)爭(zhēng)因素傻，皮A飽項(xiàng)目公寓定價(jià)喇目標(biāo)應(yīng)為提高商市場(chǎng)占有率目魄標(biāo)，公建定價(jià)村目標(biāo)應(yīng)為競(jìng)爭(zhēng)框定價(jià)目標(biāo)。楊4.3.2盜逢定價(jià)方添法咸騰A攻項(xiàng)目公建定價(jià)拳方法采用競(jìng)爭(zhēng)山導(dǎo)向與需求導(dǎo)桑向相結(jié)合。按騎定價(jià)采用競(jìng)爭(zhēng)纖導(dǎo)向確定杯為珍1000尾0蜘元?jiǎng)?lì)／湊m華2寺基礎(chǔ)上，結(jié)合昨公建具體情況昨?qū)嵭行枨蟛町愩y定價(jià)。定價(jià)范結(jié)圍戀在吩8000-1寺200膏0瑞元促／肅m底2尊，均譜價(jià)騙1000釣0具元趨／懷m菜2富。碎A圈項(xiàng)目公寓定價(jià)浸方法采用成本棟導(dǎo)向與需求導(dǎo)擇向相結(jié)合。按脊定價(jià)采用成本小導(dǎo)向確定旺為論575慎5洽元租／謠m啟2唱基礎(chǔ)上，結(jié)合細(xì)樓盤具體情況盞實(shí)行需求差異再定價(jià)。影響需凱求差異定價(jià)因飄素包括：朝向貍、戶型設(shè)計(jì)、膚景觀、采光通帖風(fēng)等?？紤]修到催A情項(xiàng)目公寓采用蛋陽(yáng)光板式小戶恥型，因而上述迫因素除景觀外慌無(wú)重大差異，陳而景觀與樓層風(fēng)密切相關(guān)。因討而建福議萍1傍4玉樓采用均價(jià)忌，膏575閑0冰元?。蘭勞2笛；約1-1怎3漁樓每層遞準(zhǔn)減拿10錢0性元巧，細(xì)1爛樓壘445炸0偷元嬸；作15-2需8羊樓每層遞痛增侮10厭0吩元集，莖2氣8奮樓心715旬0客元艱／采m件2騾。攔4.3.3航定價(jià)策略訊在根據(jù)適當(dāng)?shù)牧舴椒ù_定了房章地產(chǎn)的基本價(jià)喉格以后，針對(duì)愿不同的消費(fèi)心卻理、銷售條件裙、銷售數(shù)量、蜻銷售方式及市雷場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)境，搶房地產(chǎn)企業(yè)要擔(dān)運(yùn)用靈活的定淋價(jià)策略對(duì)基本辮價(jià)格進(jìn)行修正引，以保證企業(yè)聽整體價(jià)格策略喜取得成功。常訊用定價(jià)策略包已括：獎(jiǎng)（復(fù)1予）心理定價(jià)策凈略如心理定價(jià)策略媽是為適應(yīng)和滿稼足消費(fèi)者的購(gòu)儀買心理所采用柳的定價(jià)策略。帶包括尾數(shù)定價(jià)演策略、聲望定葵價(jià)策略和整數(shù)捏定價(jià)策略。尾鴨數(shù)定價(jià)策略是慌依據(jù)消費(fèi)者，炒有零數(shù)價(jià)格比赤整數(shù)價(jià)格便宜迫的消費(fèi)心理而愈采取的一種定抵價(jià)策略，這種碌策略又稱奇數(shù)鐘或非整數(shù)定價(jià)芽策略。整數(shù)定掃價(jià)策略是把房略地產(chǎn)商品價(jià)格皇定為一個(gè)整數(shù)焰，不帶尾數(shù)，泰這樣使價(jià)格升背到一個(gè)較高檔恩次，借以滿足專消費(fèi)者的高消假費(fèi)心理。消費(fèi)前者會(huì)感到該樓悠盤與其地位、棋身份協(xié)調(diào)一致獄，從而作出購(gòu)肚買決定。聲望岡定價(jià)策略針對(duì)表消費(fèi)良者饑“忍價(jià)高質(zhì)必澇優(yōu)閉”踐的心理，利用井本企業(yè)和企業(yè)轉(zhuǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)物業(yè)途的聲譽(yù)，對(duì)產(chǎn)上品定價(jià)。其價(jià)疫格一般比市場(chǎng)澇同類物業(yè)價(jià)格裕偏高。因此，線高價(jià)與品牌商該品房配合，更寺易顯示物業(yè)特捏色，增強(qiáng)物業(yè)無(wú)吸引力，產(chǎn)生拳擴(kuò)大銷路的效卷果。輩（貿(mào)2僑）折扣定價(jià)策知略陷這是一種減價(jià)玩策略，是在原嫂定價(jià)格的基礎(chǔ)噴上減收一定比赴例的房款。靈鳳活運(yùn)用折扣定月價(jià)策略，是房?jī)?chǔ)地產(chǎn)企業(yè)爭(zhēng)取患顧客、擴(kuò)大銷廉售的重要方法炊。唉①的吐現(xiàn)金折扣：這損是房地產(chǎn)企業(yè)椒經(jīng)常運(yùn)用的定婆價(jià)策略，是對(duì)團(tuán)按約定付款日充付款的購(gòu)房者娘給予一定的折零扣，對(duì)提前付奧款的購(gòu)房者給寨予更大的折扣淺。使用這種策董略的目的是鼓挎勵(lì)消費(fèi)者提前自付款，以加速踏資金周轉(zhuǎn)。夜②肯合數(shù)量折扣：數(shù)結(jié)量折扣是根據(jù)交消費(fèi)者購(gòu)買物線業(yè)面積或金額面的多少，按其桶達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)，笨給予一定的折懼扣。購(gòu)買面積刺越多，金額越局大，給予的折膠扣愈高。羊③涉證季節(jié)折扣：季復(fù)節(jié)折扣是指對(duì)徹在非消費(fèi)旺季輕購(gòu)買商品房的悉消費(fèi)者提供的銷價(jià)格優(yōu)惠。盯④鍬餐推廣折扣；推祝廣折扣是房地向產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向愉為其物業(yè)進(jìn)行能廣告宣傳、展福銷等促銷活動(dòng)園的房屋代理公僚司所提供的價(jià)團(tuán)格折扣，作為私給房屋代理公特司開展促銷工愧作的報(bào)酬，鼓膽勵(lì)代理公司積墾極為房地產(chǎn)開作發(fā)企業(yè)物業(yè)擴(kuò)遇大宣傳。卻（轉(zhuǎn)3籃）差價(jià)系數(shù)策背略鹽作為統(tǒng)一于一滋棟大樓的各個(gè)難單元，因?yàn)榈匮b點(diǎn)一樣，建材針一樣，營(yíng)銷費(fèi)棗用一樣，所以科它們劉是資“柔一能樣皂”青的，它們的基財(cái)本價(jià)格保持一悶致；作為每個(gè)麥相對(duì)獨(dú)立的單四元，它們層次蛾朝向不一樣，時(shí)房型面積不一掌樣，視野景觀片不一樣，因此灣它們又建是彩“肆不一且樣度”這的，在基價(jià)的隸基礎(chǔ)上，整個(gè)依價(jià)格體系也適療當(dāng)?shù)赜枰晕⒄{(diào)度，每個(gè)單元也濤有其相應(yīng)的差所價(jià)系數(shù)。傷差價(jià)系數(shù)來(lái)之身于群體性產(chǎn)品校的差異性，遵勿循按質(zhì)論價(jià)的木基本原則，其饞最終目的，是壯為了均衡銷售廚順序，以避免里各種條件占優(yōu)竟勢(shì)的單元被搶銜購(gòu)一空的同時(shí)褲，剩余的大量肢條件稍遜的單打元無(wú)人問津。餐另一方面，除末了被動(dòng)的均衡博銷售順序，差金價(jià)系數(shù)還反作凱用于群體產(chǎn)品捷。通過有意的次大幅提升或降敘低某些銷售單茂元的差價(jià)系數(shù)襯，以達(dá)到促銷櫻或限制銷售那六些特定銷售單后元的目的。這注時(shí)，在產(chǎn)品的碰價(jià)格策略中，游差價(jià)系數(shù)已從極單純的價(jià)格微綁調(diào)辦法，演變翼為一種簡(jiǎn)潔有源力的促銷手段錯(cuò)。誠(chéng)A例項(xiàng)目的定價(jià)采擺用整數(shù)定價(jià)、坦季節(jié)折扣和差崗價(jià)系數(shù)相結(jié)合糧的策略。壇4.3.4嗎屬價(jià)格變動(dòng)武在以下情況下陷可考慮價(jià)格的綱變動(dòng)，價(jià)格變邁動(dòng)包括提價(jià)和彩降價(jià)。墊（腰1宵）提價(jià)條件極①目破成本提高；房修地產(chǎn)開發(fā)過程慌中難免會(huì)出現(xiàn)因一些預(yù)料不到怨的因素影響開筋發(fā)成本，如：緊建筑安裝成本煮中地基處理增縫加的成本。遭②機(jī)烤樓盤炒作效果府好：樓盤在廣首告樹立形象和父銷售人員銷售參技巧的作用下弟，中央商務(wù)生奔活區(qū)概念得到撲購(gòu)房者一致認(rèn)渣同后，可在適滾當(dāng)時(shí)機(jī)，依適犬宜方法略微提事高均價(jià)。師③獲熄競(jìng)爭(zhēng)樓盤提價(jià)獎(jiǎng)：由于項(xiàng)目的眨競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)捎法，當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)性限樓盤明顯提高框均價(jià)時(shí)，本項(xiàng)糾目可考慮采用爭(zhēng)適當(dāng)提價(jià)。昌（哈2漢）提價(jià)方采法轟—被—筋隱性提價(jià)可房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)我施提價(jià)策略不巨宜實(shí)行單步提構(gòu)價(jià)法（一次到煌位），而應(yīng)通臨過減少折扣的擴(kuò)辦法實(shí)行隱性狠提價(jià)；而減少釀?wù)劭鄣耐瑫r(shí)可屢通過諸如免一杠定時(shí)期物管費(fèi)尤、免煤氣進(jìn)戶取費(fèi)、送禮包等吳形式對(duì)購(gòu)房者驅(qū)進(jìn)猾行闖“智心理補(bǔ)敵償構(gòu)”植。飛（頸3揮）提價(jià)時(shí)淺間悠—鈴—豐節(jié)假日良節(jié)假日時(shí)可舉鐮辦一些促銷活議動(dòng)，在各跡種駁“透買房有肌禮耕”垃的活動(dòng)過程中譽(yù)，在消費(fèi)者不嚼易察覺時(shí)悄悄鄭提價(jià)。呈（關(guān)4島）降價(jià)原因。貓當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)性樓盤騎降價(jià)（或提高弟折扣率）時(shí)，芬為防止失去潛布在顧客群，增介強(qiáng)樓盤價(jià)格競(jìng)薦爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，可考收慮降價(jià)。但樓蘿盤不宜輕易實(shí)腦施降價(jià)策略，案否則易失去先白前顧客或?qū)︻櫾羁唾?gòu)買心理產(chǎn)括生不良影響。范（褲5憂）降價(jià)方擊法章—炎—新折扣法紅與提價(jià)策略相撥似，樓盤不宜樸采用單步降價(jià)惠法，因?yàn)轭櫩头钇毡槎捡動(dòng)醒奥滟I漲不買傻跌澡”望的心理。降低歐時(shí)也應(yīng)用隱性裂降價(jià)法，提高飄買房折扣率或答維持原折扣率煌而采用其他促婆銷手段，例如辛：送物管費(fèi)、嫁送家電、免煤共氣進(jìn)戶費(fèi)等。吧4.3.5藍(lán)說付款方式擺（舅1析）一次性付款斤一次性付款是禁指購(gòu)房者簽訂趟契約后，立刻浸將所有的購(gòu)房鄰款項(xiàng)一次性地棕付給開發(fā)商的疼一種付款方式僵。這種付款方漂式干脆利落，櫻免了后期追付仙其余款項(xiàng)的諸要多麻煩。瞬間班交納的巨額現(xiàn)壁金又緩解了資凈金周轉(zhuǎn)問題，郵是發(fā)展商最為析希望的付款方盛式。當(dāng)然，作賓為一種回報(bào)，噸一次性付款都跟是有折扣的，廊小的九五折，榜大的八八折，程甚至八二折，欣這主要取決于規(guī)該樓盤距離交墻房期的遠(yuǎn)近和賣業(yè)主對(duì)整個(gè)房藏地產(chǎn)市場(chǎng)近期蒼漲跌的一個(gè)判私斷。交房期遠(yuǎn)野，折扣大；交艙房期近，折扣獲小。史（招2李）分期付款礙購(gòu)房者簽訂契盤約后，按時(shí)間公分期逐一交納掃房款。例如首瞇期付房款總額天的宏2努0笑％自，弓X睬個(gè)月后付房款鑰總額付的模5伍0鼠％，蝴再茶X店個(gè)月后輸付盾2訂0緞％，交房入住督付清尾襖款耀1狹0付％。旁（蘿3憶）銀行按揭川隨著房地產(chǎn)市懶場(chǎng)的日益發(fā)育漂成熟，銀行按芽揭作為一種誘無(wú)人的付款方式貿(mào)，開始越來(lái)越懼廣地滲透到房把屋預(yù)售之中來(lái)太了。一般來(lái)講績(jī)，按揭是指購(gòu)靈房者在購(gòu)房時(shí)頸向銀行提出擔(dān)衰保的質(zhì)押文件慨，經(jīng)銀行審核丘通過取得房屋說總價(jià)的部分貸紗款，依抵押約牛定，按期按時(shí)鵝向銀行償還貸懸款本息，并提答供該房地產(chǎn)作疾為償還貸款的茄擔(dān)保。若按期喂付完本息，則淘收回產(chǎn)權(quán)，若遍不能償還貸款蹄，則銀行有權(quán)搶取得產(chǎn)權(quán)并予棵以出賣以清償點(diǎn)欠款。近年來(lái)仰，銀行按揭發(fā)孝展迅速，按揭雜付款是發(fā)展商侄、購(gòu)房者、銀蒜行三方面利益斷均衡的一種付尼款方式，是普源通居民得以購(gòu)捷房的途徑，也獨(dú)是商品房市場(chǎng)突成熟的表現(xiàn)和叮促進(jìn)劑。速更多資料在資淺料搜索網(wǎng)做(HYPERLINK""奶www.37塌22.cn嗚"就www.37乘22.cn挨)需海量資料下載承4.4A庭項(xiàng)目的營(yíng)銷渠掉道策略弊（性1著）開發(fā)商自設(shè)飛銷售機(jī)構(gòu)，采消用現(xiàn)場(chǎng)銷售的耕方式，通過廣辱告吸引消費(fèi)者畜到售樓現(xiàn)場(chǎng)接雀受咨詢和成交愧。開發(fā)商自設(shè)谷銷售機(jī)構(gòu)，可橫以最大限度的丙實(shí)現(xiàn)開發(fā)商的榨整體銷售意圖垂，進(jìn)行銷售節(jié)丸奏控制，避免畝銷售短期行為鉛?，F(xiàn)場(chǎng)銷售還闊可以增強(qiáng)消費(fèi)訊者信心，激發(fā)蛋夠買欲望。摘（蝶2帥）到企事業(yè)單職位開展項(xiàng)目和爸產(chǎn)品說明會(huì)，備吸引集團(tuán)購(gòu)買息客戶。項(xiàng)目地絡(luò)周邊，目標(biāo)客罵戶群相對(duì)集中售，采用上門銷婦售的方式，提序供團(tuán)購(gòu)價(jià)格優(yōu)膚惠，可增加集江團(tuán)購(gòu)買的機(jī)會(huì)厭。同時(shí)，從項(xiàng)胳目整體優(yōu)勢(shì)和些未來(lái)發(fā)展前景概考慮，公建招瘋商也要對(duì)業(yè)態(tài)奧和品牌進(jìn)行限歪制，要求銷售臨人員采取上門綁銷售的方式引赴進(jìn)國(guó)內(nèi)外知名炊品牌店?；瑁◣?抹）參加大連市酒房地產(chǎn)交易會(huì)夸。近年來(lái)，在拖星海會(huì)展中心偏舉行的春、秋六兩季房地產(chǎn)交緩易會(huì)，已成為尋房地產(chǎn)企業(yè)展牌示企業(yè)實(shí)力，劃推進(jìn)銷售的重岔要渠道。建議調(diào)高度重視房展具會(huì)的作用，精很心準(zhǔn)備，重拳穴出擊，以房展縮會(huì)為契機(jī)，掀驟起銷售的新高苦潮。同時(shí)可以偵考慮參加外地脊房展會(huì)，以吸彼引外地消費(fèi)者稀。效（井4看）矮網(wǎng)上銷售項(xiàng)。目前眾多的澇北京樓盤紛紛怠以網(wǎng)上放號(hào)的哨方式進(jìn)行市場(chǎng)幟啟動(dòng)，考慮到笛目標(biāo)客戶群體恢擁有同樣的愛王好取向，上網(wǎng)對(duì)是其群體特征查之一，制作個(gè)肌性的網(wǎng)站十分謙必要。洗（伏5潔）房地產(chǎn)營(yíng)銷郵策劃公司代銷子。目前大連市科房地產(chǎn)營(yíng)銷策伶劃公司已達(dá)到番數(shù)百家，其中隱不乏信譽(yù)卓著潛，經(jīng)驗(yàn)豐富者取?？梢钥紤]在冠清盤期將尾房參一次性包銷，淘一方面可以減刺少營(yíng)銷費(fèi)用，帶將精力轉(zhuǎn)移到洞新開發(fā)項(xiàng)目，僚另一方面可以鑼對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行二申次營(yíng)銷，提升宇尾房?jī)r(jià)值。糊4.5A兄項(xiàng)目市場(chǎng)推廣闊策略調(diào)4.5.1附市場(chǎng)推廣策略效的原則顏（逮1似）強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目差檔異化的原則毒在推廣中向外珍界強(qiáng)起調(diào)撤A捷項(xiàng)目的與眾不襲同之處，主要耕表現(xiàn)在：①產(chǎn)品差異性榆第一、項(xiàng)目定黎位上的差異：準(zhǔn)結(jié)合居住、商居務(wù)、休閑、娛乒樂等多種時(shí)尚識(shí)消費(fèi)元素為一葵體，面向目標(biāo)賊明確的白領(lǐng)、惜企業(yè)管理者、戒商業(yè)經(jīng)營(yíng)者等虹消費(fèi)受眾，區(qū)探別于競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目鏟的項(xiàng)目主題過道大過廣，實(shí)現(xiàn)飼有的放矢的營(yíng)鵲銷策略。北第二、項(xiàng)目規(guī)妥劃設(shè)計(jì)上的差越異：整體建筑恥線條簡(jiǎn)潔，色娘調(diào)明快，采取荷區(qū)別化、特色嬸化裝飾，從而椒使各部分之間蒼遙相呼應(yīng)，形泛成每部分特色暮鮮明，主題明躁確，又同為統(tǒng)呢一時(shí)尚主題下它的有機(jī)構(gòu)成。乞第三汽、躲襲商業(yè)業(yè)態(tài)獨(dú)特騰：將各種時(shí)尚隱、高雅、健康鐵的休閑娛樂項(xiàng)此目進(jìn)行篩選整舒合，為目標(biāo)消抬費(fèi)群體提供一列個(gè)可以放縱情魚懷，舒