推行住房抵押貸款證券化

第第頁推行住房抵押貸款證券化內(nèi)容提要：住房貨幣政策的推行，使住房金融制度的改革成為焦點(diǎn)，但是住房抵押貸款一級(jí)市場受到貸款機(jī)構(gòu)平安性、流淌性和盈利性的限制。抵押貸款證券化拓寬了貸款機(jī)構(gòu)的資金來源，增添了銀行資產(chǎn)的流淌性，分散了抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)，貸款機(jī)構(gòu)可以發(fā)放更多的抵押貸款，從而滿意購房者融通資金的需要。由此形成經(jīng)濟(jì)的良性循環(huán)，即貸款機(jī)構(gòu)由于平安性的保證而情愿多貸出資金、購房者由于幫助資金的增加而能夠多購置住房、社會(huì)總需求由于房地產(chǎn)的拉動(dòng)而得到明顯的增長等。

隨著我國住房制度改革的深化進(jìn)展，住房市場供需失衡問題受到經(jīng)濟(jì)學(xué)界的廣泛關(guān)注。筆者認(rèn)為，解決這一問題，除了把房價(jià)降到一個(gè)合理水平外〔包括經(jīng)濟(jì)適用房的建立、以及降低有關(guān)的政府稅費(fèi)等〕，還應(yīng)大力進(jìn)展房地產(chǎn)金融，建立和完善我國的住房抵押貸款市場，尤其是住房抵押貸款二級(jí)市場。而住房抵押貸款證券化正是建立與形成住房抵押貸款二級(jí)市場、進(jìn)展我國房地產(chǎn)金融體系的重要環(huán)節(jié)。

一、目前住房抵押貸款市場的局限性分析

一個(gè)完好的住房抵押貸款市場包括住房抵押貸款一級(jí)市場和住房抵押貸款二級(jí)市場。抵押貸款一級(jí)市場即按揭貸款市場，是指購房者〔按揭人〕以房產(chǎn)作抵押向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款，銀行對(duì)其進(jìn)展嚴(yán)格審查后發(fā)放貸款的市場；住房抵押貸款二級(jí)市場即住房抵押債權(quán)轉(zhuǎn)讓市場，是指金融機(jī)構(gòu)將住房貸款轉(zhuǎn)售給其他投資者，或者以抵押貸款為擔(dān)保，發(fā)行抵押貸款證券的市場。

抵押貸款一級(jí)市場涉及到銀行的平安性、盈利性和流淌性。一是銀行貸給按揭人的資金是銀行對(duì)儲(chǔ)蓄者的負(fù)債。儲(chǔ)蓄期限一般較短，而按揭貸款的還款期限較長，銀行長期資產(chǎn)與短期負(fù)債不匹配，就不能化解將來不確定性帶來的風(fēng)險(xiǎn)；二是資產(chǎn)的流淌性和期限呈反方向變動(dòng)，期限越長，流淌性越低，住房抵押貸款本身的特性確定了其流淌性較差，因此目前各銀行都嚴(yán)格限制貸款期限；三是風(fēng)險(xiǎn)大，由于按揭貸款是期限很長的債權(quán)資產(chǎn)，銀行面臨的利率風(fēng)險(xiǎn)就很大；另外，當(dāng)客戶因某種緣由失去歸還力量或者認(rèn)為違約產(chǎn)生的利益超過違約所產(chǎn)生的損失時(shí)，就會(huì)發(fā)生信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)。由于上述緣由，銀行開展住房抵押貸款業(yè)務(wù)的主動(dòng)性不高。這也是目前銀行普遍“惜貸”的.一個(gè)重要成因。鑒于此，為提高銀行的主動(dòng)性，可參照興旺國家的作法，努力推動(dòng)住房抵押貸款證券化，進(jìn)展房地產(chǎn)抵押貸款二級(jí)市場。

住房抵押貸款二級(jí)市場可以分為證券化市場和非證券化市場兩局部。住房抵押貸款證券化即抵押債權(quán)證券化，是房地產(chǎn)證券化的一種，它是指住房抵押貸款機(jī)構(gòu)將其所持有的抵押債權(quán)集合重組為抵押組群，經(jīng)過政府機(jī)構(gòu)或私人機(jī)構(gòu)的擔(dān)保和信譽(yù)加強(qiáng)，以證券的形式出售給投資者的融資過程，由此而形成的資金流通市場，稱抵押貸款二級(jí)市場。非證券化市場是指由投資者直接買斷住房抵押貸款