房屋買賣、租賃糾紛案件勝訴實(shí)戰(zhàn)指南：疑難案件辦案思路和實(shí)務(wù)要

房屋買賣、租賃糾紛案件勝訴實(shí)戰(zhàn)指南：疑難案件辦案思路和實(shí)務(wù)要讀書筆記模板01思維導(dǎo)圖目錄分析精彩摘錄內(nèi)容摘要讀書筆記作者介紹目錄0305020406思維導(dǎo)圖指南疑難案件糾紛案例思路領(lǐng)域合同政策合同房屋房屋買賣法院買受人裁判損失違約責(zé)任要旨來源案件本書關(guān)鍵字分析思維導(dǎo)圖內(nèi)容摘要內(nèi)容摘要本書上編為二手房買賣合同糾紛，分為“爭議管轄”“合同效力”“合同履行”“解約賠償”“借名買房”“貸款糾紛”“政策調(diào)控”“家庭房事”與“特殊房屋”（如央產(chǎn)房、經(jīng)適房等）九個(gè)專題；下編為寫字樓租賃合同糾紛，重點(diǎn)選取了司法實(shí)務(wù)中的疑難案例（如再審案例）進(jìn)行分析。全書共計(jì)選取百余篇案例并予以深入解讀，且附該領(lǐng)域各地法院的指導(dǎo)性意見（以北上廣深為主）。目錄分析一、爭議管轄二、合同效力三、合同履行四、解約賠償五、借名買房六、貸款糾紛010302040506上編二手房買賣合同糾紛七、政策調(diào)控九、特殊房屋八、家庭房事上編二手房買賣合同糾紛一、爭議管轄001房屋買賣合同糾紛中如何認(rèn)定訴訟請求標(biāo)的額以確定級別管轄002訴訟請求過戶登記根據(jù)請求權(quán)發(fā)生的權(quán)利依據(jù)，適用不同的法院管轄規(guī)則二、合同效力003房屋連環(huán)買賣中，前手合同無效，后手合同未必?zé)o效，買受人依然可能取得房屋所有權(quán)004未經(jīng)法定代理人同意或追認(rèn)，限制行為能力人簽訂的房屋買賣合同無效005當(dāng)事人簽訂的購房意向書具備買賣合同的主要內(nèi)容的，可認(rèn)定為房屋買賣合同006為履行以房抵債協(xié)議而簽訂的房屋買賣合同有效，債權(quán)人有權(quán)要求辦理房屋過戶登記手續(xù)|附條件007土地的劃撥性質(zhì)并不影響房屋買賣合同的效力|附劃撥土地上房屋買賣條件008房屋買賣合同中關(guān)于“附屬設(shè)施設(shè)備一并轉(zhuǎn)讓”的籠統(tǒng)約定效力如何？賣方私自搬走部分家具是否構(gòu)成違約？009與精神病人簽訂的房屋買賣合同效力如何？010裁判認(rèn)定口頭借名買房協(xié)議成立的三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)011出賣人冒名簽訂房屋買賣合同導(dǎo)致合同無效的，法院按照各參與人對合同無效的主觀過錯(cuò)分擔(dān)賠償買受人的相應(yīng)損失三、合同履行020出賣人主張未取得房產(chǎn)證合同無效并愿意承擔(dān)違約責(zé)任解除合同的，買受人有權(quán)要求合同繼續(xù)履行并要求出賣人依約交房021出賣人簽訂房屋買賣合同后死亡，合同義務(wù)應(yīng)由其繼承人繼續(xù)履行022看房時(shí)的紅木家具在實(shí)際交付時(shí)竟被換成普通家具？買房人可要求賣房人按照家具價(jià)值照價(jià)賠償023買受人未按照合同約定的時(shí)間節(jié)點(diǎn)向出賣人支付購房款竟不構(gòu)成違約？分期付款中買受人的權(quán)益保護(hù)024房屋買賣合同簽訂后，一方無正當(dāng)理由拒絕繼續(xù)履行而另一方堅(jiān)持的，法院應(yīng)當(dāng)判決雙方繼續(xù)履行（即使一方愿意以承擔(dān)違約責(zé)任為代價(jià)解除合同）025購房款支付附條件（完成簽），因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因?qū)е潞炦t延的，購房余款的支付時(shí)間亦應(yīng)相應(yīng)順延026房屋買受人在磋商中為履約作出的退讓性表示，不宜作為認(rèn)定案件基本事實(shí)的依據(jù)027買受人以房屋質(zhì)量存在表面瑕疵為由拒絕接收房屋，不能因此要求出賣人承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任028出售無證房產(chǎn)導(dǎo)致買房人不能辦理貸款，賣房人被判承擔(dān)違約責(zé)任四、解約賠償036委托賣房中受委托人以明顯低于市場價(jià)值的價(jià)格出售房屋，委托人有權(quán)要求其賠償房屋差價(jià)的損失037買房人逾期支付購房款而賣房人接受的，買房人仍然構(gòu)成違約，賣房人可以向買房人主張違約責(zé)任038房屋買賣雙方當(dāng)事人未簽署書面解除協(xié)議，法院依據(jù)聊天記錄認(rèn)定達(dá)成口頭解除協(xié)議039當(dāng)事人一方違反商品房認(rèn)購書的約定拒絕簽訂房屋買賣合同，因此給對方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任|附賠償范圍040房屋買賣當(dāng)事人未約定逾期交房違約金或其計(jì)算方式，當(dāng)發(fā)生逾期交房情形，買受人的損失可由法院合理酌定041房價(jià)下跌，買房人拒絕繼續(xù)履行房屋買賣合同，賣房人有權(quán)要求其賠償因房價(jià)下跌所受的經(jīng)濟(jì)損失|81萬元巨額毀約賠償金案例042房屋買賣合同約定以貸款方式付款，因國家政策變化導(dǎo)致合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求法院解除合同043房屋買賣合同未明確約定付款期限，即使買方在房屋過戶后三年仍未付款，賣方也不能直接以此為由請求解除合同044房屋漲價(jià)賣方毀約不賣，買方可以向賣方主張與房屋差價(jià)相應(yīng)的賠償金|賣方收5萬元定金，毀約竟被判賠償89萬元五、借名買房051借名買房中出名人反悔，借名人應(yīng)就借名買房關(guān)系存在承擔(dān)舉證責(zé)任|附證明借名買房的三個(gè)要素052為規(guī)避限購政策簽訂借名買房合同，借名人據(jù)此請求確權(quán)或過戶的，法院將不予支持（僅可請求解除）|附例外規(guī)定053借名買房關(guān)系不能對抗法院的強(qiáng)制執(zhí)行，借名人以其是房屋實(shí)際所有人為由要求停止執(zhí)行的，法院將不予支持054買受人知道房屋存在借名登記情況仍與登記人簽訂房屋買賣合同的，借名人有權(quán)要求確認(rèn)買賣合同無效055借名買房中出名人反悔不配合過戶，借名人應(yīng)當(dāng)提起合同之訴，要求出名人履行合同義務(wù)（直接起訴要求確權(quán)的，法院將不予支持）056借名買房中借名人有充分證據(jù)證明其為房屋實(shí)際權(quán)利人的，也可對抗法院對出名人的強(qiáng)制執(zhí)行|附證明借名買房的主要證據(jù)057借名買房約定不清且有爭議時(shí)實(shí)際購房人的證明責(zé)任與標(biāo)準(zhǔn)六、貸款糾紛058基于假按揭簽訂的房屋買賣合同無效059買受人要求出賣人出具與實(shí)際支付金額不符的首付款收據(jù)以騙取銀行貸款，出賣人一定有權(quán)拒絕嗎？060未取得銀行按揭貸款屬于買受人自身原因且約定了替代性履行方式的，房屋買賣合同不予解除七、政策調(diào)控061買房人以9·30限貸新政影響其履約能力為由主張解除房屋買賣合同，賣房人要求其承擔(dān)違約責(zé)任的，法院將不予支持062“3·17新政”出臺(tái)導(dǎo)致房屋買賣合同不能履行的，裁判支持合同解除并返還購房款063調(diào)控政策構(gòu)成情勢變更的，裁判可裁量支持合同繼續(xù)履行八、家庭房事064離婚后不及時(shí)變更戶口登記，前夫處分前妻房產(chǎn)簽訂房屋買賣合同構(gòu)成表見代理的，代理行為有效065父母以子女名義支付首付購房，雖供子女婚后居住但并無贈(zèng)與意思，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋的共同共有人066夫妻一方偷偷轉(zhuǎn)讓共有房屋，買賣合同效力如何？067夫妻一方無權(quán)處分房屋導(dǎo)致合同解除，另一方應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任（有范圍）068夫妻一方偷偷轉(zhuǎn)讓共有房屋，買受人可依善意取得制度取得房屋所有權(quán)069離婚訴訟期間夫妻一方擅自出賣共有房屋，合同履行不能被解除后，另一方不承擔(dān)連帶責(zé)任070房屋登記中有未成年人的，單方監(jiān)護(hù)人處分房屋的合同效力如何判斷九、特殊房屋（一）抵押房（二）查封房（三）學(xué)區(qū)房（四）經(jīng)濟(jì)適用房（五）小產(chǎn)權(quán)（六）央產(chǎn)房（七）兇宅房（八）農(nóng)村房085房屋租賃合同糾紛適用租賃不動(dòng)產(chǎn)所在地專屬管轄086承租企業(yè)欠付租金，出租人采取鎖門措施影響租金標(biāo)準(zhǔn)087出租人就逾期騰房期間的房屋使用費(fèi)提出高于約定租金標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)參照市場價(jià)值酌定088出租人請求承租人給付逾期騰房期間的房屋使用費(fèi)的請求權(quán)基礎(chǔ)089因出租人原因?qū)е鲁凶馍啼仧o法辦理營業(yè)執(zhí)照的合同解除與責(zé)任承擔(dān)12345下編寫字樓租賃合同糾紛090承租房屋不能滿足特定行業(yè)用途的，出租人承擔(dān)違約責(zé)任091供暖未達(dá)到通常標(biāo)準(zhǔn)（不低于16度）且影響承租企業(yè)辦公的，出租人承擔(dān)不利后果092承租企業(yè)單方委托鑒定不能證明甲醛超標(biāo)屬于出租人原因的，裁判不予采信093裝飾裝修殘值損失為合同解除時(shí)裝飾裝修現(xiàn)值及未攤銷費(fèi)用兩者中較低的數(shù)額下編寫字樓租賃合同糾紛094承租人具有單方續(xù)約權(quán)，但其在租賃期間屆滿前“超期”轉(zhuǎn)租的條款屬于效力待定合同095轉(zhuǎn)租條款中未明確約定用作特種經(jīng)營行業(yè)的，禁止轉(zhuǎn)租作此用途096承租企業(yè)拒不履行合同約定的消防報(bào)驗(yàn)義務(wù)的，需承擔(dān)違約責(zé)任097因承租人違約導(dǎo)致租賃合同解除的，其承擔(dān)賠償責(zé)任的裁量標(biāo)準(zhǔn)098律師函在解除租賃合同及辦理房屋交接中的神奇作用12345下編寫字樓租賃合同糾紛100次承租人抗辯出租人行使合同解除權(quán)應(yīng)一次性足額清償承租人債務(wù)099一人公司承租人的股東不能證明個(gè)人財(cái)產(chǎn)獨(dú)立于公司財(cái)產(chǎn)并承擔(dān)連帶責(zé)任的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)下編寫字樓租賃合同糾紛085房屋租賃合同糾紛適用租賃不動(dòng)產(chǎn)所在地專屬管轄閱讀提示裁判要旨案情簡介裁判要點(diǎn)實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)法院判決相關(guān)法律規(guī)定案件來源086承租企業(yè)欠付租金，出租人采取鎖門措施影響租金標(biāo)準(zhǔn)閱讀提示裁判要旨案情簡介裁判要點(diǎn)實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)法院判決相關(guān)法律規(guī)定案件來源087出租人就逾期騰房期間的房屋使用費(fèi)提出高于約定租金標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)參照市場價(jià)值酌定閱讀提示裁判要旨案情簡介裁判要點(diǎn)實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)法院判決相關(guān)法律規(guī)定案件來源088出租人請求承租人給付逾期騰房期間的房屋使用費(fèi)的請求權(quán)基礎(chǔ)閱讀提示裁判要旨案情簡介裁判要點(diǎn)實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)法院判決相關(guān)法律規(guī)定案件來源089因出租人原因?qū)е鲁凶馍啼仧o法辦理營業(yè)執(zhí)照的合同解除與責(zé)任承擔(dān)閱讀提示裁判要旨案情簡介裁判要點(diǎn)實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)法院判決相關(guān)法律規(guī)定案件來源090承租房屋不能滿足特定行業(yè)用途的，出租人承擔(dān)違約責(zé)任閱讀提示裁判要旨案情簡介裁判要點(diǎn)實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)法院判決相關(guān)法律規(guī)定案件來源延伸閱讀091供暖未達(dá)到通常標(biāo)準(zhǔn)（不低于16度）且影響承租企業(yè)辦公的，出租人承擔(dān)不利后果閱讀提示裁判要旨案情簡介裁判要點(diǎn)實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)法院判決相關(guān)法律規(guī)定案件來源092承租企業(yè)單方委托鑒定不能證明甲醛超標(biāo)屬于出租人原因的，裁判不予采信閱讀提示裁判要旨案情簡介裁判要點(diǎn)實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)法院判決相關(guān)法律規(guī)定案件來源093裝飾裝修殘值損失為合同解除時(shí)裝飾裝修現(xiàn)值及未攤銷費(fèi)用兩者中較低的數(shù)額閱讀提示裁判要旨案情簡介裁判要點(diǎn)實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)法院判決相關(guān)法律規(guī)定案件來源094承租人具有單方續(xù)約權(quán)，但其在租賃期間屆滿前“超期”轉(zhuǎn)租的條款屬于效力待定合同閱讀提示裁判要旨案情簡介裁判要點(diǎn)實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)法院判決相關(guān)法律規(guī)定案件來源095轉(zhuǎn)租條款中未明確約定用作特種經(jīng)營行業(yè)的，禁止轉(zhuǎn)租作此用途閱讀提示裁判要旨案情簡介裁判要點(diǎn)實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)法院判決相關(guān)法律規(guī)定案件來源096承租企業(yè)拒不履行合同約定的消防報(bào)驗(yàn)義務(wù)的，需承擔(dān)違約責(zé)任閱讀提示裁判要旨案情簡介裁判要點(diǎn)實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)法院判決相關(guān)法律規(guī)定案件來源097因承租人違約導(dǎo)致租賃合同解除的，其承擔(dān)賠償責(zé)任的裁量標(biāo)準(zhǔn)閱讀提示裁判要旨案情簡介裁判要點(diǎn)實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)法院判決相關(guān)法律規(guī)定案件來源098律師函在解除租賃合同及辦理房屋交接中的神奇作用閱讀提示裁判要旨案情簡介裁判要點(diǎn)實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)法院判決相關(guān)法律規(guī)定案件來源099一人公司承租人的股東不能證明個(gè)人財(cái)產(chǎn)獨(dú)立于公司財(cái)產(chǎn)并承擔(dān)連帶責(zé)任的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)閱讀提示裁判要旨案情簡介裁判要點(diǎn)實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)法院判決相關(guān)法律規(guī)定案件來源100次承租人抗辯出租人行使合同解除權(quán)應(yīng)一次性足額清償承租人債務(wù)閱讀提示裁判要旨案情簡介