2023年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告

2023年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告

目錄

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宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)

022022年上海樓市發(fā)展特征

032023年市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)判及建議

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PART

宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)

受疫情沖擊，全國(guó)及上海經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不及預(yù)期

2022年，全國(guó)疫情多點(diǎn)散發(fā)，經(jīng)濟(jì)恢復(fù)受阻、GDP增速明顯回落，預(yù)計(jì)全年增速低于年初目標(biāo)（5.5%）。上海受疫

情沖擊影響更強(qiáng)，2季度、3季度GDP均負(fù)增長(zhǎng)，難以達(dá)成經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)

全國(guó)各季度GDP及累計(jì)同比增速上海各季度GDP及累計(jì)同比增速

萬(wàn)億元

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?上海各季度GDP—GDP累計(jì)同比增速

數(shù)據(jù)來(lái)源：同策研究院、wind

防疫政策調(diào)整，助力經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇

2023年1月8日起，解除對(duì)新型冠狀病毒感染采取的《中華人民共和國(guó)傳染病防治法》規(guī)定的甲類傳染病預(yù)防、控制措

施，實(shí)施"乙類乙管"。未來(lái)大范圍封控將退出新冠防疫措施，防疫政策的調(diào)整將助力2023年經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇

《關(guān)于對(duì)新型冠狀病毒感染實(shí)施"乙類乙管”的總體方案》

＞根據(jù)方案，2023年1月8日起，對(duì)新型冠狀病毒感染實(shí)施

全力做好新型冠狀病毒感染疫情防控工作"乙類乙管"。

＞依據(jù)傳染病防治法，對(duì)新冠病毒感染者不再實(shí)行隔離措施，

9通知公告

不再判定密切接觸者；

公告

＞不再劃定高低風(fēng)險(xiǎn)區(qū)；

＞對(duì)新冠病毒感染者實(shí)施分級(jí)分類收治并適時(shí)調(diào)整醫(yī)療保障政

2022年第7號(hào)

策；

將新型冠狀病毒肺炎更名為新型冠狀病毒感染。

二、經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，自2023年1月8日起，解除對(duì)新型冠狀病毒感染采取的《中華人民共和國(guó)傳爽＞檢測(cè)策略調(diào)整為“愿檢盡檢"；

病防治法》規(guī)定的甲類傳染病預(yù)防、控制措施：新型冠狀病毒感染不再納入《中華人民共和國(guó)國(guó)境衛(wèi)

生檢疫法》規(guī)定的檢凌傳染病管理。＞調(diào)整疫情信息發(fā)布頻次和內(nèi)容。

特此公告.

＞依據(jù)國(guó)境衛(wèi)生檢疫法，不再對(duì)入境人員和貨物等采取檢疫傳

國(guó)家衛(wèi)生健康委

2022年12月26日染病管理措施。

2023年經(jīng)濟(jì)建設(shè)以擴(kuò)大內(nèi)需為核心

“二十大”后中國(guó)經(jīng)濟(jì)熠長(zhǎng)方式轉(zhuǎn)變?yōu)椤皵U(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略同深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革有機(jī)結(jié)合起來(lái)“。年底的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)

議中同樣提出“著力擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求，要把恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)擺在優(yōu)先位置“，明確支持“住房改善、新能源汽車、養(yǎng)老

服務(wù)等消費(fèi)”

“二十大”后中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式2019至2021年最終消費(fèi)支出、資本形成總額、出口金額與GDP的比例

經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)質(zhì)的有效提升和量的合理增長(zhǎng)

城鄉(xiāng)融合發(fā)展

區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展

擴(kuò)大內(nèi)需

健全社會(huì)保障戰(zhàn)略

體系

完善分配制度

就業(yè)優(yōu)先戰(zhàn)略

應(yīng)對(duì)人口問(wèn)題

提高全要素

I至齊手＞供給側(cè)改革

提升產(chǎn)業(yè)鏈

供應(yīng)鏈韌性

■2019?20202021

數(shù)據(jù)來(lái)源：同策研究院、wind

上海大都市圈戰(zhàn)略推動(dòng)區(qū)域發(fā)展

2022年9月發(fā)布《上海大都市圈空間協(xié)同規(guī)劃》，構(gòu)建包括上海、無(wú)錫、常州、蘇州、南通、寧波、湖州、嘉興、舟

山在內(nèi)的“1+8”大都市圈。上海定位頂級(jí)全球城市，打造國(guó)際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、航運(yùn)和科創(chuàng)中心；蘇州、寧波、

臨港片區(qū)承接上?？苿?chuàng)成果轉(zhuǎn)移，加速人才引進(jìn),促進(jìn)二產(chǎn)升級(jí)

城市定位特點(diǎn)分工上海大都市圈功能體系規(guī)劃圖

頂級(jí)全球蜥

/推動(dòng)國(guó)際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、航運(yùn)和科技創(chuàng)新

上海/都市圈引領(lǐng)城市>1個(gè)頂級(jí)全球城市

臨港片區(qū)（綜合性全球等"五個(gè)中心”建設(shè),瘀A3個(gè)綜合惺詡棉

二1二^，6個(gè)專業(yè)性全球城市

,與上海聯(lián)動(dòng)共生的功能性樞紐城市

,經(jīng)濟(jì)體量?jī)H次于上海

蘇州綜合性全球城市/引進(jìn)培育世界一流大學(xué)，提升原始創(chuàng)新能力，

/創(chuàng)新發(fā)展關(guān)鍵時(shí)期，12個(gè)全球功能性節(jié)點(diǎn)

承接上海最新科技成果轉(zhuǎn)移

/國(guó)際貿(mào)易、國(guó)際航運(yùn)、國(guó)際科技創(chuàng)新中心協(xié)同

寧波綜合性全球城市/港通天下、書(shū)藏古今

區(qū)

/創(chuàng)新基礎(chǔ)深厚的濱湖城市,科技創(chuàng)新、智能制造、文化交流

無(wú)錫專業(yè)性全球城市

/近30家省級(jí)研究機(jī)構(gòu)環(huán)太湖布局/汽車全產(chǎn)業(yè)鏈、半導(dǎo)體

/國(guó)際化制造名城

/"小尖強(qiáng)"民營(yíng)制造

常州專業(yè)性全球城市/長(zhǎng)三角中軸樞紐

/"接地氣"創(chuàng)新模式

/新能源汽車產(chǎn)業(yè)鏈

/與上海一江之隔,經(jīng)濟(jì)總量不斷壯/江蘇開(kāi)放門(mén)戶

南通專業(yè)性全球城市

大/民營(yíng)經(jīng)濟(jì)、建筑業(yè)

/"綠水青山就是金山銀山"/長(zhǎng)三角中心花園

湖州專業(yè)性全球城市

,美麗鄉(xiāng)村發(fā)源地,綠色發(fā)展引領(lǐng)區(qū)

/毗鄰上海和杭州，滬杭聯(lián)動(dòng)的重要

節(jié)點(diǎn)

嘉興專業(yè)性全球城市/長(zhǎng)三角核心區(qū)樞紐型中心城市

/G60科創(chuàng)走廊從上海進(jìn)入浙江的第0|頂級(jí)全球城市Lo全球功能支撐性書(shū)點(diǎn)

一站P口綜合性全球城市不；戰(zhàn)略功能節(jié)點(diǎn)

/自由貿(mào)易先行區(qū)

舟山專業(yè)性全球城市/路域面積最小，海域面積最廣~5~|專業(yè)性全球城市I建設(shè)用地

/海上花園會(huì)客廳

ol全球功能性節(jié)點(diǎn)[―r水域

房地產(chǎn)是穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的重要環(huán)節(jié)

房改之后，中國(guó)及上海房地產(chǎn)業(yè)增加值穩(wěn)步上漲，占GDP的比重也穩(wěn)步提升。房地產(chǎn)是穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的重要環(huán)節(jié)，2022年

12月，國(guó)務(wù)院副總理劉鶴重申“房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”

1998至2021年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)增加值及占GDP比例1998至2021年上海房地產(chǎn)業(yè)增加值及占GDP比例

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2022年市場(chǎng)下行，房地產(chǎn)業(yè)拖累經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)

2022年，全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)持續(xù)下行，1-11月累計(jì)同比下跌-23.3%,預(yù)計(jì)全年銷售13.8億平米（跌至2015年水

平）。全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資負(fù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)下行拖累全國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)

至2022年11月商品房銷售面積累計(jì)同比增速全國(guó)分季度GDP、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)同比增速

%

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2022年1-11月累計(jì)12.1億平米

25.02022年房地產(chǎn)開(kāi)

累計(jì)同比

-23.3%發(fā)投資快速下

20.0滑，拖累經(jīng)濟(jì)增

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ZzzZzzzzzZZZ房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)同比一GDP累計(jì)同比增速

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房地產(chǎn)調(diào)控政策風(fēng)向逆轉(zhuǎn)

十九大后堅(jiān)持“房住不炒"，至2022年“房地產(chǎn)金融化泡沫化勢(shì)頭得到實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)”，背后是房地產(chǎn)調(diào)控針對(duì)的核心

問(wèn)題：房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)發(fā)生變化，金融泡沫化風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)扭轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)調(diào)控政策風(fēng)向逆轉(zhuǎn)具有實(shí)施的基礎(chǔ)

國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)：郭樹(shù)清提到"房

地產(chǎn)的問(wèn)題應(yīng)該說(shuō)現(xiàn)在金融化、泡銀保監(jiān)會(huì)相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人表

銀保監(jiān)會(huì)系統(tǒng)大會(huì)：郭樹(shù)清表示遏

沫化傾向還比較強(qiáng)"，"房地產(chǎn)金示：’房地產(chǎn)金融化泡沫化

制房地產(chǎn)金融化泡沫化傾向，

2020年9月14曰融化泡沫化勢(shì)頭得到遏制“2022年3月2曰勢(shì)頭得到實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)”

守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線

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銀保監(jiān)會(huì)新聞通氣會(huì)：房地

2019年9月3曰2021年3月2曰國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)：郭樹(shù)清2022年9月23曰

產(chǎn)金融化、泡沫化傾向得到提到“房地產(chǎn)泡沫化金融

有效遏制化勢(shì)頭得到根本扭轉(zhuǎn)"

分

水

高壓調(diào)控階段脩

2023年將推進(jìn)購(gòu)房需求端的刺激政策

12月中央層面多次發(fā)聲，支持剛性和改善性住房需求，重申房地產(chǎn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的地位，預(yù)計(jì)2023年將推進(jìn)購(gòu)房

需求端的刺激政策，幫助經(jīng)濟(jì)整體性好轉(zhuǎn)

劉鶴：對(duì)于明年中國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)整體性好轉(zhuǎn)極有信心

財(cái)聯(lián)社12月15日電,國(guó)務(wù)院副總理劉鶴在第五輪中國(guó)-歐盟工商領(lǐng)袖和前高官對(duì)話上發(fā)表書(shū)面致辭.

劉鶴表示，習(xí)近平主席多次指出，中歐是維護(hù)世界和平的兩大力,，促進(jìn)共同發(fā)展的兩大市場(chǎng)，推動(dòng)

人類遇步的兩大文明.當(dāng)前，國(guó)際政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)正在發(fā)生深刻復(fù)雜變化，不稔定、不確定、不安全因

中共中央國(guó)務(wù)院印發(fā)《擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要

素顯著增多.在這樣的特殊背景下,中歐關(guān)系事要性尤為凸顯.

（2022-2035年）》

劉鶴強(qiáng)調(diào)，貿(mào)窈投資合作是中歐之間最緊密的利密紐帶.中方愿與歐方積極拓展在經(jīng)貿(mào)、綠色、數(shù)

字、金歌、科技等領(lǐng)域合作，共同維護(hù)以世貿(mào)組織為核心的多邊貿(mào)易體制.今年7月第九次中歐經(jīng)貿(mào)高

層對(duì)話成功舉行,在諸多領(lǐng)域達(dá)成重要共識(shí)，雙方正在共同積極推動(dòng)落實(shí)，力爭(zhēng)抓住機(jī)會(huì)取得更多實(shí)

（皿MW1?.鼻箴出■知.??實(shí)在在的成果.中歐投資協(xié)定歷時(shí)7年完成談判，成罷來(lái)之不易，相信雙方有足夠的督海找到維續(xù)推進(jìn)

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劉鶴指出，對(duì)于明年中國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)整分性好轉(zhuǎn),我們極有信心.房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，針對(duì)

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■傅十《個(gè)玄與觀atmu評(píng)at?Hwmr?.N￡*?MMI.當(dāng)前出現(xiàn)的下行風(fēng)勤，我們巳出臺(tái)一些政策，正在考慮新的舉指，努力改善行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債狀況,引

--turn*導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期和信心回暖.未來(lái)一個(gè)時(shí)期，中國(guó)城鎮(zhèn)化仍處于較快發(fā)展階段，有足修需求空間為房地產(chǎn)

業(yè)崔定發(fā)展提供支撐.

12月15曰至16曰中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2022-2035年）12月15曰劉鶴書(shū)面致辭

＞要因城施策，支持剛性和改善性住房需求,解決好新＞促進(jìn)居住消費(fèi)健康發(fā)展。支持居民合理自住需求，遏＞房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，針對(duì)當(dāng)前出現(xiàn)的下行風(fēng)

市民、青年人等住房問(wèn)題，探索長(zhǎng)租房市場(chǎng)建設(shè)。制投資投機(jī)性需求，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。險(xiǎn)，我們已出臺(tái)一些政策，正在考慮新的舉措，努力改

＞要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，推動(dòng)房＞推進(jìn)無(wú)障礙設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)家庭裝修消費(fèi)，增加智能善行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債狀況，引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期和信心回暖。

地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡。家電消費(fèi)，推動(dòng)數(shù)字家庭發(fā)展。＞未來(lái)一個(gè)時(shí)期，中國(guó)城鎮(zhèn)化仍處于較快發(fā)展階段，有足

夠需求空間為房地產(chǎn)業(yè)隱定發(fā)展提供支撐.

上海目前尚未出臺(tái)實(shí)質(zhì)性放松政策

2022年全國(guó)超200個(gè)省市出臺(tái)樓市調(diào)控政策，調(diào)控范圍廣且從低能級(jí)城市向高能級(jí)城市傳導(dǎo)。從結(jié)果來(lái)看，雖然三四

線域市放松力度更大、覆蓋群體范圍更廣，但市場(chǎng)沒(méi)有明顯起色。一線城市主要對(duì)人才政策加碼，以上海為例，沒(méi)有

出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的放松政策(如降低首付、顯著降低貸款利率等)

.

X

三種類型花式放松限購(gòu)銀行、公積金貸款放松?

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限購(gòu)?以限購(gòu)政策為例

(1)直接取消限購(gòu)限貸(1)商業(yè)貸款利率降低/

/

放松(2)增加名額上限放松(2)商業(yè)貸款審批流程加快

(3)針對(duì)特定群體騰挪資格：(3)公積金貸款磁增加一線城市未調(diào)整限購(gòu)，僅釋放更多購(gòu)房資

一線城市

如成都房產(chǎn)用于保障租賃增加1(4)部分城市針對(duì)改善購(gòu)房放格，如上海8月定向優(yōu)化臨港人才購(gòu)房，

套購(gòu)房資格寬使用條件

購(gòu)

官方、民間共同操作房巧用政策發(fā)放補(bǔ)貼

降低二線城市以縮小限購(gòu)范圍、放松特定人群為主

貼

(1)部分城市政府發(fā)布公告降補(bǔ)(1)結(jié)合人才引進(jìn)政策，針對(duì)

二線城市如青島9月開(kāi)始僅對(duì)一環(huán)以內(nèi)的歷卜區(qū)、市中區(qū)限

首付低首付比例符合條件的特定人才發(fā)放補(bǔ)貼

購(gòu)；成都6月對(duì)二孩及以上家庭新增1套購(gòu)房資格

(2)開(kāi)發(fā)商通過(guò)墊資、首付分(2)給多孩家庭發(fā)放補(bǔ)貼

期、打折促銷等方式

新房、二手房限價(jià)放松二四線城市全面放開(kāi)限購(gòu)

限價(jià)政府回購(gòu)三四線城市

政府如衢州月全面取消限購(gòu)，非本地戶籍家庭可直接購(gòu)房

(1)新房備案價(jià)放松蘇州、鄭州、濟(jì)南、湖州4

放松、

(2)二手房核驗(yàn)價(jià)等蜘回購(gòu)Z

等城市前回購(gòu)商品房?

短期上海市場(chǎng)下行，但無(wú)需過(guò)度悲觀

短期看，4季度無(wú)論新房還是二手房，成交量相比3季度均出現(xiàn)明顯回落，上海進(jìn)入短期下行狀態(tài)。但對(duì)2023年的市場(chǎng)

行情無(wú)需過(guò)度悲觀，一方面政策端調(diào)整空間大且出現(xiàn)放松趨勢(shì)，另一方面，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的資產(chǎn)屬性強(qiáng)，需求更加

旺盛，在全國(guó)仍有標(biāo)桿效應(yīng)

2022年上海商品住宅供求量?jī)r(jià)