2023年上海房地產(chǎn)市場分析報告

2023年上海房地產(chǎn)市場分析報告

目錄

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宏觀經(jīng)濟及房地產(chǎn)行業(yè)形勢

022022年上海樓市發(fā)展特征

032023年市場趨勢預(yù)判及建議

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PART

宏觀經(jīng)濟及房地產(chǎn)行業(yè)形勢

受疫情沖擊，全國及上海經(jīng)濟增長不及預(yù)期

2022年，全國疫情多點散發(fā)，經(jīng)濟恢復(fù)受阻、GDP增速明顯回落，預(yù)計全年增速低于年初目標（5.5%）。上海受疫

情沖擊影響更強，2季度、3季度GDP均負增長，難以達成經(jīng)濟增長目標

全國各季度GDP及累計同比增速上海各季度GDP及累計同比增速

萬億元

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?上海各季度GDP—GDP累計同比增速

數(shù)據(jù)來源：同策研究院、wind

防疫政策調(diào)整，助力經(jīng)濟復(fù)蘇

2023年1月8日起，解除對新型冠狀病毒感染采取的《中華人民共和國傳染病防治法》規(guī)定的甲類傳染病預(yù)防、控制措

施，實施"乙類乙管"。未來大范圍封控將退出新冠防疫措施，防疫政策的調(diào)整將助力2023年經(jīng)濟復(fù)蘇

《關(guān)于對新型冠狀病毒感染實施"乙類乙管”的總體方案》

＞根據(jù)方案，2023年1月8日起，對新型冠狀病毒感染實施

全力做好新型冠狀病毒感染疫情防控工作"乙類乙管"。

＞依據(jù)傳染病防治法，對新冠病毒感染者不再實行隔離措施，

9通知公告

不再判定密切接觸者；

公告

＞不再劃定高低風險區(qū)；

＞對新冠病毒感染者實施分級分類收治并適時調(diào)整醫(yī)療保障政

2022年第7號

策；

將新型冠狀病毒肺炎更名為新型冠狀病毒感染。

二、經(jīng)國務(wù)院批準，自2023年1月8日起，解除對新型冠狀病毒感染采取的《中華人民共和國傳爽＞檢測策略調(diào)整為“愿檢盡檢"；

病防治法》規(guī)定的甲類傳染病預(yù)防、控制措施：新型冠狀病毒感染不再納入《中華人民共和國國境衛(wèi)

生檢疫法》規(guī)定的檢凌傳染病管理。＞調(diào)整疫情信息發(fā)布頻次和內(nèi)容。

特此公告.

＞依據(jù)國境衛(wèi)生檢疫法，不再對入境人員和貨物等采取檢疫傳

國家衛(wèi)生健康委

2022年12月26日染病管理措施。

2023年經(jīng)濟建設(shè)以擴大內(nèi)需為核心

“二十大”后中國經(jīng)濟熠長方式轉(zhuǎn)變?yōu)椤皵U大內(nèi)需戰(zhàn)略同深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革有機結(jié)合起來“。年底的經(jīng)濟工作會

議中同樣提出“著力擴大國內(nèi)需求，要把恢復(fù)和擴大消費擺在優(yōu)先位置“，明確支持“住房改善、新能源汽車、養(yǎng)老

服務(wù)等消費”

“二十大”后中國經(jīng)濟增長方式2019至2021年最終消費支出、資本形成總額、出口金額與GDP的比例

經(jīng)濟實現(xiàn)質(zhì)的有效提升和量的合理增長

城鄉(xiāng)融合發(fā)展

區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展

擴大內(nèi)需

健全社會保障戰(zhàn)略

體系

完善分配制度

就業(yè)優(yōu)先戰(zhàn)略

應(yīng)對人口問題

提高全要素

I至齊手＞供給側(cè)改革

提升產(chǎn)業(yè)鏈

供應(yīng)鏈韌性

■2019?20202021

數(shù)據(jù)來源：同策研究院、wind

上海大都市圈戰(zhàn)略推動區(qū)域發(fā)展

2022年9月發(fā)布《上海大都市圈空間協(xié)同規(guī)劃》，構(gòu)建包括上海、無錫、常州、蘇州、南通、寧波、湖州、嘉興、舟

山在內(nèi)的“1+8”大都市圈。上海定位頂級全球城市，打造國際經(jīng)濟、金融、貿(mào)易、航運和科創(chuàng)中心；蘇州、寧波、

臨港片區(qū)承接上?？苿?chuàng)成果轉(zhuǎn)移，加速人才引進,促進二產(chǎn)升級

城市定位特點分工上海大都市圈功能體系規(guī)劃圖

頂級全球蜥

/推動國際經(jīng)濟、金融、貿(mào)易、航運和科技創(chuàng)新

上海/都市圈引領(lǐng)城市>1個頂級全球城市

臨港片區(qū)（綜合性全球等"五個中心”建設(shè),瘀A3個綜合惺詡棉

二1二^，6個專業(yè)性全球城市

,與上海聯(lián)動共生的功能性樞紐城市

,經(jīng)濟體量僅次于上海

蘇州綜合性全球城市/引進培育世界一流大學(xué)，提升原始創(chuàng)新能力，

/創(chuàng)新發(fā)展關(guān)鍵時期，12個全球功能性節(jié)點

承接上海最新科技成果轉(zhuǎn)移

/國際貿(mào)易、國際航運、國際科技創(chuàng)新中心協(xié)同

寧波綜合性全球城市/港通天下、書藏古今

區(qū)

/創(chuàng)新基礎(chǔ)深厚的濱湖城市,科技創(chuàng)新、智能制造、文化交流

無錫專業(yè)性全球城市

/近30家省級研究機構(gòu)環(huán)太湖布局/汽車全產(chǎn)業(yè)鏈、半導(dǎo)體

/國際化制造名城

/"小尖強"民營制造

常州專業(yè)性全球城市/長三角中軸樞紐

/"接地氣"創(chuàng)新模式

/新能源汽車產(chǎn)業(yè)鏈

/與上海一江之隔,經(jīng)濟總量不斷壯/江蘇開放門戶

南通專業(yè)性全球城市

大/民營經(jīng)濟、建筑業(yè)

/"綠水青山就是金山銀山"/長三角中心花園

湖州專業(yè)性全球城市

,美麗鄉(xiāng)村發(fā)源地,綠色發(fā)展引領(lǐng)區(qū)

/毗鄰上海和杭州，滬杭聯(lián)動的重要

節(jié)點

嘉興專業(yè)性全球城市/長三角核心區(qū)樞紐型中心城市

/G60科創(chuàng)走廊從上海進入浙江的第0|頂級全球城市Lo全球功能支撐性書點

一站P口綜合性全球城市不；戰(zhàn)略功能節(jié)點

/自由貿(mào)易先行區(qū)

舟山專業(yè)性全球城市/路域面積最小，海域面積最廣~5~|專業(yè)性全球城市I建設(shè)用地

/海上花園會客廳

ol全球功能性節(jié)點[―r水域

房地產(chǎn)是穩(wěn)定經(jīng)濟的重要環(huán)節(jié)

房改之后，中國及上海房地產(chǎn)業(yè)增加值穩(wěn)步上漲，占GDP的比重也穩(wěn)步提升。房地產(chǎn)是穩(wěn)定經(jīng)濟的重要環(huán)節(jié)，2022年

12月，國務(wù)院副總理劉鶴重申“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)”

1998至2021年中國房地產(chǎn)業(yè)增加值及占GDP比例1998至2021年上海房地產(chǎn)業(yè)增加值及占GDP比例

數(shù)據(jù)來源：同策研究院、wind

2022年市場下行，房地產(chǎn)業(yè)拖累經(jīng)濟增長

2022年，全國房地產(chǎn)行業(yè)形勢持續(xù)下行，1-11月累計同比下跌-23.3%,預(yù)計全年銷售13.8億平米（跌至2015年水

平）。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資負增長，房地產(chǎn)業(yè)下行拖累全國經(jīng)濟增長

至2022年11月商品房銷售面積累計同比增速全國分季度GDP、房地產(chǎn)開發(fā)投資累計同比增速

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30.0

2022年1-11月累計12.1億平米

25.02022年房地產(chǎn)開

累計同比

-23.3%發(fā)投資快速下

20.0滑，拖累經(jīng)濟增

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數(shù)據(jù)來源：同策研究院、wind

房地產(chǎn)調(diào)控政策風向逆轉(zhuǎn)

十九大后堅持“房住不炒"，至2022年“房地產(chǎn)金融化泡沫化勢頭得到實質(zhì)性扭轉(zhuǎn)”，背后是房地產(chǎn)調(diào)控針對的核心

問題：房地產(chǎn)風險已經(jīng)發(fā)生變化，金融泡沫化風險已經(jīng)扭轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)調(diào)控政策風向逆轉(zhuǎn)具有實施的基礎(chǔ)

國新辦新聞發(fā)布會：郭樹清提到"房

地產(chǎn)的問題應(yīng)該說現(xiàn)在金融化、泡銀保監(jiān)會相關(guān)部門負責人表

銀保監(jiān)會系統(tǒng)大會：郭樹清表示遏

沫化傾向還比較強"，"房地產(chǎn)金示：’房地產(chǎn)金融化泡沫化

制房地產(chǎn)金融化泡沫化傾向，

2020年9月14曰融化泡沫化勢頭得到遏制“2022年3月2曰勢頭得到實質(zhì)性扭轉(zhuǎn)”

守住不發(fā)生系統(tǒng)性風險的底線

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銀保監(jiān)會新聞通氣會：房地

2019年9月3曰2021年3月2曰國新辦新聞發(fā)布會：郭樹清2022年9月23曰

產(chǎn)金融化、泡沫化傾向得到提到“房地產(chǎn)泡沫化金融

有效遏制化勢頭得到根本扭轉(zhuǎn)"

分

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高壓調(diào)控階段脩

2023年將推進購房需求端的刺激政策

12月中央層面多次發(fā)聲，支持剛性和改善性住房需求，重申房地產(chǎn)國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的地位，預(yù)計2023年將推進購房

需求端的刺激政策，幫助經(jīng)濟整體性好轉(zhuǎn)

劉鶴：對于明年中國經(jīng)濟實現(xiàn)整體性好轉(zhuǎn)極有信心

財聯(lián)社12月15日電,國務(wù)院副總理劉鶴在第五輪中國-歐盟工商領(lǐng)袖和前高官對話上發(fā)表書面致辭.

劉鶴表示，習近平主席多次指出，中歐是維護世界和平的兩大力,，促進共同發(fā)展的兩大市場，推動

人類遇步的兩大文明.當前，國際政治經(jīng)濟形勢正在發(fā)生深刻復(fù)雜變化，不稔定、不確定、不安全因

中共中央國務(wù)院印發(fā)《擴大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要

素顯著增多.在這樣的特殊背景下,中歐關(guān)系事要性尤為凸顯.

（2022-2035年）》

劉鶴強調(diào)，貿(mào)窈投資合作是中歐之間最緊密的利密紐帶.中方愿與歐方積極拓展在經(jīng)貿(mào)、綠色、數(shù)

字、金歌、科技等領(lǐng)域合作，共同維護以世貿(mào)組織為核心的多邊貿(mào)易體制.今年7月第九次中歐經(jīng)貿(mào)高

層對話成功舉行,在諸多領(lǐng)域達成重要共識，雙方正在共同積極推動落實，力爭抓住機會取得更多實

（皿MW1?.鼻箴出■知.??實在在的成果.中歐投資協(xié)定歷時7年完成談判，成罷來之不易，相信雙方有足夠的督海找到維續(xù)推進

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劉鶴指出，對于明年中國經(jīng)濟實現(xiàn)整分性好轉(zhuǎn),我們極有信心.房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，針對

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■傅十《個玄與觀atmu評at?Hwmr?.N￡*?MMI.當前出現(xiàn)的下行風勤，我們巳出臺一些政策，正在考慮新的舉指，努力改善行業(yè)的資產(chǎn)負債狀況,引

--turn*導(dǎo)市場預(yù)期和信心回暖.未來一個時期，中國城鎮(zhèn)化仍處于較快發(fā)展階段，有足修需求空間為房地產(chǎn)

業(yè)崔定發(fā)展提供支撐.

12月15曰至16曰中央經(jīng)濟工作會議擴大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2022-2035年）12月15曰劉鶴書面致辭

＞要因城施策，支持剛性和改善性住房需求,解決好新＞促進居住消費健康發(fā)展。支持居民合理自住需求，遏＞房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，針對當前出現(xiàn)的下行風

市民、青年人等住房問題，探索長租房市場建設(shè)。制投資投機性需求，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。險，我們已出臺一些政策，正在考慮新的舉措，努力改

＞要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動房＞推進無障礙設(shè)施建設(shè)，促進家庭裝修消費，增加智能善行業(yè)的資產(chǎn)負債狀況，引導(dǎo)市場預(yù)期和信心回暖。

地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。家電消費，推動數(shù)字家庭發(fā)展。＞未來一個時期，中國城鎮(zhèn)化仍處于較快發(fā)展階段，有足

夠需求空間為房地產(chǎn)業(yè)隱定發(fā)展提供支撐.

上海目前尚未出臺實質(zhì)性放松政策

2022年全國超200個省市出臺樓市調(diào)控政策，調(diào)控范圍廣且從低能級城市向高能級城市傳導(dǎo)。從結(jié)果來看，雖然三四

線域市放松力度更大、覆蓋群體范圍更廣，但市場沒有明顯起色。一線城市主要對人才政策加碼，以上海為例，沒有

出現(xiàn)實質(zhì)性的放松政策(如降低首付、顯著降低貸款利率等)

.

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三種類型花式放松限購銀行、公積金貸款放松?

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限購?以限購政策為例

(1)直接取消限購限貸(1)商業(yè)貸款利率降低/

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放松(2)增加名額上限放松(2)商業(yè)貸款審批流程加快

(3)針對特定群體騰挪資格：(3)公積金貸款磁增加一線城市未調(diào)整限購，僅釋放更多購房資

一線城市

如成都房產(chǎn)用于保障租賃增加1(4)部分城市針對改善購房放格，如上海8月定向優(yōu)化臨港人才購房，

套購房資格寬使用條件

購

官方、民間共同操作房巧用政策發(fā)放補貼

降低二線城市以縮小限購范圍、放松特定人群為主

貼

(1)部分城市政府發(fā)布公告降補(1)結(jié)合人才引進政策，針對

二線城市如青島9月開始僅對一環(huán)以內(nèi)的歷卜區(qū)、市中區(qū)限

首付低首付比例符合條件的特定人才發(fā)放補貼

購；成都6月對二孩及以上家庭新增1套購房資格

(2)開發(fā)商通過墊資、首付分(2)給多孩家庭發(fā)放補貼

期、打折促銷等方式

新房、二手房限價放松二四線城市全面放開限購

限價政府回購三四線城市

政府如衢州月全面取消限購，非本地戶籍家庭可直接購房

(1)新房備案價放松蘇州、鄭州、濟南、湖州4

放松、

(2)二手房核驗價等蜘回購Z

等城市前回購商品房?

短期上海市場下行，但無需過度悲觀

短期看，4季度無論新房還是二手房，成交量相比3季度均出現(xiàn)明顯回落，上海進入短期下行狀態(tài)。但對2023年的市場

行情無需過度悲觀，一方面政策端調(diào)整空間大且出現(xiàn)放松趨勢，另一方面，上海房地產(chǎn)市場的資產(chǎn)屬性強，需求更加

旺盛，在全國仍有標桿效應(yīng)

2022年上海商品住宅供求量價