光明花園二期策劃方案

光明花園二期策劃方案

目

錄

一、光明花園項目分析

（一）

光明花園前期營銷推廣分析及后期推廣建議

（二）

光明花園一期銷售概況

（三）

光明花園二期銷售概況

（四）

光明花園客戶信息反饋及對策

二、市場分析

（一）

武川市2004年宏觀住宅市場走勢

（二）

武川市八月份住宅市場動態(tài)分析

（三）

區(qū)域住宅市場銷售動態(tài)

三、光明花園二期營銷推廣策略

（一）

總體推廣策略及銷售目標

（二）

二期入市時機策略

（三）

銷售推廣策略

四、媒介推廣計劃

威

勵

格

默（一藥）宣里傳主朵題

震

追

告

腸（二澆）媒赤介投顧放策穿略

月

豈

蕉

程（三裁）媒從介投景放計迎劃

氏五、烘銷售物部署榨及資錫料準槽備

盤一、殖光明歉花園視項目沫分析

帝（一鈴）光到明花禽園前見期營坊銷推尊廣分鳴析及堡后期猴推廣牽建議

垂1、廉光明話花園寶一期自營銷跳推廣歪主題耳及其璃目標

查

芝

見

灑

嘩分斃析光踐明花守園一秋期宣筑傳單雹頁、課樓書用及工待地形導象訴豐求主顛題

抄宣傳毒單頁

露

糟

愁背

煮

辟

景輩：綠燕色背駕景暗挎示健喂康的芒生活揉環(huán)境費

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情

孟訴求轎主題姓：綠穩(wěn)色天鵝與地件映襯抬光明扭花園虎訴求仰主題役“武紐川新胳都會墊?國惕際康肅居城仇”

跌

如

鉛訴求仆主點躺：優(yōu)跪越的圾地理滅位置禍、名均牌效屢應、逐建筑碼業(yè)態(tài)紅亮點衡設施

突

俊

胳

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辦首期娃樓書

福生活闊氛圍戚訴求噴：強夕調(diào)健亦康和元諧的咽鄰里孫關(guān)系

吹文化溫

策

物訴求使：強夕調(diào)國黎際文偷化與閉本土肥文化汪相交師融的勵精神歇文化芽生活

女生活響方式捧訴求晉：健捎康的地國際恥流行公的居仇家與吐工作則的生鎖活方絡式

塔環(huán)境友

嫌

躬訴販求：照強調(diào)桿新鮮擺、優(yōu)土美的興生活練環(huán)境

債其他裁

益訴采求點名：重協(xié)復首倒期宣捧傳單舊頁訴乖求內(nèi)剩容

姥工地畜形象約廣告

川

援工地沉形象血廣告殿訴求圓：重繪復首袖期宣慚傳單烤頁訴蒜求內(nèi)逼容

亮綜述

節(jié)

純

丟從上報面可助以看悼到，催光明召花園拋首期何突出姐宣傳箱項目嚇地理亦位置挑的優(yōu)午越、秧建筑特形態(tài)疊的和確諧、紅健康謹?shù)奈娜位鷳?zhàn)活方堅式，愚借助第武川飛的城拾市規(guī)遲劃宣典揚光避明花篩園的園武川渡生活診趨勢河，以城求達逃到市煌場認額知、陶樹立茅引領(lǐng)貧武川散人們浴生活愛方式點的項漂目形列象

愿2、萍光明攻花園煙二期雁營銷星推廣磁目的

躬

街

怖

枯鑒棍于本廢項目妻滾動嬸開發(fā)啦的開畜發(fā)模雄式，中光明扛花園誦二期狐營銷陜推廣美須繼奔承首底期推靠廣的式格調(diào)奉，訴判求主渴題從攝國際武康居己城轉(zhuǎn)胳以光顏明花臣園國茂際生叮活方務式為嬌訴求肆主題務，并燙展示攝、實稈現(xiàn)其就宣傳煎的建糠筑亮充點的臨訴求參，深聲化項驅(qū)目品怕牌的密價值慣。

簽

黃

砍

肅

府首爛期樓值書市間場反麥饋的刷“看接不懂宋、不擊知所奏云”陸的情略況，杠建議披二期藝樓書線訴求歉簡潔齡而委碗婉，燈必要較時需使要銷警售員凈的暗圾示引棚導，裂媒介岸配合匠釋疑晝訴求極主題

窄

共

歲（希二）資光明康花園激一期傭銷售瀉概述

糊1、泳光明像花園愧一期柱銷售迅動態(tài)

忍

誠

鍬

四

和

腎光連明花谷園一插期批煙準預鄙售1擔50桃0套芬，面句積2炒40紗00年0平撓方米唇。截逐止八仍月2兆5號迷，一藏期累慶計銷售售1負24鏡0套厚，實辜現(xiàn)銷富售面挨積1釣89娘42謝0平罰方米踐，完抽成總出套數(shù)充的8朽0%嬸

宵

旋2王、光培明花宰園一稈期余限房房玉源概乖述

圖

裙

采

潤

刊

紛光糕明花乏園一序期余丈房約填25季0套四。房膨源位額置差否，基柿本集賠中在哥底層幕和頂誼層，遍約2監(jiān)00買套，掉占余燒房總減數(shù)的方80魂%；糟余房宗房源賺面積拜偏大東，集符中在拳13椒0~之15首0平塊方米鹿之間慘；余哨房的煌總價銹基本牧在4腐5萬躍元/萍套左協(xié)右，毅以去何年武葵川人按均月婆收入號12卸00舟元/誼月/夏人為染依據(jù)第，總跌價相矮對偏灘高。

疲（三應）光衡明花裙園二攤期銷蝶售概展況

申1、績光明尿花園唉二期教產(chǎn)品判品種贈概述

膨

滋

瞞

槽

說

暢首推沾1、申2、泛3、桂4、半5、蒸6、楊7等稼七棟嘉10越層小奏高層踩住宅喂共4餡00茫戶。鍋其中曉面積癥12叮0~欲14僻0平炎方米順的三腹房兩循廳兩吧衛(wèi)占不總戶恐數(shù)的提37再%；辭面積麗在1優(yōu)00耐~1太20頭平方挪米之綿間的咬三房擾兩廳總一衛(wèi)縮占總玉戶數(shù)責的2登4%速；面激積在籮85圍~1深00毅平方惰米之湯間的晚兩房舒占總紹戶數(shù)州的2盜4%歐，其核余的石60綿平方殿米以蹄下的號一房判占總襖戶數(shù)棵的1悟1%戚，1姥55頑平方昨米以鄰上的駛四房惠占總愧戶數(shù)堆的5爹%。舟即本慌次推饑出房或型主陪力戶寧型為熟三房姿，面睜積在串10掏0~帽14土0平苦方米囑之間嘩，約黎占總貓戶數(shù)溜的的魔60畏%；謊其次懲為8不5~校10肅0平左方米賠之間略的兩沸房，術(shù)約占動總戶繁數(shù)的望24難%。扁銷售嬌面積船約5準萬平跳米。

悔2、集光明蹤花園越二期餡房源源登記調(diào)概述

迷

貿(mào)光傍明花蝶園二猶期接擠待客巨戶累衛(wèi)計9警25叢組。世從房駱源上貼看，臨主要育來源紗于武班川黃釣花鎮(zhèn)謝本地隆私企夾業(yè)主賴、公診務員拳和中渾高級贏管理腸人員摔，約韻占總逐客源紗的6芝0%卵；其氏次客愛戶來戴源于顫武川序市區(qū)網(wǎng)，約繡占總越客源敬的3嶄0%夕；另吸外項篩目周存邊比猜較富蔬裕的喇鄉(xiāng)鎮(zhèn)蛛居民僅開始紙成為竿本案莊的消舌費主倆體。策從房殲型需承求上掃看，喊兩房晶、三瞇房為穴主體扮，共依占總倡需求陰的6叔0%穴~8圖0%瀉；其遷次為針四房現(xiàn)，約叉占總晴房源柿的1欺0%憐左右夜。從崖面積菌需求譯上看怪，面態(tài)積為濤10冤0~饞13林0平包方米益的房駱源需濕求量豐大，用占總貓需求鏈的5鐵0%辱；其說次面掃積為宴10鋼0平外方米查的房燙源，曲占總疏需求糖的2曾5%摔；面簡積為蹈13蝶0~焦15腹0平奏方米嘉的房然源需顏求約殺占總抵需求夕的2逐0%砍。從碰接受筐的總刻價上華看，三30般~4版0萬窄房源鄭總價賢接受炸度較框高，癢約占拌總體朵的6值0%憤；其帆次為歐不超菠過3民0萬參的總粉房價詢，約每占總貓體的組25糕%；崗40聰~5虹0萬安房源本總價焰的接棵受度闊不錯綢，約推占總再體的莊16鉗%。躁總的宜來看啊，二勵期客吸戶層后次明賣顯，鋤以中均等家矛庭收喂入為戲主，請富裕社階層澇任意涼是光仿明花強園客再戶的帽主體辯。

狀（四早）

柏

見光明溜花園弄客戶痕信息羊反饋坑及對朽策

培1、移項目惠周邊溫市政川配套唐尚沒疏有動犁工的追跡象

及

幟

淚

固對逢策：家重點渾宣傳久項目構(gòu)配套棉設施蠻的進耽程，符突出魯光明鍵花園遣舒適眠的生抄活環(huán)巴境，圈轉(zhuǎn)移絞客戶伍的視株線

秤2、夫首期依余房同房源彼單一蠶、無燦選擇刺性

通

票對姐策：餓做好先房源元銷控鉗，配瘡合促地銷方脈式，珠從多物角度魄做好在房源吳的投骨放

先3、負消費嘗者持臟幣觀胞望的膀態(tài)度

犬

指對額策：搞示之械以例柜，動克之以擾利，蓄曉之泉以情荒，摧渡毀消適費者限僥幸坑的心吊理，墳激發(fā)床銷售國動機

摔4、迫工程違進度乳、拆慣遷進召度問染題

拴

州對恰策：石建議燃公開巖工程階進度肅、拆良遷進帝度計舌劃表堆，定留期公號布工奔程進坑度和躍拆遷鼓進度舅情況直，歡封迎消費費者淘監(jiān)督疾，打薦消消腥費者樣疑慮

揭5、凡“貴新賓金唉卡”什退卡病問題

聲

笨對影策：模查清禁退卡桌的動艱機，粱有禮撕貌的主接待情辦理吸退卡寒手續(xù)甚，但塑需要攪暗示綱、耳謎語、篩模糊肺的透晌露開富盤的勁時期

鳥二、依市場碧分析

屯（一呈）

見

草

武桶川2鎮(zhèn)00冶4年窮宏觀蛛住宅讓市場驕走勢

業(yè)

俱

寬

緩國家霉對房騰地產(chǎn)嗽市場纏宏觀顧調(diào)控悠明顯泄，武柔川房蜘地產(chǎn)阻消費莊市場敘日漸仿理性熄：惕從2界00樓3年最七月鄉(xiāng)份開香始，顯國家伶出臺液了一梳系列陷的關(guān)葵于房鹽地產(chǎn)般宏觀沒經(jīng)濟喪政策航，避挑免房脊地產(chǎn)蚊經(jīng)濟籮過熱飯、防排止房未地產(chǎn)鈴業(yè)發(fā)趴展大紗起大草落、超加強紙保護怪基本驅(qū)農(nóng)田敲等措印施，秀加大厭了對鑒建筑匙業(yè)、末鋼鐵診冶煉繭業(yè)、罩房地舟產(chǎn)金唉融市醒場的觀監(jiān)管迅力度移，從億土地菜政策筍、金破融、篩建材用供給切等角巾度調(diào)特控房鹿地產(chǎn)保業(yè)的央發(fā)展暫速度鍛。這貞給我境國房遲地產(chǎn)兼業(yè)帶繳來了搭絲絲畫涼意詞。湯加強誦規(guī)范婦房地鮮產(chǎn)產(chǎn)叨業(yè)政鳴策，鋪健全頌房地講產(chǎn)市怎場管悄理制鍬度：架去年處七月惠份以待來，午針對勞國家踏基本叛農(nóng)田璃使用抓量日得益減爸少、王房地蠅產(chǎn)運棒營商院大規(guī)災模囤估積土征地、溉房地副產(chǎn)市勻場價涉格偏夸高、巾局部絹行業(yè)畢投資搞過熱志及土鼠地供稀給政勇策存電在漏森洞等躺現(xiàn)象母，國名土資冠源部谷、建繳設部腫先后稼下達團了規(guī)割范房掀地產(chǎn)麥交易鐵市場芽（明折確界歷定政餅府土工地征月用權(quán)粗限和距征用疫范圍貢、對黎于公月益性附用地批實行礦征地鐘價格認聽證尺會制河度，翅對經(jīng)脆營性歲用地魔按市惡場規(guī)鋒則運伯作，限推行恐土地淺使用起權(quán)招碌標、句拍賣訂、掛激牌出尚讓制如度）崖、加騾強管零理國躺家基劇本農(nóng)潑田的召力度臺、嚴敢格審虎批大總型商泥業(yè)、僻豪華知商品敏房、躍娛樂朝建設住項目唇的立荷項建宜設，著嚴格柱執(zhí)行鑒關(guān)于丸在建治土地刑管理餓制度英，規(guī)敏范土鬧地市渣場供徒給，勁促使鼓囤積握大規(guī)款模土池地的摸開發(fā)拋商加貓快商寶品房拍建設希、提壓高商持品房糟市場美供給級量，好抑制策了房枯價快箏速上衡漲的食勢頭泰，給袋火暴戀房地豈產(chǎn)業(yè)養(yǎng)帶來腦消極謠的影灑響。酬加強紗房地沸產(chǎn)金臭融市博場風廉險管尺理，印有效積抑制衫房地錫產(chǎn)投愈機現(xiàn)礎象：險針對稻房地午產(chǎn)業(yè)地開發(fā)搜資金翻量大額、房迷地產(chǎn)玻開發(fā)束過于欺依賴幼銀行被金融嫩系統(tǒng)廉、房框地產(chǎn)總市場所投機柳現(xiàn)象襪多、鞋房地殺產(chǎn)行培業(yè)過比熱等雹現(xiàn)象突，房霉地產(chǎn)極市場捎風險是大部鐘分轉(zhuǎn)朱嫁給錯了國健家銀裙行金之融系揮統(tǒng)，難國家微要求毅銀行懇系統(tǒng)鋼加強瓦對房瓣地產(chǎn)擋開發(fā)適市場紡融資嫂、投完資購祥房貸叼款市殿場的中風險插管理批，限廟制二蹄次投峽資購喝房貸宵款金黎額、唐加強之投資豎型房桿地產(chǎn)搶開發(fā)特融資磨風險雅管理米，提聽高開秧發(fā)商沙開發(fā)香總金幫額中仰自有耕資金宵的比哀例（懇自有紅資金蔽的比暖例有校原來嫩的2袋0%供提高怎到2晌5%戀），奸抬高救房地懷產(chǎn)市色場準要入門禮檻,濤增加桌了開浸發(fā)商鎮(zhèn)的開仿發(fā)成將本，綿使部血分實帳力弱太的開徐發(fā)商河掙相傭拋售筒商品匹房、負土地問，商們品房溉市場建可能梁出現(xiàn)扇價格扒拐點鼠的現(xiàn)亦實增擱大，重投資娃者、軟消費追者預唐期房墻地產(chǎn)濾市場副價格籃會下殊跌，滑大多爽數(shù)持騎幣觀什望市柜場，倦給房嗚地產(chǎn)個市場圓帶來屋消極身的影印響。遣武川魔房地腐產(chǎn)市掌場供勻給開挨始多行樣化盾，居共民的準商品酒房消割費觀朵念悄籃然改住變炭對武德川城穗北、捏新北算、城販南、竿黃花慈、城月西和滋城中骨各區(qū)暮域的箱市場恐調(diào)查欺發(fā)現(xiàn)易：大透眾化彩住宅蹲市場漸需求揪量大黎，區(qū)身域房介地產(chǎn)岡市場別細分迫趨勢綿明顯暴，房滔地產(chǎn)寺供需酬雙方因都在胖觀望胖市場與走勢恢。

攝（二悶）

往

村

武祝川市裹八月蘆份住產(chǎn)宅市吩場動桂態(tài)分定析太武川懶房地校產(chǎn)投神資平易穩(wěn)增廁長，完房地再產(chǎn)金駕融信簡貸規(guī)換?？s獲小，做住宅奮開發(fā)秤仍占柿主導廉，經(jīng)澡濟適器用房墓增勢速強勁徒，房者地產(chǎn)徒市場睡供給籠量大寫幅增席長，殺房地詳產(chǎn)價斥格平謠穩(wěn)：補武川連統(tǒng)計池信息怨網(wǎng)顯微示，練房地縱產(chǎn)開圾發(fā)在勉市場抄慣性戲的作邪用下醒，仍蝶呈現(xiàn)手較快地發(fā)展教的態(tài)梳勢，穿商品謹房投影資增退速明酷顯加址快，竿建設星規(guī)模邀大幅誰攀升鴉，新蛛開工態(tài)面積膠急劇木擴大既，經(jīng)恰濟適謎用房豎建設訴進度遷加快毒，市舅場供饅銷基泊本平食衡。愧上半堡年，鳥全市緩完成貪房地都產(chǎn)開珍發(fā)投急資3烏7億絲元，飼同比溫增長瓣63燙.8鵝%，介增幅碌比去陽年同憶期提歌高3假3.仁3個踏百分右點。銹房地錄產(chǎn)開爽發(fā)累考計到違位資轎金9元0億到元，采其中摔銀行睛貸款妖15疫億元屢，同感比下施降9袋.8扒%，剝在全激部資臭金來壟源中慶所占企比重衫由去敗年同比期的璃25序.6輩下降該為1患4.鞏8%俱；企梢業(yè)自聽籌資匆金1舌6.荷5億假元，主同比已增長產(chǎn)2.旨8倍裝，在芳全部注資金濫來源禮中的柜比重蛇由去師年同悼期的葉8.萄5%追上升劇為1噴6.系2%雄。商規(guī)品房擴施工圖面積耕達6四65票.2活萬平膊方米淘，同融比增鵲長4妹8.違6%該，其書中商武品住緩宅施編工面膝積為夢49竹8.斬9萬日平方料米，果同比膽增長沿48燙.9墾%。城經(jīng)濟殼適用暴房建真設完雄成投塵資1仿.8茂億元匹，同無比增悲長4蠟倍；艷施工串面積貞達2激0.示9萬煙平方伏米，商同比旱增長凳3.韻9倍惕。新鵲開工莫房屋柱建筑泛面積梯達3烈00永.9看萬平相方米秋，同蹲比增發(fā)長6竄9.牲4%墓，占耽在建蛙房屋怒施工敞總面漸積的笛55險.2康%。銹商品者房銷礦售面增積9倚9.漠9萬發(fā)平方仍米，奏同比槍增長噴18石.4燒%，偏其中篇住宅毀銷售釋面積趨68勝.3畏萬平層方米認，同厘比增攔長1么8.坐1%尺。畢武川夾居民仆生活孝觀念共、獲餅取信杰息渠侮道悄替然改優(yōu)變：汪

介武川第城調(diào)燃隊近蝦期對紙20嬸00德位城利鄉(xiāng)居晨民開矩展了再一次罷抽樣謠調(diào)查恨，調(diào)傳查結(jié)州果顯電示，喬被訪勺對象尤最感盡興趣唐的信待息是魂健康去與衛(wèi)芽生保竿健信夜息、招選擇絞率高饅達7煮2.爺5%想，有峰關(guān)科碧學技致術(shù)方枕面的手信息拌排到易了4綿位之奮后，牛其中鞭醫(yī)學弄新進谷展方梨面的帝信息窗關(guān)注溪度為艱50洲.0抬%、吸科學遞新發(fā)拿現(xiàn)的壺關(guān)注堡度為到49叫.9拆%、刃新技氏術(shù)應逆用的老關(guān)注稅度為遼43針.1繼%。

宴獲得忘的信磁息具俱體渠虜?shù)揽闯?，被狂訪者鮮從電次視、恨報紙嫌獲取服科技蝕知識員信息愛的最蔬多，闖分別己達到秒96蠅.7燕%、交80離.8軍%；源其次勸是雜倡志刊撿物、顯廣播段，分丹別為求26堅.2普%、距18買.4使%；壯選擇匹互聯(lián)腰網(wǎng)、撫圖書您的比酷例相難對較慌少，林分別劫為6皂.0監(jiān)%、吉5.系3%競。筍從接禽觸媒即體的乖頻率貼看，牢被訪噴者每爸天接幕觸比哈例最遞高的外是電攻視，混達9盤8.粗8%饒，其卻次為術(shù)報紙柱（4悟8.訊7%淡）和肚廣播誦（1耳3.咬6%梅）；拾接觸思最多巴的是擴雜志殊刊物余（3凝0.躺0%起），坑其次駕是報括紙（衰28掘.9霸%）踩。從燥被訪殃者對幅媒體拖的信匹任程誼度看淹，居漲民對園不同輸渠道碧獲取頓的科逼技知雹識的辱信任暮度有鹿所不組同，術(shù)最信藍任的挎是電資視、泰報紙習兩大打傳播宿媒體沸，分每別達錦88現(xiàn).6抬%和盞69睜.8測%。

獅

坡

肆武責川2柏00換3~隸20翻05之年拆郊遷量泛逐年惜下降著，房內(nèi)地產(chǎn)料市場貫逐漸血失去閱市場夫剛性兼消費朝，市原場競命爭逐框漸激點烈

非根據(jù)決武川體房地鉛產(chǎn)信扁息網(wǎng)桃武川邊房管走局房女屋住喬宅產(chǎn)驅(qū)業(yè)處輪公布距的關(guān)矩于2妙00銅3年貌~2廊00汽5年橋舊房頓改造宜計劃祥顯示獸，2傻00層3年響舊房企中拆爬遷戶藍達到組90疑00繭戶；梁預計近20醉04屆年舊申房中證拆遷立戶達眾到4翁50報0戶摔；預瞎計2檢00釋4年濁舊房狐中拆桃遷戶享達到宇35襪00敘戶。槍從上筆面反存映的捷資料黃可以愉看出接20判03裙年拆吳遷戶古約9伴00反0戶爛，是無20梯04詞年計拘劃拆蠟遷戶飄數(shù)的仙2倍遮，計比劃2喝00屈5年挨動遷夾戶數(shù)兆比2蕩00殼4年立少1信00尋0戶便。從畝武川沒國土燭資源停局公沫布的折關(guān)于火20作03絡~2每00移4年彼土地條供給稿量可輔以看謙出（銹見下倆表：著20蓬03工~2筆00譽4年椒土地炒供給用量及計其用粗途狀語況一沫覽表俘），棍20部03揀年全怎年出盒讓土宣地

穴

懲萬平租方米稅，其斥中用墾于建旗造住橋宅的裝建筑陵面積那

靜萬籍平方愛米、蚊商辦弟建筑溉面積答

堤萬么平方安米、饞商住把建筑羨面積礙

腎萬司平方設米；層截止壽至2趟00遷4年犧八月裕出讓奏土地處

器萬桶平方牌米，念其中模用于餐建造嚴住宅抽的建簽筑面賄積

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彎萬平菠方米央、商緩辦建近筑面料積

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受萬平宣方米釀、商哥住建胖筑面碧積

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肆萬平壘方米計。預鐮計房目屋拆將遷、意建造尖時間初1~稈2年接后開目始銷宗售商轟品房損，則垂20當03房年拆僑遷戶住在2斤00父3~鵲20你04漏年中束消化共。由旋于2恥00京3年奇拆遷受戶數(shù)煎多，蜓市場伴消耗說量大柴，刺砌激了際20燃04件年土綁地的率供給嫩水平遼。2級00錦4年威前三扣個季動度商紐品房豪住宅觸建筑鎖面積痕是2圣00寫3年消全年棟的商采品房順住宅計建筑虛面積日1.紋8倍踐，增判長約君18短0%梅，而鈔拆遷棟戶數(shù)到是2坐00世3年葬的一任半。艘我國暮土地府政策倒規(guī)定徒，開掌發(fā)商這拿到姓土地浸后必妄須在決規(guī)定冬的時左間開助工，史空置弊兩年涉后將員無償蘆收回析。按源開發(fā)嫌商拿不地到晌建造信、開叼始銷暮售時育間為剪1年逗來計龍算，螺20湖04湯年供到給的盜土地質(zhì)將在貝20淡05燦年五毛月份腐、十孝月份猴前后簽開始跑銷售痰商品犧房，舅20防05漫年商棗品房認大量特上市轉(zhuǎn)，而環(huán)目前浙房地握產(chǎn)市涂場上委供需且雙方擔——巖開發(fā)照商、巾消費撲者—煤—都熟在觀搏望市劈場。動經(jīng)濟唇適用礎房建沙設完趟成投郵資

坊

驗億元僑，同舌比增標長4攀倍；悠施工匯面積砍達

叮

為萬平猛方米朱，同買比增啦長

貸

航倍。杰今后捎房地擦產(chǎn)市決場商城品房盾供給伯結(jié)構(gòu)霉進一到步調(diào)唉整，圓供給際量將單會加屆大加民劇商臥品房泉的價度格的易競爭龜，房冷地產(chǎn)蛇市場濤的競阿爭趨竊勢激現(xiàn)烈。供武川其房地限產(chǎn)市累場供劈給開汪始多剩樣化工，居釋民的紅商品獲房消皺費觀炕念悄辱然改嚴變：糧城北溪板塊隸：目竄前城亂北板迅塊在頂售的鉆具有漿代表責的樓域盤有蠢A花真苑、扯B花礦園、鹽C置妨業(yè)、房D名住筑等飯樓盤泊中，衰C置欣業(yè)的鼓小面宅積住續(xù)宅部聽分去繳化快辱，A揚花苑圖的住倦宅部勻分中善20舟0平壩方米華的住墾宅銷持售阻兇力大益，C商花園雙三期生首次魯推出昨的1捏10吼平方鋤米左晴右的啦戶型蠢搶購藝一空涼，剩引下1書40矛平方桃米左昏右的械大戶旱型；懂D名奇筑1桶00炊平方劍米左冒右的丟兩房牽售完帆，亦購剩下廣14定0平溝方米榴左右牽的大救戶型重。從持戶型恭面積標看，矩城北醉板塊端中小番戶型堤的樓亞盤去叛化快壁，剩留下的購多是首14給0平搬方米茅以上耕的大買戶型嬸；從框銷售身情況斗看，太城北清板塊頸定位豬高檔總豪華超住宅網(wǎng)、商全務服片務式梢公寓咱比較奶失敗櫻，定屋位為撿中產(chǎn)測階級誦白領(lǐng)柄人士藏的中揭小戶炸型頗妄受市戒場歡碧迎；用從未室來推米出的城戶型史結(jié)構(gòu)食看，飾城北籃板塊陡開始剃瞄準萬單身正貴族骨作為咳市場庫目標謊；從慈發(fā)展斗商銷血售積窩極性飯看，射A花半苑、仁B花揉園、兼C置唯業(yè)等肉待市絨場自筋然消格化D瓦名筑短表示噸可能找今年銹十月聞份或風者年坊底開馳盤，洋觀望隨市場庸形態(tài)為明顯翅。翅新北杏板塊逗：貫目前靠城北璃新區(qū)臟板塊蠻主要書在售仰的樓播盤有黃

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言以偉及其甚他樓熱盤尾騎盤，本該區(qū)丑域市統(tǒng)場銷乞售阻趴力較鐮大從業(yè)南到錘北逐見漸加總大，覺市場震開發(fā)腰趨勢棵多元漫化。池市場互上1陳10甚平方獎米左鋒右中軌小面極積的奸房屋食受到羽消費難者的鉆歡迎叮，1爆40鈔平方住米左芝右及姿以上侄大面朵積銷期售阻輕力較皂大。忠該板團塊商漿品房她從南廟到北團價格陣從3喇50挪0元鴨/平懼方米猶逐漸旁下跌崇；從瞇中小忘面積拴到大勞面積枕戶型星，銷粒售阻虎力逐扭漸加亭大。勵房地賺產(chǎn)開探發(fā)項歲目在探該區(qū)村域全恰面開熔花，阻逐漸撞形成傷了高抗檔住仙宅片桂區(qū)市厘場形恒象；激以商翠業(yè)為歷主的曾生活緊配套極項目波開始蕉受到?jīng)r開發(fā)形商的賊重視唯；以鏟滿足搜外來壞商辦疤人員垂、企欲業(yè)白棵領(lǐng)人墓士需教要的齊單身蓋套房胃開始細在市斬場上劍露面斗；由賓于該懶區(qū)域矩企業(yè)風相對寨集中勾，商足務公醋寓開睬始引夏起開時發(fā)商開的注椒意遞城西役板塊寬：卸城西征板塊垃主要范在售罷的樓緊盤有矩

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廉等瞇。大旬眾化逮住宅條受到糖市場欣的歡棄迎，丙房地限產(chǎn)開嗽發(fā)商咳觀望月市場型態(tài)度蕉明顯刪。市濃場上慕80速~1非10宵平方舞米左戒右中鴨小面史積的早房屋擦受到逐消費樸者的嘉歡迎林，1恥40沃平方本米左理右及稅以上璃大面蘿積銷葵售阻警力明螺顯加紙大。軍E多零層8付0~研11臨0平攏方米收的房脖型基卷本售協(xié)完，品而F猾14蹄0平捐方米哀大戶由型的拼房源斗銷售嘴阻力購明顯烈偏大位。該初板塊夕市場撒有市跡場細謎分的吃趨勢三，如演G鉆今該區(qū)去域無爭別墅高的市促場空欲白，堆主力剃建造奸三層墨頂天囑立地假的聯(lián)名排別臟墅。鹽城南特及黃佳花板火區(qū)：岔該區(qū)惹域武題川“蠅一體店雙冀克”城挎市規(guī)業(yè)劃的盟重點往區(qū)域宴之一腥。除悉了光砌明花駕園、啞景園壩一期止、、貞四季殼花苑票等樓君盤在灰售外亭，春箱光花讓園觀婆望市偶場動猴態(tài)，痰估計求在十偉月左雙右或勻者年故底開擇盤銷魚售。慘景園浙一期像剩下呀約1廊50錦套1涉40裕平方洲米左哨右及淚以上逝的大粗戶型腦套房銷，景塔園二駐期估寧計在船年底穴元旦奮左右娛開盤兇，屆絲時商培品房稅價格屠會有屯微幅待上漲妹，漲披幅在齡10大0元走/平隔方米慨左右疊。其浪他樓賭盤大夫多數(shù)盯是尾禁盤，準等待先市場礙自然法消化脊。險武川閑居民膀的商喜品房五消費柿觀念努悄然間改變漲：膜由于裕武川頂在9紛0年款代初笑鄉(xiāng)鎮(zhèn)戶經(jīng)濟覆發(fā)達溝，在根經(jīng)濟龍發(fā)展煩決定養(yǎng)一切撥的年摩代，譯人民淚居住遺環(huán)境瘋受到昨忽視鑄。走能在武連川“稠一體緩雙冀議”城犁市規(guī)威劃的糟重點假區(qū)域踢的南奮冀黃留花區(qū)瓜，里除通河域、黃其花河躬、大妥底河呀、長煙湖溝章河等懸河溝捏水質(zhì)辜受到拼嚴重賓的污嚼染，狐部分嬸河流婆散發(fā)宗出惡澇臭。模黃花悼居民罵開始閣關(guān)注澇身邊瘦的健止康環(huán)禁境了啦。黃夠花統(tǒng)翻計網(wǎng)優(yōu)公布擺的公印告顯汗示：攔黃花易城調(diào)引隊城竹鄉(xiāng)居抄民開肌展了忽一次姨抽樣乒調(diào)查綠，在濟調(diào)查椅所列塵出的挽14會個方袋面的移信息圣內(nèi)容婦中，象被訪療對象遣最感氣興趣朋的信葛息是咳健康誠與衛(wèi)化生保完健信楚息、杯選擇表率高克達7賠1.捐5。壘這說虹明常磚州市洪居民肆開始畜關(guān)注尤身邊固的健駱康生氣活，崇預示亮著其療生活梁方式叉在滿搖足生重存的肌基礎攔上開糠始關(guān)漠注健模康的洋生活值，健淡康、無環(huán)保內(nèi)、綠桐化房獎產(chǎn)會攔逐漸都受到復武川害居民搬的關(guān)暮注了族。

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薯物業(yè)介形態(tài)見：

亂多層亦、小烏高層

錘建筑以面積估：

樸建筑急面積激10棵00閑00辣平方莖米（巴由1違2幢關(guān)多層美、2擱幢1原1層代小高貝層組層成，失約1瞇80芝戶，完呈兵甩營式訴排列躲）

絹主力俊戶型渴：

違兩房閥兩廳熄（9爭0~皮12斥0平豪方米桌左右齊）

吩三房慶兩廳觸（1辦30仇~1岔40龜平方挺米左兇右）

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狠樓盤禍價格殖：

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蹄大型虧水岸游生態(tài)宜社區(qū)

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泰20舌04鴿年8屬月1耽6號駝，四判季花畢苑正欣式開色盤接赤受銷闖售，營開盤姐當天潤市場弄反映灶比較長熱烈貢，當沉天上長午售智樓處除擠滿廊熱烈浸討論棒的消的費者黨，有簡一部獅分人釀當場使下定條，一更部分美人先捕四季獎花苑奧已建咳部分妄觀察蜂居住渴環(huán)境息，大家多數(shù)婦人是敞慕“串四季漏花苑灣”比揀較良似好的滲市場父口碑蜂而來柜的。

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牽房地灰產(chǎn)開鴉發(fā)商絕：

匆武川摔城市紗建設洽發(fā)展拾有限熟公司

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能三房爐兩廳爪（不青詳，杠估計重12活0~群14李0平居方米群左右搞）

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倡樓盤育價格栽：

地均價五約2眾80往0元聯(lián)/平乒方米

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介極具殖升值缸潛力攀的樓易盤

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舟剩下練約5尊0套撇尾房哲（約拔20永套1拆00尚~1藏20嚷平方擠米兩跌房、議30劑套1鹿40貴平方掌米三院房）楚等待脾自然陽消化當，基張本上汽沒有霉銷售瀉宣傳奴動向恨景園泥(銅一期句)：

笨房地摘產(chǎn)開聾發(fā)商而：

駛武川煤雙龍琴房地閃產(chǎn)開盡發(fā)有喂限公網(wǎng)司

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摧今年沿5月英中旬詞開盤容共4躁68暮戶，戰(zhàn)到目近前為苗止兩棄房兩晚廳、索三房過兩廳孔90撕~1嗎10冤平方愉米中傍小戶層型已繳賣完粱，哭三房跨兩廳波13熔0平襯方米木左右芽的戶凈型還吸剩一印百來雪套，論四房抹的大潤戶型典賣出復較少乏，估登計二榴期在趙今年轉(zhuǎn)年底歷元旦芹左右寬或明拼年上調(diào)半年擦.指綜述陜：

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俱該慈區(qū)域蓋是武麻川“曠一體縱雙冀繭”城竭市規(guī)狐劃的脅重點此區(qū)域村之一架。相擁對于概城北筆，城仰南、鉗黃花逃片區(qū)閑市場根相對誠平靜再，除票了光膨明花協(xié)園、千景圓潔、四堆季花油苑等輔樓盤慈在售腐外，遲春光濁花園您觀望艘市場肅態(tài)勢端，等雪待時真機出慨擊估勻計在以十月檔左右嗽或者磨年底遮開盤尾銷售狂，其殼他樓碼盤大煩多數(shù)看是尾誓盤，則等待值市場睜自然舌消化產(chǎn)?？偧暗膩碇箍?，握目前赴余房甚房源盒大多舌數(shù)集染中在禿面積向14鼠0平膚方米槽以上遷的、擱總房儉價基振本在滲50炒萬元在/套紙以上叉的戶耗型；相面積緩在1回30健~1失40滋平方確米之籌間的攝房源鋤基本毀上朝搖向、味景觀枕或位候置不銳好，霜總價憶在4完5萬醋/套賴左右猜，銷厲售助科力大腸。建恥議光惜明花慢園二侵期開盈盤銷稿售時撲靈活碎銷控脅，拉加開價雙格距兵離，患做好運銷售饞促進戒，加車大銷債售力柏度。

舞三、揭光明逗花園筋二期剖營銷慘推廣盈策略

即（一崗）總皺體推膊廣策籌略及騾銷售嫂目標

混1、違光明搬花園到二期體整體撥推廣尋思路

慮光明這花園撲一期絕重點姨向市絹場介恭紹項淺目的蜻整體綢情況取，如翅項目漁的位企置、炕環(huán)境江、項誦目規(guī)漿劃、頸城市輸規(guī)劃議、及股項目論業(yè)態(tài)栽特點揪。從潛整體獲布局籮宣傳正項目體，通摸過大俗范圍澤、多見角度筐宣傳續(xù)，使擁武川摧市民羅認知持本案捆，在凍市場灣上建梳立了籮良好戚的指箭名度蒼。光蘿明花寒園二跌期推苦廣應瓣延續(xù)搖一期碑的思瀉路，化重點昏向武冒川市榨民介臺紹光肉明花捷園良隨好的柿生活禿環(huán)境沈、健躍康的劑生活令方式廳，訴轟求主艘題集禍中在領(lǐng)“健贈康的景生活極方式蝴”的曠宣傳簽，以救情感且訴求情吸引子武川紡市民敢的眼雪球。

琴2、攪光明舉花園貴二期復整體括推廣羨重點

宏分析部二期明的客灰源情羅況，脫通過球公關(guān)堂活動合及媒挖介造待勢，易促動僚項目攀的銷兼售。

宴二期析客戶仗心理傘分析番：

敗二期自累計苗接待者客戶齡92北5組僅。二血期客由戶以赤黃花物鎮(zhèn)客礦源為復主，刷約占晝總客蛛源的映60削%；吸其次艇為市罷區(qū)居燦民，患約占覆總客愉源的撕30職%；雨另外盈項目耳周邊威鄉(xiāng)鎮(zhèn)魔居民濕開始約成為壽本案謙客戶利的主桐要來曉源。頃黃花焦鎮(zhèn)客袖戶主圣要是翠本地肌的私葛企業(yè)殼主、尿政府鑄公務喜員和慢中高鋪級管粗理人渡員，穗以改鹽善生億活環(huán)哥境、福便利削工作弦為目蒸的；尊來源陰于市延區(qū)的恨客戶扣，主做要是斜光明果花園趕良好怪的居言住環(huán)微境、漲高性逐價比搞、以償及良莫好的渠口碑宜打動奴他們紅的心朋，以垃年輕倦、事恒業(yè)有題成的蠟人士鮮為主奸；來饞源于籍項目跳周邊醫(yī)比較星富裕何的鄉(xiāng)薪鎮(zhèn)居窄民成慘為本帝案的疲消費治主體乞，其乓主要佛被滿降足“庫進城暫”自嘉豪感泉、合進適的憐價格灘吸引頃。

碼二期獸客戶工需求椅：

及二期期客戶覺需求唇從房浙型需貪求角承度上挪看，躺兩房插、三汁房為界主體乓，占辛總需市求的勇60融%~儉80齡%；矩其次捎為四丸房，康約占臺總房督源的皂10墻%左灑右。凝從面愉積需展求角陜度上荷看，乘以面朗積為乞10斑0~斷13只0平雷方米樓的房雨源需訴求量誼大，懶占總尸需求等的5鍛0%塔；其腰次面區(qū)積為良10忍0平情方米述及以通下的棵房源附，占英總需康求的崗25沈%；暫面積作為1城30另~1適50劈平方巡米的碌房源揮需求干約占賞總需慶求的來20璃%。探從能瘡夠接肅受的歡總價霸上看仿，3御0~喜40鳥萬房奶源總狠價接右受度惡較高輸，約跳占總擾體的獸60路%；兇其次汁為不崗超過繳30守萬的炎總房抓價，筐約占失總體索的2宵5%芝；4泄0~儲50舒萬房需源總襖價的家接受亮度不平錯，秤約占即總體備的1僅6%呆。總胳的來看看，患二期森客戶啟層次藥明顯訊，以樸中等奸家庭躁收入予為主糞，富杏裕階交層任滴然是狀光明乘花園研客戶找的主策體。

守二期臭客戶錫推廣合方式臉：

腫※針勻?qū)S絹花鎮(zhèn)繼居民灣??醫(yī)??莖??缺??返??碎??粉※在椒歡購跟超市糠、黃頂花中謠醫(yī)院于、人墨民路換與川應豐路秧交匯類處、讓人民洪路與照樂清溪街交拆匯處半等設榮置戶采外廣障告牌麥、高提炮宣株傳；嚷輔以侄武川揪日報灶、武端川晚礙報、當廣播誦電視尸報等求媒介嘉炒做

狠※針闊對武煮川市憤區(qū)居呼民※往在文露化宮惕及人京流量墓較大撐的路臨口處陷設置葛大型著戶外返廣告覽牌；偉在影組響較秀大的載酒店供、娛仙樂場吳所放查置休神閑樓劃書，計有現(xiàn)塌金獎陣勵服巧務員叼幫發(fā)博宣傳謙單頁臺；定仁期通給過武擦川日晚報、山武川烏晚報管、廣判播電默視報快提醒樓市民端關(guān)注鉤本案亞，輔彼以有玩獎剪停報、壘光明打花園卵項目翁知識零競賽直吸引番市民撲關(guān)注

夾※針層對周傘邊鄉(xiāng)杰鎮(zhèn)居遲民※評以武餅川日晝報、換武川暑晚報暢、廣截播電簽視報乏定期河發(fā)布服本案輪有關(guān)丙信息送，輔糾以夾流報方哄式傳識播本駕案

污3、緒光明戶花園半二期喉銷售壽目標

屆目前沖全國肌房地襖產(chǎn)相搞對處秋于低貍潮時電期，伐受到鴉國家袖政策裝影響撒較大勻，市貿(mào)民觀叔望形違勢明攤顯，掏對本充案銷寧售影英響較交大。蛛從客捎戶需收求分摘析以控及八岡月份綠市調(diào)字可以皇得出褲結(jié)論刊：面欄積為蓋10確0~私12壇0平鐘方米唉戶型仍還是憤比較前受到紅市場膽的歡詳迎；愉10本0平成方米筍的中擱小戶螞型以灑總價遙低的鋸優(yōu)勢榴、高鎮(zhèn)性價喉比可功以獲糕得2兩5~掃30耀歲左蹲右年輸輕人林士的釣歡迎遙。分桂析9鉤00然戶潛胳在消血費市銀場的顫構(gòu)成壩，從印客戶頸的面侄積需近求角新度就蠟可以延有7績5%米的客佳源；莊從總艱價角非度分擁析，凍面積田為1窩20酒平方拔米的手房源文總價躬在3僻6萬鑼元~掠42癢萬之警間沒譯有8依5%蝶的客緣戶需累求。抽以有杏60殲%客麗戶購籌房為纏基本皺依據(jù)姥的話華，則勿有4倚5%溫~5攻1%勾的成徒交可熱能，惑銷售觀、推速廣的己努力居可以武爭取挪在開枝盤當耀月銷何售6各0%逆，余貴下的拆在以毯后三幅個月紀消化變，通咱過2餐00源5年玉元旦弟節(jié)日駕對別祥墅房粗源的虜促銷皇，可蝴以進稻一步至促進蓬前期傭尾房省的消候化。

穩(wěn)（二乳）光蘭明花摸園二桂期入雕市時基機策饞略

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捏更新耳戶外店廣告閑牌，外需要安足夠萌的時葉間向印客戶疑強烈悅傳遞斃即將奮二期握開盤撇的信錘息，劍消除擇客戶嶼對前吵二期蓬開盤光一再屑推移蛇的不尸良影蕉響

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握利用鉤武川凝10富月份倘房展蜓加強處宣傳必力度怕，促絞進二懲期銷載售

錄（三致）銷畝售推炭廣策孔略

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響采用犧低價致入市喊策略富，將擔部分隆朝向短、景乒觀、翼戶型卵布局秀、位仰置教戲差的腎房源您以較房低的西價格捕吸引拉市民腰眼球善，提由升市同場人姻氣；請輔以詞靈活仔付款框方式袖減輕濁客戶尼付款仗壓力輛；然牢后根蛾據(jù)銷采售進仍度及葡客戶嘩反饋或的信即息采秀取公捏關(guān)活祖動消奉除客館戶疑魂慮，穿促進銹銷售

功1、姥

帶產(chǎn)品把銷控謎策略刊：

鮮靈活洞銷控壟，配眨置好費產(chǎn)品隨品種臘種類雕，使茄產(chǎn)品攪從1胖0月室份開滋盤至渣12恰月底仙始終姜存在宰素質(zhì)般好的兼房源境，在尸元旦泡的時姑候和鉤別墅放一起隆推出

復促銷賓產(chǎn)品功比例卷：

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登一期于尾房呆約2撿50母戶，草二期噸開盤帝首期若推出絡約4傍00備戶，叫共約腐60朵0戶諷房源泄。取淹其中育60豬戶產(chǎn)追品促暗銷，修占總用房源兼的1濱0%

蓮促銷獅產(chǎn)品央房源跨：

氣一期稼房源枝占5拾0%擋，取躬余房會30僻戶

瞞二期朋房源借占5校0%臟：取埋二期配產(chǎn)品侄30蔥戶

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乖目犁標：

意消化害80差%，烘約5鈔0戶

鞋2、研

堪價格形策略積：

籠采用傷低開芒高走頌價格杠策略學，拉秩開優(yōu)才劣產(chǎn)總品的業(yè)價格殃距離咬，但乖需要芽控制偵總價

圾項目誦競爭日分析持：

擔

乓

寧就本秤地項粒目區(qū)悉位看還，景窮圓和戀四季屆花苑言對本仆案影哪響較辦大，錢且位偷置、和居住憲氛圍盲、生喬活配怪套都從比本唐案好添；根涌據(jù)樓望市板秧塊看協(xié)，城岔西片宿區(qū)、繞新北陜片區(qū)局構(gòu)成違對本袋項目封片區(qū)抗的競霜爭，骨城西特片區(qū)菊樓市至多數(shù)禍圍繞暢龍?zhí)稄埞珗@框建設乓，景眠觀資薪源、章生活捐配套御、居老住氛常圍對徑本案午有較致大的拌壓力緊，而芬新北杯片區(qū)裹的生駐活配脅套、朝居住恥氛圍徒明顯站。本害項目耽的優(yōu)枯勢在凳于武羅川市親市政藍府的最市政田規(guī)劃麗規(guī)劃甘前景禿良好摩，項增目附書近有堂規(guī)劃師中的畫風光丈花園鍛、情魂侶公欣園對女本案桑銷售膀影響編大，西另外眉價格旗也是慌本案殊的一委大優(yōu)愧勢。

梳價格券水平創(chuàng)：

腳

哈

病參考從景圓嚼（均傻價2腿80籃0元式/平達方米帆）、伸四季悉花苑悄（起曾價2皇60筍0元縮/平技方米渾）建彩議在唱一期符價格綁上微鍬漲1話00霞~1竄50殃元/御平方伯米

帳3、退

辛靈活雀付款密策略里：

寬鼓勵拌一次啊性付壤款方喇式，饒支持虛按揭蠶貸款鍬方式晚，允做許按矛工程擊進度石分期搭付款

弊

蜂

肅

處

增

拜

虛

擴

祝付師款方墊式：

尖

寬

格

擊

困

撲

宰

胖

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