合作項(xiàng)目談判要點(diǎn)、管控要點(diǎn)

拿地前談判要點(diǎn)及紅線,,

序號,紅線,細(xì)則

1,經(jīng)營,必須以高周轉(zhuǎn)為項(xiàng)目經(jīng)營第一原則

2,安全,必須做融資，尤其是做足并提足開發(fā)貸

3,,必須確保足額償債保障

4,機(jī)制,必須明確股東會為項(xiàng)目公司最高決策機(jī)構(gòu)，董事會負(fù)責(zé)執(zhí)行股東會的決議，決策公司除股東會決策事項(xiàng)以外的重大經(jīng)營事項(xiàng)

5,,必須明確我司在兩會具有一票否決權(quán)

序號,談判要點(diǎn),細(xì)則

1,股權(quán),股權(quán)原則上按家數(shù)平分，為配合并表方，并表方股權(quán)可稍大一點(diǎn)；

2,合作方,"1、合作家數(shù)原則上不得超過3家；

2、合作方選擇應(yīng)綜合考慮融資、操盤、合作口碑等匹配維度，原則上優(yōu)先考慮與我司戰(zhàn)略匹配度高的企業(yè)；

3、在合作方摘牌后要盡快簽訂框架協(xié)議鎖定合作；

4、前期競買保證金，建議按照同等墊付原則考慮；"

3,并表,并表需滿足股權(quán)比例大于20%，且為單一大股東，董事會表決權(quán)超過50%（并表協(xié)議不能出現(xiàn)諸如“一票否決權(quán)”、“各方一致通過”等約定）；其他合作方需配合并表方簽訂并表相關(guān)法律文件。

4,注冊資本,若我司并表，注冊資本需滿足財(cái)務(wù)相關(guān)制度要求；

5,股東計(jì)息,若我司并表，股東投入不計(jì)息，提高并表利潤率；

6,條線分工,"1、原則上條線分工要對等，對項(xiàng)目操盤有控制權(quán)；

2、力爭獲得并表權(quán)和物業(yè)；

3、工程、成本、招采職能若無法同時獲取，原則上需分開（建議我司操盤成本不聯(lián)簽，我司不操盤成本爭取聯(lián)簽權(quán)利，目標(biāo)成本和展示區(qū)成本必須聯(lián)簽，由董事會確認(rèn)；成本的操盤方需要操盤成本的項(xiàng)目必須使用正榮的ERP系統(tǒng)或者開通合作項(xiàng)目系統(tǒng)完整查看和審批權(quán)限，必須匹配正榮的成本管理體系和權(quán)責(zé)）；

4、營銷、設(shè)計(jì)職能若無法同時獲取，原則上需分開；不操盤營銷時建議我司派遣人員，具體費(fèi)項(xiàng)需提前約定；

5、項(xiàng)目總、財(cái)務(wù)必須聯(lián)簽，必須對財(cái)務(wù)支付有審核權(quán)；

6、操盤條線未達(dá)成董事會預(yù)設(shè)目標(biāo)時，建議經(jīng)董事會審議通過后可更換操盤條線；"

7,管理費(fèi)和營銷費(fèi),需明確費(fèi)率（原則上不超過2%或據(jù)實(shí)列支），對兩費(fèi)內(nèi)容表述需執(zhí)行公司要求（明確營銷費(fèi)和開發(fā)成本的界面：臨時售樓處樣板房、展示區(qū)的建造成本和其他營銷費(fèi)用納入營銷費(fèi)用考核口徑）；

8,資金管理,"保障投入本金的安全措施，獲取足額償債保證；

1、項(xiàng)目預(yù)留運(yùn)營資金后，對超額閑置資金進(jìn)行及時分配，對項(xiàng)目資金封閉運(yùn)行的企業(yè)需前置溝通確保達(dá)成；

2、結(jié)合項(xiàng)目未來盈利虧損情況預(yù)測，對項(xiàng)目股東投入是否進(jìn)行全額分配或超本金金額分配進(jìn)行判斷，確保資金分配安全性；

3、關(guān)于融資擔(dān)保，合作各方應(yīng)按股權(quán)比例提供擔(dān)保，若我方為合作方提供超額擔(dān)保，合作方需提供我司認(rèn)可的反擔(dān)保方式，同時需向我司支付超額擔(dān)保費(fèi)（超額擔(dān)保費(fèi)原則上不低于超額擔(dān)保金額2%/年）或考慮融資傾斜提取使用；"

9,品牌管理,"我方并表的，需有品牌輸出:

1、若我司為大股東，品牌順序首位；2、若我司非大股東，但我司操盤，爭取品牌首位；3、若僅是財(cái)務(wù)投資，不建議品牌輸出；"

10,資源使用,各操盤合作方可推薦各自庫內(nèi)合格資源（書面正式推薦，包括正式函件、相關(guān)內(nèi)部審批文件等），推薦單位是經(jīng)過各操盤方考察的庫內(nèi)合格單位且