合作項目談判要點、管控要點

拿地前談判要點及紅線,,

序號,紅線,細則

1,經營,必須以高周轉為項目經營第一原則

2,安全,必須做融資，尤其是做足并提足開發(fā)貸

3,,必須確保足額償債保障

4,機制,必須明確股東會為項目公司最高決策機構，董事會負責執(zhí)行股東會的決議，決策公司除股東會決策事項以外的重大經營事項

5,,必須明確我司在兩會具有一票否決權

序號,談判要點,細則

1,股權,股權原則上按家數平分，為配合并表方，并表方股權可稍大一點；

2,合作方,"1、合作家數原則上不得超過3家；

2、合作方選擇應綜合考慮融資、操盤、合作口碑等匹配維度，原則上優(yōu)先考慮與我司戰(zhàn)略匹配度高的企業(yè)；

3、在合作方摘牌后要盡快簽訂框架協(xié)議鎖定合作；

4、前期競買保證金，建議按照同等墊付原則考慮；"

3,并表,并表需滿足股權比例大于20%，且為單一大股東，董事會表決權超過50%（并表協(xié)議不能出現(xiàn)諸如“一票否決權”、“各方一致通過”等約定）；其他合作方需配合并表方簽訂并表相關法律文件。

4,注冊資本,若我司并表，注冊資本需滿足財務相關制度要求；

5,股東計息,若我司并表，股東投入不計息，提高并表利潤率；

6,條線分工,"1、原則上條線分工要對等，對項目操盤有控制權；

2、力爭獲得并表權和物業(yè)；

3、工程、成本、招采職能若無法同時獲取，原則上需分開（建議我司操盤成本不聯(lián)簽，我司不操盤成本爭取聯(lián)簽權利，目標成本和展示區(qū)成本必須聯(lián)簽，由董事會確認；成本的操盤方需要操盤成本的項目必須使用正榮的ERP系統(tǒng)或者開通合作項目系統(tǒng)完整查看和審批權限，必須匹配正榮的成本管理體系和權責）；

4、營銷、設計職能若無法同時獲取，原則上需分開；不操盤營銷時建議我司派遣人員，具體費項需提前約定；

5、項目總、財務必須聯(lián)簽，必須對財務支付有審核權；

6、操盤條線未達成董事會預設目標時，建議經董事會審議通過后可更換操盤條線；"

7,管理費和營銷費,需明確費率（原則上不超過2%或據實列支），對兩費內容表述需執(zhí)行公司要求（明確營銷費和開發(fā)成本的界面：臨時售樓處樣板房、展示區(qū)的建造成本和其他營銷費用納入營銷費用考核口徑）；

8,資金管理,"保障投入本金的安全措施，獲取足額償債保證；

1、項目預留運營資金后，對超額閑置資金進行及時分配，對項目資金封閉運行的企業(yè)需前置溝通確保達成；

2、結合項目未來盈利虧損情況預測，對項目股東投入是否進行全額分配或超本金金額分配進行判斷，確保資金分配安全性；

3、關于融資擔保，合作各方應按股權比例提供擔保，若我方為合作方提供超額擔保，合作方需提供我司認可的反擔保方式，同時需向我司支付超額擔保費（超額擔保費原則上不低于超額擔保金額2%/年）或考慮融資傾斜提取使用；"

9,品牌管理,"我方并表的，需有品牌輸出:

1、若我司為大股東，品牌順序首位；2、若我司非大股東，但我司操盤，爭取品牌首位；3、若僅是財務投資，不建議品牌輸出；"

10,資源使用,各操盤合作方可推薦各自庫內合格資源（書面正式推薦，包括正式函件、相關內部審批文件等），推薦單位是經過各操盤方考察的庫內合格單位且