房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃

—房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃（精選篇1）

一、全員銷售的目的和意義

全員營(yíng)銷是為我公司完成完成全年售房任務(wù)的重要手段，以推動(dòng)全員營(yíng)銷發(fā)揮和調(diào)發(fā)動(dòng)工主動(dòng)性，取得更好的經(jīng)濟(jì)效益，提倡員工愛崗敬業(yè)，營(yíng)造一個(gè)團(tuán)結(jié)協(xié)作，拼搏進(jìn)取，人人促銷的工作氣氛。

二、組織機(jī)構(gòu)設(shè)置

公司成立全員營(yíng)銷管理小組，詳細(xì)負(fù)責(zé)組織實(shí)施、檢查指導(dǎo)此項(xiàng)工作的有效落實(shí)。

組長(zhǎng)：廖清萍

副組長(zhǎng)：陳永紅

組員：史璞、肖湘暉、姜炳露、郭嫻英、馬艷、金文艷、陶濤

詳細(xì)分工：

1、廖清萍：對(duì)全員營(yíng)銷工作全盤負(fù)責(zé)，聯(lián)系電話：XX；

2、陳永紅：主要負(fù)責(zé)對(duì)阿克蘇片區(qū)地產(chǎn)工程進(jìn)行業(yè)務(wù)管理，每天負(fù)責(zé)與各案場(chǎng)經(jīng)理及業(yè)務(wù)人員做好房源的更新、價(jià)格確實(shí)定及最終定價(jià)工作，聯(lián)系電話：。

3、史璞：協(xié)作陳永紅做好全員營(yíng)銷工作，并負(fù)責(zé)對(duì)每天的全員營(yíng)銷情況進(jìn)行日?qǐng)?bào)，及相關(guān)文字記錄和資料整理工作，聯(lián)系電話1880997XXX5。

4、肖湘暉：主要對(duì)全員營(yíng)銷的售房、回款情況進(jìn)行核實(shí)，按公司要求按時(shí)與成交員工做好兌現(xiàn)銷售提成工作，保證全員營(yíng)銷順當(dāng)進(jìn)行，聯(lián)系電話：。

5、各售房點(diǎn)負(fù)責(zé)人：郭嫻英（南疆農(nóng)民市場(chǎng)售房負(fù)責(zé)人）馬艷（金橋茗苑銷售人員）金文艷（金橋現(xiàn)代城銷售人員）陶濤（學(xué)府一號(hào)售房負(fù)責(zé)人）主要對(duì)日常工作進(jìn)行操作并按時(shí)反應(yīng)全員營(yíng)銷的市場(chǎng)反應(yīng)，提出合理化建議，并保障全員營(yíng)銷的順當(dāng)實(shí)施。

6、姜炳露：主要對(duì)此項(xiàng)工作進(jìn)行全面的跟進(jìn)、落實(shí)、檢查、考評(píng)，至少每?jī)芍苄柙诳偣境繒?huì)上匯報(bào)此項(xiàng)工作的檢查情況，聯(lián)系電話：。

三、實(shí)施方法

1、員工在不影響正常本職工作的前提下進(jìn)行全員營(yíng)銷；

2、方案實(shí)行“全員銷售、多銷多得”的方法；

3、適用范圍：公司全部員工；

4、現(xiàn)可售地產(chǎn)工程：金橋現(xiàn)代城、金橋茗苑、學(xué)府壹號(hào)、金橋蘋果苑、鳳凰城、天璽大廈、碧水龍庭；

四、銷售流程

1、首先由陳永紅對(duì)各售房工程當(dāng)天的房源在各售房點(diǎn)進(jìn)行公布及檢查管理，并按時(shí)對(duì)各點(diǎn)的價(jià)格進(jìn)行確定；

2、公司員工負(fù)責(zé)將客戶帶到現(xiàn)場(chǎng)售房部或電話推舉，介紹給業(yè)務(wù)人員即可，業(yè)務(wù)人員做好全員營(yíng)銷客戶登記工作，并進(jìn)行相關(guān)談判工作，假如確認(rèn)交易，方可按公司有關(guān)規(guī)定按期計(jì)提提成。

3、業(yè)務(wù)人員負(fù)責(zé)提供客戶所購(gòu)房屋的位置、戶型、面積、價(jià)位、交房日期、物業(yè)管理、違約責(zé)任等相關(guān)資料和詢問(wèn)服務(wù)。負(fù)責(zé)催促客戶根據(jù)規(guī)定按時(shí)支付房款（定金、首付款、一次性付款、按揭貸款及后期各項(xiàng)費(fèi)用等）；負(fù)責(zé)帶著客戶到財(cái)務(wù)部繳納現(xiàn)金或辦理刷卡手續(xù)，個(gè)人不得經(jīng)手現(xiàn)金。

4、認(rèn)購(gòu)協(xié)議填寫由售樓部業(yè)務(wù)人員完成并負(fù)責(zé)完成合同簽訂工作，并進(jìn)行提交內(nèi)業(yè)審核。

5、如需按揭貸款的客戶，由業(yè)務(wù)人員幫助其完成貸款手續(xù)的辦理。

6、業(yè)務(wù)人員需與客戶作好溝通，向其闡述國(guó)家有關(guān)政策規(guī)定及我公司的臨時(shí)性規(guī)定。

五、銷售提成

1、根據(jù)公司規(guī)定：

（1）住宅：提成比率為3‰，客戶成交后，公司員工與業(yè)務(wù)人員各按成交價(jià)總房款的1.5‰計(jì)提提成。

（2）商鋪提成比率為3‰，客戶成交后，公司員工與業(yè)務(wù)人員各按成交價(jià)總房款的1.5‰計(jì)提提成。

2、尾盤銷售：住宅、商鋪的提成計(jì)提規(guī)定，公司員工除業(yè)務(wù)員外，其他員工介紹客戶成交后，并且業(yè)務(wù)員完善商品房買賣合同簽訂工作后，員工可按成交價(jià)總房款的1.5‰計(jì)提提成。

3、銷售工作完畢，當(dāng)月房款到帳，當(dāng)月上報(bào)提成審批，經(jīng)辦員工即可到公司財(cái)務(wù)部領(lǐng)取業(yè)績(jī)提成。

以上情況：客戶必需是在銷售部檔案中沒有信息記錄的計(jì)提提成，有信息記錄的不計(jì)提成，（也就是前期到售房部詢問(wèn)過(guò)的客戶并且做過(guò)登記的不計(jì)提成）。

房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃（精選篇2）

活動(dòng)目的：

聚集開盤人氣，重拳出擊，在最短的宣傳期間內(nèi)，刺激群眾，制造最正確口碑和打響XX首盤小高層高檔住宅小區(qū)的品牌。

活動(dòng)方式：現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)、活動(dòng)助興、抽獎(jiǎng)酬賓

活動(dòng)布置：

一、前期廣告宣傳

XX著重以信息發(fā)布為主宣傳，主要是搖號(hào)參與方法、地點(diǎn)、時(shí)間等信息告知。發(fā)布途徑為報(bào)紙、燈箱、跨街橫幅。

宣傳主題：將來(lái)城都市居住典范，XX首期豪華高品位住宅樓銷售在即。

引領(lǐng)都市時(shí)髦，坐居XX海岸。

XX海岸X月X號(hào)日真情放送，豪華住宅乍現(xiàn)XX。

由于珍稀，所以寶貴。

XX開盤有好禮，驚喜大獎(jiǎng)等你拿。

二、搖號(hào)現(xiàn)場(chǎng)布置

1、搖號(hào)方式：現(xiàn)場(chǎng)公開，即選即定。詳細(xì)搖號(hào)登記處暫定2處。

（確定小高層購(gòu)置資格，建議搖號(hào)總數(shù)比實(shí)際戶數(shù)多30%）

2、地點(diǎn)選定：XX廣場(chǎng)

（a、需要肯定活動(dòng)場(chǎng)地b、場(chǎng)地方有舉辦活動(dòng)經(jīng)驗(yàn)c、有聚集人氣的先例）

3、軟環(huán)境布置：

高空氣球4個(gè)；大型氣拱門1個(gè)；30平方左右舞臺(tái)1個(gè)；

樓盤效果展現(xiàn)牌1套；廣告宣傳易拉寶4個(gè)；宣傳折頁(yè)XXX0份

周遍跨街橫幅、燈箱20套

4、員工統(tǒng)一著裝

三、活動(dòng)進(jìn)程

1、下午14：00正式開頭（13：50——14：00禮炮、獎(jiǎng)品展現(xiàn)）

2、14：00——14：30

主持人5分鐘、領(lǐng)導(dǎo)5分鐘、佳賓2人共10分鐘、活動(dòng)解說(shuō)8分鐘、公證人講話2分鐘。

3、搖號(hào)開頭（14：30——15：00）同時(shí)登記匯總

4、搖號(hào)抽獎(jiǎng)（15：00——16：00）

獎(jiǎng)品分1、2、3等獎(jiǎng)和紀(jì)念獎(jiǎng)（XXX份）

5、現(xiàn)場(chǎng)答謝演出、小消遣活動(dòng)（16：00——17：00）工作人員休息

6、公布搖號(hào)和抽獎(jiǎng)結(jié)果（17：10——17：30）

7、獲獎(jiǎng)群眾領(lǐng)獎(jiǎng)（17：30——17：50）

四、搖號(hào)方法

1、一期總銷售戶

數(shù)為XX套，暫定搖號(hào)總?cè)藬?shù)與實(shí)際銷售戶數(shù)為5：1，參與群眾不定。

2、搖號(hào)實(shí)行實(shí)名登記制，不得替代或多搖，每套戶型最多登記人數(shù)為5人。

3、凡登記在冊(cè)的準(zhǔn)購(gòu)房者，登記同時(shí)需交納XXX0元保證金，搖號(hào)當(dāng)天如登記人中號(hào)并獲得購(gòu)房資格，該保證金則納入房款，如不勝利則在原款反還的基礎(chǔ)上增加200元作為答謝費(fèi)用。

4、搖號(hào)登記時(shí)間自20XX年X月X日至20XX年X月X日，為期5天。

5、登記地點(diǎn)：XX房地產(chǎn)公司售樓處

6、搖號(hào)工具運(yùn)用公開搖獎(jiǎng)裝備進(jìn)行搖號(hào)確定。（中號(hào)比例為5：1）

7、關(guān)于沒有中號(hào)群眾的解決方法。均以紀(jì)念品贈(zèng)予。并登入二期開盤購(gòu)房檔案。

五、工作人員分工

XX房產(chǎn)公司職員做禮儀、保安等維護(hù)性工作；XX廣告做活動(dòng)監(jiān)測(cè)和媒體聯(lián)絡(luò)工作。

六、媒體發(fā)布

邀請(qǐng)當(dāng)?shù)刂鞔竺襟w詳細(xì)：XX電視臺(tái)、XX之聲播送臺(tái)、XX專遞、XX晚報(bào)、XX網(wǎng)絡(luò)等記者參與活動(dòng)，并賜予現(xiàn)場(chǎng)報(bào)道。

七、經(jīng)費(fèi)預(yù)算

1、環(huán)境布置

高空氣球4個(gè)XX元/4個(gè)

大型氣拱門1個(gè)XX元

30平方左右舞臺(tái)1個(gè)XX元

樓盤效果展現(xiàn)牌1套XX元/10張

廣告宣傳易拉寶4個(gè)XX元/4個(gè)

宣傳折頁(yè)3000份XX元

周遍跨街橫幅、燈箱20套

2、場(chǎng)地租賃XX元

3、公證人邀請(qǐng)費(fèi)XX元

4、媒體邀請(qǐng)費(fèi)XX元

5、裝備租賃費(fèi)XX元

6、管理費(fèi)XX元

7、主持人XX元

8、演員演出費(fèi)XX元

9、現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)急費(fèi)XX元

房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃（精選篇3）

一、計(jì)劃概要

計(jì)劃書一開頭便應(yīng)對(duì)本計(jì)劃的主要目標(biāo)和建議作一扼要的概述，計(jì)劃概要可讓高級(jí)主管很快把握計(jì)劃的核心內(nèi)容，內(nèi)容名目應(yīng)附在計(jì)劃概要之后。

二、市場(chǎng)營(yíng)銷現(xiàn)狀

計(jì)劃的這個(gè)部分負(fù)責(zé)提供與市場(chǎng)、產(chǎn)品、競(jìng)爭(zhēng)、配銷和宏觀環(huán)境有關(guān)的背景資料。

1.市場(chǎng)情勢(shì)

應(yīng)提供關(guān)于所服務(wù)的市場(chǎng)的資料，市場(chǎng)的規(guī)模與增長(zhǎng)取決于過(guò)去幾年的總額，并按市場(chǎng)細(xì)分與地區(qū)細(xì)分來(lái)分別列出，而且還應(yīng)列出有關(guān)顧客需求、觀念和購(gòu)置行為的趨勢(shì)。

2.產(chǎn)品情勢(shì)

應(yīng)列出過(guò)去幾年來(lái)產(chǎn)品線中各主要產(chǎn)品的銷售量、價(jià)格、差益額和純利潤(rùn)等的資料。

3.競(jìng)爭(zhēng)情勢(shì)

主要應(yīng)辨明主要的競(jìng)爭(zhēng)者并就他們的規(guī)模、目標(biāo)、市場(chǎng)占有率、產(chǎn)品質(zhì)量、市場(chǎng)營(yíng)銷策略以及任何有助于了解其意圖和行為的其他特征等方面加以闡述。

4.宏觀環(huán)境情勢(shì)

應(yīng)說(shuō)明影響房地產(chǎn)將來(lái)的重要的宏觀環(huán)境趨勢(shì)，即人口的、經(jīng)濟(jì)的、技術(shù)的、政治法律的、社會(huì)文化的趨向。

三、時(shí)機(jī)與問(wèn)題分析

應(yīng)以描述市場(chǎng)營(yíng)銷現(xiàn)狀資料為基礎(chǔ)，找出主要的時(shí)機(jī)與挑戰(zhàn)、優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)和整個(gè)營(yíng)銷期間內(nèi)公司在此方案中面臨的問(wèn)題等。

1.時(shí)機(jī)與挑戰(zhàn)分析

經(jīng)理應(yīng)找出公司所面臨的主要時(shí)機(jī)與挑戰(zhàn)指的是外部可能左右企業(yè)將來(lái)的因素。寫出這些因素是為了要建議一些可實(shí)行的行動(dòng)，應(yīng)把時(shí)機(jī)和挑戰(zhàn)分出輕重急緩，以便使其中之重要者能受到特別的關(guān)注。

2.優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)分析

應(yīng)找出公司的優(yōu)劣勢(shì)，與時(shí)機(jī)和挑戰(zhàn)相反，優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)是內(nèi)在因素，前者為外在因素，公司的優(yōu)勢(shì)是指公司可以勝利利用的某些策略，公司的劣勢(shì)則是公司要改正的東西。

3.問(wèn)題分析

在這里，公司用時(shí)機(jī)與挑戰(zhàn)和優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)分析的研討結(jié)果來(lái)確定在計(jì)劃中必需強(qiáng)調(diào)的主要問(wèn)題。對(duì)這些問(wèn)題的決策將會(huì)導(dǎo)致隨后的目標(biāo)，策略與戰(zhàn)術(shù)確實(shí)立。

四、目標(biāo)

此時(shí)，公司已明白了問(wèn)題所在，并要作為與目標(biāo)有關(guān)的根本決策，這些目標(biāo)將指導(dǎo)隨后的策略與行動(dòng)方案的擬定。

有兩類目標(biāo)XXXX財(cái)務(wù)目標(biāo)和市場(chǎng)營(yíng)銷目標(biāo)需要確立。

1.財(cái)務(wù)目標(biāo)

每個(gè)公司都會(huì)追求肯定的財(cái)務(wù)目標(biāo)，企業(yè)全部者將尋求一個(gè)穩(wěn)定的長(zhǎng)期投資的蓋率，并想明白當(dāng)年可取得的利潤(rùn)。

2.市場(chǎng)營(yíng)銷目標(biāo)

財(cái)務(wù)目標(biāo)必需要轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)營(yíng)銷目標(biāo)。例如，假如公司想得180萬(wàn)元利潤(rùn)，且其目標(biāo)利潤(rùn)率為銷售額的10％，那么，必需確定一個(gè)銷售收益為1800萬(wàn)元的目標(biāo)，假如公司確定每單元售價(jià)20萬(wàn)元，則其必需售出90套房屋。

目標(biāo)確實(shí)立應(yīng)符合肯定的標(biāo)準(zhǔn)：

各個(gè)目標(biāo)應(yīng)以明確且可測(cè)度的形式來(lái)陳述，并有肯定的完成期限。

各個(gè)目標(biāo)應(yīng)保持內(nèi)在的全都性。

假如可能的話，目標(biāo)應(yīng)分層次地加以說(shuō)明，應(yīng)說(shuō)明較低的目標(biāo)是如何從較高的目標(biāo)中引申出來(lái)。

五、市場(chǎng)營(yíng)銷策略

應(yīng)在此列出主要的市場(chǎng)營(yíng)銷策略綱要，或者稱之為”細(xì)心策劃的行動(dòng)”。在制定營(yíng)銷策略時(shí)往往會(huì)面對(duì)多種可能的選擇，每一目標(biāo)可用若干種方法來(lái)完成。例如，增加10％的銷售收益的目標(biāo)可以通過(guò)提高全部的房屋平均售價(jià)來(lái)取得，也可以通過(guò)增大房屋銷售量來(lái)完成。同樣，這些目標(biāo)的每一目標(biāo)同樣也可用多種方法取得。如促進(jìn)房屋銷售可通過(guò)擴(kuò)大市場(chǎng)提高市場(chǎng)占有率來(lái)獲得。對(duì)這些目標(biāo)進(jìn)行深化探討后，便可找出房屋營(yíng)銷的主要策略。

策略陳述書可以如下所示：

目標(biāo)市場(chǎng)：高收入家庭，特別注意于男性消費(fèi)者及各公司，注意于外企。

產(chǎn)品定位：質(zhì)量高檔的外銷房。有商用、住家兩種。

價(jià)格：價(jià)格稍高于競(jìng)爭(zhēng)廠家。

配銷渠道：主要通過(guò)各大聞名房地產(chǎn)代理公司代理銷售。

服務(wù)：提供全面的物業(yè)管理。

廣告：針對(duì)市場(chǎng)定位策略的定位的目標(biāo)市場(chǎng)，開展一個(gè)新的廣告活動(dòng)，著重宣傳高價(jià)位、高舒適的特點(diǎn)，廣告預(yù)算增加30％。

研討與開發(fā)：增加25％的費(fèi)用以依據(jù)顧客預(yù)購(gòu)情況作按時(shí)的調(diào)整。使顧客能夠得到最大的滿意。

市場(chǎng)營(yíng)銷研討：增加10％的費(fèi)用來(lái)提高對(duì)消費(fèi)者選擇過(guò)程的了解，并監(jiān)視競(jìng)爭(zhēng)者的舉動(dòng)。

六、行動(dòng)方案

策略陳述書闡述的是用以到達(dá)企業(yè)目標(biāo)的主要市場(chǎng)營(yíng)銷推動(dòng)力。而如今市場(chǎng)營(yíng)銷策略的每一要素都應(yīng)經(jīng)過(guò)沉思熟慮來(lái)作答復(fù)：將做什么什么時(shí)分去做誰(shuí)去做將花費(fèi)多少等等詳細(xì)行動(dòng)。

七、估計(jì)盈虧報(bào)表

行動(dòng)方案可使經(jīng)理能編制一個(gè)支持該方案的預(yù)算，此預(yù)算根本上為一項(xiàng)估計(jì)盈虧報(bào)表。主管部門將檢查這個(gè)預(yù)算并加以批準(zhǔn)或修改。

八、掌握

計(jì)劃的最終一部分為掌握，用來(lái)掌握整個(gè)計(jì)劃的進(jìn)程。通常，目標(biāo)和預(yù)算都是按月或季來(lái)制定的。這樣公司就能檢查各期間的成果并發(fā)現(xiàn)未能到達(dá)目標(biāo)的部門。

有些計(jì)劃的掌握部分還包括意外應(yīng)急計(jì)劃，簡(jiǎn)明扼要地列出可能發(fā)生的某些不利的情況時(shí)公司應(yīng)實(shí)行的步驟。

8.2市場(chǎng)營(yíng)銷計(jì)劃的執(zhí)行

營(yíng)銷執(zhí)行是將營(yíng)銷計(jì)劃轉(zhuǎn)化為行動(dòng)的過(guò)程，并保證這項(xiàng)任務(wù)之完成，以完成計(jì)劃的既定目標(biāo)。

策略所論及的是營(yíng)銷活動(dòng)是”什么”和”為什么”的問(wèn)題，而執(zhí)行則論及到”誰(shuí)”去執(zhí)行，在”什么地點(diǎn)”、”什么時(shí)間”和”怎么樣”去執(zhí)行等問(wèn)題。策略與執(zhí)行親密相關(guān)，策略指導(dǎo)著執(zhí)行，如給營(yíng)銷方案分配一些基金，指導(dǎo)房屋銷售人員轉(zhuǎn)變推銷重點(diǎn)，重印價(jià)格表等。另外，執(zhí)行也是一種策略反應(yīng)，即估計(jì)在執(zhí)行某一策略過(guò)程中會(huì)產(chǎn)生的因難將影響策略的選擇。

房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃（精選篇4）

一，工程的前期定位策劃：

即房地產(chǎn)開發(fā)工程的可行性研討，包括市場(chǎng)調(diào)研，工程定位，工程的經(jīng)濟(jì)效益分析等。

二，工程的推廣整合策劃：

包括工程的VI設(shè)計(jì)，工程推廣期、促銷期、強(qiáng)銷期、收盤期投放多種媒體的廣告方案設(shè)計(jì)和各種促銷活動(dòng)的策劃方案等等。

三，工程的銷售招商策劃：

包括售樓人員培訓(xùn)，銷售手冊(cè)的編制，分階段銷售價(jià)格確實(shí)定等；工程的商業(yè)部分還要進(jìn)行業(yè)態(tài)定位策劃和招商策劃。

全程策劃核心流程

如今中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已從賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場(chǎng)，結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)策劃營(yíng)銷理論和實(shí)踐的運(yùn)作方法，提出房地產(chǎn)全程策劃營(yíng)銷方案，他從工程用地的初始階段就導(dǎo)入策劃營(yíng)銷的科學(xué)方法，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作流程，逐步實(shí)施。其核心內(nèi)容包括：

1、工程投資策劃營(yíng)銷；

2、工程規(guī)劃設(shè)計(jì)謀劃營(yíng)銷；

3、工程質(zhì)量工期策劃營(yíng)銷；

4、工程形象策劃營(yíng)銷；

5、工程營(yíng)銷推廣策劃；

6、工程參謀、銷售、代理的策劃營(yíng)銷；

7、工程服務(wù)策劃營(yíng)銷；

8、工程二次策劃營(yíng)銷；

房地產(chǎn)策劃人的六個(gè)職能

伴著房地產(chǎn)全程策劃理論的逐步完善，策劃師、詢問(wèn)參謀的作用重新被房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)識(shí)和接受。但他們?nèi)匀粫?huì)隨時(shí)被房地產(chǎn)開發(fā)商追問(wèn)：策劃師或詢問(wèn)參謀有什么用假如我們僅依據(jù)字面意義，認(rèn)為策劃師或詢問(wèn)參謀就是出辦法的，未免太過(guò)簡(jiǎn)潔。那么，房地產(chǎn)策劃師或詢問(wèn)參謀到底是干什么的

從策劃師所擔(dān)負(fù)的職責(zé)角度考慮的話，我們認(rèn)為至少有六個(gè)方面的職能。

1、醫(yī)生的職能

就好像醫(yī)生為了對(duì)癥下藥，選擇最正確醫(yī)療方法，必需對(duì)患者進(jìn)行認(rèn)真檢查，通過(guò)對(duì)各種診斷結(jié)果、化驗(yàn)報(bào)告進(jìn)行綜合分析，最終得出正確的診斷結(jié)論。

房地產(chǎn)策劃師或詢問(wèn)參謀受房地產(chǎn)開發(fā)商托付，對(duì)所開發(fā)的工程進(jìn)行具體的診斷分析，在了解了工程所在地的區(qū)域規(guī)劃、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入、周邊房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況、區(qū)域人文地理環(huán)境、生活習(xí)性等信息后，針對(duì)“建什么”“怎么建”“賣給誰(shuí)”等要素，提出工程的概念設(shè)計(jì)定位，畫出概念規(guī)劃圖。而住宅對(duì)居住者的健康有很大關(guān)系，房地產(chǎn)策劃師或詢問(wèn)參謀既要從市場(chǎng)有效需求角度，還要從居住者健康與舒適的角度，恰當(dāng)?shù)貫楣こ踢M(jìn)行人性化的定位。

2、法律參謀職能

為了標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)家和地方政府公布了各種與房地產(chǎn)建設(shè)有關(guān)的法律制度和法規(guī)條文，還有一些僅靠法律法規(guī)解決不了的問(wèn)題，如工程對(duì)周邊居住環(huán)境的影響（施工噪音、陽(yáng)光遮蓋等），土地代征、國(guó)際政治風(fēng)云、國(guó)家對(duì)外關(guān)系以及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、或類似奧運(yùn)、WTO、西部開發(fā)等對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的影響情況、甚至城市規(guī)劃、區(qū)域建筑物高度、道路寬度限制……等，必需以法律法規(guī)為準(zhǔn)繩或合理避規(guī)、或進(jìn)行調(diào)解、或遵照?qǐng)?zhí)行。而這些房地產(chǎn)開發(fā)商并不完全把握。

3、財(cái)務(wù)專家職能

房地產(chǎn)開發(fā)商擁有資金，但房地產(chǎn)策劃師或詢問(wèn)參謀可以告知你如何更有效的運(yùn)用資金，房地產(chǎn)策劃師或詢問(wèn)參謀是站在開發(fā)商的立場(chǎng)上，為開發(fā)商的工程進(jìn)行全程策劃，并要保證工程在將來(lái)暢銷，其目的是就是要在同樣的資金投入情況下，取得最大的投資收益。其手段主要不是通過(guò)降低本錢，而是通過(guò)資金的合理分配——將資金投在能使工程增值的創(chuàng)意設(shè)計(jì)上。

4、導(dǎo)演的職能

房地產(chǎn)策劃師或詢問(wèn)參謀是房地產(chǎn)開發(fā)商與設(shè)計(jì)單位、施工單位、銷售公司、廣告代理商、物業(yè)管理公司的橋梁和紐帶，其職責(zé)就是通過(guò)上述企業(yè)的協(xié)調(diào)協(xié)作，將工程的概念定位演繹勝利。

5、船長(zhǎng)的職能

認(rèn)為房地產(chǎn)策劃師或詢問(wèn)參謀的工作只是出辦法的人也有許多，事實(shí)上，當(dāng)工程的概念定位成為設(shè)計(jì)圖、施工圖后，其重要工作就是在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)理，假如把設(shè)計(jì)圖看作海圖的話，就是要嚴(yán)格根據(jù)海圖航線航行，局部變動(dòng)必需征的船長(zhǎng)同意，只有這樣才能保證工程概念定位精確實(shí)施。

6、環(huán)境問(wèn)題專家

這里所謂的環(huán)境問(wèn)題不是地球變暖、酸雨增加的“大環(huán)境”問(wèn)題，而是居住小區(qū)的環(huán)境美化、社區(qū)景觀與周邊街道環(huán)境、自然環(huán)境的協(xié)調(diào)的“小環(huán)境”問(wèn)題，同時(shí)居住區(qū)的人性化，也往往是通過(guò)居住區(qū)景觀的可入性得以表達(dá)。而居住區(qū)景觀構(gòu)成將極大的影響工程的將來(lái)銷售，而景觀風(fēng)格定位及如何完成則取決于房地產(chǎn)策劃師或詢問(wèn)參謀。

可見，房地產(chǎn)策劃師或詢問(wèn)參謀是通才型人才，同時(shí)，一個(gè)房地產(chǎn)工程的全程策劃也不是一個(gè)或幾個(gè)房地產(chǎn)策劃師或詢問(wèn)參謀就可以完成，而十?dāng)?shù)個(gè)甚至數(shù)十個(gè)專家組成的群體才能夠完成。

7、房地產(chǎn)策劃師國(guó)家職業(yè)資格

房地產(chǎn)策劃師是指從事房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研、方案策劃、投融管理、產(chǎn)品營(yíng)銷、工程運(yùn)營(yíng)和物業(yè)管理等工作的策劃人員。從事的主要工作內(nèi)容包括：房地產(chǎn)工程的市場(chǎng)調(diào)研和詢問(wèn)策劃；整合設(shè)計(jì)、建設(shè)、營(yíng)銷、廣告、服務(wù)等資源，制定策劃方案；房地產(chǎn)工程的產(chǎn)品營(yíng)銷工作；房地產(chǎn)工程的運(yùn)營(yíng)工作。

20XX年3月31日，勞動(dòng)和社會(huì)保障部正式向社會(huì)發(fā)布了以“房地產(chǎn)策劃師”為主的第三批10個(gè)新職業(yè)，引起了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注和高度重視，標(biāo)準(zhǔn)新職業(yè)的相關(guān)工作也正在緊鑼密鼓進(jìn)行中。此批發(fā)布的新職業(yè)是05年2月勞動(dòng)和社會(huì)保障部組織專家對(duì)新申報(bào)的職業(yè)活動(dòng)進(jìn)行審核，并通過(guò)社會(huì)公示程序廣泛征求了有關(guān)方面的看法，最終評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)的。

房地產(chǎn)策劃師職業(yè)確實(shí)立，不僅可以培育大批專業(yè)人才，解決房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)人才的迫切需求；而且可以擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)途徑，保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康、持續(xù)、高速發(fā)展，對(duì)加快推動(dòng)社會(huì)主義現(xiàn)代化具有非常重要的意義。伴著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，一支全新的房地產(chǎn)策劃隊(duì)伍正在產(chǎn)生并快速成長(zhǎng)，估計(jì)5年后，我國(guó)將會(huì)有幾十萬(wàn)乃至上百萬(wàn)人員走上從事房地產(chǎn)策劃師的崗位。

20XX年12月15日，由中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研討會(huì)主辦、房教中國(guó)承辦的“首屆中國(guó)房地產(chǎn)策劃師年會(huì)”在北京高校隆重進(jìn)行。此次大會(huì)作為中國(guó)房地產(chǎn)策劃師第一次全國(guó)性的行業(yè)聚會(huì)，是國(guó)家推行房地產(chǎn)策劃師職業(yè)資格認(rèn)證制度以來(lái)的首次年會(huì)。標(biāo)志著“房地產(chǎn)策劃師”這一中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)服務(wù)群體進(jìn)一步朝著職業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化方向邁進(jìn)，也標(biāo)志著“房地產(chǎn)策劃師”這一中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)服務(wù)群體進(jìn)一步朝著職業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化方向邁進(jìn)。而中國(guó)房地產(chǎn)策劃師聯(lián)誼會(huì)的成立，將建立起房地產(chǎn)策劃師的思想領(lǐng)地和精神家園，充足展現(xiàn)中國(guó)房地產(chǎn)策劃人的才智和風(fēng)采，進(jìn)一步推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)策劃業(yè)及整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)、健康發(fā)展。

8、房地產(chǎn)策劃的地位和作用

（1）地位

第一、房地產(chǎn)策劃在學(xué)問(wèn)經(jīng)濟(jì)時(shí)期屬于智力產(chǎn)業(yè)，能為房地產(chǎn)企業(yè)制造社會(huì)價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值。二十一世紀(jì)是學(xué)問(wèn)經(jīng)濟(jì)時(shí)期，學(xué)問(wèn)經(jīng)濟(jì)的一大特征是智力、才智產(chǎn)業(yè)將得到進(jìn)一步發(fā)展，社會(huì)所需的學(xué)問(wèn)比任何時(shí)期要豐富得多。勝利的房地產(chǎn)企業(yè)，其價(jià)值越來(lái)越取決于他們的從策略面與左右面上取得生產(chǎn)、分配及應(yīng)用學(xué)問(wèn)的力量。這種力量，就是思想、智力、方略等。智能與財(cái)寶結(jié)合在一起，還會(huì)爆發(fā)出巨大的能量。

第二、房地產(chǎn)策劃在房地產(chǎn)企業(yè)充當(dāng)智囊團(tuán)、思想庫(kù)，是企業(yè)決策者的親切助手。主要表如今：首先，房地產(chǎn)策劃是接觸面大、實(shí)踐廣泛。從工程選址直到物業(yè)服務(wù)的每個(gè)環(huán)節(jié)，策劃活動(dòng)都參與其中。其次，房地產(chǎn)策劃的案例精彩、手段多。在房地產(chǎn)策劃的每個(gè)勝利案例中，都有不少精彩絕妙的概念、理念、創(chuàng)意和手段。第三，房地產(chǎn)策劃的思想活潑、理論很豐富。由于眾多策劃人努力實(shí)踐，勤奮耕耘，在制造很多精彩的工程典范和營(yíng)銷經(jīng)典的同時(shí)，還梳理出不少閃光的策劃概念、思想和總結(jié)出富有創(chuàng)見的策劃理論。這些都給房地產(chǎn)企業(yè)以智力、思想、策略的幫忙與支持，給房地產(chǎn)企業(yè)出謀劃策，制造更多的經(jīng)濟(jì)效益。

第三、房地產(chǎn)策劃在房地產(chǎn)開發(fā)工程建設(shè)中自始至終貫穿一起，為工程開發(fā)勝利保駕護(hù)航。房地產(chǎn)開發(fā)工程建設(shè)要完成一個(gè)工程周期，需要經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)研、工程選址、投資研討、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、營(yíng)銷推廣、物業(yè)服務(wù)等一系列過(guò)程，這些過(guò)程中的某一環(huán)節(jié)顯現(xiàn)問(wèn)題，都會(huì)影響到工程的開發(fā)進(jìn)程，甚至使工程變成半拉子工程。房地產(chǎn)策劃參與工程的每個(gè)環(huán)節(jié)，通過(guò)概念設(shè)計(jì)及各種策劃手段，使開發(fā)的商品房適銷對(duì)路，占據(jù)市常

（2）作用

第一、房地產(chǎn)策劃能使企業(yè)決策精確，防止工程運(yùn)作顯現(xiàn)偏差。房地產(chǎn)策劃是在對(duì)房地產(chǎn)工程市場(chǎng)調(diào)研后形成的，它是策劃人不斷地面對(duì)市場(chǎng)而總結(jié)出來(lái)的才智結(jié)晶。因此，它可以作為房地產(chǎn)企業(yè)的參謀，使企業(yè)及企業(yè)家決策更為精確，防止工程在運(yùn)作中顯現(xiàn)的偏差。

第二、房地產(chǎn)策劃能使房地產(chǎn)開發(fā)工程增加競(jìng)爭(zhēng)力量，使其穩(wěn)操勝券，立于不敗之地。近年來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)重新“洗牌”，概念不斷創(chuàng)新，開發(fā)模式不斷突破，一個(gè)個(gè)近千畝的大樓盤相繼顯現(xiàn)，競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越劇烈，確定者大有“四面楚歌”的感慨。在這種情況下，房地產(chǎn)策劃就更能發(fā)揮它的特長(zhǎng)，增加工程的競(jìng)爭(zhēng)力量，贏得主動(dòng)地位。

第三、能探究解決企業(yè)管理問(wèn)題，增加企業(yè)的管理創(chuàng)新力量。房地產(chǎn)企業(yè)要贏得市場(chǎng)，商品房要賣得出去，重點(diǎn)是管理創(chuàng)新。策劃人幫忙房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理創(chuàng)新，就是遵循科學(xué)的策劃程序，從尋求房地產(chǎn)開發(fā)工程的問(wèn)題入手，探究解決管理問(wèn)題的有效途徑。

第四、能有效地整合房地產(chǎn)工程資源，使之形成優(yōu)勢(shì)。要開發(fā)好一個(gè)房地產(chǎn)工程，需要調(diào)動(dòng)許多資源協(xié)調(diào)發(fā)展，如概念資源、人力資源、物力資源、社會(huì)資源等。這些資源在房地產(chǎn)策劃還沒參與從前，是分散的、凌亂的，甚至是沒有中心的。房地產(chǎn)策劃參與到各種資源中去，理清它們的關(guān)系，分析他們的功能，幫忙它們團(tuán)結(jié)一起，圍繞中心，形成共同的目標(biāo)。

此外，房地產(chǎn)策劃還有預(yù)測(cè)將來(lái)市場(chǎng)，滿意居民居住詳細(xì)要求等作用。

房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃（精選篇5）

前營(yíng)銷是房地產(chǎn)開發(fā)的龍頭。今年以來(lái)，全國(guó)各城市房地產(chǎn)閑置率始終在30—40%之間徘徊，現(xiàn)實(shí)壓力使廣闊房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)很劇烈，粗放型經(jīng)營(yíng)已經(jīng)不行了。房地產(chǎn)企業(yè)要想在日益劇烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占有一席之地，必需了解市場(chǎng)，熟知市場(chǎng)，實(shí)施“重心前移”的市場(chǎng)定位。這時(shí)，國(guó)內(nèi)不少房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是從事地產(chǎn)代理的企業(yè)，紛紛投入人力、物力，進(jìn)行房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃問(wèn)題研討。之后，全國(guó)大中城市相繼綻開房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷大戰(zhàn)，群雄逐鹿品牌，使市場(chǎng)營(yíng)銷策劃觀念不斷地融入到企業(yè)的經(jīng)營(yíng)方針中。實(shí)施前營(yíng)銷戰(zhàn)略更成為諸多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)打造自己品牌的勢(shì)在必行之事。

一、房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的重要環(huán)節(jié)

根據(jù)現(xiàn)代市場(chǎng)營(yíng)銷觀念，營(yíng)銷策劃要貫穿房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的一直。前營(yíng)銷與后期的銷售（推銷）一樣，都是房地產(chǎn)營(yíng)銷鏈中不行缺少的一環(huán)。當(dāng)開發(fā)商有了投資意向后，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求、軟環(huán)境的調(diào)查與分析，以及對(duì)市場(chǎng)的定位，財(cái)務(wù)上的可行性分析等一系列前營(yíng)銷活動(dòng)，最終作為投資決策。由于前營(yíng)銷最能表達(dá)“發(fā)現(xiàn)愿望并滿意他們”營(yíng)銷的本質(zhì)屬性，因此，與房地產(chǎn)開發(fā)的后期推銷工作相比，前營(yíng)銷還是房地產(chǎn)策劃的最重要的組成部分。假如沒有前營(yíng)銷的介入，開發(fā)商就很難真正把握市場(chǎng)需求，其開發(fā)出來(lái)的商品房也無(wú)法順當(dāng)?shù)匿N售，甚至帶來(lái)商品房長(zhǎng)時(shí)間閑置及資金積壓的風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的最前端

房地產(chǎn)開發(fā)大致要閱歷如下階段：投資意向、地塊選擇、市場(chǎng)調(diào)查、產(chǎn)品定位、投資酬勞分析、投資決策、方案設(shè)計(jì)、建筑規(guī)劃、廣告企劃、業(yè)務(wù)行銷、物業(yè)管理、企業(yè)形象整體策劃等，對(duì)前6個(gè)階段進(jìn)行的營(yíng)銷策劃活動(dòng)就是“前營(yíng)銷”。從房地產(chǎn)開發(fā)整個(gè)過(guò)程看，房地產(chǎn)的前營(yíng)銷與后期的推銷工作相比，則處于整個(gè)營(yíng)銷策劃的最前端。這里應(yīng)當(dāng)說(shuō)明兩個(gè)問(wèn)題。第一，前營(yíng)銷不同于房地產(chǎn)開發(fā)的前期工作。如房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試指定輔導(dǎo)教材里，把房地產(chǎn)開發(fā)劃分為房地產(chǎn)開發(fā)投資時(shí)機(jī)選擇與決策、前期工作、建設(shè)階段、租售階段、物業(yè)管理等幾個(gè)階段，認(rèn)為前期工作是在確定了詳細(xì)開發(fā)地點(diǎn)與工程之后，在購(gòu)置土地運(yùn)用權(quán)和開發(fā)工程建設(shè)過(guò)程開頭從前需要做的工作。由此可見，前營(yíng)銷是在“前期工作”之前進(jìn)行的營(yíng)銷策劃活動(dòng)。第二，前營(yíng)銷是在“拿到地塊”之前進(jìn)行的營(yíng)銷策劃活動(dòng)。洪建寧在《前營(yíng)銷——房地產(chǎn)開發(fā)制勝的密訣》一文論述房地產(chǎn)前營(yíng)銷的必要性時(shí)指出：“大多數(shù)的開發(fā)商拿到地塊后不去認(rèn)真做市場(chǎng)調(diào)查工作，而是憑自己的感覺、老經(jīng)驗(yàn)得出一些粗造的產(chǎn)品概念”，他事實(shí)上把前營(yíng)銷看作是“拿到地塊”之后進(jìn)行的營(yíng)銷策劃活動(dòng)。筆者認(rèn)為，前營(yíng)銷是在“拿到地塊”之前，由于拿到地塊說(shuō)明投資者已經(jīng)做出了投資的決策。其實(shí)，假如地產(chǎn)市場(chǎng)是標(biāo)準(zhǔn)的，“拿到土地”也應(yīng)包括在前營(yíng)銷里。如當(dāng)今運(yùn)用權(quán)的招投標(biāo)掛牌出讓，土地運(yùn)用的位置、面積、功能、容積率等等都已明白地告知投資者，即便于給投資者作決策之用。至于“擬應(yīng)將工程的總體規(guī)劃、建筑景觀設(shè)計(jì)劃分在內(nèi)為宜”的提法，是不妥的，這應(yīng)是“前期工作”的內(nèi)容。

三、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略

前營(yíng)銷盡管處于房地產(chǎn)開發(fā)的早期，是營(yíng)銷策劃的前端，但是，對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)工程來(lái)說(shuō)，前營(yíng)銷做得好壞，直接關(guān)系到將來(lái)開發(fā)建成的工程是否能夠勝利地銷售，是否能夠按期收回投資并為企業(yè)帶來(lái)利潤(rùn)，可以說(shuō)前營(yíng)銷是房地產(chǎn)開發(fā)本錢的關(guān)鍵。對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，也只有通過(guò)前營(yíng)銷策劃，找準(zhǔn)目標(biāo)人群，進(jìn)行產(chǎn)品市場(chǎng)的恰當(dāng)定位，通過(guò)勝利的房地產(chǎn)開發(fā)工程來(lái)樹立自己的產(chǎn)品和企業(yè)品牌，才能使企業(yè)長(zhǎng)期地立于不敗之地。因此，前營(yíng)銷也可以說(shuō)是房地產(chǎn)企業(yè)勝利謀劃將來(lái)發(fā)展的一個(gè)有效的、長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略。

四、前營(yíng)銷策劃工作的誤區(qū)與問(wèn)題

在我國(guó)，20XX年和20XX年上半年房地產(chǎn)熱帶來(lái)的后果還沒有完全消退，某些地方遺留的“爛尾樓”工程還未清理完畢的情況下，進(jìn)入20XX年之后，整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境又漸趨寬松，房地產(chǎn)又開頭升溫，年新一輪房地產(chǎn)熱的爭(zhēng)辯與治理又拉開序幕。尤其是—年，房地產(chǎn)開發(fā)的各項(xiàng)指標(biāo)增幅均在30%左右。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，年全國(guó)有11個(gè)省、自治區(qū)和直轄市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅超過(guò)50%，35個(gè)大中城市中有10個(gè)城市投資增幅超過(guò)70%。房地產(chǎn)投資的過(guò)快增長(zhǎng)，勢(shì)必使房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)量大大超過(guò)居民對(duì)住房的需求，房地產(chǎn)的空置率快速上升。造成房地產(chǎn)投資盲目增長(zhǎng)和空置率上升的原因是多方面的，但筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)商營(yíng)銷策劃不力，尤其是前營(yíng)銷策劃的極不到位是其主要的原因。其存在的誤區(qū)與問(wèn)題主要表如今：

五、重后期推銷輕前期營(yíng)銷，舍本逐末

盡管不少開發(fā)商都明白營(yíng)銷在房地產(chǎn)開發(fā)工程中的重要性，但卻不明白什么是營(yíng)銷。甚至把營(yíng)銷等同于推銷，常見的做法有如下幾點(diǎn)：一是成立公司、立工程、選擇圖紙和廣告宣傳等工作幾乎是同時(shí)進(jìn)行；二是前期無(wú)任何營(yíng)銷策劃，在工程建設(shè)過(guò)程中直接做廣告以便推銷；三是征地手續(xù)的辦理和工程可行性分析同時(shí)進(jìn)行；四是開發(fā)前期雖有市場(chǎng)調(diào)研，但要么是全國(guó)范圍的資料，本市資料不詳，要么資料的取得缺乏牢靠的依據(jù)，要么是可行性報(bào)告的擔(dān)當(dāng)者為了應(yīng)付差事而做的一篇“調(diào)查報(bào)告”?？傊?，他們都不大重視“前營(yíng)銷”，從而耽擱了房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的最正確起步期。至于觸及企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略的形象策劃大多都沒有引起充足重視，即使有也是圍繞某一開發(fā)工程或?yàn)殇N售某一產(chǎn)品不得不進(jìn)行的一種活動(dòng)。

房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃（精選篇6）

一、市場(chǎng)分析

一、XX市房地產(chǎn)市產(chǎn)根本狀況

（一）今年以來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅增長(zhǎng)。

20XX年1X8月全市房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)157萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)87.4%，是近年來(lái)增長(zhǎng)較快的。

（二）房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的三個(gè)組成要素即房地產(chǎn)開發(fā)的土地、資金、市場(chǎng)同步增長(zhǎng)。

1、土地前期投入增加。20XX年1X8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地面積10.88萬(wàn)平方米，土地購(gòu)置費(fèi)3057萬(wàn)元，分別比去年同期增長(zhǎng)14.5%和19.9%；土地開發(fā)投資1250萬(wàn)元，已完成土地開發(fā)面積9.7萬(wàn)平方米。

2、開發(fā)規(guī)模擴(kuò)大，開發(fā)投資高速增長(zhǎng)。年1X8月份，全市房地產(chǎn)施工面積43.23萬(wàn)平方米，比去年同期增加18萬(wàn)平方米，本年新開工面積13.3萬(wàn)平方米，比去年同期增加7.9萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)145%。全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資157萬(wàn)元，比去年同期增加7674萬(wàn)元，增長(zhǎng)87.4%，對(duì)全市國(guó)有及其它經(jīng)濟(jì)投資增長(zhǎng)奉獻(xiàn)率為2.1%。從投資用途看，住宅投資完成6630萬(wàn)元，增長(zhǎng)1.2倍，辦公樓房完成投資542萬(wàn)元，增長(zhǎng)3.9倍。

3、企業(yè)融資力量有所增加，資金到位狀況較好。20XX年1X8月房地產(chǎn)開發(fā)共到位資金22266萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)2.6倍，從其構(gòu)成看，利用外資資金增長(zhǎng)最快，企業(yè)自籌資金最多。1X8月企業(yè)自籌資金13152萬(wàn)元，增長(zhǎng)3.8倍；利用外資資金1050萬(wàn)元，增長(zhǎng)69倍，其他資金8004萬(wàn)元，增長(zhǎng)2.5倍。

4、住房銷售高速增長(zhǎng)。今年全市商品房現(xiàn)房銷售，在去年增長(zhǎng)27.8%的高基數(shù)基礎(chǔ)上，保持高增長(zhǎng)勢(shì)頭，20XX年1X8月份全市共銷售現(xiàn)房1.79萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)82.7%，其中住宅銷售1.72萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)1.2倍。

5、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市化建設(shè)緊密，城市化建設(shè)促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我市北擴(kuò)南移的外延式城市擴(kuò)展建設(shè)促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，在我市今年從事房地產(chǎn)開發(fā)的20家企業(yè)中，XX區(qū)內(nèi)集中了14家，XX縣3家，XX縣2家，XX市1家。

二、房地產(chǎn)發(fā)展所面臨的困難和挑戰(zhàn)

一是商品房空置面積增加。今年1X8月份全市商品房竣工面積超過(guò)商品房銷售面積0.6萬(wàn)平方米，商品房空置面積達(dá)1.1萬(wàn)平方米（其中住宅空置0.61萬(wàn)平方米），占當(dāng)年施工面積總量的2.5%，空置面積增長(zhǎng)63.6%。從商品房空置時(shí)間來(lái)看，空置時(shí)間在一年以上商品房面積占全部空置面積的比例增長(zhǎng)，比上年提高4.4個(gè)百分點(diǎn)，空置房增多占用了企業(yè)的開發(fā)資金，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)生不利的影響。

二是房地產(chǎn)企業(yè)素養(yǎng)良莠不齊，企業(yè)開發(fā)規(guī)模小、持續(xù)開發(fā)力量低，競(jìng)爭(zhēng)力差。近幾年來(lái)城市化建設(shè)的發(fā)展推動(dòng)了房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展，存在一個(gè)工程孵出一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的問(wèn)題，其開發(fā)規(guī)模小。20XX年全市參與年檢的企業(yè)達(dá)65家，而今年來(lái)真正有開發(fā)任務(wù)的僅20家，僅占全部年檢企業(yè)的30.8%。就目前有開發(fā)工作量的20個(gè)企業(yè)而言，開發(fā)任務(wù)在3000萬(wàn)元以下有10個(gè)，占總數(shù)的50%；開發(fā)任務(wù)在3000萬(wàn)元以上5000萬(wàn)元以下有5個(gè)，占總數(shù)的25%；開發(fā)任務(wù)在5000萬(wàn)元以上有5個(gè)，占總數(shù)的25%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要以負(fù)債經(jīng)營(yíng)為主，嚴(yán)峻依靠銀行資金，有的開發(fā)工程前期靠施工單位墊資、中間靠銀行貸款開發(fā)、后期靠個(gè)人按揭貸款，缺乏后續(xù)開發(fā)力量。

三是物業(yè)管理落后，配套設(shè)備不全。房地產(chǎn)的開發(fā)應(yīng)當(dāng)成龍配套，我市盡管有成片開發(fā)的住宅小區(qū)開發(fā)，但大多數(shù)是開放式、松散型的賣完房就走人的開發(fā)，即使有物業(yè)管理，其配套設(shè)備不全，管理也不標(biāo)準(zhǔn)，一些零星插建開發(fā)的住房沒有物業(yè)管理，用水、用電、行路、管道跑、冒、滴、漏、墻體裂縫等問(wèn)題都不能妥當(dāng)解決，抑制了消費(fèi)者的購(gòu)置欲望，影響了持續(xù)開發(fā)。

四是外部因素制約。銀行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信貸政策調(diào)整，房地產(chǎn)貸款由開發(fā)性貸款為主轉(zhuǎn)為個(gè)人住房抵押貸款為主，國(guó)家對(duì)商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲(chǔ)藏貸款、個(gè)人住房貸款、個(gè)人商用房貸款、個(gè)人住房公積金貸款及個(gè)人住房貸款適用率等方面做了進(jìn)一步明確和標(biāo)準(zhǔn)：房地產(chǎn)開發(fā)貸款必需“取得國(guó)有土地運(yùn)用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃答應(yīng)證、建設(shè)工程規(guī)劃答應(yīng)證及開工證”等四證，開發(fā)企業(yè)取得這四證，實(shí)際投入應(yīng)不低于工程總投資的30%，個(gè)人住房貸款要求貸款人有30%以上的首付款，有的工程要求工程主體結(jié)構(gòu)封頂，才可以放貸；還有就是居民收入低，抑制了住房需求，影響房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的擴(kuò)大；再有就是二級(jí)市場(chǎng)放而不活，房屋交易手續(xù)繁多，收費(fèi)工程多且雜，稅費(fèi)負(fù)擔(dān)比例過(guò)高，影響二級(jí)房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，從而影響整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

總體看來(lái)，我市房地產(chǎn)業(yè)具有巨大的現(xiàn)實(shí)和潛在需求，發(fā)展空間較大。

市委、市政府提出加快城市化建設(shè)步伐，城市化建設(shè)需要產(chǎn)業(yè)支撐，首先需要房地產(chǎn)業(yè)的支撐，20XX年我市城市化率僅26.48%，低于全省平均水平5.5個(gè)百分點(diǎn)，若每年全市城市化率提高一個(gè)百分點(diǎn)，至少增加住宅需求84萬(wàn)平方米以上；國(guó)際經(jīng)驗(yàn)說(shuō)明：當(dāng)一國(guó)人均GDP到達(dá)300XXX0美元時(shí)，居民的住房需求進(jìn)入加速增長(zhǎng)期，20XX年我市的人均GDP為5208元（651美元），是房地產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展的時(shí)期；目前我市城鎮(zhèn)人均建筑面積僅20.05平方米，離國(guó)家“十五”規(guī)劃的20XX年城鎮(zhèn)人均建筑面積22平方米，人均還少1.95平方米，若到達(dá)這一標(biāo)準(zhǔn)，需求住宅在208萬(wàn)平方米以上，明顯，我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿Ψ浅＞薮?。年婁底市城建投資公司成立，婁底城市建設(shè)工程開發(fā)施行市場(chǎng)化，通過(guò)工程招標(biāo)，施行市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)，推行以地生財(cái)、招商引資、民間融資的方式，徹底突破資金“瓶頸”，使城建坐上了“特快列車”，加速了婁底市房地產(chǎn)業(yè)特別是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

三、XX市同類產(chǎn)品調(diào)查統(tǒng)計(jì)

“同類”定義為具有商業(yè)廣場(chǎng)、寫字樓、賓館等的商用大廈?，F(xiàn)將XX市XX開發(fā)區(qū)，XX市XX區(qū)及XX區(qū)進(jìn)行大體比照分析如下：

1、XX開發(fā)區(qū)。

由于漣鋼為新開發(fā)城區(qū)，在整個(gè)大環(huán)境的綠化、城市規(guī)劃方面有其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)。總體來(lái)說(shuō)，XX開發(fā)區(qū)地段房地產(chǎn)都在賣自然環(huán)境。

XX大酒店：

核心競(jìng)爭(zhēng)力：五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)概念

其周邊自然環(huán)境好；

用綠色和五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)來(lái)吸引白領(lǐng)、外來(lái)投資者、社會(huì)勝利人士等；

其定位為社會(huì)高薪階層。

2、XX地帶。以新開發(fā)的工程X城西農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)為主。

XX農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)：

核心競(jìng)爭(zhēng)力：XX市、區(qū)兩級(jí)政府批準(zhǔn)興建的XX區(qū)唯一農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)。

規(guī)模大，規(guī)劃齊全，有功能優(yōu)勢(shì)：

擁有15畝的面積，其中有320個(gè)攤位，2480平方米生活超市，108個(gè)鋪面，1200平方米倉(cāng)庫(kù)，48套配套住宅，40各農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)車位。

住房均價(jià)718元每平方米。門面2580元至4380元每平方米。

定位：集農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)、零售、加工、倉(cāng)儲(chǔ)、大型超市，商住、飲食為主的大型農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)。

2、XX城區(qū)地帶。

XX商業(yè)廣場(chǎng)：

核心競(jìng)爭(zhēng)力：1：八萬(wàn)平方米湘中地區(qū)超大規(guī)模財(cái)寶街區(qū)；2.原XX批發(fā)市場(chǎng)，主樓統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，超大規(guī)模優(yōu)勢(shì)。

有功能優(yōu)勢(shì)：

總建筑面積面積8萬(wàn)多平方米，門面主力面積30多平方米

住房均價(jià)500多元每平方米。門面20XX元至1XXX0元每平方米。

定位：XX地區(qū)經(jīng)營(yíng)規(guī)模大型化、經(jīng)營(yíng)手段現(xiàn)代化、經(jīng)營(yíng)環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)化的超大型、多功能財(cái)寶街區(qū)。

XX商城：

核心競(jìng)爭(zhēng)力：位于火車站正對(duì)面，有地位優(yōu)勢(shì)。

四、消費(fèi)者分析

依據(jù)《XX房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告》的結(jié)論，以及日前操作地區(qū)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，我們得出消費(fèi)者購(gòu)房心理和對(duì)住宅（辦公樓）要求如下：

1、環(huán)境規(guī)劃肯定要好，配套要齊全，各種活動(dòng)場(chǎng)地、場(chǎng)所要充足；在規(guī)劃時(shí)，肯定要有超前的思想，更具現(xiàn)代化氣息，特別要留意智能化；在樓盤外立面的設(shè)計(jì)上要新穎，色調(diào)要協(xié)調(diào)，風(fēng)格要跟上潮流；92%的消費(fèi)者傾向于入住全封閉式的管理；

2、住宅（辦公樓）及其四周的配套設(shè)備的根本要求為學(xué)校、幼兒園、菜市場(chǎng)、超市、醫(yī)院、籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、圖書館、棋XX室等；

3、67%的消費(fèi)者選擇多層住宅，由于多層住宅的價(jià)格相對(duì)高層住宅廉價(jià)。而且以后的管理費(fèi)用也相對(duì)較低。有一部分消費(fèi)者選擇小高層住宅，

4、消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理的要求

a、提供保安、清潔衛(wèi)生、房屋修理、園林綠化和一些特色服務(wù)（如家政、訂購(gòu)車票、托兒、托老服務(wù)等）；

b、物業(yè)公司應(yīng)與小區(qū)內(nèi)住戶增加聯(lián)系，強(qiáng)化溝通。

房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃（精選篇7）

一、前言

在商業(yè)地產(chǎn)銷售發(fā)展日益成熟的的今天，房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷售與招商過(guò)程中越來(lái)越重要，商鋪要想賣得好，前期的營(yíng)銷策劃必不行少，而且必需做到位。

XX商業(yè)城工程是XX房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的精品物業(yè)，將成為XX市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品。

XX商業(yè)城座落于XX市城區(qū)北部的XX廣場(chǎng)旁，是XX地產(chǎn)開發(fā)公司的新建工程。本工程占地XX平方米，依據(jù)目前的建筑設(shè)計(jì)建議方案，工程由三層裙樓（含負(fù)一層）和兩棟塔樓（分別高四層）