北京市物業(yè)管理法律法規(guī)

...wd......wd......wd...北京市物業(yè)管理法律法規(guī)全國性法律法規(guī)〔全國物業(yè)管理師考試內(nèi)容〕20%北京市物業(yè)管理方法及36個(gè)配套文件80%單項(xiàng)選擇〔1分/題〕40%多項(xiàng)選擇〔2分/題〕30%判斷題〔1分/題〕10%簡(jiǎn)答題〔3-4分/題〕10%案例題〔5-10分/題〕10%考試時(shí)間：1月23日上午物權(quán)法※1.物權(quán)法中業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指多個(gè)業(yè)主共同擁有一棟建筑物時(shí)，各個(gè)業(yè)主對(duì)其在構(gòu)造和使用上具有獨(dú)立的建筑物局部所享有的所有權(quán)和對(duì)供全體或局部所有人共同使用的建筑物局部所享有的共有權(quán)以及基于建筑物的管理、維護(hù)和修繕等共同事務(wù)兒而產(chǎn)生的共同管理權(quán)的總稱?！?.物權(quán)法規(guī)定的業(yè)主行使專有局部所有權(quán)的內(nèi)容物權(quán)法對(duì)業(yè)主行使專有局部所有權(quán)的主要規(guī)定有：1.業(yè)主對(duì)其建筑物專有局部享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利；2.業(yè)主行使專有局部所有權(quán)時(shí)，不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)利3.業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有局部，其對(duì)共有局部享有的共有和共同團(tuán)里的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓4.業(yè)主不得違反法律，法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房※3.物權(quán)法規(guī)定的住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的前提條件物權(quán)法第七十七條首先業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意?！?.物權(quán)法規(guī)定的業(yè)主行使共有局部共有權(quán)的內(nèi)容1.共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關(guān)系等外，視為按份共有。2.建筑區(qū)劃分內(nèi)的道路、綠地、物業(yè)管理用房以及其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施的所有歸屬權(quán)3.對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)車位、車庫的所有權(quán)歸屬做了規(guī)定4.對(duì)建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金、費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配等事?xiàng)，做了規(guī)定※5.物權(quán)法中業(yè)主共同決定事項(xiàng)的內(nèi)容物權(quán)法第六十七條第一款規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下事項(xiàng)需有業(yè)主共同決定：以下事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：1.制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；2.制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；3.選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；4.選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；5.籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；6.改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；7.有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)?！?.物權(quán)法對(duì)業(yè)主委員會(huì)設(shè)立的規(guī)定物權(quán)法對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的規(guī)定有：1.業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)2.地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)立的業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，給予指導(dǎo)和協(xié)助?！?.物權(quán)法規(guī)定的業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定效力業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。對(duì)業(yè)主具有約束力的業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，必須是依法設(shè)立的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的，必須是符合法律、法規(guī)及規(guī)章，部違背社會(huì)道德，不損害國家、公共和他人利益的決定，上述三點(diǎn)必須同時(shí)具備?！?.物權(quán)法中建筑區(qū)劃內(nèi)道路、綠地、車位、車庫、物業(yè)管理用房等所有權(quán)歸屬的內(nèi)容建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。需要注意的是，法律規(guī)定的綠地、道路規(guī)業(yè)主所有，不是說綠地、道路的土地所有權(quán)規(guī)業(yè)主所有，而是說綠地、道路作為土地上的附著物歸業(yè)主所有。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！?.物權(quán)法中過關(guān)于建筑物及其附屬費(fèi)用分?jǐn)偱c收益分配的內(nèi)容第八十條建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配等事?xiàng)，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有局部占建筑物總面積的比例確定。※10.物權(quán)法規(guī)定的建筑物及其附屬設(shè)施的管理形式第八十一條業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換?！?1.物權(quán)法中業(yè)主共同決定事項(xiàng)的表決規(guī)則籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；決定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有局部占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有局部占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意?！捕澄飿I(yè)管理?xiàng)l例※15.物業(yè)管理?xiàng)l例對(duì)物業(yè)管理的定義本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)展維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)?！?7.物業(yè)管理?xiàng)l例確立的七項(xiàng)根本制度及具體內(nèi)容條例在物業(yè)管理根本制度上進(jìn)展許多創(chuàng)新，創(chuàng)設(shè)了業(yè)主大會(huì)、管理規(guī)約、前期物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)承接查驗(yàn)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理、物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格、住宅專項(xiàng)維修資金等洗錢根本制度?！?9.業(yè)主大會(huì)的組成與性質(zhì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益?！?3.物業(yè)管理?xiàng)l例對(duì)管理規(guī)約的規(guī)定管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會(huì)公共利益。管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主具有約束力?！?1.物業(yè)管理?xiàng)l例對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作的規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請(qǐng)保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益?！?2.物業(yè)管理?xiàng)l例對(duì)裝飾裝修管理的規(guī)定業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的制止行為和本卷須知告知業(yè)主。※35.物業(yè)管理?xiàng)l例中關(guān)于利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)展經(jīng)營方面的規(guī)定利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)展經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用?！?0.物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定的對(duì)業(yè)主未能履行繳納物業(yè)費(fèi)職責(zé)的處理違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)催促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴?！踩匙≌覂?nèi)裝飾裝修管理方法※41.住宅室內(nèi)裝飾裝修管理方法對(duì)住宅裝修的制止行為〔一〕未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，變動(dòng)建筑主體和承重構(gòu)造；〔二〕將沒有防水要求的房間或者陽臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間；〔三〕擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸，撤除連接陽臺(tái)的磚、混凝土墻體；〔四〕損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果；〔五〕其他影響建筑構(gòu)造和使用安全的行為。※44.需要變得建筑主體或承重構(gòu)造時(shí)處理的方式變動(dòng)建筑主體或者承重構(gòu)造的，需提交原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出的設(shè)計(jì)方案。※46.住宅室內(nèi)裝飾裝修管理方法對(duì)因裝修活動(dòng)造成相鄰住宅損失的處理規(guī)定因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，裝修人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償；屬于裝飾裝修企業(yè)責(zé)任的，裝修人可以向裝飾裝修企業(yè)追償。裝修人擅自拆改供暖、燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施造成損失的，由裝修人負(fù)責(zé)賠償。〔四〕業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則※48.首次業(yè)主大會(huì)召開應(yīng)具備的條件物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有局部面積超過建筑物總面積50%時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求，及時(shí)報(bào)送以下籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的文件資料※49.首次業(yè)主大會(huì)籌備組組建條件首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會(huì)代表組成。籌備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任?；I備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會(huì)組織業(yè)主推薦?！?6..業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定事項(xiàng)〔一〕業(yè)主大會(huì)名稱及相應(yīng)的物業(yè)管理區(qū)域；〔二〕業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)；〔三〕業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則；〔四〕業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的形式、時(shí)間和議事方式；〔五〕業(yè)主投票權(quán)數(shù)確實(shí)定方法；〔六〕業(yè)主代表的產(chǎn)生方式；〔七〕業(yè)主大會(huì)會(huì)議的表決程序；〔八〕業(yè)主委員會(huì)委員的資格、人數(shù)和任期等；〔九〕業(yè)主委員會(huì)換屆程序、補(bǔ)選方法等；〔十〕業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的籌集、使用和管理；〔十一〕業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章的使用和管理?！?6.業(yè)主委員會(huì)任期屆滿或委員資格終止時(shí)對(duì)拒絕移交資料、印章的處理方法業(yè)主委員會(huì)委員資格終止，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物的，其他業(yè)主委員會(huì)委員可以請(qǐng)求物業(yè)所在地的公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交?！财摺场蛾P(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律假設(shè)干問題的解釋》※075.最高人民法院認(rèn)定業(yè)主的條件答：依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有局部所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主?；谂c建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有局部，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。※076.最高人民法院對(duì)物權(quán)法所稱專有局部的解釋答：建筑區(qū)劃內(nèi)符合以下條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有局部：1.具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；2.具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；3.能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺(tái)等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱專有局部的組成局部。※077.最高人民法院對(duì)物權(quán)法所稱共有局部飛解釋答：除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有局部外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下局部，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的共有局部；1.建筑物的根基、承重構(gòu)造、外墻、屋頂?shù)雀緲?gòu)造局部，通道、樓梯、大堂等公共通行局部，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等構(gòu)造局部；2.其他不屬于業(yè)主專有局部，也不屬于市政公用局部或者其他權(quán)利人所有飛場(chǎng)所及設(shè)施等。3.建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)有地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。※079.最高人民法院對(duì)物權(quán)法規(guī)定的專有局部面積和建筑物總面積的認(rèn)定答：1.專有局部面積，按照不動(dòng)產(chǎn)登記薄記載的面積計(jì)算；2.尚未進(jìn)展物權(quán)登記的，暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；3.尚未進(jìn)展實(shí)測(cè)的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算；4.建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算?！?81.最高人民法院對(duì)物權(quán)法第七十七條所稱有利害關(guān)系業(yè)主的認(rèn)定答：業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十七條所稱“有利害關(guān)系的業(yè)主〞。建筑區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關(guān)系的，應(yīng)證明其房屋價(jià)值，生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響?！?85.最高人民法院對(duì)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)不予支持的行為答：1.建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供物業(yè)，業(yè)主僅以未享受或者無需承受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕提出、移交，并以存在事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費(fèi)的，人民法院不予支持?！簿拧场冻鞘挟惍a(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》※091.城市異產(chǎn)毗連房屋發(fā)生自然損壞所需修繕費(fèi)用的處理原則答：異產(chǎn)毗連房屋發(fā)生自然損壞，所需修繕費(fèi)用依以下原則處理：〔一〕共有房屋主體構(gòu)造中的根基、柱、梁、墻的修繕，由共有房屋所有人按份額比例分擔(dān)?！捕彻灿袎w的修繕，按兩側(cè)均分后，再由每側(cè)房屋所有人按份額比例分擔(dān)?！踩硺巧w的修繕，其樓面與頂棚部位，由所在層房屋所有人負(fù)責(zé)；其構(gòu)造部位，由毗連層上下房屋所有人按份額比例分擔(dān)。〔四〕屋蓋的修繕：1.不上人房蓋，由修繕?biāo)胺秶采w下各層的房屋所有人按份額比例分擔(dān)。2.可上人屋蓋，如為各層所共用，由修繕?biāo)胺秶采w下各層的房屋所有人按份額比例分擔(dān)；如僅為假設(shè)干層使用，使用層的房屋所有人分擔(dān)一半，其余一半由修繕?biāo)胺秶采w下層房屋所有人按份額比例分擔(dān)?！参濉硺翘菁皹翘蓍g的修繕：1.各層共用樓梯，由房屋所有人按份額比例分擔(dān)。2.為某些所專用的樓梯，由其專用的房屋所有人按份額比例分擔(dān)。〔六〕房屋共用部位必要的裝飾，由受益的房屋所有人按份額比例分擔(dān)?！财摺撤课莨灿小⒐灿玫脑O(shè)備和附屬建筑〔如電梯、水泵、暖氣、水衛(wèi)、電照、溝管、垃圾道、化糞池等〕的修繕，由所有人按份額比例分擔(dān)。※093.《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》對(duì)建設(shè)工程最低保修期限的規(guī)定答：在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：〔一〕根基設(shè)施工程、房屋建筑的地基根基工程和主體構(gòu)造工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；〔二〕屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；〔三〕供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；〔四〕電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。其他工程的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算?！彩弧场侗０卜?wù)管理?xiàng)l例》※097.《保安服務(wù)管理?xiàng)l例》規(guī)定的保安員的制止行為答：《保安服務(wù)管理?xiàng)l例》第三十條規(guī)定：保安員不得有以下行為：1.限制他人人身自由、搜查他人身體或者侮辱、毆打他人；2.扣押、沒收他人證件、財(cái)物；3.阻礙依法執(zhí)行公務(wù)；4.參與追索債務(wù)、采用暴力或者以暴力相威脅的手段處置糾紛；5.刪改或者擴(kuò)散保安服務(wù)中形成的監(jiān)控影像資料、報(bào)警記錄；6.侵犯?jìng)€(gè)人隱私或者泄露在保安服務(wù)中獲知的國家秘密、商業(yè)秘密以及客戶單位明確要求保密的信息；7.違反法律、行政法規(guī)的其他行為。※101.《消防法》中與物業(yè)管理密切相關(guān)的重要規(guī)定內(nèi)容答：除了上述與物業(yè)服務(wù)企業(yè)有關(guān)的職責(zé)外，《中華人民共和國消防法》還明確規(guī)定以下與物業(yè)管理密切相關(guān)的條款：1.任何單位、個(gè)人都有維護(hù)消防安全、保護(hù)消防設(shè)施、預(yù)防火災(zāi)、報(bào)告火警的義務(wù)。任何單位、成年公民都有參加有組織的滅火工作的義務(wù)。2.任何單位、個(gè)人都應(yīng)當(dāng)無償為報(bào)警提供便利，不得阻攔報(bào)警。嚴(yán)禁謊報(bào)火警。3.公共場(chǎng)所發(fā)生火災(zāi)時(shí)，該公共場(chǎng)所的現(xiàn)場(chǎng)工作人員有組織、引導(dǎo)在場(chǎng)群眾疏散的義務(wù)。4.發(fā)生火災(zāi)的單位必須立即組織力量撲救火災(zāi)。鄰近單位應(yīng)當(dāng)給予支援。5.消防隊(duì)接到火警后，必須立即趕赴火場(chǎng)，救助遇險(xiǎn)人員，排除險(xiǎn)情，撲滅火災(zāi)。6.公安消防隊(duì)撲救火災(zāi)，不得向發(fā)生火災(zāi)的單位、個(gè)人收取任何費(fèi)用。第二局部北京市地方規(guī)章、標(biāo)準(zhǔn)性文件001.《北京市物業(yè)管理方法》對(duì)物業(yè)管理的定義答：《北京市物業(yè)管理方法》所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主自行或者通過他人對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)展維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。002.《北京市物業(yè)管理方法》中劃分物業(yè)管理區(qū)域的原則答：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售房屋前，結(jié)合物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素劃分物業(yè)管理區(qū)域，并在房屋買賣合同中明示。物業(yè)主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；住宅區(qū)和非住宅區(qū)原則上應(yīng)當(dāng)劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。003.《北京市物業(yè)管理方法》對(duì)業(yè)主共同決定物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)展分立或者合并事項(xiàng)時(shí)的規(guī)定答：業(yè)主共同決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)展分立或者合并的，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出申請(qǐng)，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會(huì)同區(qū)縣房屋行政主管部門等相關(guān)部門進(jìn)展審查，確需調(diào)整的，予以確認(rèn)并公告。004.《北京市物業(yè)管理方法》對(duì)建設(shè)單位委托專項(xiàng)服務(wù)的規(guī)定答：建設(shè)單位可以將全部專項(xiàng)服務(wù)委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也可以將專項(xiàng)服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)。005.《北京市物業(yè)管理方法》中對(duì)于物業(yè)管理活動(dòng)的相關(guān)監(jiān)視管理工作的具體劃分答：北京市房屋行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)視管理工作。區(qū)縣房屋行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)視管理工作。供水、排水、供電、供氣、供熱、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、停車管理、秩序維護(hù)、設(shè)施設(shè)備等專項(xiàng)服務(wù)的行業(yè)主管部門和專業(yè)監(jiān)管部門依法按照職責(zé)負(fù)責(zé)相關(guān)監(jiān)視管理工作。006.《北京市物業(yè)管理方法》中規(guī)定的物業(yè)管理活動(dòng)的在區(qū)縣人民政府、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立及相關(guān)活動(dòng)的對(duì)應(yīng)職責(zé)答：區(qū)縣人民政府應(yīng)當(dāng)做好轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理以及和諧社區(qū)建設(shè)的相關(guān)工作。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)對(duì)轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立及活動(dòng)進(jìn)展協(xié)助、指導(dǎo)和監(jiān)視，協(xié)調(diào)處理糾紛。007.新建住宅物業(yè)，對(duì)于建設(shè)單位配建的物業(yè)服務(wù)用房的要求與標(biāo)準(zhǔn)答：新建住宅物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)配建物業(yè)服務(wù)用房，包括客服接待、工程檔案資料保存、工具物料存放、人員值班備勤、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)辦公用房等，并在房屋買賣合同中明確物業(yè)服務(wù)用房的坐落位置。新建住宅物業(yè)，對(duì)于建設(shè)單位配建的物業(yè)服務(wù)用房建筑面積不得低于150平方米，其中地上房屋不得低于100平方米，業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)辦公用房建筑面積30至60平方米。008.前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任答：建設(shè)單位承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任。銷售房屋時(shí)，前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)作為房屋買賣合同的附件。009.前期物業(yè)管理建設(shè)單位撤出管理區(qū)域并移交相關(guān)資料的前置條件是什么答：業(yè)主共同決定解除前期物業(yè)服務(wù)合同的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與全體業(yè)主進(jìn)展物業(yè)共用局部的查驗(yàn)交接，撤出物業(yè)管理區(qū)域，并移交相關(guān)資料。010.業(yè)主共同決定解除前期物業(yè)服務(wù)合同的情況下，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與全體業(yè)主進(jìn)展物業(yè)共用局部查驗(yàn)可以選擇的方式答：全體業(yè)主承接前應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用局部進(jìn)展查驗(yàn)，可以委托選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)展查驗(yàn)。全體業(yè)主與建設(shè)單位也可以共同委托物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)進(jìn)展查驗(yàn)。011.業(yè)主對(duì)物業(yè)管理區(qū)域共用局部實(shí)施共同管理時(shí)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)內(nèi)容答：業(yè)主對(duì)物業(yè)管理區(qū)域共用局部實(shí)施共同管理。以下事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：1.制定或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；2.選舉或者更換業(yè)主委員會(huì)委員；3.確定或者變更物業(yè)管理方式、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)方案；4.選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者不再承受物業(yè)服務(wù)企業(yè)事實(shí)服務(wù)；5.籌集、管理和使用專項(xiàng)維修資金；6.申請(qǐng)改建、重建建筑物及附屬設(shè)施；7.申請(qǐng)分立或者合并物業(yè)管理區(qū)域；8.決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他重大物業(yè)管理事項(xiàng)。012.業(yè)主對(duì)物業(yè)管理區(qū)域共用局部實(shí)施共同管理的事項(xiàng)中，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有局部占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意的事項(xiàng)答：籌集、管理和使用專項(xiàng)維修資金；申請(qǐng)改建、重建建筑物及附屬設(shè)施；同時(shí)，申請(qǐng)分立或者合并物業(yè)管理區(qū)域的，應(yīng)當(dāng)分別經(jīng)原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以及擬分立或者合并后物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有局部占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。013.業(yè)主對(duì)物業(yè)管理區(qū)域共用局部實(shí)施共同管理，具體事項(xiàng)范圍和決定程序答：業(yè)主對(duì)物業(yè)管理區(qū)域共用局部實(shí)施共同管理。共同決定本單位范圍內(nèi)的物業(yè)管理事項(xiàng)。事項(xiàng)范圍和決定程序由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定或者由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共同決定。014.業(yè)主大會(huì)組成人員答：業(yè)主可以成立業(yè)主大會(huì)，業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用局部實(shí)施共同管理，按照相關(guān)規(guī)定開展與物業(yè)管理有關(guān)的活動(dòng)。016.建設(shè)單位向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報(bào)送籌集首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需資料并推薦業(yè)主代表作為臨時(shí)召集人的條件答：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付業(yè)主的專有局部到達(dá)建筑物總面積50%以上的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需資料，并推薦業(yè)主代表作為臨時(shí)召集人。019.業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生后向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案時(shí)提交材料清單答：業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持以下材料向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案：1.籌備組出具并由組長簽字的業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉情況的報(bào)告；2.業(yè)主大會(huì)決議；3.管理規(guī)約。業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；4.業(yè)主委員會(huì)委員名單。021.《北京市物業(yè)管理方法》中對(duì)物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容的規(guī)定答：物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)雙方權(quán)利義務(wù)、物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)用、工程負(fù)責(zé)人、物業(yè)服務(wù)用房的管理和使用、合同期限、服務(wù)交接、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)展約定。022.《北京市物業(yè)管理方法》對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托外包服務(wù)的要求答：物業(yè)服務(wù)是包括各專項(xiàng)服務(wù)的綜合服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將專項(xiàng)服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將全部物業(yè)服務(wù)一并委托給其他單位或者個(gè)人。024.物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前，全體業(yè)主共同決定續(xù)聘或解聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)履行什么義務(wù)答：.物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前，全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)共同決定物業(yè)管理方式、服務(wù)內(nèi)容、是否更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)等事項(xiàng)。決定續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商簽訂物業(yè)服務(wù)合同；決定解聘的，應(yīng)當(dāng)履行必要的通知義務(wù)，合同未約定通知期限的，應(yīng)當(dāng)于合同期限屆滿前三個(gè)月告知原物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。025.物業(yè)服務(wù)合同屆滿，物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)履行什么義務(wù)答：物業(yè)服務(wù)合同屆滿，物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)于合同期限屆滿前履行必要的通知義務(wù)；合同未約定通知期限的，應(yīng)當(dāng)與合同期限屆滿前三個(gè)月通知業(yè)主。026.業(yè)主共同決定不再承受物業(yè)服務(wù)時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)及向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的規(guī)定答：物業(yè)服務(wù)企業(yè)未與業(yè)主簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同，但事實(shí)上提供了物業(yè)服務(wù)，并履行了告知義務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)要求業(yè)主履行相關(guān)義務(wù)。業(yè)主共同決定不再承受物業(yè)服務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強(qiáng)行提供物業(yè)服務(wù)，不得以事實(shí)服務(wù)為由向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再提供物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月告知業(yè)主。027.對(duì)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主爭(zhēng)取利益的合法手段答：原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商解決；協(xié)商不成的，應(yīng)當(dāng)依法提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁，不得強(qiáng)行接收。028.《北京市物業(yè)管理方法》對(duì)物業(yè)服務(wù)工程負(fù)責(zé)人與服務(wù)工程之間的規(guī)定答：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同指派工程負(fù)責(zé)人，除物業(yè)服務(wù)合同另有約定外，工程負(fù)責(zé)人原則上只能在一個(gè)物業(yè)服務(wù)工程任職。物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換工程負(fù)責(zé)人的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知業(yè)主并進(jìn)展公示。業(yè)主共同決定要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換工程負(fù)責(zé)人的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)更換。029.物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用和物業(yè)共用局部管理狀況如何進(jìn)展評(píng)估答：業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位和有關(guān)部門可以委托物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)，就物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用和物業(yè)共用局部管理狀況等進(jìn)展評(píng)估和監(jiān)理。030.業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主維護(hù)自己權(quán)益的措施答：業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。043.北京市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理方法適用的對(duì)象答：本方法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)工程實(shí)施物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的監(jiān)視管理，及其信用信息的采集、發(fā)布和使用活動(dòng)。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域通常視為一個(gè)物業(yè)工程。045.物業(yè)服務(wù)合同備案制度對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位、業(yè)主及主管部門的具體要求答：本市實(shí)行物業(yè)服務(wù)合同備案制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起15日內(nèi)向工程所在地區(qū)縣房屋行政主管部門備案。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起15日內(nèi)向工程所在地區(qū)縣房屋行政主管部門辦理前期物業(yè)服務(wù)合同備案手續(xù)。業(yè)主共同決定聘請(qǐng)其他管理人的，應(yīng)當(dāng)與其他管理人簽訂物業(yè)服務(wù)合同，并應(yīng)當(dāng)自簽訂之日起15日內(nèi)向工程所在地區(qū)縣房屋行政主管部門備案。各區(qū)縣房屋行政主管部門受理物業(yè)服務(wù)合同備案的，應(yīng)在受理后10日內(nèi)辦理備案手續(xù)，并在備案后5日內(nèi)將相關(guān)信息告知工程所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。物業(yè)服務(wù)合同備案的工程根本信息，應(yīng)當(dāng)通過北京建設(shè)網(wǎng)向社會(huì)公示。046.物業(yè)工程負(fù)責(zé)人包括哪幾類，工程負(fù)責(zé)人持證上崗制度的要求和規(guī)定答：本市實(shí)行工程負(fù)責(zé)人責(zé)任制。工程負(fù)責(zé)人包括：〔一〕建設(shè)單位按照前期物業(yè)服務(wù)合同指派的工程負(fù)責(zé)人；〔二〕物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定指派的工程負(fù)責(zé)人；〔三〕業(yè)主共同決定聘請(qǐng)的其他管理人。一個(gè)工程應(yīng)當(dāng)有一名駐場(chǎng)的工程負(fù)責(zé)人，物業(yè)服務(wù)合同另有約定的除外。本市實(shí)行工程負(fù)責(zé)人持證上崗制度?！惨弧彻こ特?fù)責(zé)人經(jīng)市房屋行政主管部門考試合格的，頒發(fā)合格證書；〔二〕合格證書有效期為三年，有效期滿需要延期的，應(yīng)當(dāng)于期滿前三個(gè)月向原發(fā)證機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理延期手續(xù)；〔三〕取得合格證書后，工程負(fù)責(zé)人每年須參加不少于40學(xué)時(shí)的繼續(xù)教育。工程負(fù)責(zé)人有系列情形之一的，市房屋行政主管部門應(yīng)取消其合格證書，并在工程負(fù)責(zé)人信用信息檔案中予以記錄：〔一〕未按規(guī)定參加崗位考核、繼續(xù)教育的；〔二〕在記分周期被累計(jì)扣分超過規(guī)定分值的；〔三〕其他應(yīng)予取消合格證書的情形。047.信用信息主要包括哪些方面如何取得、如何發(fā)布答：信用信息主要包括根本信息、業(yè)績信息和警示信息。信用信息采集渠道，包括市、區(qū)縣房屋行政主管部門及相關(guān)行政主管部門提供、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及工程負(fù)責(zé)人自行申報(bào)。市、區(qū)縣房屋行政主管部門對(duì)信用信息的錄入和變更，應(yīng)當(dāng)以已具備法律效力的文書或者其他有效證明文件為依據(jù)。任何單位和個(gè)人未依照權(quán)限、程序，不得擅自修改、增刪信用信息。物業(yè)服務(wù)企業(yè)及工程負(fù)責(zé)人的信用信息通過北京建設(shè)網(wǎng)、北京物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)網(wǎng)站或者其他方式向社會(huì)公開。048.物業(yè)服務(wù)企業(yè)及工程負(fù)責(zé)人信用記分制度的具體規(guī)定答：市、區(qū)縣房屋行政主管部門對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)及工程負(fù)責(zé)人的信用行為進(jìn)展調(diào)查、確認(rèn)，按照記分標(biāo)準(zhǔn)記分，并記入信用信息系統(tǒng)。記分信息同時(shí)通過手機(jī)短信平臺(tái)發(fā)至企業(yè)負(fù)責(zé)人或者工程負(fù)責(zé)人。根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)及工程負(fù)責(zé)人信用記分結(jié)果，企業(yè)的法定代表人、主要負(fù)責(zé)人和工程負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)承受市房屋行政主管部門或其委托的北京物協(xié)組織的物業(yè)管理行業(yè)相關(guān)法規(guī)和信用知識(shí)培訓(xùn)。049.物業(yè)服務(wù)企業(yè)及工程負(fù)責(zé)人信用記分制度的總分值分別是多少，記分周期答：記分標(biāo)準(zhǔn)中企業(yè)記分總分值為20分，工程負(fù)責(zé)人記分總分值為15分。記分周期從每年1月1日至12月31日止。記分周期期滿，重新記分。原分值記錄作為歷史數(shù)據(jù)保存在信用信息檔案中。050.根據(jù)信用記分結(jié)果，企業(yè)記分到達(dá)3分、5分和20分時(shí)，應(yīng)分別如何處理答：依據(jù)信用記分結(jié)果，對(duì)企業(yè)分別進(jìn)展如下處理：〔一〕企業(yè)記分到達(dá)3分時(shí)，工程所在地區(qū)縣房屋行政主管部門對(duì)其提出書面警示，責(zé)令限期整改，改正期間該企業(yè)不得參加物業(yè)管理示范工程考評(píng)，并告知企業(yè)注冊(cè)地區(qū)縣房屋行政主管部門?！捕称髽I(yè)記分到達(dá)5分時(shí)，注冊(cè)地區(qū)縣房屋行政主管部門約談該企業(yè)法定代表人，予以行政告誡，同時(shí)核查企業(yè)的資質(zhì)條件。經(jīng)核查不符合資質(zhì)條件的，責(zé)令限期改正，改正期間不得承接新工程，一年內(nèi)不得參加物業(yè)管理示范工程考評(píng)，一年內(nèi)不得晉升資質(zhì)等級(jí)?！踩称髽I(yè)記分到達(dá)20分時(shí)，市、區(qū)縣房屋行政主管部門依法核查企業(yè)的資質(zhì)條件，一年內(nèi)不得承接新工程，不得參加物業(yè)管理示范工程考評(píng)，不得晉升資質(zhì)等級(jí)，不予開具出京城信證明材料；核查不達(dá)標(biāo)的，重新核定資質(zhì)等級(jí)或注銷企業(yè)資質(zhì)證書。市、區(qū)縣房屋行政主管部門對(duì)企業(yè)做出重新核定資質(zhì)等級(jí)，或注銷資質(zhì)證書的，不再記分，將企業(yè)違法違規(guī)行為和處分結(jié)果記入信用信息系統(tǒng)，并在北京建設(shè)網(wǎng)上予以公示。上述處理措施中，依法應(yīng)當(dāng)由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部核定一級(jí)資質(zhì)等級(jí)、注銷資質(zhì)證書的，由市房屋行政主管部門將物業(yè)服務(wù)企業(yè)及工程負(fù)責(zé)人違法違規(guī)行為的信用信息和處理建議報(bào)告住房城鄉(xiāng)建設(shè)部。在住房城鄉(xiāng)建設(shè)部做出行政處分或處理決定前，不予辦理該企業(yè)在京承接新工程的物業(yè)服務(wù)合同備案，不予開具出京城信證明材料和參加物業(yè)管理示范工程考評(píng)，不予辦理工程負(fù)責(zé)人執(zhí)業(yè)注冊(cè)。052.物業(yè)服務(wù)企業(yè)及工程負(fù)責(zé)人的信用信息的用途答：信用信息可為市、區(qū)縣房屋行政主管部門、相關(guān)行政主管部門以及北京物協(xié)等實(shí)施物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)核定、物業(yè)管理示范工程評(píng)定、物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理、物業(yè)管理行業(yè)專家選聘等工作，提供監(jiān)視管理的依據(jù)。個(gè)人、企業(yè)及其他組織在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，可以依法申請(qǐng)查詢本方法中企業(yè)及工程負(fù)責(zé)人信用信息。053.房屋建筑使用安全管理應(yīng)遵循的原則答：房屋建筑使用安全管理應(yīng)遵循合理使用、定期檢查、預(yù)防為主、防治結(jié)合、綜合治理、確保安全的原則。054.房屋建筑的安全責(zé)任人的定義及承擔(dān)的責(zé)任房屋建筑的所有人是房屋建筑使用安全責(zé)任人(以下簡(jiǎn)稱安全責(zé)任人)。房屋建筑所有人下落不明或者房屋建筑權(quán)屬不清晰的，實(shí)際占有人是安全責(zé)任人。安全責(zé)任人應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋建筑的安全使用、檢查維護(hù)、安全鑒定、安全問題治理等承擔(dān)責(zé)任，保證房屋建筑安全性、適用性、耐久性。055.房屋建筑管理人的定義及職責(zé)答：1.定義：房屋建筑管理人是對(duì)房屋建筑使用安全承擔(dān)管理責(zé)任的自然人、法人或者其他組織。自行管理的房屋建筑，安全責(zé)任人是管理人。委托管理的房屋建筑，委托人是管理人。2.職責(zé)：管理人應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋建筑進(jìn)展檢查維護(hù)，對(duì)于檢查中發(fā)現(xiàn)的房屋建筑使用安全問題應(yīng)向安全責(zé)任人和有關(guān)行政主管部門報(bào)告，可以受安全責(zé)任人委托組織對(duì)房屋建筑安全問題進(jìn)展治理，對(duì)危險(xiǎn)房屋建筑使用安全的行為進(jìn)展制止、報(bào)告，并定期開展房屋建筑使用安全宣傳活動(dòng)。056.使用人在使用房屋建筑時(shí)，影響安全和公共利益的行為答：影響安全和公共利益的行為有：1.擅自變動(dòng)建筑主體和承重構(gòu)造；2.違法存放易燃、易爆、放射性、侵蝕性和危害人體安康的物品；3.超過設(shè)計(jì)使用荷載使用房屋；4.損壞、挪用或者擅自撤除、使用消費(fèi)設(shè)施、器材，占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口或者其他阻礙安全疏散的行為，在人員密集場(chǎng)所門窗上設(shè)置影響逃生和滅火救援的障礙物；5.擅自拆改防雷裝置；6.擅自拆改燃?xì)?、供暖、供電、通訊線路等設(shè)施設(shè)備。057.管理人堆房屋建筑日常檢查的內(nèi)容答：日常檢查的內(nèi)容有：1.房屋的開裂、變形、地基不均勻沉降等異?，F(xiàn)象；2.木質(zhì)產(chǎn)品和木質(zhì)構(gòu)件的蟲蛀、腐朽等現(xiàn)象；3.白蟻蟻害區(qū)蟻情；4.金屬構(gòu)件等防腐或者防火涂層的完好性；5.室內(nèi)外公共區(qū)域裝飾裝修的松動(dòng)、起翹、脫落等現(xiàn)象；6.房屋建筑附屬構(gòu)筑物的安全結(jié)實(shí)情況；7.房屋建筑公共部位空調(diào)的運(yùn)行狀況；8.安全出口、疏散通道是否暢通，消防設(shè)施、消防器材運(yùn)行情況，消防安全標(biāo)志的完好性；9.供水、排水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視、特征設(shè)備等根基設(shè)施設(shè)備的完好性運(yùn)行情況。058.安全責(zé)任人應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)類型、已使用時(shí)間、設(shè)計(jì)使用年限等不同情況，定期委托房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)展安全評(píng)估的主要類型及要求答：主要類型及要求：1.學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、體育館、商場(chǎng)、影劇院、賓館等大型公共建筑和人員密集場(chǎng)所的房屋建筑，每5年應(yīng)當(dāng)進(jìn)展一次安全評(píng)估；2.使用滿30年的居住建筑，每10年應(yīng)當(dāng)進(jìn)展一次安全評(píng)估；3.到達(dá)設(shè)計(jì)使用年限仍繼續(xù)使用的，每2年應(yīng)當(dāng)進(jìn)展一次安全評(píng)估；4.建在河涌、水渠、山坡、軟基、采空區(qū)等危險(xiǎn)地段的房屋建筑，自房屋建筑交付使用起，每5年應(yīng)當(dāng)進(jìn)展一次安全評(píng)估；5.梁、板、柱等構(gòu)造構(gòu)件和陽臺(tái)、雨罩、空調(diào)室外機(jī)支撐構(gòu)件等外墻構(gòu)件及地下室工程，自房屋建筑交付使用第30年起應(yīng)當(dāng)進(jìn)展第一次安全評(píng)估，以后每10年應(yīng)當(dāng)進(jìn)展一次安全評(píng)估；6.懸挑陽臺(tái)、外窗、玻璃幕墻、外墻貼面磚石或抹灰、屋檐等，自房屋建筑交付使用起每10年應(yīng)當(dāng)進(jìn)展一次安全評(píng)估。060.房屋建筑安全問題的治理措施及費(fèi)用分擔(dān)答：對(duì)存在安全問題的房屋建筑，應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體情況分別采取修繕、解除危險(xiǎn)、撤除的處理措施。房屋建筑安全問題的治理費(fèi)用，由安全責(zé)任人承擔(dān)；人為原因?qū)е路课萁ㄖ霈F(xiàn)安全問題的，其治理費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)?！?62.房屋修繕工程應(yīng)依法取得施工許可證的對(duì)象答：修繕工程投資額到達(dá)30萬元以上或者建筑面積到達(dá)300平方米以上時(shí)，應(yīng)當(dāng)依法取得施工許可。修繕工程施工中，嚴(yán)禁違反設(shè)計(jì)文件擅自變動(dòng)建筑主體、承重構(gòu)造或者使用功能。063.危險(xiǎn)房屋的處理類別答：確認(rèn)危險(xiǎn)房屋的鑒定結(jié)論，應(yīng)當(dāng)由房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)做出。經(jīng)鑒定屬于危險(xiǎn)房屋的，安全責(zé)任人、管理人應(yīng)當(dāng)按照房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)鑒定結(jié)論的處理類別進(jìn)展治理。危險(xiǎn)房屋的處理類別分為觀察使用、處理使用、停頓使用和整體撤除。觀察使用。適用于采取適當(dāng)安全技術(shù)措施后，尚能短期使用但需繼續(xù)觀察的房屋。房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)在出具的鑒定報(bào)告中應(yīng)當(dāng)注明觀察使用或者下一次進(jìn)展安全鑒定的時(shí)限。處理使用。適用于采取適當(dāng)技術(shù)措施后，可解除危險(xiǎn)的房屋。設(shè)計(jì)單位在加固設(shè)計(jì)文件中應(yīng)當(dāng)說明后續(xù)使用年限。停頓使用。適用于已無修繕價(jià)值，暫時(shí)不便撤除，又不危及相鄰建筑和影響他人安全的房屋。整體撤除。適用于整幢危險(xiǎn)且無修繕價(jià)值，需立即撤除的房屋。064.房屋應(yīng)急搶險(xiǎn)遵循的原則答：房屋應(yīng)急搶險(xiǎn)遵循屬地為主、分級(jí)負(fù)責(zé)、預(yù)防為主、防治結(jié)合、快速反響、統(tǒng)一指揮、保障有力的原則。065.什么是物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估監(jiān)理答：本方法所稱物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估監(jiān)理，是指物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)承受業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或有關(guān)部門的委托，依照法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和合同約定，對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)費(fèi)用、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備管理狀況等提供專業(yè)評(píng)估監(jiān)理服務(wù)的活動(dòng)。066.各當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)如何委托物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理服務(wù)答：物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)承受委托從事物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)與委托人簽訂書面評(píng)估監(jiān)理委托合同，約定評(píng)估監(jiān)理服務(wù)內(nèi)容及費(fèi)用。委托人應(yīng)當(dāng)提供為委托事項(xiàng)有關(guān)的證明材料。業(yè)主應(yīng)當(dāng)提供身份證明、房屋權(quán)屬證明；業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)提供備案證明；建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供有關(guān)行政主管部門核發(fā)的立項(xiàng)、用地、規(guī)劃等任一許可證明；物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供物業(yè)服務(wù)合同。067.物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理業(yè)務(wù)范圍、收費(fèi)方式和付費(fèi)主體答：物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理業(yè)務(wù)范圍包括：〔一〕物業(yè)工程交接查驗(yàn)；〔二〕物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評(píng)估；〔三〕物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估；〔四〕其他需要評(píng)估監(jiān)理的事項(xiàng)。物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理按照“誰委托誰付費(fèi)〞原則，由委托人與物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)以物業(yè)服務(wù)工程查驗(yàn)點(diǎn)為根基協(xié)商確定收費(fèi)金額。建設(shè)單位向全體業(yè)主移交物業(yè)工程時(shí)，建設(shè)單位和全體業(yè)主共同委托物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)進(jìn)展查驗(yàn)交接的，由建設(shè)單位承擔(dān)評(píng)估費(fèi)用。070.物業(yè)工程交接的含義答：本方法所稱物業(yè)工程交接，是指建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)與全體業(yè)主之間對(duì)物業(yè)共用局部進(jìn)展查驗(yàn)交接以及對(duì)物業(yè)管理相關(guān)資料進(jìn)展移交和承接的行為。072.物業(yè)工程交接的內(nèi)容和程序答：物業(yè)工程交接前應(yīng)當(dāng)簽訂交接協(xié)議。交接協(xié)議一般包括：物業(yè)工程名稱、交接主體、交接時(shí)間、權(quán)利和責(zé)任分界點(diǎn)、交接內(nèi)容、交接查驗(yàn)方法和標(biāo)準(zhǔn)、相關(guān)債權(quán)債務(wù)的處理、爭(zhēng)議解決方式等?！惨弧硺I(yè)主共同決定解除前期物業(yè)服務(wù)合同并確定物業(yè)管理方式的，全體業(yè)主與建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照以下程序進(jìn)展交接：1.全體業(yè)主將業(yè)主共同決定書面告知建設(shè)單位；2.雙方協(xié)商簽訂交接協(xié)議；3.全體業(yè)主及時(shí)將業(yè)主共同決定、交接協(xié)議等相關(guān)情況書面告知物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及區(qū)縣房屋行政主管部門；4.雙方按照《北京市物業(yè)管理方法》第十條規(guī)定和交接協(xié)議規(guī)定，對(duì)物業(yè)共用局部進(jìn)展查驗(yàn)交接并對(duì)物業(yè)管理相關(guān)資料進(jìn)展移交和承接。《北京市物業(yè)管理方法》施行前訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同解除的，由全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照本方法第九條的規(guī)定進(jìn)展交接。〔二〕業(yè)主共同決定不再承受事實(shí)服務(wù)的，或者決定在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后不再續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照以下程序進(jìn)展交接：1.全體業(yè)主將業(yè)主共同決定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；簽訂物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在合同期限屆滿前3個(gè)月書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；2.雙方協(xié)商簽訂交接協(xié)議；3.全體業(yè)主及時(shí)將業(yè)主共同決定、交接協(xié)議等相關(guān)情況書面告知物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及區(qū)縣房屋行政主管部門；4.雙方按照《北京市物業(yè)管理方法》第二十七條規(guī)定和交接協(xié)議約定，對(duì)物業(yè)共用局部進(jìn)展查驗(yàn)交接并對(duì)物業(yè)管理相關(guān)資料進(jìn)展移交和承接?！踩澄飿I(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再提供事實(shí)服務(wù)的，或者在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)與全體業(yè)主按照以下程序進(jìn)展交接：1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前3個(gè)月書面告知全體業(yè)主；2.雙方協(xié)商簽訂交接協(xié)議；3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)及時(shí)將決定、交接協(xié)議等相關(guān)情況書面告知物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及區(qū)縣房屋行政主管部門；4.雙方按照《北京市物業(yè)管理方法》第二十七條規(guī)定和交接協(xié)議約定，對(duì)物業(yè)共用局部進(jìn)展查驗(yàn)交接并對(duì)物業(yè)管理相關(guān)資料進(jìn)展移交和承接。物業(yè)服務(wù)企業(yè)告知之日至合同期限屆滿之日缺乏3個(gè)月的，應(yīng)當(dāng)自告知之日起3個(gè)月前方可撤出物業(yè)管理區(qū)域，不得擅自停頓物業(yè)服務(wù)。全體業(yè)主怠于履行交接義務(wù)的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以推薦業(yè)主代表按規(guī)定組織交接。〔四〕業(yè)主共同決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照以下程序進(jìn)展交接：1.全體業(yè)主將業(yè)主共同決定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；2.雙方協(xié)商簽訂交接協(xié)議；3.全體業(yè)主及時(shí)將業(yè)主共同決定、交接協(xié)議等相關(guān)情況書面告知物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及區(qū)縣房屋行政主管部門；4.雙方按照《北京市物業(yè)管理方法》第二十七條規(guī)定和交接協(xié)議約定，對(duì)物業(yè)共用局部進(jìn)展查驗(yàn)交接并對(duì)物業(yè)管理相關(guān)資料進(jìn)展移交和承接。073.交接過程中對(duì)各方的制止行為答：物業(yè)工程交接時(shí)，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)及相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行配合義務(wù)，不得出現(xiàn)以下行為：〔一〕拒不移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)資料；〔二〕拒不配合交接查驗(yàn)；〔三〕拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域；〔四〕強(qiáng)行接收；〔五〕法律、法規(guī)、規(guī)章制止的其他行為。074.應(yīng)急物業(yè)服務(wù)的適用情形和具體要求答：有以下情形之一，住宅物業(yè)工程不能維持正常物業(yè)管理秩序的，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)會(huì)同相關(guān)部門組織提供給急物業(yè)服務(wù)：〔一〕物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，建設(shè)單位或原物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法撤出物業(yè)管理區(qū)域，全體業(yè)主未能依法確定物業(yè)管理方式的；〔二〕物業(yè)服務(wù)合同期限內(nèi)，建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反約定單方解除物業(yè)服務(wù)合同，撤出物業(yè)管理區(qū)域，全體業(yè)主未能依法確定物業(yè)管理方式的；〔三〕物業(yè)服務(wù)合同期限內(nèi)，建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)因破產(chǎn)、資質(zhì)被注銷等原因致使其法律上或者事實(shí)上不能履行物業(yè)服務(wù)義務(wù)的。

應(yīng)急物業(yè)服務(wù)的方式根據(jù)轄區(qū)實(shí)際情況確定，可以專門成立應(yīng)急物業(yè)服務(wù)隊(duì)或者指定、聘請(qǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)等。

組織應(yīng)急物業(yè)服務(wù)前，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)收費(fèi)、服務(wù)期限等相關(guān)內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

應(yīng)急物業(yè)服務(wù)內(nèi)容僅限于垃圾清運(yùn)、秩序維護(hù)、二次供水、電梯運(yùn)行等維持業(yè)主根本生活的服務(wù)事項(xiàng)。

應(yīng)急物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由全體業(yè)主承擔(dān)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助收取。

應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期限一般不超過3個(gè)月。

應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期間，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)及時(shí)指導(dǎo)和協(xié)助全體業(yè)主依法共同決定物業(yè)管理方式和內(nèi)容。

應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期間，物業(yè)共用局部的毀損責(zé)任由全體業(yè)主承擔(dān)，應(yīng)急服務(wù)單位成心造成的除外。075.決策平臺(tái)的登錄網(wǎng)站答：決策平臺(tái)設(shè)置在北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)門戶網(wǎng)站〔〕，業(yè)主通過互聯(lián)網(wǎng)登錄，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、區(qū)縣建委可以通過互聯(lián)網(wǎng)或政府專網(wǎng)登錄。077.實(shí)行一卡通制度的業(yè)主如何申領(lǐng)一卡通答：2010年10月1日以后入住的城區(qū)新建住宅物業(yè)工程，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在業(yè)主辦理入住手續(xù)前，將購房人信息錄入決策平臺(tái)后，到光大銀行各營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)申領(lǐng)該工程房屋的一卡通，并在辦理入住手續(xù)前將一卡通發(fā)放給購房人。遠(yuǎn)郊區(qū)縣的新建住宅工程，建設(shè)單位可以到北京市農(nóng)村商業(yè)銀行營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)申領(lǐng)一卡通。078.2010年10月1日前已入住物業(yè)工程的一卡通如何申領(lǐng)答：2010年10月1日前已入住物業(yè)工程的一卡通，可以由業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一到光大銀行或北京市農(nóng)村商業(yè)銀行各營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)領(lǐng)取后，發(fā)放給業(yè)主。業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)申領(lǐng)一卡通前，應(yīng)當(dāng)在決策平臺(tái)錄入房屋對(duì)應(yīng)的業(yè)主信息。079.業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以發(fā)起的共同決定事項(xiàng)分別有哪些答：業(yè)主決定共同事項(xiàng)的發(fā)起人可以是業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)。1.業(yè)主可以發(fā)起本通知第一條所列決策事項(xiàng)中第1、6、11、13、19項(xiàng)共同決定事項(xiàng)；2.業(yè)主委員會(huì)可以發(fā)起本通知第一條所列決策事項(xiàng)中第2、3、4、5、6、7、8、9、10、12、14、15、16、17、18、20項(xiàng)共同決定事項(xiàng)；3.業(yè)主大會(huì)成立之前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以發(fā)起本通知第一條所列決策事項(xiàng)中第6項(xiàng)共同決定事項(xiàng)。080.共同決定事項(xiàng)發(fā)起人應(yīng)當(dāng)在發(fā)起決策前，應(yīng)當(dāng)完成哪些工作答：1.將擬決策事項(xiàng)及相關(guān)材料在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置向相關(guān)業(yè)主公示，公示期不得少于15日；2.登錄決策平臺(tái)查詢系統(tǒng)中是否有所在物業(yè)工程及業(yè)主信息，沒有的，發(fā)起人應(yīng)當(dāng)?shù)卿洓Q策平臺(tái)補(bǔ)錄相關(guān)信息；3.確認(rèn)參與表決的相關(guān)業(yè)主一卡通持卡情況。對(duì)沒有業(yè)主一卡通的業(yè)主，發(fā)起人應(yīng)當(dāng)協(xié)助其向光大銀行或北京市農(nóng)村商業(yè)銀行申請(qǐng)領(lǐng)取。081.決策平臺(tái)提供哪幾種表決方式，業(yè)主如何投票表決答：〔一〕決策平臺(tái)提供互聯(lián)網(wǎng)、語音、光大銀行自助繳費(fèi)機(jī)、人工幫助、現(xiàn)場(chǎng)協(xié)助五種表決方式。每張一卡通同一事項(xiàng)只能表決一次。〔二〕業(yè)主可以憑持有的一卡通的卡號(hào)和密碼登錄決策平臺(tái)或撥打62960000投票表決。081.《北京市住宅專項(xiàng)維修資金管理方法》對(duì)應(yīng)按照本方法交存住宅專項(xiàng)維修資金的業(yè)主的定義答：1.住宅業(yè)主，但一個(gè)業(yè)主所有且與其它物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的除外。2.住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅或者住宅物業(yè)管理區(qū)域外與單幢住宅構(gòu)造相連的非住宅業(yè)主。3.前款所列物業(yè)屬于出售共有住房的，售房單位應(yīng)當(dāng)按照本方法的規(guī)定交存住宅專項(xiàng)維修資金。084.《北京市住宅專項(xiàng)維修資金管理方法》出售公用住房的交存住宅專項(xiàng)維修資金的規(guī)定答：1.業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為本市房改本錢價(jià)的2%。2.售房單位按照多層住宅售房款的20%、高層住宅售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項(xiàng)維修資金。085.《北京市住宅專項(xiàng)維修資金管理方法》規(guī)定住宅共用部位的維修更新、改造范圍答：1.屋面防水層破損，頂層房間滲漏的；2.樓房外墻出現(xiàn)雨水滲漏，引起外墻內(nèi)外表浸濕；3.地下室出現(xiàn)滲漏、積水的；4.樓房外墻外裝飾層出現(xiàn)裂縫、脫落或空鼓率超過國家相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定值；5.建筑保溫層出現(xiàn)破損或脫落，或建筑保溫不良引起外墻內(nèi)外表出現(xiàn)潮濕、結(jié)露、結(jié)霜或霉變；6.外墻及樓梯間、公共走廊涂飾層出現(xiàn)開裂、銹漬、起泡、翹皮、脫落、污染的；7.公用區(qū)域窗臺(tái)、門廊挑檐、樓梯踏步及扶手、維護(hù)墻、院門等出現(xiàn)破損的；8.公共區(qū)域門窗或窗紗普遍破損的。9.其它情況。086.《北京市住宅專項(xiàng)維修資金管理方法》規(guī)定住宅共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造范圍答：1.電梯主要部件需要進(jìn)展維修或更換的；2.二次供水系統(tǒng)設(shè)備部件磨損、銹蝕嚴(yán)重的；3.避雷設(shè)施不滿足安全要求的；4.配電設(shè)備局部電纜、電線、配電箱〔柜〕內(nèi)元件損壞的；5.消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙，或局部設(shè)備、部件損壞嚴(yán)重的；6.樓內(nèi)排水〔排污〕設(shè)備出現(xiàn)故障，給、排水管道漏水、銹蝕嚴(yán)重、排污泵銹蝕或其他設(shè)備損壞的。7.其它情況。087.《北京市住宅專項(xiàng)維修資金管理方法》規(guī)定住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用的分?jǐn)偡绞酱穑?.商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?/p>

專屬一個(gè)單元業(yè)主的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，由該單元全體業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偅粚僖粋€(gè)樓層業(yè)主的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，由該樓層全體業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?/p>

2.售后公有住房之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，涉及多個(gè)樓幢的，由各樓幢按照建筑面積的比例分?jǐn)?。每個(gè)樓幢的費(fèi)用，按照該樓幢全體業(yè)主交存維修資金總額與公有住房售房單位交存維修資金總額的比例分?jǐn)?；其中，?yīng)由業(yè)主承擔(dān)的，再由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?/p>

3.售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，先按照建筑面積比例分?jǐn)偟礁飨嚓P(guān)物業(yè)；其中，售后公有住房應(yīng)分?jǐn)偟馁M(fèi)用，再按照本條第〔二〕款的原則進(jìn)展分?jǐn)偂?88.規(guī)定住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理后，需要使用住宅專項(xiàng)維修資金的辦理規(guī)定答：1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案，使用方案應(yīng)當(dāng)包括擬維修和更新、改造的工程、費(fèi)用預(yù)算、列支范圍、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時(shí)使用住宅專項(xiàng)維修資金的情況的處置方法等；

2.業(yè)主大會(huì)依法通過使用方案；

3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施使用方案；

4.物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有關(guān)材料向業(yè)主委員會(huì)提出列支住宅專項(xiàng)維修資金；

5.業(yè)主委員會(huì)依據(jù)使用方案審核同意，并報(bào)區(qū)、縣建委〔房管局〕房屋安全和設(shè)備管理部門備案；使用售后公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的，經(jīng)區(qū)、縣房改管理部門審核同意；區(qū)、縣建委〔房管局〕房屋安全和設(shè)備管理部門、房改管理部門發(fā)現(xiàn)不符合有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和使用方案的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正；

6.業(yè)主委員會(huì)向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項(xiàng)維修資金的通知；使用售后公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的，區(qū)、縣房改管理部門向市資金中心區(qū)縣管理部發(fā)出支付住宅專項(xiàng)維修資金的通知；

7.專戶管理銀行將所需住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。089.《北京市住宅專項(xiàng)維修資金管理方法》規(guī)定危及房屋使用安全的緊急情況答：1.屋面防水損壞造成滲漏的；2.電梯故障危及人身安全的；3.高層住宅水泵損壞導(dǎo)致供水中斷的；4.樓體單側(cè)外立面五分之一以上有脫落危險(xiǎn)的；5.消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙，或局部設(shè)備、部件損壞嚴(yán)重，消防管理部門要求對(duì)消防設(shè)施設(shè)備維修及更新、改造的。090.《北京市住宅專項(xiàng)維修資金管理方法》對(duì)不得從住宅專項(xiàng)維修資金中列支的費(fèi)用規(guī)定答：1.依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費(fèi)用；

2.依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

3.應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費(fèi)用；

4.根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，屬于物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。103.物業(yè)服務(wù)費(fèi)案件的訴訟時(shí)效期間確定原則答：審理追索物業(yè)服務(wù)費(fèi)案件，法院應(yīng)依照現(xiàn)行法律關(guān)于訴訟時(shí)效的規(guī)定。但在適用訴訟時(shí)效時(shí)不會(huì)過苛，除物業(yè)服務(wù)企業(yè)明顯怠于行使權(quán)利的，一般會(huì)認(rèn)定其在持續(xù)主張權(quán)利。106.業(yè)主要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)財(cái)物喪失或毀損責(zé)任的情形及條件答：在以下兩種情形下，業(yè)主可以要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)財(cái)物喪失或毀損責(zé)任：1.物業(yè)服務(wù)合同約定有財(cái)物保管服務(wù)，在發(fā)生財(cái)物喪失或毀損時(shí)，業(yè)主可以要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)依保管義務(wù)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。2.物業(yè)服務(wù)合同沒有約定財(cái)物保管服務(wù)，但物業(yè)服務(wù)企業(yè)在其職責(zé)范圍內(nèi)未盡到安全防范義務(wù)或未配置應(yīng)有的安全防范設(shè)備，對(duì)財(cái)物喪失或毀損有過錯(cuò)的，業(yè)主可以要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)與其過錯(cuò)相適應(yīng)的賠償責(zé)任。107.業(yè)主要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)車輛喪失或毀損責(zé)任的情形答：在以下兩種情形下，業(yè)主可以要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)車輛喪失或毀損責(zé)任：1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在其物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)有車輛泊位，并對(duì)停放的車輛收取泊位維護(hù)費(fèi)用，在發(fā)生車輛喪失或毀損時(shí)，按照雙方簽訂的停車管理服務(wù)協(xié)議確定賠償責(zé)任。2.沒有簽訂停車管理服務(wù)協(xié)議，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有過錯(cuò)的，可以根據(jù)其過錯(cuò)程度、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等因素合理確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的賠償責(zé)任?！彩场侗本┦凶≌飿I(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》124.對(duì)《北京市住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》根本規(guī)定的理解答：本標(biāo)準(zhǔn)中涉及的物業(yè)共用局部的維修養(yǎng)護(hù)為日常維修養(yǎng)護(hù)工作，不包括需要使用專項(xiàng)維修資金的維修、更新和改造工作。物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)分為五級(jí)，一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)為最低標(biāo)準(zhǔn)，每一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)高于且包含相應(yīng)低一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，依據(jù)住宅物業(yè)實(shí)際情況確定物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，選定相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)標(biāo)注。本標(biāo)準(zhǔn)施行前已簽訂物業(yè)服務(wù)合同的住宅物業(yè)按照約定執(zhí)行。(十三〕《北京市住宅區(qū)臨時(shí)管理規(guī)約制定標(biāo)準(zhǔn)》127.臨時(shí)管理規(guī)約的制定主體有哪些答：建設(shè)單位。128.臨時(shí)管理規(guī)約的制定時(shí)間答：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售房屋前制定臨時(shí)管理規(guī)約，并在銷售場(chǎng)所公示。129.臨時(shí)管理規(guī)約的根本內(nèi)容答：臨時(shí)管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益，具體應(yīng)當(dāng)包括九局部內(nèi)容，分別為物業(yè)根本情況，物業(yè)的使用、維修和管理，前期物業(yè)服務(wù)，裝飾裝修，首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備、物業(yè)工程交接，爭(zhēng)議解決方式和附則。130.臨時(shí)管理規(guī)約的必備條款答：建設(shè)單位在制定臨時(shí)管理規(guī)約時(shí)，應(yīng)當(dāng)包括以下條款：1、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的局部，由建設(shè)單位享有業(yè)主權(quán)利、承擔(dān)業(yè)主義務(wù)。2、業(yè)主在辦理房屋交付手續(xù)前，應(yīng)當(dāng)向建設(shè)單位領(lǐng)取所購房屋的“業(yè)主一卡通〞，與銀行、建設(shè)單位簽訂前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)托收協(xié)議。3、業(yè)主共同決定解除前期物業(yè)服務(wù)合同并確定物業(yè)管理方式的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照《北京市物業(yè)管理方法》的規(guī)定，與全體業(yè)主進(jìn)展物業(yè)共用局部查驗(yàn)交接。4、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組成立之日起7日內(nèi)向籌備組提供業(yè)主名冊(cè)、業(yè)主專有局部面積、建筑物總面積等資料，并承擔(dān)籌備及召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需費(fèi)用。5、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)于每年第一季度公示上一年度前期物業(yè)服務(wù)合同履行情況、物業(yè)服務(wù)工程收支情況?！彩摹场侗本┦形飿I(yè)管理行業(yè)專家管理方法》131.物業(yè)管理行業(yè)專家的資格條件答：綜合管理類專家應(yīng)當(dāng)具備以下條件：綜合管理類專家應(yīng)當(dāng)具備以下條件：〔一〕遵守國家法律法規(guī)，有良好的職業(yè)道德，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，堅(jiān)持原則，作風(fēng)正派，廉潔自律，無違法記錄；〔二〕六十五周歲以下，身體安康；〔三〕從事物業(yè)管理或相關(guān)工作八年以上，或者具有中級(jí)以上專業(yè)技術(shù)職稱從事物業(yè)管理或相關(guān)工作五年以上；〔四〕擔(dān)任物業(yè)服務(wù)企業(yè)部門經(jīng)理以上職務(wù)；〔五〕有豐富的企業(yè)綜合管理及運(yùn)營管理工作實(shí)踐經(jīng)歷，在公司負(fù)責(zé)或從事過市場(chǎng)運(yùn)營、品質(zhì)管理、人力資源管理、財(cái)務(wù)管理等工作；〔六〕熟悉物業(yè)服務(wù)企業(yè)運(yùn)營特點(diǎn)與規(guī)律，熟悉行業(yè)相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和標(biāo)準(zhǔn)性文件。專業(yè)技術(shù)類專家應(yīng)當(dāng)具備以下條件：〔一〕遵守國家法律法規(guī)，有良好的職業(yè)道德，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，堅(jiān)持原則，作風(fēng)正派，廉潔自律，無違法記錄；〔二〕從事第五條第三款中所列專業(yè)技術(shù)崗位工作五年以上；〔三〕具有中級(jí)及以上專業(yè)技術(shù)職務(wù)任職資格；〔四〕具有大學(xué)本科或以上學(xué)歷；〔五〕熟悉物業(yè)管理及相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和標(biāo)準(zhǔn)性文件、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；〔六〕有必要的工作時(shí)間，年齡六十五周歲以下，身體安康〔第六條、第七條〕。132.物業(yè)管理行業(yè)專家的工作范圍答：物業(yè)管理行業(yè)專家可以承受當(dāng)事人委托，參與本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)評(píng)審、物業(yè)管理示范工程考評(píng)、物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理等工作物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)評(píng)審，由專家對(duì)擬晉升資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)從服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和企業(yè)管理運(yùn)營角度進(jìn)展專業(yè)評(píng)審。物業(yè)服務(wù)示范工程評(píng)定，由專家對(duì)參評(píng)工程進(jìn)展專業(yè)考評(píng)，為評(píng)定物業(yè)管理示范工程提供專業(yè)意見。物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理，由物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)委托專家對(duì)物業(yè)服務(wù)工程的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)費(fèi)用、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備管理狀況等提供專業(yè)評(píng)估意見?！驳谑粭l、第十二條、第十三條、第十四條〕。133.物業(yè)管理行業(yè)專家的權(quán)利和義務(wù)答：物業(yè)管理行業(yè)專家享有以下權(quán)利：〔一〕承受政府相關(guān)部門、物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)、第三方評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)的委托，承擔(dān)評(píng)審、考評(píng)或評(píng)估監(jiān)理工作；〔二〕依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)及規(guī)章的規(guī)定，運(yùn)用專業(yè)知識(shí)和管理經(jīng)歷，對(duì)工程進(jìn)展獨(dú)立評(píng)審及評(píng)估，提出評(píng)審或評(píng)估意見，不受任何單位或個(gè)人的干預(yù)；〔三〕參加有關(guān)部門組織的培訓(xùn)、講座和交流；〔四〕法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他權(quán)利。物業(yè)管理行業(yè)專家承擔(dān)以下義務(wù)：〔一〕遵守工作紀(jì)律，不得收受正常勞務(wù)費(fèi)用以外的，來自委托或受托單位的財(cái)物或其他好處；〔二〕客觀、公正地開展工作；〔三〕協(xié)助、配合物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)視、檢查和調(diào)查；〔四〕及時(shí)申報(bào)工作變更事項(xiàng)和個(gè)人根本信息變更事項(xiàng)，并提供相應(yīng)證明材料；〔五〕法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。第三局部北京市其他相關(guān)法規(guī)、規(guī)章及標(biāo)準(zhǔn)性文件〔一〕北京市電梯安全監(jiān)視管理方法006電梯使用單位應(yīng)當(dāng)采取的安全保障措施電梯使用單位應(yīng)當(dāng)做到：(一)設(shè)置電梯的安全管理機(jī)構(gòu)或者配備電梯專職安全管理人員;(二)建設(shè)并嚴(yán)格執(zhí)行電梯安全運(yùn)行管理制度，建設(shè)完整的電梯安全技術(shù)檔案;(三)保證電梯緊急報(bào)警裝置能夠有效應(yīng)答緊急呼救;(四)在電梯轎廂內(nèi)或者出入口的明顯位置張貼安全本卷須知、警示標(biāo)志和有效的《安全檢驗(yàn)合格》標(biāo)志;(五)制定電梯事故應(yīng)急措施與救援預(yù)案，并定期組織演練;(六)發(fā)生電梯乘客被困故障時(shí)，迅速采取措施對(duì)被困人員進(jìn)展撫慰和組織救援。電梯出現(xiàn)故障或者發(fā)生異常情況時(shí)，電梯使用單位應(yīng)當(dāng)組織進(jìn)展全面檢查，消除電梯事故隱患后，方可重新投入使用。電梯使用單位應(yīng)當(dāng)使用符合安全技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的電梯，不得購置未取得電梯制造許可的單位制造的電梯;應(yīng)當(dāng)委托取得相應(yīng)許可的單位實(shí)施電梯安裝、改造、維修和日常維護(hù)保養(yǎng)活動(dòng)。009.電梯使用單位的安全管理人員應(yīng)當(dāng)?shù)穆氊?zé)電梯使用單位的安全管理人員應(yīng)當(dāng)履行以下職責(zé)：(一)進(jìn)展電梯運(yùn)行的日常巡視，做好電梯日常使用狀況記錄，落實(shí)電梯的定期檢驗(yàn)方案;(二)妥善保管電梯層門鑰匙、機(jī)房鑰匙和電源鑰匙;(三)監(jiān)視電梯日常維護(hù)保養(yǎng)單位定期檢修、保養(yǎng)電梯;(四)發(fā)現(xiàn)電梯存在安全隱患需要停頓使用的，有權(quán)作出停頓使用的決定，并立即報(bào)告本單位負(fù)責(zé)人;(五)遇有火災(zāi)、地震等影響電梯運(yùn)行和電梯乘客人身安全的突發(fā)性事件時(shí)，應(yīng)當(dāng)迅速采取措施，停頓電梯運(yùn)行。北京市供熱采暖管理方法027.供熱單位在供熱服務(wù)中應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)定供熱單位應(yīng)當(dāng)按照國家和本市的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)準(zhǔn)，向用戶提供安全、穩(wěn)定、質(zhì)量合格的供熱服務(wù)，建設(shè)健全供熱運(yùn)營管理制度、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和安全操作規(guī)程，遵守以下規(guī)定：(一)建設(shè)供熱設(shè)施巡檢制度，對(duì)管理范圍內(nèi)的供熱設(shè)施進(jìn)展檢查，并作好記錄。發(fā)現(xiàn)共用供熱設(shè)施存在隱患的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)消除；發(fā)現(xiàn)用戶自用采暖設(shè)施存在隱患的，應(yīng)當(dāng)書面告知用戶及時(shí)消除。(二)供熱前應(yīng)當(dāng)進(jìn)展供熱系統(tǒng)充水、試壓、排氣、試運(yùn)行等工作，并提前在供熱范圍內(nèi)進(jìn)展公告。(三)建設(shè)用戶采暖溫度抽測(cè)制度，定期對(duì)用戶室溫進(jìn)展檢測(cè)，測(cè)溫記錄應(yīng)當(dāng)有用戶或者其他證明人簽字。(四)采暖期內(nèi)實(shí)行24小時(shí)服務(wù)，并及時(shí)處理和回復(fù)用戶反映的問題。030.供熱范圍內(nèi)住宅用戶的室外、室內(nèi)共用供熱設(shè)施的慣例、維護(hù)、搶修和更新改造責(zé)任方；室內(nèi)自用采暖設(shè)施維修、更新的相關(guān)費(fèi)用承擔(dān)方供熱單位應(yīng)當(dāng)對(duì)供熱范圍內(nèi)住宅用戶的室外供熱設(shè)施和室內(nèi)共用供熱設(shè)施承擔(dān)管理、維護(hù)、搶修和更新改造的責(zé)任，機(jī)關(guān)、部隊(duì)、企事業(yè)單位的后勤服務(wù)部門提供社會(huì)供熱服務(wù)的，可以按照規(guī)定委托專業(yè)企業(yè)承擔(dān)。住宅用戶發(fā)現(xiàn)室內(nèi)供熱采暖設(shè)施異常、泄漏等情況時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向供熱單位報(bào)修，并承擔(dān)室內(nèi)自用采暖設(shè)施維修、更新的相關(guān)費(fèi)用。非住宅用戶供熱采暖設(shè)施的維護(hù)、管理以及更新改造，由供熱單位與用戶在合同中約定。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)供熱采暖設(shè)施保修期內(nèi)的保修責(zé)任?！菜摹潮本┦杏邢蘅臻g作業(yè)安全生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)55.北京市有限空間作業(yè)安全生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)所指的有限空間的定義和分類【定義】有限空間是指封閉或局部封閉，進(jìn)出口較為狹窄有限，未被設(shè)計(jì)為固定工作場(chǎng)所，自然通風(fēng)不良，易造成有毒有害、易燃易爆物質(zhì)積聚或氧含量缺乏的空間?！痉诸悺坑邢蘅臻g分為三類：〔一〕密閉設(shè)備：如船艙、貯罐、車載槽罐、反響塔〔釜〕、冷藏箱、壓力容器、管道、煙道、鍋爐等；〔二〕地下有限空間：如地下管道、地下室、地下倉庫、地下工程、暗溝、隧道、涵洞、地坑、廢井、地窖、污水池〔井〕、沼氣池、化糞池、下水道等；〔三〕地上有限空間：如儲(chǔ)藏室、酒糟池、發(fā)酵池、垃圾站、溫室、冷庫、糧倉、料倉等。56.在有線空間作業(yè)，事先應(yīng)進(jìn)展的檢測(cè)機(jī)應(yīng)注意的問題實(shí)施有限空間作業(yè)前，生產(chǎn)經(jīng)營單位應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行“先檢測(cè)、后作業(yè)〞的原則，根據(jù)作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)和周邊環(huán)境情況，檢測(cè)有限空間可能存在的危害因素。檢測(cè)指標(biāo)包括氧濃度值、易燃易爆物質(zhì)〔可燃性氣體、爆炸性粉塵〕濃度值、有毒氣體濃度值等。未經(jīng)檢測(cè)，嚴(yán)禁作業(yè)人員進(jìn)入有限空間。在作業(yè)環(huán)境條件可能發(fā)生變化時(shí)，生產(chǎn)經(jīng)營單位應(yīng)對(duì)作業(yè)場(chǎng)所中危害因素進(jìn)展持續(xù)或定時(shí)檢測(cè)。作業(yè)者工作面發(fā)生變化時(shí)，視為進(jìn)入新的有限空間，應(yīng)重新檢測(cè)后再進(jìn)入。

實(shí)施檢測(cè)時(shí)，檢測(cè)人員應(yīng)處于安全環(huán)境，檢測(cè)時(shí)要做好檢測(cè)記錄，包括檢測(cè)時(shí)間、地點(diǎn)、氣體種類和檢測(cè)濃度等。62.有線空間作業(yè)審批要求凡進(jìn)入有限空間進(jìn)展施工、檢修、清理作業(yè)的，生產(chǎn)經(jīng)營單位應(yīng)實(shí)施作業(yè)審批。未經(jīng)作業(yè)負(fù)責(zé)人審批，任何人不得進(jìn)入有限空間作業(yè)。65.生產(chǎn)經(jīng)營單位委托承包單位進(jìn)展有限空間作業(yè)的規(guī)定生產(chǎn)經(jīng)營單位委托承包單位進(jìn)展有限空間作業(yè)時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格承包管理，標(biāo)準(zhǔn)承包行為，不得將工程發(fā)包給不具備安全生產(chǎn)條件的單位和個(gè)人。生產(chǎn)經(jīng)營單位將有限空間作業(yè)發(fā)包時(shí)，應(yīng)當(dāng)與承包單位簽訂專門的安全生產(chǎn)管理協(xié)議，或者在承包合同中約定各自的安全生產(chǎn)管理職責(zé)。存在多個(gè)承包單位時(shí)，生產(chǎn)經(jīng)營單位應(yīng)對(duì)承包單位的安全生產(chǎn)工作進(jìn)展統(tǒng)一協(xié)調(diào)、管理。承包單位應(yīng)嚴(yán)格遵守安全協(xié)議，遵守各項(xiàng)操作規(guī)程，嚴(yán)禁違章指揮、違章作業(yè)。68.本市地下空間的安全使用原則，及具體規(guī)定本市地下空間的安全使用，堅(jiān)持誰所有誰負(fù)責(zé)，誰用誰負(fù)責(zé)的原則。即：地下空間的安全責(zé)任由產(chǎn)權(quán)人負(fù)責(zé)；產(chǎn)權(quán)人委托管理單位管理的，有管理單位負(fù)責(zé)。地下空間的使用人應(yīng)當(dāng)服從產(chǎn)權(quán)人、管理單位的管理，對(duì)使用行為負(fù)責(zé)。69.利用地下空間從事生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)或者作為居住場(chǎng)所，地下空間的產(chǎn)權(quán)人。管理單位應(yīng)當(dāng)保證地下空間具備的條件不具備條件時(shí)的處分利用地下空間從事商業(yè)、文化娛樂業(yè)、旅店業(yè)以及其他生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)或者作為居住場(chǎng)所的，地下空間的產(chǎn)權(quán)人、管理單位應(yīng)當(dāng)保證地下空間符合以下條件：

〔一〕符合防火、衛(wèi)生等管理規(guī)定，并經(jīng)公安消防機(jī)構(gòu)、衛(wèi)生主管部門檢查合格。

〔二〕房屋建筑安全，不存在危險(xiǎn)構(gòu)件。

〔三〕具有上下水、衛(wèi)生間、用電設(shè)施。

〔四〕通風(fēng)良好，設(shè)置機(jī)械通風(fēng)系統(tǒng)或者空氣調(diào)節(jié)裝置，并保證有效使用。地下空間平時(shí)使用必需的新風(fēng)量，以及相應(yīng)的新風(fēng)系統(tǒng)、回風(fēng)系統(tǒng)等設(shè)置符合設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)要求。

〔五〕具有防汛、防雨水倒灌設(shè)施。

〔六〕按規(guī)定設(shè)置和配備機(jī)械防煙排煙系統(tǒng)、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)、應(yīng)急照明系統(tǒng)、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)以及其他消防設(shè)施和器材。

未能保證地下空間符合利用條件的，對(duì)從事經(jīng)營活動(dòng)的，由人民防空主管部門、建設(shè)〔房屋〕行政主管部門責(zé)令改正，并處3萬元罰款；對(duì)從事非經(jīng)營活動(dòng)的，由人民防空主管部門、建設(shè)〔房屋〕行政主管部門責(zé)令改正，并處1000元罰款。70.地下空間的使用人的使用行為應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)定應(yīng)當(dāng)遵守以下規(guī)定：〔一〕履行地下空間安全使用責(zé)任書中的安全使用義務(wù)和本方法第五條第〔四〕項(xiàng)、第〔八〕項(xiàng)、第〔九〕項(xiàng)的規(guī)定。〔二〕根據(jù)不同的使用性質(zhì)，保證地下空間在使用中符合國家規(guī)定的相關(guān)行業(yè)的衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)?！踩逞b飾、裝修材料符合國家和本市規(guī)定的消防、