德國民法上不動產(chǎn)物權(quán)變動的法理及其基本規(guī)則

德國民法上不動產(chǎn)物權(quán)變動的法理及其基本規(guī)則

[摘要]物權(quán)變動是物權(quán)法的一項(xiàng)基本制度，本文旨在通過對德國物權(quán)法上不動產(chǎn)物權(quán)變動的法理基礎(chǔ)的闡釋及其物權(quán)變動的基本法律規(guī)則的系統(tǒng)分析和研究，以期能為中國物權(quán)法的制定及其土地登記規(guī)則的完善提供借鑒和參考。

[關(guān)鍵詞]不動產(chǎn)登記物權(quán)變動物權(quán)合意分離原則公示原則

我國正在抓緊制定物權(quán)法，但對于采用何種物權(quán)變動模式，尚存有較大爭議，對于物權(quán)變動的法理基礎(chǔ)也還沒有達(dá)成統(tǒng)一的認(rèn)識。而德國是世界上物權(quán)理論和物權(quán)制度及其立法技術(shù)均是最為發(fā)達(dá)、完善和成熟的國家。不動產(chǎn)物權(quán)變動作為物權(quán)法的核心制度，深入揭示物權(quán)變動模式背后的法理，殊有必要。

一、不動產(chǎn)物權(quán)變動的立法模式

所謂物權(quán)變動是指物權(quán)的設(shè)立、移轉(zhuǎn)、變更和消滅。在現(xiàn)實(shí)的社會經(jīng)濟(jì)生活中，物權(quán)時時處于變動之中，而物權(quán)尤其是不動產(chǎn)所有權(quán)又是人們生活、生存的基礎(chǔ)。因此，如何規(guī)范物權(quán)變動，使得權(quán)利受讓人能夠取得確定的物權(quán)，放心的、有效的利用財(cái)產(chǎn)，乃物權(quán)法律制度的核心課題。“定分止?fàn)?，保障生存；有效利用，增進(jìn)財(cái)富”，正是物權(quán)法的基本功能。從大陸法系國家的不動產(chǎn)物權(quán)變動的立法模式來看，基本上有四種模式

法國法上的純粹債權(quán)意思主義

純粹的債權(quán)意思主義，是指僅僅依靠債權(quán)意思表示就可產(chǎn)生物權(quán)變動的效力?！斗▏穹ǖ洹返?583條規(guī)定：“當(dāng)事人雙方就標(biāo)的物及其價金相互同意時，即使標(biāo)的物尚未交付、價金尚未支付，買賣合同即告成立，而標(biāo)的物的所有權(quán)即依法由出賣人移轉(zhuǎn)于買受人?！蓖瑫r第1582條對買賣契約作了定義：“稱買賣者，謂當(dāng)事人約定一方將物交付于他方，他方支付價金的契約。”這兩個條文充分體現(xiàn)了法國法的債權(quán)意思主義立法模式，其根本特征是買賣契約一經(jīng)成立便產(chǎn)生所有權(quán)移轉(zhuǎn)的后果，堅(jiān)守的是契約必須履行原則。

日本法上的公示對抗主義

公示對抗主義是指，物權(quán)變動效力僅依債權(quán)意思表示而發(fā)生，債權(quán)意思表示一致就產(chǎn)生物權(quán)變動的效力，公示不是物權(quán)變動的要件，而是對抗第三人取得物權(quán)的要件。日本民法典第176條規(guī)定：“物權(quán)的設(shè)定和移轉(zhuǎn)，只因當(dāng)事人的意思表示而發(fā)生效力。”第177條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的取得、喪失及變更，除非依登記法規(guī)定進(jìn)行登記，不得以之對抗第三人?！?/p>

瑞士法上的公示要件主義

公示要件主義是指，物權(quán)變動的生效不但需要雙方當(dāng)事人債權(quán)法上的意思表示一致，而且需要公示作為其生效要件。瑞士民法典第656條第1項(xiàng)規(guī)定：“取得土地所有權(quán)，須在不動產(chǎn)登記簿登記?！钡?14條規(guī)定：“動產(chǎn)所有權(quán)的移轉(zhuǎn)，應(yīng)移轉(zhuǎn)占有。”瑞士法的此種立法模式是以意思主義為基礎(chǔ)，同時，物權(quán)效果的產(chǎn)生還需要有公示行為，即不動產(chǎn)的登記和動產(chǎn)的交付。

德國法上的物權(quán)意思主義

德國法創(chuàng)設(shè)了物權(quán)行為概念，并認(rèn)為物權(quán)變動不依賴于債權(quán)行為而產(chǎn)生，債權(quán)行為僅能產(chǎn)生具有相對效力的債的效果，而不能直接產(chǎn)生具有對世性的物權(quán)的效果，物權(quán)變動只能是物權(quán)意思表示的結(jié)果。物權(quán)意思主義也稱區(qū)分主義立法模式，即是指物權(quán)意思表示與債權(quán)意思表示相分離。區(qū)分主義立法主要體現(xiàn)于德國民法典第873條。第873條第1款規(guī)定：“為轉(zhuǎn)讓土地所有權(quán)，為對土地設(shè)定權(quán)利以及為轉(zhuǎn)讓此種權(quán)利或?qū)Υ朔N權(quán)利設(shè)定負(fù)擔(dān)，需要權(quán)利人和另一方當(dāng)事人對發(fā)生權(quán)利變更成立合意和將權(quán)利變更登入土地薄冊，本法另有規(guī)定的除外?！庇纱藯l規(guī)定可以看出，德國民法就移轉(zhuǎn)土地的所有權(quán)不但需要登記和交付，而且還需要雙方當(dāng)事人就專門針對發(fā)生物權(quán)效果而達(dá)成意思表示的一致，即物權(quán)合意或稱物權(quán)契約。

二、不動產(chǎn)物權(quán)變動的法理基礎(chǔ)

德國民法上不動產(chǎn)物權(quán)變動的法理基礎(chǔ)有二：一為分離原則或稱區(qū)分原則；二是物權(quán)公示原則。整個不動產(chǎn)物權(quán)變動基本規(guī)則的設(shè)計(jì)均是構(gòu)建在這兩項(xiàng)基礎(chǔ)法理之上。

分離原則

分離原則是指物權(quán)行為從債權(quán)行為中抽離，即在履行一項(xiàng)負(fù)擔(dān)行為時尚需要從事另一項(xiàng)行為——處分行為，物權(quán)變動依自己的物權(quán)意思表示而為的處分行為而發(fā)生效力。也即是說，作為買賣的基礎(chǔ)的債權(quán)行為與對買賣的履行行為即物權(quán)行為相互分離，買賣通過獨(dú)立的物權(quán)合意而實(shí)現(xiàn)。分離原則咋看上去似乎較為復(fù)雜，其實(shí)并非如此，其法理甚為明朗。

在傳統(tǒng)民法理論中，民事基本權(quán)利有人身權(quán)和財(cái)產(chǎn)權(quán)的區(qū)分，而財(cái)產(chǎn)權(quán)又有支配權(quán)與請求權(quán)，債權(quán)與物權(quán)的區(qū)分。作為支配權(quán)、絕對權(quán)的物權(quán)和作為請求權(quán)、相對權(quán)的債權(quán)，兩者在性質(zhì)上差異懸殊，物權(quán)表達(dá)的是人對物的支配關(guān)系，是對物的支配權(quán)；而債權(quán)表達(dá)的是人對人的請求關(guān)系，本質(zhì)是對人的請求權(quán)。物權(quán)作為絕對權(quán)，是以一般不特定人作為義務(wù)人，而要求其不為一定行為的權(quán)利。而債權(quán)作為相對權(quán)，是只針對某個特定人的權(quán)利，僅僅相對于某個特定人產(chǎn)生效力。因?yàn)橹挥羞@個特定的相對人才負(fù)有給付的義務(wù)，而一般與第三人無關(guān)。德國民法典第二編和第三編的分立也正是建立在這一差異的基礎(chǔ)之上。[1]由于各種權(quán)利的本質(zhì)不同，其產(chǎn)生的基礎(chǔ)必然不同，當(dāng)事人獲得不同的權(quán)利應(yīng)有不同的意思表示，有為債權(quán)法上的意思表示、物權(quán)法上的意思表示、親屬法上的意思表示以及繼承法上的意思表示。因此以意思表示為核心要素的法律行為也必然不同，有為債權(quán)行為、物權(quán)行為、親屬行為以及繼承行為。不同的意思表示，不同的法律行為，其產(chǎn)生的私法效果顯然也是不同的，有為債權(quán)變動，有為物權(quán)變動。對此，孫憲忠先生正確地指出，當(dāng)一個交易涉及多種民事權(quán)利變動時，法律對確定這些不同的權(quán)利變動才能從時間上和法律效力上做出清晰的判斷，從而對于處理復(fù)雜的交易行為建立科學(xué)的根據(jù)。

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物權(quán)公示原則

物權(quán)公示原則是物權(quán)法的基本原則之一。所謂物權(quán)公示原則，指的是物權(quán)的各種變動必須以一種可以公開的能夠表現(xiàn)這種物權(quán)變動的方式予以展示，并進(jìn)而決定物權(quán)的變動效力的原則。根據(jù)德國民法典的規(guī)定，德國民法為不動產(chǎn)物權(quán)變動所確立的基本規(guī)則是“合意＋登記”，登記是不動產(chǎn)物權(quán)變動的法定公示方式，也是不動產(chǎn)物權(quán)變動的必要條件。德國法上土地物權(quán)變動的發(fā)生須有雙重要件構(gòu)成，即當(dāng)事人的物權(quán)意思表示加上土地登記簿的登記的這個外在的客觀事實(shí)。通說認(rèn)為，物權(quán)公示具有三大法律效力

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1．物權(quán)轉(zhuǎn)讓效力。在依法律行為方式而發(fā)生的土地物權(quán)變動中，德國法采納的是公示要件主義，即不登記物權(quán)變動不生效，物權(quán)公示對物權(quán)變動起決定性作用。同時，除登記外，尚需要有物權(quán)合意，即要求物權(quán)出讓人與物權(quán)受讓人之間就直接設(shè)立、變更或廢止該項(xiàng)物權(quán)的意思表示達(dá)成一致。

2．權(quán)利正確性推定效力。根據(jù)德國民法典第891條“在土地薄冊中為某人登記權(quán)利的，推定其享有此項(xiàng)權(quán)利。在土地薄冊中注銷登記的權(quán)利的，推定此項(xiàng)權(quán)利不存在”的規(guī)定，法律以登記的權(quán)利人為正確的權(quán)利人，以登記的權(quán)利為正確的權(quán)利。本條正是為那些出于對土地登記的信賴而決定自己行為的人提供保護(hù)。

3．善意取得效力。該效力即為德國法上的善意取得制度，其體現(xiàn)于民法典第892條和第893條的規(guī)定之中，也稱其為“從無權(quán)利人處取得”制度。德國法承認(rèn)從無權(quán)利人處善意取得的可能性，但此種取得必須依據(jù)一個外部的標(biāo)記，這個標(biāo)記在動產(chǎn)物權(quán)中是占有，在不動產(chǎn)物權(quán)中就是土地登記簿之登記狀態(tài)。土地登記簿以國家信譽(yù)作擔(dān)保，第三人因信賴登記而能發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)的善意取得。

由債權(quán)行為與物權(quán)行為的分離原則和不動產(chǎn)登記公示原則構(gòu)成了不動產(chǎn)物權(quán)變動的二大法理基礎(chǔ)。分離原則旨在充分的實(shí)現(xiàn)當(dāng)事人的意思自治，使得當(dāng)事人的處分意思在物權(quán)變動中起著決定性的意義，當(dāng)然，此原則的提出亦是建立在準(zhǔn)確的法理思考和成熟的立法技術(shù)之上。與此物權(quán)合意相配套的便是公示原則，因?yàn)樘幏中袨榫哂兄苯觿?chuàng)設(shè)物權(quán)的效果，因而物權(quán)法上的處分行為需要公示，以對善意第三人提供信賴保護(hù)，維護(hù)交易的動態(tài)安全。

三、不動產(chǎn)物權(quán)變動的基本規(guī)則：物權(quán)合意＋不動產(chǎn)登記

德國物權(quán)法上不動產(chǎn)物權(quán)變動由雙重要件構(gòu)成，即物權(quán)合意＋土地登記簿的登記。缺乏物權(quán)合意，則土地登記簿為不正確，可對登記簿予以更正；缺乏土地登記簿的登記，則物權(quán)變動不發(fā)生，物權(quán)合意不生效力。

物權(quán)合意

物權(quán)合意是由德國民法所創(chuàng)，系德國民法的特色。所謂合意，是指民事權(quán)利主體創(chuàng)設(shè)、移轉(zhuǎn)、變更、廢止物權(quán)而達(dá)成一致的意思表示。其目的旨在于將它與債權(quán)的合同明確的區(qū)分開來。德國著名民法學(xué)家鮑爾指出，這種概念術(shù)語的選擇，其用意在于，用以指稱物權(quán)意思表示一致的“合意”與債法上的“契約”應(yīng)有嚴(yán)格的界限，物權(quán)合意是物權(quán)法上的法律行為，其欠缺任何使負(fù)義務(wù)的要素。

物權(quán)合意是雙方物權(quán)意思表示的一致，是直接以創(chuàng)設(shè)或廢止一項(xiàng)物權(quán)為目的。物權(quán)合意是雙方法律行為，其中包括一方當(dāng)事人放棄物權(quán)的意思表示和另一方當(dāng)事人取得該物權(quán)的意思表示。而且，雙方的意思表示的內(nèi)容必須相互一致，否則，物權(quán)意思表示可因錯誤而撤銷。

物權(quán)合意原則上沒有形式的要求，但土地所有權(quán)的變動對當(dāng)事人而言具有重大的意義，為避免倉促，德國民法典規(guī)定土地所有權(quán)讓與合意必須作成公證文書形式或采取認(rèn)證形式。不然，物權(quán)合意因不符合形式要件而不生效力。因而，土地所有權(quán)讓與合意須具備一定的形式。同時，土地所有權(quán)讓與合意不得附條件和附期限，根據(jù)德國民法典第925條第2款的規(guī)定，附期限或附條件成立不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合意的，其合意無效。

物權(quán)合意不包含任何債法性因素，可以被自由地撤回，因此原則上不具有拘束力。但民法典第873條第2款規(guī)定了例外的情形，即“在登記前，當(dāng)事人只有在意思表示作成公證書，或是向土地登記處作出的，或已向其提交時，或在權(quán)利人已向另一方當(dāng)事人交付符合《土地登記法》規(guī)定的登記同意書時，才受合意的拘束?！睋?jù)此規(guī)定，在不動產(chǎn)物權(quán)變動中，當(dāng)事人雙方達(dá)成一定的形式要件時，合意具有拘束力。拘束力的后果是再也不能單方面撤回合意。

土地登記簿的登記

登記是不動產(chǎn)物權(quán)變動效力發(fā)生的第二個要件。此時，基本原則是：登記的內(nèi)容必須與物權(quán)合意的內(nèi)容相一致，否則，當(dāng)事人所希冀的物權(quán)變動的法律后果便不會產(chǎn)生。

登記程序的啟動須具備三個前提要件：其一為當(dāng)事人申請?jiān)瓌t，只有當(dāng)事人經(jīng)申請才能在土地登記簿中進(jìn)行登記。其二為登記同意原則，此為土地登記法上的程序性合意的要求，即是說除了實(shí)體法上的物權(quán)合意之外，尚需要有程序法上的登記同意。以此來確保土地登記簿的正確，與真實(shí)的法律關(guān)系相一致。其三是先前登記原則，據(jù)此，土地登記機(jī)關(guān)需要確認(rèn)處分權(quán)人是否一直是土地登記簿中登記的權(quán)利人。由于在一般情況下，土地登記簿的登記都是正確的，登記物權(quán)人一般就是真實(shí)物權(quán)人，因而先前登記原則起著證明的作用，證明處分權(quán)人是真實(shí)物權(quán)人。

土地登記和物權(quán)合意不一致時的處理原則

如前所述，土地登記的內(nèi)容必須與物權(quán)合意相一致，但現(xiàn)實(shí)生活的多樣性使得土地登記的內(nèi)容與物權(quán)合意常常不相符合。德國法為此設(shè)立了精細(xì)的處理規(guī)則。

1．登記與物權(quán)合意的內(nèi)容不一致

此種情形下存在二種情況，要么當(dāng)事人物權(quán)合意的內(nèi)容未達(dá)成一致，而土地登記機(jī)關(guān)已經(jīng)就錯誤的物權(quán)合意進(jìn)行了登記；要么是當(dāng)事人的物權(quán)合意是正確的，而登記機(jī)關(guān)卻進(jìn)行了錯誤的登記。對于這種情況，法律設(shè)立的基本處理原則是，所進(jìn)行的物權(quán)變動因欠缺登記或因欠缺合意，從而均不成立。當(dāng)事人可請求登記簿的更正。

2．登記與物權(quán)合意在時間上的不一致

土地登記可發(fā)生在物權(quán)合意達(dá)成之后，也可以在物權(quán)合意達(dá)成之前。通常情況下，物權(quán)合意與土地登記之間會存在一個時間差，如在達(dá)成物權(quán)合意之后未進(jìn)行土地登記之前，物權(quán)的歸屬發(fā)生了變化，則另一方當(dāng)事人須與新的物權(quán)人達(dá)成新的物權(quán)合意。如果一方當(dāng)事人喪失行為能力，或者死亡的，如物權(quán)合意已經(jīng)滿足民法典第873條第2款的形式要件，物權(quán)合意則已經(jīng)發(fā)生拘束力，對其照管人或繼承人亦當(dāng)適用，也即是說照管人或繼承人不得撤回該合意。

此外，尚存在物權(quán)合意在土地登記之后達(dá)成的情形。在物權(quán)合意達(dá)成之前，土地登記簿的登記是不正確的，但在物權(quán)合意達(dá)成后，登記簿的登記才是正確的，因此物權(quán)也在物權(quán)合意達(dá)成之時成立。如果在此時間差里發(fā)生了處分權(quán)的限制，則適用的基本規(guī)則是“物權(quán)合意時處分權(quán)仍需存在”。在物權(quán)合意與土地登記的內(nèi)容不一致或在兩者的時間差里，土地登記簿的登記雖然可能不正確，但對第三人而言，登記具有公信力，第三人能夠因信賴登記而發(fā)生善意取得。

四、小結(jié)

德國民法在不動產(chǎn)物權(quán)變動法律制度的設(shè)計(jì)上構(gòu)建了非常精細(xì)的規(guī)則。首先是采用分離原則，使得買賣合同與物權(quán)合意相分離，物權(quán)變動的法律后果不由買賣合同產(chǎn)生，而是當(dāng)事人物權(quán)意思表示的直接后果。承認(rèn)物權(quán)意思是法律尊重意思自治原則的體現(xiàn)，不動產(chǎn)所有權(quán)的變動以當(dāng)事人自己的處分意思為根本要件。在物權(quán)意思表示與不動產(chǎn)登記的關(guān)系上，一方面將這兩者作為物權(quán)變動的雙重要件，同時又創(chuàng)設(shè)了諸多例外規(guī)則，合意與登記不必同時做成，使得法律有足夠的空間來調(diào)適現(xiàn)實(shí)的豐富多樣的生活。對第三人的保護(hù)上，采用公示原則，經(jīng)登記的物權(quán)對他人具有公信力，第三人能夠依據(jù)對登記簿的信賴，確定的取得物權(quán)。物權(quán)法作為私法，應(yīng)當(dāng)充分的承認(rèn)和認(rèn)可當(dāng)事人的意思