農(nóng)行土地整治項(xiàng)目貸款介紹

農(nóng)行土地整治項(xiàng)目貸款介紹

農(nóng)村土地整治貸款新農(nóng)村建設(shè)貸款以推進(jìn)城鄉(xiāng)發(fā)展一體化為中心，集中支持提高農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力、集約利用農(nóng)村土地資源、改善農(nóng)民生產(chǎn)生活條件等領(lǐng)域：

（一）農(nóng)村土地整理復(fù)墾開發(fā)；

（二）農(nóng)村村莊整治；

（三）農(nóng)村土地收儲(chǔ)整理開發(fā)等。

政府主導(dǎo)、實(shí)體承貸、財(cái)政資金和政策性信貸資金合力支農(nóng)政府主導(dǎo)：項(xiàng)目建設(shè)列入地方政府投資規(guī)劃，地方政府是項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)營和融資的主導(dǎo)人。

實(shí)體承貸：借款人具有與項(xiàng)目實(shí)施（建設(shè)或運(yùn)營）相應(yīng)的權(quán)益性資本、經(jīng)營性資產(chǎn)或可支配的現(xiàn)金流，具有可持續(xù)發(fā)展能力，具有承擔(dān)項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)營的相關(guān)資質(zhì)和能力。

財(cái)政資金和政策性信貸資金合力支農(nóng)：地方政府建立項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償機(jī)制，農(nóng)發(fā)行提供政策性信貸資金支持，實(shí)現(xiàn)銀政資源合理配置，顯著提升支農(nóng)成效，有效防控信貸風(fēng)險(xiǎn)。

該項(xiàng)貸款由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)承貸，用于土地收儲(chǔ)整理、收儲(chǔ)土地范圍內(nèi)配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（含雨水、污水、給水、電力、電信、道路、綠化等）、收儲(chǔ)土地范圍內(nèi)村莊拆遷補(bǔ)償、項(xiàng)目對(duì)應(yīng)新建農(nóng)民集中安置房及配套設(shè)施等新農(nóng)村項(xiàng)目的建設(shè)，通過項(xiàng)目建設(shè)，可以加快推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化建設(shè)，可以實(shí)現(xiàn)土地的集約利用，通過土地收儲(chǔ)出讓和大項(xiàng)目建設(shè)最終拉動(dòng)周邊土地價(jià)值的提升和項(xiàng)目周邊片區(qū)的綜合開發(fā)，借款人用綜合收益或項(xiàng)目自身收益歸還貸款本息，包括土地出讓收入返還及借款人其他收益等。

（一）區(qū)域準(zhǔn)入項(xiàng)目所屬行政區(qū)域應(yīng)符合以下條件：

1、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)健康發(fā)展，法制環(huán)境和信用環(huán)境良好。

2、當(dāng)?shù)卣c農(nóng)發(fā)行合作良好，無欠本欠息。

3、本級(jí)政府上一年度區(qū)域準(zhǔn)入指標(biāo)符合有關(guān)規(guī)定，其中，負(fù)債率不超過10％，債務(wù)率不超過100％，償債率不超過15％，項(xiàng)目申請(qǐng)貸款額度不超過區(qū)域融資最高額度。地（市）級(jí)或過去三年一般預(yù)算收入（公共財(cái)政預(yù)算收入）年增長率均超過15％縣級(jí)的區(qū)域準(zhǔn)入指標(biāo)上限，經(jīng)總行核準(zhǔn)后可適當(dāng)上浮，上浮比例最高不超過50％；

省級(jí)區(qū)域可不計(jì)算上述指標(biāo)。

為了嚴(yán)格防范地方政府過度負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)，總行將嚴(yán)格加強(qiáng)“三率一額度”準(zhǔn)入指標(biāo)上浮管理，對(duì)一般縣域項(xiàng)目原則上不允許上浮。

對(duì)于超出地方政府投融資客戶承貸項(xiàng)目區(qū)域準(zhǔn)入要求的農(nóng)村土地類項(xiàng)目，在全額采用土地抵押方式的基礎(chǔ)上，全面評(píng)估貸款風(fēng)險(xiǎn)水平，可在滿足風(fēng)險(xiǎn)防控的前提下予以支持。

（二）項(xiàng)目準(zhǔn)入1、項(xiàng)目條件（1）項(xiàng)目由政府主導(dǎo)，充分體現(xiàn)政策支農(nóng)，切實(shí)保護(hù)農(nóng)民利益，符合國家農(nóng)村土地整治、農(nóng)民集中住房建設(shè)等有關(guān)政策。

（2）項(xiàng)目提供明確建設(shè)內(nèi)容、建設(shè)主體、總投資、資金來源等內(nèi)容的政府相關(guān)文件。

（3）項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容符合當(dāng)?shù)赝恋乩每傮w規(guī)劃、城鄉(xiāng)建設(shè)等規(guī)劃。

（4）項(xiàng)目立項(xiàng)。取得有權(quán)部門同意借款人收購、整理、儲(chǔ)備項(xiàng)目用地的審批文件，并提供經(jīng)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)的項(xiàng)目實(shí)施方案。

（5）項(xiàng)目土地審批手續(xù)。項(xiàng)目取得合法有效的土地審批手續(xù)。

土地收儲(chǔ)整理開發(fā)項(xiàng)目須取得已列入當(dāng)?shù)卣甓韧恋貎?chǔ)備計(jì)劃的證明文件。

城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)項(xiàng)目須取得項(xiàng)目區(qū)實(shí)施規(guī)劃和建新拆舊的整體審批文件以及有權(quán)審批部門批準(zhǔn)的土地周轉(zhuǎn)指標(biāo)。

涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、集體土地征收的項(xiàng)目，取得政府有權(quán)部門批準(zhǔn)文件。需要辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)的大型項(xiàng)目，可采用分年度分批次辦理項(xiàng)目土地轉(zhuǎn)用征收?qǐng)?bào)批手續(xù)的方式，由縣級(jí)（含）以上政府部門出具文件說明項(xiàng)目土地轉(zhuǎn)用征收?qǐng)?bào)批計(jì)劃安排和新增建設(shè)用地指標(biāo)落實(shí)保障情況。

涉及收回國有土地使用權(quán)的項(xiàng)目，提供國有土地使用權(quán)收購補(bǔ)償協(xié)議。

項(xiàng)目涉及建筑工程用地的，取得土地使用權(quán)證或用地預(yù)審許可文件。

（6）項(xiàng)目規(guī)劃許可。根據(jù)國家有關(guān)法規(guī)政策要求須辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可的項(xiàng)目，取得政府有權(quán)部門批準(zhǔn)的建設(shè)用地規(guī)劃許可文件。

涉及建筑工程建設(shè)的項(xiàng)目，取得建設(shè)工程規(guī)劃許可文件。

分期建設(shè)、分期辦理規(guī)劃許可文件的項(xiàng)目，按照工程建設(shè)進(jìn)度提供相應(yīng)的規(guī)劃許可文件，并提供當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門出具的有關(guān)分期辦理規(guī)劃許可手續(xù)的相關(guān)材料。

（7）項(xiàng)目施工許可。涉及建筑工程的項(xiàng)目須取得施工許可證或開工報(bào)告批準(zhǔn)證明。

對(duì)于包含拆遷內(nèi)容、先拆后建的項(xiàng)目，在拆遷階段可不提供施工許可證或開工報(bào)告批準(zhǔn)證明。

（8）項(xiàng)目拆遷許可。涉及農(nóng)民住房拆遷的項(xiàng)目，須先安置后拆遷，并提供經(jīng)有權(quán)審批部門批準(zhǔn)的征地補(bǔ)償、安置方案。

涉及城鎮(zhèn)房屋拆遷的項(xiàng)目，提供有權(quán)部門下發(fā)的征收決定文件或房屋拆遷許可證。

分期拆遷的項(xiàng)目，按照拆遷工程進(jìn)度提供相應(yīng)的拆遷許可證明。

（9）項(xiàng)目環(huán)境評(píng)價(jià)。依據(jù)國家環(huán)境保護(hù)法規(guī)，取得環(huán)評(píng)審批手續(xù)，土地收儲(chǔ)項(xiàng)目或項(xiàng)目中土地收儲(chǔ)部分建設(shè)內(nèi)容可不提供。

（10）項(xiàng)目用地合規(guī)性。

對(duì)項(xiàng)目農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、集體土地征收、國有土地收回、國有土地收購等土地利用批復(fù)文件要進(jìn)行分析，確保土地利用批復(fù)文件中土地的位置、性質(zhì)、數(shù)量與項(xiàng)目土地相對(duì)應(yīng)。

需要新增建設(shè)用地指標(biāo)和城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤周轉(zhuǎn)指標(biāo)的項(xiàng)目，須提供省級(jí)政府（含職能部門）的土地利用批復(fù)文件。

2、資本金農(nóng)村土地整治項(xiàng)目對(duì)資本金比例實(shí)行差別化管理，地市級(jí)政府投融資客戶原則上不低于30%，縣級(jí)政府投融資客戶原則上不低于35%，非政府投融資客戶原則上不低于35%，經(jīng)營性項(xiàng)目資本金比例應(yīng)嚴(yán)格按照國家和總行有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，并且從嚴(yán)把握。

3、償債備付率償債備付率各年一般不低于120％。

其中第一還款來源為借款人綜合收益或項(xiàng)目自身收益。

（1）以土地轉(zhuǎn)讓收入作為還款來源的項(xiàng)目，在預(yù)測土地轉(zhuǎn)讓收入時(shí)，充分考慮土地增值稅上繳、未開發(fā)投資土地轉(zhuǎn)讓限制等影響，合理確定借款人實(shí)際可得的土地轉(zhuǎn)讓收入數(shù)額。

（2）對(duì)于土地出讓收入返還的，按規(guī)定扣除應(yīng)上繳政府的各項(xiàng)基金。對(duì)還款來源包括土地出讓收入的項(xiàng)目，要以政府文件形式落實(shí)土地的分年度出讓計(jì)劃。

（3）對(duì)于適用城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策的項(xiàng)目，相關(guān)土地出讓收益須全部投入農(nóng)業(yè)和農(nóng)村領(lǐng)域，不得計(jì)入借款人可得到的土地出讓收入返還。

（4）以借款人其他收益作為第一還款來源。

（5）地方政府投融資客戶本級(jí)財(cái)政補(bǔ)貼資金在全部還本付息資金中的占比，除國家規(guī)定外占比不得超過30%。

對(duì)于還款來源不足的項(xiàng)目，借款人須與當(dāng)?shù)卣炗喓戏ㄓ行У倪€貸差額補(bǔ)足協(xié)議。

1、應(yīng)為地方政府出資成立、具有獨(dú)立的法人資格、承擔(dān)本級(jí)行政轄區(qū)內(nèi)土地儲(chǔ)備工作的事業(yè)法人。

2、信用記錄良好。

3、經(jīng)營管理規(guī)范，財(cái)務(wù)狀況良好，具備按期償還貸款本息的能力。

4、本級(jí)地方政府財(cái)政狀況良好。

5、借款人須納入土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)名錄6、項(xiàng)目融資額度須納入年度融資額度7、項(xiàng)目收儲(chǔ)土地須納入有關(guān)部門批準(zhǔn)的年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃。

鑒于國家土地管理部門分批次公布土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)名錄，各省尚未出臺(tái)年度融資額度控制實(shí)施細(xì)則，暫不將5、6條作為土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)承貸項(xiàng)目的準(zhǔn)入和貸前條件。

各行要密切關(guān)注國土資源部門實(shí)行土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)名錄管理的進(jìn)展情況，對(duì)已與我行建立信貸關(guān)系、尚未納入名錄的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，應(yīng)促請(qǐng)地方國土資源部門抓緊名錄申報(bào)工作。各省級(jí)財(cái)政部門出臺(tái)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)年度融資規(guī)?？刂茖?shí)施細(xì)則后，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)須獲得省級(jí)財(cái)政部門核發(fā)的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)年度融資控制卡，項(xiàng)目融資規(guī)模在省級(jí)財(cái)政部門核定的年度可融資規(guī)模內(nèi)。項(xiàng)目收儲(chǔ)土地須納入有關(guān)部門批準(zhǔn)的年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃。

土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)所屬的儲(chǔ)備土地須達(dá)到“凈地”出讓標(biāo)準(zhǔn)、具有合法的土地使用證的，方可用于該儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)貸款抵押。儲(chǔ)備土地抵押值測算公式：抵押值=〔評(píng)估值-（評(píng)估值-收儲(chǔ)成本）×40%〕×抵押折率或抵押值=（評(píng)估值×60%+收儲(chǔ)成本×40%）×抵押折率。納入儲(chǔ)備的土地不得用于為土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)以外的機(jī)構(gòu)融資擔(dān)保。

第一還款來源為借款人綜合收益或項(xiàng)目自身收益。土地類貸款主要以土地出讓收入返還還款。

綜合收益=自身收益（不低于70%）+本級(jí)財(cái)政補(bǔ)貼收入（不超過30%）自身收益=業(yè)務(wù)經(jīng)營收益+投資收益+已注入公司的土地轉(zhuǎn)讓收益+其他政府部門的專項(xiàng)補(bǔ)貼+上級(jí)財(cái)政補(bǔ)貼收入+其他經(jīng)營性收入。

其中,業(yè)務(wù)經(jīng)營收益包括其各項(xiàng)商品（產(chǎn)品）銷售收入、勞務(wù)服務(wù)收入、營運(yùn)收入、工程價(jià)款結(jié)算收入、工業(yè)性作業(yè)收入以及其他業(yè)務(wù)收入。投資收益包括其債權(quán)性投資收益和權(quán)益性（股權(quán)）投資收益,主要為債券利息和股利。其他政府部門的專項(xiàng)補(bǔ)貼主要包括水利、交通、林業(yè)等部門的補(bǔ)貼。

②償債備付率要求：每個(gè)還款年度最低償債備付率不得低于120%。同時(shí)考慮覆蓋率與貸款期限的關(guān)系，過高需要壓縮貸款期限。通過調(diào)整土地單價(jià)和出讓計(jì)劃使覆蓋率達(dá)到合理范圍。注意出讓單價(jià)和抵押土地單價(jià)的關(guān)聯(lián)關(guān)系，出讓計(jì)劃年限可以長于還款期限。

貸款一般采取擔(dān)保貸款方式。依據(jù)農(nóng)發(fā)行基本信貸制度合理測算擔(dān)保額度，測算保證擔(dān)保值時(shí)應(yīng)剔除保證人的公益性資產(chǎn)因素；

累計(jì)最高擔(dān)保額度應(yīng)覆蓋項(xiàng)目貸款本金和還款期前12個(gè)月利息；

其中，采用項(xiàng)目未來收益質(zhì)押方式的，累計(jì)最高擔(dān)保額度應(yīng)覆蓋項(xiàng)目貸款本金和全部利息。

依據(jù)抵押房地產(chǎn)的區(qū)位，采取差異化抵押折率，位于京、津、滬轄區(qū)的折率不超過70％；

位于其他直轄市、省會(huì)城市及計(jì)劃單列市轄區(qū)的折率不超過65％；

位于地級(jí)市轄區(qū)的折率不超過60％；

位于其他區(qū)域的折率不超過55％。

（一）地市級(jí)政府投融資客戶原則上采取抵押和保證擔(dān)保方式。

（二）縣級(jí)政府投融資客戶原則上以抵押擔(dān)保為主（抵押超過70%）。

（三）擔(dān)保的要求：

1、以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)抵押的，其價(jià)值按照市場評(píng)估價(jià)值確定；

以劃撥國有土地使用權(quán)為抵押的，在核定抵押率時(shí)需考慮應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的影響，有限制轉(zhuǎn)讓的劃撥國有土地使用權(quán)不得設(shè)定抵押。

2、政府儲(chǔ)備土地（已完成土地收儲(chǔ)相關(guān)手續(xù)，具備出讓條件）只能為各級(jí)土地儲(chǔ)備中心提供抵押，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)用于抵押的儲(chǔ)備土地應(yīng)具有合規(guī)的土地使用權(quán)證；

規(guī)劃儲(chǔ)備土地（指未完成土地收儲(chǔ)相關(guān)手續(xù)、并不具備土地出讓條件）不得作為抵押品。

3、以土地出讓收入返還設(shè)定質(zhì)押權(quán)利的，須通過專用賬戶質(zhì)押設(shè)定權(quán)利，地方政府和財(cái)政部門須出具書面文件，并明確土地出讓收入返還至借款人質(zhì)押賬戶、同意辦理土地出讓收入返還質(zhì)押、土地使用權(quán)和出讓收益不得為第三方抵質(zhì)押等內(nèi)容，在測算質(zhì)押可擔(dān)保金額時(shí)需扣除上繳政府的土地出讓收益。

土地抵押要考慮土地取得（含地方政府注入）的合法合規(guī)性、土地轉(zhuǎn)讓限制條