《不動產(chǎn)投資分析》第8章：不動產(chǎn)開發(fā)投資項目風(fēng)險分析

第8章不動產(chǎn)開發(fā)投資項目風(fēng)險分析8.1不動產(chǎn)開發(fā)投資項目風(fēng)險概述

8.2盈虧平衡分析法

8.3敏感性分析法

8.4概率分析法

8.5不動產(chǎn)開發(fā)投資項目的風(fēng)險防范和控制

8.1不動產(chǎn)開發(fā)投資項目風(fēng)險概述

8.1.1不動產(chǎn)開發(fā)投資項目風(fēng)險的特征1.客觀性不動產(chǎn)開發(fā)投資項目風(fēng)險的客觀性是指不動產(chǎn)開發(fā)投資的風(fēng)險是不以人的意志為轉(zhuǎn)移而客觀存在的。2.不確定性不動產(chǎn)開發(fā)投資項目風(fēng)險的不確定性源于不動產(chǎn)開發(fā)過程中各種客觀條件變化的不確定性。3.可測性人們可以通過對以往發(fā)生的類似風(fēng)險事件的統(tǒng)計資料進(jìn)行分析，對某種風(fēng)險發(fā)生的概率及其所造成的經(jīng)濟(jì)損失做出主觀上的估計，從而對未來可能發(fā)生的風(fēng)險進(jìn)行預(yù)測和衡量。4.損益雙重性 損益雙重性是指不動產(chǎn)開發(fā)投資項目的風(fēng)險與收益是相伴而生的。一般的投資者都是風(fēng)險回避型的，即投資風(fēng)險越高，投資者期望回報越高。5.相關(guān)性相關(guān)性是指投資者所面臨的風(fēng)險結(jié)果與其投資行為和決策是緊密相連的。8.1.2不動產(chǎn)開發(fā)投資項目風(fēng)險的分類1.按風(fēng)險的性質(zhì)，可分為靜態(tài)風(fēng)險和動態(tài)風(fēng)險 靜態(tài)風(fēng)險主要是指由于自然災(zāi)害和意外事故帶來的風(fēng)險，自然災(zāi)害如臺風(fēng)、地震、海嘯等，意外事故如火災(zāi)、盜竊等。動態(tài)風(fēng)險主要是由于企業(yè)自身的經(jīng)營狀況和市場變動等因素引起的風(fēng)險，如企業(yè)管理人員決策失誤的風(fēng)險、居民住房需求偏好變化的風(fēng)險等。2.按風(fēng)險的效應(yīng)，可以分為純粹風(fēng)險和投機(jī)風(fēng)險純粹風(fēng)險是指只有損失機(jī)會而無獲利機(jī)會的風(fēng)險，如火災(zāi)、地震、盜竊等風(fēng)險，這類風(fēng)險只會造成損失，而不會帶來任何風(fēng)險收益，這種風(fēng)險是所有投資者都想要規(guī)避的。投機(jī)風(fēng)險與純粹風(fēng)險相對應(yīng)，是指那些既有損失的可能，又有獲利機(jī)會的風(fēng)險。3.按風(fēng)險來源，可分為社會風(fēng)險、政策風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險、市場風(fēng)險等（1）社會風(fēng)險。它是指人文社會環(huán)境等因素的變化對不動產(chǎn)開發(fā)投資項目的影響。（2）政策風(fēng)險。它是指各級政府有關(guān)不動產(chǎn)開發(fā)投資的各種政策變化給投資者帶來的損失。（3）經(jīng)營風(fēng)險。它是指由于不動產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營管理者的決策失誤而使不動產(chǎn)項目的實際結(jié)果偏離期望結(jié)果的可能性。（4）市場風(fēng)險。它是指由于不動產(chǎn)開發(fā)投資市場狀況變化的不確定性給投資者帶來的風(fēng)險。市場風(fēng)險主要有購買力風(fēng)險、流動性風(fēng)險和利率風(fēng)險三種。①購買力風(fēng)險。購買力風(fēng)險是指由于社會物價總水平的上漲，使投資者未來的實際收益減少的風(fēng)險，因此購買力風(fēng)險的發(fā)生和大小是與通貨膨脹率的高低相聯(lián)系的。②流動性風(fēng)險。流動性風(fēng)險是指將商品兌換為現(xiàn)金時由于折價而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險，也稱為變現(xiàn)風(fēng)險。③利率風(fēng)險。利率變化給不動產(chǎn)開發(fā)投資項目帶來的風(fēng)險叫做利率風(fēng)險。4.按風(fēng)險發(fā)生的時間，可分為投資前期的風(fēng)險、開發(fā)建設(shè)期間的風(fēng)險、租售階段的風(fēng)險 （1）投資前期的風(fēng)險。不動產(chǎn)開發(fā)投資前期的風(fēng)險是指投資計劃實施前期的風(fēng)險。（2）開發(fā)建設(shè)期間的風(fēng)險。開發(fā)建設(shè)期間的風(fēng)險是指從不動產(chǎn)項目正式動工到交付使用這一階段的風(fēng)險。（3）租售階段的風(fēng)險。主要包括租售時機(jī)風(fēng)險、租售合同風(fēng)險等。租售時機(jī)的選擇直接關(guān)系到不動產(chǎn)的銷售價格，從而影響到開發(fā)企業(yè)的利潤。租售合同風(fēng)險是指因合同簽訂不當(dāng)，而在合同履行過程中給企業(yè)造成經(jīng)濟(jì)損失。8.1.3不動產(chǎn)開發(fā)投資項目風(fēng)險分析方法1.頭腦風(fēng)暴法 頭腦風(fēng)暴法又稱專家會議法，由美國人奧斯本于1939年首創(chuàng)，它是通過組織專家集體決策來激發(fā)更多創(chuàng)新想法的方法。頭腦風(fēng)暴法首先要確定一個明確的議題，確定參加會議的人數(shù)，一般以8-12人為宜，可略有增減，確保每個人都有發(fā)言機(jī)會，人數(shù)過少會影響激發(fā)新的思維，人數(shù)過多則每個人的發(fā)言機(jī)會減少。頭腦風(fēng)暴法要遵循以下幾個原則：一是創(chuàng)造自由氣氛，讓所有人暢所欲言；二是在討論過程中絕對不可以對任何人的意見做出批評，所有評價均放在會后進(jìn)行；三是追求數(shù)量，想法越多，其中的有創(chuàng)造性的想法就可能越多。2.德爾菲法 德爾菲法是美國著名咨詢機(jī)構(gòu)蘭德公司于20世紀(jì)50年代初發(fā)明的。該方法采用匿名發(fā)表意見的方式，即專家之間不互相討論，不發(fā)生橫向聯(lián)系，只與調(diào)查人員發(fā)生關(guān)系，通過多輪調(diào)查專家對問卷所提問題的看法，經(jīng)過反復(fù)征詢、歸納、修改，最后匯總成專家基本一致的看法，作為預(yù)測的結(jié)果。德爾菲法的具體步驟如下： （1）準(zhǔn)備階段。（2）意見征詢階段。（3）評估結(jié)果處理階段。3.盈虧平衡分析法這是分析研究不動產(chǎn)投資項目成本與收益之間平衡關(guān)系的方法。其研究的內(nèi)容主要是在一定的市場和生產(chǎn)能力條件下，分析產(chǎn)量、成本、收入之間的相互關(guān)系，找出項目盈利與虧損的臨界點，即盈虧平衡點，以此了解不確定因素允許變化的最大范圍，尋求最大盈利的可能性。4.敏感性分析法在項目執(zhí)行或經(jīng)營過程中，當(dāng)不確定因素發(fā)生變化時，項目的經(jīng)濟(jì)效益會發(fā)生相應(yīng)變化，其變化的大小反映了不確定因素的敏感程度，選取敏感性強(qiáng)的因素來預(yù)測項目效益的變動幅度，即為敏感性分析。5.概率分析法當(dāng)不動產(chǎn)投資項目不確定因素的變動值偏離正常值較大，并常具有偶然性時，用盈虧平衡分析和敏感性分析已難以對項目的變動度進(jìn)行測定，而需要運(yùn)用概率分析的方法進(jìn)行預(yù)測。8.2盈虧平衡分析法

盈虧平衡分析法又稱為保本分析法或者盈虧臨界分析法，是通過分析項目的成本、利潤等因素，找出影響不動產(chǎn)開發(fā)項目的不確定性因素的盈虧平衡點，來考察項目對各種不確定性因素變化的承受能力的一種分析方法。根據(jù)開發(fā)面積是否與開發(fā)成本和銷售收入均呈線性關(guān)系，盈虧平衡分析可分為線性盈虧平衡分析法和非線性盈虧平衡分析法。1.線性盈虧平衡分析法的假設(shè)條件（1）不動產(chǎn)產(chǎn)品的總銷售收入和總成本與不動產(chǎn)開發(fā)面積均呈線性關(guān)系；（2）產(chǎn)品的開發(fā)面積和銷售面積相等，即開發(fā)的不動產(chǎn)產(chǎn)品全部能夠租售出去；（3）在產(chǎn)品的開發(fā)和租售期內(nèi)，產(chǎn)品固定成本保持不變；（4）單位面積銷售價格和單位面積可變成本保持不變；（5）計算所使用的各種數(shù)據(jù)應(yīng)當(dāng)是正常生產(chǎn)年度的數(shù)據(jù)。2.線性盈虧平衡分析的圖解法圖解法是用作圖的方式找出盈虧平衡點來進(jìn)行分析的方法。所謂盈虧平衡點就是開發(fā)項目盈利與虧損的臨界點。在盈虧平衡點處，不動產(chǎn)開發(fā)項目處于不盈不虧的狀態(tài)，也即不動產(chǎn)開發(fā)項目的總收益和總成本相等。收益或成本總收益固定成本總成本開發(fā)面積QEQE盈利區(qū)盈虧平衡點虧損區(qū)0圖8-1線性盈虧平衡分析圖3.線性盈虧平衡分析的解析法（1）計算盈虧平衡點的開發(fā)面積（2）計算盈虧平衡點的單位面積銷售價格4.線性盈虧平衡分析法舉例8.2.2非線性盈虧平衡分析法線性盈虧平衡分析法的前提條件是項目的開發(fā)面積和銷售面積相等，且項目總銷售收入、總成本與開發(fā)面積呈線性關(guān)系。1.非線性盈虧平衡分析法的解析過程要進(jìn)行非線性盈虧平衡分析，首先要建立總收益和總成本函數(shù)。在盈虧平衡點處，不動產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)面積和銷售面積相等。在盈虧平衡點處，，所以

開發(fā)面積Q盈虧平衡點BQ2固定成本總成本Q1盈利區(qū)盈虧平衡點A總收益收益或成本0圖8-2非線性盈虧平衡分析圖2.非線性盈虧平衡分析法舉例8.3敏感性分析法

8.3.1敏感性分析的基本概念和作用敏感性分析是用來研究項目主要的不確定性因素發(fā)生變化時，項目的財務(wù)評價指標(biāo)的變化幅度，以此來判斷這些不確定性因素對項目預(yù)期目標(biāo)的影響程度。敏感性分析的作用在于從各種不確定性因素中找出項目最敏感的因素，把精力主要放在最敏感的因素上，而對于不太敏感的因素則不必花費(fèi)過多精力去關(guān)注。8.3.2單因素敏感性分析1.單因素敏感性分析的步驟（1）確定敏感性分析指標(biāo)。在選擇敏感性分析指標(biāo)時，一般首選那些最能反映投資項目經(jīng)濟(jì)效益的財務(wù)評價指標(biāo)作為分析對象，可根據(jù)不動產(chǎn)開發(fā)項目的特點、研究階段、實際需求情況而選取不同的指標(biāo)。（2）選擇不確定性因素。影響不動產(chǎn)開發(fā)項目收益的不確定性因素有很多，在實際中沒有必要把每一個因素都進(jìn)行分析，往往選取最主要的影響因素進(jìn)行分析。（3）確定各個不確定性因素的變化范圍，并計算它們對不動產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價指標(biāo)的影響程度。（4）用敏感性分析圖來表示財務(wù)評價指標(biāo)對不確定性因素變動的敏感程度。（5）根據(jù)計算結(jié)果確定敏感因素。2.單因素敏感性分析舉例8.3.3多因素敏感性分析多因素敏感性分析是考察兩個或者兩個以上相互獨(dú)立的不確定性因素同時發(fā)生變化對項目財務(wù)評價指標(biāo)的影響。8.2.4敏感性分析方法的優(yōu)缺點8.2.5幕景分析法幕景就是對一個投資項目或某個不動產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未來狀態(tài)的描繪。幕景分析在假定關(guān)鍵的不確定性因素有可能發(fā)生的基礎(chǔ)上，構(gòu)造出多種情景，提出多種未來的可能結(jié)果，來分析項目的風(fēng)險，在一定程度上彌補(bǔ)了敏感性分析的缺陷。具體分析步驟如下：（1）選取基準(zhǔn)情況的財務(wù)評價指標(biāo)作為參照；（2）對項目進(jìn)行敏感性分析，確定敏感性因素；（3）對項目進(jìn)行樂觀和悲觀幕景分析，計算兩種情況下項目的財務(wù)評價指標(biāo)；（4）對計算結(jié)果進(jìn)行比較，如果樂觀和悲觀情況下的財務(wù)評價指標(biāo)相差很大，說明項目風(fēng)險很大，如果相差不大，說明項目風(fēng)險不大。8.4概率分析法

8.4.1概率分析法概述概率分析法是使用概率論的相關(guān)理論來研究不確定性因素對項目的影響的一種風(fēng)險分析方法。概率分析不僅能夠測定不確定性因素發(fā)生的概率，而且能夠測定不確定性因素給項目帶來的風(fēng)險的大小。8.4.3蒙特卡洛法蒙特卡洛法也稱為隨機(jī)模擬法，由法國數(shù)學(xué)家JohnVonNeumann創(chuàng)立。由于該方法與西方輪盤賭的原理類似，所以就用歐洲著名的賭城摩納哥首都蒙特卡洛（MonteCaro）命名。8.5不動產(chǎn)開發(fā)投資項目的風(fēng)險防范和控制

8.5.1風(fēng)險預(yù)防風(fēng)險預(yù)防是投資者在不動產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險發(fā)生前采取某些措施，以消除或減少引致風(fēng)險損失的各項風(fēng)險因素，實現(xiàn)降低風(fēng)險損失發(fā)生的概率，減小風(fēng)險損失的作用。它在整個不動產(chǎn)開發(fā)過程中的各個階段都有廣泛的應(yīng)用價值。8.5.2風(fēng)險回避風(fēng)險回避是指不動產(chǎn)投資者通過對不動產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險的識別和分析，判斷不動產(chǎn)投資項目的風(fēng)險大小，選擇那些風(fēng)險小的投資項目或者放棄那些風(fēng)險大的項目。8.5.3風(fēng)險自留風(fēng)險自留是指不動產(chǎn)投資者預(yù)期某些風(fēng)險無法避免時，不動產(chǎn)投資者以其自身的財力（包括自有資金和借入資金）來承擔(dān)